綜合開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)跨世紀(jì)發(fā)展的必由之路[權(quán)威資料]

綜合開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)跨世紀(jì)發(fā)展的必由之路 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：社會(huì)的不斷發(fā)展，市場的瞬息萬變，新一輪的房產(chǎn)調(diào)控計(jì)劃的出爐，我們不難發(fā)現(xiàn)：一大批房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著一場挑戰(zhàn)，同時(shí)也將回避不了這樣一個(gè)既是現(xiàn)實(shí)的又是帶有決策性的問題，即：如何走上跨世紀(jì)的發(fā)展道路？ 筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要在世紀(jì)之交的歲月里立于不敗之地，或者說要在實(shí)施城市化發(fā)展戰(zhàn)略上有所作為，進(jìn)而在二十一世紀(jì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行過程中真正成為新經(jīng)濟(jì)生長點(diǎn)的建設(shè) 排頭兵，甚至整個(gè)行業(yè)能成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，那么，僅僅靠拆一溜舊民宅，蓋一二幢新住宅和建造一些小店鋪、寫字樓，或者在所謂的黃金地段搶得一小塊風(fēng)水寶地，然后見縫插針式地小打小鬧搞城建 這些顯然是不會(huì)有多大生命力了，而只有走集約化多元化發(fā)展參與城市綜合開發(fā)之路才能使房地產(chǎn)企業(yè)伸展手腳，有用武之地，才能發(fā)展壯大。 關(guān)鍵詞：綜合開發(fā) 城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 F292 A 一、綜合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的高級階段 “ 開發(fā) ” （英語為 “Development ）既開拓與發(fā)展。就其原意是指 以荒地、礦山、森林、水力等自然資源為對象，通過有計(jì)劃、有目的的改造，使之為人類服務(wù)的一種生產(chǎn)勞動(dòng)。目前在社會(huì)實(shí)踐過程中， “ 開發(fā) ” 一詞已延伸到其它領(lǐng)域，普遍地被運(yùn)用于對新事業(yè)新領(lǐng)域的開拓。如技術(shù)開發(fā)、智力開發(fā)、人才開發(fā)等。相比較而言，倒是房地產(chǎn)開發(fā)是最接近開發(fā)原意的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和過程，它是對城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。而且這種活動(dòng)和過程都是按照預(yù)定目的而進(jìn)行的（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、管理等等），因此它是一種建設(shè)投資的全過程。 綜合開發(fā)是與單項(xiàng)開發(fā)相對而言的。它是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和城市發(fā)展的要 求，以建設(shè)地塊和房屋的開發(fā)、建設(shè)為中心，對規(guī)劃區(qū)域的房屋建筑、配套工程和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行全面考慮、統(tǒng)籌安排、分期施工、協(xié)調(diào)發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的投資全過程從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)是一種市場經(jīng)濟(jì)行為，受商品經(jīng)濟(jì)和價(jià)值規(guī)律制約。 1 一般意義的房地產(chǎn)開發(fā) 城市建設(shè)中房地產(chǎn)工程項(xiàng)目從開發(fā)到綜合開發(fā)，是一個(gè)客觀發(fā)展的過程。由簡單到復(fù)雜，由單項(xiàng)到綜合，由低級轉(zhuǎn)化為高級階段。但不管如何發(fā)展變化，其實(shí)質(zhì)的含義則是按照預(yù)定目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管 理活動(dòng)的過程，當(dāng)它的商品屬性和市場機(jī)制完整凸現(xiàn)時(shí)，則完全是一種生產(chǎn)與再生產(chǎn)，創(chuàng)造并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)資金良性循環(huán)的投資過程。 具體地說，一般意義的房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)者的主導(dǎo)思想是完成某一單項(xiàng)工程或著眼于建成一幢或幾幢建筑物。從項(xiàng)目的籌劃開始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、招標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用，這是一種垂直系統(tǒng)的運(yùn)行，盡管這種系統(tǒng)內(nèi)也帶有綜合的色彩，但畢竟系統(tǒng)內(nèi)綜合協(xié)調(diào)的工作并不復(fù)雜。特別需要指出的是，一般意義的房地產(chǎn)開發(fā)，往往在項(xiàng)目可行性論證初期，其著眼點(diǎn)僅局限于項(xiàng)目 前期工作的 “ 三通一平 ” ，進(jìn)八施工階段以后設(shè)法資金盡快到位等也就算按計(jì)劃完成了項(xiàng)目。這種房地產(chǎn)的開發(fā)由于或多或少地仍具有計(jì)劃旨意、規(guī)劃條塊分立、行政最終分配產(chǎn)品等因素驅(qū)動(dòng)，因此，往往是輕騎突進(jìn)，忽視了相應(yīng)配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及必要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，結(jié)果住宅雖然建成，但水、電、郵等不通，或臨時(shí)性通，或時(shí)通時(shí)斷，居民無法住入或住不安寧，善后問題一大堆卻又無法解決。因此，欲速則不達(dá)，好事多磨，說到底是由于忽視綜合開發(fā)的結(jié)果。 2 ，發(fā)展至今房地產(chǎn)開發(fā)理應(yīng)上一臺(tái)階 從房地產(chǎn)發(fā)展的厲史和內(nèi)在規(guī) 律來探尋，房地產(chǎn)開發(fā)也理應(yīng)上一臺(tái)階，即進(jìn)入一個(gè)區(qū)域開發(fā)甚至綜合區(qū)開發(fā)的綜合性開發(fā)階段了。本文著重闡述明顯帶有綜合開發(fā)屬性的區(qū)域開發(fā)。 區(qū)域開發(fā)的開發(fā)商，其主導(dǎo)思想著眼于建成一個(gè)區(qū)域，他們的項(xiàng)目投資可行性研究，已經(jīng)從建筑單體擴(kuò)大到建筑群體，進(jìn)而群體之間要考慮一定的區(qū)域面積，各建筑體的功能也已經(jīng)是多種功能組合，也就是說要考慮規(guī)模開發(fā)。綜合開發(fā)，比如說，實(shí)施城市化發(fā)展戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)中心城市建設(shè)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)揮區(qū)域功能，這就要求開發(fā)應(yīng)有一定的區(qū)域性，不能零敲碎打；住宅建設(shè)則要求以居住小區(qū)為綜合開發(fā)的對象，當(dāng) 然也可幾個(gè)小區(qū)并建。 總之，區(qū)域開發(fā)較建筑項(xiàng)目的開發(fā)內(nèi)容又要復(fù)雜得多。這里所說的區(qū)域開發(fā)還是應(yīng)和前幾年各地蜂涌而上的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，或叫開發(fā)新區(qū)等有區(qū)別的。那種一時(shí)興起的開發(fā)區(qū)建設(shè)說白了完全是種趕潮頭，是一種從屬政府的行為，其可行性是否經(jīng)過科學(xué)論證，是否和城市總體發(fā)展思路相一致等卻有待進(jìn)一步探討，許多城市搞的開發(fā)區(qū)只是一種“ 圈地 ” 行為，既便有了 “ 三通一平 ” ，甚至建成了一些住宅，整個(gè)區(qū)域仍然是冷冷清清，既招不了商，又引不了資，損失的是國家大量的土地資源，教訓(xùn)應(yīng)該是慘重的。 本文所說的區(qū)域開 發(fā)，其著眼點(diǎn)是立足于城市化發(fā)展戰(zhàn)略的需要，要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善、配套項(xiàng)目齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善并有所超前。在舊城改造中，則是反對零敲碎打，而是指局部區(qū)域改建，即某一個(gè)相對獨(dú)立的片（幾條街坊）的更新改造，這種區(qū)域開發(fā)，從城市發(fā)展來看，內(nèi)在有著功能要求而外在從發(fā)展戰(zhàn)略來看是內(nèi)外有機(jī)結(jié)合的結(jié)果，因此是必要的。 二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容 參與城市化發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的綜合開發(fā)，其內(nèi)容主要包括兩大部分：一是開發(fā)項(xiàng)目的綜合配套，一是開發(fā)全過程的綜合平衡。 1 開發(fā)項(xiàng)目的綜合配套 各房產(chǎn)公司隨著一改過去那種零敲碎打、單兵突騎式的單體或小規(guī)模開發(fā)的局面后，對實(shí)施城市化發(fā)展戰(zhàn)略大背影下的綜合開發(fā)，對于房產(chǎn)公司這一投資開發(fā)主體來說，一方面的確多了一些框框，如：項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃明確，項(xiàng)目的規(guī)模、建筑風(fēng)格的變數(shù)相對甚少，這一點(diǎn)在過去由于規(guī)劃的可變性太大，反而使許多房產(chǎn)公司的開發(fā)嘗盡尷尬之苦，因此規(guī)劃的相對統(tǒng)一和穩(wěn)定，從某種意義上來說對投資開發(fā)商來說是一件好事；另一方面綜合開發(fā)說到底其運(yùn)行方式畢竟是一種市場行為，價(jià)值規(guī)律對投資全過程仍然起著決定作用。因此，項(xiàng)目開發(fā)綜合配套的內(nèi)容基本就包括了：項(xiàng)目 投資決策、可行性研究、土地招投標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、前期工作、建設(shè)招投標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理這些具體內(nèi)容，但這里需要特別指出來的是 綜合開發(fā)的項(xiàng)目投資決策和以往相比，增加了一定的難度。 綜合開發(fā)的項(xiàng)目投資決策與過去單體投資決策的區(qū)別在于：綜合開發(fā)由于是在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)前提下作的投資決策，對于這種決策的可行性研究，其著眼點(diǎn)更多的應(yīng)放在對項(xiàng)目、在區(qū)域這根鏈條上此鏈與彼鏈的銜接、組合、相容等投資價(jià)值的把握上?？梢灶A(yù)見的：區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目之間，不僅功能有區(qū)別，規(guī)模有大小，因而各項(xiàng)目的投資價(jià)值也 肯定有區(qū)別，而且每個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值又和區(qū)域的整體功能效應(yīng)、區(qū)域社會(huì)價(jià)值密不可分。因此說，綜合開發(fā)的項(xiàng)目投資決策難度相對大，它的可行性研究相對復(fù)雜也就可想而知了。 2 開發(fā)全過程的綜合平衡 本文所說的區(qū)域性綜合開發(fā)，可能是集辦公、商業(yè)、金融、旅館、娛樂、體育、文教、停車場、科技、公園、公共服務(wù)及住宅于一個(gè)區(qū)域內(nèi)，當(dāng)然這個(gè)區(qū)域的規(guī)模可分為特大、大、中、小等類型?？纱罂尚∈菦]有定規(guī)的，但應(yīng)保持一定的規(guī)模卻是其鮮明特色，也就是說開發(fā)內(nèi)容要比過去繁雜得多。因此開發(fā)全過程的綜合平衡工作顯得尤為突出 和重要。 綜合開發(fā)，必須嚴(yán)格地按照客觀進(jìn)程辦事，具體地說應(yīng)按工程進(jìn)程依次進(jìn)行，綜合平衡、決策論證、前期準(zhǔn)備、工程管理、竣工驗(yàn)收、銷售和物業(yè)管理，這幾個(gè)階段是必不可少的，這里面對開發(fā)過程的計(jì)劃編制和投資管理尤為重要。計(jì)劃編制和投資管理的目的是要保證開發(fā)項(xiàng)目能有計(jì)劃按比例地進(jìn)行，合理制定計(jì)劃和安排投資規(guī)模，保證使之與城市建設(shè)總體步伐一致，確保項(xiàng)目按期開工、竣工，及時(shí)營銷和投入使用，實(shí)施物業(yè)管理，最終確保開發(fā)資金的良性循環(huán)，并實(shí)現(xiàn)自我增值、自身積累、滾動(dòng)開發(fā)，以提高開發(fā)項(xiàng)目的綜合效益。 3房地產(chǎn)綜合開發(fā)的地位與作用 在現(xiàn)代社會(huì)，城市既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，也是文化、科技和政治中心。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化進(jìn)程越快，城市發(fā)展和現(xiàn)代化進(jìn)程也就越快。綜合開發(fā)正是這種城市化發(fā)展帶來的產(chǎn)物，因?yàn)榧涌斐鞘谢l(fā)展勢必會(huì)導(dǎo)致城市在外延和內(nèi)涵兩方面的飛速發(fā)展。城市外延的拓展表現(xiàn)為原有城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，如縣鎮(zhèn)擴(kuò)建為城市、中心城市地位的確立等等；城市內(nèi)涵的發(fā)展，表現(xiàn)為原有城市功能的增加和實(shí)現(xiàn)功能的質(zhì)量提高。因此，房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)在城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將更加鮮明地處于導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位，它在城市中既處于主體 地位，又能發(fā)揮啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。其現(xiàn)實(shí)意義和作用是不言而喻的。 房地產(chǎn)締合開發(fā)有助于建設(shè)好功能完善、結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代化城市。 在過去的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)過程中，還明顯地存在著規(guī)劃不周、新舊雜處、功能殘缺、設(shè)施不全、風(fēng)格呆板等落后狀況，這種情況如不改變必將對城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展造成一定損傷，所以一定要嚴(yán)格地用 “ 綜合開發(fā) ” 這個(gè)藥方來醫(yī)治新老 “ 城市病 ” 和防止 “ 建設(shè)性破壞 ” 災(zāi)害 房地產(chǎn)綜合開發(fā)有利于促進(jìn)城市基拙設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)和完善。 我國城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事 業(yè)的建設(shè)和規(guī)模已大大滯后于城市規(guī)模的拓展、經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)的興起和城市人口猛增的客觀需要。就拿紹興來說也不例外，許多公用事業(yè)、設(shè)施等的布局由于各司其職，沒有統(tǒng)一的城市發(fā)展計(jì)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)，因此， “ 你造你的路，我埋我的線，今年鋪好路，明年開路鋪管 ” 等等還是時(shí)有發(fā)生：城市交通道路、供水供電、停車場、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)已成為城市建設(shè)和管理中的瓶頸口實(shí)施綜合開發(fā)后，就有可能按總體城市規(guī)劃把區(qū)域內(nèi)主體工程、配套項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施、交通道路等的要求，分批分期建設(shè)，才能保證總體工程和單個(gè)項(xiàng)目的功能效益的發(fā)揮，才能協(xié) 調(diào)好區(qū)域內(nèi)主體建筑與配套設(shè)施的關(guān)系，完善城市的功能提高城市的規(guī)模效益。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)有助于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改單，加強(qiáng)開放度，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的體制改革，突出土地資源的規(guī)模效益，促進(jìn)房屋商品化和住房制度的改革。房地產(chǎn)綜合開發(fā)客觀上要求提高房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，有助于推進(jìn)房地產(chǎn)商品化管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場運(yùn)作；再說房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的良好運(yùn)行，能為城市建設(shè)提供資金，啟動(dòng)市場，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，對城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、高速發(fā)展起到積極推進(jìn)作用。 房地產(chǎn)嫦合開發(fā)有助于提高城市品位和人民大眾的物質(zhì)生活、精神生活的水準(zhǔn)。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)由于強(qiáng)調(diào)了區(qū)域開發(fā)、綜合配套和規(guī)模效益，因此，它的建設(shè)速度、建設(shè)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)管理等都比過去的城市建設(shè)有著質(zhì)的飛躍。綜合開發(fā)能明顯地提高城市建設(shè)的品位，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)的功能完善、交通便利、設(shè)施充分、環(huán)境優(yōu)雅、建筑風(fēng)格統(tǒng)一，這勢必大大優(yōu)化市場的投資環(huán)境；吸引更多的投資商和游客共同參與城市的建設(shè)和發(fā)展；同時(shí)也為城市居民創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境，這對物質(zhì)文明和精神文明都是相得益彰的。 三、為什么綜合開發(fā)將 是房地產(chǎn)企業(yè)跨世紀(jì)發(fā)展的必由之路 1 城市化發(fā)展戰(zhàn)略的挑戰(zhàn) 二十一世紀(jì)以來，提高城市化水平或者城市化發(fā)展戰(zhàn)略這一趨勢的演變，已經(jīng)不只是出自二十世紀(jì)八、九十年代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，實(shí)際上已上升到跨世紀(jì)整個(gè)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要。 浙江省農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)綱要明確提出，要通過努力，使全省城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到45的目標(biāo)。加快縣城和重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)，完善城鎮(zhèn)體系。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化整體發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 ” 因此，從這個(gè)意義上說，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程的戰(zhàn)略部署，加快現(xiàn)代化城 市建設(shè)，已經(jīng)對原有的大到國民經(jīng)濟(jì)布局、中到城市規(guī)劃和建設(shè)、小到房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都提出了新的挑戰(zhàn)，從另一個(gè)角度看，是對上述原有的體制和機(jī)制一次不小的沖擊。 2地方政府的政策導(dǎo)向 為了適應(yīng)新世紀(jì)城市化發(fā)展的趨勢，進(jìn)而為了實(shí)施這種戰(zhàn)略決策，國家的有關(guān)部門和地方一些政府都作出了部署，出臺(tái)了相應(yīng)的政策和規(guī)劃。紹興市政府日前也分別是出臺(tái)了紹興市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見、紹興市人民政府關(guān)于紹興市區(qū)老舊房區(qū)域改造工作的實(shí)施意見（試行），市城建委、規(guī)劃處、市水利、環(huán)保等部門都將對城市規(guī)劃、河流、環(huán)保等建設(shè)項(xiàng)目提出導(dǎo)向性政策意見。特別是已經(jīng)出臺(tái)的紹興市區(qū)征集體土地辦法，對今后市區(qū)內(nèi)區(qū)域成片開發(fā)在土地資源供給上作出了政策導(dǎo)向，因?yàn)檫@一辦法的制定，其根本宗旨是建立以 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一招標(biāo)出讓、統(tǒng)一監(jiān)督管理，搞好集中連片開發(fā) ” 為原則的土地回收儲(chǔ)備出讓機(jī)制。同時(shí)一些專家和有識(shí)之士也都在報(bào)刊上撰文闡述實(shí)施城市化發(fā)展戰(zhàn)略的重要性、必要性和可行性。這一切都為房地產(chǎn)企業(yè)的綜合開發(fā)在城市戰(zhàn)略中所扮演的角色、所起的作用給了充分呼應(yīng)和引導(dǎo)，可以這么說：舞臺(tái)已經(jīng)搭就，大幕 正在拉起，只等具備一定綜合實(shí)力、且有遠(yuǎn)見卓識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入角色了。 3實(shí)施綜合開發(fā)的可行性 紹興是一座具有濃厚文化底蘊(yùn)的古城，但是保護(hù)古城與城市現(xiàn)代化發(fā)展這對矛盾始終困擾著城市規(guī)劃和建設(shè)開發(fā)。再加上紹興城區(qū)原本面積并不大，城區(qū)內(nèi)卻河道密布，因此，建國以來城市建設(shè)發(fā)展緩慢。十一屆三中全會(huì)后的二十年，前十年雖然在城市建設(shè)上開展了一些規(guī)劃性的基礎(chǔ)工作，但幅度較大的建設(shè)動(dòng)作由于拘泥于保護(hù)而難見實(shí)施；后十年受整個(gè)改革開放的大氣候影響，更直接受投資環(huán)境的刺激，市區(qū)城市規(guī)劃和建設(shè)的步伐明顯有了放大 和加快。然而在當(dāng)前新形勢下，如何跟上城市化發(fā)展這輛快車，加快中心城市建設(shè)？這勢必將會(huì)使城市區(qū)域內(nèi)綜合開發(fā)提上議事日程，但如何協(xié)調(diào)好保護(hù)古城特色和中心城市的區(qū)域拓展，仍然是擺在城市建設(shè)決策者面前的一大課題。 我們認(rèn)為，在規(guī)劃建設(shè)紹興城市的過程中，假設(shè)把沉淀著近 2000 年越歷史、越又化的古城全部拆平重建紹興，這顯然是對歷史、對越文化的草率和不負(fù)責(zé)任。同時(shí)對所有古城都推倒拆平重建新城，那么城市的文化底蘊(yùn)，城市間的建筑風(fēng)格、特色，乃至城市的人情風(fēng)俗都被抹成一色，此城與彼城的區(qū)別也就沒有了，簡單的城市趨同 必將導(dǎo)致城市的衰落，因而既不可能也不現(xiàn)實(shí)，更不具理念。但是，反之若由于要一味保護(hù)古城特色，尤其要保護(hù)像紹興這徉古人文景點(diǎn)小而多的老舊城而左顧右盼，這邊不能拆，那邊不能建，幾年、十幾年下來，新的建不了，舊的保不住，留下的只是白茫茫一片破舊城，這同樣是既不可能，也不現(xiàn)實(shí)，更違背歷史發(fā)展規(guī)律。 我們認(rèn)為，還是應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是，保護(hù)與新建并舉，區(qū)域保護(hù)與區(qū)域開發(fā)分片實(shí)施的原則： 區(qū)域保護(hù)。就是在城區(qū)內(nèi)相對人、文、街、橋、河等集中的區(qū)域范圍內(nèi)突出歷史、文物和文化、旅游的功能去保護(hù)、發(fā)掘和利用，以古越城墻 也可包括府山在內(nèi)為標(biāo)志，將散布于市區(qū)的各景點(diǎn)（現(xiàn)在基礎(chǔ)上還可發(fā)掘） , 濃縮于區(qū)域內(nèi)，于是城墻、小河、古橋、石路和老臺(tái)門，再加上酒肆、茶莊、越菜、戲臺(tái)和小商品，濃濃的越味，悠悠的人情 這種散發(fā)著濃郁的地方風(fēng)情和文化氣息的建筑氛圍和現(xiàn)代城市的布局仍然應(yīng)該是和諧的； 區(qū)域開發(fā)。城市建設(shè)畢竟是要緊隨時(shí)代發(fā)展步伐的，區(qū)域開發(fā)正是在適合城市化發(fā)展的基調(diào)之上，其中心城市定位后，根據(jù)城市功能區(qū)別而劃片開發(fā)的一種綜合性城市開發(fā)。區(qū)域開發(fā)除了自身區(qū)域內(nèi)的寵大的開發(fā)任務(wù)，還有一個(gè)與舊房、舊街坊的改造有機(jī)結(jié)合、互補(bǔ)功能的問 題，因而，綜合開發(fā)不僅是一項(xiàng)系統(tǒng)的城建活動(dòng)，是一項(xiàng)具有高度技巧的藝術(shù)工程，更是一項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 四、綜合開發(fā)對現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的更高的要求 參與城市化發(fā)展的主體顯然除了政府以外，就是投資商和開發(fā)商，許多時(shí)候投資商和開發(fā)商實(shí)際上是一回事，只不過叫法不一而已。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既然是參與城市綜合開發(fā)的主體，而且這一主體與過去那種小打小鬧的房產(chǎn)公司又有了新的區(qū)別。那么，新的形勢對于這一主體也會(huì)提出新的更高的要求。 1對企業(yè)規(guī)模和實(shí)力的要求 城市內(nèi)區(qū)域綜合開發(fā)是一個(gè) 相對龐大的系統(tǒng)工程。雖然在區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施綜合開發(fā)仍然可以由不止一個(gè)開發(fā)商同時(shí)展開，但每一開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)量已經(jīng)不只是一幢樓、一條路等一些單體建筑，它至少應(yīng)該是一個(gè)特定功能的建筑群，其建設(shè)量相對較大因此，一般的房地產(chǎn)企業(yè)恐難以承擔(dān)。實(shí)際上區(qū)域內(nèi)參與綜合開發(fā)的開發(fā)商其個(gè)數(shù)安排以盡可能地少而精為好，這徉肯定有利于協(xié)調(diào)開發(fā)商之間的權(quán)利和義務(wù)，減少不必要的摩擦。這些都要求參與綜合開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)必須具備一定的規(guī)模和實(shí)力。從發(fā)展方向看，一定規(guī)模的經(jīng)營也是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)的競爭激烈程度越來越強(qiáng)，對中、 小企業(yè)來說沖擊越來越大。市場經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)不僅具備一定的生產(chǎn)經(jīng)營手段，一定的獲利條件，它更要求企業(yè)應(yīng)具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。區(qū)域內(nèi)綜合開發(fā)正是展示了這一背景，同時(shí)也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更茍刻的要求。 那么，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)如何擴(kuò)大規(guī)模和增強(qiáng)實(shí)力呢？紹興現(xiàn)有在冊房地產(chǎn)企業(yè)中能達(dá)到相當(dāng)規(guī)模和具備實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)只占很小一部分，尤其是近年來，受國家房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，具備市場競爭力和有雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)更是鳳毛菱角。紹興要實(shí)施城市化發(fā)展戰(zhàn)略，在確立中心城市地位的同時(shí)，加強(qiáng)發(fā)展周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，這樣的發(fā)展戰(zhàn)略 的實(shí)現(xiàn)，必須得有一批頗具規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)共同參與，當(dāng)然這其中應(yīng)該包括外地，甚至外商投資企業(yè)參與開發(fā)。 在現(xiàn)有市縣房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)之上，擴(kuò)大其規(guī)模和增強(qiáng)實(shí)力，的確是一件不簡單的事，除了政府應(yīng)給予自始自終的正確引導(dǎo)和全力支持外，實(shí)施資產(chǎn)重組、企業(yè)改制、科企結(jié)合。和通過住房金融制度的改造等等辦法，都是值得探索的。比如：資產(chǎn)重組，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，可以對現(xiàn)行國有、全民所有制房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行股份制改造，也可將設(shè)計(jì)院、科研所、園藝所、裝演公司、市政公司等與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)股份化組合或組成投資開發(fā)集 團(tuán)等等。當(dāng)然總結(jié)前一階段其他類企業(yè)的資產(chǎn)重組經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，還是有值得注意的地方，即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組，必須以優(yōu)良資產(chǎn)注入或聯(lián)合，而不能簡單組合，更不是優(yōu)與劣的摻和，因?yàn)檫@不是救濟(jì)活動(dòng)，也不是為重組而重組，追求形式而已。再比如：對參與城市化發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目可向社會(huì)發(fā)行債券和股票，逐步走上金融房產(chǎn)、證券房產(chǎn)模式來發(fā)展現(xiàn)代化城市。 2 對企業(yè)自身素質(zhì)的要求 既然進(jìn)入二十一世紀(jì)后，房地產(chǎn)企業(yè)所臨著這樣一種機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的舞臺(tái)。那么那些已有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，除了政府在宏觀調(diào)控 建設(shè)市場和政策上予以正確引導(dǎo)外，其自身是否也有一個(gè)提高綜合素質(zhì)，盡快適應(yīng)多變、充滿誘惑力和富有競爭性的市場經(jīng)濟(jì)的問題呢？答案是肯定和不容置疑的。 所謂企業(yè)綜合素質(zhì)，是指企業(yè)各種內(nèi)在素質(zhì)的集中體現(xiàn)，主要包括人員素質(zhì)、管理素質(zhì)、技術(shù)素質(zhì)，本文只擇其一、二略加闡述。 人員素質(zhì)中，經(jīng)理層的運(yùn)籌帷握和決策能力是至關(guān)重要的。參與城市區(qū)域范圍內(nèi)綜合開發(fā)，由于其投資量大、周期長、要求高，因此作出是否參與投資開發(fā)的決策，其重要性和決策難度，顯然要比參與操作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目大得多。這就需要經(jīng)理決策層具有很強(qiáng) 的融合了冒險(xiǎn)、創(chuàng)新精神和判斷力的戰(zhàn)略家眼光。當(dāng)然這種戰(zhàn)略家眼光不是一毗而就的，它需要知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)（也包括教訓(xùn)）和膽識(shí)的積累。所以說，一個(gè)項(xiàng)目完成后的效益如何？乃至一個(gè)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作成功與否？其重大決策的對錯(cuò)直接影響到項(xiàng)目或者企業(yè)的成敗或生死存亡，這并非危言聳聽。難怪美國學(xué)者帕爾默認(rèn)為，企業(yè)家的精神是在重大不確定情況下作出決策，因而使得管理任何處于劇變與不可測環(huán)境下的公司，就如同經(jīng)營一家新企業(yè)一樣富有挑戰(zhàn)性。 管理素質(zhì)。企業(yè)多元的組織結(jié)構(gòu)，正是為了吸納現(xiàn)代化的科研水平，網(wǎng)絡(luò)各種各樣的人才，最終體現(xiàn)適 應(yīng)綜合開發(fā)的系