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容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。 pla1110sexinsex計算公式： 容積率=總建筑面積總用地面積 當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 編輯本段內涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內規(guī)劃允許地上總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性： (一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：RCH，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。 (三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。 房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費 樓面地價宗地總價宗地內允許總建筑面積土地單價容積率 因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。 (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 編輯本段對地價的影響規(guī)律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面： ()遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 (二)容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關關系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值后若繼續(xù)增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。 (三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。 (四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 編輯本段對生活的影響 1、人口密度：高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應該對此提出更高的要求。 2、內部規(guī)劃問題：由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區(qū)內的生活環(huán)境與品質。另外，樓間距過近、小區(qū)內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區(qū)的認可度的重要方面。 3、安防問題：由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加大監(jiān)控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。建筑后退紅線距離是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10M從建設部門獲悉，今后，沿道路兩側新建、擴建、改建的建筑物應當按照規(guī)定后退道路紅線。其中，沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應當不小于15米。 按照要求，今后，沿城市快速路的各類建筑，后退距離應當不小于20米；沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應當不小于15米；沿城市支路的各類建筑，后退距離應當不小于10米；沿建制鎮(zhèn)主要道路的各類建筑，后退距離應當不小于8米；沿建制鎮(zhèn)一般道路的各類建筑，后退距離應當不小于5米；在道路交叉口的建筑，其后退距離還應當滿足道路交通安全視距要求。此外，因城市規(guī)劃調整導致道路紅線變更，使道路紅線兩側規(guī)劃建筑物退讓距離難以滿足有關要求的，城市規(guī)劃行政主管部門可適當調整退讓距離。樓層房屋樓層（層數）是指房屋的自然層數一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。 從建筑結構方面講，樓層是多層建筑中水平方向的分隔、承重構件。樓層由結構層、面層、頂棚層組成。結構層是承重層。面層其在結構層上護樓層表面。面層起到隔音、防水、裝飾作用。一般面層多為現澆混凝土及砂漿、地磚、地板革、塑膠、涂料、各種木材地面構成。頂棚層一般保護結構層、鋪設管線、安裝吊頂。樓層常見有木、磚拱樓層，鋼筋混凝土樓層，組合樓板樓層。組合樓板由預制壓型鋼板、鋼砼組成。組合樓板做法這樣：鋼筋綁扎后澆筑混凝土，以壓型鋼板為模板，不拆模。一般廣泛采用鋼筋混凝土樓層，因為其剛度較好，耐久，可整澆，可預制，抗機械疲勞度比較好，施工工藝便利。綠地面積綠地面積 ： 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地占地面積占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。通常用于計劃地塊的建筑密度，計算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積?？偨ㄖ娣e指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。 (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。 (3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。 (4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 (5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。 (7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。 (8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。 (9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 綠化覆蓋率綠化覆蓋率Green Ratio：指綠化植物的垂直投影面積占城市總用地面積的比值城市綠化覆蓋率：城市園林綠地總面積占城市用地總面積的百分比。城市綠化覆蓋率它是衡量一個城市綠化水平的主要指標。城市綠化覆蓋率（%）=城市綠地總面積/城市用地總面積100%公攤公攤面積的計算： 建筑面積套內建筑面積公攤面積 公攤面積公攤系數套內建筑面積 公攤系數總公共分攤面積（套內建筑面積總套數） 套內建筑面積套內使用面積墻體面積 影響公攤面積的因素： 1、戶型 同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓是不一樣的。 2、套內面積 正如你所說，房子大就多點，房子小就少點 3、公共設施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多公攤就越大。 4、建筑規(guī)模 樓梯高度越高公攤越大。 普通住宅的一般公攤比例： 多層：8%15% 小高層： 10%20% 高層：15%30%建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度得房率得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 銷售面積=套內建筑面積 +分攤得公用建筑面積。得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在70左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。建筑密度 建筑密度（building density）是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念 建筑密度大,說明用地中房子蓋得滿,反之則說明房子蓋得稀 建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積 比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 建筑密度不可能超過100%,一般不會超過40%-50%,因為用地中還需要留出很多面積作為道路綠化廣場停車等等。建筑間距建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。城市規(guī)劃特別是在詳細規(guī)劃中對建筑間距有很嚴格的要求。主要是根據日照（南北向建筑）、通風、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設、建筑布局形式、以及節(jié)約用地，綜合考慮確定。住宅的布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據。 中華人民共和國的建筑消防設計規(guī)范規(guī)定多層建筑之間的建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑之間的間距為13米。這是強制性規(guī)定。 韓國的建筑間距不同，由于土地屬于個人私有，每個地塊都要充分利用，所以多層建筑之間多為1米。 建筑間距系數建筑間距系數：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數用地性質land usage城市規(guī)劃管理部門根據城市總體規(guī)劃的需要，對某宗具體用地所規(guī)定的用途。分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地。編輯本段房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。 編輯本段(住宅)房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。 編輯本段成套住宅建筑面積是指成套住宅的建筑面積總和。 編輯本段危險房屋建筑面積是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。 編輯本段房屋減少建筑面積指報告期由于拆除、倒塌和因各種災害等原因實際減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。 編輯本段房屋的產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。 編輯本段房屋預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。 編輯本段房屋實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。 編輯本段房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 編輯本段成套房屋的套內建筑面積 套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分