房地產(chǎn)廣告策劃書.doc

.房地產(chǎn)廣告策劃書房地產(chǎn)廣告策劃書世紀(jì)經(jīng)典大廈項(xiàng)目概況一、世紀(jì)經(jīng)典大廈簡(jiǎn)介地理位置：大連市星海灣星海廣場(chǎng)土地面積：4800平方米占地面積：1613.97平方米建筑面積：39919.5平方米綠 化 率：30.8%容 積 率：8.3實(shí) 用 率：85%建筑：高層高檔公寓戶型：躍層與躍復(fù)合體共八種戶型 四室二廳三衛(wèi)六室二廳四衛(wèi)面積： 248320平方米總戶數(shù)：126戶車位總數(shù)：120個(gè)使用年限：70年預(yù)計(jì)交付使用日期：2002年5月1日二、環(huán)境和配套世紀(jì)經(jīng)典大廈座落于大連市著名的星海廣場(chǎng)。星海廣場(chǎng)東臨蓮花山，西接星海公園，北依體育中心，南瀕你閱讀的文章來(lái)自：范文528www.F黃海，與大連國(guó)際星海會(huì)展中心為鄰，周圍有百年城雕、海濱浴場(chǎng)、圣亞海洋世界、現(xiàn)代博物館等休閑渡假場(chǎng)所，被稱為大連城市第一景觀。這里交通便利、四通八達(dá)，距市中心4公里、距火車站5公里、距大連港8公里、距機(jī)場(chǎng)10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等數(shù)十條主要交通線路經(jīng)過(guò)于此，剛投入使用的輕軌電車從大廈旁穿過(guò)。這里是大連市有名的學(xué)院區(qū)，幼兒園有空軍一級(jí)幼兒園、星海幼兒園等；小學(xué)有富國(guó)小學(xué)、星海小學(xué)；中學(xué)有46中（遼師大附中）、31中、79中、48中；大學(xué)有大連理工大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連醫(yī)科大學(xué)、大連海事大學(xué)、遼寧稅務(wù)專科學(xué)校、大連水產(chǎn)學(xué)院、大連市商業(yè)中專等數(shù)十所大中專院校。這里距權(quán)威性醫(yī)療中心大連醫(yī)科大學(xué)附屬二院僅一站地。這里距大型百盛購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市僅5分鐘車程。數(shù)百米外的星海廣場(chǎng)東商業(yè)街正在建設(shè)當(dāng)中。世紀(jì)經(jīng)典大廈處于繁華鬧市的邊緣，遠(yuǎn)離都市喧囂而又不失交通便捷，這里自然風(fēng)景一流，達(dá)到國(guó)際一流水平的城市規(guī)劃、環(huán)境綠化以及環(huán)境保護(hù)，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生態(tài)化”的現(xiàn)代居家潮流。三、世紀(jì)經(jīng)典大廈戶型特點(diǎn)大廈分躍層和躍復(fù)合體共八種戶型，面積為248-320平方米，戶型從四室二廳三衛(wèi)至六室三廳三衛(wèi)。在東北地區(qū)率先推出躍復(fù)合體戶型，即一個(gè)單元包含三個(gè)不同空間層面?？蛷d面積為43-52平方米，層高4.5米，居室層高3米。沿雙行樓梯向下進(jìn)入濕分區(qū)廚房、餐廳、工人房、工人衛(wèi)，上行進(jìn)入生活區(qū)兒童房、客房、公用衛(wèi)生間。從客廳另有上行樓梯進(jìn)入主人生活區(qū)超大面積主人臥、主人衛(wèi)、書房及健身房。寬大獨(dú)立玄關(guān)，主傭、動(dòng)靜、干濕分區(qū)明晰，完全避免了相互干擾，多層相互獨(dú)立的空間不僅提高了建筑的實(shí)用率，滿足一個(gè)完整家庭的整體協(xié)調(diào)，又可以滿足每個(gè)家庭成員的個(gè)性空間需求，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人的居住價(jià)值觀。四、世紀(jì)經(jīng)典大廈物料及裝飾世紀(jì)經(jīng)典大廈 從開(kāi)發(fā)理念到規(guī)劃設(shè)計(jì)，從樓宇設(shè)備選型到裝飾用料選材，處處超前領(lǐng)先于當(dāng)代，開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)勢(shì)外部資源組合保證了大廈的品質(zhì)和技術(shù)領(lǐng)先。大廈外觀運(yùn)用后現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格，造型經(jīng)典，氣勢(shì)挺拔。裙樓外墻采用進(jìn)口高檔大理石，主體采用進(jìn)口花崗巖干掛到頂，樓頂采用進(jìn)口高級(jí)新型建材做藝術(shù)造型。整體基本色調(diào)分為三個(gè)部分，裙樓部分為綠色基調(diào)，中間塔樓部分以粉紅色為主，頂部為天藍(lán)色。大堂大廈入口大堂設(shè)計(jì)為五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，直徑4.8米的進(jìn)口大型智能型旋轉(zhuǎn)門，由微機(jī)控制，安裝有16部傳感器，可容轎車通過(guò)。層高11米的開(kāi)敞式大堂，布置由名家設(shè)計(jì)的噴泉瀑布、景觀小品、雕花立柱，迎賓大廳古典優(yōu)雅、氣勢(shì)非凡。會(huì)所會(huì)所位于大廈裙樓一二層，設(shè)計(jì)裝修豪華，規(guī)劃有康體、健身、娛樂(lè)、餐飲、美容等功能。一層大堂設(shè)商務(wù)中心、鋼琴伴奏區(qū)、洽談區(qū)和小品景觀，大廈的室內(nèi)恒溫泳池、桑那房、更衣室也位于會(huì)所一樓。會(huì)所二層，西區(qū)為健身娛樂(lè)區(qū)，設(shè)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、臺(tái)球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；東區(qū)有閱覽室、影音室、咖啡廳、多功能活動(dòng)廳、兒童活動(dòng)中心等。建筑結(jié)構(gòu)無(wú)梁樓板，內(nèi)外筒剪力墻結(jié)構(gòu)。室內(nèi)無(wú)突出梁柱。內(nèi)部裝飾l 窗采用弧形落地氟碳噴涂鋁合金窗，雙層中空密封鋼化鍍膜玻璃，玻璃為淡綠色，窗框?yàn)榉凵?。具有防紫外線、環(huán)保、降噪、隔熱以及很強(qiáng)的耐酸堿、耐腐蝕性能。l 門每戶入戶門為雙扇高級(jí)紅檀木仿古雕花木門，配設(shè)智能化密碼門禁系統(tǒng)，防盜、防火。l 陽(yáng)臺(tái)室外觀景陽(yáng)臺(tái)，放置獨(dú)立小型家庭中央空調(diào)室外主機(jī)，透明鋼化玻璃圍合。l 廚房配送整體進(jìn)口廚房設(shè)備，并做精裝修，預(yù)留洗衣機(jī)上下水口，內(nèi)設(shè)排煙道。l 衛(wèi)生間每戶三個(gè)衛(wèi)生間（主人衛(wèi)、公用衛(wèi)、工人衛(wèi)），送原裝進(jìn)口頂級(jí)潔具，并可按業(yè)主喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，從淋浴噴頭到大型豪華沖浪浴盆，皆采用當(dāng)今最新科技、最流行外觀。墻面和地面全部采用進(jìn)口羅馬磁磚，百余種款式與色彩可供挑選。l 空調(diào)每戶送進(jìn)口獨(dú)立式小型家庭中央空調(diào)，采用風(fēng)冷熱泵水系統(tǒng)。配合室內(nèi)裝修同時(shí)安裝使用，IC卡分戶計(jì)量。主機(jī)置于陽(yáng)臺(tái)，面向各房間室內(nèi)設(shè)送風(fēng)口，各房間分設(shè)溫控開(kāi)關(guān)，溫度隨意調(diào)節(jié)，滿足大連冬季采暖和夏季制冷的要求。四部日本進(jìn)口原裝三菱高速電梯，內(nèi)部豪華裝修，配24小時(shí)電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)和緊急呼叫系統(tǒng)，可同時(shí)容納15人乘梯，候梯時(shí)間不超過(guò)五秒。l 純凈水系統(tǒng)采用進(jìn)口負(fù)離子凈化純凈水系統(tǒng)，有效去除水中雜質(zhì)和細(xì)菌，銅質(zhì)水管入戶，免去二次污染，出水達(dá)到直接飲用標(biāo)準(zhǔn)。智能化設(shè)施l 可視對(duì)講系統(tǒng)采用當(dāng)前先進(jìn)技術(shù)，在大廈管理中心設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，并連接到住戶，支持來(lái)訪者與住戶的安全溝通。具備以下八大功能：1 高清晰度顯示屏，影像清晰，語(yǔ)音逼真；2 設(shè)有門鈴提示，四種室內(nèi)呼叫音任君選擇；3 留言登錄功能：呼叫住戶時(shí)，如未應(yīng)答，可對(duì)住戶的室內(nèi)機(jī)留言告知；4 顯示功能：用戶呼叫管理員時(shí)，自動(dòng)顯示住戶門牌號(hào)碼；5 室外分機(jī)：在一層大廳設(shè)公用室外分機(jī)，在每戶門外也有室外分機(jī)一部，可直接呼叫分機(jī)或管理中心，并雙向?qū)χv，并設(shè)計(jì)有防破壞報(bào)警系統(tǒng)；6 管理中心：可呼叫分機(jī)對(duì)用戶進(jìn)行集中管理；7 具有室內(nèi)開(kāi)鎖功能；8 報(bào)警功能：室內(nèi)分機(jī)預(yù)留多種報(bào)警接口，可外接煙感探測(cè)器、瓦斯探測(cè)器及緊急按扭。l 智能型立體停車系統(tǒng)引進(jìn)德國(guó)進(jìn)口全自動(dòng)智能型立體停車系統(tǒng)。其優(yōu)點(diǎn)為除了考慮到人的健康與安全之外，同時(shí)亦考慮到車的安全。駕駛員只需將車開(kāi)到地面的進(jìn)車口，并進(jìn)行簡(jiǎn)單的密碼輸入操作，即可達(dá)到存取車的目的，而車輛本身更可免除意外擦傷車身及被盜的危險(xiǎn)，從根本實(shí)現(xiàn)人車分流。l 七表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)冷水表、熱水表、中水、電表、煤氣表、純凈水表、熱能表通過(guò)多媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程費(fèi)用查詢、抄表、用戶檔案管理、費(fèi)率維護(hù)等功能，并代繳費(fèi)用。系統(tǒng)對(duì)七表故障運(yùn)行情況進(jìn)行探測(cè)、監(jiān)控。l 二十四小時(shí)熱水系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)銅管入戶，每戶分表計(jì)量。l 綜合布線系統(tǒng)采用朗訊布線系統(tǒng)，包括大廈內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)管理、光纖主干、超五類語(yǔ)音布線到戶、家庭通訊總線接口，每戶設(shè)二個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)，一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，在客廳、主人臥及主人衛(wèi)各設(shè)一處電話插座，在書房設(shè)電腦插座一處，寬帶高速上網(wǎng)。l 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)在地下車庫(kù)設(shè)感溫探測(cè)器，其它部位設(shè)煙感探測(cè)器，三層以上走廊、電梯和樓梯前室設(shè)煙感探測(cè)器、聲光報(bào)警器和手動(dòng)報(bào)警裝置，系統(tǒng)按一定掃描周期自動(dòng)執(zhí)行全部探測(cè)器的巡檢，保障大廈的消防安全。l 防盜監(jiān)控系統(tǒng)大廈一層窗外設(shè)有紅線外探測(cè)器，三層窗體設(shè)磁控開(kāi)關(guān)報(bào)警器，樓頂設(shè)紅外探測(cè)報(bào)警防護(hù)裝置；各出入口（包括大堂及各分戶門、各層樓梯口）、樓內(nèi)外停車場(chǎng)、會(huì)所中的重要部位及電梯內(nèi)安裝攝像機(jī)實(shí)施電視監(jiān)控；樓梯間通道門及車庫(kù)門的電動(dòng)門鎖由控制中心控制開(kāi)關(guān)，并與消防聯(lián)動(dòng)；控制中心及有突發(fā)事件發(fā)生可能的場(chǎng)所設(shè)緊急報(bào)警裝置；以上系統(tǒng)均實(shí)行報(bào)警聯(lián)動(dòng)，當(dāng)有警情時(shí)，能自動(dòng)將報(bào)警攝像機(jī)切換到指定的監(jiān)視點(diǎn)，啟動(dòng)預(yù)置功能及輔助功能，對(duì)報(bào)警點(diǎn)做出響應(yīng)，并發(fā)出聲光報(bào)警。l 背景音樂(lè)系統(tǒng)大廈在各休息區(qū)、會(huì)議室及經(jīng)理辦公室設(shè)音量開(kāi)關(guān)，泳池及潮濕地方設(shè)置防水型揚(yáng)聲器，播放背景音樂(lè)及緊急通知。l 有線電視系統(tǒng)每戶設(shè)二個(gè)用戶終端（廳、主人臥），可接收全頻道電視節(jié)目、衛(wèi)星電視節(jié)目，并可接收大廈自辦節(jié)目。五、英式管家服務(wù)世紀(jì)經(jīng)典大廈聘請(qǐng)國(guó)際最著名的International Guild of Butlers (國(guó)際管家協(xié)會(huì))作為物業(yè)管理顧問(wèn)，為業(yè)主提供享譽(yù)國(guó)際的英式管家服務(wù)。世紀(jì)經(jīng)典大廈的賣點(diǎn)提煉五大賣點(diǎn)：高尚社區(qū)景觀優(yōu)美規(guī)劃超前戶型獨(dú)特英式管家一、高尚社區(qū)l 星海廣場(chǎng)被稱為大連第一城市景觀，氣勢(shì)恢弘，是大連城市建設(shè)的一座豐碑，是大連走向國(guó)際化都市的代表作，它將隨著大連的進(jìn)一步開(kāi)放而聞名世界；l 星海灣商務(wù)中心區(qū)是大連市面向21世紀(jì)的集會(huì)展、商貿(mào)、旅游、休閑為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)；l 鄰近高等學(xué)府和高新科技開(kāi)發(fā)集中的地區(qū)，這里將成為大連居民文化素質(zhì)和藝術(shù)品位最高的區(qū)域。l 處于繁華鬧市的邊緣，遠(yuǎn)離都市喧囂而又不失交通便捷，這里自然風(fēng)景優(yōu)美，達(dá)到國(guó)際一流水平的城市規(guī)劃、環(huán)境綠化以及環(huán)境保護(hù)，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生態(tài)化”的現(xiàn)代居家潮流。二、景觀優(yōu)美世紀(jì)經(jīng)典大廈面對(duì)寬闊宏偉的星海廣場(chǎng)，與現(xiàn)代化的大連國(guó)際星海會(huì)展中心毗鄰而居；東望蓮花山日出朝霞，西鄰星海公園綠草如茵，北依體育中心氣勢(shì)恢弘，南瀕黃海碧波萬(wàn)傾。三、規(guī)劃超前l(fā) 品質(zhì)領(lǐng)先l 創(chuàng)新主題會(huì)所l 智能化超前四、戶型獨(dú)特在東北地區(qū)率先推出躍復(fù)合體戶型，分區(qū)明晰，實(shí)用率高，滿足家庭成員的個(gè)性空間需求，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人的居住價(jià)值觀。五、英式管家世紀(jì)經(jīng)典大廈聘請(qǐng)國(guó)際最著名的International Guild of Butlers (國(guó)際管家協(xié)會(huì))作為物業(yè)管理顧問(wèn)，避免通常物業(yè)管理過(guò)分統(tǒng)一的管理模式帶來(lái)的種種弊端，超越星級(jí)酒店式的服務(wù)，為業(yè)主提供享譽(yù)國(guó)際的英式管家服務(wù)，充分考慮每一個(gè)家庭的個(gè)性化需求，滿足業(yè)主對(duì)生活方式、生活質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)要求，保證業(yè)主家庭的隱密、安全、舒適和高貴，開(kāi)創(chuàng)大連物業(yè)管理個(gè)性化的先河。 世紀(jì)經(jīng)典大廈的營(yíng)銷突破點(diǎn)一、世紀(jì)經(jīng)典大廈營(yíng)銷的突破點(diǎn)精心策劃的公關(guān)推廣活動(dòng)1 權(quán)威定位，開(kāi)創(chuàng)大連“空中別墅、英式管家”之先河；品牌先導(dǎo)，全面整合市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源。賦予大廈形象以視覺(jué)沖力、象征寓意和文化創(chuàng)意，樹(shù)立大連高層高檔住宅的第一品牌，從而樹(shù)立錦聯(lián)地產(chǎn)特點(diǎn)鮮明，格調(diào)高尚的開(kāi)發(fā)商形象。2 組織有特殊針對(duì)性的公關(guān)活動(dòng)，媒體組合推出形象廣告加以配合，以“21世紀(jì)經(jīng)典生活”的廣告形象力，制造獨(dú)特鮮明的市場(chǎng)差異，抓住目標(biāo)消費(fèi)層的心理期望。3 實(shí)施“多種按揭、拉大同層不同向差價(jià)、定向銷售、顧客心理定價(jià)、頂級(jí)單位公開(kāi)拍賣”的銷售策略。二、世紀(jì)經(jīng)典大廈營(yíng)銷的障礙點(diǎn)1 世紀(jì)經(jīng)典大廈可稱為“空中別墅”，一般認(rèn)為“別墅”是帶私家花園的遠(yuǎn)郊別墅，而世紀(jì)經(jīng)典大廈這種位于市區(qū)中心的高層“空中別墅”，在大連還沒(méi)有先例，需要一個(gè)被認(rèn)識(shí)和接受的過(guò)程。2 世紀(jì)經(jīng)典大廈的特性決定其市場(chǎng)消費(fèi)層面很窄，不適合大規(guī)模的媒體廣告宣傳，有關(guān)信息不易傳播到位。3 世紀(jì)經(jīng)典大廈作為住宅，受規(guī)模和地理位置所限，生活配套設(shè)施不可能靠自身來(lái)完善，要依賴周邊的市政配套建設(shè)，與社區(qū)未來(lái)的規(guī)劃相關(guān)，這是開(kāi)發(fā)商難以掌控的因素。4 錦聯(lián)房屋開(kāi)發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大連的知名度和認(rèn)知度還不高。5 世紀(jì)經(jīng)典大廈有30%的單位朝向或景觀不利，對(duì)制定銷售政策帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度。6 物業(yè)管理難度較高，市場(chǎng)的期望值與現(xiàn)實(shí)條件有較大差距。7 亞洲金融危機(jī)對(duì)人們心理的影響仍未消除，房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年價(jià)格的下跌陰影和股市的不穩(wěn)定，使部分投資者持幣觀望的態(tài)度一時(shí)難以改變。8 從大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況看，高檔商品住宅供過(guò)于求。三、世紀(jì)經(jīng)典大廈營(yíng)銷的機(jī)會(huì)點(diǎn)1 從宏觀角度來(lái)看，我國(guó)目前總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，政治局勢(shì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高速穩(wěn)定，GDP年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在8%左右；國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)作為啟動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的行業(yè)初見(jiàn)成效；福利房分配制度已逐漸被廢除，住房商品化已成為不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，各地政府的政策都有不同程度的傾斜，總體上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利；人民幣利率下調(diào)和國(guó)民儲(chǔ)蓄的增加也將大大刺激商品房的消費(fèi)，房地產(chǎn)投資以其所具有保值、增值并且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小等特點(diǎn)將吸引個(gè)人投資。2 有投資潛力的高檔住宅的需求將會(huì)增加。大連市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年開(kāi)始進(jìn)入高速成長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是商品住宅）發(fā)展趨勢(shì)看好，隨著大連市進(jìn)一步開(kāi)放和城市環(huán)境的改善，其作為東北最大的對(duì)外港口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的地位將更加突顯，到大連投資的中外客商將持續(xù)增長(zhǎng)。3 世紀(jì)經(jīng)典大廈項(xiàng)目本身具有不可復(fù)制性和一定的絕版效應(yīng)。大連市已將星海灣、老虎灘、東海頭三個(gè)片區(qū)列為限制開(kāi)發(fā)的區(qū)域，這三個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已基本飽和，到2002年之前不再審批新的項(xiàng)目。4 世紀(jì)經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位正好與大連城市發(fā)展的思路“不求最大，但求最佳”不謀而合，該項(xiàng)目的推出將起到豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的示范作用。5 升值潛力巨大。 世紀(jì)經(jīng)典大廈地處大連市集科研文教、旅游度假為一體的商業(yè)、金融中心沙河口區(qū)，位于亞洲最大的海濱廣場(chǎng)星海廣場(chǎng)，良好的地理位置、不可替代的自然及人工景觀，為 世紀(jì)經(jīng)典大廈增加了文化價(jià)值和環(huán)境價(jià)值。星海廣場(chǎng)周邊建設(shè)規(guī)劃將形成由博物館、體育館、會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、高檔住宅、海濱浴場(chǎng)等商業(yè)、文化、旅游、休閑等設(shè)施齊全的廣場(chǎng)社區(qū)，形成風(fēng)格各異、功能多樣而又整體協(xié)調(diào)的建筑“群聚”優(yōu)勢(shì)。6 世紀(jì)經(jīng)典大廈開(kāi)發(fā)商的超前意識(shí)和建造“世紀(jì)經(jīng)典建筑”的魄力，為大廈注入了強(qiáng)者的精神和豪氣，這將極大地豐富和延展世紀(jì)經(jīng)典大廈的形象內(nèi)涵。7 世紀(jì)經(jīng)典大廈開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)資源組合，是大廈的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑和管理高水準(zhǔn)的保證。8 世紀(jì)經(jīng)典大廈物業(yè)的優(yōu)勢(shì)：大連首座高百米的后現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格建筑，內(nèi)外裝飾從選材到色調(diào)極盡豪華。五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)大堂裝飾設(shè)計(jì)；高尚會(huì)所；日本進(jìn)口原裝三菱高速電梯；每戶配送進(jìn)口小型家庭獨(dú)立式中央空調(diào)；在東北地區(qū)首次采用躍復(fù)合體戶型設(shè)計(jì)，8種戶型面積248-320平方米，四室二廳三衛(wèi)到六室三廳三衛(wèi)，客廳層高4.5米，房間層高3米；先進(jìn)的智能化安保設(shè)施；85%的高實(shí)用率。9 大連市房地產(chǎn)發(fā)展商的整合營(yíng)銷能力從2000年下半年開(kāi)始有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但整體水平還有待提高，尤其對(duì)物業(yè)硬件和軟件的整合配套方面顯得不太成熟，這種現(xiàn)狀為世紀(jì)經(jīng)典大廈形象的全面塑造預(yù)留了相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。錦聯(lián)集團(tuán)投資建設(shè)世紀(jì)經(jīng)典大廈，是基于長(zhǎng)期的戰(zhàn)略考慮，同時(shí)也有雄厚的實(shí)力去支持世紀(jì)經(jīng)典大廈新穎有力的營(yíng)銷活動(dòng)，獨(dú)樹(shù)一幟地在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)上創(chuàng)造出鮮明的樓盤形象、集團(tuán)實(shí)力形象，這一有力的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，不僅會(huì)吸引世紀(jì)經(jīng)典大廈的目標(biāo)消費(fèi)者，同時(shí)，也將創(chuàng)造出錦聯(lián)集團(tuán)巨大的無(wú)形資產(chǎn)。這種無(wú)形資產(chǎn)會(huì)反過(guò)來(lái)也將促動(dòng)世紀(jì)經(jīng)典大廈的市場(chǎng)銷售。世紀(jì)經(jīng)典大廈的營(yíng)銷目標(biāo)建議一、世紀(jì)經(jīng)典大廈的營(yíng)銷總目標(biāo)通過(guò)分階段的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，以 “21世紀(jì)經(jīng)典生活”為主題傳播世紀(jì)經(jīng)典大廈“超時(shí)代生態(tài)純住宅”的整體形象，樹(shù)立大連高層高檔住宅第一品牌。1 創(chuàng)造大連高層高檔住宅第一品牌的知名度，讓世紀(jì)經(jīng)典大廈成為大連乃至整個(gè)東北地區(qū)高級(jí)住宅目標(biāo)消費(fèi)群的首選。2 使世紀(jì)經(jīng)典大廈成為大連星海灣商務(wù)區(qū)代表性建筑。3 贏得大連高檔住宅廣告形象的制高點(diǎn)，讓競(jìng)爭(zhēng)者不能模仿。4 建立錦聯(lián)房屋開(kāi)發(fā)有限公司的高檔、實(shí)力形象。5 建立目標(biāo)客戶的資料庫(kù)，為錦聯(lián)地產(chǎn)下一個(gè)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。6培訓(xùn)和提高錦聯(lián)地產(chǎn)員工的實(shí)戰(zhàn)水平與房地產(chǎn)營(yíng)銷素質(zhì)，積累經(jīng)驗(yàn)。二、世紀(jì)經(jīng)典大廈的階段營(yíng)銷目標(biāo)根據(jù)世紀(jì)經(jīng)典大廈的工程進(jìn)度和項(xiàng)目特點(diǎn)，世紀(jì)經(jīng)典大廈的市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)將分為三個(gè)階段實(shí)施：1 第一階段（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，2000年3月至大廈封頂）推廣和樹(shù)立世紀(jì)經(jīng)典大廈的形象，收集市場(chǎng)信息反饋，建立目標(biāo)消費(fèi)群的資料庫(kù)。2 第二階段（強(qiáng)銷期，封頂至2001年2月）l 爭(zhēng)取在9月金秋時(shí)節(jié)正式開(kāi)盤銷售，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)售樓處，充分利用在星海會(huì)展中心舉辦的大型國(guó)際性展覽進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)宣傳。l 利用年底節(jié)假日較多的時(shí)機(jī)，采取登門拜訪、面對(duì)面銷售等方式，重點(diǎn)突破目標(biāo)消費(fèi)者。3 第三階段（持續(xù)期，2001年3月至5月）營(yíng)造大廈氛圍，完善綠化、燈光等工程，會(huì)所開(kāi)始營(yíng)業(yè)。世紀(jì)經(jīng)典大廈的營(yíng)銷策略要點(diǎn)一、 總體營(yíng)銷策略要點(diǎn)核心策略品牌推動(dòng) 以項(xiàng)目品牌樹(shù)發(fā)展商品牌，推動(dòng)市場(chǎng)銷售公關(guān)推廣 以公關(guān)活動(dòng)為核心，貫穿整個(gè)市場(chǎng)推廣期核心手段心理定價(jià) 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的心理期望定價(jià)定向銷售 跟蹤、鎖定目標(biāo)消費(fèi)群公開(kāi)拍賣 引起媒介關(guān)注、擴(kuò)大影響1 導(dǎo)入“品牌制勝”的戰(zhàn)略觀念，運(yùn)用品牌營(yíng)銷手段，將營(yíng)銷各階段的推廣活動(dòng)都納入以“21世紀(jì)經(jīng)典生活”為主題，用塑造 世紀(jì)經(jīng)典大廈名牌項(xiàng)目帶動(dòng)錦聯(lián)地產(chǎn)樹(shù)立品牌的戰(zhàn)略中，從而有效推動(dòng)市場(chǎng)銷售。2 利用錦聯(lián)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)資源、知名度和影響力，開(kāi)展多種以推廣世紀(jì)經(jīng)典大廈為目的的公關(guān)、公益活動(dòng)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群的參與和注意，巧用新聞炒作和媒介的傳播力量，借力創(chuàng)造世紀(jì)經(jīng)典大廈的名牌效應(yīng)。3 定向銷售和顧客心理定價(jià)是控制市場(chǎng)的有效手段，運(yùn)用在世紀(jì)經(jīng)典大廈這種特殊、量少的高檔商品上會(huì)有效地刺激部分買家抬高價(jià)格，以示身份和能力。4 拉大同層不同向差價(jià)、定向銷售、顧客心理定價(jià)、公開(kāi)拍賣等手段，同樣是銷售30%朝向較差單位的有效手段。5 在適當(dāng)時(shí)機(jī)，采用最頂級(jí)和最差單位公開(kāi)拍賣的事件營(yíng)銷手段，吸引目標(biāo)買家參與競(jìng)標(biāo)，旨在引起媒介關(guān)注和報(bào)道，提高大廈和發(fā)展商的知名度。6 形成“立足大連，重點(diǎn)東北，面向京、津、滬、港、臺(tái)和海外（韓國(guó)、日本）”，“跳出大連賣大連”的宣傳推廣思路，使世紀(jì)經(jīng)典大廈成為大連形象的一個(gè)重要組成部分。二、階段營(yíng)銷策略要點(diǎn)1 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期只推不售造成市場(chǎng)饑渴，控制市場(chǎng)，制造懸念，避免因銷售周期過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致的缺乏銷售節(jié)奏、樓盤形象淡化、廣告效果難以維持等問(wèn)題。2。強(qiáng)銷期顧客心理定價(jià)引起目標(biāo)消費(fèi)層對(duì)價(jià)格制定方式的興趣，轉(zhuǎn)移其對(duì)樓層、朝向的價(jià)差的注意力。3。持續(xù)期公開(kāi)拍賣根據(jù)實(shí)際銷售狀況選擇拿出最高級(jí)的或最差的單位進(jìn)行公開(kāi)拍賣，吸引目標(biāo)消費(fèi)群參與競(jìng)標(biāo)。世紀(jì)經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位一、世紀(jì)經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位超時(shí)代生態(tài)純住宅定位說(shuō)明：l 超時(shí)代的內(nèi)涵是運(yùn)用國(guó)際最先進(jìn)的規(guī)劃理念，戶型設(shè)計(jì)超前，智能化超前，管理模式超前。l 追求居住環(huán)境更接近大自然，更符合自然生態(tài)是大趨勢(shì)，除了在地理位置的選擇之外，在人工環(huán)境營(yíng)造、新材料和新環(huán)保技術(shù)應(yīng)用方面也突出生態(tài)概念。l 純住宅更能體現(xiàn)高檔次、高品位、私密性、溫馨和人性化，更容易保證安全和安寧。根據(jù)世紀(jì)經(jīng)典大廈所處的社區(qū)環(huán)境和本身的質(zhì)素，以及我們對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，我們認(rèn)為世紀(jì)經(jīng)典大廈在未來(lái)兩年能獨(dú)樹(shù)一幟，有可能成為大連的“住宅樓王”。除了硬件條件具備之外，軟件是其能否稱王的關(guān)鍵。其軟件包括大廈的物業(yè)管理、大廈的形象塑造和推廣，開(kāi)發(fā)商的形象樹(shù)立等部分。軟、硬件應(yīng)該相輔相成、互為補(bǔ)充。1 集團(tuán)支持大廈由大連錦聯(lián)企業(yè)集團(tuán)公司投資興建，集國(guó)際貨運(yùn)、地產(chǎn)置業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集物業(yè)管理