遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：住房形式的區(qū)別及差異程度試題

遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：住房形式的區(qū)別及差異程度試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是。 A：開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 B：購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 C：開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 D：全部租售出去時(shí)的時(shí)間 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)（）年。 A10 B15 C20 D303、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。 A：80 B：82 C：83 D：92 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52%5、房屋拆遷許可證是由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷房屋的法律憑證。 A：房地產(chǎn)開發(fā)公司 B：房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) C：被拆遷人 D：拆遷申請(qǐng)人 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 6、會(huì)計(jì)上所稱的“凈資產(chǎn)”是指_。 A所有者權(quán)益 B負(fù)債 C收入減去費(fèi)用的余額 D負(fù)債與所有者權(quán)益之和 7、在房地產(chǎn)周期循環(huán)過(guò)程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的_。 A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段 8、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 9、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬(wàn)元資金以5%的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利益，則對(duì)該單位來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與_萬(wàn)元的資金等價(jià)。 A2000 B400 C4000 D10000 10、關(guān)于流動(dòng)比率，下列說(shuō)法不正確的是_。 A流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額)100% B又稱之為“銀行家比率” C又稱之為“二對(duì)一比率” D在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上11、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是_。 A股票過(guò)戶的權(quán)利 B表決權(quán) C查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的權(quán)利 D出席股東大會(huì)的權(quán)利 12、建筑物凈收益=建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期)【2003年考題】 A：建筑物重置價(jià) B：建筑物現(xiàn)值 C：土地價(jià)格 D：房地產(chǎn)價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收后_內(nèi)向城市規(guī)劃行政部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。 A1個(gè)月 B6個(gè)月 C3個(gè)月 D1年14、固定資產(chǎn)投資是指包括_的投資。 A購(gòu)買原材料 B購(gòu)買燃料動(dòng)力 C購(gòu)備品備件 D購(gòu)買機(jī)器設(shè)備 15、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。 A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.56 16、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮【2003年考題】 A：通貨膨脹影響 B：投資利息因素 C：資金時(shí)間價(jià)值 D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、某建筑物建筑面積430，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200、300、400、400，單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為16萬(wàn)元，稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)為全部直接成本的25，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為。 A：398 000元 B：558 000元 C：697 500元 D：744 000元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過(guò)程的是_。 A前期考核 B開發(fā) C建設(shè) D使用 19、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元，建筑物殘值率為6，年折舊率22，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是2005年考題 A：76880元 B：79104元 C：77952元 D：81562元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、在他人土地上通行的權(quán)利為典型的。 A：地役權(quán) B：典權(quán) C：空間利用權(quán) D：使用權(quán) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是_。 A超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù) B估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù) C估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù) D承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù) 22、一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，應(yīng)由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少_名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。 A1 B2 C3 D423、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 A：重新開發(fā)建設(shè)成本 B：開發(fā)成本 C：重新購(gòu)置價(jià)格 D：重置成本 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、_是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。 A投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 B前期工作 C建設(shè)階段 D租售階段25、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按照_作為計(jì)息周期的。 A年 B半年 C季度 D月二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容包括_。 A繳存核算、提取核算和使用核算 B與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算 C住房公積金增值收益及其分配核算 D業(yè)務(wù)收入核算、業(yè)務(wù)支出核算 E風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的核算 2、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為_。 A33.3 B12 C20 D60%3、確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合等要求。 A：一面臨街 B：兩面臨街 C：土地形狀為矩形 D：土地形狀為正方形 E：容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)具備的職業(yè)技術(shù)能力有_。 A了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定 B具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí) C掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能 D能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定 E熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能5、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象，下列最佳表述為_。 A從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn) B從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以找到一定的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的房地產(chǎn) C目前沒有開發(fā)，但未來(lái)將會(huì)進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無(wú)類似價(jià)格可以比較，但根據(jù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn) D房地產(chǎn)價(jià)格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn) 6、下列可以采取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括。 A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 B：國(guó)家機(jī)關(guān)用地 C：軍事用地 D：商品房建設(shè)用地 E：國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目開發(fā)用地 7、某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格為_萬(wàn)元。 A26.29 B27.29 C28.29 D29.29 8、在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有_。 A按存量增量細(xì)分 B按交易形式細(xì)分 C按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 D按房地產(chǎn)用途細(xì)分 E按地域細(xì)分 9、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)人當(dāng)期損益，體現(xiàn)原則對(duì)歷史成本原則的修正。 A：權(quán)責(zé)發(fā)生制 B：謹(jǐn)慎 C：配比原則 D：劃分收益性支出與資本性支出 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、居住區(qū)按居住戶數(shù)或人數(shù)規(guī)模，分為三級(jí)。 A：居住樓 B：居住小區(qū) C：居住組團(tuán) D：居住區(qū) E：獨(dú)立式組團(tuán)11、辦理商業(yè)匯票應(yīng)遵守下列原則和規(guī)定。 A：使用商業(yè)匯票的單位，必須是在銀行開立賬戶的法人 B：商業(yè)匯票在同城和異地均可使用 C：簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ) D：商業(yè)匯票一律不記名，允許背書轉(zhuǎn)讓 E：商業(yè)匯票由銀行印制和發(fā)售 12、某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬(wàn)元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。 A544.10 B709.99 C6300.00 D709.38 13、對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有。(2007年試題) A：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 B：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060作為計(jì)稅稅基 C：商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的7080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅 E：地下人防設(shè)施免稅14、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括_。 A取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金 B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) E管理費(fèi) 15、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是_。 A領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B挑戰(zhàn)定價(jià)法 C隨行就市定價(jià)法 D滲透定價(jià)法 16、零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于來(lái)進(jìn)行調(diào)整。 A：消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) B：零售物價(jià)指數(shù) C：業(yè)主的要求 D：租賃雙方商定的定期調(diào)整比率 E：同類物業(yè)的租金水平 17、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為_。 A6.2% B7.2% C8.2% D9.2% 18、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向_辦理證據(jù)保全。 A公證機(jī)關(guān) B公安機(jī)關(guān) C法院 D縣級(jí)以上人民政府 19、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和_的，免征土地增值稅。 A10% B20% C30% D40% 20、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000的住宅項(xiàng)目，容積率為30，預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為45000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的55，如要實(shí)現(xiàn)30的成本利潤(rùn)率，則住宅的平均銷售單價(jià)為元。 A：650000 B：687831 C：714286 D：775194 E：借款合同 21、最小二乘法的基本原理是_。 A要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為零 B要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為最小 C要求實(shí)際值與趨勢(shì)值的離差平方和為零 D要求實(shí)際值與趨勢(shì)值的離差平方和為最小 22、以下不得作為抵押目的的房地產(chǎn)有。 A：土地所有