投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則變化之影響分析.doc

投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則變化之影響分析董軍武漢開發(fā)投資有限公司，湖北 武漢 430015摘要：介紹我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的前景，企業(yè)投資性房地產(chǎn)價(jià)值低估及新會計(jì)準(zhǔn)則出臺北京。論述投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的主要特點(diǎn)，公允價(jià)值計(jì)量模式和轉(zhuǎn)換條件。分析新會計(jì)準(zhǔn)則對企業(yè)資產(chǎn)、所有者權(quán)益、利潤、現(xiàn)金流及稅收方面的影響。闡明新會計(jì)準(zhǔn)則中不確定條款的應(yīng)用思路。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值1、前言財(cái)政部于2006年2月發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，宣布從2007年1月1日起在上市公司中率先執(zhí)行，這標(biāo)志著與國際慣例趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。此次發(fā)布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系強(qiáng)化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計(jì)信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國際慣例的趨同。其中，對投資性房地產(chǎn)引用了公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，進(jìn)一步明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露，對企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)處理，特別是上市公司相關(guān)投資性資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營業(yè)績將產(chǎn)生較大影響，從而帶動對上市公司資產(chǎn)的價(jià)值重估。2、我國投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的出臺背景目前在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這有助于企業(yè)獲取更大的利益或是抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國住宅分配制度由實(shí)物分配徹底轉(zhuǎn)為貨幣化分配，我國房地產(chǎn)市場得到了前所未有的迅猛發(fā)展，全國各地商品房價(jià)格走進(jìn)了一個(gè)上升通道，特別是近兩年漲勢尤甚。以往的會計(jì)制度將房地產(chǎn)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)，并按其估計(jì)使用年限提取折舊、進(jìn)行攤銷。但是這種計(jì)提折舊后的固定資產(chǎn)凈值、或攤余價(jià)值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不能可能高與其賬面凈值，而且還可能高于其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價(jià)值，歪曲了企業(yè)投資的真實(shí)含義，不利于會計(jì)報(bào)表使用者了解企業(yè)的真實(shí)情況，并給企業(yè)當(dāng)局進(jìn)行利潤操縱提供了很好的機(jī)會與很大的空間。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與期末估值，謹(jǐn)慎性引入了公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資者及債權(quán)人、各級主管部門準(zhǔn)確了解企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況提供了合法的保障。3、投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的顯著特點(diǎn)投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)范。按照準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。其主要特點(diǎn)有：3.1單獨(dú)核算和反映投資性房地產(chǎn)。目前，我國許多企業(yè)持有投資性房地，但在原有制度下，投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都被納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，這不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)。3.2真正引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。準(zhǔn)則以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)?shù)囊肓斯蕛r(jià)值模式。公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力。新準(zhǔn)則的推行必將引導(dǎo)市場對公允價(jià)值模式進(jìn)一步的認(rèn)可，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多以及我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和成熟，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，新準(zhǔn)則的采用肯定會引導(dǎo)市場更多的關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值（NAV）的估值方法成為方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一，引導(dǎo)投資者以更穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個(gè)公司的價(jià)值。3.3賦予企業(yè)更大的選擇權(quán)。準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用成本模式，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。如果管理層側(cè)重對利潤的考核，以利潤最大化作企業(yè)價(jià)值最大化的評判標(biāo)準(zhǔn)的話，那么，對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言，在所持物業(yè)持續(xù)升值的情況下會考慮選擇公允計(jì)價(jià)法；而對于關(guān)注現(xiàn)金狀況的企業(yè)，采用公允計(jì)價(jià)法卻不會帶來好處，相反，由于利潤總額的增加，企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅會增加，現(xiàn)金支出相應(yīng)增加，這樣企業(yè)就不會為徒有虛名的賬面利潤選擇公允計(jì)價(jià)，從而損失大量的現(xiàn)金流，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外企業(yè)在投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)機(jī)的選擇上存在較大空間。會計(jì)準(zhǔn)則第十三條、第十四條、第十五條規(guī)定，當(dāng)企業(yè)選擇以成本計(jì)價(jià)模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，無論何時(shí)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)均不會產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益。但是，當(dāng)企業(yè)選擇以公允計(jì)價(jià)模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，不同的時(shí)機(jī)選擇會產(chǎn)生不同的結(jié)果。4、投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則變化之影響我國會計(jì)準(zhǔn)則對投資性物業(yè)一直采用“成本入賬+折舊”的會計(jì)核算方法，近幾年來在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對市場價(jià)值已明顯低估，此次新頒布的投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這是會計(jì)準(zhǔn)則改革的重大步驟，對企業(yè)特別是上市公司的相關(guān)投資性資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生重大影響，其主要體現(xiàn)在：4.1 物業(yè)增值“顯形化”。新準(zhǔn)則將使投資性物業(yè)比重較大的公司的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到較大提升，利于公司融資、并購和規(guī)模擴(kuò)張。眾所周知，我國許多企業(yè)特別是國有企業(yè)的土地使用權(quán)或商業(yè)地產(chǎn)大都是在上世紀(jì)由國家行政性劃撥或以較低代價(jià)取得，新準(zhǔn)則的實(shí)施對上述公司的股東權(quán)益及相應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響，尤其是那些希望通過租金收入來獲得長期收益以增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力的上市公司。然而，會計(jì)核算方法的改變，只是讓公司的隱性價(jià)值顯形化，并沒有改變公司的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)闆Q定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，而非賬面利潤與賬面價(jià)值。4.2短期內(nèi)將對信息披露不充分的公司將產(chǎn)生更大的積極影響。根據(jù)準(zhǔn)則第十二條規(guī)定，成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更。因此在采用新會計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式）的首年，各相關(guān)公司將會采用追溯調(diào)整的方式，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模。由于在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是以歷史成本計(jì)價(jià)的，而且一般情況下都存在一定程度的升值，如果采用公允價(jià)值模式的新會計(jì)準(zhǔn)則，那么會引導(dǎo)市場對一些原來信息披露不夠充分公司價(jià)值的挖掘，使投資者對這類公司價(jià)值的認(rèn)識更為全面。相反對那些信息披露比較充分的短期影響要小，因?yàn)槭袌錾弦呀?jīng)在一定程度上采用了重估凈資產(chǎn)值的估值方法，其價(jià)值已經(jīng)得到了比較充分的認(rèn)同。4.3相關(guān)公司每年凈利潤的波動程度會增大。如果相關(guān)公司采用新會計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式），并在實(shí)行新準(zhǔn)則的第一年采用追溯上一年的所有者權(quán)益的話，那么該公司每年凈利潤的影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值程度。公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動幅度。原來的會計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點(diǎn)，但由于我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，不會排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能，但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會持續(xù)，那么采用新的會計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式），總體上每年的重估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，計(jì)入當(dāng)期損益后單年的凈利潤預(yù)計(jì)將會得到持續(xù)的額外提升，采用公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提折舊或攤銷，投資性物業(yè)出租業(yè)務(wù)的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會有明顯提高。但折舊和攤銷問題僅僅是影響企業(yè)會計(jì)利潤的變化，不會對企業(yè)每年的凈利潤產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因?yàn)楸M管不直接計(jì)提折舊和攤銷，但在評估公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，也會考慮到折舊和攤銷問題，所以只要市場相對有效的話，即公允價(jià)值評估合理的話，折舊和攤銷問題只是從“顯形”轉(zhuǎn)入“隱性”，變換一個(gè)名目而已。因此如何評價(jià)這種由于增值帶來的利潤增加需要市場進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，并且對凈利潤的影響因素大大增多，波動程度也會增加。 5、投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的不明確之處與情景分析目前，新會計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)在上市公司中開始實(shí)施，由于許多公司今年效益同比去年有了很大增長，因而單純的投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則對企業(yè)利潤的影響不是那么突出，但新準(zhǔn)則中仍然有些地方需要企業(yè)在執(zhí)行過程中加以特別注意。5.1 出租和自用房地產(chǎn)的劃分企業(yè)的某些房地產(chǎn)可能既有出租的部分，又有自用的部分，也就是說，它的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的。這就需要我們具體分析、分別處理。首先，如果該房地產(chǎn)可以分割，即自用與出租分別開來，或增值部分可以單獨(dú)出售，這樣各部分就分別適用與其持有狀況相一致的會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核算。其次，如果該房地產(chǎn)不能分割，出租與自用不可分、非自用部分不能單獨(dú)出售，則應(yīng)根據(jù)該房地產(chǎn)的重要部分（指該房地產(chǎn)主體部分或最能體現(xiàn)該房地產(chǎn)價(jià)值的部分）的使用情況來確定該房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)，也就是說，當(dāng)該房地產(chǎn)的重要部分是用于出租或持有待增值后出售的，應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)，否則，視為自用房地產(chǎn)。5.2關(guān)聯(lián)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)由于企業(yè)組織的復(fù)雜性，企業(yè)之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的現(xiàn)象日益普遍，一些關(guān)聯(lián)企業(yè)之間建立了房地產(chǎn)租賃關(guān)系，這使得企業(yè)判斷某項(xiàng)出租房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)變得更為困難，新準(zhǔn)則未就此類情況作出明確的規(guī)定。根據(jù)國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，在某些情況下，企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表企業(yè)，該房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，因?yàn)閺恼麄€(gè)集團(tuán)來看該房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)。但是，從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來看，如果符合投資性房地產(chǎn)的定義，該房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。至于母公司向子公司出租的房地產(chǎn)，只能作為自用房地產(chǎn)。5.3待開發(fā)房地產(chǎn)的確定對于某些購進(jìn)的房地產(chǎn)，需要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)才可以出租、轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在完成開發(fā)之后，才確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。比如，根據(jù)我國對土地使用權(quán)的規(guī)定，企業(yè)首先要按國家相關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行“三通一平”后才具備開發(fā)、出租或轉(zhuǎn)讓的條件，只有符合上述條件并準(zhǔn)備出租或增值的房地產(chǎn)才是投資性房地產(chǎn)。如果企業(yè)取得的土地是毛地或生地，雖然企業(yè)抱有賺取租金或資本增值的目的，該項(xiàng)房地產(chǎn)也不能作為投資性房地產(chǎn)。在這方面，新準(zhǔn)則雖然沒有明確的規(guī)定，但基于我國新會計(jì)準(zhǔn)則體系與國際會計(jì)準(zhǔn)則保持著高度的協(xié)調(diào)性，大部分會計(jì)政策與國際準(zhǔn)則的要求是一致的，我們可以參照國際會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對這些房地產(chǎn)做出判斷。當(dāng)然這并不妨礙企業(yè)對那些已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的房地產(chǎn)，繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)核算。5.4投資性房產(chǎn)不能認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)新準(zhǔn)則對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的規(guī)定。雖然房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分，企業(yè)購進(jìn)的房屋等建筑物會由于地產(chǎn)升值而升值，但房屋等建筑物的價(jià)值終究會因?yàn)榻ㄖ锏膲勖K結(jié)而消失。因此不能將房屋作為增值物進(jìn)行投資，而只能作為出租物進(jìn)行投資，將投資性房地產(chǎn)的資本增值觀限制在地產(chǎn)范圍內(nèi)，這對于防止一些企業(yè)將積壓的庫存房產(chǎn)（賣不出去、又沒有出租的房產(chǎn)）隨意轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，也具有積極意義。5.5會計(jì)準(zhǔn)則與稅收規(guī)定的銜接稅收問題存在一定的不確定因素。由于國家稅務(wù)總局對新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后的稅收政策尚未出臺，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法上會存在一些差異。由于選用公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)不在計(jì)提折舊或攤銷，原有的折舊抵稅效應(yīng)將消失，在目前房地產(chǎn)上升時(shí)期，巨大的投資性房地產(chǎn)重估增值是否會讓企業(yè)承擔(dān)一筆不小的稅負(fù)，直接影響著企業(yè)會計(jì)政策的選擇。從主要以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的稅法精神看，稅法有可能依然會堅(jiān)持原有的政策，對重估增值部分免征稅賦。同樣在出租房地產(chǎn)物業(yè)交納的房地產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)上，是維持原有的稅收標(biāo)準(zhǔn)不變，還是采用重估增值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，對企業(yè)的稅賦也會產(chǎn)生一定的影響。6.結(jié)束語采用公允價(jià)值模式的前提是必須有