房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)例.doc

某房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存貨評(píng)估案例 河南興豫天健資產(chǎn)評(píng)估有限公司柳青青（一）項(xiàng)目評(píng)估背景 某房地產(chǎn)企業(yè)是一家成立時(shí)間不到五年的公司，注冊(cè)資本3000萬元人民幣，公司注冊(cè)地在鄭州，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)開發(fā)的樓盤也在鄭州。 公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目位于中原西路南側(cè)。整個(gè)項(xiàng)目工程占地面積254畝，總建筑面積約60萬平方米。工程分二期開發(fā)，一期工程開發(fā)的商品房于2009年完工并銷售（已可居?。?，二期工程目前正在建設(shè)。 一期工程開發(fā)商品房基本情況： 占地面積64708.36平方米，建設(shè)物業(yè)13棟，規(guī)劃建筑面積269,486.21平方米，其中：住宅建筑面積248,937.01平方米、地下車庫(kù)建筑面積17,557.00平方米；實(shí)際竣工圖成套住宅面積235,922.93 平方米，商業(yè)物業(yè)面積17750平方米，車位面積22000平方米，地下室3748平方米。 目前13棟物業(yè)已部分銷售并已入住。 二期工程開發(fā)商品房基本情況： 占地面積.7平方米，擬建設(shè)物業(yè)17座，規(guī)劃建筑面積275,883.72平方米，其中：成套住宅建筑面積207,956.01平方米、地下車庫(kù)建筑面積67,927.71平方米、幼兒園建筑面積2,992.20平方米，根據(jù)委估單位提供的材料計(jì)算，實(shí)際竣工圖住宅面積191,177.70平方米，商業(yè)物業(yè)面積20,103.63平方米、幼兒園建筑面積2,992.20平方米。 住宅商品樓共十七棟，住宅樓層由十二層到三十一層不等，設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)。目前十七棟樓房有五棟已完成主體工程，完成工程進(jìn)度90%，現(xiàn)已預(yù)售，預(yù)計(jì)年底可達(dá)入住條件；另有五棟已完成地基工程，完成工程進(jìn)度30%，預(yù)計(jì)年底可達(dá)預(yù)售條件；其他七棟現(xiàn)已進(jìn)行基礎(chǔ)開控，預(yù)計(jì)工程進(jìn)度為10%；隨住宅樓建設(shè)的商業(yè)已有9,723.57平方米，完成整個(gè)工程進(jìn)度的90%。 （二）評(píng)估的思路 為了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中準(zhǔn)確把握存貨的評(píng)估價(jià)值，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)的特性、房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)合同的種類及政府有關(guān)部門的批文和證件、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算過程、房地產(chǎn)開發(fā)的政策和法規(guī)等有一個(gè)全面的理解和把握。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總量大、具有位置固定性、開發(fā)周期及生命周期長(zhǎng)、較高的保值增值性、政策影響強(qiáng)、專業(yè)管理依賴性強(qiáng)、變現(xiàn)性差、投資數(shù)額大、投資回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨中除一般工業(yè)企業(yè)所共有的原材料、低值易耗品外，重點(diǎn)包括開發(fā)成本土地開發(fā)、開發(fā)成本房屋開發(fā)、開發(fā)產(chǎn)品商品房等科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨除具有一般工業(yè)企業(yè)的共性外，還具有其不動(dòng)產(chǎn)所固有的特殊性，因此，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)根據(jù)其特點(diǎn)采取相應(yīng)的評(píng)估方法以便準(zhǔn)確的確定其價(jià)值。 房地產(chǎn)從實(shí)物形態(tài)上主要分為土地、在建工程、建成后的物業(yè)三大類。其中土地按開發(fā)程度又分為生地、毛地、熟地；建成后的物業(yè)又包括：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。不同的實(shí)物形態(tài)其價(jià)值的構(gòu)成及評(píng)估方法的選取是不同的。 房地產(chǎn)開發(fā)中政府有關(guān)部門的批文和核發(fā)的有關(guān)證件有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，在整個(gè)開發(fā)過程中有各種各樣的經(jīng)濟(jì)合同：土地使用權(quán)出讓合同、征地合同、拆遷補(bǔ)償合同、項(xiàng)目可行性研究合同、勘察設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、產(chǎn)品購(gòu)銷合同、施工合同、商品房預(yù)售合同、商品房購(gòu)銷合同、商品性土地購(gòu)銷合同等。評(píng)估師充分索取這些合同對(duì)于了解所評(píng)房地產(chǎn)存貨的信息是非常必要的。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本費(fèi)用主要有九項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成： 一土地費(fèi)用，土地費(fèi)用又包括： 1. 土地出讓金、征地費(fèi) 2. 城市建設(shè)配套費(fèi) 3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 二前期工程費(fèi) 1規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2可行性研究費(fèi) 3場(chǎng)地平整費(fèi) 三. 房屋開發(fā)費(fèi) 1建安工程費(fèi) 2. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 四. 管理費(fèi)用 五. 銷售費(fèi)用 六. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七. 其他費(fèi)用 八. 不可預(yù)見費(fèi)用 九. 稅費(fèi) 房地產(chǎn)公司的存貨因?yàn)橘~務(wù)處理不同而存在不同的會(huì)計(jì)科目中，對(duì)于賬面成本明顯低于與存貨的開發(fā)進(jìn)度相對(duì)應(yīng)的實(shí)際成本的情況，應(yīng)做出調(diào)整。如：土地已開發(fā)成熟地，但土地出讓金（或土地轉(zhuǎn)讓款）或應(yīng)上繳國(guó)家的城市建設(shè)配套費(fèi)尚未付清亦未掛賬的情況，應(yīng)將欠付的費(fèi)用做預(yù)提處理或調(diào)增應(yīng)付賬款，并調(diào)增土地開發(fā)成本。如：對(duì)于施工已達(dá)到一定的形象進(jìn)度，而企業(yè)賬面成本明顯低于與其進(jìn)度相對(duì)應(yīng)的實(shí)際成本時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際形象進(jìn)度占施工合同約定工程價(jià)款的比例調(diào)增房屋開發(fā)成本，并調(diào)增應(yīng)付工程款；或?qū)㈩A(yù)付工程款（或預(yù)提費(fèi)用）按形象進(jìn)度調(diào)入房屋開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算過程： 簡(jiǎn)單的講，首先要?dú)w集土地的費(fèi)用，再根據(jù)開發(fā)的用地量進(jìn)行土地成本的分?jǐn)?；歸集本期開發(fā)的前期工程費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用有時(shí)候也要根據(jù)用地量進(jìn)行分?jǐn)?；第三，歸集工程建安費(fèi)用；在完成全部開發(fā)過程、并經(jīng)驗(yàn)收合格后，就應(yīng)計(jì)入本期的相關(guān)費(fèi)用全部進(jìn)行歸集，然后進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)完成產(chǎn)品的成本從“開發(fā)成本”的有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中。 在理解和把握以上幾方面的問題后，對(duì)評(píng)估企業(yè)價(jià)值中的存貨的評(píng)估值就容易多了。 （三）評(píng)估方法 本案例中存貨包括：在用的低耗品及在產(chǎn)品，在產(chǎn)品就是開發(fā)成本，開發(fā)成本包括已成完并進(jìn)行銷售的物業(yè)（一期）和在建工程（二期），已銷售的物業(yè)又包括成套商品住房、獨(dú)立車位、地下室及商業(yè)物業(yè)。 一期已完工尚未銷售的物業(yè)為67461.69平方米，期中包括：成套住宅房349套，建筑面積41,095.57平方米；地下停車位204個(gè)，建筑面積為7,619.40平方米；可銷售地下室996.72平方米；商業(yè)門面房建筑面積17,750.00方米。 二期總可銷售面積平方米，已完成的投資金額348,157,823.57元，預(yù)計(jì)總投資額960,187,691.10元。 在產(chǎn)品的評(píng)估，根據(jù)存貨存在的狀態(tài)不同面采用不同的評(píng)估方法： 1、對(duì)存貨中已完工待售的產(chǎn)成品用市場(chǎng)比較法（市場(chǎng)價(jià)值倒扣法）進(jìn)行評(píng)估 對(duì)已經(jīng)簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同的根據(jù)合同確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金額，尚未簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同的主要采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金額，在此基礎(chǔ)上扣除相關(guān)稅費(fèi)和適當(dāng)比例的利潤(rùn)確定評(píng)估值。根據(jù)產(chǎn)品是否暢銷情況采用下列公式： 評(píng)估價(jià)值=建筑面積（銷售單價(jià)-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-所得稅-評(píng)估扣除利潤(rùn)r）土地增值稅 其中： 銷售單價(jià) 對(duì)外出售的產(chǎn)成品主要包括成套商品住宅、商業(yè)門面房等，可以采用市價(jià)法評(píng)估，商品住宅市場(chǎng)交易活躍，評(píng)估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價(jià)格。所收集的價(jià)格一般為業(yè)主的掛價(jià)，評(píng)估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場(chǎng)價(jià)格。 具體取值根據(jù)該項(xiàng)目各棟物業(yè)3月平均銷售價(jià)，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和未來發(fā)展趨勢(shì)，確定各種物業(yè)的銷售均價(jià)。 一期已開發(fā)完工的住宅物業(yè)銷售價(jià)格因所處樓層不同而售價(jià)不同，從3200元/平方米到5500元/平方米而不等，平均售價(jià)為4500元/平方米；正在銷售的車位是每個(gè)為90000元；地下室1800元/平方米；商業(yè)物業(yè)的平均銷售單價(jià)為6000元/平方米。 銷售費(fèi)用率 銷售費(fèi)用率按企業(yè)一期及鄭州其他房地產(chǎn)平均銷售費(fèi)用率確定，根據(jù)企業(yè)已完成的銷售測(cè)算為2.5%。 銷售稅金及附加 包括營(yíng)業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）、印花稅（銷售收入的0.05%），綜合稅率為5.55%。 所得稅 該企業(yè)所得稅適用稅率為25，以企業(yè)利潤(rùn)總額為計(jì)稅基數(shù)。根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際所得稅執(zhí)行情況，所得稅費(fèi)用占銷售收入的3。 扣除利潤(rùn) 根據(jù)其近期鄭州房產(chǎn)銷售情況，鄭州的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)處于中游水平，鄭州是省會(huì)城市，人口比較多，對(duì)房子的需求還比較大。鄭州的房地產(chǎn)還是比較暢銷的產(chǎn)品，不扣除產(chǎn)品所包含的利潤(rùn)。 注：r為評(píng)估時(shí)扣除利潤(rùn)的率，暢銷產(chǎn)品的扣除率為0，一般銷售產(chǎn)品的扣除率為50%，勉強(qiáng)可銷售的產(chǎn)品的扣除率為100%。 土地增值稅的扣除 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則計(jì)算，計(jì)算內(nèi)容如下： 土地增值額房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)成本財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用其他扣除項(xiàng)目 根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際土地增值稅執(zhí)行情況，土地增值稅費(fèi)用占銷售收入的1.5。 具體計(jì)算如下： 名 稱 套 面積（m2） 單價(jià) 收入（元） 1、一期住宅 349 41,095.57 4500 184,930,065.00 2、車位 204 7,619.40 90000 18,360,000.00 3、地下室 996.72 1800 1,794,096.00 4、商業(yè)房 17,750.00 6000 106,500,000.00 合 計(jì) 67,461.69 4619 311,584,161.00 1、稅金及附加 17,292,920.94 2、土地增值稅 4,673,762.42 3、銷售費(fèi)用 7,789,604.03 4、企業(yè)所得稅 9,347,524.83 扣 除 合 計(jì) 39,103,812.21 評(píng)估值 272,480,348.79 2、對(duì)尚未完工的開發(fā)項(xiàng)目可以成本法評(píng)估。 評(píng)估價(jià)值=同類完工商品房銷售價(jià)格*約當(dāng)量*（1-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-所得稅-評(píng)估扣除利潤(rùn)r）土地增值稅 其中：約當(dāng)量=商品房已完成投資額/商品房總投資額*100%。 商品房已完成投資額：按企業(yè)實(shí)際已發(fā)生的投資額計(jì)（包括已計(jì)賬和根據(jù)工程形象進(jìn)度預(yù)計(jì)入賬的工程成本）； 商品房總投資額：按企業(yè)預(yù)測(cè)投資總額調(diào)整后確認(rèn)； 銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、所得稅、土地增值稅的解釋同已完工待售產(chǎn)成品； 扣除利潤(rùn) 根據(jù)其近期房產(chǎn)銷售情況，結(jié)合基準(zhǔn)日后國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，考慮待估企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，扣減企業(yè)未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.5%。 二期可銷售總面積256，876.00平方米，已投資金額348，157，823.57元，預(yù)計(jì)總投資額960,187,691.10元，由于各種可銷售房產(chǎn)的投資量無法分割，所占比例也較小，統(tǒng)一按居住用房計(jì)算，計(jì)算如下： 二期評(píng)估計(jì)算表 名 稱 面積(m2) 約當(dāng)量 單價(jià)(元) 收入 1、二期房產(chǎn) 256,876.00 0.364,500.00 416,139,120.00 合 計(jì) 416,139,120.00 1、稅金及附加 23,095,721.16 2、土地增值稅 6,242,086.80 3、銷售費(fèi)用 10,403,478.00 4、企業(yè)所得稅 12,484,173.60 5、扣除未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 14,564,869.20 扣 除 合 計(jì) 66,790,328.76 評(píng)估值 349,348,791.24 （四）房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中存貨評(píng)估應(yīng)注意的問題 1注意房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款的內(nèi)容，預(yù)收款往往是未結(jié)轉(zhuǎn)銷售的部分房款，它能提示我們防止漏評(píng)資產(chǎn)或高估資產(chǎn)。 2注意存貨與預(yù)付工程款的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)為了方便與工程建造方工程款的結(jié)算需要，往往把預(yù)付工程款列在預(yù)付賬款科目。實(shí)際預(yù)付工程款為開發(fā)成本的一部分，故按形象進(jìn)度評(píng)估存貨時(shí)應(yīng)將預(yù)付工程款調(diào)整到存貨科目評(píng)估，避免重復(fù)評(píng)估。 3注意存貨與其他應(yīng)收款的關(guān)聯(lián)性。常有這種情況：房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)內(nèi)某一項(xiàng)工程發(fā)包給建筑施工方，會(huì)計(jì)為了對(duì)該項(xiàng)工程單獨(dú)核算，就把該項(xiàng)工程相關(guān)的成本費(fèi)用、預(yù)收預(yù)付，都暫時(shí)記在其他應(yīng)收款科目。這種做法，建筑施工企業(yè)很普遍。評(píng)估人員應(yīng)該關(guān)注其他應(yīng)收款的內(nèi)容性質(zhì)，將這類性質(zhì)的其他應(yīng)收款調(diào)整到存貨或在建工程科目評(píng)估。 4注意開發(fā)成本的完整性。我們按形象進(jìn)度評(píng)估存貨時(shí)還要向工程負(fù)責(zé)人了解，該形象進(jìn)度所對(duì)應(yīng)的應(yīng)付未付工程款、設(shè)備款有多少？應(yīng)在存貨評(píng)估值中扣除，或增加負(fù)債。否則虛增資產(chǎn)。由于目前帶資施工的現(xiàn)象還有，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面未反映的負(fù)債數(shù)額很大，評(píng)估師應(yīng)要求企業(yè)對(duì)賬面未反映的負(fù)債做出承諾。 5注意存貨科目與待攤遞延資產(chǎn)、遞延稅款、應(yīng)交稅金的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入前，項(xiàng)目公司全部管理費(fèi)，銷售費(fèi)列入待攤、遞延資產(chǎn)。由于稅法規(guī)定，收到房款就必須交納營(yíng)業(yè)稅及附加，已交稅金有的在應(yīng)交稅金借方反映，也有的列支遞