成本優(yōu)化控制措施表.xls

降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 世紀城1 1期 一 規(guī)劃方案 施工 圖設計優(yōu)化降本 目前實施情況 A A規(guī)規(guī)劃劃方方案案優(yōu)優(yōu)化化 1 總平面設計 路 網布置 綜合管 網 出入口等 道路 占地面積比降8 優(yōu)化路網結構 嚴格控制硬景道路施工面積 優(yōu)化路網結構 嚴格控制硬景道 路施工面積 地庫出入口數量滿足規(guī)范規(guī)定 嚴格控制超規(guī)范設計 滿足規(guī)范規(guī)定 嚴格控制超規(guī)范 設計 消防道路的寬度滿足規(guī)范規(guī)定 嚴格控制超規(guī)范設計 滿足規(guī)范規(guī)定 嚴格控制超規(guī)范 設計 2標準化運用已批準的規(guī)劃方案不低于15 加大標準戶型的研究 針對新開項目采用成熟的戶型體系 快速設計 快速開發(fā) 3土方平衡 土方外運量 外運 量 總挖量 控制率5 8 通過對豎向標高的調整 嚴格控制挖土量和外運量 原則上整個地塊控制在8 每個期 塊控制在5 外運 外購土方 指標控制率為 5 8 外購量控制 外購 量 總回填量 控制率5 以內除景觀種植土或營養(yǎng)土外購外 嚴格控制土方的外購 必須事先做好土方平衡工作 4容積率根據各地的政策規(guī)定 充分用足容積率 控制贈送面積的比例 5總高度 基本風壓較大地區(qū)單體高度如果在60米左右 必須控制在60米以下 超過60米基本風 壓就要放大1 1 倍 單體高度如果在80米左右時 必須控制在80米以內 超過80米抗震等 級就要提高一級 結構造價一般 影響值在10 左 右 B B建建筑筑方方案案階階段段 1 控制可售面積 建筑面積比例 現(xiàn)高層 小高層比 例平均為70 多層 比例平均比例為65 高層提8 高層 小高層不低于76 多層提5 多層不低于68 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 偷面積的比例不超過10 區(qū)分飄窗是否分永久性使用 2 標準化或成熟建 筑方案套用 根據已批準的建筑 方案 不小于20 以首期開發(fā)套用為主 按整個地塊的套圖率考核 不低于20 宜開放綠色通道 3 建筑形式 平面與立面 整體提高率不小 于5 應避免結構超限審查 控制高寬比過大 如六七度時高寬不大于7 八度時高寬不大于6 單體不規(guī)則等因素 否則結構造價一般會增加10 15 4結構方案推廣全集團標準設計套用和NPC體系的運用 對NPC結構目前 補貼一部分費用 5基礎方案先試樁 再設計 合理選擇樁型 長度 減低樁基造價 先試樁 再設計 合理選擇樁型 長度 減低樁 基造價 6設備選型 7地下車庫 柱網結構面積控制地下車庫應考慮柱網布置的合理性 柱間距和柱截面大小的合理優(yōu)化 車位比的控制優(yōu)先一層地下車庫的設計 其次考慮機械停車位 最后考慮雙層地下車庫來滿足車位比 層高的控制 普通地下車庫的層高原則以滿足國家規(guī)范規(guī)定的最小凈高 2 2米 為宜 根據地庫頂板 形式 無梁樓蓋 有梁樓蓋 和主樓地下室的最小層高關系 調整地庫層高 覆土厚度的控制 覆土厚度按1100mm設計 凍土深度不滿足除外 地庫結構標高盡可能上抬 可減少水 浮力和基坑開挖深度 從而降低成本 疏散出口數量控制 盡可能用剪刀梯等設計手法 減少人防地下室 地下車庫的獨立疏散出口數量 可以降 低造價 提升景觀品質 C C初初步步與與施施工工圖圖設設計計階階段段 1 控制可售面積 建筑面積比例 現(xiàn)高層 小高層比 例平均為70 多層 比例平均比例為65 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 1結構限額控制 地基處理與基礎形 式 在限額標準上降 5 1 設計院在基礎和樁基選型報告中必須從技術上提供不少于二個比較合適的方案 實施 多方案比選 并優(yōu)先采用天然地基 復合天然地基 復核樁基 管樁樁基 灌注樁樁基 方案 2 根據土質的堅硬程度和施工的難易程度 選用不同規(guī)格的管柱 但必須做極限承載能 力的試驗 盡可能發(fā)揮管柱的承載能力 以減少樁的數量 3 優(yōu)先采用墻下布樁或沿軸線布樁方案 地下室層高的控制 主樓地下室優(yōu)化 從層高 層數等控制 1 住宅地下部分做雙大堂 負一層層高按2 9 米 2 8米考慮 負二層層高按2 7米 2 6米考慮 豎向結構厚度的控 制 明確全面推進魚桿理論的設計理念 對于100M的高層住宅結構 最厚結構墻體須控制在 250厚 80M高的住宅 最厚的墻體須控制在200以內 60M高小高層住宅結構 最厚的墻 體須控制在180以內 最上十層左右的結構墻體厚度不得超過180厚 二次結構墻體厚度 的控制 剪刀樓梯中間隔墻 滿足防火規(guī)范下 須改為90mm厚 與剪力墻無關聯(lián)的戶內填充墻厚 度原則上控制在100mm 管道井 衛(wèi)生間等部位隔墻采用70mm厚隔墻 與剪力墻關聯(lián)的所 有填充墻用的砌體厚度 原則上均比砼結構厚度減20 30MM進行定制 實施二次粉刷施工 8 7 的做法 屋面電梯機房層的 空間利用和控制 設計時充分考慮其后續(xù)業(yè)主的使用功能 增加附加值 通過銷售推廣回收建安成本費用 同時通過優(yōu)化和降低機房的層高問題 減少不必要的浪費 屋面鉛筆頭的優(yōu)化 采用輕質砼 實施預制組裝式施工工藝降低其施工成本 同時根據不同位置減少 優(yōu)化 對其側面的老虎窗 高強度材料的選用大型地庫 人防工程 酒店 公建項目等優(yōu)先使用高強度鋼筋 優(yōu)化公司介入力度 對不同產品如住宅 底商 會所 酒店 大型商業(yè)全面介入外部優(yōu)化公司的優(yōu)化工作 設計中心須在第一時間對接落實 2 建筑做法及細部 控制 屋面保溫的做法 對于屋面保溫可采用內保溫的設計 減少原結構找平層 防水保護層 保溫板保護層等 施工工序做法 外墻保溫材料的使 用 1 在南方地區(qū) 優(yōu)先選用保溫砂漿的保溫做法和選用砂加砌砌塊 局部保溫一體技術的 保溫做法 2 滿足國家規(guī)范的前提下 優(yōu)先選用B1級保溫材料 門樓石材的使用 1 6000元以下的樓盤 選用仿砂巖面磚或真石漆涂料 2 10000元以下的樓盤 選用黃木紋國產砂巖 3 10000元以上的樓盤 選用奧州砂巖 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 外墻石材的使用 1 6000元以下樓盤 選用真石漆涂料 2 10000元以內樓盤 選用仿砂巖面磚 3 10000元以上樓盤 選用黃木紋國產砂巖 4 別墅選用奧州砂巖 GRC的使用力爭降本3 1 禁止使用GRC作為裝飾柱設計 同時明確在保證裝飾柱正立面面寬時 其厚度必須控 制在100mm以內 2 取消陽臺立柱GRC包柱和陽臺門四周的GRC裝飾 取消外墻凹進部位的GRC線條 3 精簡浮雕的用量和尺寸 并實施點綴裝飾 樓梯踏步裝修力爭降本3 禁止消防樓梯全部貼磚施工 鋪貼范圍是3層以下到地下大堂為止 且對于6000元以下的 樓盤可選用價格在20元 M2以內的專用踏步磚 6000元以上的樓盤可選用60元 M2以內的 ?；u加工 踏步靠墻扶手 根據地區(qū)價格 選用木扶手或鋼管扶手 門窗優(yōu)化 由鋁合金改為塑鋼 且適當增加窗洞口面積 減少窗框的設置 減少開啟扇 不設置紗 窗 盡量采用標準門 少用非標門 防水優(yōu)化SBS SBC和涂膜合理選擇 減少耐穿刺卷材的設計 防水高度嚴格控制 3獨立地下車庫 基礎的選型必須采用柱下獨基 防水板形式 禁止采用梁筏基礎 防水板的厚度不得超過350 層高的控制 地下車庫的層高須綜合考慮主樓的地下室層高 且須充分考慮雙大堂間的關系 選用無 梁樓蓋還是梁板式結構 并通過調整設備管線的走向 位置及梁斷面的高度 確保滿足 凈高2 2 2 4米的前提下嚴格控制地庫的層高 單車位面積須控制 28 32M2 個 框架柱優(yōu)先矩形柱設計 以滿足車位凈距要求 減小柱軸線尺寸 嚴格控制汽車通道的凈寬度 按豪宅 6000mm 和普通住宅 5500mm 區(qū)分對待 6000元以內的低檔樓盤 28m2以內按每節(jié)約1平方獎勵300元 超過30m2的按每超1平方 給予處罰200元 6000 10000元的中檔樓盤 控制在29 31區(qū)間內 10000元以上的高檔樓盤 30m2以內按每節(jié)約1平方獎勵200元 超過32m2的按每超1平方 給予處罰300元 2 建筑做法及細部 控制 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 4裝修專業(yè)優(yōu)化 1 標準層公裝 二層以上采用局部吊頂 控制石膏線條使用 設計管理中心已出吊頂統(tǒng) 一要求 吸頂燈 簡化電梯門套線和踢腳線 簡化地面鋪貼形式 2 簡化裝修做法 部分石材取消改?；u 電梯門套采用人造石材或不銹鋼門套 3 簡化亮化工程 壁燈材質60銅改為新鋁合金 考慮住宅 取消早期方案中的二層以上 用燈 門樓原設計等洗墻等 投光燈 后論證在效果不受影響的情況下可取消投光燈 只 保留洗墻燈 4 裝修工程中 木飾面襯板不得選用厚重材料 能使用原墻面的必須使用原墻面 需要 造型處理的 宜選用木槭加9mm多層板或防水刨花板做基層 吊頂面材不得采用3層以上 含 疊合施工 天花吊頂原則使用單層石膏板 少用或不用木工板 造型用的木工板 厚度 必須控制在15厚以內 5電氣專業(yè)優(yōu)化 1 地下車庫的照明 優(yōu)先選用吊掛式節(jié)能燈 合理布置位置 減少管道遮擋 光源高度 下降到規(guī)范規(guī)定高度即可 取消或減少日光燈的使用 2 嚴格按800 1000平方米設置1個采光井 實現(xiàn)自然采光的要求 6暖通專業(yè)優(yōu)化 1 對會所的空調系統(tǒng) 嚴格按組合與分體相結合的方式進行設計 2 地下室通風系統(tǒng)和各類設備機房的排風優(yōu)先考慮自然通風采光 不足部分安裝軸流風 機輔助機械通風 非人防地庫盡量取消風機機房和集中風道機械通風系統(tǒng) 3 地暖盤管材料的選擇要按售價區(qū)分 10000元 m2以下樓盤采用PE X管 10000元 m2 以上樓盤 含10000元 m2 選用PE RT管 4 取消明窗衛(wèi)生間的通風道設置 5 取消通風系統(tǒng)消防前室余壓閥 7智能化專業(yè)優(yōu)化 1 電梯五方通話系統(tǒng)的對講線纜選用RVVP4 1 0屏蔽線 2 會所及辦公區(qū)域門禁系統(tǒng) 取消可視對講門鈴系統(tǒng) 3 停車場管理系統(tǒng)中遠距離讀卡器須選用RFID遠距離讀卡器 優(yōu)點 RFID傳輸距離遠 抗干擾強 易維護 成本低 4 LED信息發(fā)布系統(tǒng)選用離線式SD卡LED屏發(fā)布信息 減少數據傳輸線纜成本 5 閉路監(jiān)控系統(tǒng)的電視墻中建議取消40寸 42寸液晶顯示器 統(tǒng)一設置為21寸監(jiān)視器 6 室外及室內背景音樂廣播系統(tǒng)建議與消防應急廣播系統(tǒng)整合 平時做背景音樂 應急 時播放緊急疏散廣播 以降低成本 7 電梯轎箱內與電梯機房之間連接的視頻隨行電纜由電梯廠家提供 并安裝施工到位 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 8景觀專業(yè)優(yōu)化在限額標準上降10 1 降低非車行道石材厚度及基底墊層 嚴格控制石材的使用量 根據不同樓盤檔次 盡 量選擇替代材料 如大連磚 荷蘭磚 砼壓印地膜 水刷彩石 水刷豆砂 鵝卵石路 2 嚴格控制大規(guī)格喬木和名貴喬木的使用量 根據不同樓盤檔次和氣候條件選擇合適的 苗木品種 3 整合室外管網的管溝開挖圖紙 減少管溝土方開挖交叉的重復工作量發(fā)生 4 增加草皮的種植面積比例 且盡快采用草種混播方式 5 嚴格控制消防車道的寬度 控制在規(guī)范規(guī)定的最小寬度 取消雙側設置人行道 D D其其他他優(yōu)優(yōu)化化降降本本 1窗地比平均0 21基礎上降10 原則上根據樓盤檔次對窗墻比進行控制 建議6000元以內的樓盤控制在0 19以內 10000元以內的樓盤控制在0 2以內 10000元以上的樓盤控制在0 21以內 2高寬比在平均7 4基礎上降10 1 采用結構構件外移 增加局部寬度的方式提高高寬比 2 合理設置地下采光井 分1000 1200 1500mm區(qū)別對待 3主樓地下室運用利用率達80 以上將主樓下的地下室改為儲藏室銷售的方式 增加收益等控制 其利用率不得低于80 4坡屋頂利用率達50 將坡屋頂的沿口高度適度提高 增加坡屋頂夾層的利用空間 通過營銷手段增加銷售收 益 同時預留樓梯設置洞口 交房測量時可采用紙面石膏板進行封閉 5設計變更率在限額標準上降20 提前設計 加大圖紙會審力度提前優(yōu)化設計 控制變更發(fā)生 E E設設計計費費控控制制 1單體設計費套圖率不低于20 加大標準化套圖機制 實施套圖收費標準 降低設計費用的開支 2 其他設計費 公共部位150元 m2降85 除大堂裝修發(fā)生設計外 其它公共部位裝修原則上不允許發(fā)生設計費用 3三點一線250元 m2降80 取消三點一線 直營店等設計費用的發(fā)生 嚴格執(zhí)行套圖制 4樣板房250元 M2降40 建議對裝修節(jié)點建立標準化設計 實施套圖 5辦公室80元 m2降90 除總經理 會議室等發(fā)生部分設計費用外 取消普通辦公室的裝修設計費用 二施工管理 招標 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 A A施施工工管管理理 工工程程部部主主推推 成成 本本核核算算配配合合 1方案優(yōu)化在建安成本5 上降20 施工方案 措施優(yōu)化 從組織設計 降水 支護 土方平衡 吊裝等多方案優(yōu)先等控制 認真審核施工組織設計和專項施工方案 防止違反中南公司做法和常規(guī)做法的措施出現(xiàn) 在方案中 但實際施工不做的現(xiàn)象 對基坑圍護 土方平衡等嚴格把關 加強基坑支護方案的評審與管理 根據土質及場地情況 在滿足放坡開挖前提下 優(yōu)先 采用放坡開挖 2土方超挖控制按方案的基礎上超挖率小于2 嚴格按照審批的方案進行土方開挖 挖土時監(jiān)理旁站 工程部監(jiān)督 3 土方的外運 外 購控制 控制率為5 必須實施土方平衡評審工作 有效控制土方的外運 外購量 4簽證發(fā)生率 在平均別墅 多層 為已完工作量0 6 小高層為0 5 高層為0 4 降20 加強圖紙會審和交底工作 減少返工及無效成本的發(fā)生 加強監(jiān)理管理 防范弄虛作假 從簽證合理性 工程量 竣工資料的完整性上控制 5無效成本控制在建安成本上0 8 降60 合理控制開發(fā)進度 嚴格執(zhí)行立體交叉作業(yè)和有保有壓政策 防止早投入 多投入現(xiàn)象 嚴格控制進度 使進度始終處于受控狀態(tài) 避免搶工發(fā)生額外費用 嚴控施工質量 降低維修成本 并通過物業(yè)的反饋 加強對維修量大 多的質量問題進 行研究 形成質量預控經驗庫進行全面推廣 6砼結構確保砼墻面不抹灰率達到50 以上 砼天棚面的不抹灰率達到90 以上 7合理建造臨建在建安成本上0 5 降30 合理建造臨建 合理組織建大型施工單位臨建 確保3年以上不變 來降低臨建成本 根據開發(fā)節(jié)奏和次序 結合三點一線建設的范圍呵呵要求 對施工單位的總平面規(guī)劃進 行認真審核 避免臨設遷移帶來的成本增加 B B招招標標管管理理 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 1招標管理 簽訂的責任狀建安 成本上 降3 減少招標支出 從減少項目重復考察費用 減少不成熟的招標方式而影響人力 時間成本 等控制 優(yōu)化招標文件 防范不平衡報價 施工單位索賠等上控制 建立 擴大戰(zhàn)略合作商體系 建立 擴大合作商來減少無實力施工方 減少項目人力 時 間成本 減少索賠等 擴大招標量 通過合理擴大招標量來降低成本 不允許拆分招標 定標管理 遵循中南憲章 97531 要求 貨比三家 并對比集團內部其他子公司價格 當地市場其他地產公司價格 合約規(guī)劃中目標成本價格后再定標 加強合同管理 完善合同條款 防范施工單位索賠 嚴控招標計劃 確保招標時間要求 通過招標時間控制來達到回款資金的回籠 減少成本 三三點一線 1三點一線降本 三點一線在去年的 標準上 30 嚴控建設規(guī)模和建設體量 精簡樣板房的數量 盡量集中布置 簡化動線和管理幅度 基層材料選擇原則是低檔 非標材料 禁止使用高品 高質材料 對于面層材料選擇原 則是以地方品牌為主 國內品牌為輔或選用非知名的實力型品牌 盡量在采購的品牌材 料中選擇低價產品 1 嚴格控制樣板房大量吊頂的做法 全面推進原頂裝修 周邊局部吊頂形成的二級吊頂 且明確在客廳 餐廳 主臥允許局部二級吊頂外 其余部位禁止使用 2 電梯廳吊頂 必須簡單 可采用局部吊頂的做法 3 強調抹灰面上不需要鋪設木龍骨 嚴格控制使用800 800以上的大規(guī)格面磚材料 禁止多級套邊的設計和選材 嚴格禁止墻面套 體封板的做法 嚴格控制臨時示范區(qū)小體量水景鋼筋砼基礎采用單層雙向鋼筋即可 實施軟裝材料的戰(zhàn)略采購 并對重復使用率進行考核 臨時示范區(qū) 做好家具 鋁合 金門窗的重復使用 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 1 標準層公裝 二層以上采用局部吊頂 控制石膏線條使用 設計管理中心已出吊頂統(tǒng) 一要求 吸頂燈 簡化電梯門套線和踢腳線 簡化地面鋪貼形式 2 簡化裝修做法 部分石材取消改?；u 電梯門套采用人造石材或不銹鋼門套 3 簡化亮化工程 壁燈材質60銅改為新鋁合金 考慮住宅 取消早期方案中的二層以上 用燈 門樓原設計等洗墻等 投光燈 后論證在效果不受影響的情況下可取消投光燈 只 保留洗墻燈 4 裝修工程中 木飾面襯板不得選用厚重材料 能使用原墻面的必須使用原墻面 需要 造型處理的 宜選用木槭加9mm多層板或防水刨花板做基層 吊頂面材不得采用3層以上 含 疊合施工 天花吊頂原則使用單層石膏板 少用或不用木工板 造型用的木工板 厚度 必須控制在15厚以內 苗木的選擇以當地樹種為主 減少名貴 特大規(guī)格苗木使用量 即使使用也用在主要出 入口 景點做點綴苗木 減少灌木栽植面積 灌木規(guī)格及密度以無明顯露土為宜 減少 時花用量 盡量用多年生草本花卉代替 減少硬景和水景 降低減少成本和維護成本 四物資管理 1 物資招標品質優(yōu) 化 在總建安成本30 基 礎上 降8 在經濟欠發(fā)達和房價較低地區(qū) 加大項目地方戰(zhàn)略供應商適當增加地方品牌和非知名品 牌的實力型的材料商供應庫 來降低成本 擴大戰(zhàn)略招標供應商 增加標準配置的產品系列的覆蓋檔次 豐富選擇空間 加大對新型材料的研究和運用 在確保品質的前提下 實施可替換材料推廣 降低成本 挖掘資源 以新材料替代傳統(tǒng)產品 以降低成本 實施材料的批量采購 實現(xiàn)規(guī)格型號的統(tǒng)一化 選擇標配產品 降低采購成本 建立完善甲供材管理機制 認真審核和協(xié)助監(jiān)督采購計劃的編制和選型 關注采購物資 定位是否符合項目生產的檔次 與項目所匹配 防止低盤高配 在采購的品種上是否是 總包合同中約定的乙供材 防止采購主體轉移 增加我方資金壓力和成本 認真審核采 購的時間上是否適時 防止過早造成資金的壓力 增加資金成本 過遲了造成搶工簽證 增加成本 降低考察成本 進一步完善供應商資源庫 通過開發(fā) 考察 評估 對戰(zhàn)略供方 星級 供方 合格供方 不合格供方分類管理 整合資源配置 減少重復考察 五管理成本 A A人人力力資資源源部部 1三點一線降本 三點一線在去年的 標準上 30 降降本本措措施施控控制制點點 序號降本內容考核基礎指標指標或降本率降本措施和細化方案建議備注 對應小期塊或樓幢 1 建立項目薪資體 系 在去年實際發(fā)生的 費率 實際數額 銷 售額 上 降20 招聘有經驗 水平高的管理人員 建立相關薪資體系 把工作包干到各部門減少人力成 本 精簡總部部門和管理人員 按近設置區(qū)域公司 多項目管理 達到精簡人員 減少人力 成本 且有利于人員調配 統(tǒng)籌 2 人均效益在去年的 基礎上 提高30 合理設置機構 精簡人員 充分授權 提高管理效率 B B財財務務部部 1 業(yè)務招待費包干 制 去年實際發(fā)生的費 率 實際數額 銷售 額 降10 1 在2012年業(yè)務招待費用與銷售額的支出比的基礎上 2013年該比例降本10 2 具體細化方