居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造.doc

居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造-畢業(yè)論文 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造目錄摘要1 Abstract.3 序言5 第一章 居住文化理論6 1. 居住的特殊性.6 2. 居住文化7 2.1 什么是居住文化.7 2.2 居住文化的內(nèi)涵.8 2.3 居住文化的特征.9 3. 居住文化的影響因素.9 第二章 上海房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造居住文化的環(huán)境分析12 1. 宏觀背景分析.12 1.1 上海房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)形勢(shì).12 1.2 上海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇.14居住文化建設(shè)正逢其時(shí)17 2.1 房地產(chǎn)與文化關(guān)聯(lián)緊密.17 2.2 房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新,正在綜合應(yīng)用著文化18 2.3 文化地產(chǎn)正逢其時(shí)19 2.4 房地產(chǎn)在文化的高度上競(jìng)爭(zhēng).19 第三章 居住文化人文價(jià)值評(píng)估研究.21 1. 問(wèn)題的提出21 2. 居住文化人文價(jià)值評(píng)估的工具?模糊數(shù)學(xué).21 2.1 模糊數(shù)學(xué)基本概念.22華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 2.2 模糊綜合評(píng)判方法.23 3. 建立居住文化的人文價(jià)值評(píng)估模型.27 3.1 確定因素集?居住文化人文價(jià)值的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系27 3.2 選擇評(píng)價(jià)集.29 3.3 頻數(shù)統(tǒng)計(jì)法確定權(quán)重.29 3.4 一級(jí)評(píng)判30 3.5 二級(jí)評(píng)判32 第四章 居住文化的營(yíng)造34 1. 在產(chǎn)品塑造過(guò)程中營(yíng)造居住文化34 1.1 市場(chǎng)定位環(huán)節(jié)的文化注入.34 1.2 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的文化注入.35 1.3 建筑施工環(huán)節(jié)的文化注入.36 1.4 營(yíng)銷環(huán)節(jié)的文化注入.37 1.5 物業(yè)管理中的文化注入38 2. 用房地產(chǎn)企業(yè)文化為居住文化奠定基礎(chǔ)39 2.1居住文化與房地產(chǎn)企業(yè)文化的關(guān)聯(lián).39 2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè).40 3. 加強(qiáng)企業(yè)家文化建設(shè)以促進(jìn)居住文化的營(yíng)造.44 3.1 樹立以人為本的經(jīng)營(yíng)管理理念44 3.2 建立完善的企業(yè)規(guī)章制度.44 3.3 加強(qiáng)企業(yè)家自身素質(zhì)錘煉.45 3.4 建設(shè)學(xué)習(xí)型管理層.45 結(jié)論.47 主要參考文獻(xiàn):.48 后記.51華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造摘要改革開(kāi)放以來(lái),特別是隨著住房制度改革的不斷深入,住宅已經(jīng)成為一種非常重要的商品,不僅是因?yàn)樽≌鳛橐环N基本生活資料,在提高人民生活質(zhì)量方面發(fā)揮著重要作用,更主要的是住宅消費(fèi)已經(jīng)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素,它對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)起到了不可估量的影響。 在上海,以住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。 經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放二十多年,我國(guó)已告別短缺經(jīng)濟(jì),進(jìn)入一個(gè)新的物質(zhì)豐富并相對(duì)過(guò)剩的時(shí)期。在這樣新的時(shí)代,住房需求也進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。在這種變革過(guò)程中,居住文化中蘊(yùn)含的人文價(jià)值,作為一種重要資源、因素和力量,對(duì)促進(jìn)科技進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,越來(lái)越起到巨大的推動(dòng)作用,使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 本文的寫作正是基于這樣一個(gè)背景,希望通過(guò)在對(duì)了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,在把握居住文化理論前提下,對(duì)居住文化的人文價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估,理清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)建居住文化的基本思路,探討居住文化建設(shè)的途徑。 全文主體結(jié)構(gòu)安排如下: 序言,揭示居住文化是地產(chǎn)與文化最親密無(wú)間的結(jié)合。 第一章,居住文化理論。從居住的特殊性入手,分析居住文化的起源、內(nèi)涵和特征,探尋居住文化的影響因素,建立居住文化的理論框架。 第二章,上海房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造居住文化的環(huán)境分析。分析上海房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)形勢(shì)、發(fā)展機(jī)遇,從市場(chǎng)和行業(yè)的現(xiàn)狀,揭示上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的光明前景。明確居住文化建設(shè)時(shí)代的到來(lái),地產(chǎn)將在文化的高度上展開(kāi)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。 第三章,居住文化人文價(jià)值評(píng)估研究。這是論文的重點(diǎn)之一,采用模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)判的方法,建立居住文化人文價(jià)值評(píng)估模型,并通過(guò)實(shí)際案例說(shuō)明此模型的運(yùn)用。 第四章,居住文化的營(yíng)造。這是論文的另一個(gè)重點(diǎn)。闡述了如何在產(chǎn)品塑造過(guò)程中營(yíng)造居住文化,用房地產(chǎn)企業(yè)文化為居住文化的營(yíng)造奠定基礎(chǔ),以及加強(qiáng)企業(yè)家文化建設(shè)以促進(jìn)居住文化的營(yíng)造。 - 1 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 最后一部分是論文的結(jié)論,提出今后研究的方向。 本文以實(shí)踐與規(guī)范方法相結(jié)合,注重對(duì)實(shí)際案例的分析,注重對(duì)現(xiàn)有理論的吸收運(yùn)用,用事實(shí)和理論說(shuō)話,以期將論證的邏輯性與創(chuàng)作的靈感相融合,提出有理論依據(jù),有事實(shí)基礎(chǔ)、有操作可能的居住文化創(chuàng)建實(shí)施措施。作者希望通過(guò)研究分析,能夠?qū)ι虾７康禺a(chǎn)企業(yè)的居住文化建設(shè)起到一定的積極作用,促進(jìn)上海房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展。 當(dāng)然,由于受到個(gè)人能力等主觀條件的約束和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不全及不準(zhǔn)確等客觀條件的限制,論文存在的不嚴(yán)密和不完善的地方,誠(chéng)待老師提出寶貴意見(jiàn)和建議。- 2 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造Since the beginning of our country s reform and opening process, especially with the continuous deepening of the reform housing system, housing has becoming a kind of very important commodity. This is not only because that housing, as a fundamental means of livelihood, plays very important role in raising people s quality of life, but also because that housing consumption has become an important factor in accelerating the growth of national economy. It plays an immeasurable role in keeping the healthy, continuous and steady growth of national economyReal estate with the focus on housing has developed into one of the foundation industriesThrough 20 years of reform and opening process, our economy has been materialized and even created overplus. In this new age, the need for housing also changed. Real estate market converted from buy s market to seller s market. During the reform, the value of culture implicated in real estate culture, as a vital resource, factor and power, play an important role in accelerating the technology and real estate industry, and lead it into a new competition ageThe article is just based on this context. The author wants to quantified evaluate the value of culture implicated in real estate culture and to make clear the basic train of thoughts and approaches of founding real estate culture through the understanding of the status quo of estate market in shanghai and the theories of real estate cultureThe framework of this article is as followsPrologue, explaining real estate culture is the compact combine of real estate and cultureChapter I, The theoretic of real estate culture. Introducing the particularities about inhabitancy. Analyzing the origin ,the meaning and the characters of real estate culture. Analyzing the factors which affect the real estate culture. Then a system of real estate culture theory is builtChapter II, Analyses on the environment of real estate enterprises exerting real - 3 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 estate culture. Analyzing the status and the opportunity for the development of real estate industry in shanghai. Demonstrating the bright foreground of real estate industry. Realizing the coming of the age to building real estate culture. Pointing out that real estate will begin a new competition on cultureChapter III, Study on evaluate the value of culture implicated in real estate culture. This is one of the key part of this dissertation. Using fussy system to build the model to evaluate the value of culture implicated in real estate culture. Illuminating how to use the model through a case “ Ladoll International”Chapter IV, Building real estate culture. This is the second weight-bearing part of this paper. Analyzing how to build real estate culture during the process of product building. Emphasizing that the building of real estate enterprise culture and enterpriser culture both are the foundation of the building of real estate cultureThe last part of this paper is the conclusion. Bring forward the study field for the futureCombining practice and normative methods, pay attention to the analysis of market cases and exercising exiting theory, relying on the fact and theory, so that to introject the logic of the argumentation and the inspiration of writing, and in the end raise the countermeasures which have academic foundation, matter of fact and viable operation. Through the study, the author hopes that he can play a positive role in the founding of real estate culture and the acceleration of real estate industry in shanghaiHowever, because of the restriction of personal limited knowledge and statistics incompleteness, there must be deficiencies and imperfect points in this paper. Wish teachers give some valuable advice on it- 4 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造序言文化,是人類從昨日走向明天的進(jìn)程中留下的印記。文化,也是人類行為的精神內(nèi)涵,是一種生活氛圍,一種時(shí)時(shí)刻刻可以感受到的特殊財(cái)富。文化的內(nèi)涵十分豐富,居住作為人最主要的行為之一,也是文化的一項(xiàng)基本內(nèi)容。 建筑有它獨(dú)特的語(yǔ)言,但意義不在建筑本身,更多的則是一種文化的體現(xiàn)?！熬诱邇?yōu)其屋”成為一種新的選擇,一種新的需求甚至是一種時(shí)尚。居住文化的建設(shè)已經(jīng)成為今天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的訴求點(diǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),說(shuō)到底是人的競(jìng)爭(zhēng),是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。有什么樣的開(kāi)發(fā)商,就有什么樣的住宅產(chǎn)品和人居環(huán)境。競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了人的成熟,進(jìn)而促進(jìn)了產(chǎn)品的成熟。對(duì)于后工業(yè)時(shí)代的人來(lái)說(shuō),金錢本身已不再是衡量一個(gè)人成功與幸福的唯一標(biāo)準(zhǔn),整體意義上的居住的改變,會(huì)使許多生命產(chǎn)生全新的追求和領(lǐng)悟。 于是,地產(chǎn)和文化順理成章的走到了一起。 文化賦予地產(chǎn)靈魂,地產(chǎn)營(yíng)建文化舞臺(tái); 文化塑造地產(chǎn)品牌,地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)附加價(jià)值; 文化創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)高度,地產(chǎn)進(jìn)行差異競(jìng)爭(zhēng); 文化構(gòu)建上層建筑,地產(chǎn)打造經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ); 文化豐富精神生活,地產(chǎn)實(shí)踐體驗(yàn)經(jīng)濟(jì); 文化建設(shè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,地產(chǎn)保持快速發(fā)展; 文化促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步,地產(chǎn)表達(dá)時(shí)代精神; 文化發(fā)展經(jīng)營(yíng)軟件,地產(chǎn)保持長(zhǎng)久活力; 文化開(kāi)拓創(chuàng)意空間,地產(chǎn)運(yùn)用創(chuàng)新理念; 1文化設(shè)定主題思想,地產(chǎn)表達(dá)人文關(guān)系。 而居住文化,正是地產(chǎn)與文化最親密無(wú)間的結(jié)合。1中國(guó)輕工業(yè)協(xié)會(huì)主辦,新地產(chǎn)上海,2004年 1月-2月 - 5 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造第一章 居住文化理論居住的特殊性“宅者人之本,人者以宅為家。居若安,即家代昌盛”(釋名)?！叭艘蛘?宅因人而存,人室相扶感通天地”(宅經(jīng))?！胺蛘?乃陰陽(yáng)之樞紐,人倫之楷模”(黃帝宅經(jīng))。居住,自古以來(lái)就在改變著人類自身和周邊的一切。住宅是人類賴以生存的最根本條件,是人類集科學(xué)、藝術(shù)和哲學(xué)為一體的偉大創(chuàng)造,是時(shí)代精神的附屬。人類文明自誕生以來(lái),就與住宅結(jié)下了不解之緣。從亙古洪荒時(shí)候的野處、穴居和巢棲,到近現(xiàn)代的石庫(kù)門、四合院,以及當(dāng)今林林總總的花園住區(qū),居住演繹著社會(huì)進(jìn)化的歷史居住文明也成為人類文明的重要組成部分。今天,以住宅和住區(qū)為統(tǒng)領(lǐng)的居住文明承襲和改變著文化,因?yàn)榫幼∮衅涮厥庑?居住和住宅是人們不可或缺的重要生存手段;住宅以前是、現(xiàn)在是、將來(lái)還會(huì)是絕大多數(shù)中國(guó)人家庭的第一位和最大宗的消費(fèi)品和投資對(duì)象;傳統(tǒng)文化使得中國(guó)人更加注重住區(qū)的文化理念,住宅是最具有和最包容文化元素和文化價(jià)值的商品,是大眾審美的熱點(diǎn);住宅業(yè)容易形成投資熱點(diǎn),可以直接和間接的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)于近百個(gè)其它行業(yè);2盧鏗,盧鏗談居住文化,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào), - - 6 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造住宅已經(jīng)成為一些城市和地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),還將成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)并且持續(xù)多年;住區(qū)建筑體系是城市文明和國(guó)家形象的重要表征,并且由于其規(guī)模性和持久性而可能形成文化遺產(chǎn);住房政策的改變、加上眾多的人口,使得中國(guó)今天的居住課題在時(shí)間和空間上、在歷史和國(guó)際上都具有特殊地位;住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期、復(fù)雜性,使其與全社會(huì)的關(guān)系顯得格外復(fù)雜;住宅是科學(xué)、藝術(shù)和哲學(xué)的集大成者,受到人們最普遍和深入的關(guān)注;居住是一個(gè)最能夠吸引各種媒體,尤其是主流媒體積極參與的社會(huì)話題。?所以,居住在中國(guó),全方位、多層面、深刻而廣泛的影響著文化變遷和社會(huì)進(jìn)步。居住文化什么是居住文化居住文化的概念首先產(chǎn)生于意大利。戰(zhàn)后,意大利在廢墟上重新規(guī)劃城市建設(shè)。由于住宅嚴(yán)重缺乏,民宅建設(shè)迅速發(fā)展。但開(kāi)發(fā)商只求數(shù)量,不講質(zhì)量,使意大利付出沉重的財(cái)政和社會(huì)代價(jià)。居民稱這種住宅為“避難所”。擁擠不堪的城市和狹小的居住空間打破了自然和人文環(huán)境之間的平衡,使生活其間的人感到窒息,身心失衡。在總結(jié)歷史教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,意大利建筑學(xué)界推出“居住文化”這樣一種全新的概念,推廣、崇尚良好的建筑及良好的居住環(huán)境的風(fēng)氣。居住文化是一定地域范圍內(nèi),人們對(duì)周圍環(huán)境的生態(tài)適應(yīng)和心理適應(yīng)的總和。居住文化結(jié)構(gòu)自身就充滿矛盾,文化生態(tài)、文化心態(tài),不可能絕對(duì)平衡。所以,居住文化的形成與融合往往體現(xiàn)在對(duì)外來(lái)文化的吸收、改造和重建,對(duì)本土- 7 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 文化的重新估價(jià)、反思等方面。任何不同居住文化之間的對(duì)流、作用,都有可能產(chǎn)生具有相融性的新的居住文化。居住文化的內(nèi)涵居住文化的內(nèi)涵有三個(gè)層面: 1. 物化要素,包括生產(chǎn)工具、建筑材料、類型與樣式以及其他物質(zhì)產(chǎn)品等。 2. 行為要素,即居住文化的行為方式層面,如規(guī)范、風(fēng)格、習(xí)俗、制度等; 3. 心理要素,即居住文化的精神層面,包括構(gòu)筑觀念、思維模式、價(jià)值觀3念; 具體而言,居住文化包括住宅建筑傾向、環(huán)境營(yíng)造以及居住的風(fēng)俗習(xí)性、居住質(zhì)量等,可以表現(xiàn)在居住區(qū)位的選擇、住區(qū)的規(guī)劃、住宅的造型和功能分區(qū)、室內(nèi)裝修裝飾、物業(yè)管理和社區(qū)文化等諸多方面。 居住文化本身,其構(gòu)成要素之間按性質(zhì)和關(guān)系又可以劃分為三個(gè)界層: 基本界層是指人的行為和居住的空間,結(jié)構(gòu)以及形式之間締結(jié)的穩(wěn)定邏輯關(guān)系,它與居住文化的構(gòu)成要素?zé)o關(guān),四者之間的關(guān)系是永恒的; 中界層即結(jié)構(gòu)層,指居住文化的構(gòu)成要素之間具體的主次、重要位置關(guān)系,它對(duì)居住文化的發(fā)展起決定性作用; 情感界層著重于人的觀念與實(shí)體或空間場(chǎng)所之間所建立的關(guān)系,它在居住文化的演化中具有保守性。由于人的情感和富有情感內(nèi)涵的建筑實(shí)體的行為之間特有的邏輯關(guān)系,被情感結(jié)構(gòu)控制的居住文化內(nèi)容往往可以得以延續(xù)。所以,居住文化的內(nèi)容也是在傳承的基礎(chǔ)上不斷變化發(fā)展的。3華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院 居住文化課題研究 - 8 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 居住文化的特征由于人類和人類文化的多元性,居住文化產(chǎn)生和演繹出了許多特征,具有縱向的“延續(xù)性”和橫向的“整體性”,具體有以下特征:多元化:現(xiàn)代居住文化不可能是單一的,它在同一地區(qū)或城市范圍內(nèi)會(huì)體現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形式。它的主要原因在于:第一,不同時(shí)代的住宅體現(xiàn)不同的居住文化,不同歷史文化的傳承和演化造成現(xiàn)代居住文化的多元表現(xiàn)形式;第二,不同目標(biāo)客戶體現(xiàn)不同的住宅文化,這主要是指新建住宅針對(duì)的不同細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)客戶的不同文化品位、生活經(jīng)歷和心理適應(yīng)而言的;第三,對(duì)不同海外居住文化的吸收和創(chuàng)新會(huì)不時(shí)引進(jìn)一些新的居住文化,與當(dāng)?shù)鼐幼∥幕嗳诤?。時(shí)代性:隨著社會(huì)文化的多元化發(fā)展,不同年代建造的住宅在不同程度上滲透著屬于各自年代的居住文化特征。這在當(dāng)時(shí)的年代看屬于主觀的取向,但從社會(huì)歷史的發(fā)展看具有客觀性和特定性。即使不同的居住文化在同一時(shí)代共存,但它們之間也具有某種程度的關(guān)聯(lián)性和相似性。技術(shù)性:隨著人民生活水平的提高,現(xiàn)代居住文化已不僅僅體現(xiàn)其文化內(nèi)涵和價(jià)值,而且文化的營(yíng)造和維護(hù)還需要硬件的支持,即現(xiàn)代居住文化必須有相關(guān)配套設(shè)施、智能化設(shè)備、建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等相關(guān)系統(tǒng)的合理配合,才能在提升生活質(zhì)量的同時(shí)提升住宅的文化價(jià)值。時(shí)尚性:在當(dāng)今的時(shí)代,不論是新?tīng)I(yíng)造的居住文化,還是吸收外來(lái)文化后經(jīng)創(chuàng)新融合的居住文化,已體現(xiàn)出它獨(dú)特的時(shí)尚特征,體現(xiàn)在領(lǐng)先的或個(gè)性化的生活方式中。也正因?yàn)槿绱?才使得現(xiàn)代居住文化成為新建住宅樓盤在營(yíng)銷中非常關(guān)注的方面,即在推出樓盤的同時(shí),也在營(yíng)造和倡導(dǎo)一種嶄新的生活方式。居住文化的影響因素居住文化是一系列既具有穩(wěn)定性又不斷發(fā)展更新的成果,是一個(gè)社會(huì)群體的文化特征,其創(chuàng)造者或主體發(fā)展的不平衡使得居住文化本身也包含著矛盾和沖突。不同的居住文化在橫向的相互交流和縱向的傳承中,在與環(huán)境整體壓力的動(dòng)- 9 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 態(tài)平衡發(fā)展過(guò)程中,有新的居住文化產(chǎn)生,也有舊的居住文化消亡,是一個(gè)新陳代謝的過(guò)程。具體而言,居住文化的影響因素可以從下列幾個(gè)方面分析: 1、社會(huì)進(jìn)步程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。物質(zhì)文明是精神文明的基礎(chǔ),文明的發(fā)展和性質(zhì)決定于各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并隨之變化。居住文化的載體在物質(zhì)形態(tài)上體現(xiàn)為各種體量巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)各異的建筑物,而這些建筑物的建造都要耗費(fèi)相當(dāng)?shù)娜肆臀锪?否則住室建造不起來(lái),居住文化就更談不上了。所以社會(huì)進(jìn)步程度是居住文化的基本決定因素。作為文化大系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng),居住文化不可能超前和脫離整個(gè)社會(huì)的發(fā)展水平和土壤。原始人類只能掘洞為穴,或者筑巢而居,而現(xiàn)代建筑技術(shù)下的人們就可以造出宏大而精美的容身之物,這些是由基本的生產(chǎn)條件決定的。 2、地理地質(zhì)、環(huán)境氣候等自然因素。人總是生活在一定的自然地理?xiàng)l件之下,而住宅也是搭建于特定地點(diǎn)的,由此就決定了自然條件對(duì)舉止文化和生活方式的影響是巨大的。比如地理?xiàng)l件和緯度相差很大的中東(熱帶)、東亞(溫帶)和北歐(寒帶)這三種環(huán)境下,各自形成了屈從于環(huán)境的、和諧共處于環(huán)境的和力圖控制環(huán)境的不同關(guān)系。印度和阿拉伯國(guó)家氣候炎熱、多沙、少水,惡劣的生存環(huán)境導(dǎo)致宗教盛行,整個(gè)社會(huì)都浸染在宗教氛圍里,居住文化也處處體現(xiàn)著宗教的痕跡;四季分明的東亞,例如中國(guó),很適宜農(nóng)業(yè)社會(huì)的發(fā)展,通過(guò)人民的辛勤勞作,在風(fēng)調(diào)雨順的年頭豐收就有保證,所以其民族心理有敬天、畏天卻又親近自然的特點(diǎn),所以在居住方面也是以與自然和諧共處為美;而氣候寒冷的北歐國(guó)家只有在一定程度上控制自然和氣候才能生存和延續(xù)后代,他們的住室四壁低矮,屋頂尖、高而陡峭,上面鋪著厚厚的遮蔽物以防止熱量流失。 3、民族哲學(xué)、審美情趣、倫理觀念和宗教意識(shí)等方面的影響。無(wú)形的觀念的東西往往決定了實(shí)在的物質(zhì)形態(tài),不同的居住行為背后是因?yàn)橛兄煌南矏浩?。例如中?guó)素以龍、鳳、鶴為吉祥物,很多的院落圍墻、屋頂屋脊、立柱、踢腳、門窗以龍盤、龍鱗、鳳舞、云蒸霞蔚為裝飾;日本民族崇尚原質(zhì)本色,他們自己住室的門窗或者保留木、石的本色,或者僅僅用淡色和無(wú)色透明的油料刷染,而不用色彩艷麗的油漆噴吐;院子里的“枯山水”也是以能保留材質(zhì)原形原色的為佳。還有人分析認(rèn)為,古代的東方民族作為漁獵民族而形成了曲線思維方式,對(duì)事物的審美以曲線、含蓄為美,富含浪漫主義;西方民族則多為游牧為生,形成了直線性的思維方式,追求直線造型和線條,崇尚理性主義。體現(xiàn)在居住上,- 10 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 當(dāng)中國(guó)的園林力求避免人為修鑿痕跡的時(shí)候,法國(guó)的園林中幾乎所有的樹木都被栽種和修剪成了規(guī)則的、線條分明的幾何形狀?修剪樹木既是其控制自然、體現(xiàn)人的力量的表現(xiàn),也是其喜愛(ài)直線和注重規(guī)則的思想在起作用。又如,東方民族素有尊老養(yǎng)老的優(yōu)良傳統(tǒng),長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)盛行多代共居;西方追求獨(dú)立和個(gè)性的張揚(yáng),子女在獨(dú)立后就離家另外居住,家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單。不同的審美情趣外化為形態(tài)各異的規(guī)劃布置,不同的倫理觀念導(dǎo)致不同的居家模式,這些在居住上都有所體現(xiàn)。 以上關(guān)于居住文化影響因素的分析可以用一個(gè)模型來(lái)概括: 民族性?血統(tǒng)因素?血緣?情感歸屬 地域性?空間因素?地緣?自然限制 傳統(tǒng)性?時(shí)間因素?史緣?演化篩選 以上三種因素相互作用可以解釋一切居住文化、居住行為之所以是這樣而不是那樣的原因。居住文化內(nèi)的各個(gè)要素、各個(gè)部分、各個(gè)子系統(tǒng)的相互適應(yīng)、和諧一致或者移植變遷和發(fā)展演化,相應(yīng)的就決定了居住文化的穩(wěn)定和變化;而其根本動(dòng)力來(lái)自于人的創(chuàng)造力,通過(guò)對(duì)環(huán)境的適應(yīng)和認(rèn)識(shí)能力的提高來(lái)選擇、修正并重新組合文化的特質(zhì);同時(shí),人的精神層面也會(huì)相應(yīng)的隨之發(fā)生一定的變化。任何文化體系內(nèi)部的矛盾都可能有不協(xié)調(diào)、不適應(yīng)的一面,文化整和的過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的歷史的過(guò)程,是逐步走向相對(duì)均衡的過(guò)程,是不斷融合的過(guò)程,它將不斷的進(jìn)行下去;在發(fā)展的過(guò)程中,人的發(fā)展,物質(zhì)、精神需求的提高是居住文化4發(fā)展的內(nèi)因,外部環(huán)境的改變和科技的提高是其發(fā)展的外因。4華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院 居住文化課題研究 - 11 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造第二章 上海房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造居住文化的環(huán)境分析宏觀背景分析上海房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)形勢(shì)市場(chǎng)規(guī)模近年來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量保持較大的增長(zhǎng)幅度,市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大。上海房地產(chǎn)業(yè)每年的施工面積從 2000年的 5523萬(wàn)平方米增加到 2002年的 6857萬(wàn)平方米,其中新開(kāi)工面積從 2000年的 1992萬(wàn)平方米增加到 2002年的 2613萬(wàn)平方米。 2003年,竣工面積 2491.84萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng) 25.6%;新建商品房銷售面積和存量房買賣過(guò)戶面積各為 2224.47萬(wàn)平方米和 2306.28萬(wàn)平方米,分別比上年增長(zhǎng) 20.5%和 28.8%。 市場(chǎng)增長(zhǎng)率就開(kāi)發(fā)總量而言,上海市自 年以來(lái)每年的竣工量都在 萬(wàn)平方米以上,并保持相對(duì)的穩(wěn)定增長(zhǎng);市場(chǎng)需求在 年之后逐漸走出低谷,銷售量以平均 左右的速度遞增。所處行業(yè)生命周期階段行業(yè)的生命周期分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期和衰退期。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展源于上世紀(jì) 年代初, 年引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化理念,商品住宅開(kāi)始沖擊傳統(tǒng)住宅供應(yīng)體系,一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相繼成立,市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大,這一時(shí)期是商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)入期。 年,上海市樓盤產(chǎn)出量5上海統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站,2000-2002年統(tǒng)計(jì)年鑒 6上海統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站,2003年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 7上海統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站,2002年統(tǒng)計(jì)年鑒 - 12 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 達(dá)到歷史巔峰,但由于國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控限制政策,以防范市場(chǎng)過(guò)熱、房地產(chǎn)泡沫涌動(dòng)的危險(xiǎn),加上東南亞金融危機(jī),導(dǎo)致國(guó)際資本回流等因素,抑制了房地產(chǎn)需求,出現(xiàn)供嚴(yán)重大于求的不平衡狀態(tài),空置房大幅上升,房?jī)r(jià)全面下跌。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下,企業(yè)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)理念日趨成熟,在政府培育及規(guī)范市場(chǎng)的政策的導(dǎo)向下,以及深化房改的有利支持,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。自 年起,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求止跌回升,迎來(lái)了新世紀(jì)的開(kāi)門紅,市場(chǎng)供給與需求總量進(jìn)入良性增長(zhǎng),上海房地產(chǎn)行業(yè)已步入了發(fā)展中期。行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)九十年代初以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了各行各業(yè)“全民開(kāi)發(fā)”的過(guò)程,上海市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量迅速發(fā)展,在 年達(dá)到最高。近幾年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加速度相對(duì)平緩,目前有各類開(kāi)發(fā)企業(yè) 余家,但其中相當(dāng)部分企業(yè)資本金小,經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理水平和企業(yè)信譽(yù)差,致使房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度偏低,無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度。雖然上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上還未能出現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者,但多年的激烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果還是誕生了一批資質(zhì)良好、潛力巨大的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)者,上海房地產(chǎn)行業(yè)正迅速走入“優(yōu)勝劣汰”、競(jìng)爭(zhēng)集中的發(fā)展新階段。同時(shí),上海房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了個(gè)人消費(fèi)者為市場(chǎng)消費(fèi)主體的大眾房地產(chǎn)市場(chǎng)的新時(shí)期,消費(fèi)者的議價(jià)能力在提高,并且尚未形成品牌忠誠(chéng),致使企業(yè)間側(cè)重建立品牌形象以爭(zhēng)取顧客的競(jìng)爭(zhēng)在加劇。加人 以后,不僅與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的關(guān)稅降低有利于海外房地產(chǎn)公司登陸中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),而且由于我國(guó)市場(chǎng)開(kāi)放程度不斷提高和房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨發(fā)達(dá)對(duì)海外房地產(chǎn)公司更具吸引力,外商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮正在形成,并將導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。行業(yè)盈利水平對(duì)處于成長(zhǎng)期的行業(yè)來(lái)說(shuō),一個(gè)顯著的特征是行業(yè)平均利潤(rùn)水平高于社會(huì)一般利潤(rùn)率。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在經(jīng)歷了 年代初期的“暴利時(shí)代”之后,社會(huì)資源仍不斷向該行業(yè)集中,激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致利潤(rùn)水平的逐漸下滑。從總體上看,目前房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格不斷上升,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平仍高于社會(huì)平均水平,但就行業(yè)內(nèi)部而言,高利潤(rùn)只屬于那些成本低、效率高、經(jīng)營(yíng)好的企業(yè)。- 13 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 上海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇上海定位房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)世紀(jì)初,在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利的情況下,上海拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng),保持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的一個(gè)重要舉措,就是要把以住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。上海市住宅發(fā)展“十五”計(jì)劃和 年遠(yuǎn)景規(guī)劃指出:房地產(chǎn)業(yè)作為上海市六大支柱產(chǎn)業(yè)之一將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出更大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)占上海的比重要從 年的 提高到 年的 ,到 年將達(dá)到 左右。為此,預(yù)計(jì)上海房地產(chǎn)業(yè)增加值將從 年底的 億元上升到 年的億元以上,年均增長(zhǎng)率逾 。這意味著,今后幾年房地產(chǎn)投資額和交易量必須有相當(dāng)大的規(guī)模,預(yù)計(jì)年均住宅投資額將保持在 億元以上,約占上海市固定資產(chǎn)投資總額的 。兩房(增量住宅與存量住宅)合計(jì)的年均交易量將近萬(wàn)平方米。與此相關(guān),上海確定了 世紀(jì)初住宅發(fā)展目標(biāo):表 世紀(jì)上海初住宅發(fā)展目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)人均居住面積 城鎮(zhèn)人均建筑面積 新建住宅總量目標(biāo)(平方米) (平方米) (萬(wàn)平方米)時(shí)期實(shí)現(xiàn)戶均一套的? 小康居住水平實(shí)現(xiàn)人均一間房的舒適標(biāo)準(zhǔn)即上海預(yù)計(jì) 年城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到 平方米,折合建筑面積約為 平方米,實(shí)現(xiàn)戶均一套的小康居住水平;期間需要新建住宅 -萬(wàn)平方米。 年人均建筑面積逐步達(dá)到 平方米(居住面積 平方米,使用面積 平方米),實(shí)現(xiàn)人均一間房的舒適標(biāo)準(zhǔn),其間需要新建住宅- 14 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造萬(wàn)平方米,住房成套率 。因此在今后的 年內(nèi),預(yù)計(jì)上海市共需新建住宅約 萬(wàn)平方米。兩房(增量房與存量房)合計(jì)的交易總量將達(dá)到萬(wàn)平方米左右?？梢?jiàn),未來(lái) 年,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模之巨大,在全國(guó)居首,在世界也為罕見(jiàn)。人均 的不斷增長(zhǎng)促進(jìn)了住宅消費(fèi)上海人均 已超過(guò) 美元,已進(jìn)入住宅消費(fèi)占家庭可支配收入比重上升的高漲期。上海城市居民食品支出占消費(fèi)支出的比重,已從 年的 ,下降到 年的 。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,恩格爾系數(shù)下降,將使居民把“衣”“食”“用”支出中下降的 份額轉(zhuǎn)化到住房支出上來(lái),將提高居住水平的強(qiáng)烈愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。隨著上海居民住房消費(fèi)能力的不斷提高,上海居民的梯級(jí)消費(fèi)觀念日趨加強(qiáng)。市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)一手房不斷出現(xiàn),激發(fā)了中高收入者一次次地改善居住條件的欲望,他們大部分人購(gòu)買新房騰出的現(xiàn)房,質(zhì)量也在跟著提高,從而引致出了中低收入者購(gòu)買二手房改善居住條件的欲望,依次類推,也引致出了低收入者去租賃房或購(gòu)買差一些的二、三手房。 年以來(lái),上海住宅增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)比翼雙飛,高位運(yùn)行,說(shuō)明上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入梯級(jí)消費(fèi)的穩(wěn)定發(fā)展階段,正在形成高中低收入者全面入市,聯(lián)動(dòng)消費(fèi),持續(xù)改善居住條件的良好態(tài)勢(shì)。上海經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展具有獨(dú)特的地位和魅力上海連續(xù) 年 保持兩位數(shù)的增長(zhǎng),與世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的不景氣形成了強(qiáng)烈的反差;上海在科技、教育和人才等方面的相對(duì)優(yōu)勢(shì),與全球投資中技術(shù)、管理基礎(chǔ)和市場(chǎng)容量等引力作用的上升形成了顯明的匹配;加上上海有著開(kāi)放的政策和開(kāi)明的政府,正在致力于把上海建成適宜海內(nèi)外人士投資和居住的城市。這一切使得新世紀(jì)初的上海更具獨(dú)特的魅力,吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外置業(yè)者紛紛8上海統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站,2002年統(tǒng)計(jì)年鑒 - 15 -華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 來(lái)上海投資、置業(yè)。僅統(tǒng)計(jì)至 年 月底,在世界 強(qiáng)中,就已有 家進(jìn)駐上海。這幾年,外省市高收入者蜂擁滬上購(gòu)房。境外人士紛紛來(lái)滬置業(yè)(主要是港澳臺(tái)同胞)。數(shù)十萬(wàn)的華商愿意在上海置業(yè)。 萬(wàn)的臺(tái)灣上海人中,的人已在上海置業(yè)。 年上海的商品房中超過(guò) 被“新上海人”買走。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已不僅是本地人的市場(chǎng),而且日漸成為全國(guó)市場(chǎng),國(guó)際市場(chǎng)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)具有三大推動(dòng)力上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在新世紀(jì)前葉的繁榮與增長(zhǎng)主要受益于以下三大推動(dòng)力的作用:、城改與房改的大力推動(dòng)上海新一輪舊城改造已開(kāi)始,在“十五”期間,上海將拆遷 萬(wàn)平方米舊房,估計(jì)動(dòng)遷戶有 萬(wàn)戶,每年將帶動(dòng) 萬(wàn)平方米左右的一、二手房的需求,還有大量的租賃需求。上海舊公房上市已逾 萬(wàn)套,“十五”期間,舊公房上市的比例將上升,將成為三級(jí)市場(chǎng)的主角。此外,“十五”期間,上海將實(shí)現(xiàn)住房貨幣化分配,將大力推動(dòng)居民原有住房的變現(xiàn)能力,特別是給日漸成為購(gòu)房主體的中等、中低收入者以有力的援助,是促成他們進(jìn)入房市,實(shí)現(xiàn)消費(fèi),造就市場(chǎng)持久繁榮的決定性因素。、收入與房?jī)r(jià)的協(xié)調(diào)好上海房?jī)r(jià)雖穩(wěn)中有升,樓市仍供求兩旺?，F(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)買方理性,個(gè)人購(gòu)房比例較高;賣方理性,普遍注重市場(chǎng)定位,努力開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)樓盤,加上上海各級(jí)政府一貫重視政策取向作用,引導(dǎo)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康地發(fā)展。因此,上海未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)大起大落,而將以相當(dāng)居民收入增長(zhǎng)的幅度穩(wěn)中有升。上海的房?jī)r(jià)與收入將協(xié)調(diào)得更好,支持房地產(chǎn)有效需求持續(xù)增長(zhǎng)。、消費(fèi)與投資的雙向拉動(dòng)- 16 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求受到自住性與投資性購(gòu)房( 年,約占 )雙向拉動(dòng)。預(yù)計(jì)“十五”以后,即 年期間,消費(fèi)與投資對(duì)有效需求的雙向拉動(dòng)的力度會(huì)更大。這一方面是因?yàn)榇似陂g上海人均 將從 美元發(fā)展到 美元,根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),在此階段,對(duì)增量房和存量房需求都會(huì)有大的高漲。另一方面,“十五”過(guò)后,我國(guó)已渡過(guò)加入世貿(mào)組織的適應(yīng)期,開(kāi)放金融市場(chǎng),投資趨向自由化,將促成房地產(chǎn)境外投資的大幅回升,從而引發(fā)了從住宅到辦公樓的大量需求。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上,必將會(huì)掀起海內(nèi)外人士來(lái)滬投資與消費(fèi)的空前高潮。居住文化建設(shè)正逢其時(shí)房地產(chǎn)與文化關(guān)聯(lián)緊密房地產(chǎn)與文化之間存在著若干重要的關(guān)系:文化是房地產(chǎn)顯要的創(chuàng)新空間;房地產(chǎn)是文化顯凸的表現(xiàn)載體;文化的進(jìn)步帶動(dòng)房地產(chǎn)的進(jìn)步;房地產(chǎn)的進(jìn)步促進(jìn)文化的進(jìn)步;房地產(chǎn)文化是產(chǎn)業(yè)文化中十分重要和活躍的分支;文化地產(chǎn)是房地產(chǎn)形態(tài)中較為豐厚的地產(chǎn);文化的價(jià)值更能營(yíng)造房地產(chǎn)的附加價(jià)值;房地產(chǎn)因?yàn)橛辛宋幕@得豐滿和變化多端;文化因?yàn)橛辛朔康禺a(chǎn)而有產(chǎn)業(yè)的支撐;房地產(chǎn)中的文化競(jìng)爭(zhēng)是更高層次的綜合競(jìng)爭(zhēng)。于是,房地產(chǎn)很自然地成為與文化關(guān)聯(lián)更為廣泛、文化表現(xiàn)更為豐富以及文化人士更為關(guān)注的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)。新加坡維信集團(tuán)駐中國(guó)首席代表,沈陽(yáng)華新國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng),新住宅運(yùn)動(dòng)的首倡者盧鏗歸納出房地產(chǎn)與文化有關(guān)的數(shù)十個(gè)性能:主題性、創(chuàng)造性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性、先導(dǎo)性、外延性、風(fēng)格性、優(yōu)雅性、親水性、親地性、圍合性、親和性、人本性、鄉(xiāng)土性、仿生性、綠化性、娛樂(lè)性、9上海統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站,2003年統(tǒng)計(jì)公報(bào) - 17 - 華東師范大學(xué)工商管理系 01級(jí)碩士論文 居住文化的人文價(jià)值評(píng)估及營(yíng)造 協(xié)調(diào)性、和諧性、人文性、開(kāi)放性、標(biāo)識(shí)性、新穎性、交往性、社會(huì)性、兼容性、休閑性、愉悅性、健康性、養(yǎng)生性、審美性、藝術(shù)性、教育性、地域性、未來(lái)性、趨勢(shì)性、簡(jiǎn)約性、復(fù)合性、歷史性、國(guó)際性、經(jīng)典性、收藏性房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新,正在綜合應(yīng)用著文化房地產(chǎn)業(yè)包含多學(xué)科的文化內(nèi)涵,作為關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)本身就是一種文化,而且是綜合性相當(dāng)強(qiáng)的一種文化。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展是日新月異的,它需要不斷創(chuàng)新。從選址、創(chuàng)意、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物管等每一過(guò)程的創(chuàng)新都在綜合應(yīng)用著文化。比如: 建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新涉及到民族特色、宗教與哲學(xué)等建筑傳統(tǒng)文化和時(shí)尚文化,它包括戶型設(shè)計(jì)、樓宇檔次、目標(biāo)客戶等等。商業(yè)用房由小間商鋪向超市空間轉(zhuǎn)變,住宅由傳統(tǒng)型向生態(tài)型、智能型轉(zhuǎn)變,林林總總的創(chuàng)新是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型向文化提出的要求,必須應(yīng)用文化來(lái)解決。 房地產(chǎn)營(yíng)銷的創(chuàng)新涉及到企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)策略、績(jī)效管理、客戶服務(wù)和人本素質(zhì)等。它包含經(jīng)營(yíng)性文化、管理性文化和體制性文化。廣告、地段、價(jià)格、經(jīng)驗(yàn)等已經(jīng)不是銷售的決定性因素,取而代之的全方位“以人為本”等新理念正在不斷創(chuàng)新。這一切都是綜合應(yīng)用文化的過(guò)程。 物業(yè)管理的創(chuàng)新涉及到先知、先覺(jué)、先行的“跨文化”整合,在認(rèn)知取向、調(diào)適策略與結(jié)果模式等方面引入了適合形勢(shì)的內(nèi)涵。規(guī)?；I(yè)化的物業(yè)管理比較昔日原始、低層次的物業(yè)管理提出了更高的綜合應(yīng)用文化要求。 總之,當(dāng)今整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn),房地產(chǎn)創(chuàng)新的過(guò)程需要真正意義上的文化內(nèi)涵和精神,它滲透著哲學(xué)倫理、傳統(tǒng)等方面的生活理想以及區(qū)域意識(shí)與風(fēng)情方面的審美觀。新住宅運(yùn)動(dòng)是一場(chǎng)住宅技術(shù)和材料的創(chuàng)新活動(dòng);是居住觀念和居住文化的創(chuàng)新活動(dòng);是重建行業(yè)新秩序的創(chuàng)新活動(dòng)。必須有相當(dāng)綜合文化底