已閱讀5頁(yè),還剩36頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1XX旅游項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)旅游項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)旅游項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)旅游項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)2第一章 概 要第一 節(jié) 項(xiàng)目 提出的 背景樓觀道溫泉 旅游項(xiàng)目的提出,是以 “ 九五 ” 規(guī)劃中對(duì)于西安城市發(fā)展定位和目前旅游消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化為背景,結(jié)合陜西及西安市的旅游消費(fèi)市場(chǎng)需求提出的。項(xiàng)目提出的背景具體有以下幾個(gè)層面:一、我國(guó)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化隨著科學(xué)技術(shù)和社會(huì)生產(chǎn)力的進(jìn)步 , 人們的生活質(zhì)量也有了極大的提高 。 旅游不再被認(rèn)為是一種奢華的生活享受 , 而成為現(xiàn)代社會(huì)生活的一種方式 , 是社會(huì)物質(zhì)文明和精神文明的一種表現(xiàn)。世界各國(guó)政府都將旅游業(yè)視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。改革開(kāi)放 20 多年來(lái),我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,綜合國(guó)力顯著增長(zhǎng),國(guó)民收入水平提高 , 生活狀況明顯改善 , 國(guó)民的消費(fèi)觀念和生活方式發(fā)生了深刻的變化 , 使社會(huì)大眾的旅游活動(dòng)具有了良好的基礎(chǔ)條件 。 進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái) , “ 勤奮地工作 , 健康地生活 , 愜意地享受 ” 正在成為一種時(shí)尚的生活理念。在旅游產(chǎn)業(yè)的初期,人們主要側(cè)重于自然山水、名勝古跡和人文圣地的觀光游覽 。 經(jīng)歷過(guò)初期階段以后 , 旅游的重點(diǎn)在于滿足游客的休閑娛樂(lè) 、 游憩觀光需求 。 當(dāng)前 , 我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展正在進(jìn)入一個(gè)新的階段 , 休閑度假旅游已成為我國(guó)旅游發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì) , 旅游的目的就是追求身心的愜意享受 , 在 “ 親悅自然 ” 的過(guò)程中滿足 “ 身心放松 ” 的心理需求 。樓觀道溫泉 項(xiàng)目就是以滿足 “ 游客身心放松 ” 的心理訴求為目標(biāo)開(kāi)發(fā)的休閑度假旅游項(xiàng)目,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位符合當(dāng)今旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。二、西安市旅游業(yè)發(fā)展條件1 、西安旅游發(fā)展歷史文脈西安是一個(gè)聞名世界的歷史文化名城 , 有著 3100多年的建城史 , 先后有 12 個(gè)王朝在此建都 , 留下了豐富的文化遺產(chǎn) 。 西安地跨秦嶺山地和渭河平原兩大地理單元 , 是我國(guó)南北自然地理?xiàng)l件的天然分界線 , 又是我國(guó)生物多樣性最為豐富的地區(qū)之一 。 秦嶺還是一座典型的褶皺斷塊式山地 , 北坡陡峭險(xiǎn)峻 , 與北部陷落式的渭河平原形成鮮明對(duì)比 , 河流切割明顯 , 地貌特征獨(dú)特 , 地下熱儲(chǔ)豐富 , 具有發(fā)展溫泉度假旅游 、 生態(tài)旅游 、 科學(xué)考察等豐富的自然資源。32 、旅游業(yè)發(fā)展的有利條件改革開(kāi)放以來(lái) , 西安旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大 。 1996年至 1999年 , 全市接待境外旅游者 197萬(wàn)人次,創(chuàng)匯 7.96億美元,在全國(guó)居于前列。國(guó)內(nèi)旅游迅猛發(fā)展,四年共接待國(guó)內(nèi)游客 4100萬(wàn)人次,國(guó)內(nèi)旅游收入 216億元人民幣,全市旅游總收入分別相當(dāng)于全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 11%、 13.7%、 12%和 13.45%,旅游業(yè)已成為西安經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一 。 無(wú)論是接待人數(shù)還是創(chuàng)匯收入,都占了全省 70%左右的份額,不僅是陜西名副其實(shí)的旅游中心城市 , 也是西北地區(qū)各城市無(wú)法相比的 。 現(xiàn)在 , 西安旅游業(yè)面臨著千載難逢的歷史機(jī)遇: 政府對(duì)旅游業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位的確立 , 為旅游業(yè)獲得政策資金方面的支持提供了可能。 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施 , 將使西安旅游基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步改善 , 商務(wù)旅游 、 會(huì)展旅游的人數(shù)將大幅度提高。 中國(guó)加入 WTO, 旅游市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放為西安旅游業(yè)的跳躍式發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。 隨著國(guó)民生活水平的提高 , 人們的旅游意識(shí)增強(qiáng) , 旅游市場(chǎng)逐漸成熟 , 西安旅游業(yè)將擁有巨大的客源市場(chǎng)。第二 節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)的 依據(jù)一、政府引導(dǎo)2002年 12 月,陜西省主要領(lǐng)導(dǎo)提出充分開(kāi)發(fā)地?zé)豳Y源、大力發(fā)展溫泉旅游的建議 ,省政府主管領(lǐng)導(dǎo)主持召開(kāi)省級(jí) 、 市縣和省級(jí)廳局領(lǐng)導(dǎo)參加的專題會(huì)議 , 對(duì)利用我省地?zé)豳Y源開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目進(jìn)行了全面的部署 , 并發(fā)出 關(guān)于利用地?zé)豳Y源開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目會(huì)議紀(jì)要 。隨后,省政府組織兩個(gè)工作團(tuán),專程赴日本對(duì)溫泉旅游進(jìn)行訪問(wèn)考察,并出臺(tái)有關(guān)政策 ,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地?zé)豳Y源 。 除在項(xiàng)目立項(xiàng) 、 規(guī)劃審批方面給予支持外 , 還對(duì)溫泉旅游項(xiàng)目提供貸款貼息等。二、報(bào)告編制依據(jù)1 、 陜西省旅游發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃 (陜西省旅游局 2000年)2 、 陜西省秦嶺北麓地?zé)豳Y源開(kāi)發(fā)前景評(píng)估報(bào)告 (陜西工程勘察研究院 2003年)3 、 樓觀臺(tái)溫泉旅游項(xiàng)目項(xiàng)目建議書(shū)及立項(xiàng)批復(fù)文件(陜西省計(jì)委 2003年)44 、 樓觀道溫泉規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū) (西安建筑科技大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 2003年)5 、 樓觀臺(tái)森林公園總體規(guī)劃 ()6 、陜西旅游集團(tuán)公司和陜西樓觀臺(tái)實(shí)驗(yàn)林場(chǎng)協(xié)議( 2005年 4 月)7 、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)三、項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介陜西旅游集團(tuán)公司 成立 于 1998 年 1 2 月 , 是陜西省政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有 獨(dú)資企業(yè) ( 2005年改由省國(guó)資委管理 ) , 是以經(jīng)營(yíng)旅游業(yè)為主,面向國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng),進(jìn)行多元化投資經(jīng)營(yíng)的大型旅游集團(tuán) 公司 。集團(tuán)現(xiàn)有 20 家全資子公司 , 1 家控股公司 , 1 家參股公司 。 涉及景區(qū) ( 點(diǎn) ) 、 旅行社 、飯店、汽車(chē)營(yíng)運(yùn)、旅游廣告、旅游紀(jì)念品等多種業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā), 形成了融 “ 食、住 、行、游、購(gòu)、娛 ” 六要素為一體的旅游產(chǎn)業(yè)體系。六年來(lái) , 公司累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外旅游者 3300萬(wàn)人次 , 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 45 億元 , 上繳稅 利3.3億元 , 用于文物保護(hù)和環(huán)境保護(hù)的資金投入 7000多萬(wàn)元 , 用于景區(qū)點(diǎn)建設(shè)和旅游賓館 、汽車(chē)等項(xiàng)目的更新改造投入 6 億多元 。 公司的資產(chǎn)總量由 1998年成立初的不到 13 億元增加到 2004年的 32 億元 , 資產(chǎn)負(fù)債率由 1998年的 80%下降到目前的 60%, 所有者權(quán)益 達(dá)12 億元,公司已進(jìn)入持續(xù)高速成長(zhǎng)期,成為初具規(guī)模實(shí)力、在全國(guó)具有一定影響的旅游集團(tuán)。陜 西 省 樓 觀 臺(tái) 實(shí) 驗(yàn) 林 場(chǎng) 最 早 成 立 于 20 世 紀(jì) 40 年 代 , 現(xiàn) 為 陜 西 省 林 業(yè) 廳 直 屬 單位 , 與 “ 樓 觀 臺(tái) 國(guó) 家 森 林 公 園 ” 、 “ 陜 西 省 珍 稀 動(dòng) 物 搶 救 研 究 飼 養(yǎng) 中 心 ” 合 署 辦 公 。樓觀臺(tái)國(guó)家森林公園是全國(guó)建立最早的 12 個(gè)森林公園之一,總經(jīng)營(yíng)面積 41 萬(wàn)畝 , 人文、自然、森林景觀、景點(diǎn) 200余處。 樓 觀 臺(tái) 森 林 公 園 是 西 安 郊 區(qū) 融 自 然 景 觀 、 人 文景 觀 、 珍 稀 動(dòng) 物 資 源 于 一 體 的 最 具 特 色 的 文 化 旅 游 區(qū) , 具 有 發(fā) 展 城 市 郊 區(qū) 休 閑 度 假旅 游 的 潛 力 。 目 前 , 年 接 待 游 客 約 30 萬(wàn) 人 次 。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的基本條件第一 節(jié) 自然 資源條 件一、區(qū)位及交通5樓觀臺(tái)為中國(guó) 道教發(fā)祥地之一, 被稱為 “ 天下第一福地 ” ,位于周至縣以東約 10 公里的秦嶺北麓,距離西安市 70 公里。由西安經(jīng)達(dá)的公路有:繞城高速公路 西(安)漢(中)高速公路 秦嶺北麓環(huán)山旅游公路、以及西(安)寶(雞)高速公路、 G310國(guó)道、 G108國(guó)道,從西安自駕車(chē)約 40 50 分鐘。樓觀道溫泉 項(xiàng)目選址在公園入口西側(cè)的竹林內(nèi),緊鄰樓觀臺(tái)人文景觀精華 老子說(shuō)經(jīng)臺(tái) , 西側(cè)為省珍稀野生動(dòng)物搶救中心 , 東側(cè)為百竹園 , 北側(cè)為百花園 ( 二期項(xiàng)目未來(lái)用地 ) ?;噩F(xiàn)狀植被較好,景觀質(zhì)量?jī)?yōu)良,生態(tài)環(huán)境極佳。二、自然環(huán)境樓觀臺(tái)地理坐標(biāo)約為東經(jīng) 108 19 36 , 北緯 34 12 45 , 地處秦嶺北麓的淺山區(qū)地帶 , 年平均氣溫為 13.2 。 最熱為 7 月 , 極端氣溫 42.4 , 平均氣溫為 2 6 . 5 。 最冷為 1 月,極端最低氣溫 20.2 ,平均氣溫為 1.2 。年平均日照 1993.7小時(shí),年降水量 674.3毫米 , 平均降水日數(shù) 100.2天 , 多集中在 7 月至 9 月 , 最大降雨量為 1083.3毫米 ,無(wú)霜期 225天。旅游適宜天氣為 210天。第二 節(jié) 社會(huì) 經(jīng)濟(jì)條 件據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局 2003年的城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)生活資料顯示 , 西安市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為 7748元,其中旅游產(chǎn)品的支出占 12.4%,為 960元。根據(jù)黃金周旅游資料的顯示 ,城鎮(zhèn)居民的出游率為 9.45%,城區(qū)居民的出游率估計(jì)可達(dá) 12%。根據(jù)調(diào)查資料 , 關(guān)中地區(qū) 2002年溫泉旅游接待游客量為 295萬(wàn)人次 , 地?zé)豳Y源的用水量超過(guò) 500 104 米 3 ,直接收入估計(jì)在 1.2億人民幣左右,綜合收入約為 5 億人民幣。第三 節(jié) 與西 安旅游 網(wǎng)絡(luò)的 關(guān)系目前 , 以西安為中心的省內(nèi)旅游形成東線 、 西線 、 南線 、 北線四條基本線路 , 其中東線和西線的旅游產(chǎn)品質(zhì)量高、客源旺、市場(chǎng)成熟。樓觀道溫泉項(xiàng)目將依托西線旅游網(wǎng)絡(luò) ,成為西去太白山、法門(mén)寺、天臺(tái)山的一個(gè)必經(jīng)之點(diǎn)。除此之外 , 西安市正在著力精心打造秦嶺北麓生態(tài)旅游觀光帶 , 斥巨資修通了環(huán)山旅游專線公路 , 把終南山一線的翠華山 、 南五臺(tái) 、 青華山 、 野生動(dòng)物園 、 豐峪口 、 高冠瀑布 、6草堂寺(古長(zhǎng)安八景之一 ) 、亞健高爾夫球場(chǎng)、太平森林公園、朱雀森林公園、樓觀臺(tái)森林公園、仙游寺(隋代)等自然人文景觀串成一條金色項(xiàng)鏈。第三章 市場(chǎng)分析與論證第一 節(jié) 陜西 旅游市 場(chǎng)現(xiàn)狀陜西作為我國(guó)的旅游大省 , 在現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的旅游產(chǎn)品中 , 歷史文化遺產(chǎn)是西安旅游最具魅力的品牌,是西安旅游的 “ 魂 ” ,在我省及西安市的旅游產(chǎn)品中占有極其重要的地位和市場(chǎng)份額。這種 “ 歷史文物古跡 ” 的觀光旅游產(chǎn)品 , 對(duì)體驗(yàn)異質(zhì)文化感受的國(guó)外客源市場(chǎng)有著強(qiáng)烈的吸引力 , 但是對(duì)于國(guó)內(nèi) 、 省內(nèi)的客源市場(chǎng) , 尤其是周邊城市近距離的潛在消費(fèi)者并不具備競(jìng)爭(zhēng)力。形成 “ 遠(yuǎn)道客人多,近處客人少 ” 的局面,這也是我省作為文物資源大省 ,但是旅游收入的排名一直徘徊不前的主要原因。近幾年 , 我省及西安市近郊積極的開(kāi)發(fā)了一些休閑度假旅游區(qū) , 在經(jīng)營(yíng)初期大都取得了較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 , 滿足了消費(fèi)者需求 , 但是很快就出現(xiàn)了市場(chǎng)萎縮和銷(xiāo)售下滑的現(xiàn)象。主要原因一是 項(xiàng)目建設(shè)選址的環(huán)境不太理想,沒(méi)有自然的山水風(fēng)光為依托 , “ 環(huán)境附加值 ” 很低 ;二是對(duì)于 “ 文化附加值 ” 的發(fā)掘不夠深入,所有產(chǎn)品的特點(diǎn)幾乎雷同 , 沒(méi)有形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力和獨(dú)特性買(mǎi)點(diǎn)。陜西旅游目前存在的主要問(wèn)題是 : 結(jié)構(gòu)單一的 “ 文物古跡游 ” 仍占統(tǒng)治地位 , 休閑度假旅游發(fā)展緩慢 , 內(nèi)含不夠豐富 、 外延不充分 。 實(shí)行結(jié)構(gòu)調(diào)整 , 消除我省旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的滯后局面,已成為加速提升我省旅游宏觀效益的必由之路。第二 節(jié) 西安 溫泉服 務(wù)業(yè)現(xiàn) 狀自 90 年代以來(lái),溫泉旅游悄然興起,而且出現(xiàn)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。溫泉沐浴作為一項(xiàng)現(xiàn)代生活的消閑活動(dòng),正在被城市消費(fèi)群體所接受。西安市溫泉服務(wù)活動(dòng) , 主要是利用溫泉水或加熱水 , 以室內(nèi)為主 , 把洗浴 、 餐飲和休7閑娛樂(lè)結(jié)合起來(lái),形成各種浴場(chǎng)、浴都、洗浴中心,也有少量的郊區(qū)溫泉度假村形式 , 為城市一部分高端消費(fèi)群體和普通市民服務(wù) , 基本形成規(guī)模 。 據(jù)估計(jì)每家浴場(chǎng)的日接待能力都在 300 600人左右,日營(yíng)業(yè)額可達(dá) 50 萬(wàn)元。就資源和歷史影響而言,還有一些地方具有良好的地?zé)豳Y源條件,但都處于長(zhǎng)期的徘徊局面。基本情況如下:驪山溫泉 ( 臨潼 ) : 歷史悠久 , 影響較大 , 知名度最高 , 服務(wù)設(shè)施比較完備 , 可依托華清池和兵馬俑的影響力開(kāi)展溫泉旅游活動(dòng)。但由于溫泉資源被多家療養(yǎng)院等單位分占,加之缺乏創(chuàng)新和適應(yīng)市場(chǎng),已經(jīng)失去市場(chǎng)特色和競(jìng)爭(zhēng)力,目前僅用于療養(yǎng)院等單位使用,同時(shí)接待一些小型會(huì)議,也滿足當(dāng)?shù)厥忻裣丛≈?。西湯浴溫?( 眉縣 ) : 歷史悠久 , 影響較大 , 有一定知名度 , 主要依靠太白山的旅游吸引力,目前經(jīng)營(yíng)的單位較多,溫泉服務(wù)項(xiàng)目品種多,溫泉設(shè)施完備,不足之處是項(xiàng)目品種檔次較大眾化,文化及環(huán)境附加值太低,缺乏鮮明的特色,旅游區(qū)周邊自然環(huán)境較差。東湯浴溫泉 ( 藍(lán)田 ) : 歷史悠久 , 唐代稱 “ 石門(mén)溫泉 ” , 唐明皇曾賜名修建 “ 大興湯院 ” 。溫泉經(jīng)營(yíng)單位主要項(xiàng)目有普通的洗浴、桑拿、游泳、水療、康復(fù)、保健等,規(guī)模較小,布局不集中,幾乎無(wú)文化及環(huán)境附加,主要接待當(dāng)?shù)厝罕姾蜕俨糠治靼驳目腿?。綜上所述,西安的溫泉服務(wù)業(yè)近幾年的確有很大的改善和發(fā)展,滿足了城市居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)生活需求,繁榮了市場(chǎng),但就其內(nèi)容的特色化和多樣化而言,仍然處于初期階段,主要是把地?zé)豳Y源的開(kāi)發(fā)利用沒(méi)有同固有的自然生態(tài)環(huán)境、歷史文化、旅游客源市場(chǎng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),缺乏概念創(chuàng)新和服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新,不能形成一種特色溫泉旅游品牌,去拓展市場(chǎng),爭(zhēng)取更大的效益。第三 節(jié) 溫泉 旅游產(chǎn) 品的特 點(diǎn)一、 投資周期短、初期投資較少溫泉旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主要以優(yōu)良的自然資源和豐富的文化資源為依托 , 給常規(guī)傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目增加具有特色的環(huán)境和文化附加值 。 與其他人工開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目相比 , 溫泉旅游項(xiàng)目具有投資周期短 、 初期投資較少的優(yōu)勢(shì) , 在項(xiàng)目的建設(shè)初期不需要投入巨額的資金進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),投資回收期較短,后期所需要的流動(dòng)資金也較少。二、具有多次、重復(fù)性消費(fèi)的特點(diǎn)自然風(fēng)光 、 歷史遺跡的觀光旅游以視覺(jué)感受為媒介 , 一次性消費(fèi)即可滿足 , 即使象 “ 錦8繡中華 ” 、 “ 世界之窗 ” 這樣大資金 、 大制作的旅游產(chǎn)品 , 其吸引的消費(fèi)群體也多為初次觀光的游客 。 溫泉旅游項(xiàng)目是以身體感受為媒介 , 充分調(diào)動(dòng)起人體的生理需求 , 存在著多次性消費(fèi)的特點(diǎn) 。 在這里 , 消費(fèi)者追求的是 “ 高雅 、 健康 、 特殊 、 新奇 ” 的特點(diǎn) , 只要在溫泉這個(gè)自然資源的基礎(chǔ)上 , 充分進(jìn)行 “ 文化 ” 和 “ 環(huán)境 ” 附加值的開(kāi)發(fā) , 就會(huì)形成最為強(qiáng)勁的 “ 獨(dú)特性賣(mài)點(diǎn) ” ,從而吸引潛在消費(fèi)者。三、替代產(chǎn)品少溫泉旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)主要依托是 “ 天然溫泉 ” ,這是溫泉旅游產(chǎn)品的核心和吸引力之所在 。 溫泉旅游可以同時(shí)滿足消費(fèi)者 “ 高雅 、 健康 ” 、 “ 休閑 、 度假 ” 、 “ 特殊 、 新奇 ” 的多種生理需要和心理需求,而其它旅游產(chǎn)品很難同時(shí)滿足消費(fèi)者的上述心理需求和生理需要 , 所以 , 溫泉旅游產(chǎn)品沒(méi)有很大的替代產(chǎn)品空間 , 所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)的威脅性較小,容易形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。四、良好生態(tài)性溫泉旅游產(chǎn)品是符合 “ 自然 、 生態(tài) ” 要求的旅游產(chǎn)品 , 具有生態(tài)環(huán)保的優(yōu)勢(shì) , 符合時(shí)代的要求和發(fā)展 , 同時(shí)也能迎合消費(fèi)者的心理需求 。 溫泉沐浴可以通過(guò)洗浴達(dá)到養(yǎng)生保健的效果;洗浴后的溫泉尾水還可以用來(lái)發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)或用于農(nóng)林灌溉。第三 節(jié) 樓觀 道溫泉 旅游 產(chǎn)品的 內(nèi)容樓觀道溫泉 項(xiàng)目以自然為景觀環(huán)境 、 以道教文化為基本文化氛圍 、 以珍稀動(dòng)植物和山林景觀為游覽對(duì)象的綜合沐浴活動(dòng) 。 該產(chǎn)品以安全 、 高雅 、 健康 、 愜意的沐浴活動(dòng)為主體 ,同時(shí)提供植物觀賞 、 動(dòng)物觀賞 、 園林游憩 、 住宿餐飲 、 消閑娛樂(lè)等配套消費(fèi)內(nèi)容 。 具體內(nèi)容如下: 露天溫泉?。焊鞣N露天溫泉、室內(nèi)溫泉、桑拿浴、蒸汽浴、健身房、休息廳 , 免費(fèi)提供飲料、水果、點(diǎn)心、香煙等。 康體娛樂(lè) : 健身房 、 棋牌室 、 沙狐球 、 乒乓球 、 桌球 、 保齡球 、 室內(nèi)迷你高爾夫等康體健身。 按摩理療:提供中式、泰式、港式、日式按摩,足底保健,同時(shí)提供美容美發(fā) 、醫(yī)療健康咨詢等。 中藥養(yǎng)生?。禾峁└鞣N以傳統(tǒng)的名貴中草藥配置而成的中藥沐浴、湯泡。9 度假休閑游 : 提供相當(dāng)于四星級(jí)酒店的住宿設(shè)施 , 以及大小別墅和木屋等度假休閑設(shè)施 , 大小別墅和木屋中提供室內(nèi)小型溫泉休閑池一座 ( 入住的游客免費(fèi)提供兩張露天溫泉浴門(mén)票 ) 。 餐飲 : 中餐廳提供關(guān)中風(fēng)味 、 道家風(fēng)味 、 田園風(fēng)味等特色健康美食菜肴 , 西餐廳提供標(biāo)準(zhǔn)西式套餐和各種西式小點(diǎn)。第四 節(jié) 樓觀 道溫泉 的市 場(chǎng)定位按照 “ 商品定位理論 ” , 營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品的關(guān)鍵是尋找產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的定位 , 確定產(chǎn)品針對(duì)消費(fèi)者某方面需求的滿足 , 并據(jù)此確定產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng) 。 本報(bào)告采用以消費(fèi)群消費(fèi)水平為主 、 以消費(fèi)群消費(fèi)規(guī)模為輔的定位原則來(lái)確定市場(chǎng) , 從而完成市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分 。 2003年 1 月 9 日 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 刊載 市場(chǎng)急需新的消費(fèi)熱點(diǎn) 稱 : “ 得到公認(rèn)的 20/80 法則告訴我們, 20%的富有群體占有儲(chǔ)蓄及財(cái)產(chǎn)的 80%, 9.2萬(wàn)億元儲(chǔ)蓄中 20%的人群擁有 7.36萬(wàn)億元 , 有效的消費(fèi)主體應(yīng)該是這 20%的群體。但是,對(duì)于 20%的群體而言 , 既定市場(chǎng)的消費(fèi)需求已近飽和 , 為他們提供的高端商品嚴(yán)重不足 , 以至于無(wú)法從他們的口袋里掏出錢(qián)來(lái) 。 這個(gè)社會(huì)階層所需要的是更高層次的 , 更具品位的 、 更體現(xiàn)身份與地位的產(chǎn)品。這種產(chǎn)品尚未在市場(chǎng)上出現(xiàn),致使市場(chǎng)的有效消費(fèi)出現(xiàn)了瓶頸 ” 。隨著家庭轎車(chē)的普及 , 黃金旅游周的興起以及帶薪休假制的產(chǎn)生 , 周末游 、 雙休游 、 短假游必然是下一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)?;谝陨戏治?, 樓觀道溫泉 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期 , 恰好可以應(yīng)合這個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn) , 成為西安市旅游市場(chǎng)新的消費(fèi)熱點(diǎn) 。 因此 , 項(xiàng)目市場(chǎng)定位于 : 針對(duì)都市一部分先富起來(lái)的高收入階層為基本消費(fèi)群體,以及豪華旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客戶群體。在產(chǎn)品的發(fā)展中期 , 由于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代 , 道溫泉項(xiàng)目 則應(yīng)當(dāng)適時(shí)降級(jí)消費(fèi)者層次 , 擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)的角度 , 面對(duì)西安的城市洗浴市場(chǎng)吸引潛在的普通大眾化消費(fèi)群體。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案第一 節(jié) 項(xiàng)目 總體規(guī) 劃布局10一 、 綜合服務(wù)區(qū) : 主要包括客房 、 餐飲 、 會(huì)議服務(wù) 、 停車(chē)場(chǎng) 、 休閑娛樂(lè)和旅游紀(jì)念品銷(xiāo)售等。1 、客房:分為經(jīng)濟(jì)區(qū)和高檔區(qū),經(jīng)濟(jì)實(shí)用型客房主要接待散客、經(jīng)濟(jì)旅游團(tuán)和一般會(huì)議 , 床位數(shù)約為 122張 ; 高檔客房按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造裝修 , 主要接待中檔旅游團(tuán)和豪華旅游團(tuán),同時(shí)接待中小型會(huì)議,床位數(shù)為 116張。接待大廳按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。2 、 餐飲 : 按照涉外旅游的標(biāo)準(zhǔn)建造布置 , 其接待能力為 : 可同時(shí)解決 300 400人同時(shí)用餐,能夠提供中餐、西餐、藥膳以及快餐服務(wù)。3 、會(huì)議接待及休閑娛樂(lè):設(shè)接納 150- 200人左右多功能廳一個(gè),供 50 人使用的會(huì)議室一個(gè),供 30 人使用的會(huì)議室兩個(gè)。休閑娛樂(lè)區(qū)設(shè)乒乓球、臺(tái)球、射箭、保齡球、室內(nèi)迷你高爾夫球、自助式卡拉 OK、茶秀、咖啡、酒吧、音樂(lè)室等。4 、 停車(chē)場(chǎng) : 可以停放 200輛小汽車(chē) 、 50 輛面包車(chē)和大轎車(chē) , 配備相應(yīng)的小賣(mài)服務(wù)設(shè)施。二、室內(nèi)溫泉湯泡區(qū) :1 、更衣、洗浴、消毒部:設(shè)接待大廳,男、女更衣間、凈身淋浴間、桑拿按摩房、室內(nèi)湯泡區(qū)、消毒隔離區(qū)等,滿足同時(shí)接待 300名男士、 100名女士的需要。2 、休息保健娛樂(lè)部:設(shè)休息室、棋牌室、中醫(yī)保健按摩房、心理咨詢按摩屋、中國(guó)茶館、西式咖啡屋。三、室外特色溫泉湯泡區(qū) :主要設(shè)有各種特色的室外溫泉湯池 , 供游客泡湯享受 。 特色溫泉泡湯池分為可容納 2人 、 6 人 、 8 人 、 10 人 、 15 人等規(guī)模 , 滿足不同規(guī)模的群體使用 。 室外湯池按特色分為純溫泉湯池和藥溫泉湯池,藥湯池主要配置根據(jù)道家典籍和中藥典籍研制的藥方。湯池采用露天或半露天形式 , 并配以古典背景音樂(lè) 。 為保持游客群體相對(duì)的私密性和安靜要求,湯池四周、各小區(qū)之間、相鄰湯池之間植以樓觀臺(tái)特有的竹子作為自然隔斷 ,其間廣植四季常青樹(shù)種及闊葉常綠植物 , 內(nèi)部各小區(qū)之間用曲折的木棧道連接 , 選配歷代著名詩(shī)人在此留下的詩(shī)文,刻在風(fēng)格各異的山石上,烘托出濃濃的文化氣息。四、別墅湯泡區(qū) :考慮高檔及商務(wù)消費(fèi)群體的需要 , 擬建造別墅湯泡群 ( 總體為 1015 套別墅 ) , 每套別墅設(shè)會(huì)客廳 1 個(gè),大客房 1 個(gè),標(biāo)準(zhǔn)間 2 個(gè),盥洗間 3 個(gè),休息間 1 個(gè),室內(nèi)湯池 211個(gè),室外湯池及小型泳池各 1 個(gè)。五、大眾化溫泉特色活動(dòng)區(qū) :為滿足普通消費(fèi)群體的需求 , 在道溫泉主體活動(dòng)區(qū)北側(cè) , 建造溫泉大廳活動(dòng)區(qū) , 主要有 : 室內(nèi)游泳池 、 洗浴凈身 、 室內(nèi)泡湯 、 兒童戲水等 ; 另外 , 利用浴后的溫泉水養(yǎng)殖特色熱帶魚(yú)類,供游客浴后休息、垂釣、燒烤。第二 節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)分 期設(shè)想基于四塊規(guī)劃用地相對(duì)完整獨(dú)立,用地之間道路相隔,難于在用地上統(tǒng)一與封閉 。 因而 , 可以形成內(nèi)容功能差異的不同園區(qū) , 既聯(lián)系又獨(dú)立 , 可面向不同的功能定位 , 在此基礎(chǔ)上形成二期開(kāi)發(fā)思路。一期建設(shè):以中段地塊作為一期,建 道溫泉項(xiàng)目 的 “ 道浴園 ” 中高檔的道文化庭院賓館式特色湯泡休閑度假項(xiàng)目 ( 含停車(chē)場(chǎng) ) 。二期建設(shè) : 以南段地塊作為二期 , 建 道溫泉項(xiàng)目 的 “ 德浴園 ” 高檔的道文化自然園林別墅式特色湯泡休閑度假項(xiàng)目;以北段地塊作為三期,建 道溫泉項(xiàng)目 的 “ 仙浴園 ” 大眾化文化園林式的戲水與特色湯泡度假項(xiàng)目。第三 節(jié) 項(xiàng)目 建筑 風(fēng)格一、項(xiàng)目文化特色背景樓觀臺(tái)是我國(guó)道文化的發(fā)祥地 , 發(fā)韌于周 , 累代相傳 , 群賢薈萃 , 文化燦爛 , 聲名遐邇 , 影響深遠(yuǎn) 。 至隋唐 , 樓觀臺(tái)發(fā)展進(jìn)入鼎盛時(shí)期 , 延及宋元 , 興旺盛況不衰 , 香火綿延不絕。項(xiàng)目用地之南遙相正對(duì)樓觀臺(tái)煉丹峰 , 東南為說(shuō)經(jīng)臺(tái) , 西面 1 . 5 公里為大秦寺和老子墓,均為樓觀臺(tái)的著名景點(diǎn)。當(dāng)?shù)氐拿袂轱L(fēng)俗資源主要有:源于周朝的 “ 集賢古樂(lè) ” 、 興 起于 漢代 的 民間娛樂(lè)活動(dòng) “ 牛斗虎 ” 、 周 至鑼 鼓 、 社火與戲劇 ( 包括秦腔 、 眉戶 、 弦板腔 、 道情等 ) 。 歷史上 “ 不食周粟 ” 死于首陽(yáng)山的商臣伯夷 、 叔齊的故事流傳在這一地區(qū) 。 財(cái)神趙公明的故里 趙代村。白居易任周至縣尉時(shí)創(chuàng)作詩(shī)歌數(shù)十首,其中以長(zhǎng)恨歌為代表。12二、項(xiàng)目的文化特色定位道溫泉項(xiàng)目 所處基地有著深厚的文化背景和人文積淀 , 系統(tǒng) 、 深入 、 準(zhǔn)確挖掘地域的文化內(nèi)涵是項(xiàng)目的重要支撐點(diǎn)之一 。 因此 , 建筑風(fēng)格要完善基地文脈結(jié)構(gòu) , 尋找 道溫泉 與說(shuō)經(jīng)臺(tái)、煉丹峰的文化、景觀結(jié)合點(diǎn),使之 1 、具有道文化的建筑及環(huán)境風(fēng)格特色;2 、具有竹文化的植物文化特色;3 、符合樓觀臺(tái)山體空間特征的空間景象特色;4 、體現(xiàn)水特征的園林風(fēng)格特色;5 、融道家養(yǎng)生、漢唐古樂(lè)、歌舞藝道、琴棋書(shū)畫(huà)與溫泉湯泡游憩活動(dòng)為一體。三、項(xiàng)目建設(shè)空間形態(tài)結(jié)構(gòu)體現(xiàn) “ 道文化圣地 ” 的人文景象 , 體現(xiàn) “ 道文化發(fā)祥地 ” 和 “ 道教祖庭地 ” 的空間氛圍 , 突出 “ 藏而不露 、 露而不現(xiàn) 、 幽山靜水 、 道法自然 ” 的景觀魅力 , 完善道 溫泉項(xiàng)目 的景象結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)結(jié)構(gòu):在總體平面上 , 以 “ 東西南北中 ” 和 “ 金木水火土 ” 五方五行景觀結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ) , 形成“ 凈心 學(xué)道 悟性 修煉 考驗(yàn) ” 的人文景觀結(jié)構(gòu) ; 形成 “ 宗圣宮 道溫泉 說(shuō)經(jīng)臺(tái) 聞仙溝 煉丹峰 化女泉 老子廣場(chǎng) ” 的游賞路線。在視覺(jué)感受方面 , 按關(guān)中民居體量風(fēng)格和院落形式 , 融入固有的環(huán)境建筑物體量風(fēng)格 ,凸現(xiàn)竹文化特色的植物種植 , 使基地外部視覺(jué)感受為竹林中的溫泉 ; 露天湯泡區(qū)和室內(nèi)湯泡區(qū)的裝修材料均為天然材料和顯示自然肌理的方式加工。出于實(shí)用經(jīng)濟(jì)和使用合理的基本要求 , 項(xiàng)目的主要構(gòu)筑物采用磚混框架相結(jié)合 , 個(gè)別設(shè)施突出傳統(tǒng)模結(jié)構(gòu)手法。裝修手法和選材力求古樸典雅、表現(xiàn)出 “ 天人合一 ” “ 道法自然 ” 的意境。第四 節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)基 本條件一、氣候特點(diǎn)樓觀臺(tái)地區(qū)地處秦嶺北麓的淺山區(qū)地帶 , 氣候狀況屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候的濕潤(rùn)地區(qū),四時(shí)分明,夏季短而炎熱,冬季長(zhǎng)而寒冷,夏秋低溫多雨。年平均氣溫為 13.2 , 最熱月為 7 月 , 平均氣溫為 2 6 . 5 , 極端氣溫 42.4 ; 最冷月為 1 月 , 平均氣溫為 1.2 ,13極端最低氣溫 20.2 , 年 。 年平均日照 1993.7小時(shí) , 年降水量 674.3毫米 , 平均降水日數(shù) 100.2天 , 旅游適宜天氣為 210天 。 對(duì)項(xiàng)目的要求是 , 晚春至中秋以戶外溫泉湯泡為主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),深秋至早春時(shí)段,以室內(nèi)溫泉湯泡活動(dòng)為主。二、給排水系統(tǒng)條件供水管線已鋪至項(xiàng)目用地東邊緣,管徑為 3 寸。水廠的機(jī)井出水量約為 50 立方米 /小時(shí) , 水廠蓄水池在娘娘廟處 , 水池容量約 為 500 立方米 , 水位高差與項(xiàng)目用地約 為 30- - 5 0米。雨水排水管溝現(xiàn)有沿項(xiàng)目用地東邊至仿古街 。 污水排水管用地內(nèi)是從仙都飯店穿百花園經(jīng)林場(chǎng)家屬樓至仿古街。仿古街城市污水渠位于道路兩側(cè),渠的斷面高 1 米,寬 0.85米 。 在虎豹溝口西湖南側(cè)道路截山體洪水通過(guò)道路排走 , 用地內(nèi)形成徑流通過(guò)沿基地西側(cè)規(guī)劃排洪溝至老干樓處然后按地形自然排放。三、供電情況建設(shè)用地附近有 2 條 10KV 高壓線穿越:1 、周至縣電力公司(農(nóng)電)線路,為樓觀專線,供電范圍為團(tuán)標(biāo)、三清、西樓觀、林場(chǎng)、道觀等?,F(xiàn)用電量約為 3200KVA,導(dǎo)線規(guī)格 70 平方毫米,樓觀變電站有一臺(tái)5000KVA 的變壓器 , 距建設(shè)用地約 5 公里 。 周至電力公司提出 , 可單獨(dú)提供一條 4600KVA的專用線,由樓觀變電所距用地約 1 公里,導(dǎo)線規(guī)格 95 平方毫米。2 、另一條線路距基地約 500米,為周至縣供電局線路??偣╇娏繛?13200KVA,現(xiàn)有余量為 12000KVA,導(dǎo)線規(guī)格為 120平方毫米。四、電話、電視網(wǎng)絡(luò)情況電話光纜已接至林場(chǎng)辦公樓 , 并有足夠的容量 , 可按項(xiàng)目要求配置 , 提供電話和寬帶服務(wù)。廣電的電視網(wǎng)絡(luò)已接至林場(chǎng),可單獨(dú)提供 10- - 20 兆寬帶。電信和聯(lián)通在景區(qū)均有信號(hào)塔。第五章 項(xiàng)目一期工程建設(shè)方案14第一 節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi) 容及性 質(zhì)在仙都飯店(林場(chǎng)招待所)的基礎(chǔ)上,建設(shè)特色溫泉湯泡區(qū)。主要是將接待賓館 、 別墅 、 餐飲等服務(wù)設(shè) 、 洗浴湯泡設(shè)施 ( 溫泉湯泡設(shè)施以室外和室內(nèi)湯泡特色為主體 ) 建設(shè)完善,形成比較完善的規(guī)模和功能。其定位為:控制建設(shè)規(guī)模,面向中高檔度假消費(fèi)市場(chǎng) ,樹(shù)立 樓觀道溫泉 的品牌,打開(kāi)市場(chǎng)。第二 節(jié) 容量 分析一、容量控制依據(jù)水體清新度控制 : 溫泉沐浴水體必須通過(guò)不斷的補(bǔ)充新鮮水 、 置換掉舊水來(lái)保持沐浴水體的清新度 , 以便達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 。 所以 , 地?zé)崴驕厝孕r(shí)流量作為水體清新度的控制依據(jù)。溫泉沐浴水體每天被新鮮水置換 2 輪較為適宜。日周轉(zhuǎn)率 : 溫泉沐浴的游覽行為動(dòng)態(tài)與自然風(fēng)景區(qū)的游覽行為動(dòng)態(tài)有所不同 , 前者的動(dòng)態(tài)高峰出現(xiàn)在下午 、 傍晚甚至是夜晚時(shí)段 , 動(dòng)態(tài)低谷多為上午時(shí)段 。 因此 , 將上午設(shè)定為 道溫泉項(xiàng)目 “ 道浴園 ” 區(qū)的清潔維護(hù)時(shí)段 , 下午至夜晚為營(yíng)業(yè)時(shí)段 , 日周轉(zhuǎn)率設(shè)定為 2 。二、環(huán)境容量計(jì)算1 、熱水量容量:地?zé)峋展┧繛?720噸,設(shè)定每人次用水量指標(biāo)為 0.5m 3 ,則算得日環(huán)境容量為:日瞬時(shí)接待容量 : 720 0.5 2 = 720(人次)日接待容量: 720 0.5= 1440(人次)2 、 環(huán)境容量 : 湯泡區(qū)面積 2 公頃 , 以每個(gè)游人所占平均游覽面積 50m 2 , 則算得湯泡區(qū)容量為:日瞬時(shí)接待容量: 20000 50 = 400(人次)日接待容量: 20000 50X2 = 800(人次)3 、 心理容量 : 湯泡區(qū)面積 2 公頃 , 除去 10 米寬的竹林防護(hù)帶及設(shè)施用地 , 還剩余 1.7公頃 , 景觀園林及交通占面積約為 1/3 , 則湯泡池實(shí)際建設(shè)用地為 5700米 2 , 根據(jù)視覺(jué)隔離、聲音隔離、景觀適宜度及心理因素綜合考慮,湯泡區(qū)的池岸比關(guān)系取 1 : 4 (水池占用地面積的 1/5 ) , 每人在池中所占面積最小值為 2.5m 2 , 由此可計(jì)算湯泡區(qū)最大瞬時(shí)容量15為 456人次。4 、水體清新度:地?zé)峋斐鏊?720噸,若以每輪接待 400人計(jì),周轉(zhuǎn)率取 2 ,每人用水 0.5噸,共需溫泉水 400噸,置換兩次需用水 800噸。5 、 總體環(huán)境容量 : 湯泡區(qū) 2.0公頃 , 計(jì)算瞬時(shí)最大容量 456人次 , 周轉(zhuǎn)率取 2 , 日容量為 912人次 。 溫泉?jiǎng)e墅區(qū)面積 3.07公頃 , 中心服務(wù)區(qū) 2.33公頃 , 珍稀植物區(qū) 2.8公頃 ,共計(jì) 8.2公頃??捎蚊娣e按 20%計(jì),單位面積取 50m 2 / 人,周轉(zhuǎn)率取 2 ,由此:瞬時(shí)最大容量: 82000 20 50 = 328(人次)日最大容量: 82000 20 50 2 = 656(人次)根據(jù)以上計(jì)算,可以得出:瞬時(shí)最大容量: 328+456= 784(人次)日最大容量: 656+912= 1568(人次)根據(jù) 道溫泉項(xiàng)目 的實(shí)際情況 , 既滿足經(jīng)營(yíng)者最大經(jīng)營(yíng)效益要求 , 又滿足游人追求最滿意的效果,設(shè)定瞬時(shí)最大容量為 700人次,日最大容量為 1400人次作為管理指標(biāo)。三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)段設(shè)定分析旅游旺季為 4 10 月 , 共 7 個(gè)月 , 包含 2 個(gè)黃金周 、 春夏秋 3 個(gè)季節(jié) , 適宜室外泡湯 。以室外活動(dòng)為主的旅游項(xiàng)目,冬季基本停業(yè),使旅游市場(chǎng)冬季基本以城市室內(nèi)活動(dòng)為主 。冬季為 11 3 月 , 共 5 個(gè)月 , 包含 1 個(gè)黃金周 , 僅適宜室內(nèi)泡湯 , 但有雨雪霧霽等特色天侯 , 以冬季的自然特色 , 可進(jìn)行反季節(jié)營(yíng)銷(xiāo) 。 冬季營(yíng)業(yè) , 室內(nèi)泡湯的規(guī)模是整個(gè)項(xiàng)目的基本規(guī)模。四、市場(chǎng)機(jī)遇和客源構(gòu)成客源構(gòu)成分為兩大塊:旅游客源占 50-60%,會(huì)議及商務(wù)客源占 40-50%。旅游客源:由湯泡游客和景區(qū)游客組成。湯泡游客為主體游客,有團(tuán)隊(duì)和散客組成 ,是項(xiàng)目主體客源,周時(shí)間分布在周 5-6。景區(qū)游客年量 18 萬(wàn),年時(shí)間集中分布,在幾個(gè)節(jié)日,非項(xiàng)目主體客源。會(huì)議客源:團(tuán)體及商務(wù)會(huì)議是項(xiàng)目的主體客源。年時(shí)間分布,旺季 10-5 月,共 8 個(gè)月 。 周時(shí)間分布在周 1-3。 會(huì)議規(guī)模控制在中小型會(huì)議 , 為 100人 、 60 人 、 20 人 、 10 人 。第三 節(jié) 一期 項(xiàng)目主 要布局 及功能16一、總體構(gòu)思根據(jù)地形特點(diǎn)以及周邊環(huán)境關(guān)系 , 運(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)建筑 “ 五行五方 ” 的布局手法 , 道溫泉區(qū)的四大功能區(qū)依南北山勢(shì) , 自然院落式布局和關(guān)中民居風(fēng)格 , 庭院均向南遙指煉丹峰 ,形成 “ 道法于天、形成于地 ” 的自然格局。同時(shí) , 由北部的院落群到中部的主體湯泡建筑和林中湯泡至南部的保留竹林 , 形成由低到高的自然過(guò)渡 。 利用地形高差 , 形成跨臺(tái)建筑和依臺(tái)跌落的五彩瑤池水景湯泡等山地園林景色。突出自然和道家文化特色。入口庭院區(qū) 、 湯泡休閑區(qū) 、 湯泡別墅區(qū) 、 賓館服務(wù)區(qū) , 高低相錯(cuò) 、 分層布置 , 其間以綠樹(shù) 、 翠竹 、 笆籬 、 花草香隔別 。 游客或徜徉花間曲徑 、 或置身溫泉清水 、 或仰觀星辰云霞、或小憩青綠濃蔭、充分體驗(yàn)和享受大自然的魅力。二、分區(qū)與功能1 、入口庭院區(qū): 由森林公園主干道進(jìn)入道溫泉園區(qū)的入口空間,聯(lián)系賓館服務(wù)區(qū)和湯泡休閑區(qū), 廣場(chǎng)和道路鋪裝自然青石,與土相接處不設(shè)鑲邊。紫藤煙霧 :位于庭院入口臺(tái)階北側(cè)與車(chē)行坡道之間,由古井、紫藤、柿樹(shù)組合而成 。在森林公園主干道由外入園時(shí),能夠醒目的看見(jiàn)。丹峰遙瞻 : 位于庭院入口臺(tái)階正西相對(duì)的特色賓館屋角處 , 由通天亭 、 紫藤和古松組合而成 。 通天亭可南向瞭望 , 因借煉丹峰和說(shuō)經(jīng)臺(tái)的景象 , 迎面八卦金湯主體建筑 。 通天亭為一木構(gòu)結(jié)草為亭 , 亭位于蒼勁古松之下 , 疊石之上 。 通過(guò)通天亭來(lái)框景 , 凸現(xiàn)煉丹峰 、說(shuō)經(jīng)臺(tái)、八卦金湯三者的空間關(guān)系。原地保留有近 20 年的紫藤,形態(tài)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)、遒勁有力,具有觀賞價(jià)值。天泉映翠 : 位于八卦金湯門(mén)廳的西側(cè) , 坡地竹林石徑中一條溪水 , 層層跌落 , 水形收放有序 , 在八卦金湯門(mén)廳前形成一潭清水 。 翠竹的倩影落在了水面 。 春天 , 竹子的抽節(jié)聲和潺潺的水聲交相輝映。清荷魚(yú)影 : 位于八卦金湯門(mén)廳前 , 一潭清水 , 石槽吐水 。 作為夏季景觀 , 水中種植荷花、睡蓮、等水生植物;作為冬季景觀,溫泉水中養(yǎng)觀賞魚(yú),白雪溫泉魚(yú)影。2 、賓館服務(wù)區(qū):由客舍賓館和特色客房區(qū)、會(huì)議中心、大堂區(qū)、客舍湯泡區(qū)、紫云苑組成。特色客房 : 由原仙都飯店招待所改造而成 , 改建后賓館將原招待所平屋頂改為坡屋頂 ,并引入關(guān)中民居中的隔扇、墻垛等元素,形成強(qiáng)烈的關(guān)中民居建筑風(fēng)格。招待所拆除面積 460m 2 ,特色賓館在招待所拆除后增建面積 318m 2 。17萬(wàn)象觀:是道溫泉賓館的接待部分,共 360m 2 ,由大堂和游廊組成,大堂內(nèi)設(shè)服務(wù)總臺(tái)、商務(wù)廳和休息座椅,并在南北兩側(cè)設(shè)通廊分別與會(huì)議中心和特色賓館相連。會(huì)議中心:由兩層組成,分別為一層的娛樂(lè)區(qū)和二層的會(huì)議區(qū),總面積 1160m 2 。 娛樂(lè)區(qū)面積為 500m 2 ,設(shè)有娛樂(lè)室 6 間,及男女衛(wèi)生間各 1 間,交通面積 148m 2 。會(huì)議區(qū)面積為 660m 2 ,設(shè)有大會(huì)議室 1 間,中會(huì)議室 2 間,小會(huì)議室 2 間,準(zhǔn)備室 2 間,以及男女衛(wèi)生間各 1 間??蜕豳e館 ( 標(biāo)準(zhǔn)客房 ) : 是道溫泉賓館的住宿及設(shè)備用房部分 , 共 4 層 , 總面積為 3367m 2 。按四星級(jí)旅游賓館設(shè)計(jì)。下一層面積為 977m 2 , 包括標(biāo)準(zhǔn)間 9 間 , 設(shè)備用房 2 間 , 消防控制室 1 間 , 鍋爐房 1間,空調(diào)機(jī)房 1 間。一層面積為 924m 2 ,包括標(biāo)準(zhǔn)間 19 間。二層面積為 924m 2 ,包括標(biāo)準(zhǔn)間 19 間。三層面積為 542m 2 ,包括標(biāo)準(zhǔn)間 11 間??蜕釡荩菏琴e館中的湯泡休閑區(qū),自助方式使用。共一層,總面積 849m 2 。包括門(mén)廳,男女更衣室,男女室內(nèi)湯泡,男室外湯泡,女室外湯泡。紫云苑(特色餐飲管理服務(wù)區(qū) ) : 為餐廳、員工住宿及辦公部分,共三層,總面積 為2582m 2 。下一層面積為 842m 2 ,包括廚房,餐廳;一層面積為 924m 2 ,包括備餐,餐廳,員工宿舍 8 間、員工餐廳 1 間、員工用廁 1 間;二層面積為 816m 2 ,包括員工宿舍 6 間,辦公大廳 1 間、經(jīng)理室 2 間、辦公室 3 間、衛(wèi)生間 1 間。3 、湯泡休閑區(qū):由室內(nèi)湯泡建筑八卦金湯和室外湯泡區(qū)組成。室內(nèi)湯泡區(qū)是反季節(jié)的體驗(yàn)項(xiàng)目,在冬季可形成特色,擴(kuò)大湯泡時(shí)間。露天湯泡是道浴園區(qū)的主要內(nèi)容之一,游客在這里可以進(jìn)行男女著泳裝混合露天湯泡,與大自然零距離接觸,充分體驗(yàn)到與大自然溫馨親和的魅力,提供一流的沐浴品質(zhì) 。八卦金湯(室內(nèi)湯泡 ) :為院落式洗浴大廳。建筑物共 3 層,總建筑面積 1700m 2 ,內(nèi)容包括:門(mén)廳、總服務(wù)臺(tái)、休息廳、衛(wèi)生間等;男女更衣、淋浴、按摩室、桑拿室 、 庭院露天湯泡 、 二次更衣 、 休息廳 、 茶座 、 室內(nèi)湯泡大廳等 。 室內(nèi)湯泡大廳內(nèi)部設(shè)計(jì)了完備的洗浴功能,形成獨(dú)具特色的景觀。五彩瑤池 : 依山坡而建 , 層層跌落 , 水形收放有序 , 猶如黃龍的鈣化池景觀 , 藍(lán)天碧水,云影飄蕩。 周邊竹林映襯, 亦如 瑤池仙境。高差 7m ,由 5 層水池組成,總面積為550m 2 左右,由 9 組湯池組成,共可容 400人??蓾M足黃金周大游客規(guī)模時(shí)使用,平時(shí)18可為景觀水供觀景用 。 底層池可為游泳池 , 由淺至深呈緩坡?tīng)?, 池岸仿造人工沙灘 , 擺放躺椅和遮陽(yáng)傘,供游客在這里進(jìn)行游泳和戲水活動(dòng),并與歌舞表演相結(jié)合。北斗星池 : 共分 6 個(gè)組團(tuán) 。 每個(gè)組團(tuán)均由大中小池搭配組合 。 露天湯泡區(qū)以五彩瑤池為中心,以木棧道為紐帶,環(huán)繞布置,掩藏于竹林之中。西組團(tuán):共有 4 個(gè)池,可容 20 人, 10 人池 1 個(gè), 5 人池 1 個(gè), 3 人池 2 個(gè);北組團(tuán):共有 5 個(gè)池,可容 15 人, 8 人池 2 個(gè), 3 人池 3 個(gè);南組團(tuán) : 共有 8 個(gè)池 , 可容 60 人 , 15 人池 2 個(gè) , 10 人池 1 個(gè) , 5 人池 3 個(gè) , 3 人 池2 個(gè);東組團(tuán):共有 2 個(gè)池,可容 7 人, 5 人池 1 個(gè), 2 人池 1 個(gè);中組團(tuán):共有 5 個(gè)池,可容 25 人, 10 人池 1 個(gè), 5 人池 2 個(gè), 3 人池 2 個(gè);九宮太液池 : 體現(xiàn)道家養(yǎng)生文化的露天湯泡組團(tuán) , 以道家養(yǎng)生沐浴湯泡流程和中藥湯泡為特色。共有 9 座湯泡池。湯泡流程: 凈身湯 芳草湯 寒暖湯 灌頂湯 五行 湯 清竹湯 足 脈湯 駐顏湯 浴德湯竹林木屋:為架空的小木屋,可供休息和理療按摩服務(wù)。在湯泡池旁的竹林中設(shè)置 ,共有 20 座,按服務(wù)半徑分布。4 、湯泡別墅區(qū):由反映道文化、竹文化特色園林風(fēng)格、將湯泡沐浴和居寢休憩結(jié)合起來(lái)的 3 幢別墅組成 , 主要接待商務(wù)團(tuán)隊(duì)和家庭團(tuán)隊(duì)及至尊客人 , 有豪華客房 、 標(biāo)準(zhǔn)客房 、會(huì)客廳、娛樂(lè)廳、書(shū)房、餐廳、陽(yáng)光間和屋頂花園, 每套面積為 200 300平方米,室內(nèi)空間敞闊、功能配置齊全、裝修尊貴典雅、家具豪華氣派。三、用地平衡表:分類 名 稱 用地 ( m 2 ) 占地率 備注建 筑 用 地紫云苑(餐廳、員工住宿、辦公) 119013.6%特色賓館(賓館、住宿) 510會(huì)議中心(會(huì)議、娛樂(lè)) 790萬(wàn)象觀(賓館接待) 400客舍賓館(賓館、住宿及設(shè)備用房 ) 1190萬(wàn)象觀客舍湯泡 320八卦金湯(室內(nèi)湯泡) 1180種 植 用 地 保留竹林 7370 36%19保留松林 800湯泡區(qū)種植 2600庭院區(qū)種植 4100道路廣場(chǎng)用地入口廣場(chǎng) 338015%餐飲廣場(chǎng) 1940后勤廣場(chǎng) 240會(huì)議廣場(chǎng) 260別墅廣場(chǎng) 460露天湯泡用地 道浴園露天湯泡區(qū) 5350 13%分 區(qū)入口廣場(chǎng)區(qū) 3600 8%萬(wàn)象觀 - - 賓館服務(wù)區(qū) 7850 19%道浴園休閑湯泡區(qū) 9280 23%別墅湯泡區(qū) 2880 7%其它用地 17390 43%總 計(jì) 41000 100%四、服務(wù)設(shè)施設(shè)置構(gòu)想露天湯泡區(qū) : 服務(wù)設(shè)施按組分布 , 提供喝水 、 吸煙休息處 , 擋風(fēng)設(shè)計(jì) ; 池邊干浴巾服務(wù),簡(jiǎn)餐服務(wù),電子呼叫系統(tǒng),小木屋休息,池邊理療按摩服務(wù),服務(wù)及安全監(jiān)控系統(tǒng) 。室內(nèi)湯泡區(qū) : 服務(wù)設(shè)施按組分布 , 提供喝水 、 吸煙休息處 ; 池邊干浴巾服務(wù) , 簡(jiǎn)餐自助服務(wù) , 電子呼叫系統(tǒng) , 理療池 , 休息屋 , 池邊理療按摩服務(wù) , s pa 和香熏服務(wù) , 服務(wù)及安全監(jiān)控系統(tǒng)。別墅湯泡: 簡(jiǎn)餐服務(wù),電子呼叫系統(tǒng),服務(wù)及安全監(jiān)控系統(tǒng)。客舍湯泡:自助服務(wù),服務(wù)及安全監(jiān)控系統(tǒng)。第四 節(jié) 其他 工程內(nèi) 容一、土方工程項(xiàng)目一期用地范圍的地勢(shì)南高北低,南面最高自然地形標(biāo)高 604.72米,北面最低處自然地面標(biāo)高 582.2米,總高差 22.45米。用地總長(zhǎng)度 295米,用地寬度 80-120m 。平均坡度為 7.6%。根據(jù)自然地形及建構(gòu)筑物的布置要求,采用臺(tái)階式布置,將 入口庭院區(qū)、20湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務(wù)區(qū)四 大功能分區(qū)布置在 5 個(gè)較大的臺(tái)階上。第一臺(tái)階 : 標(biāo)高 583m , 布置 “ 紫云苑 ” 餐飲 、 “ 萬(wàn)象觀 ” 賓館 、 后勤服務(wù)入口等功能建筑物,挖方為主。第二臺(tái)階:標(biāo)高 587m ,布置 賓館服務(wù)區(qū)和紫云苑, 挖方為主,填方為輔。第三臺(tái)階:標(biāo)高 590m ,布置八卦金湯,挖方為主,填方為輔。第四臺(tái)階:標(biāo)高 598m ,布置露天湯泡區(qū),挖方填方相平。第五臺(tái)階:標(biāo)高 600m ,布置別墅湯泡區(qū)和水泵房區(qū),挖方為主??傆?jì)土方總量為 67565立方米 , 其中填方量為 10066立方米 , 挖方量為 57499立方米 ,挖方量和填方量相差 47433立方米。二、道路工程 :1 、車(chē)行道:經(jīng)外部?jī)蓷l交通干線進(jìn)入樓觀臺(tái)風(fēng)景區(qū),繞行風(fēng)景區(qū)車(chē)行環(huán)線北側(cè)進(jìn)入基地。車(chē)行道由樓觀臺(tái)景區(qū)北側(cè)車(chē)行道向西延伸銜接基地景區(qū) , 基地一期用地西側(cè)開(kāi)辟車(chē)行道,向南延伸考慮銜接二期用地。新設(shè)計(jì)路面寬 5 米到 6 米,其中 6 米寬道路 40 米,可供來(lái)往錯(cuò)車(chē)和停車(chē)用。2 、步行道:主要連接服務(wù)區(qū)和泡湯區(qū)內(nèi)道路。寬 2 米,由步行道和踏步構(gòu)成。泡湯區(qū)道路因地制宜,蜿蜒通幽,由步行道和踏步構(gòu)成,寬 1.5 米,觀光道路總長(zhǎng) 450 米。3 、停車(chē)位區(qū):森林公園停車(chē)場(chǎng),規(guī)劃車(chē)位 110個(gè);道溫泉園區(qū)停車(chē)場(chǎng):共有停車(chē)位 34 個(gè);后勤停車(chē)場(chǎng),規(guī)劃車(chē)位 4 個(gè);餐廳停車(chē)場(chǎng),規(guī)劃車(chē)位 11 個(gè);會(huì)議辦公區(qū)停車(chē)場(chǎng),規(guī)劃車(chē)位 4 個(gè);別墅區(qū)停車(chē)場(chǎng),規(guī)劃車(chē)位 10 個(gè);內(nèi)部道路停車(chē)位,規(guī)劃車(chē)位 5 個(gè)。三、綠化種植突出基地竹林的植物主調(diào)特色 , 保留成樹(shù) , 難于保留的盡可能就地移栽 , 植物選擇以秦嶺鄉(xiāng)土植物為主 ( 如白皮松 、 銀杏 、 柿樹(shù) 、 桃 、 玉蘭 、 蠟梅 、 牡丹 、 月季等 ) , 植物造景21“ 巧、宜、精、雅 ” , “ 春觀花、夏乘涼、秋觀果、冬賞枝 ” ,植物配置堅(jiān)持做到遵循因地制宜 、 因景制宜 、 因時(shí)制宜的原則 , 營(yíng)造自然山野的園林風(fēng)格 , 形成溫泉湯泡的環(huán)境氛圍 。確定新增加 20 余種花木 。 基調(diào)樹(shù)種采用渾厚樸實(shí)的廣玉蘭 、 法國(guó)梧桐 、 柳杉 、 桂花 、塔柏等 , 做到動(dòng)靜分離 , 在有限空間營(yíng)造靜謐 、 幽深 、 活潑的氣氛和意境 。 同時(shí)基調(diào)樹(shù)種從頭到尾貫穿全園 , 對(duì)情趣各異的各個(gè)區(qū)起聯(lián)系協(xié)調(diào)作用 , 達(dá)到多樣統(tǒng)一的效果 , 總體基調(diào)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)則,各分區(qū)在基調(diào)統(tǒng)一下各有特色。充分利用植物的香味、色彩、形態(tài)、葉相、季相等變化特點(diǎn),形成春天碧桃、紫荊 、迎春、玉蘭競(jìng)放,夏日美人蕉、紫薇斗艷,秋季桂香撲鼻,冬來(lái)梅花吐蕊的繽紛景觀。充分利用原有樹(shù)木 , 在大樹(shù)周?chē)侠磉\(yùn)用草花和地被物 , 增加綠化層次 , 豐富景觀效果。綠化工程量見(jiàn)下表:22編號(hào) 名稱 拉丁名規(guī) 格 數(shù)量( 株 )單價(jià)(元 / 株 ) 備 注株高 ( m ) 胸徑( c m )1 雪松 Ce drus deodat a ( Roxb.) L oud 1.8-2.3 1 80 元 /M2 濕地松 P i nus e l l i ott i i Engel m 1.5 3 14 35 西安無(wú)貨3 落葉松 La r i x pri nci pis - r uppre c hti i Ma yr 2.0 50 元 /M4 油松 P i nus t a bula e f orm i s Ca r r 1.5-2.0 5 105 塔柏 S a bina hinensi s ( L. ) Ant.pyra m i dli s 1.0 2 24 3 冠 50CM6 水杉 Me t a s quoia glyptost r oboides Hue t Cheng 6 5 1007 柳杉 Cr yptom e r i a f ort unei Hooibre nk 2.5-4.0 428 法桐 P l a t a t nus ori e nta l i s L 10 9 60 帶 60 土球9 泡桐 P a ulownia f ort unei ( S e e m . ) 4.5 8 14 5010 楊樹(shù) P opulus a l ba L 8 18 2011 垂柳 S a l i x babylonic a L 1.8-2.0 6 6 812 大葉女貞 Li gust r um l uci dum Ai t 2.0-2.5 8 111 8013 梨樹(shù) P yrus bre t s c hnei der i Re hd 3 8 5 50 冠 2.5-3.5M14 錦帶 We i gel a f l ori da( bunge) A. DC. 8 10 4 頭以上15 烏桕 S a pium s e bif e r um ( L. ) Roxb16 榔榆 Ul m us par vif oli a J a c q 2.5 6 417 白蠟 F r a xinus c hinensi s Roxb 3.0 5 16 2518 水冬瓜 Be ninca s a e S e m e n 5 30 拉丁名不確定19 木瓜 Chae nome l e ss i nensi s ( T houin)Koehne 6 820 山楂 Cr a t a e gus pinnat i f i da Bunge. 1 5 3 6 621 梅花 P r unusm um e ( S i e b)S i e b.e t Zucc 1.5 3 10 冠 1M22 櫻花 P r unss e r r ula t a Li ndl. 3 4 12 5023 紫荊 Ce r c i s c hinensi s Bge. 2.5 6 26 12024 合歡 Al biz i a j uli bri s s i n Dura z z 2.5 8 27 8025 白玉蘭 Ma gnoli a denudat a De s r 2.0 6 13 20026 廣玉蘭 Ma gnoli a gra ndif l ora L 2.5-3.0 5 8 18027 桃樹(shù) P r unusper s i c a ( L. ) Ba t s c h 3 9 40-45 冠 2.5-3.0M28 核桃 J ugla ns r e gia L 8 27 20029 欒樹(shù) Koel r e ute r i a panic ula t a La xm . 2.5 6 31 3030 椿樹(shù) Ai l a nthus a l t i s s i m a ( Mi l l . )S wi ngle . 3.0 3-5 2 2031 國(guó)槐 S ophora j a ponic a L 15 18 15032 刺槐 Robinia pse ucdoac a c i a L 8 18 2033 大果榆 Ul m a c e a e 8 8 20 拉丁名不確定34 竹 Ba m busoidea e 2.5 1-2 917 5 458.5 注 : 綠化中其中灌木面積共約 : 7779 以上苗木價(jià)格根據(jù)周至縣苗木供應(yīng)商報(bào)價(jià)23四、給排水工程1 、供水方案對(duì)溫泉水采用分區(qū)管理的辦法,別墅區(qū)完全采用溫泉水,湯泡區(qū)一部分采用溫泉浴 ,一部分采用中藥?。訜嶙詠?lái)水或利用回水 ) ,餐飲、賓館、綠化、道路沖洗等用水由自來(lái)水供給。用水量計(jì)算見(jiàn)附表。樓觀道溫泉項(xiàng)目 用水量估算表序號(hào)名稱 最高 日用水 量( M3 )最大 時(shí)用水 量( M3 ) 溫泉 ( 熱 ) 水最 大時(shí)用 水量 ( M3 ) 備注1 客房 59.0 6.15 3.72 淋浴 30 3.75 33 員工 7 . 7 0.8 0.44 泡湯 池 1098 366( 進(jìn)水 時(shí) ) 16( 補(bǔ)水 時(shí) ) 217( 進(jìn)水 時(shí) ) 16( 補(bǔ)水 時(shí) )5 餐飲 20 36 洗衣 房 100 25 4 鍋爐 熱水7 沖洗 及綠化65.6 8.28 小計(jì) 1380.3 62.9 2 7.1 按補(bǔ) 水時(shí)計(jì)9 未預(yù) 見(jiàn)水量207 9.4 4.1 15%10 合計(jì) 1587.3 72.3 31.2最高日用水量 1587.3m 3 ,最大時(shí)用水量 72.3m 3 。其中溫泉水系統(tǒng)最高日用水量 720m 3 ,最大時(shí)用水量 30m 3 。使用后的溫泉水再生處理后回用于湯泡池,回用比例 50,每天溫泉水取水量為280m 3 左右,以每小時(shí)自流 18m 3 / h 計(jì)算,完全依靠自流即可滿足每天需求。自來(lái)水用水量為 1100m 3 (其中中藥浴用水 675m 3 ) 。2 、給排水系統(tǒng):2.1供水系統(tǒng)從公共自來(lái)水管網(wǎng)接入 2 根 DN100給水管 , 在園內(nèi)連接成環(huán)并引至地下生活蓄水池 ,24由園內(nèi)環(huán)狀管網(wǎng)直接供應(yīng)溫泉泡湯池等用水 , 客房等需高壓供水的建筑采用變頻恒壓供水設(shè)備供水。在溫泉水井處蓄水池設(shè)加壓泵,將溫泉水加壓引至標(biāo)高 610米的的熱水蓄水池( 550m 3 ) ,儲(chǔ)存夜間及平常富余的溫泉水,自流至溫泉泡湯池等用水處。在一期用地設(shè)增壓泵房供客房等建筑用水 。 溫泉泡湯池按每天換水一次設(shè)計(jì) , 換水時(shí)間 3 小時(shí) 。 溫泉水熱水量不足時(shí)由鍋爐加熱補(bǔ)水。2.2 溫泉水循環(huán)系統(tǒng)溫泉泡湯池回收用后的廢水 , 收集至廢水池 , 經(jīng)沉淀 、 過(guò)濾 、 消毒處理后 , 供園內(nèi)景觀及綠化、洗車(chē)等用水。2.3 熱水系統(tǒng)采用電加熱鍋爐生產(chǎn)熱交換供水 , 用于供給露天中藥湯泡池以及客房 、 洗衣房 、 餐廳等,最大時(shí)供 70 熱水 10 m 3 。2.4 排水系統(tǒng)污廢水 : 建筑內(nèi)排廢水系統(tǒng)采用污 、 廢合流單立管排水系統(tǒng)排出 , 在院內(nèi)匯集經(jīng)化糞池處理后,排入市政污水管網(wǎng)。雨水:建筑屋面雨水采用外結(jié)合排水系統(tǒng),設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 3 年。院內(nèi)雨水匯集后 , 排入市政雨水管網(wǎng)。防洪泄洪 : 在虎豹溝和地震臺(tái)通道設(shè)攔水措施 , 使洪水沿道路分流 。 沿西界設(shè)排洪溝 ,引洪水出基地。場(chǎng)地雨水排水:利用場(chǎng)地道路,明溝排水。2.5 消防滅火系統(tǒng)消防用水量:系統(tǒng)名稱 設(shè)計(jì)流量 延續(xù)時(shí)間 ( h) 用水量 ( M3 ) 備注消火栓(室外 ) 25 L/ S 2 180消火栓(室內(nèi) ) 15 L/ S 2 108自動(dòng)噴水 30 L/ S 1 108合計(jì) 70 396室內(nèi)消防水量全部?jī)?chǔ)存在地下消防水池中 , 水池容積 220M3 。 在室外給水管道設(shè)室外消火栓供水 。 消火栓布置保證有兩股水柱同時(shí)到達(dá)任何處 , 每股水柱流量不小于 5 升 / 秒 ,充實(shí)水柱不小于 10 米。消火栓箱內(nèi)設(shè)消防報(bào)警按鈕,消防時(shí)可直接啟動(dòng)消火栓加壓泵供水。25消防初期水由屋頂水箱提供,水箱有效容積 18M3 。2.6 管材室內(nèi)給水管道采用無(wú)縫鋁合金襯塑管 , 專用管件連接 ; 排水管道采用排水用硬聚氯乙烯管 , 粘接 ; 消火栓管道采用焊接鋼管 , 焊接或法蘭連接 ; 自噴管道采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管,絲扣或卡箍連接。室外給水、熱水管道采用球墨給水鑄鐵管;排水管道采用排水用硬聚氯乙烯排水管 。所有水泵作隔振處理 , 水泵進(jìn)出水管設(shè)可曲撓柔性接頭 , 控制管道內(nèi)水流速度 , 防止噪音。水泵采用高效水泵,降低能耗。樓觀道溫泉項(xiàng)目 給排水系統(tǒng)主要設(shè)備、構(gòu)筑物表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 備注1 60 立方米生活水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱2 20 立方米屋頂消防水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱3 550立方米熱水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池4 220立方米消防水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池5 生活給水設(shè)備 套 16 溫泉水供水設(shè)備 套 17 溫泉水供水泵 臺(tái) 28 室內(nèi)消火栓加壓泵 臺(tái) 2 1 用 1 備9 自噴加壓泵 臺(tái) 2 1 用 1 備10 消防增壓穩(wěn)壓設(shè)備 套 111 潛水排污泵 臺(tái) 613 75 立方米化糞池 座 114 150立方米廢水池 座 115 50 立方米水處理設(shè)備 套 1五、暖通工程采暖 : 除別墅外 , 所有建筑冬季均采用散熱器采暖 , 熱媒為 95/70 熱水 ( 別墅用雙制式空調(diào)采暖 ) 。空調(diào): A萬(wàn)象觀,紫云苑,八卦金湯和養(yǎng)生茶道等均采用獨(dú)立的分體空調(diào)系統(tǒng) 。B別墅空調(diào)采用戶式中央空調(diào)或分體空調(diào)。26通風(fēng): A所有室內(nèi)泡湯均設(shè)局部排風(fēng)系統(tǒng)。B所有室內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)局部排風(fēng)系統(tǒng)。C餐廳廚房的排煙經(jīng)過(guò)濾凈化后再排向大氣。熱源:采用電鍋爐供熱。樓觀道溫泉項(xiàng)目 采暖負(fù)荷一覽表序號(hào) 建筑名稱 熱指( w/ m 2 ) 建筑面積( m 2 ) 采暖熱負(fù)荷( w) 備注1 “ 紫云苑 ” 餐廳 120 2374 2848802 萬(wàn)象觀客舍 80 7769 6215203 八卦金湯 100 1680 1680004 商業(yè)服務(wù) 80 350 280005 合計(jì) 12173 1102400洗浴水加熱估算 : 加熱水溫度 70 , 加熱水量 10T/ H, 鍋爐加熱量按晚上水量計(jì)算 。Q = 10000*(70-10)*1.163*1.15= 803( kw)總熱負(fù)荷:Q = 1102.4+ 803= 1905.4(kw)樓觀道溫泉項(xiàng)目主要設(shè)備一覽表(鍋爐房 ) :序號(hào) 名稱 型號(hào)性能 單位 數(shù)量 備注1 電熱水鍋爐 Q= 2.1MW, 臺(tái) 12 熱水循環(huán)泵 I S G100-50B/ 4 型Q= 83m 3 / h.H= 38.5m .N= 18.5kw臺(tái) 23 自動(dòng)軟水器 C M- W- 2.0型 . Q= 1.82.0m 3 / h 臺(tái) 14 軟水箱 2000X1200X1500(H) 個(gè) 15 換熱器 臺(tái) 26 洗澡熱水循環(huán)泵 I S G50-32/4Q= 12m 3 / h.H= 32m .N= 4.0kw臺(tái) 2六、電氣及弱電工程1 、 用戶性質(zhì)及用電量樓觀道溫泉項(xiàng)目屬于一級(jí)供電。采用熱水電鍋爐臺(tái)條件下,全部裝機(jī)容量約為 4600kVA。供電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)的設(shè)備有 : 動(dòng)力與照明系統(tǒng) , 消防與報(bào)警系統(tǒng) , 電話通訊 、 廣播 、27監(jiān)控系統(tǒng),閉路電視系統(tǒng),電腦及給水自控系統(tǒng),電腦管理系統(tǒng)。2 、供電電源采用直埋電纜,由市農(nóng)電網(wǎng)引來(lái)一路 10kV電源至變配電室作為本工程的主供電源 ,為保證用電負(fù)荷中消防等重要負(fù)荷供電的可靠性,另從市公共電網(wǎng)引入一路 10kV電源 ,作為備用電源。在園內(nèi)萬(wàn)象觀地下室設(shè) 10/0.4/0.23kV變配電室。3、 電訊及(低壓)弱電樓觀道溫泉項(xiàng)目 內(nèi)部采用 600門(mén)程控電話交換機(jī) , 每個(gè)房間內(nèi)設(shè)有電話分機(jī) 、 彩電 ( 含VOD系統(tǒng) )、電腦(別墅及客舍賓館)、臺(tái)燈、落地?zé)?、床頭燈、腳燈、鑰匙牌開(kāi)關(guān) 、 空調(diào)器等各種電器設(shè)備,客房與服務(wù)臺(tái)裝有呼人信號(hào)器。大廳采用大面積組合式吸頂燈,餐廳大堂及會(huì)議室擬采用高檔豪華型吊燈。10門(mén)直撥電話,用于行政管理辦公室等場(chǎng)所,供電傳、火警、公安、長(zhǎng)途等使用。4 、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)在每個(gè)客房?jī)?nèi) 、 走道 、 變配電室 、 公共場(chǎng)所 、 商場(chǎng) 、 餐廳等裝有煙感報(bào)警器 , 在使用煤氣和液 化器的場(chǎng)所 , 裝有可燃性氣體探測(cè)器 , 并設(shè)有消防控制中心 , 它可以將探測(cè)器收到的信號(hào)在控制臺(tái)上顯示出來(lái) , 自動(dòng)控制消防泵啟動(dòng) , 關(guān)閉送風(fēng)權(quán) , 打開(kāi)排煙機(jī) , 關(guān)閉防火門(mén)等。5 、 電腦管理系統(tǒng)樓觀道溫泉項(xiàng)目設(shè)立電腦管理中心系統(tǒng) , 設(shè)立局域網(wǎng) , 總服務(wù)臺(tái)可應(yīng)用電腦管理系統(tǒng) ,進(jìn)行客房預(yù)訂 , 客房分配 , 客人住入登記 , 查詢客人離去結(jié)脹 ( 各種費(fèi)用清單 ) 等 , 向管理部門(mén)隨時(shí)提供出租情況及各種效益指標(biāo)、數(shù)據(jù),提供決策人作各種決策的依據(jù)。6 、有線電視及兼容性公共廣播系統(tǒng)由市政外線引來(lái)有線電視信號(hào) , 經(jīng)分前端接口進(jìn)行電視信號(hào)處理 , 再用同軸電纜送至各層有線電視分支分配網(wǎng)中。公共廣播主控設(shè)備設(shè)在一層消防監(jiān)控中心 , 平時(shí)播送背景音樂(lè)及廣播 , 當(dāng)有消防報(bào)警信號(hào)時(shí),系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)關(guān)閉送背景音樂(lè)及廣播,起動(dòng)火災(zāi)層及其上、下層切換至消防廣播 。其末端一般設(shè)在門(mén)廳、餐廳、走廊以及露天湯泡區(qū)等公共場(chǎng)所。保安電視監(jiān)控系統(tǒng) : 在園區(qū)的主要出入口 、 大廳 、 走廊和室外等場(chǎng)所設(shè)置不同類型 ( 定焦 、 變焦 、 半球型 、 云臺(tái)型 ) 的監(jiān)控?cái)z像機(jī) , 進(jìn)行有效監(jiān)視和記錄 。 系統(tǒng)控制主機(jī)設(shè)在一層消防監(jiān)控中心。7 、電氣設(shè)備的選擇本項(xiàng)目其他電氣設(shè)備有 : 空調(diào)設(shè)備 、 消防報(bào)警及控制設(shè)備 、 洗衣設(shè)備 、 供水和壓及換28熱設(shè)備 、 變配電設(shè)備及柴油發(fā)電設(shè)備等 , 廚房電氣設(shè)備以及電腦 、 電視機(jī) 、 冰柜 、 通訊設(shè)備、餐飲廚房設(shè)備、辦公設(shè)備、康樂(lè)設(shè)備、視頻管理系統(tǒng)等。第六 節(jié)、環(huán) 保1 、樓觀道溫泉項(xiàng)目選址在樓觀臺(tái)國(guó)家森林公園游覽區(qū),周?chē)沫h(huán)境狀況在國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi) , 屬于綠色生態(tài)旅游 , 不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染源 。 本項(xiàng)目建成后 , 只是產(chǎn)生洗浴尾水 、 客房污水 、 廢水和餐飲產(chǎn)生一些帶油污水 , 經(jīng)過(guò)處理 , 可以達(dá)到 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-88的要求。2、環(huán)境保護(hù)及防治措施提出熱水資源的綜合利用的途徑和方式。例如,熱水養(yǎng)殖魚(yú)類,熱水培育熱帶植物 ,開(kāi)發(fā)熱水的醫(yī)用價(jià)值。對(duì)于溫泉泡湯池回收用后的廢水,收集至廢水池,經(jīng)沉淀、過(guò)濾 、消毒處理后,供園內(nèi)景觀及綠化、洗車(chē)等用水。對(duì)于客房污、廢水經(jīng)中水和污水處理站處理然后排入城市排水管網(wǎng)。對(duì)于廚房帶油污水,經(jīng)隔油器將油污分離后排入市外污水管。3 、其他環(huán)保及勞保防護(hù)設(shè)施變壓器高壓開(kāi)關(guān)柜選用帶保護(hù)裝置的產(chǎn)品,確保工人操作安全。消防措施:工程設(shè)計(jì)對(duì)消防、排煙、嗓聲、空調(diào)的防治均采取了必要的措施,4、地?zé)崴Y源保護(hù)以熱水產(chǎn)量為依據(jù) , 以用水量適度小于產(chǎn)水量為要求 , 合理地制定溫泉游覽園的容量 、規(guī)模 、 開(kāi)采強(qiáng)度 、 用水強(qiáng)度等一系列指標(biāo) 。 大力進(jìn)行溫泉熱水資源的梯級(jí)開(kāi)發(fā) , 加強(qiáng)尾水的綜合利用,節(jié)約能源,保護(hù)環(huán)境,提高熱水資源利用的綜合效益。第六章 開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理第一 節(jié) 組織 機(jī)構(gòu)設(shè) 置及適 應(yīng)性分 析根據(jù)陜西旅游集團(tuán)公司和樓觀臺(tái)森林公園簽署的有關(guān)協(xié)議 , 以及省計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目的批復(fù)精神 , 擬由雙方為基礎(chǔ)或聯(lián)合其他法人企業(yè) , 組建一個(gè)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理。有限責(zé)任公司按照公司法的規(guī)定設(shè)立,調(diào)動(dòng)多方的積極性 , 實(shí)29行資源和資金的以及管理的最優(yōu)組合。公司自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧,有利于項(xiàng)目的融資 、 建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理 , 有利于在該項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)上 , 尋求全面整合樓觀臺(tái)森林公園旅游資源 , 加大開(kāi)發(fā)領(lǐng)域和范圍 , 打造和建設(shè)一個(gè)依托西安大都市的新型文化旅游區(qū) , 獲得更多的效益。有限公司的組織機(jī)構(gòu)如下:董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理總 市 浴 客 餐 會(huì) 工 計(jì) 人 業(yè) 行經(jīng) 場(chǎng) 場(chǎng) 房 飲 議 程 劃 力 務(wù) 政理 營(yíng) 服 服 服 娛 設(shè) 財(cái) 資 發(fā) 保辦 銷(xiāo) 務(wù) 務(wù) 務(wù) 樂(lè) 備 務(wù) 源 展 安公 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部室第二 節(jié) 人力 資源配 置及員 工培訓(xùn)一、人力資源配置根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃,公司所需員工為 206人,具體組成如下表:序號(hào) 工作部門(mén) 一線員工 管理人員 輔助管理人員 小計(jì)1 總經(jīng)理辦公室 5 5 102 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 2 8 103 浴場(chǎng)服務(wù)部 60 2 4 664 客房服務(wù)部 40 2 2 445 餐飲服務(wù)部 30 2 2 346 會(huì)議娛樂(lè)部 5 1 67 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 2 4 68 工程設(shè)備部 5 1 2 89 業(yè)務(wù)發(fā)展部 1 2 310 行政保衛(wèi)部 20 2 2 243011 合計(jì) 160 20 31 21112 所占比例 75.83% 9.48% 14.69% 100%二、人力資源管理公司總經(jīng)理由公司董事會(huì)聘任 , 副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn) , 部門(mén)經(jīng)理由總經(jīng)理考察選聘 , 管理人員由總經(jīng)理辦公室考察報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn) , 公司聘任 , 營(yíng)業(yè)員 、 服務(wù)員等由公司人力資源部面向社會(huì)擇優(yōu)錄用,并與公司簽訂勞動(dòng)合同。三、員工培訓(xùn)根據(jù)員工所在的事業(yè)部分別培訓(xùn) , 采取理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則 , 選取有相關(guān)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的人員。對(duì)于主要管理人員 , 在開(kāi)業(yè)前送到國(guó)內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓(xùn) , 并組織赴境外考察學(xué)習(xí);對(duì)一般管理人員和員工 , 采用實(shí)地培訓(xùn)的原則 , 聘請(qǐng)專家就地培訓(xùn) , 可以在企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、也可以到國(guó)內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)考察學(xué)習(xí),或參加國(guó)內(nèi)培訓(xùn)等多種方式相結(jié)合。第二 節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn) 度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)和階段目標(biāo),各階段計(jì)劃如下表所示:項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃序號(hào) 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間(天) 階段目標(biāo)1 施工圖設(shè)計(jì) 90 分批完成專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)2 施工圖審查 60 辦理報(bào)批手續(xù)等3 工程招標(biāo)及施工準(zhǔn)備 60 完成招標(biāo)及現(xiàn)場(chǎng) “ 三通一平 ”4 土建施工及設(shè)備訂貨 3005 設(shè)備安裝及裝修 1206 室外工程及人員培訓(xùn) 907 營(yíng)銷(xiāo)組織及試營(yíng)業(yè) 60 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提高8 正式開(kāi)業(yè)31第三 節(jié) 建設(shè) 施工與 經(jīng)營(yíng)管 理的銜 接由于樓觀道溫泉項(xiàng)目涉及景點(diǎn)內(nèi)容多 、 工期緊 , 因此須做好統(tǒng)籌安排 , 多個(gè)小項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工建設(shè),而且在建設(shè)的中后期,就需要成立市場(chǎng)拓展部,組建相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) ,招聘新員工并進(jìn)行培訓(xùn),確保項(xiàng)目竣工后即能對(duì)游客正式順利開(kāi)放,投入運(yùn)營(yíng)。第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析第一 節(jié) 投資 估算一、設(shè)投資估算樓觀臺(tái)道溫泉建設(shè)項(xiàng)目投資估算內(nèi)容包括:土建工程、給排水工程、消防工程、通風(fēng)空調(diào)工程、水處理工程、變配電工程、照明工程、電視電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、園林綠化、小品、構(gòu)筑物等。二、二、二、二、編制依據(jù)1 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖及有關(guān)說(shuō)明;2 、 采用現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)圖集、規(guī)范、工藝標(biāo)準(zhǔn)、材料做法;3 、 1999年陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額;4 、 2001年全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表;5 、 2002年陜西省室內(nèi)裝飾共預(yù)算定額;6 、 相關(guān)文件及費(fèi)用定額。三、其它說(shuō)明1 、 材料差價(jià)按照 2005年第三期陜西省建設(shè)工程材料信息價(jià)及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際價(jià)格編制;2 、 土方工程按照自然地坪相當(dāng)于設(shè)計(jì)的室外標(biāo)高,所挖土方可作為回填土計(jì)算;3 、 家具:工器具費(fèi)用為 531.91萬(wàn)元,詳細(xì)計(jì)算如下:紫云苑: 18.91萬(wàn)元32其中 : 灶具 5 萬(wàn)元 , 餐桌 : 40*0.18萬(wàn)元 = 7.20萬(wàn)元 , 空調(diào) : 1341m 2 *50元 m 2 = 6.71萬(wàn)元萬(wàn)象觀門(mén)庭: 7.20萬(wàn)元其中 : 服務(wù)臺(tái) 、 寫(xiě)字臺(tái) 1.2萬(wàn)元 , 沙發(fā) 1.8萬(wàn)元 , 電腦 2*0.5+2*0.7=2.4萬(wàn)元 , 空調(diào) 360m 2 *50元 =1.80萬(wàn)元會(huì)議中心 13.80萬(wàn)元其中:家具娛樂(lè)設(shè)施 8 萬(wàn)元,空調(diào) 1160m 2 *50元 =5.80萬(wàn)元客舍湯泡: 家具 3 萬(wàn)元客舍賓館:標(biāo)準(zhǔn)間 2.87萬(wàn)元 *58間 + 服務(wù) 3 萬(wàn)元 = 169.46萬(wàn)元其中 : 單人床 2*0.15=0.30萬(wàn)元 , 茶幾 0.05萬(wàn)元 , 床頭柜 0.10萬(wàn)元 , 沙發(fā) 3*0.03萬(wàn)元= 0.09萬(wàn)元,寫(xiě)字臺(tái) 0.18萬(wàn)元,電視 1.50萬(wàn)元,空調(diào) 0.15萬(wàn)元,電腦 0.50萬(wàn)元特色賓館: 1.85萬(wàn)元 *59間 + 服務(wù) 3 萬(wàn)元 = 112.15萬(wàn)元其中 : 單人床 0.15*2=0.30萬(wàn)元 , 寫(xiě)字臺(tái) 0.12萬(wàn)元 , 電視 1.20萬(wàn)元 , 床頭柜 0.10萬(wàn)元 ,沙發(fā) 0.01萬(wàn)元,空調(diào) 0.12萬(wàn)元八卦金湯: 33.36萬(wàn)元其 中 : 沙 發(fā) 0.30*10=3 萬(wàn) 元 , 服 務(wù) 臺(tái) 1 萬(wàn) 元 , 其 它 3 萬(wàn) 元 , 衣 柜 124m*2*2=496m 2 *0.03=14.88萬(wàn)元 , 電腦 0.5*3=1.5萬(wàn)元 , 單人床 、 床柜 34*0.05=1.70萬(wàn)元 , 空調(diào) 1656m 2 *0.005元 / m 2 =8.28萬(wàn)元服務(wù):木屋 2 萬(wàn)元?jiǎng)e墅: 41.58萬(wàn)元其中 : 單人床 、 床頭柜 32*0.25=8萬(wàn)元 , 沙發(fā) 20*0.15=3萬(wàn)元 , 沙發(fā)椅 32*0.04=1.28萬(wàn)元,茶幾 3*0.10=0.30萬(wàn)元,寫(xiě)字臺(tái) 16*0.20=3.20萬(wàn)元,大電視 3*2.20=6.60萬(wàn)元,衣柜 16*0.20=3.20萬(wàn)元,小電視 16*1=16萬(wàn)元,電腦 3*0.70=2.10萬(wàn)元營(yíng)業(yè)用車(chē): 80 萬(wàn)元合計(jì): 483.55萬(wàn)元 *110%=531.91萬(wàn)元4 、 辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi):62.98+3(其它) =65.98萬(wàn)元其中 : 宿舍床 41*0.012=0.49萬(wàn)元 , 衣柜 14*0.30=0.42萬(wàn)元 , 寫(xiě)字臺(tái) 、 椅 14*0.03=0.42萬(wàn)元,辦公寫(xiě)字臺(tái) 2*0.2+20*0.05=1.4萬(wàn)元,文件柜 1 萬(wàn)元,電腦 10*0.7=7.00萬(wàn)元 , 汽車(chē) 50 萬(wàn)元附:建設(shè)工程投資估算表、單位工程概算表33第二 節(jié) 投資 結(jié)構(gòu)及 經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃一、投資結(jié)構(gòu)項(xiàng)目注冊(cè)資本 1000萬(wàn)元,自籌資金 500萬(wàn)元,其余萬(wàn)元為銀行貸款或企業(yè)融資。二、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建議確定為 2.5年 。 從 施工圖委托設(shè)計(jì)開(kāi)始 建設(shè)到竣工建成試營(yíng)業(yè),估計(jì)施工實(shí)際工期為 30個(gè)月左右。三、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析和實(shí)際情況 , 合作方研究決定 , 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃開(kāi)始營(yíng)業(yè)第二年起即達(dá)到正常經(jīng)營(yíng)水平 , 正常經(jīng)營(yíng)年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按市場(chǎng)調(diào)查到的實(shí)際水平和全國(guó)同行業(yè)或類似行業(yè)的平均水平確定。第三 節(jié) 經(jīng)營(yíng) 效益預(yù) 測(cè)一、客源市場(chǎng)分析基本客 源市場(chǎng):主要來(lái)自于西安市的游客,數(shù)量可占到 80%。 另外也 包括日本、韓國(guó)、東南亞等國(guó)家以及臺(tái)港澳的 部分 游客 。擴(kuò)大客源市場(chǎng) : 周邊地 、 市 、 縣例如咸陽(yáng) 、 寶雞 、 興平 、 楊凌 、 戶縣以及當(dāng)?shù)氐挠慰?,數(shù)量約占 15%。機(jī)會(huì)客源市場(chǎng):來(lái)自于全國(guó)各地的途徑游客(含公差)慕名而來(lái),約占 5%。二、營(yíng)業(yè)收入 預(yù)測(cè)1 、溫泉湯泡收入溫泉湯泡設(shè)計(jì)接待量為 1400人次 / 日 , 按設(shè)計(jì)接待量的 70%計(jì) , 每天接待數(shù)為 980人次。設(shè)計(jì)客房總計(jì)床位為 219床 , 入住率按 70%計(jì) , 每天入住客人為 153人 ( 此 153人可免費(fèi)享受湯泡服務(wù) ) 。34溫泉湯泡門(mén)市價(jià)為 88 元 / 人次。湯泡收入應(yīng)為 ( 980 - 153) * 88 元 = 72776(元)湯泡附加收入 (保健按摩、香熏、鐘點(diǎn)休息房等項(xiàng)目) 可按湯泡收入的 20%計(jì) , 即72776* 20%=14555(元)湯泡每日收入為 72776+ 14555= 87331(元)2 、客房收入所有客房入住率均按 70%計(jì)算 , 經(jīng)濟(jì)型單間房?jī)r(jià)按 158元 / 天計(jì) , 標(biāo)間按 218元 / 天計(jì) ,豪華型客房按 318元 / 天計(jì),則日收入為:經(jīng)濟(jì)性單間 158 *27 * 70% = 2986(元 ) ;經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)間 218 * 30 * 70% = 4578(元 ) ;豪華標(biāo)準(zhǔn)間 318 * 66 * 70% = 14692(元)客房每日收入為 2996+ 4578+ 14692= 22446(元)3 、會(huì)議、娛樂(lè)、停車(chē)、購(gòu)物等其它消費(fèi)收入?yún)⒄帐袌?chǎng)同類消費(fèi)比例,按客房總收入的 20%、湯泡收入的 15%計(jì),則日收入為 22446* 20% + 87331*15%= 13222(元)4 、餐飲收入餐飲人數(shù)按實(shí)際接待湯泡人數(shù) 980人的 50%計(jì),每人消費(fèi) 20 元,住宿客人 70%計(jì) , 每人消費(fèi) 50 元,則餐飲日均營(yíng)業(yè)額 為 980 * 50% * 20 + 153 * 70% * 50 = 15155(元 ) ,按毛利率 50%計(jì),餐飲日收入為: 7577.5(元)5 、別墅收入別墅共三套。別墅消費(fèi)實(shí)行整體出租,以每套均價(jià) 3800元 / 日計(jì),則日收入為: 3800 * 3 = 11400(元)6 、總收入湯泡 、 客房 、 餐飲及其他以全年?duì)I業(yè) 300日計(jì)算 , 別墅按全年?duì)I業(yè) 100日計(jì)算 , 則年收入約為:( 87331+ 22446+ 13222+ 7577.5) * 300 + 11400*100=40312950(元)三、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用測(cè)算:1 、稅率按國(guó)家有關(guān)規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅取營(yíng)業(yè)額的 5%,城市建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%,教育費(fèi)35附加取營(yíng)業(yè)稅的 3%,企業(yè)所得稅取利潤(rùn)的 33%。2 、前期費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)取建安工程費(fèi)用的 3%,工程監(jiān)理費(fèi)取建安工程造價(jià)的 1.56%,建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)取 3%;勘察設(shè)計(jì)費(fèi)取總投資的 2.2%。3 、廣告及其他費(fèi)用(含管理費(fèi))正常年份 按年?duì)I業(yè)收入的 2%計(jì) 取。 為加強(qiáng)樓觀道溫泉項(xiàng)目的前期宣傳和營(yíng)銷(xiāo)推廣 ,從試營(yíng)業(yè)年起,連續(xù)兩年廣告費(fèi)每年再計(jì)提 200萬(wàn)元 。4 、折舊費(fèi)折舊基金,建設(shè)工程折舊年限為 20年,設(shè)備 10-12年,辦公及交通運(yùn)輸設(shè)備為 5 年,殘值率為 10% 。5 、維護(hù)修理費(fèi)考慮溫泉項(xiàng)目的特殊性,水電以及其他設(shè)施維護(hù)費(fèi)用取年折舊費(fèi)用的 50%。6 、人員工資費(fèi)用樓觀道溫泉項(xiàng)目 設(shè)計(jì)需要員工數(shù)為 202 人 , 年人均工資支出 ( 含薪水 、 獎(jiǎng)金 、 津貼等 )2.5萬(wàn)元,每年共計(jì) 505萬(wàn)元。7 、三項(xiàng)公積金按稅后利潤(rùn) 10%計(jì)提。項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表 3 。8 、工會(huì)經(jīng)費(fèi),按工資總額的 2%計(jì)取。9 、保險(xiǎn)費(fèi)用,按年?duì)I銷(xiāo)收入的 0.3%計(jì)。經(jīng)計(jì)算 , 項(xiàng)目在資金變化較為文電 、 營(yíng)運(yùn)正常年 ( 第五年 ) , 營(yíng)業(yè)收入為 4031.3萬(wàn)元 ,經(jīng)營(yíng)成本為 1024.87萬(wàn)元。項(xiàng)目計(jì)算其年均經(jīng)營(yíng)成本為 1164.39萬(wàn)元。四、附表:附表一 固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表附表二 收入及稅收估算表附表三 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表附表四 損益及利潤(rùn)分配表附表五 借款償還預(yù)測(cè)表附表六 建設(shè)資金分年度投入計(jì)劃表附表七 現(xiàn)金流量表36附表八 敏感性因素對(duì)項(xiàng)目收益影響分析用表附表九 主要成本費(fèi)用對(duì)估算基礎(chǔ)表第四 節(jié) 敏感 性分析敏感性分析是指研究影響整體方案的因素中 , 一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí) , 引起整體方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化 , 以及變化的敏感程度的一種方法 。 本項(xiàng)目敏感因素主要為總投資和營(yíng)業(yè)收入額 , 另外還有經(jīng)營(yíng)成本和項(xiàng)目工期等因素 。 為了更好的考察不確定因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響程度 , 在此僅就項(xiàng)目項(xiàng)目總投資和年?duì)I業(yè)收入兩大敏感因素 、 單因素及雙重因素同時(shí)發(fā)生時(shí),可能對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。主要敏感因素對(duì)項(xiàng)目的影響詳見(jiàn)附表八。從附表八中可以看出 , 年?duì)I業(yè)收入對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度明顯高于建設(shè)投資增加的影響程度,為影響收益的最主要和最敏感因素。第五 節(jié) 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)指 標(biāo)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量見(jiàn)附表七 。 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn) , 采用盈利性項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 , 使用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。二、凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率 ) 折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和 。 如果項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于零 , 則認(rèn)為項(xiàng)目可行 , 否則不可行。根據(jù)附表七可知,當(dāng)折現(xiàn)率 IC =15%時(shí),本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=8157.73萬(wàn)元,表明項(xiàng)目是可行的。三、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率。如果項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率 ,則認(rèn)為項(xiàng)目可行 。 基準(zhǔn)收益率是指行業(yè)平均收益率 。 本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率根據(jù)旅游行業(yè)現(xiàn)狀37取 15%。根據(jù)附表七可知,本項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 FIRR=39.5%,大于基準(zhǔn)收益率,表明項(xiàng)目是可行的。敏感性分析結(jié)果表明 , 當(dāng)項(xiàng)目總投資贈(zèng)家 % 且營(yíng)業(yè)收入減少 30%時(shí) , 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( IC =15%) FNPV仍能達(dá)到 1672.12萬(wàn)元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR仍能保持 19.6%??梢?jiàn)本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力是較強(qiáng)的。四、投資回收期投資回收期是指在考慮資金的時(shí)間價(jià)值情況下 , 從項(xiàng)目投建之日起 , 用
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 贛南師范大學(xué)《臨床藥學(xué)》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 《淺談虛擬機(jī)》課件
- 上半年教職工政治理論學(xué)習(xí)個(gè)人工作參考計(jì)劃范文
- 《公共心理學(xué)》課件
- 管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)課件
- 常德特色美術(shù)課件小學(xué)生
- 2021年中藥基礎(chǔ)知識(shí)考試題庫(kù)
- 《最佳治療寶寶濕疹》課件
- 消息編寫(xiě)培訓(xùn)課件
- 《拉曼光纖放大器》課件
- 水上交通安全生產(chǎn)培訓(xùn)
- 廣東省(廣州市)職業(yè)技能鑒定申請(qǐng)表-模板
- 超聲影像學(xué)基礎(chǔ)
- 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)(第六版) 課件 第6-9章 會(huì)計(jì)賬簿-會(huì)計(jì)核算程序
- 本田凌派說(shuō)明書(shū)
- 原有建筑保護(hù)施工方案范本
- 土地整治投標(biāo)方案(完整技術(shù)標(biāo))
- 銷(xiāo)售訂單評(píng)審表
- 某煤礦潰倉(cāng)事故專項(xiàng)安全風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)評(píng)估報(bào)告示例
- 《光是如何傳播的》說(shuō)課稿
- 【幼兒園班本課程研究文獻(xiàn)綜述4100字(論文)】
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論