二手房買賣中的注意事項(xiàng).doc

二手房買賣中的注意事項(xiàng)（買家篇）！因?yàn)閷?duì)于所接觸的二手房買賣中的一些問題有感而發(fā)，覺得有必要提醒各位賣房者或買房者注意在買賣合同中的一些注意事項(xiàng)，而寫下了以下文字，我會(huì)分兩個(gè)篇章，一個(gè)是賣方篇，一個(gè)是買方篇，同時(shí)提醒的只是個(gè)人認(rèn)為重要的一些東西，不一定全面，也希望各位同仁和朋友批評(píng)指正，并且補(bǔ)充。買方篇買方通常在房屋的買賣過程中間是處于弱勢(shì)地位，那么對(duì)于買方來說，要注意的事項(xiàng)多很多。1、解約條款。只是在有中介操作的二手房買賣，對(duì)于買賣雙方都有一個(gè)解約條款，其中的約定就是賣方在交付了解約定金后，買方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個(gè)條款本身親沒的問題，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)在深圳房價(jià)上漲的情況下，對(duì)于買方來說，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買方最好在買賣合同的最后的備注中寫明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。2、強(qiáng)制履行。買方在賣方?jīng)]有明確提出解約的時(shí)候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買方在賣方明確提出以前，先行啟動(dòng)法律程序。并且聽聞深圳市中院最近有感于賣方違約過多，開了一個(gè)座談會(huì)，要出臺(tái)檔，只要是買方起訴要求強(qiáng)制履行，都會(huì)得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。3、幫賣方贖樓。賣方常常因?yàn)榉孔釉阢y行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣方常常需要買方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買方最后不要幫忙贖樓，一但買方幫忙贖樓后，賣方的房子因其它債務(wù)被查封的話，到時(shí)買方損失巨大，所以建議買方不要幫賣方贖樓。4、房屋狀況的確定。買方最好在買房時(shí)對(duì)該房屋的具體狀況要自己親自確認(rèn)，是不是有出租，租期有多久，承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)，然后去房產(chǎn)管理局，確認(rèn)該房是不是有其它抵押，是不是房地產(chǎn)證上的名字是賣方，如果有夫妻兩個(gè)人的名字，要夫妻兩個(gè)人在買賣合同上簽字。5、陰陽合同。如果在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，那么最好是不要簽字陰陽合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。6、無證房產(chǎn)的買賣。無證房產(chǎn)的買賣合同，不會(huì)當(dāng)然無效，當(dāng)事人注意就好，最好是不要買賣無證房產(chǎn)，如果實(shí)在想要，也沒有太大的關(guān)系。只是注意對(duì)于什么時(shí)候一手房產(chǎn)證的出來要有一個(gè)把握，同時(shí)一但賣方有想法不賣，或不出房產(chǎn)證，馬上請(qǐng)律師發(fā)出律師函，保護(hù)自己的權(quán)益。7、不要完全信任中介。很多事情最好是自己親歷親為，不要過于相信中介的話，什么事情都自己參與比較好。同時(shí)資金的監(jiān)管最好也是交給銀行。8、定金的支付和簽收。對(duì)一定金來說，約定相對(duì)來說可以高一點(diǎn)，同時(shí)注意，一定要對(duì)方簽收，因?yàn)槎ń鸷贤菍?shí)踐合同，最后如果對(duì)方違約，那么簽收多少，只能就簽收部份要求雙倍賠償?shù)摹?、請(qǐng)律師協(xié)助。如果要請(qǐng)律師協(xié)助，在買樓最初就找律師幫忙咨詢相關(guān)的手續(xù)和事項(xiàng)。等到合同簽定后，很多事情律師都無法把握。10、賣方身份證地址。如果要買樓，要拿到賣方身份證復(fù)印件，以及現(xiàn)在住址。這是一個(gè)看似不起眼的行為，為你以后節(jié)約很多時(shí)間，因?yàn)槲覀兂３Ｅ龅疆?dāng)事人，拿不到對(duì)方的身份數(shù)據(jù)和地址。這在進(jìn)入法律程序后，是一個(gè)致命的傷。以上是個(gè)人意見，歡迎補(bǔ)充。定金可以退回嗎？我昨天與中介簽了定金要約委托合同，并給了10000元定金（就是所謂的誠意金吧）?，F(xiàn)在有點(diǎn)后悔，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)房子周圍環(huán)境不是很好。合同里有違約責(zé)任。我知道業(yè)主還沒有收定金。請(qǐng)問可以退回嗎？請(qǐng)各位幫忙，萬分感謝！ 那你要看你的委托合同上是怎么寫的，比如說委托合同上寫的價(jià)格什么的，沒有達(dá)到你的要求，那么中介方會(huì)在所簽委托書上寫明的，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)會(huì)退還的，如果委托書上寫的你的心理價(jià)格，那一般情況下是不會(huì)退的。你付的應(yīng)該是意向金,在賣二手房的過程中一般都會(huì)有這個(gè)環(huán)節(jié),因?yàn)樵谀憧戳朔孔又蟪龅膬r(jià)格和房東出售價(jià)格有差距,中介會(huì)要求你付一個(gè)意向金,所為的意金是指你看中這套房子,然后你為了表示你的誠意付一點(diǎn)誠意金(出個(gè)價(jià)格)讓中介去跟房東斡旋,然后還要看你付的這個(gè)意向金,在書面上你給中介的時(shí)間期限是幾天去跟房東斡旋,如中介在你給的時(shí)間期限內(nèi)跟房東斡旋談到你購買條件時(shí),中介有權(quán)利將你支付所謂意向金直接讓房東收下轉(zhuǎn)為定金,一但房東收了就要不回來了,除非房東自己愿意將錢退給你,.如中介在你給的時(shí)間內(nèi)和房東沒有達(dá)到你所購買的條件時(shí),你可以直接要求中介將你所支付的意向金無息的返還給你.,但最好的辦法是去跟中介斡旋一下吧,法律都講感情,何況是人,意向會(huì)有個(gè)意向時(shí)間，一般情況下是買方和中介協(xié)商的，按照意向書里規(guī)定，意向時(shí)間里是不能退意向的，一定要在意向時(shí)間以后才可以，如果遇到意向協(xié)議很嚴(yán)密的情況下，在時(shí)間內(nèi)退意向可以構(gòu)成違約謝謝大家！經(jīng)過與中介斡旋，我在委托書所寫的到期日前拿回定金了。因?yàn)槎ń疬€沒有給業(yè)主，所以是可以要回來的！ 二手房好戶型的判斷標(biāo)準(zhǔn)總體認(rèn)為，在房屋總面積一定的條件下，使用率高、設(shè)計(jì)合乎需求的就是好戶型。具體說來，房屋內(nèi)各功能分區(qū)要能很好地滿足居住者的生活、學(xué)習(xí)、休息以及社交的需要。另外，房間的面積分配、通風(fēng)透氣性能、采旋光性能、廚衛(wèi)布置安排、管線配合、儲(chǔ)藏空間等都要具有合理性。廳臥面積要適當(dāng)戶型是否合理，關(guān)鍵還在于你自己的判斷。在設(shè)計(jì)師眼中，戶型可分為工作型、生活型、休養(yǎng)型等幾種常見類型，置業(yè)者一定要先明確自己的需求。如果你強(qiáng)調(diào)私人空間，可選擇房大廳小的戶型；如果你社交廣泛，經(jīng)常有朋友來“鬧嗑”，大客廳就必不可少。但不管怎樣，你要能保證有置放一些必要設(shè)施的位置。起居室是全家生活的中心，應(yīng)設(shè)置在南向，并開設(shè)直接對(duì)外有充足日照和視野的門窗。在保證臥室居住要求的前提下，才能允許擴(kuò)大廚房、衛(wèi)生間，并設(shè)立學(xué)習(xí)間，以滿足更高層次的需求。廚衛(wèi)通風(fēng)很重要一般說來，廚、衛(wèi)的設(shè)計(jì)應(yīng)做到：廚房原則上應(yīng)該要*近外墻，并且有良好通風(fēng)的位置，做到明廚明衛(wèi)。住宅內(nèi)有些房間如廚房、衛(wèi)生間等在使用過程中，會(huì)產(chǎn)生一定的垃圾、油煙和氣味等，而客廳、臥室則需要清潔衛(wèi)生的環(huán)境。好的房型應(yīng)能通過適當(dāng)合理的設(shè)計(jì)手法，做到清污分隔，互不干擾。另外，廚房的操作順序關(guān)乎日后生活，也需要引起置業(yè)者注意。注重各種設(shè)備安裝方便，留有放置冰箱的位置；廚房與餐廳應(yīng)有便捷的聯(lián)系，避免與其它行為空間交*。衛(wèi)生間應(yīng)有必要的分隔，符合生理衛(wèi)生要求。大面積衛(wèi)生間應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所，洗衣機(jī)位置盡可能設(shè)在衛(wèi)生間內(nèi)，衛(wèi)生間的門則應(yīng)避免直接面向起居室。保持臥室獨(dú)立性跟起居室、廚房、餐廳的開放性不同，臥室、書房和衛(wèi)生間都有較強(qiáng)的隱秘性。這三者當(dāng)中，臥室的獨(dú)立性體現(xiàn)得尤為明顯。在選購二手房時(shí)，要特別注意這一點(diǎn)。為保證起居室和臥室的獨(dú)立性，面向起居室的臥室數(shù)，以不多于私室總數(shù)的二分之一為宜。也可設(shè)置玄關(guān)，即從室外到室內(nèi)有一個(gè)過渡空間。推薦采用可拆隔墻和推拉門、折迭門，以擴(kuò)大空間使用效率和提供改造的便利，也可以適應(yīng)居住者的需求變化。買二手房貸款注意事項(xiàng)買二手房貸款注意事項(xiàng)我看好了一套30多萬元的二手房，但其中一部分的房款得靠貸款解決?，F(xiàn)在，我還沒有和賣主簽約，但中介向我承諾房子貸款肯定沒問題，還會(huì)盡量幫我多貸點(diǎn)，并催促我趕緊簽合同、交首付款。由于這套房子是上世紀(jì)80年代建造的，請(qǐng)問，銀行對(duì)二手房貸款，特別是高房齡二手房貸款有什么要求嗎？答：為避免自身風(fēng)險(xiǎn)，銀行在為二手房提供貸款時(shí)，往往對(duì)房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，主要包括：一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款；二、房屋所處位置、單價(jià)、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款；三、貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款；四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款；五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。問：面積縮水該雙倍返還價(jià)款嗎？（上海讀者吳百為）我跟開發(fā)商簽了商品房預(yù)售認(rèn)購合同，買了一套231.06平方米的房子，也按約交了全額房款1340148元，但對(duì)方卻沒能如期交房。后來我了解到，我買的房子實(shí)際面積比合約里的面積減少了35.64平方米，開發(fā)商就是為此才無法如期交房的，請(qǐng)問，我能向開發(fā)商請(qǐng)求返還房價(jià)款嗎？答：房屋實(shí)際面積比合同約定面積縮小了35.64平方米，縮水面積達(dá)15%，根據(jù)相關(guān)法律，商品房面積縮水超過3%，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還房款。因此，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還給您面積誤差比超過3%部分的房款。據(jù)此，開發(fā)商不僅應(yīng)將房屋交付給您，還應(yīng)該返還給您房款36萬余元（計(jì)算公式：134014831340148122）及支付相應(yīng)違約金?？纯?家銀行的10種還款方式,各有優(yōu)缺點(diǎn)1各大銀行：等額本息、等額本金日前國內(nèi)各大銀行，采用較多的傳統(tǒng)浮動(dòng)利率房貸為“等額本息”和“等額本金”還款法兩種。等額本息：購房者在貸款期內(nèi)，每月以相等的金額償還本金和利息。優(yōu)點(diǎn)：每月還款額相等，便于購房者安排資金支出。缺點(diǎn)：還款開始階段，先還的利息較多本金較少，總的算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的。等額本金：借款人將每月本金等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，還款額初期較多，隨每月遞減。優(yōu)點(diǎn)：與等額本息相比，可以節(jié)省大量利息支出。缺點(diǎn)：還款開始階段月供比較高。適合人群：等額本息適用于經(jīng)濟(jì)收平均的購房者；等額本金適用于經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的購房者。2光大銀行：固定、浮動(dòng)利率互轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)固定利率房貸與浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)換，使借款人可以更靈活地規(guī)避利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從容安排安放家庭支出，降低借款成本，方便家庭理財(cái)。優(yōu)點(diǎn)：規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，與同品種的招商銀行和建設(shè)銀行相比，光大銀行的優(yōu)惠利率已經(jīng)牌同業(yè)中的較低水平。已申請(qǐng)浮動(dòng)利率的客戶轉(zhuǎn)換固定利率業(yè)務(wù)，銀行不收取任何費(fèi)用。缺點(diǎn)：對(duì)于已輸固定利率房貸，且固定利率貸款續(xù)期在上年以上年以下的客戶，在繳納一定違約金的情況下，才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸。適用人群：對(duì)利率未來預(yù)期看漲的客戶，可選擇固定利率房貸，來規(guī)避利率上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。3農(nóng)業(yè)銀行：接力房貨針對(duì)子女作為所購房屋的產(chǎn)權(quán)人，父母雙方或一方與其子女可作為共同借款人，接力還款。說通俗點(diǎn)，就是父母還不了的，由子女接著還。優(yōu)點(diǎn)：可以將借款人年齡及貸款年限適當(dāng)延長，不受相關(guān)規(guī)定的限制。缺點(diǎn)：父母和子女之間有可能因房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，或繼承人之間因遺產(chǎn)處理問題發(fā)生糾紛。適用人群：作為子女的借款人預(yù)期未來收情況較好，但目前收偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過嗇父母作為共同借款人以增加貸款金額。4深圳發(fā)展銀行：雙周供將還款方式從原來每月一次，變?yōu)槊績芍芤淮危看芜€款額基本為原來月供的一半。優(yōu)點(diǎn)：比月供減少利息支出，并且能縮短還款期限。缺點(diǎn)：對(duì)月收入不寬?；蛘吖べY發(fā)放不定時(shí)的借款人來說，可能會(huì)帶來一些信用風(fēng)險(xiǎn)。適用人群：每月收入可以分多次入賬，還款能力充足，或準(zhǔn)備縮短還款期限的貸款人。5上海銀行：寬限期還款寬限期還款方式是指個(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，貸款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額酬金或等額本息方式還本付息。優(yōu)點(diǎn)：可適當(dāng)減輕購房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計(jì)劃安排不受影響。缺點(diǎn)：增加首年因未沖還本金而導(dǎo)致的利息支出。適用人群：用于買房集中用款帶來的資金緊張善的客戶群。6建設(shè)銀行：個(gè)貸通為幫助客戶盤活個(gè)人資產(chǎn)，建行推出“房產(chǎn)一次抵押，貸款循環(huán)使用”的“個(gè)貸通”業(yè)務(wù)。該產(chǎn)品面向建設(shè)銀行已有的個(gè)人貸款的客戶，只要設(shè)立一次個(gè)人房地產(chǎn)最高額抵押，優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶即擁有相應(yīng)授信額度，在授信期限內(nèi)可享受隨需隨貸的一站式融資服務(wù)。優(yōu)點(diǎn)：市民在按時(shí)還貸的同時(shí)，還購車、旅游、再購房、創(chuàng)業(yè)等多方面?zhèn)€人融資需求時(shí)，無需再次輸貸款需求時(shí)，無需再次辦理貸款審批，就可在最高授信額度范圍內(nèi)多次循環(huán)使用。缺點(diǎn)：多次循環(huán)融資，但利率無明顯優(yōu)惠。適用人群：貸款抵押物只有一件，但有多次貸款需要的客戶。7民生銀行：移動(dòng)組合房貸允許客戶針對(duì)不同時(shí)期的家庭收情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案。而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。優(yōu)點(diǎn)：便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式，有能力時(shí)多還，壓力大時(shí)少還。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貨還可能節(jié)省一部分利息支出。缺點(diǎn)：由于還款總期限是固定的，因此如果還款數(shù)額較低的月份較多，后期還款壓力也就會(huì)越大。適用人群：適用收入不固定的消費(fèi)者買房。8交通銀行：二手房貸優(yōu)惠措施交行在“您貸款、您做主”的二手房貸款活動(dòng)中推出了多項(xiàng)住房按揭服務(wù)措施。交行對(duì)個(gè)貸客戶最多可實(shí)行項(xiàng)費(fèi)用的減免政策，其減免項(xiàng)目包括：一年內(nèi)提前還款手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、商業(yè)貸款保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)等。優(yōu)點(diǎn)：降低個(gè)人申請(qǐng)二手房貸款的相應(yīng)費(fèi)用。缺點(diǎn)：減免政策還需按房屋、個(gè)人等實(shí)際情況而定。適用人群：適用面廣，除高端資質(zhì)客戶適用外，普通客戶也能申請(qǐng)使用此業(yè)務(wù)，來減免二手房申請(qǐng)成本。9中國銀行：直客式房貸“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個(gè)人先找銀行貸款，然后再去買房，銀行直接貸款給買房者，不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保，貸款的額度、占總房款比例、期限以及還款方式等，都可以根據(jù)購房者的需求決定。優(yōu)點(diǎn)：買房時(shí)可以輸一次性付款，這樣房價(jià)通?？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬?yōu)惠，另外由于避開了開發(fā)商和中介，“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費(fèi)。缺點(diǎn)：沒有開發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司因此會(huì)多付一筆擔(dān)保費(fèi)。適用人群：有穩(wěn)定收入，有良好的授信紀(jì)錄，所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。10中國銀行：貸活兩便房貸客戶只要將期月供扣款賬戶申請(qǐng)為“房貸理財(cái)賬戶”，如有閑錢存入該賬戶，存款余額超過一定金額以上的部分按一定比例被視作提前還貸，可達(dá)到養(yǎng)活貸款利息支出的目的。同時(shí)這一賬戶本身又具有活期賬戶的所有功能，客戶可隨時(shí)從賬戶中支取部分或全部存款用投資。優(yōu)點(diǎn)：手中有些閑錢，既可以提前還貸養(yǎng)活利息支出，又可以隨時(shí)支配進(jìn)行其它投資獲益。缺點(diǎn)：提前還款對(duì)金額有一定限制，門坎定在10萬元以上。適用人群：想提前還款且有投資意向的客戶。購買二手房必須先學(xué)十六招購買二手房必須先學(xué)十六招眼下，二手房市場很紅火。隨著購房觀念的進(jìn)一步理性化，人們看到了購買二手房的好處。很多人一生要經(jīng)歷多次置業(yè)，在經(jīng)濟(jì)條件不是太寬裕的時(shí)候，買套各方面還不錯(cuò)而價(jià)格較之新房要便宜的二手房是不錯(cuò)的居住和投資方式。但如何買到稱心如意的二手房呢？我總結(jié)了一下，該注意的方面還真不少，打算買二手房的人不妨參考。一、產(chǎn)權(quán)清晰產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人為一個(gè)人；搞清楚所售房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否不符；驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到市房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的合法性。二、房屋結(jié)構(gòu)是否有私搭私建部分；是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么算的問題。三、居住空間觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。四、房屋配套打開水龍頭觀察水的品質(zhì)、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚；確認(rèn)房子的供電容量；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況；煤氣的接通情況；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器。五、裝修狀況原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。六、物業(yè)管理水、電、氣的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。七、居住費(fèi)用水、電、氣、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。八、舊房歷史哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限，哪些人住過，什么背景，是哪種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢，或者發(fā)生過盜竊案，是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、氣、暖的費(fèi)用。九、鄰里情況好鄰居會(huì)讓你生活愉快；在不同的時(shí)間在小區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?；與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。十、房屋價(jià)值自己通過對(duì)市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)做價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。十一、貸款條件二手房按揭的條件是：滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本市、外地均可；能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；愿意將所購的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。十二、產(chǎn)權(quán)的完整性確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押？包括私下抵押等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛；只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。十三、產(chǎn)權(quán)交接找個(gè)雙方都信得過的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。十四、產(chǎn)權(quán)的過戶必須要經(jīng)市房產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才算完成過戶手續(xù)，有中介公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。十五、應(yīng)不應(yīng)該找中介公司公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由中介公司來操作；中介公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；在把你的業(yè)務(wù)交給中介公司之前應(yīng)該了解：中介公司提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，中介公司是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失；中介公司的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？十六、了解中介公司誠信中介公司應(yīng)該提供兩證：有效的工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的中介代理行證書。資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證中介公司的可靠性更有作用。專家教你幾招：二手房買賣中戶口該如何處理專家教你幾招：二手房買賣中戶口該如何處理在二手房買賣過程中，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶口問題必須得到購房者的足夠重視。筆者認(rèn)為，引發(fā)戶口問題的原因主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離；第二，法院不能直接對(duì)戶口遷移作出民事判決；第三，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在漏洞，難以應(yīng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的戶口問題。那么，在實(shí)際二手房買賣過程中，購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢？第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前，購房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應(yīng)到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其它人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結(jié)果表明有戶口的，應(yīng)在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及違約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約救濟(jì)條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢？首先，應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過戶登記之后。其次，應(yīng)約定具體的違約責(zé)任。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。曾有一位當(dāng)事人向筆者咨詢，問是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口，且又能防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄录液芟矚g上家的房子，除戶口問題以外的其它交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā)，筆者向其提供了兩條建議：一是約定較高的逾期違約責(zé)任，并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保；二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期未遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)遷戶口。這個(gè)建議最終被他們接受，雙方進(jìn)行了交易。筆者在實(shí)際工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究違約責(zé)任，卻不能訴請(qǐng)遷移戶口，而有的當(dāng)事人沒有約定具體的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責(zé)任以外，購房者可以求助于警署或啟動(dòng)行政救濟(jì)程序。但不可回避的一個(gè)問題是，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并未對(duì)因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問題進(jìn)行針對(duì)性規(guī)定，導(dǎo)致了制度性漏洞。由于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定對(duì)戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定，對(duì)于出售方未遷出的情況下，購房者的戶口難以遷入。針對(duì)上述問題，筆者建議相關(guān)部門可以采取以下措施解決糾紛：第一，設(shè)定戶籍轉(zhuǎn)移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產(chǎn)權(quán)管理不可分離，索性設(shè)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的戶籍審查，設(shè)定合理的戶籍審查義務(wù)，以避免問題的出現(xiàn)。第二，采取靈活的分戶措施。對(duì)于上家戶口在房屋轉(zhuǎn)讓過程中因種種原因而導(dǎo)致未能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購房人的戶口遷入問題；實(shí)踐中也有這樣做的，但嚴(yán)格意義上來說，尚屬于協(xié)調(diào)處理的結(jié)果，和現(xiàn)有的政策口徑存在一定的沖突。第三，設(shè)立一個(gè)類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內(nèi)未遷移戶口的，可以通過一定的程序?qū)⑦@類戶口封存起來，以解決靈活分戶而可能帶來的后遺癥。賣二手房要交哪些稅我現(xiàn)要買一套新房，將現(xiàn)住的房子賣出還貸款，現(xiàn)住房子為購買人家的已售公房，交易至今不滿5年，請(qǐng)問：如果我在交易不滿5年的情況下再出售要交哪些稅，稅率多少？如果等到滿5年再交易可減免哪些稅？謝謝！售后公房是不需要繳營業(yè)稅的，只需按照政策繳納個(gè)人所得稅首批銀行公布上海房貸利率細(xì)則 明年上調(diào)0.27%部分銀行承諾：浮動(dòng)利率房貸隨時(shí)可換固定利率房貸在央行宣布加息新規(guī)后，昨天，農(nóng)行、交行、上海銀行率先公布了上海地區(qū)的房貸利率調(diào)整細(xì)則。房貸利率明年1月1日起上調(diào)0.27%、對(duì)資信記錄良好的市民執(zhí)行利率下限（即基準(zhǔn)利率的0.85倍），各銀行步調(diào)一致。記者了解到，這兩天市民咨詢最多的是問題就是，能否將自己的浮動(dòng)利率房貸換成固定利率房貸。銀行表示，市民可以隨時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。據(jù)悉，除了農(nóng)行之外，其它三家大銀行包括中國銀行、工商銀行及建設(shè)銀行上海分行都表示，還沒接到總行關(guān)于房貸利率調(diào)整的相關(guān)通知，但估計(jì)和其它銀行差不多。記者了解到，目前推出固定利率房貸的銀行有光大銀行、農(nóng)行、招行、中行等，這些銀行均表示可以接受市民將浮動(dòng)利率貸款換成固定利率房貸的申請(qǐng)，包括同行轉(zhuǎn)、跨行轉(zhuǎn)。農(nóng)行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，那些在農(nóng)行以外銀行已辦理房貸的市民，可以先進(jìn)行非交易轉(zhuǎn)按揭，還清原來的浮動(dòng)利率房貸，然后再到農(nóng)行辦理固定利率房貸。為了搶奪市場，農(nóng)行的固定利率房貸增加了利率調(diào)整選擇權(quán)條款。即在享受房貸固定利率期間，利率上調(diào)，市民仍享受不變的固定利率，而一旦貸款利率下調(diào)，下調(diào)幅度達(dá)到1%以上，市民可以相應(yīng)同水平的降低固定利率。不過該行推出的利率調(diào)整選擇權(quán)條款僅限執(zhí)行一次。考查二手房的幾項(xiàng)常用指標(biāo)單個(gè)房間的物理性能包括房間內(nèi)的溫度、濕度、光線的明暗和強(qiáng)弱，房間內(nèi)的色彩和色調(diào)，空間的形狀，空間的大小。對(duì)于居住性二手房，除了客廳以外，其空間的形狀以規(guī)整為宜，消費(fèi)者要避免選擇異形房間做臥室。臥室中要布置床，床為規(guī)則的矩形，若房間為異形，易形成角落空間，不好再布置其它家具，造成空間的利用程度低。異形房間較多的住宅，其施工的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；潭鹊?，造價(jià)一般高于規(guī)則形套房，高造價(jià)必是高售價(jià)。客廳的形狀可為異形，但是空間不能過于狹長，以呈方形為宜。各使用空間大小要有良好比例，建議購房者不要選擇那種片面追求客廳大、臥室小的設(shè)計(jì)。主臥室的建筑面積應(yīng)有12平方米以上為宜，非開放性家庭客廳面積也不宜超過20平方米，廚房、衛(wèi)生間的空間大小要滿足基本的操作要求?？偯娣e大，而出現(xiàn)“瓶頸”制約空間的住宅套房不宜選用。購房者應(yīng)察看室內(nèi)形狀、燈頭位置是否恰當(dāng)，數(shù)量是否滿足基本要求；察看室內(nèi)粉刷是否細(xì)致，用手摸墻，看是否易掉粉。如果地面處理過，應(yīng)查看地面色調(diào)與墻面是否協(xié)調(diào)，圖案是否符合自己的心愿。怎樣判斷二手房價(jià)格？買新房嫌太貴，買二手房怕操心，許多想買房的人都面臨這種左右為難的處境。而實(shí)際上，只要拿準(zhǔn)了價(jià)格，無論從投資還是居住的角度看，買二手房還是比較合算的。根據(jù)目前西安房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，可從以下這幾個(gè)方面判斷二手房的價(jià)格。區(qū)域因素最關(guān)鍵房屋所處的地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境以及配套設(shè)施都屬于區(qū)域因素的范圍。地段等級(jí)是指房屋所在位置屬于哪一級(jí)別的土地；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時(shí)間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過、是否緊鄰主干道等；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動(dòng)場所配套情況等。目前西安南郊和城內(nèi)的地段價(jià)格都比較高，交通也比較便利，但從綠化和配套設(shè)施上看，南郊的整體條件要比城區(qū)內(nèi)好一些，再加上南郊大學(xué)云集，因此，西安南郊的二手房價(jià)格高于城區(qū)也在情理之中。城區(qū)內(nèi)和平路附近的二手房價(jià)格大約在2000元平方米，而南郊師大、外院附近的二手房價(jià)格都在2200元平方米左右。東郊由于高檔樓盤開發(fā)量的增加，普通二手房的價(jià)格正在逐步上漲；西郊、北郊的二手房就比較便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。根據(jù)房屋自身因素折舊對(duì)二手房的價(jià)格影響較大的是房屋成新率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，一般的折舊期限為50年，每年的折舊率為2，產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對(duì)于地段相似的二手房來說，商品房住宅的價(jià)格最高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。在樓層方面，普通住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。朝向和戶型對(duì)二手房也有影響，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返遷房居多，大戶型的房產(chǎn)比較少見，一般都是2室1廳或3室1廳，面積以7080平方米較為常見。需要注意的是，有些房屋由于天然氣、暖氣都已經(jīng)安裝到位，因此價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些。因此，在計(jì)算房屋價(jià)格的時(shí)候應(yīng)該將均攤在住房面積上的“雙氣”安裝費(fèi)剔除，得到房產(chǎn)本身凈價(jià)格后再與市場價(jià)進(jìn)行比較。計(jì)算價(jià)格時(shí)要選好參照二手房的交易方式比較特殊，價(jià)格的透明度相對(duì)較低，因此在購買二手房的時(shí)候不僅要實(shí)地“考察”，還要根據(jù)房屋位置選擇合適的參照物來計(jì)算價(jià)格。以西安市某小區(qū)為例，附近新建的普通商品住宅單價(jià)為2600元平方米，那么這一地區(qū)二手房的大致價(jià)格為2600(120)2080元。如果目標(biāo)房使用年限較短，戶型較好，且“雙氣”已通，那么每平方米的價(jià)格還會(huì)高出50100元左右。這是商品房產(chǎn)權(quán)的價(jià)格，如果是公房或返遷房的話，在價(jià)格上還應(yīng)該有一些調(diào)整，公房的調(diào)整比例大約為5左右，價(jià)格應(yīng)為2080(15)1976元。返遷房由于戶型相對(duì)差一些等原因，調(diào)整比例大約為8，其價(jià)格為2080(18)1913元四招教你買放心房廣告寫進(jìn)合同直接在合同中約定廣告視為合同的一部分或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來?！氨緩V告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”是房產(chǎn)商的慣用伎倆，而且這種標(biāo)注一般很不起眼，需要仔細(xì)查找才能發(fā)現(xiàn)。根據(jù)2003年6月最高人民法院的司法解釋，當(dāng)廣告內(nèi)容符合某些條件，廣告即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商必須要遵守。當(dāng)然，買房人畢竟不是法律專業(yè)人士，很難把握樓盤廣告是否符合司法解釋規(guī)定的“條件”。因此，最保險(xiǎn)的做法是要求開發(fā)商將廣告內(nèi)容直接納入合同。如果開發(fā)商不同意，就表明心里有鬼，買房人可得擦亮眼睛。促銷內(nèi)容核實(shí)清楚對(duì)于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認(rèn)下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。其實(shí)，不管開發(fā)商作出什么樣的“贈(zèng)送承諾”，買房人在決定買不買時(shí)，把握好以下4點(diǎn)就足夠了：1、贈(zèng)送的“東西”是不是開發(fā)商自己的。若不是，開發(fā)商就無權(quán)贈(zèng)送。比如有些閣樓或花園歸小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商根本無權(quán)贈(zèng)送；2、開發(fā)商的承諾是否具體。比如面積、設(shè)計(jì)、位置等等；3、開發(fā)商贈(zèng)送的東西是否能記在買房人產(chǎn)權(quán)證上；4、如果開發(fā)商的承諾未能做到，買房人能追究開發(fā)商什么責(zé)任。細(xì)節(jié)不能忽略對(duì)于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小區(qū)規(guī)劃、面積測量報(bào)告等，在買房前要求房產(chǎn)商書面回答。土地剩余年限的長短直接影響到房屋的使用和價(jià)格。為確保萬無一失，在簽約前應(yīng)讓房產(chǎn)商出具土地使用年限的確鑿材料。“規(guī)劃”要明確“小區(qū)規(guī)劃”其實(shí)是開發(fā)商手中的一張牌，這張牌主要有三種出法：一是在僅獲得一期開發(fā)權(quán)的情況下，把第二期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到售樓書中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時(shí)，購房人有權(quán)退房”，來迫使業(yè)主在房價(jià)上漲的行情面前放棄追究責(zé)任；三是約定特別輕的違約責(zé)任。因此，買房人要針鋒相對(duì)地利用好這張牌。首先，要委托律師或其它專業(yè)機(jī)構(gòu)查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批；其次，要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同；最后，約定較高的規(guī)劃變更違約金比例，讓開發(fā)商不敢輕易違約。來源：四川新聞網(wǎng)-成都晚報(bào)二手房過戶辦證稅費(fèi)清單比例表一、所說的全包是指，購房所有的費(fèi)用由業(yè)主【賣方】支付。所的有費(fèi)用指1、中介費(fèi)。2、辦房產(chǎn)證過戶的所有費(fèi)用。（1）中介費(fèi)成交總價(jià)1%（2）辦一手房產(chǎn)證費(fèi)用；勞務(wù)費(fèi)登記費(fèi)工本費(fèi)測繪費(fèi)契稅一手購房價(jià)1.5（3%）（2）辦二手房產(chǎn)證費(fèi)用；勞務(wù)費(fèi)交易費(fèi)登記費(fèi)評(píng)估費(fèi)契稅營業(yè)稅個(gè)人所得稅印花稅二、我們所說的實(shí)收是指，業(yè)主【賣方】實(shí)際拿到手里的錢，以上所有的費(fèi)用由客戶【買方】支付。三、另外銀行按揭所需費(fèi)用，此費(fèi)用由客戶【按揭方】支付。評(píng)估費(fèi)登記費(fèi)印花稅保險(xiǎn)費(fèi)律師費(fèi)二手房交接時(shí)需要辦清哪些手續(xù)在現(xiàn)實(shí)的市場狀況下，二手房的買賣雙方如何才能安全放心地交易呢？確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚房屋是否有歷史遺留問題，如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。維修基金買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。生活費(fèi)用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方入住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房價(jià)來說這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)，及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘記錄一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過戶：明確操作方式購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低的情況下解決上述問題。遷戶延遲：慎約時(shí)間責(zé)任按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，買方對(duì)戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。違約責(zé)任：約定償付時(shí)間這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。補(bǔ)充協(xié)議：空白處不留白買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對(duì)雙方的意思表示寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。簽約10要素(1)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶髟敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)在合同中寫明是否共享財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。(2)標(biāo)的應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其它交費(fèi)狀況。(3)價(jià)款重要內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。(4)履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程、配合與協(xié)調(diào)問題、各種稅費(fèi)及其它費(fèi)用如何分?jǐn)偂?5)違約責(zé)任說明哪些系違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。(6)解決爭議的方式主要約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。(7)合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間、生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件，合同無效或撤消后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(8)合同中止、終止或解除條款按照合同法第68條、第91條、第94條規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。在此需明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期限，補(bǔ)救措施，合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(9)合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。(10)附件在此說明本合同有哪些附件及附件的效力等。如何計(jì)算住房面積？目前，市面上的房價(jià)一般是以住房的建筑面積來計(jì)算，首先購房者應(yīng)知道：（1）住房的建筑面積是由使用面積、分?jǐn)偯娣e、結(jié)構(gòu)面積三個(gè)部分組成。（2）按照國家建設(shè)部1995年頒發(fā)的規(guī)則規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓裁娣e+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積。也可用這樣方法計(jì)算：住房建筑面積+住房使用面積（含陽臺(tái)）108%=住房使用面積（不含陽臺(tái)）120%。（3）半封閉陽臺(tái)面積或凹陽臺(tái)按其面積的50%計(jì)算；全封閉則按100%計(jì)算；斜屋頂?shù)捻敇欠孔?，屋頂與樓板距離小于2.2米以下者不算面積，框架結(jié)構(gòu)大開間的住房，原使用面積減去以后作隔斷占的面積。其次，購房者在購房時(shí)必須向賣方詳細(xì)了解房屋的臥室、起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、陽臺(tái)等各部分的使用面積，然后用總房價(jià)除以使用面積得每平方米使用面積的單價(jià)。如何選擇戶型？字節(jié)合理、滿意的戶型是每個(gè)購房者所追求的目標(biāo)，因此，在選擇戶型時(shí)要注意：（1）選擇“三大一小”的戶型，即大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間和小一點(diǎn)的臥室，同時(shí)要體現(xiàn)居寢、食寢分離的原則。（2）選擇的戶型，功能分區(qū)要明確。客廳四周的門要少，這樣利于會(huì)客和擺放家俱。（3）采光、通風(fēng)良好，陽臺(tái)要寬。如果客廳無自然采光最好放棄選擇。選房時(shí)為什么要了解配套設(shè)施？字節(jié)了解住房的有關(guān)配套設(shè)施，是購房者在買房時(shí)的一道重要環(huán)節(jié)。否則，就會(huì)給自己的生活帶來麻煩或遭受損失。因此，購房者必須注意：（1）在購房時(shí)，要了解清楚所選的房哪些配套設(shè)施包含在房價(jià)中，哪些不包括。一般情況下，商品房的房價(jià)包括水、電、煤氣、排水管理配套等費(fèi)用。有線電視和電話線等設(shè)施，有的開發(fā)公司作為促銷手段送給客戶，有的則另收錢。（2）看房時(shí)，必須要弄清該房的水、電、氣、管道是否齊備，室內(nèi)是否裝有有線電視和電話線。房屋產(chǎn)權(quán)方面容易出現(xiàn)哪些漏洞？字節(jié)一、公房售后的產(chǎn)權(quán)情況1990年北京市推行住房改革之后，文件規(guī)定：公有住宅優(yōu)惠售給居民后，如果需要轉(zhuǎn)售，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。就是說，單位賣給職工的住房，職工轉(zhuǎn)售時(shí)，在同等條件下原產(chǎn)權(quán)單位可以優(yōu)先購買。此外，單位把房屋優(yōu)惠售給職工時(shí)有的有約定，如果職工調(diào)離原單位時(shí)，房屋收回，產(chǎn)權(quán)證沒收，房價(jià)款原數(shù)退回，退錢不退息。二、聯(lián)合建房前些年一些占用土地的單位與有資金的單位進(jìn)行聯(lián)合建房。一方出地，一方出錢，建房后，三七或四六分。這些單位不僅把分成得到的房屋分給職工，而且為了搞活經(jīng)濟(jì)也賣給其它居民。因?yàn)槁?lián)合建房沒有繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，因此，這類房屋不準(zhǔn)許進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場出售給其它居民。三、集體所有制土地所建房屋農(nóng)村，特別是近郊區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部和遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的一塊肥肉。有的房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)這些地區(qū)，與村鎮(zhèn)進(jìn)行聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)。他們以舊村改造，改變村貌為名，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。某縣城鎮(zhèn)共有22個(gè)行政村，其中進(jìn)行舊村發(fā)行的就有17個(gè)行政村。他們未經(jīng)僉手續(xù)就在集體所有制土地上進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，這類住宅不能進(jìn)入市場。四、無證開發(fā)的商品房為追求效益，一些不具備商品房開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的單位也搞房地產(chǎn)開發(fā)，這些企業(yè)不可能取得商品住宅的銷售許可證，他們所開發(fā)的商品住宅，不能購買房屋買賣的主要程序有哪些？字節(jié)房屋買賣應(yīng)按下列程序進(jìn)行：（1）買賣房屋，雙方須簽訂購房合同，并在指定時(shí)間內(nèi)持房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證、本市城鎮(zhèn)居民常住戶口和其它有關(guān)證件，到房屋所在地的房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)。負(fù)責(zé)辦理房屋買賣過戶手續(xù)的房地產(chǎn)交易所，應(yīng)按規(guī)定審查買賣雙方的資格，符合規(guī)定的，給予辦理房屋買賣過戶手續(xù)。（2）房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。買方自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，開始取得房屋所有權(quán)。（3）買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書，委托代理人代為辦理。（4）房屋買賣成交后，買賣雙方應(yīng)向房產(chǎn)管理局繳納契稅和手續(xù)費(fèi)。如何辨別房屋所有權(quán)證的真?zhèn)?？字?jié)如何辨別房屋所有權(quán)證的真?zhèn)?？介紹幾種識(shí)別方法：一看封皮。真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。二看團(tuán)花。真證分色清晰，立體感強(qiáng)，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。三看權(quán)證用紙。真證的內(nèi)頁紙張采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實(shí)；假證紙張水印質(zhì)量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。四看防偽底紋。真證的底紋為“房屋所有權(quán)證”六字，字跡清晰，線條光滑，容易識(shí)別，2000年后印制的權(quán)證，采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強(qiáng)，線條清晰；假證的底紋雖為“房屋所有權(quán)證”六字，但顏色深淺、色彩不統(tǒng)一，線條臃腫，有的還有斷線。五看微縮文字。2000年以后印制的權(quán)證內(nèi)頁花邊里藏著微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權(quán)證”漢語拼音第一個(gè)字母的大寫)；假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線。六看建房注冊(cè)號(hào)。真證的號(hào)碼是機(jī)器印制的*001,數(shù)字清晰，字體規(guī)范；假證是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。七看發(fā)證機(jī)關(guān)印章。真證是由機(jī)器套紅印制的“*市房產(chǎn)管理局”行政公章；假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規(guī)范，印章粗糙。