（工商管理專業(yè)論文）HB物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究.pdf

中文摘要 近年來 隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場 經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè) 覆蓋面不斷擴(kuò)大 呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭 被越來越多的 人所接受 得到了空前發(fā)展 產(chǎn)生了良好的社會效益 經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益 隨 著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展和居民法律意識的提高 住宅小區(qū)的物業(yè)管理日益成為 人們關(guān)注的焦點(diǎn) 與之同時 行業(yè)中也暴露出了一些問題 在物業(yè)管理實(shí)踐中間 產(chǎn)生了諸多問題和矛盾 正在逐步擴(kuò)大成為普遍的社會問題 因此 作為一個專 門從事物業(yè)管理工作的h b 物業(yè)公司 應(yīng)當(dāng)深入分析所面臨的內(nèi) 外形勢 從戰(zhàn)略 的角度認(rèn)真研究公司發(fā)展的思路和方向 制定公司發(fā)展的計(jì)劃 在實(shí)踐中盡快適 應(yīng)形勢 抓住機(jī)遇 尋找適合自己企業(yè)發(fā)展的路子 本文從青島市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā) 借助較權(quán)威 全面的理論和實(shí)際 對 影響h b 物業(yè)公司發(fā)展的外部 內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行了全面分析 進(jìn)而提出了符合公司實(shí) 際的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 并研究了具體的戰(zhàn)略實(shí)施 全文共分成五個部分 第一部分 介紹了針對h b 物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行研究的內(nèi)容和思路 第二部分對物業(yè)管理和 企業(yè)戰(zhàn)略的相關(guān)理論進(jìn)行了概述 第三部分就影響h b 物業(yè)公司發(fā)展的外部環(huán)境進(jìn) 行了系統(tǒng)地分析 第四部分針對h b 物業(yè)公司內(nèi)部管理現(xiàn)狀展開了相關(guān)分析 第五 部分在前兩章的基礎(chǔ)上提出了符合h b 物業(yè)公司實(shí)際的發(fā)展戰(zhàn)略 經(jīng)營目標(biāo)及規(guī)劃 是文章的核心部分 并就戰(zhàn)略的具體實(shí)施進(jìn)行了進(jìn)一步地探討 本文通過研究物業(yè)管理和企業(yè)戰(zhàn)略的相關(guān)理論 對物業(yè)管理存在的問題及發(fā) 展環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析 運(yùn)用分析 對比 綜合的邏輯方法 就改善h b 物業(yè)公司 管理現(xiàn)狀 提升企業(yè)核心競爭力 進(jìn)行了較為全面的探討和研究 并從戰(zhàn)略的角 度提出了健康發(fā)展的對策和一些行之有效的方法 通過研究認(rèn)為 h b 物業(yè)公司發(fā) 展過程中出現(xiàn)的問題有其深層次的原因 不容忽視 公司應(yīng)該從認(rèn)識上高度重視 準(zhǔn)確把握自身定位 制度中逐步完善 明確發(fā)展戰(zhàn)略 嚴(yán)格戰(zhàn)略實(shí)施 逐步實(shí)現(xiàn) 專業(yè)化 規(guī)?；捌放苹陌l(fā)展 關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 戰(zhàn)略 發(fā)展 分類號 c 9 3 9 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s w i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m i c s p r o p e r t ym a n a g e m e n t 弱a n e ws t y l eo fc i t ym a n a g e m e n ta n dan e wk i n do fs e r v i c ei n d u s t r yi nm a r k e te c o n o m y h a se x t e n d e dq u i c k l yi ne v e r yl e v e l sa n di sd e v e l o p i n gw e l ln o w i tb e c o m e sm o r ea n d m o r ep o p u l a rw i t hp e o p l e r a p i dd e v e l o p m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m e n th a sb r o u g h t a b o u ts o c i a l e c o n o m i ca n de n v i r o n m e n t a lb e n e f i t s a st h ee s t a t em a r k e ti sd e v e l o p i n g q u i c k l ya n dr e s i d e n t sk n o wm o r ea n dm o r ea b o u t1 a w p r o p e r t ym a n a g e m e n ti n r e s i d e n t i a la r e a sh a sb e c o m et h ef o c u so fp e o p l e sa t t e n t i o n a tt h es a m et i m e t h e r ea r e a l s os o m ep r o b l e m si np r o p e r t ym a n a g e m e n t t h e s ep r o b l e m sa r eb e c o m i n gc o m m o n s o c i a lp r o b l e m ss t e pb ys t e p c o n s e q u e n t l y p r o p e r t ym a n a g e m e n ts h o u l dm a k e e f f o r t s t os e a r c hf o ra na p p r o p r i a t ew a yt od e v e l o pf r o mas t r a t e g i cp e r s p e c t i v e w i t ht h e o u t s i d ea n di n s i d ec i r c u m s t a n c e st a k e ni n t oa c c o u n t t h e s ee n t e r p r i s e ss h o u l dt h i n k s e r i o u s l yo v e rt h eo r i e n t a t i o na n dw a y so ft h ee n t e r p r i s e s d e v e l o p m e n t m a k i n gp l a n s f o ri ta n da d a p t i n gt h ee n t e r p r i s e st ot h en e we n v i r o n m e n ti nt i m e b a s e do nt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n ti nq i n g d a oa n dm a n y a u t h o r i t a t i v ea n dc o m p r e h e n s i v et h e o r i e sa n dp r a c t i c e s t h et h e s i sa n a l y z e so u t s i d ea n d i n s i d ec i r c u m s t a n c e sw h i c hi n f l u e n c et h ed e v e l o p m e n to fh bp r o p e r t ym a n a g e m e n t c o m p a n y t h et h e s i sa l s op u t sf o r w a r dc o n c r e t ew a y sf o rc o m p a n i e s d e v e l o p m e n t m o r e o v e r i tb r i n g sf o r w a r dc o n c r e t es t r a t e g i e s t h ew h o l et h e s i sc o n s i s t so f5p a r t s i n p a r t1 t h et h e s i sm a k e sa ni n t r o d u c t i o no ni d e a sa b o u th bp r o p e r t ym a n a g e m e n t c o m p a n y d e v e l o p m e n t i np a r t2 t h et h e s i s d e s c r i b e sa b o u tr e l e v a n t t h e o r i e so n p r o p e r t ym a n a g e m e n ta n de n t e r p r i s e s t r a t e g i e sg e n e r a l l y i np a r t3 t h et h e s i sa n a l y z e s t h eo u t s i d ee n v i r o n m e n tw h i c hi n f l u e n c e st h ed e v e l o p m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m e n t e n t e r p r i s e s i np a r t4 t h et h e s i sa n a l y z e st h ei n s i d em a n a g e m e n ts i t u a t i o no fp r o p e r t y m a n a g e m e n te n t e r p r i s e s i np a r t5 o nt h eb a s i so fp a r t3a n dp a r t4 t h e t h e s i sp u t s f o r w a r d p r a c t i c a ls t r a t e g i e s m a n a g e m e n tp l a n s a n dl a y o u t sf o rh bp r o p e r t y m a n a g e m e n tc o m p a n y i ti st h eg o r eo f t h et h e s i s i ta l s ot a l k sa b o u th o wt oc a r r yo u t t h es t r a t e g i e s t h et h e s i sm a k e sa l la n a l y s i so np r o b l e m si np r o p e r t ym a n a g e m e n ta n di t s d e v e l o p i n g e n v i r o n m e n tt h r o u g hs t u d y i n go nr e l e v a n tt h e o r i e s a b o u tp r o p e r t y m a n a g e m e n te n t e r p r i s ed e v e l o p i n gs t r a t e g i e s i tm a k e sac o m p r e h e n s i v es t u d y o nt h e w a y a b o u th o wt oi m p r o v em a n a g e m e n ti np r o p e r t ym a n a g e m e n te n t e r p r i s e sa n dh o w t o m a k ec o m p a n i e sm o r ec o m p e t i t i v ei n l o g i c a lw a y ss u c ha sa n a l y s i s c o n t r a s ta n d e o l l i g a t i o n i ta l s ob r i n g sf o r w a r dh e a l t h yd e v e l o p i n gs t r a t e g i e sa n d p r a c t i c a lw a y sf r o m as t r a t e g i cp e r s p e c t i v e i nc o n c l u s i o n t h e r ea led e e pr e a s o n sf o rt h ep r o b l e m sw h i c h c o m ei n t ob e i n g d u r i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n te n t e r p r i s e s d e v e l o p m e n t t h e s ep r o b l e m s s h o u l db et a k e ns e r i o u s l y c o m p a n i e ss h o u l db e c o m em o r ea w a r eo f t h e s ep r o b l e m sa n d p i t c ht h e m s e l v e sc o r r e c t l yi nt h ew h o l ee n v i r o n m e n t t h e ys h o u l di m p r o v em a n a g e m e n t s t r a t e g i e s m a k ed e v e l o p i n gp l a n sa n dp u tt h e s es t r a t e g i e sa n dp l a n si n t o p r a c t i c e s e r i o u s l ys o a st oa c h i e v es p e c i a l i z e dd e v e l o p m e n ti nal a r g es c a l ea saf a m o u s e n t e r p r i s e k e yw o r d p r o p e r t ym a n a g e m e n t s t r a t e g i e s d e v e l o p m e n t c l a s s n o c 9 3 9 v 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解北京交通大學(xué)有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的規(guī)定 特 授權(quán)北京交通大學(xué)可以將學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索 并采用影印 縮印或掃描等復(fù)制手段保存 匯編以供查閱和借閱 同意學(xué)校向國 家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤 保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)說明 學(xué)位論文作者簽名 皇也 導(dǎo)師簽名 簽字日期 m 越年6 月r 日簽字同期 1z厶j 西 月鋤月 7 3 易 年 獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作和取得的研 究成果 除了文中特別加以標(biāo)注和致謝之處外 論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或 撰寫過的研究成果 也不包含為獲得北京交通大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書 而使用過的材料 與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作 了明確的說明并表示了謝意 學(xué)位論文作者簽名 丑世 簽字日期 擘年6 月 日 4 9 致謝 本論文的工作是在我的導(dǎo)師屈曉婷教授的悉心指導(dǎo)下完成的 屈曉婷教授嚴(yán) 謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和科學(xué)的工作方法給了我極大的幫助和影響 在此衷心感謝三年來 屈曉婷教授對我的關(guān)心和指導(dǎo) 屈曉婷教授對于我的科研工作和論文都提出了許多的寶貴意見 在此表示衷 心的感謝 在撰寫論文期間 王文玉 王曉靜等同學(xué) 青島h b 物業(yè)發(fā)展有限公司的沈軍 胡臣 徐紅等對我論文中的物業(yè)管理研究工作給予了熱情幫助 在此向他們表達(dá) 我的感激之情 另外也感謝我的家人 他們的理解和支持使我能夠在學(xué)校專心完成我的學(xué)業(yè) 1 1 研究背景 1 緒論 青島市的物業(yè)管理從1 9 9 3 年起步至今 已走過了1 5 年的歷程 物業(yè)管理從無 到有 已形成了一個新興的行業(yè) 作為沿海開放城市和2 0 0 8 年北京奧運(yùn)會惟一的 帆船項(xiàng)目伙伴城市 青島市的城市面貌日新月異 展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景和活力 截止2 0 0 7 年底 物業(yè)管理企業(yè)突破4 5 0 家 從業(yè)人員達(dá)4 萬余人 青島市實(shí)行物業(yè) 管理的房屋面積約6 6 0 0 萬平方米 物業(yè)管理覆蓋居民8 0 多萬戶 其中市內(nèi)四區(qū) 市 南 市北 四方 李滄 覆蓋面達(dá)到5 0 有一半居民享受到了物業(yè)管理服務(wù) 物 業(yè)管理類型從過去單純的住宅小區(qū)管理擴(kuò)大到對工業(yè)廠房 商場 機(jī)場 醫(yī)院 學(xué)校 機(jī)關(guān)辦公和部隊(duì)后勤等領(lǐng)域 這一新興行業(yè)被越來越多的人所接受 得到 了空前發(fā)展 產(chǎn)生了良好的社會效益 經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益 青島市物業(yè)管理的 發(fā)展呈現(xiàn)出迅猛的態(tài)勢 在城市建設(shè)高速發(fā)展時期 物業(yè)管理越來越成為城市建 設(shè)和城市管理的一支重要生力軍 發(fā)揮著不可替代的作用 但是 隨著房地產(chǎn)市 場的迅猛發(fā)展和居民法律意識的提高 住宅小區(qū)的物業(yè)管理日益成為人們關(guān)注的 焦點(diǎn) 行業(yè)中也暴露出了一些問題 在物業(yè)管理實(shí)踐中間產(chǎn)生了諸多問題和矛盾 正在逐步擴(kuò)大成為普遍的社會問題 因此 作為一個專門從事物業(yè)管理工作的企 業(yè) 應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略的角度 認(rèn)真研究公司所處的外部 內(nèi)部環(huán)境 分析公司的優(yōu)勢 劣勢和面臨的機(jī)會 威脅 根據(jù)公司發(fā)展的思路和方向 制定計(jì)劃 在實(shí)踐中盡 快適應(yīng)形勢 抓住機(jī)遇 按照適合自己企業(yè)發(fā)展的方向發(fā)展 在這種背景下 h b 物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究顯得尤為重要 具有重要的現(xiàn)實(shí)意 義 1 2h b 物業(yè)公司概況 青島h b 物業(yè)發(fā)展有限公司成立于2 0 0 0 年 注冊資金1 0 5 0 萬元 具有山東省物 業(yè)管理二級資質(zhì) 專業(yè)從事各種類型物業(yè)的管理 企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司 現(xiàn) 有員1 1 5 0 余人 公司先后獲得2 0 0 6 2 0 0 7 青島市十佳物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2 0 0 5 青島市 創(chuàng) 城杯 優(yōu)勝企業(yè)等榮譽(yù)稱號 目前 h b 物業(yè)發(fā)展有限公司管理的項(xiàng)目全部為居住物業(yè)管理 項(xiàng)目有百通花 園小區(qū) 金秋小區(qū) 果園路小區(qū) 青云閣小區(qū) 晟業(yè)花園小區(qū) 福臨萬家小區(qū) j 匕塞交通太堂童些亟 堂僮i 金塞緒論 海軍北航永安路宿舍小區(qū) 總管理面積約1 0 0 萬平方米 其中 百通花園小區(qū) 建 筑面積2 5 萬余平方米 是h b 物業(yè)發(fā)展有限公司接管的第一個項(xiàng)目 已相繼獲得了 山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) 青島市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 消防社區(qū)先進(jìn) 單位 綠色生態(tài)物業(yè)小區(qū) 青島市交通安全示范社區(qū) 花園式小區(qū) 等榮 譽(yù)稱號 該公司不但承擔(dān)著小區(qū)物業(yè)的管理 而且還逐步向物業(yè)咨詢管理領(lǐng)域進(jìn)軍 公司擔(dān)任了集高檔別墅 公寓 寫字樓 健身娛樂中心 多層住宅為一體的高科 技智能化小區(qū) 萊西第一大盤 潤發(fā)新城 的前期物業(yè)管理顧問 1 3 本文研究的思路和內(nèi)容 我國物業(yè)管理發(fā)展2 0 余年 從無到有 從小到大 管理方式和管理手段從八 十年代的初級管理到新世紀(jì)興起的現(xiàn)代化 智能化管理 目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā) 展的階段 跨入新世紀(jì) 面對行業(yè)外部 內(nèi)部環(huán)境的巨大變化 我們不得不重新 審視目前通行的管理模式 探索物業(yè)管理發(fā)展的新思路 運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和 理論 客觀分析對我國物業(yè)管理發(fā)展具有重要影響的因素 這對推進(jìn)物業(yè)企業(yè)健 康向上發(fā)展是非常必要的 本文從青島市物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā) 從企業(yè)戰(zhàn)略的角度 以波特的五種力量 模型競爭分析法和s w o t 分析法為理論基礎(chǔ) 通過對影響h b 物業(yè)公司發(fā)展的外部 內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行的系統(tǒng)分析 提出了符合公司實(shí)際的發(fā)展戰(zhàn)略 并進(jìn)一步提出了具 有可操作性的實(shí)施方案 本文的研究路徑 圖1 1 h b 物業(yè)公司企業(yè)戰(zhàn)略管理研究路徑 f i g u r e l lt h ew a yt or e s e a r c ho ns t r a t e g i cm a n a g e m e n ti nl i bp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n y 2 j 絲塞鑾道太堂童些亟 堂焦論塞物些鳘堡塑全些戰(zhàn)略的理j 金框塞 2 物業(yè)管理和企業(yè)戰(zhàn)略的理論框架 2 1 物業(yè)管理的概念界定 1 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié) 實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善 是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中 為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營 服務(wù)方式 物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分 又是現(xiàn)代化城市管理 不可缺少的一環(huán) 物業(yè)管理從它誕生的那一天起 就注定充滿活力和存在發(fā)展的 不平衡 是在一片贊揚(yáng)和批評聲中逐漸長大的 它本身就是一個矛盾體 不單純 是一個房屋管理問題 還有很多社會問題交織在一起 同時扮演著不同的角色 極其復(fù)雜 物業(yè)管理的概念有多種解釋 目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義 的物業(yè)管理兩種概念 1 廣義的物業(yè)管理 是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi) 為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值和 使用價值 管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段 對各類物業(yè)實(shí)施全過程的 管理 并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù) 廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng) 大 它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動 如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管 理 租售管理 裝修管理 修繕管理 以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營 生產(chǎn) 居住而 提供的多種形式的服務(wù) 2 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu) 受業(yè)主委托 按合同或契約 運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建成物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù) 狹 義的物業(yè)管理 一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備 設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式 進(jìn)行管理 對房屋周圍的環(huán)境 清潔衛(wèi)生 安全保衛(wèi) 公共綠化 公用設(shè)施 道 路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理 并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù) 根據(jù)我國第一部 物業(yè)管理?xiàng)l例 2 0 0 3 年9 月1 同起開始實(shí)施 第一章第二條 規(guī)定 條例所稱物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 這里的物業(yè)管理企業(yè)就 是物業(yè)管理經(jīng)營人 而業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè) 物業(yè)的服務(wù)對象是人 根據(jù)2 0 0 7 年8 月2 6 日 國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定 將物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)服務(wù)企業(yè) 綜上所述 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托 運(yùn) 3 j 鶩京鑾亟太堂童些亟 堂焦i 金塞 一 物些筻堡塑金些戰(zhàn)略的堡i 金挺鍪 用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù) 按照委托管理合同 對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè) 化 社會化 專業(yè)化 規(guī)范化的管理 從而達(dá)到房屋及配套的設(shè)施 設(shè)備和相關(guān) 場地有效地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理的目的 并且維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩 序的一種活動 通過物業(yè)管理一方面可以為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效 周 到的服務(wù) 創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境 另一方面可以提高物業(yè)的使用價值 和經(jīng)濟(jì)價值 2 物業(yè)管理的特征 根據(jù)我國學(xué)術(shù)界和物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士對物業(yè)管理的研究和總結(jié) 物業(yè)管理具 有以下特征 1 物業(yè)管理職能的社會化 物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會服務(wù)統(tǒng)一起 來 在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會職能 如環(huán)保 衛(wèi)生 保安 消防 等 物業(yè)管理的基本運(yùn)作是業(yè)主按約定繳納服務(wù)費(fèi) 即可享受相應(yīng)服務(wù) 物業(yè)服 務(wù)企業(yè)通過競爭 拓展接管物業(yè)范圍 在上述過程中 各方均獲得利益 與此同 時 城市管理的社會化程度也得以提高 2 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)化 隨著社會的發(fā)展 分工日趨專業(yè) 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu) 配備專業(yè)人員 運(yùn)用現(xiàn)代科技 提供高水平的管理 而 且物業(yè)管理中的相關(guān)事項(xiàng)可由物業(yè)企業(yè)再委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé) 3 物業(yè)管理過程的市場化 物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟(jì)原則運(yùn)作 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)是市場主體 而非行政主體 物業(yè)管理是一種經(jīng)營行為 各物業(yè)服務(wù)企業(yè)間開 展競爭 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的交易關(guān)系 業(yè)主有選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自 由 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除個別項(xiàng)目由政府定價或指導(dǎo)價外 一般 由市場定價 4 物業(yè)管理形式的規(guī)范化 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 選聘 必須依照相關(guān)政 策法規(guī) 物業(yè)管理的開展也必須符合相關(guān)規(guī)定 如物業(yè)接管驗(yàn)收 委托合同與業(yè) 主公約的簽訂 業(yè)主大會的召開等均應(yīng)在法律的框架下進(jìn)行 5 物業(yè)管理關(guān)系的契約化 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同 以及業(yè)主間訂立的業(yè)主公約等一系列契約 是物業(yè)管理開展的前提條件 委托合 同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管 管理物業(yè)的依據(jù) 而且也是明確物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng) 界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)的依據(jù) 以上特征都注明了物業(yè)管理是一個提供特殊產(chǎn)品一 準(zhǔn)公共產(chǎn)品 的特殊行 業(yè) 即物業(yè)管理是為大多數(shù)人提供服務(wù)的產(chǎn)品 其宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手 段為業(yè)主創(chuàng)造一個方便 安靜 整潔的居住和生活環(huán)境 它具有一定的外部性 如公共環(huán)境的維護(hù) 共用設(shè)施設(shè)備的管理 安全護(hù)衛(wèi) 社區(qū)秩序以及一部分本應(yīng) 由政府承擔(dān)的工作 滅 四害 計(jì)劃生育 社會治安綜合治理 民事調(diào)解 社區(qū)文 4 化建設(shè)等等 3 物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理可以按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類 1 按類別劃分 物業(yè)的類別按其使用特征可以分為 住宅 工廠 寫字樓 綜合商貿(mào)樓 別 墅等形式 相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為 住宅 區(qū) 物業(yè)管理 工廠 區(qū) 物業(yè)管理 寫字樓物業(yè)管理 商貿(mào)樓 城 物業(yè)管理等形式 針對不同的物業(yè) 物業(yè)管理的內(nèi)容和重點(diǎn)亦有所不同 如工廠 區(qū) 的管理側(cè)重于確保水 電供應(yīng) 和區(qū)內(nèi)道路的暢通 寫字樓字的管理側(cè)重于電梯管理 消防安全和安全保衛(wèi)等等 2 按性質(zhì)劃分 根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè) 收益性物 業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋 它通過房屋的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價值 如酒店 寫字樓 商貿(mào)樓 出租住宅公寓等 非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用 作 為經(jīng)營輔助設(shè)施或消費(fèi)品而使用的房屋 如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設(shè)施 工 廠廠房設(shè)施 倉庫設(shè)施以及住宅等等 因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理 和非收益性物業(yè)管理 對于非收益性物業(yè) 物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù) 目的在于保證物業(yè)的正常使用 為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全 舒適 清潔的使用和 居住環(huán)境 對于收益性物業(yè) 物業(yè)管理的內(nèi)容除了管理與服務(wù)外 更為重要的是 代理業(yè)主對房屋進(jìn)行經(jīng)營 寓管理 服務(wù) 經(jīng)營為一體 其目的是保證業(yè)主能夠 取得最好的經(jīng)營效益 并使物業(yè)能夠保值 增值 應(yīng)當(dāng)注意的是收益性物業(yè)管理 與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的 有時非收益性物業(yè) 作為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn) 略計(jì)劃中的一部分 亦會出現(xiàn)購置 租賃 轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營內(nèi)容 3 按主體劃分 根據(jù)物業(yè)業(yè)主是否委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以分為委托型物業(yè)管理和自 主型物業(yè)管理 委托型物業(yè)管理 指物業(yè)業(yè)主將自己的物業(yè)委托給專業(yè)管理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行管理 自主型物業(yè)管理 指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施 管理 也就是我們平常所說的業(yè)主自主管理 4 按管理對象劃分 物業(yè)管理可以分為居住物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)管理 特種物業(yè)管理 居住物業(yè) 管理針對業(yè)主 使用者 居住的房屋及與之相配套的設(shè)備 設(shè)施 商業(yè)物業(yè)管理 針對寫字樓 商場 賓館以及旅游場地設(shè)施 特種物業(yè)管理針對特定工業(yè)生產(chǎn)活 動的各種廠房 倉庫以及醫(yī)院 圖書館等特殊物業(yè) 5 當(dāng)然 同一個物業(yè)管理項(xiàng)目可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分 本文的研究對象 h b 物業(yè)公司所管理的項(xiàng)目為非收益性 委托型住宅物業(yè)管理 屬于居住物業(yè)管 理的范疇 3 物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理是一種綜合性 全方位的管理和服務(wù) 其具體業(yè)務(wù)內(nèi)容跨度大 而 且瑣碎繁雜 同時 不同類型 不同檔次的物業(yè)管理其具體內(nèi)容又會有所差異 下面 根據(jù)國內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容 進(jìn)行簡單歸納 1 管理方面的內(nèi)容 物業(yè)開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理 公共設(shè)施及設(shè)備的運(yùn)行管理 物業(yè)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)籍 及業(yè)主 使用者管理 綠化 環(huán)衛(wèi)管理 車輛 道路 停車等方而的管理 房屋 租賃管理 物業(yè)裝修管理等 2 服務(wù)方面的內(nèi)容 房屋及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 治安保衛(wèi)及消防方面的服務(wù)等 2 2 企業(yè)戰(zhàn)略管理概述 1 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)面對激烈變化 嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境 為求得長期生存和不 斷發(fā)展 對企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 達(dá)成目標(biāo)的途徑和手段的總體謀劃 企業(yè)戰(zhàn)略并非一 個簡單的概念 也不是僅僅從某一個方面能夠加以描述的 換句話說 理解企業(yè) 戰(zhàn)略這一概念需要多維的視角 它不僅要確定企業(yè)的未來方向和使命 還涉及到 企業(yè)所有的關(guān)鍵活動 同時需要根據(jù)外部環(huán)境的變化不斷加以調(diào)整 以實(shí)現(xiàn)其確 定的戰(zhàn)略目標(biāo) 企業(yè)戰(zhàn)略是對企業(yè)各種戰(zhàn)略的統(tǒng)稱 其中既包括競爭戰(zhàn)略 也包 括營銷戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略 融資戰(zhàn)略 技術(shù)開發(fā)戰(zhàn)略 人才開發(fā)戰(zhàn)略 資源開發(fā)戰(zhàn)略等等 企業(yè)戰(zhàn)略雖然有多種 但基本屬性是相同的 都是對企業(yè)的 謀略 都是對企業(yè)整體性 長期性 基本性問題的計(jì)謀 2 企業(yè)戰(zhàn)略管理的概念 對于企業(yè)戰(zhàn)略管理 不同管理學(xué)者 不同戰(zhàn)略家 從不同的角度所轄的定義 不盡相同 安索夫 最初在其1 9 7 6 年出版的 從戰(zhàn)略規(guī)劃到戰(zhàn)略管理 一書中 提出了 企業(yè)戰(zhàn)略管理 他認(rèn)為 企業(yè)的戰(zhàn)略管理是指將企業(yè)的日常業(yè)務(wù)決策同 長期計(jì)劃決策相結(jié)合而形成的一系列經(jīng)營管理業(yè)務(wù) 斯坦納 在他1 9 8 2 年出版 的 企業(yè)政策與戰(zhàn)略 一書中則認(rèn)為 企業(yè)戰(zhàn)略管理是確定企業(yè)使命 根據(jù)企業(yè) 外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營要素確定企業(yè)目標(biāo) 保證目標(biāo)的正確落實(shí)并使企業(yè)使命最終 得以實(shí)現(xiàn)的一個動態(tài)過程 著名戰(zhàn)略管理學(xué)者盧克指出 戰(zhàn)略管理是制定一種或 6 幾種有效的戰(zhàn)略 已達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的一系列決策與行動 綜上所述 企業(yè)戰(zhàn)略管理是一個動態(tài)管理的過程 企業(yè)為完成其使命 根據(jù) 組織外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 為保證目標(biāo)的正確落實(shí)和實(shí)現(xiàn)進(jìn) 行謀劃 并依靠企業(yè)內(nèi)部能力將這種謀劃和決策付諸實(shí)施 以求得企業(yè)的長期生 存與發(fā)展 其核心是使企業(yè)自身?xiàng)l件與環(huán)境相適應(yīng) 企業(yè)戰(zhàn)略管理有兩方面的內(nèi) 涵 一方面 戰(zhàn)略管理不僅涉及戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃 而且也包含著將制定出的戰(zhàn) 略付諸實(shí)施的過程 因此是一個全過程的管理 另一方面 戰(zhàn)略管理不是靜態(tài)的 一次性的管理 而是一種循環(huán)的 往復(fù)性的動態(tài)管理過程 它是需要根據(jù)外部環(huán) 境的變化 企業(yè)內(nèi)部條件的改變 以及戰(zhàn)略執(zhí)行結(jié)果的反饋信息等 不斷重復(fù)進(jìn) 行新一輪戰(zhàn)略管理的過程 是不間斷的管理 2 3 企業(yè)戰(zhàn)略的三種狀態(tài) 企業(yè)戰(zhàn)略管理是一個動態(tài)管理的過程 略方式及戰(zhàn)略對策 按表現(xiàn)形式可以分為 1 拓展型戰(zhàn)略 那么企業(yè)戰(zhàn)略本身 即企業(yè)采取的戰(zhàn) 拓展型 穩(wěn)健型 收縮型三種 拓展型戰(zhàn)略是指采用積極進(jìn)攻態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài) 主要適合行業(yè)龍頭企業(yè) 有發(fā) 展后勁的企業(yè)及新興行業(yè)中的企業(yè)選擇 具體的戰(zhàn)略形式包括 市場滲透戰(zhàn)略 多元化經(jīng)營戰(zhàn)略 聯(lián)合經(jīng)營戰(zhàn)略 1 市場滲透戰(zhàn)略 市場滲透戰(zhàn)略是指實(shí)現(xiàn)市場逐步擴(kuò)張的拓展戰(zhàn)略 該戰(zhàn)略可以通過擴(kuò)大生產(chǎn) 規(guī)模 提高生產(chǎn)能力 增加產(chǎn)品功能 改進(jìn)產(chǎn)品用途 拓寬銷售渠道 開發(fā)新市 場 降低產(chǎn)品成本 集中資源優(yōu)勢等單一策略或組合策略來開展 市場滲透戰(zhàn)略是比較典型的競爭戰(zhàn)略 主要包括 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 差異化戰(zhàn) 略 集中化戰(zhàn)略三種戰(zhàn)略形式 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也稱為低成本戰(zhàn)略 是指企業(yè)通過有效途徑降低成本 使企業(yè) 的全部成本低于競爭對手的成本 甚至是在同行業(yè)中最低的成本 從而獲取競爭 優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略應(yīng)該體現(xiàn)為產(chǎn)品相對于競爭對手而言的低價格方 面 但是 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略并不意味著僅僅獲得短期成本優(yōu)勢或者僅僅是削減成本 它是一個 可持續(xù)成本領(lǐng)先 的概念 即企業(yè)通過其低成本來獲得持久的競爭優(yōu) 勢 實(shí)施成本領(lǐng)先的企業(yè)因?yàn)槠涑杀镜陀谑袌鲆话銟I(yè)績企業(yè)的成本 因而能夠在 維持低價格水平的同時獲得較高的利潤 經(jīng)過長期的成本競爭 低成本企業(yè)有可 能將一般企業(yè)趕出市場 從而擴(kuò)大其市場份額 7 差異化戰(zhàn)略 是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別 形成與眾不 同的特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略 這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對顧客有價值的獨(dú)特性 集中化戰(zhàn)略也稱為聚焦戰(zhàn)略 是指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營活動集中于某一特定 的購買者集團(tuán) 產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場上的一種戰(zhàn)略 是企業(yè)通過集 中資源形成專業(yè)化優(yōu)勢的戰(zhàn)略 這種戰(zhàn)略的核心是瞄準(zhǔn)某個特定的用戶群體 某 種細(xì)分的產(chǎn)品線或某個細(xì)分市場 具體來說 集中化戰(zhàn)略可以分為產(chǎn)品線集中化 戰(zhàn)略 顧客集中化戰(zhàn)略 地區(qū)集中化戰(zhàn)略 低占有率集中化戰(zhàn)略 2 多元化經(jīng)營戰(zhàn)略 多元化經(jīng)營戰(zhàn)略是指一個企業(yè)同時經(jīng)營兩個或兩個以上行業(yè)的拓展戰(zhàn)略 主 要包括三種形式 同心多元化 水平多元化 綜合多元化 同心多元化是利用原 有技術(shù)及優(yōu)勢資源 面對新市場 新顧客增加新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的多元化經(jīng)營 水平多 元化是針對現(xiàn)有市場和顧客 采用新技術(shù)增加新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的多元化經(jīng)營 綜合多 元化是直接利用新技術(shù)進(jìn)入新市場實(shí)現(xiàn)的多元化經(jīng)營 3 聯(lián)合經(jīng)營戰(zhàn)略 聯(lián)合經(jīng)營戰(zhàn)略是指兩個或兩個以上獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體橫向聯(lián)合 成立一個經(jīng)營 實(shí)體或企業(yè)集團(tuán)的拓展戰(zhàn)略 是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然形式 在我國 聯(lián)合經(jīng)營主要是采用兼并 合并 控股 參股等形式 通過橫向聯(lián)合組建成立企 業(yè)聯(lián)盟體 聯(lián)合經(jīng)營戰(zhàn)略主要可以分為 一體化戰(zhàn)略 企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略 企業(yè)合并 戰(zhàn)略 企業(yè)兼并戰(zhàn)略四種類型 一體化戰(zhàn)略是由若干關(guān)聯(lián)單位組合在一起形成的經(jīng)營聯(lián)合體 主要包括垂直 一體化 生產(chǎn)企業(yè)同供應(yīng)商 銷售商串聯(lián) 前向一體化 生產(chǎn)企業(yè)同銷售商聯(lián) 合 后向一體化 生產(chǎn)商同原料供應(yīng)商聯(lián)合 橫向一體化 同行業(yè)企業(yè)之間 的聯(lián)合 該戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的緊密聯(lián)合 實(shí)現(xiàn)資源共享 降低綜合 成本 其缺點(diǎn)是管理幅度加大 不利于資源調(diào)配與利益關(guān)系的協(xié)調(diào) 企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略是由若干個具有獨(dú)立法人地位的企業(yè)以多種形式組成的經(jīng)濟(jì)聯(lián) 合組織 企業(yè)合并戰(zhàn)略是指參與企業(yè)通過所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時有償轉(zhuǎn)移 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn) 公共關(guān)系 經(jīng)營活動的統(tǒng)一 共同建立一個新法人資格的聯(lián)合形式 企業(yè)兼并戰(zhàn)略是企業(yè)通過現(xiàn)金購買或股票調(diào)換等方式獲得另一個企業(yè)全部資 產(chǎn)或控制權(quán)的聯(lián)合形式 2 穩(wěn)健型戰(zhàn)略 穩(wěn)健型戰(zhàn)略是采取穩(wěn)定發(fā)展態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài) 主要適合中等及以下規(guī)模的企 業(yè)或經(jīng)營不景氣的大型企業(yè)選擇 可分為 無增長戰(zhàn)略 維持產(chǎn)量 品牌 形象 8 地位等水平不變 微增長戰(zhàn)略 競爭水平在原基礎(chǔ)上略有增長 兩種戰(zhàn)略形式 該戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)保存實(shí)力 能有效控制經(jīng)營風(fēng)險 但發(fā)展速度緩慢 競爭力量弱小 3 收縮型戰(zhàn)略 收縮型戰(zhàn)略是采取保守經(jīng)營態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài) 主要適合處于市場疲軟 通貨 膨脹 產(chǎn)品進(jìn)入衰退期 管理失控 經(jīng)營虧損 資金不足 資源匱乏 發(fā)展方向 模糊的危機(jī)企業(yè)選擇 可分為 轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略 撤退戰(zhàn)略 清算戰(zhàn)略三種形式 2 4 戰(zhàn)略研究的常用技術(shù)方法 戰(zhàn)略管理過程是一個多維過程 它既要有理性的分析 也要借助于經(jīng)驗(yàn) 下 面將對戰(zhàn)略管理有關(guān)的一些常用技術(shù)方法進(jìn)行分析 1 波特的五種力量模型競爭分析法 圖2 1 所示波特的五種力量模型競爭分析法被廣泛用于很多產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略制定 根據(jù)該理論 特定產(chǎn)業(yè)的競爭性質(zhì)可由如下五種力量決定 現(xiàn)有企業(yè)問競爭 潛在 新競爭者的進(jìn)入 潛在替代產(chǎn)品的開發(fā) 供應(yīng)商議價能力 購買者議價能力 潛在新競爭者的進(jìn)入 圖2 一l 競爭的五種力量模型 f i g u r e 2 1f i v ef o r c em o d e l so fc o m p e t i t i o n 企業(yè)間的競爭力是五種競爭力量中最重要的一種 只有那些比競爭公司的戰(zhàn) 略更有競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略 才可能是成功的戰(zhàn)略 每當(dāng)新競爭者能夠容易地進(jìn)人某 特定產(chǎn)業(yè)時 該產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭程度將會提高 然而 很多因素都可構(gòu)成進(jìn)入壁壘 在很多產(chǎn)業(yè) 企業(yè)會與其它生產(chǎn)替代產(chǎn)品的公司開展直接的競爭 替代產(chǎn)品的存 在為產(chǎn)品的價格設(shè)置了上限 當(dāng)產(chǎn)品價格超過這一上限時 用戶將轉(zhuǎn)向替代產(chǎn)品 供應(yīng)商議價能力會影響產(chǎn)業(yè)的競爭程度 尤其是有大量供應(yīng)商時 好的替代原材 料少時 或者改用其它原材料的轉(zhuǎn)換成本很高時更是如此 當(dāng)用戶分布集中 規(guī) 模較大或大批量購貨時 他們的議價能力將成為影響產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度的一個主要因 素 9 2 s w o t 分析法 s w o t 分析法是一種使用廣泛的戰(zhàn)略分析和選擇方法 在用該方法選擇戰(zhàn)略 時 要對企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勢 劣勢和外部環(huán)境的機(jī)會與威脅進(jìn)行綜合分析 尤其需 要將這些因素與競爭對手比較 才能最終選出一種適宜本企業(yè)的戰(zhàn)略 s w o t 分析實(shí)際上是對企業(yè)內(nèi)部 外部條件的各方面內(nèi)容進(jìn)行歸納和概括 進(jìn) 而分析組織的優(yōu)勢 劣勢 面臨的機(jī)會和威脅的一種方法 其中 優(yōu)勢 劣勢的 分析主要是著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競爭對手的比較 而機(jī)會和威脅分析則 將注意力放在外部環(huán)境變化對企業(yè)的可能影響上 企業(yè)在維持競爭優(yōu)勢的過程中 必須認(rèn)識自身的資源和能力 采取適當(dāng)?shù)拇胧?做好s w o t 分析 進(jìn)行s w o t 分析 有利于公司在制定戰(zhàn)略時充分發(fā)揮企業(yè)的長處而避免自己的短處 以趨利避害 化劣勢為優(yōu)勢 化挑戰(zhàn)為機(jī)遇 使企業(yè)知道該怎樣抓住市場商機(jī) 破解威脅 做 到知己知彼 百戰(zhàn)不殆 從而降低公司的經(jīng)營和投資風(fēng)險 提高在激烈的市場競 爭中獲勝的能力 s w o t 矩陣由9 個格子組成 其中有4 個因素格 4 個戰(zhàn)略格 利用s w o t 矩陣 這個工具 我們可以制定如下四類戰(zhàn)略 即s o 戰(zhàn)略 w o 戰(zhàn)略 s t 戰(zhàn)略和w t 戰(zhàn)略 1 優(yōu)勢一機(jī)會 s o 戰(zhàn)略 是一種發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢而利用企業(yè)外部機(jī)會 的戰(zhàn)略 即利用自己的內(nèi)部優(yōu)勢去抓住和利用外部趨勢與事件所提供的機(jī)會 企 業(yè)通常首先采用w o s t 或w t 戰(zhàn)略而達(dá)到能夠采用s o 戰(zhàn)略的狀況 當(dāng)企業(yè)存 在重大弱點(diǎn)時 將努力克服并將其變?yōu)閮?yōu)勢 當(dāng)企業(yè)面臨巨大威脅時 將努力回 避這些威脅以便集中精力利用機(jī)會 2 弱點(diǎn)一機(jī)會 w o 戰(zhàn)略 是通過利用外部機(jī)會來彌補(bǔ)內(nèi)部弱點(diǎn) 存在 一些外部機(jī)會 但有一些內(nèi)部的弱點(diǎn)妨礙著企業(yè)利用這些外部機(jī)會時 適用于這 一戰(zhàn)略 3 優(yōu)勢一威脅 s t 戰(zhàn)略 是利用本企業(yè)的優(yōu)勢回避或減輕外部威脅的影 響 當(dāng)然 這并不意味著一個很有優(yōu)勢的企業(yè)在前進(jìn)中總要遇到威脅 但是 在 很多產(chǎn)業(yè)中 競爭公司模仿本公司的計(jì)劃 創(chuàng)新及專利技術(shù)構(gòu)成會對企業(yè)產(chǎn)生的 巨大威脅 4 弱點(diǎn)一威脅 w t 戰(zhàn)略 是一種旨在減少內(nèi)部弱點(diǎn)同時回避外部環(huán)境 威脅防御的一種戰(zhàn)略 一個面對大量外部威脅和具有眾多內(nèi)部弱點(diǎn)的企業(yè)的確處 于不安全和不確定的境地 實(shí)際上 這樣的公司正面臨著被并購 收縮 宣告破 產(chǎn)或結(jié)業(yè)清算 因而不得不為自己的生存而奮斗 l o j 匕塞窒通太堂童些亟 堂僮j 金塞叢墾物些公司發(fā)屋的處壑疊縫盆扳 3h b 物業(yè)公司發(fā)展的外部環(huán)境分析 企業(yè)是一個有生命力的能動的有機(jī)體 它與外界環(huán)境有著密切的聯(lián)系 在當(dāng) 今社會日新月異的條件下 企業(yè)所處的環(huán)境總是不斷變化 而且變化的速度日趨 加快 這給企業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 企業(yè)的成敗很大程度上取決于企業(yè)是 否了解和掌握外部環(huán)境的變化 并及時做出響應(yīng) 在自己的計(jì)劃中對未來做出戰(zhàn) 略安排 根據(jù)本文的研究目的和研究設(shè)計(jì) 本章將從以下幾個方面對h b 物業(yè)公司 的外部環(huán)境進(jìn)行分析 3 1 宏觀環(huán)境分析 1 政治和法律環(huán)境 政治和法律環(huán)境是指對企業(yè)經(jīng)營活動中具有實(shí)際與潛在影響的政治力量和有 關(guān)的法律 法規(guī)等因素 當(dāng)前 我國政治穩(wěn)定 人民安居樂業(yè) 各行各業(yè)欣欣向 榮 雖然雪災(zāi) 地震等一系列自然災(zāi)害和迎奧環(huán)境使國際國內(nèi)局勢變得相對復(fù)雜 但我們有理由相信 中華民族在偉大的中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下 一定能夠化解這些 危機(jī) 在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)繼續(xù)保持穩(wěn)定的國際 國內(nèi)環(huán)境 中共中央關(guān)于 十五 計(jì)劃綱要的建議和九屆全國人大四次會議通過的 中 華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃綱要 中關(guān)于 規(guī)范發(fā)展物業(yè) 管理行業(yè) 的重要精神 進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的行業(yè)地位 指明了發(fā)展方向 這同時也明確了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃 設(shè)計(jì) 銷售 物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營 明確了 以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房屋管理徹底走向社會化 市場化與專業(yè)化的改革道路 物業(yè)管理在國外有1 0 0 多年的歷史 在我國卻只有2 0 多年的時間 隨著經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展和人民生活水平的不斷提高 廣大群眾對物業(yè)管理的要求會越來越高 物業(yè) 管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng) 實(shí)踐證明 受托物 業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩 序 但與此同時 我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管 理的推行 一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè) 維護(hù)業(yè)主 權(quán)益 推動房地產(chǎn)市場 促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè) 1 9 9 4 年建設(shè)部下發(fā)的 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 明確要求在新建小區(qū)推 行物業(yè)管理制度 但是 在實(shí)踐中雙方簽訂的合同有時不規(guī)范 權(quán) 責(zé) 利不清 出現(xiàn)問題難以處理 調(diào)解不成必須訴訟 而法律適用又較困難 2 0 0 3 年國務(wù)院令第3 7 9 號公布的 物業(yè)管理?xiàng)l例 是立法方面的一大進(jìn)步 解決了物業(yè)管理法制建設(shè)滯后 相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題 并規(guī)范了 物業(yè)管理活動 維護(hù)了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益 使得物業(yè)管理有法可依 解決矛盾和糾紛有理有據(jù) 而后于2 0 0 7 年1 0 月1 日公布施行的 中華人民共和 國物權(quán)法 中 對物業(yè) 業(yè)主等相關(guān)方面的問題更加明確的以法律形式界定 同 年 國務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 根據(jù) 物權(quán)法 也做了相關(guān)改動 從而使得下位法 遵循上位法 新法優(yōu)于舊法的立法原則在物業(yè)相關(guān)法律問題中得以更好的適用 但是 物業(yè)管理作為在我國的一種新興行業(yè) 本身就具有許多不可揣測性和 預(yù)見性 出現(xiàn)問題也是正常的 廣大業(yè)主把解決問題的希望寄托在相關(guān)條例的制 定和頒布上 但僅就目前幾部法律的效用是杯水車薪的 還需要進(jìn)一步量化和細(xì) 化 2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近年來 隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 城市開發(fā) 建設(shè)步伐不斷加快 物業(yè)管理作 為一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)相配套的綜合性管理 發(fā)展也極為迅速 物業(yè)管理作為 城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè) 不僅成為房地產(chǎn)開發(fā)商的一 個賣點(diǎn) 也成為老百姓關(guān)注的熱點(diǎn) 歷經(jīng)2 0 余年的發(fā)展 物業(yè)管理由最初政府推 動的被動行為完全轉(zhuǎn)化成為了一種企業(yè)主動追求的市場行為 應(yīng)該說 物業(yè)管理 行業(yè)迎來了發(fā)展的春天 但是 隨著 中華人民共和國勞動合同法 2 0 0 8 年1 月1 同起j 下式生效 的 實(shí)施和各種法規(guī) 制度的完善 企業(yè)職工的各種待遇有了很大的提高與改善 但 是對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言 面臨的卻是管理成本的大幅增加 同時 業(yè)主對物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量的要求日益提高 而物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高不具有實(shí)際操作性 使原本 微利的行業(yè)更加 雪上加霜 3 社會和文化環(huán)境 以經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的青島市為例進(jìn)行分析說明 青島市的物業(yè)管理專業(yè)化 市場 化的社會基礎(chǔ)比較濃厚 物業(yè)管理方面走在山東省乃至全國的前列 大多數(shù)城市 居民的意識 已經(jīng)接受了 花錢買服務(wù) 這一物業(yè)服務(wù)形式 但是仍然存在著很 大一部分居民 特別是村改居的居民 也就是通常所說的拆遷戶居民 仍然是傳 統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會意識 習(xí)慣生活于獨(dú)立的庭院式物業(yè) 家族式自我管理模式 人們 愿意花一生的積蓄去建房 但不愿意花與購房相比微不足道的錢去請人進(jìn)行專業(yè) 化物業(yè)管理 加之長期以來城市住房福利制 國家包辦房屋管理 住戶只需交納 一點(diǎn)很少的清潔費(fèi)即可 因此 在青島市 特別是筆者所工作的李滄區(qū) 沒有物 業(yè)管理概念的大有人在 習(xí)慣了單位住房 廉價房 要交物業(yè)管理費(fèi)是非常不習(xí) 慣的 很多居民不愿接受高價買享受一這一交易觀念和行為模式 這些傳統(tǒng)的 1 2 j 絲塞鑾道盔堂童些亟 堂僮i 金塞玨旦物些公圄筮屋的處部坯縫盆扭 生活方式和觀念制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展 但是隨著時代的進(jìn)步 人們在購買 住房時 開始注重居住環(huán)境的改善 綠化率 智能化 住宅的安全性能成為主要 考慮因素 這