二手房銷售--技巧.doc

二手房買賣流程及解釋 / TD 挑選中介審查房屋權屬了解房屋使用狀況實地查看房屋質(zhì)量明確中介收定性質(zhì)上下家當面談合同結清水表帳單告知電表狀況協(xié)助燃氣過戶結清電話費遷移戶口挑選中介如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人員，而且操作也比較的規(guī)范。審查房屋權屬下家要隊房屋的權屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關，婚姻法規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。了解房屋使用狀況首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權證是真實的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。實地查看房屋質(zhì)量下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內(nèi)轉交，未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。上下家當面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉化為人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。結清水表帳單自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據(jù)。告知電表狀況按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。協(xié)助燃氣過戶按照燃氣公司的規(guī)定，上下家必須一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。結清電話費有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一并清結后，再辦理過戶手續(xù)。遷移戶口買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。避免暗箱操作 二手房拍賣淘金四大黃金法則 因拍賣會上的二手房，交易透明價格適中，避免了中介機構的暗箱操作，所以到拍賣行淘二手房的市民越來越多。然而有人在二手房拍賣會上“釣的大魚撿了皮夾子”，也有人卻在其競拍過程中“跌了跟頭吃了藥”。讀者高明根據(jù)自己從事拍賣行業(yè)的心得體會，來信講述了他對二手房拍賣淘金的四大“黃金法則”。 一、廣泛收集信息。報紙通常是拍賣公司首選的刊登廣告的主要載體，滬上各大拍站同時也是房源發(fā)布的一個廣告窗口。市民應該適時密切關注每次發(fā)布的拍賣動態(tài)信息，有針對性地進行篩選，做到房產(chǎn)的地理位置、結構、面積等相關信息了解透徹。 二、理順權屬關系。房產(chǎn)在拍賣過程中，理順其法律及權屬關系對于競拍者來說顯的至關重要重要。產(chǎn)權是否清晰、有無貸款抵押等等，是市民應該尤為注意的，切不可輕視。 三、理性把握心態(tài)。拍賣會現(xiàn)場，買家們你爭我搶的競爭氣氛屢見不鮮，這時自己可根據(jù)事先擬定好的所能承受的心理價位，有的放矢不急不躁地“咬定青山不放松”。一旦現(xiàn)場出現(xiàn)競拍價格超過自己心理防線應及時罷手，切不可一時沖動失去理智，被現(xiàn)場競價環(huán)境所控制，從而被牽著鼻子走。 四、忠實履行義務。從競拍者舉起手中號牌，拍賣師槌聲落下的那一刻，就意味著拍賣法律關系的事實成立。而后的步驟就是競拍者要及時在規(guī)定的時間內(nèi)，向拍賣行交付傭金和價款。否則的話，拍賣行完全可以依照相關法律規(guī)定，沒收競買人的保證金，并且會申請法院強制執(zhí)行。 二手房買賣技巧大全第一：看房選房 要面面俱到選擇二手房時，購房者常常顧此失彼，關注一些重要因素的同時，卻忽視了另外一些值得重視的內(nèi)容。其實，買房尤其是買二手房，在前期的選購環(huán)節(jié)，更要面面俱到。不要只看房子，還要看資格。購房者在選購二手房時，往往注意房屋在類型、價格等方面是否讓人滿意，卻忽視了首要的問題：該房的所有權性質(zhì)，是否具備上市交易資格。遇及如下的二手房，奉勸購房者還是避退三舍吧：軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；僅有使用權的房屋；以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權房產(chǎn)證的二手商品房；上市出售后會形成新的住房困難的；產(chǎn)權共有的房屋，其中一方共有人不同意出售該房產(chǎn)的；房產(chǎn)已作抵押，且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；處于戶籍凍結地區(qū)，并已列入拆遷、公告范圍的；依法被查封或者依法以其它形式限制權屬轉移的；房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權益的。如果該二手房屬于央產(chǎn)房，以下幾種情況也是不能上市的：凡屬超標而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權單位按規(guī)定超標處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大中專院校等單位在機關辦公、教學、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權單位認為不宜公開上市出售的，應報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權單位騰退，也可在原產(chǎn)權單位職工范圍內(nèi)進行交易。法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購公房或與原產(chǎn)權單位有特殊約定的已購公房(規(guī)定能夠住滿5年內(nèi)容的除外)，應按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權單位的約定執(zhí)行。(上述辦法不含部級干部住房上市出售)以及其它不能買賣的情況：3年內(nèi)被政府規(guī)劃為拆遷范圍的房產(chǎn)，在當?shù)胤慨a(chǎn)交易部門已被凍結。不要只看房齡，還要看質(zhì)量。有些購房者在選購二手房的時候，往往對房屋的房齡和建成年代比較關心，而對房屋的具體質(zhì)量則關注不夠。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上也會千差萬別，未必房齡越短質(zhì)量就越好。某些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量不盡人意；相反，有些房子雖然建設較早，但卻歷久彌堅。購房者在考查二手房的時候，要仔細考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面，到門窗、管道，每個細節(jié)都要認真觀察。房型結構面積大小，是否與產(chǎn)權證相符；戶型是否合理；管線是否太多；是否改動過房屋的內(nèi)外部結構；是否改動過牽涉到面積計算的結構；是否帶裝修；了解內(nèi)部結構：管線的走向、承重墻的位置等。配套設施打開自來水龍頭觀察水的質(zhì)量和水壓，以檢測這一帶的水質(zhì)硬度并測試水壓大小。了解該房屋的供電容量是否能滿足需求；檢查電線的老化程度。查看煤氣、天然氣的輸送情況，提醒注意的是要根據(jù)點燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度、是燃氣的還是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃氣的，應該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時是否安全。了解供暖單位的性質(zhì)，是市政供暖還是小區(qū)單獨供暖；是上門收取暖氣費，還是自己到收費站去交；暖氣片數(shù)量多少。測試有線電視的開通情況等。不要只看表面，還要看物管。購房者在選購二手房時，常把關注的焦點放在房子本身，卻忽視了物業(yè)管理、取暖方式及相關費用等入住后與自身利益息息相關的環(huán)節(jié)。購房是一個相對短暫的行為，居住卻是一個長期的過程。要想在購房后的居住中獲得較高的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。目前某些已購公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生，這都會對購房者入住后的生活產(chǎn)生不良的影響。因而，選購二手房時要仔細了解相關情況，如保安、保潔、綠化的水準；提供服務的內(nèi)容和水準；基本生活設施的管理：如有沒有信箱，電梯的品牌、速度、是否有人值守(舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠)、晚上最晚開到幾點等。此外，還要核實該小區(qū)水、電、煤、暖的價格，物業(yè)管理費的收費標準以及車位的費用等。不要只看總價，還要看單價。按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手商品房銷售時候，總是標明房屋的單價。因此，某些二手房乍看上去總價很低，很便宜，但由于建設年代久，居室面積小，算下來每平米建筑面積單價并不低。購房者在購買二手房時，不要只看總價，還要算算單價，再拿這個單價和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。不要只看位置，還要看交通。許多二手房地處城市核心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是鑒于城區(qū)目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便，況且，一個家庭除了日常生活，還要考慮大人上班、孩子上學、老人看病等其它因素。因此，快捷、順暢的交通有時比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。購房者在購買二手房的時候不光要考慮地段，還要看周邊的交通狀況，有時候地段差一些，但臨近地鐵、城鐵等軌道交通，也未嘗不可。不要只看社區(qū)，還要看周邊。許多購買二手房的購房者往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，對社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實，某些二手房，特別是已購公房，社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設施是和周圍的住宅小區(qū)共享的，這在很大程度上彌補了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購買的。相反，有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯，但周圍在進行大規(guī)模的拆遷改造，建設新的房地產(chǎn)項目，施工帶來的干擾和不便有可能要持續(xù)一兩年時間，購買這樣的二手房，一定要做好心理準備。不要只看眼前，還要看將來。在購二手房時，通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就未必了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設施就會修通；某些小區(qū)也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費，但很可能近期內(nèi)就會取消。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購買下來。再比如，某個欲購買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會成為家常便飯，這樣的家庭在購買二手房時，就要對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設置進行周密的考慮。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。第二：查詢二手房產(chǎn)權狀況買房產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必需考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權狀況，則是每一個購房人在購房前必需做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權有清清楚的認知，不但可避免受到可能的坑害，而且購房后自己的利益也可以受到法律的保護。要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權記錄。第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有主權的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務和責任，則必需查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等。總之，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。 第三：從條款鑒別合同的有效性如何從購房合同內(nèi)容來鑒別購房合同的無效？專家回復：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。但購房者怎樣通過合同的內(nèi)容來鑒別自己所簽的合同是否有效？(1)從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國家法律法規(guī)，則此條款對房屋買賣雙方?jīng)]有約束力，必須加以糾正。(2)從購房合同的標的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項目。也就是說在房屋開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屋屬于越權批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產(chǎn)管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標的的，所簽合同無效。第四： 辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)如何辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)？專家回復：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。房屋買賣的所有權過戶和轉移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權轉移登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權證是對進行了房屋產(chǎn)權登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權情況又可分為房屋所有權證、房屋共有權保持證和房屋他項權證三種。房屋所有權證發(fā)給擁有房屋所有權人。房屋共有權保持證發(fā)給房屋共有人。房屋他項權證發(fā)給與房屋所有權有關的其他財產(chǎn)權人，如典權人、抵押權人等。房屋產(chǎn)權證一旦遺失，應忙到原發(fā)證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經(jīng)房管機關審查確認后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。 第五： 購買二手房如何申請貸款 問：購買二手房可以申請哪幾種貸款？答：可以申請公積金貸款、個人購房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。問：什么是住房公積金貸款？答：公積金貸款是本市各商業(yè)銀行受上海市公積金管理中心委托發(fā)放的政策性個人住房貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購買自住住房時，以其所擁有的產(chǎn)權住房為抵押物，作為償還貸款的保證，而向銀行申請的貸款。問：申請公積金貸款需要哪些條件？答：主要條件有：(1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；(2)申請前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月、且累計繳存住房公積金的時間不少于兩年；(3)購房首付的金額不低于所購房價的30%；(4)沒有尚未還清的貸款債務；(5)二手房貸款需要是具有產(chǎn)權的二手房。問：如何確定申請公積金貸款額度？答：在確定公積金貸款額度時，要同時滿足以下幾點：(1)不高于申請貸款時借款人公積金帳戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請貸款之日前，您的公積金帳戶余額有5000元，則貸款額度不能超過7.5萬元，需要注意的是在貸款申請獲得批準之前，不可以將帳戶的儲存余額提取出來，否則很難申請到足額的貸款。(2)不高于所購房屋總價的70%，即如果房價為12萬元，貸款額不能超過8.4萬元。(3)公積金貸款最高額度為10萬元，這是因為公積金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優(yōu)惠，因此要對貸款額度進行限制問：申請公積金貸款的最長期限是多少年？答：申請公積金貸款的最長年限為15年。問：申請商業(yè)性貸款要具備什么條件？答：購買二手房申請商業(yè)性貸款要具備的主要條件有：(1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；(2)購房首付的金額不低于所購房價的30%；(3)沒有尚未還清的貸款債務；(4)二手房貸款需要是具有產(chǎn)權的二手房。買二手房簽約前必須了解的十個常識一、當事人的名稱或姓名、住所這里主要是寫清當事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調(diào)查;應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。二、標的這里應寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況;同時還應寫明房屋產(chǎn)權歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費關況。三、價款這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款;付款方式、付款條件;如何申請按揭貸款;定位;尾款等四、履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件;辦理相關手續(xù)的過程;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤。五、違約責任主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付;在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。六、解決爭議的方式主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;生效或失效期限;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。八、合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務;解除權的行使期限;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。九、合同的變更或轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條件。十、附件在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。 新稅收規(guī)定執(zhí)行后買賣二手樓三留心 在新的房屋轉讓個稅征收辦法實施的前提下，市民買賣房屋要注意以下一些問題。1.適宜購買帶裝修的房子在新稅收規(guī)定實施后，業(yè)內(nèi)人士建議市民適宜購買帶裝修的商品房。因為在購買一手樓的時候，裝修價格可以包含在房價里，開發(fā)商可以出具含裝修的購房發(fā)票。而購買毛坯房，市民自己裝修房子的費用不能出具購房發(fā)票，即使有裝修房子的發(fā)票，通知扣除的費用中也沒有包含裝修款。一般來說，一套房子裝修款都是好幾萬元，如果賣房時能扣除該費用，將會降低盈利金額，少交一部分個人所得稅。打個比方，一套100平方米單位，毛坯房均價5500元/平方米，裝修標準價500元/平方米。如果購買帶裝修的該房子，總價為60萬元，毛坯房則是55萬元。如果購買毛坯房，購房時可以省5萬元裝修款的1.5%契稅，即750元，加上其他費用約省1000余元。但到了賣房子的時候，如果房屋能以70萬元賣出，當中可以扣除約6萬元的合理費用(包括購房契稅、賣房的營業(yè)稅等)。其中購買裝修房的，盈利金額為4萬元，繳個稅8000元；如果購買毛坯房的，盈利金額為9萬元(因為自己的裝修款項不能納入房價中)，繳個稅1.8萬元。減去之前多交的1000余元費用，購買裝修房的還是要比購買毛坯房的交的費用少9000元。2.市民購房、買房要保留相關費用發(fā)票根據(jù)通知的據(jù)實征收辦法，不少購房或者賣房時發(fā)生的費用都可以從賣房盈利中扣除出來，如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關費用等。因此，市民在購房或者賣房的時候，必須要求中介人員或者有關部門提供有效的發(fā)票。尤其值得注意的是，一些中介公司在收取中介傭金、按揭費用時常不開具發(fā)票，市民必須要求中介公司提供有效的發(fā)票。這些發(fā)票單據(jù)也要注意保存，作為減免個人所得稅的依據(jù)。3.市民買房不宜報低成交價現(xiàn)在，有不少市民買房屋時，為了減少須交的購房契稅(普通住房為房價的1.5%，非普通住房為房價的3%)，而業(yè)主又希望減低營業(yè)稅和個人所得稅，因此刻意報低成交價。但這對于市民買家來說，如果下一次賣房，會使購房價與以后的賣房價價差拉大，該價差又會被認為是市民的盈利，從而要交高的個人所得稅。梁先生去年購買了一套房改房，為了避稅把25萬元的成交價報低成16萬元，聽到新的個稅征收辦法后希望盡快把房子賣掉，終于有買家以32萬元買這套單位，但因為新征稅辦法，買家不愿意報低房價，于是梁先生趕著成交去交易遞件。而買家表示首期還沒湊足錢，梁先生也愿意推遲部分首期款的交款時間?？桃鈭蟮唾彿績r會給市民以后賣房帶來很大的麻煩。因此，建議市民買房應按實際成交價來向房管局申報，確保以后自己的權益。另外，地稅局已經(jīng)明令發(fā)現(xiàn)報低房屋成交價來逃稅的，最高可罰款五倍，市民不宜以身試法。如何查詢二手房產(chǎn)權狀況？ 買房產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必需考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權狀況，則是每一個購房人在購房前必需做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權有清楚的認知，不但可避免受到可能的坑害，而且購房后自己的利益也可以受到法律的保護。要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權記錄。第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有主權的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務和責任，則必需查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。 辦理二手房貸款手續(xù)和須攜帶的資料 辦理二手房業(yè)務流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下:買賣雙方簽定購房合同并支付首付款后，到個貸中心提出貸款申請。填寫貸款申請表(如果您已婚，請夫妻雙方一起前來)，中心工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具貸款承諾書，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。憑身份證原件領借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過的流程為:受理柜(受理貸款申請)-保險柜(辦理保險)-簽約柜(簽訂借款合同)-公證柜(辦理合同公證)-簽約柜(領取貸款合同)。在取得貸款承諾書并就所抵押的房屋辦理保險后，即可持上述資料及貸款承諾書、擬用于還款的建行儲蓄存折和儲蓄卡或建行信用卡、保險單、與中心簽定借款合同、抵押合同等有關法律性文件，并辦理公證手續(xù)(如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來)。如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽定合同，需授權委托另一方或第三方代為辦理貸款相關手續(xù)。授權委托書需經(jīng)公證，且受托人有轉委托權。附：辦二手房貸款(購買者)需攜帶的資料：、夫妻雙方的身份證原件及復印件;、與賣房者簽定的購房合同或購房意向書原件;、首付款憑證原件及復印件;、婚姻狀況證明:結婚證/離婚證明/未婚證明原件及復印件;、戶口簿原件及復印件;、資信證明原件(使用個貸中心提供的標準格式)。由于借款人收入情況復雜，中心工作人員可要求提供相關的其他證明材料的原件及復印件，如借款人為個體經(jīng)營戶，則提供營業(yè)執(zhí)照復印件及近三月的納稅憑證，經(jīng)營場所的房屋產(chǎn)權證或租賃合同;如借款人為企業(yè)法定代表人、負責人或股東，則提出營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、近期的資產(chǎn)負債表和納稅憑證等;如借款申請人注明有除工資收入以外的其他收入來源的，應提交相關的證明材料。如利息收入，應提供存單、國庫券等憑證;房屋租憑收入，應提供房屋產(chǎn)權證或租憑合同;投資收入，應提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。、銀行要求的其他資料。二手房交易技巧在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權不清導致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。 第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權記錄。包括：、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權比例及擁有權形式；、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封最后，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后年之內(nèi)不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。置業(yè)寶典：如何買賣二手經(jīng)濟適用房目前，在售的已購經(jīng)濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟適用住房房屋所有權證的發(fā)證時間為準。對于尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房，由于政策規(guī)定，不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟適 用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經(jīng)濟適用住房購房條件者，還可再次購買別處的經(jīng)濟適用住房。如何買賣已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房？賣方：對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。按市場價格出售經(jīng)濟適用住房后，不能再次購買經(jīng)濟適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。買方：購買此類經(jīng)濟適用房不需要符合購買經(jīng)濟適用房的特殊條件，任何人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟適用房除正常繳納契稅、印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。房屋上市交易的稅費有：契稅(按成交價的1.5%繳納)、印花稅(按成交價的0.05%繳納)和綜合地價款(按成交價的10%繳納)，售后的房屋產(chǎn)權性質(zhì)是商品房。如何買賣尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房？賣方：購買5年之內(nèi)的經(jīng)濟適用房，必須按照該套房屋的原始價格出售給具有購買經(jīng)濟適用房資格的人，如果審批的價格大于或者小于實際成交價格，則該經(jīng)濟適用房再上市交易的稅費只有：契稅(按成交價的1.5%繳納)和印花稅(按成交價的0.05%繳納)，售后的房屋產(chǎn)權性質(zhì)仍是經(jīng)濟適用房。買方：購買此類已購經(jīng)濟適用房，首先必須滿足普通經(jīng)濟適用房的購買條件；其次購房人還需辦理經(jīng)濟適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經(jīng)濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款，并且所購房屋仍按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權管理。(文/尉遲凱) 二手房交易技巧住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中最活躍的部分。目前，北京已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應格外注意。 查明產(chǎn)權狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復雜，了解其產(chǎn)權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源和產(chǎn)權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是，產(chǎn)權有糾紛的或是部分產(chǎn)權（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權證。 看清房屋結構 “二手房”的結構通常比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結構一般較差。 選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。 80后購二手房四大技巧 房屋軟硬件需仔細挑選結婚自然得先安個“窩”。然而，擁有華麗外表、尊貴身份的新樓盤著實令人難以招架，于是乎部分準新人們干脆將“婚房”目標鎖定二手房。那么，該如何選擇適合“婚房”之用的二手房呢？一看 上班交通時間掌控好都市上班族一般都是“打卡一族”，如果準新人們不幸同屬“打卡一族”，那么就要盡量選擇距離兩人工作單位較近的區(qū)域或者選擇臨近輕軌和公交線路較發(fā)達的區(qū)域買房，這樣也會降低交通成本，節(jié)約上班時間。二看 社區(qū)商業(yè)氛圍成熟否時下年輕人早已不再拘泥于父輩的傳統(tǒng)生活方式，餓了，吃飯下館子；衣服臟了，送去干洗店；平時和朋友聚會泡泡吧、KK歌，已不是什么新鮮事兒。因此，周邊商業(yè)氛圍成熟與否十分必要。最好是周邊商店林立、超市、菜場、面包店、餐館、KTV、洗衣房、五金店等一應俱全，公園、銀行、醫(yī)院等齊備的成熟地段，這樣居住起來也會方便些。三挑 房屋軟硬件仔細挑選二手房根據(jù)其建成年代不同，房屋品質(zhì)、室內(nèi)布局也不盡相同。上世紀80年代的二手房普遍戶型面積較小且通風采光有一定局限性；90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化，廳的布局、房間的布局更加趨于人性化。從房屋的室內(nèi)裝修情況來看，簡裝、精裝檔次不等，準新人們可以根據(jù)自身需求自由選擇。不過，二手房難免會存在管線老化、走線不合理、墻皮脫落等現(xiàn)象，因此，購房者在買房時要仔細挑選。四算 精打細算收支要平衡準新人們計劃結婚買房，一定要算計著花錢，保持收支平衡。不論是選擇按揭貸款還是公積金貸款購房，都要根據(jù)自身經(jīng)濟實力而定。按照銀行規(guī)定，家庭月收入為5000元時月供最高不能超過2500元，至于首付多少，這要看小兩口現(xiàn)有的積蓄和雙方父母所能支援的力度大小。二手房交易風險防范二手房交易糾紛的法律講座二手房交易程序比起預售房和一手現(xiàn)房來說要復雜得多，這里面常常涉及銀行、中介，有時還涉及承租人、產(chǎn)權的共有人等等，所以發(fā)生糾紛的概率也比較大。相對而言，二手房交易中買房的風險比賣方要大得多，我主要從買方，也就是下家的角度談談我們在二手房交易過程中要重點防范哪些風險，更加安全的買到自己喜歡的房屋。第一講 房產(chǎn)信息要核實 以免被騙起紛爭 買過房的人可能都會有這樣的經(jīng)歷：當你看中了一套房子，覺得還不錯，想考慮考慮再決定時，中介會告訴你這套房子怎么怎么好，價格怎么怎么合適，機會難得，為了怕上家反悔或者賣給別人，建議你先付定金。如果你的中介也是這樣對你說，你千萬要冷靜，在付定金之前，你得進一步了解房子的產(chǎn)權情況、租賃情況、戶口情況等等。 事例一：我有一次在為一位香港的劉女士代理購買一套別墅時，就碰到過這樣的事情。一家挺有名的中介公司向劉女士推薦了一套價格為300多萬元的別墅，劉女士看過很滿意，也認可這個價格。中介告訴他，上家還欠銀行200萬元的房貸，需要靠劉女士的首付才能還貸，所以劉女士首付要付200萬元。劉女士也認可了這個條件，于是委托我們辦理具體的事宜。我們接受委托后，首先就到房屋所在的地交易中心調(diào)查這套別墅的產(chǎn)權情況。調(diào)查后我們發(fā)現(xiàn)情況跟中介說的不一樣，除了銀行200萬元抵押貸款外，還有個人的抵押貸款100萬元。中介知道這個情況后也很意外。最后我們得知原來上家到中介處登記房源的時候，確實只有200萬元的銀行抵押貸款，但后來由于上家資金緊張，又向別人借了100萬元，而且以這套房產(chǎn)作了抵押。 買方從中介處了解到的信息往往會與事實有所出入，這里面原因很多，有時是因為上家根本就沒有把真實情況告訴中介，有時是由于個別中介為了做成這筆業(yè)務得到傭金，故意隱瞞了一些情況，等下家交了定金之后才告訴下家，這時下家反悔也來不及了，還有的就象上面這個例子一樣，原本登記的信息是真實的，但情況發(fā)生了變化，而中介沒有及時得到這些信息。所以，一定要了解第一手的真實信息，象上面這個例子一樣，劉女士本來的打算是首付200萬元，上家收到這些錢后到銀行還貸，貸款還清就可以過戶了，但是，現(xiàn)在又多出來100萬元的個人抵押借款，就算上家拿劉女士的首付還清了銀行貸款，那上家還得拿出100萬元來還清個人抵押借款，才能過戶，萬一上家拿不出這100萬元，劉女士就不能按期過戶，到這個時候，劉女士付了200萬元首付又拿不到房子的產(chǎn)權，只能同上家去打官司了。了解到房產(chǎn)的真實、及時的信息，對把握交易安全有非常重要的意義。 當然，一個規(guī)范的中介公司也會到交易中心去核實產(chǎn)權信息，而且，現(xiàn)在中介公司也可以在網(wǎng)上輸入產(chǎn)權證號碼獲得有關的信息。但如果你想了解到第一手的資料，最好親自到交易中心去查詢一下，通過查詢，不僅可以得到房產(chǎn)抵押的情況，還可以獲得這些信息：產(chǎn)權人信息： 弄清楚產(chǎn)權是一個人的還是兩個人的，如果是兩個人，他們之間是什么關系。上家賣房的時候，有時并不是本人來簽約，可能委托自己的親戚朋友，在這種情況下，還應當核實上家的委托書，看委托人是不是產(chǎn)權人本人。我還遇到過這樣的事，有位張小姐通過中介與上家簽訂了定金合同，支付了1萬元定金，但后來上家反悔不賣了，后來她才弄清楚原來和她簽合同的不是上家本人，而是產(chǎn)權人的哥哥，中介也沒有核實過產(chǎn)權人給他哥哥的委托書，中介只是憑上家提供的產(chǎn)證就認定他是產(chǎn)權人。上家現(xiàn)在不愿意賣了，就說賣房沒有經(jīng)過他本人同意，他愿退還1萬元定金。后來，張小姐找到我們律師尋求幫助，我們這么告訴他，由于沒有書面的委托書表明上家的哥哥有權代他出賣房屋，僅僅根據(jù)他提供的產(chǎn)證也很難認為他的哥哥有這個代理權，所以造成張小姐買不到這套房屋的責任是在上家的哥哥，相應的法律責任應當由他的哥哥負責，但由于他的哥哥并不是產(chǎn)權人，所以不能將房屋過戶給張小姐，而只能承擔定金罰則，也就是雙倍返還張小姐已經(jīng)支付的定金。租賃信息： 法律上有一個“買賣不破租賃”的規(guī)定，這個規(guī)定是說房子即使賣了，只要租賃期限還沒有到，租客都可以住到租賃期限界滿。如果下家立即入住，則要考慮這租賃期到什么時候。如果上家將房屋出租給別人，按規(guī)定應當?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心進行租賃登記并交稅。要是上家進行了租賃登記，在查產(chǎn)權信息時可以一并查到租賃的情況。一般上家為了逃稅，或者怕麻煩，都不會到交易中心登記，那當然也就查不出來了。不過，在看房的時候一般也會知道房子里住的到底是誰。如果出租給別人，要讓上家提供租賃合同，看看租賃合同的期限到什么時候。此外，還得提醒上家要求租客寫一個“放棄優(yōu)先購買權”的承諾，因為房子如果出售，在同等條件下租客有優(yōu)先購買權，如果你和上家簽訂了買賣合同，租客再來主張優(yōu)先購買權，那你和上家簽訂的買賣合同就是無效的。查封信息： 如果房子已被法院查封，一般是因為涉及到民事案件，房屋的產(chǎn)權人欠有債務，為防止產(chǎn)權人沒有財產(chǎn)供法院執(zhí)行，因此原告在訴訟中向法院申請查封被告名下的房產(chǎn)，限制被告交易。如果是公安、檢察院查封，那就意味著涉及到刑事案件，這套房屋很可能是用贓款購買的。所以，如果房屋已被查封，建議就停止交易。預告登記信息：房齡信息：房屋性質(zhì)信息：出售售后公房，必須取得同住人的同意。戶口信息：要求上家提供戶口簿了解。如果房子里有戶口，一到要上家在辦理過戶手續(xù)前遷走，否則你的戶口遷不進去，如果因此而耽誤你的小孩讀書麻煩可就大了。凡事預則立，不預則廢，這說明調(diào)查研究的重要性，做任何決策之前，都要了解到第一手的真實情況再做決定。當你看中一套房子，對它的地段、房型、朝向、價格、樓層、質(zhì)量都比較滿意的時候，一定要進一步了解以上這些信息，因為這些信息是影響交易安全的重要因素。弄清楚這些情況，你就可以放心大膽地交定金了，交定金要簽定金合同，那么，這個定金合同怎么簽呢？簽定金合同要注意哪些問題呢？應當采取哪些自我保護的措施呢？二手房交易防忽悠寶典 我要怎樣才能不被騙 二手房里陷阱多，很多購房者在進行二手房交易過程中恨不得練成一雙火眼金睛。又到一年秋交會，二手房交易最為集中的幾天，本報記者總結了二手房購買過程中的N多教訓，希望給讀者做個提醒。 口頭承諾別當真 案例：趙先生在買房之初，以為撿到了便宜?？捶繒r，賣家承諾贈送這、贈送那，并大講了一通自己在裝修時選擇的櫥、衛(wèi)怎么好。于是，趙先生沒與賣方講價便爽快地簽下房屋買賣合同并交了錢。 沒想到，時隔不久，趙先生在打掃衛(wèi)生時發(fā)現(xiàn)，這套房屋的廚房下水管道不暢，經(jīng)常堵漏，衛(wèi)生間的座便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運走了。為此，他生氣地找到中介，要求“維權”?？墒牵w先生最終卻只能干吃啞巴虧。原來，當初在簽房屋買賣合同時，雙方對此類問題并沒有具體的約定。 支招：這一實例警醒人們，買二手房務必認真驗房。在看房過程中，買方不僅要仔細、嚴格地履行驗房程序，而且應將可能出現(xiàn)的問題及解決方案落實到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設施、設備的贈送，都應以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。同時，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實際交付狀態(tài)與約定不符時，賣方應承擔的違約責任。買方也可通過“保留5%10%的尾款于交房時支付”的方式，來確保自身的合法權益免受侵犯。 “陰陽合同”最害人 案例：近日，閔先生看中了一套二手房，