西安創(chuàng)典置業(yè)DEF項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告.doc

西安西安創(chuàng)典創(chuàng)典置業(yè)置業(yè) def 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告 創(chuàng)典地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)西安策劃中心 目目 錄錄 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 1.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) 3 2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 二、建設(shè)方式二、建設(shè)方式4 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度5 四、四、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算6 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算7 1銷售收入測(cè)算7 2成本利潤(rùn)率計(jì)算7 六、銷售計(jì)劃與銷售收入六、銷售計(jì)劃與銷售收入8 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)9 1.1.盈利能力分析盈利能力分析9 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） -9 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv） -10 3）資本金利潤(rùn)率-10 4）靜態(tài)投資回收期：-10 5）動(dòng)態(tài)投資回收期：-10 2.資金來(lái)源與運(yùn)用分析資金來(lái)源與運(yùn)用分析 10 1）資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）-11 2）借款還本付息表-12 八、項(xiàng)目的不確定性分析八、項(xiàng)目的不確定性分析13 1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析13 1）動(dòng)態(tài)考慮固定成本-13 2）靜態(tài)計(jì)算-14 2.2.敏感性分析敏感性分析15 1）單因素敏感性分析-15 2）雙因素敏感性分析-16 附件一：投資估算表附件一：投資估算表18 附件二：銷售進(jìn)度與收入表附件二：銷售進(jìn)度與收入表20 附件三：全投資現(xiàn)金流量表附件三：全投資現(xiàn)金流量表21 附件四：資金來(lái)源與運(yùn)作表附件四：資金來(lái)源與運(yùn)作表22 附件五：自有資金現(xiàn)金流量表附件五：自有資金現(xiàn)金流量表23 附件六：損益表附件六：損益表24 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目指標(biāo)備注 1.占地面積 25.85 畝 2.總建筑面積 110946 含地下人防及設(shè)備用房 地上建筑面積 99946 地下建筑面積 11000 15%為設(shè)備用房約 1650可公攤銷售，其余為人防部 分 3.容積率 5.80 4.綠化率 35% 5.總戶數(shù) 999 戶 平均每戶面積為 100 6.商業(yè)面積 4000 沿 abc 路兩層小開(kāi)間商業(yè),進(jìn)深 15m 7.會(huì)所面積 2000 8.住宅可售建筑面積 95596 人防部分為不可公攤，設(shè)備用房按 15考慮可公攤 9.車位 286 個(gè) 按 3.5：1 配置停車位，共 286 個(gè)，每個(gè)車位占用建 筑面積 35計(jì)算，地下室除去設(shè)備用房，可全部設(shè) 置下地下停車，做到小區(qū)內(nèi)地面人車分流。 2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總投資28771.95 萬(wàn)元 建設(shè)周期、施工周 期 24 個(gè)月/18 個(gè)月 住宅 3280 元/ 銷售單價(jià) 底商 8000 元/ 銷售收入（扣除兩 稅一費(fèi)后） 33531.79 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)4909.76 萬(wàn)元 所得稅后利潤(rùn)3317 萬(wàn)元 成本利潤(rùn)率18.96基準(zhǔn)收益率（年）8 稅前資本金利潤(rùn)率53.94稅后資本金利潤(rùn)率49.48 3223 萬(wàn)元（稅前） 18.21 個(gè)月（稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1749 萬(wàn)元（稅后） 靜態(tài)投資回收期 18.15 個(gè)月（稅后） 6.29（稅前） 18.94 個(gè)月（稅前） 全投資內(nèi)部收益率 （季度） 4.46（稅后） 動(dòng)態(tài)投資回收期 18.37 個(gè)月（稅后） 二、建設(shè)方式二、建設(shè)方式 abc 路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇 具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大 計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家質(zhì)量振興綱要和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列 ，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè) 工程質(zhì)量水平過(guò)硬，業(yè)績(jī)卓著。 此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國(guó)內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施 工程全過(guò)程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以以快制慢的開(kāi)發(fā)速度按計(jì)劃快速完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)運(yùn)作。 具體進(jìn)度計(jì)劃如下頁(yè)橫道圖所示： 四、四、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算 總投資估算及構(gòu)成=土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi) 注：銷售收入來(lái)源詳見(jiàn)“ 銷售收入估算表” 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 1 土地費(fèi)用土地費(fèi)用 238 萬(wàn)元25.848 畝6160.436160.43 分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e樓面地價(jià)為 616.38 元 2 2 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 2733.682733.68 2.1 城建費(fèi)用 2364.01 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e 213 元/ 2.2 前期工程費(fèi) 369.67 3 3 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 1510 元 16752.7916752.79 包括土 abc 程、簡(jiǎn)單裝飾工程、水電安裝、弱電、 設(shè)備、配電箱等內(nèi)容 4.1 土建費(fèi)用 1240 元 110946 13757.26 1240規(guī)劃建筑面積 4.2 安裝費(fèi)用 270 元 110946 2995.53 270規(guī)劃建筑面積 4 4 公共配套費(fèi)及綠化公共配套費(fèi)及綠化 929.42929.42 5 5 其他費(fèi)用其他費(fèi)用 565.95565.95 6.1 管理費(fèi) 1.50%26576.32 萬(wàn)元398.64 取 1-5 項(xiàng)之和的 1.5（同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目） 6.2 監(jiān)理費(fèi) 0.80%16752.79 萬(wàn)元134.02 按市場(chǎng)取低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 6.3 沉降觀測(cè)費(fèi) 1 元 110946 11.09 市場(chǎng)價(jià) 6.4 決算費(fèi) 2 元 110946 22.19 市場(chǎng)價(jià) 6 6 銷售及推廣費(fèi)用銷售及推廣費(fèi)用 3.00%34555.37 萬(wàn)元1036.661036.66 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷售收入 3 7 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 319.30319.30 詳見(jiàn)還本付息表 8 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1.50%18248.16 萬(wàn)元273.72273.72 取 3-6 項(xiàng)之和的 1.5 合計(jì)合計(jì) 28771.9528771.95 總投資分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e單方成本為 2592 元/m2 詳細(xì)見(jiàn)附件一 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算 經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 3280 元/， 底商銷售 均價(jià)為 8000 元/，具體銷售收入計(jì)算見(jiàn)下表。 1銷售收入測(cè)算 面積單價(jià)小計(jì)(萬(wàn)元） 可售住宅 95596 3280 元/ 31355.37 商業(yè)面積 40008000 元/ 3200.00 車庫(kù) 116 個(gè)80000 元/個(gè) 928.00 銷售合計(jì) 35483.37 注：因車位銷售速度較慢，所以保守按 40可銷售，8 萬(wàn)一個(gè)車位計(jì)算收入。 2成本利潤(rùn)率計(jì)算 1 項(xiàng)目全部銷售收入 35483.37 萬(wàn)元 2 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 1951.59 萬(wàn)元 兩稅一費(fèi) 5.5 3 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 33531.79 萬(wàn)元 4 項(xiàng)目總投資 28622.03 萬(wàn)元 扣除墊付的天然氣入網(wǎng)費(fèi) 5 實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn) 4909.76 萬(wàn)元 6 成本利潤(rùn)率 17.15% 扣除兩稅一費(fèi)后 可以看出本項(xiàng)目全部銷售完畢（車庫(kù)按 40計(jì)算銷售收入）銷售收入為 35483.37 萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后為 33531.79 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為 4909.76 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 17.15，高于西安目前房地產(chǎn)行業(yè)水平。 六、銷售計(jì)劃與銷售收入六、銷售計(jì)劃與銷售收入 本項(xiàng)目銷售周期定為 13 個(gè)月，2006 年 12 月開(kāi)盤銷售，2007 年年底銷售完畢。具體各期銷售比例及銷售收入詳見(jiàn)附表 二。 本項(xiàng)目為高層住宅，建設(shè)周期稍長(zhǎng)，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間稍往后壓，使客戶真正看到入住在 即，達(dá)到熱銷場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷售。前期通過(guò)營(yíng)銷推廣，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，聚集大量人氣，在開(kāi)盤日形成旺銷場(chǎng)面。根據(jù) abc 路項(xiàng)目自身特點(diǎn)及代理公司銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤日可實(shí)現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到總銷售量的 10，以后銷售量 穩(wěn)定在每月 9左右，在項(xiàng)目竣工后，用半年時(shí)間完成全部銷售任務(wù)。 詳見(jiàn)附表二：銷售計(jì)劃及銷售收入表 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā) 布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ，建標(biāo)2000205 號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，為了 更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，我們只計(jì)算全部投資現(xiàn)金流量，從而計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。 計(jì)算設(shè)定前提條件： 1.土地費(fèi)、前期費(fèi)用年初一次性投入，其他費(fèi)用施工期按比例均勻投入； 2.會(huì)所及配套在開(kāi)盤前投入，集中供熱入網(wǎng)費(fèi)、天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入； 3.建安投資及管理費(fèi)按比例投入，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 18、21、21、21、19； 4.本表為項(xiàng)目融資前財(cái)務(wù)分析，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息； 5.結(jié)合銀行貸款利率及行業(yè)特點(diǎn)，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率8/42。 1.1.盈利能力分析盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（firr） 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí) 際意義，故沒(méi)有選取這項(xiàng)指標(biāo)。 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)附表。 1 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firrfirr） 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利 能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) firr 大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后所得稅后： 4.46%4.46%； 所得稅前：所得稅前： 6.29%6.29%。 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后：所得稅后： 22.61%22.61%；所得稅前：；所得稅前： 28.86%28.86%。 可見(jiàn)項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 2 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpvfnpv） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng) 目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 本項(xiàng)目選取的年基準(zhǔn)收益率為 8%，則季度基準(zhǔn)收益率為 2，由此可計(jì)算得： 全部投資的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：全部投資的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：32233223 萬(wàn)元；稅后為萬(wàn)元；稅后為 17491749 萬(wàn)元；萬(wàn)元； 可見(jiàn)項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。 3 3）資本金利潤(rùn)率）資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是利潤(rùn)與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標(biāo)。 稅前成本利潤(rùn)率為：稅前成本利潤(rùn)率為：49.4949.49 稅后成本利潤(rùn)率為：稅后成本利潤(rùn)率為：32.0232.02 4 4）靜態(tài)投資回收期：）靜態(tài)投資回收期： 全投資稅前全投資稅前 18.2118.21 月；月； 稅后稅后 18.1518.15 月。月。 5 5）動(dòng)態(tài)投資回收期：）動(dòng)態(tài)投資回收期： 全投資全投資稅前 19.37 月；稅后 18.94 月 自有資金稅前 13.48 月；稅后 13.19 月 項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 24 個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。 2.資金來(lái)源與運(yùn)用分析資金來(lái)源與運(yùn)用分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目資金平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用為下表所示。 從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 （接下頁(yè)） 1 1）資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表） 2006 年2007 年 時(shí)間 項(xiàng)目 2341234 合計(jì) 一、資金來(lái)源 12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷售收入 0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金 7247 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運(yùn)作 12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設(shè)投資 12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷售稅金及附加 0 0 172 466 518 441 303 1900.55 3.所得稅 0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 4.還本付息 0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金 0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累計(jì)盈余資金 0 0 0 1119 1784 9141 12841 31183118 從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開(kāi)工的前兩個(gè)季度因?yàn)闆](méi)有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地 價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 9723 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 34，需借助銀行貸款 7800 萬(wàn)元。從 2006 年 12 月開(kāi)始有銷售收入，此時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。 項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)累計(jì)盈余資金 12841 萬(wàn)元，扣除投入的 9723 萬(wàn)元的自有資金，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)為 3118 萬(wàn)元。 2 2）借款還本付息表）借款還本付息表 還本付息表還本付息表 2006 年2007 年 時(shí)間 項(xiàng)目 2341234 合計(jì) 季初本息累計(jì) 5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計(jì) 5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應(yīng)計(jì)利息 72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還 0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本 3200 4600 7800 付息 0.00 319 0.00 0.00 319.3 季末借款余額 5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來(lái)源 0 0 0 4320 5584 7357 3700 注：1.貸款年利率取 5.76； 2.利息按月付息計(jì)算； 3.到期一次還本付息； 在本項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)共需借助銀行借款 7800 萬(wàn)元，在 2007 年第二季度末可用銷售收入全部?jī)斶€完畢，其中利息共計(jì) 319.3 萬(wàn)元。 八、項(xiàng)目的不確定性分析八、項(xiàng)目的不確定性分析 通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析可知本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很小，影響其利潤(rùn)的因素存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸 款利率、可建面積等。這些因素受國(guó)家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條 件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。 1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析 1 1）動(dòng)態(tài)考慮固定成本）動(dòng)態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi) 用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與 虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn) bep。在這一點(diǎn)上，銷售收入 等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡 點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 銷 售 收 入 或 總 成 本 費(fèi) 用 銷售量 盈虧平衡點(diǎn) 盈利區(qū) 虧損區(qū) 總成本費(fèi)用 銷售收入-銷 售稅金及附 加 固定成本 假設(shè)條件： 產(chǎn)量等于銷售量； 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； 產(chǎn)量變化，單位售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。 計(jì)算公式： 利潤(rùn)=總固定成本 -（單位價(jià)格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）bep0 bep=總固定成本/（單位價(jià)格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+配套費(fèi)+綠化費(fèi)9823.53 萬(wàn)元 可變成本總投資-固定成本18948.42 萬(wàn)元 單位變動(dòng)成本變動(dòng)成本/銷售量1707.90 元/m2 bep（產(chǎn)量）9823.5310000/3280（1-5.5）-1707.9070587m2 盈虧銷售率bep/銷售面積73.84 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 73.84，等同于于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。 2 2）靜態(tài)計(jì)算）靜態(tài)計(jì)算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設(shè)過(guò)程，在項(xiàng)目竣 工后以一定銷售面積的銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來(lái)表示盈虧平衡點(diǎn)。 總成本費(fèi)用 銷售率的平衡點(diǎn)= 銷售收入營(yíng)業(yè)稅及附加 = 28633.03 /35483.37（15.5%） = 85.35 % 此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售 85.35時(shí)凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 14.65面積為本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)部分。 即：11094614.6532805328 萬(wàn)元為項(xiàng)目稅前利潤(rùn)。 2.2.敏感性分析敏感性分析 為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定 因素為開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)成本和容積率開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開(kāi)發(fā)成本中最有 可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)。 1 1）單因素敏感性分析）單因素敏感性分析 下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí),財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 firr（季度）的變化。 銷售收入變化 稅前 irr -10%-5.00%0.00%5.00%10.00% -10%6.29%8.52%10.66%12.72%14.71% -5%4.09%6.29%8.40%10.44%12.40% 02.02%4.20%6.29%8.30%10.24% 5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21% 投資變化 10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29% 敏感性分析圖 -