（經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)論文）論我國物業(yè)管理立法的完善.pdf

碩士學(xué)位論文 m a s t e r st u e s i $ 內(nèi)容提要 物業(yè)管理在我國作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，是伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)的，其產(chǎn)生具有必然性。然而，良好的物業(yè)管理必須建立 在完善的法律基礎(chǔ)之上。加速物業(yè)管理立法，建立和完善的物業(yè)管理法律體 系是依法管理物業(yè)管理行業(yè)的迫切需要。 本文通過對物業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展的考察，對物業(yè)以及物業(yè)管理法 的概念進(jìn)行了界定。物業(yè)是單元性地產(chǎn)，由建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè) 施和建筑地塊四部分構(gòu)成。在法律上可以劃分為專有部分和公有部分。物業(yè) 管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù) 合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維 護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動，物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事活 動。 我國物業(yè)管理發(fā)展基本是北方借鑒南方，南方物業(yè)管理又基本借鑒香港 物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。我國物業(yè)管理立法經(jīng)過了一個由先地方性立法，后全國性制 定行政法規(guī)的過程。物業(yè)管理?xiàng)l例出臺之前，各地立法口徑不一，規(guī)范相 互沖突；強(qiáng)制性規(guī)范過多，業(yè)主自治原則體現(xiàn)不夠；對業(yè)主委員會的定位不 準(zhǔn)確。物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺，明確了業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之 間互為依存的權(quán)利和義務(wù)，明確了物業(yè)管理的責(zé)任主體；明確了社區(qū)物業(yè)管理 中最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會。物業(yè)管理?xiàng)l例的公布與施行，對規(guī)范物業(yè)管 理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán) 境具有十分重要的意義。 現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例也存在著一些不足。主要表現(xiàn)為沒能徹底體現(xiàn)物 權(quán)保護(hù)的原則；有關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定存在諸多缺陷；現(xiàn)實(shí)操作性不強(qiáng)。因此， 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 物業(yè)管理法需要繼續(xù)完善。 完善物業(yè)管理立法，首先要明確我國物業(yè)管理立法的宗旨和原則。完善 物業(yè)管理立法，是為了規(guī)范物業(yè)管理活動，解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的主要 問題，是為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，其根本目的是為了改善 人民群眾的生活和工作環(huán)境。完善我國物業(yè)管理立法應(yīng)當(dāng)遵循符合物業(yè)管理 權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則，同社會主義法制相一致的原則統(tǒng)一性與靈 活性相結(jié)合的原則。 在完善我國物業(yè)管理立法的過程中，需要著重解決物業(yè)管理立法層次低， 行政色彩濃的問題。物業(yè)管理立法中應(yīng)注意建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的 管理，業(yè)主委員會的法律性質(zhì)定位和物業(yè)管理企業(yè)對責(zé)任的承擔(dān)。同時逐步 建立完善我國的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，構(gòu)建物業(yè)管理法律體系的基本框架。 關(guān)鍵詞：物業(yè)物業(yè)管理立法業(yè)主物業(yè)管理企業(yè) 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t t h ee s t a t em a n a g e m e n t a sak i n do fn e wi n d u s t r yi no u rc o u n t r y ，h a s e m e r g e dw i t h t h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gs y s t e mr e f o r m i t sp r o d u c t i o ni s i n e v i t a b l e h o w e v e r , t h eg o o de s t a t em a n a g e m e n tm u s tb es e tu po nt h eb a s eo ft h e p e r f e c tl e g a l t os u p e r v i s et h ee s t a t em a n a g e m e n tt r a d ei na c c o r d a n c ew i t ht h el a w , w en e e da c c e l e r a t et h el e g i s l a t i o n i nt h i st h e s i st h ec o n c e p t so ft h ee s t a t ea n de n a t em a n a g e m e n tl a wa r e d e f i n e db yi n v e s t i g a t i n gt h ep r o d u c t i o na n dd e v e l o p m e n to ft h ee s t a t ea n de s t a t e m a n a g e m e n t t h ee s t a t ei sau n i to fr e a le s t a t e i ti sf o r m e db yf o u rp a r t s ：t h e b u i l d i n g ，a c c e s s o r ye q u i p m e n t ，c o m m u n a lf a c i l i t i e sa n db u i l d i n gm a s s i f i tc a l lb e d i v i d e di n t o t h ee x c l u s i v ep a r ta n dp u b l i c l y o w n e dp a r ti nl e g a l t h ee s t a t e m a n a g e m e n tr e f e r st ot h ea c t i v i t i e st h a tt h eo w n e r se m p l o ye s t a t em a n a g e m e n t e n t e r p r i s e s ，t h eo w n e ra n de s t a t em a n a g e m e n te n t e r p r i s er e p a i ra n dm a n a g et h e h o u s e ，r e l a t e df a c i l i t ye q m p m e n ta n dr e l e v a n tp l a c e s ，s a f e g u a r dt h ea c t i v i t i e so f t h ee n v i r o n m e n t a ls a n i t a t i o na n do r d e ri nt h er e l e v a n ta r e a sa c c o r d i n gt ot h e s e r v i c ec o n t r a c to ft h ep r o p e r t y t h eb e h a v i o ro ft h ee s t a t em a n a g e m e n ti sak i n d o fc i v i la c t i v i t yi ne s s e n c e t h ed e v e l o p m e n to fe s t a t em a n a g e m e n ti nt h en o r t ho fo u rc o u n t r yd r a w s l e s s o n sf r o mt h es o m ha n dt h es o u t h e r ne s t a t em a n a g e m e n tu s e st h ee x p e r i e n c eo f m a n a g e m e n to fh o n gk o n ge s t a t e f o rr e f e r e n c eb a s i c a l l y t h ec o u r s eo ft h e l e g i s l a t i o no fe s t a t em a n a g e m e n ti n o u rc o u n t r yi st h el o c a ll e g i s l a t i o nf i r s t ，a n d t h e nt h ea d m i n i s t r a t i v el e g i s l a t i o n b e f o r e “m a n a g e m e n tr u l eo ft h ee s t a t e ”w a s i s s u e d ，t h er e g i o n a ll e g i s l a t i o nw e r ed i f f e r e n ta n dt h en o r m sc o n f l i c te a c ho t h e r ； i i i 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s t h e r ew e r et o om a n ym a n d a t o r yn o r m sa n dd i dn o tr e f l e c to w n e r sa u t o n o m y p r i n c i p l e s ；t h el o c a l i z a t i o nt oo w n e r l sc o m m i t t e ew a si n a c c u r a t e t h ei s s u i n go f t h e m a n a g e m e n tr u l eo ft h ee s t a t e ”d e f i n e st h er e s p o n s i b i l i t i e s ，r i g h t sa n dd u t i e s a m o n gt h eo w n e r s ，t h eo w n e r l sc o m m i t t e ea n dt h ee s t a t em a n a g e m e n tc o m p a n y t h eo w n e r sc o m m i t t e ei st h eh i g h e s ta u t h o r i t yi nc o m m u n i t y se s t a t em a n a g e m e n t i td o e sg o o dt ot h el i f ea n dw o r ks u r r o u n d i n g so fp e o p l e b u tt h e “m a n a g e m e n tr u l eo ft h ee s t a t e ”a l s oh a ss h o r t a g e s i td o e s n tr e f l e c t t h ep r i n c i p l e so ft h er e a lr i g h tp r o t e c t i o nc o m p l e t e l y t h er e g u l a t i o na b o u tl e g a l l i a b i l i t yi sd e f e c t i v e s o ，t h el a wo fe s t a t em a n a g e m e n tn e e d st ob ec o n s u m m a t e d w es h o u l dd e f i n et h ea i ma n dt h ep r i n c i p l e so ft h el e g i s l a t i o n d u r i n gt h e c o u r s eo ft h el e g i s l a t i o n ，w es h o u l ds o l v et h ep r o b l e mo ft h el o we f f i c i e n c y ， d i s t i n g u i s ht h eo w n e r s h i p ，a n dd e f i n et h el e g a ln a t u r eo f t h eo w n e r sc o m m i t t e e k e yw o r d s ：e s t a t e e s t a t em a n a g e m e n t l e g i s l a t e o w n e ro ft h e e s t a t ee s t a t em a n a g e m e n te n t e r p r i s e s 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 華中師范大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明 原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研 究工作所取得的研究成果。除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任 何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出貢獻(xiàn)的 個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 作者簽名：陬) 永 日期：知西年f 月舊日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué) 校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文 被查閱和借閱。本人授權(quán)華中師范大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容 編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯 編本學(xué)位論文。 作者簽名： 日期細(xì)r 限水 每r 其崤b 導(dǎo)師簽名： 日期：年月 日 本人已經(jīng)認(rèn)真閱讀“c a l l s 高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫發(fā)布章程”，同意將 本人的學(xué)位論文提交“c a l l s 高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫”，中全文發(fā)布，并可 按“章程”中的規(guī)定享用相關(guān)權(quán)益。同意論文提交后滯后：口半年；口一年； 口二年發(fā)布。 作者簽名：陴了水 日期：城年s 弘豸日 鋤簽名：解l e c l 導(dǎo)師簽名：g 街 1 日期：7 巧年歲月zo 日 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 一、物業(yè)、物業(yè)管理概述 ( 一) 物業(yè)的概念和構(gòu)成 1 物業(yè)的概念 物業(yè)，英語為e s t a t e 或p r o p e r t y ，意指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè) 等，物業(yè)包括房業(yè)和地業(yè)，是房屋及其配套的附屬設(shè)施場地的總稱。而“物 業(yè)”，也并不是一個外來詞匯，相反，卻是一個具有悠久歷史的本土法律概念。 在中國民法中，稱動產(chǎn)為“物”、“財(cái)”或“財(cái)務(wù)”；稱不動產(chǎn)為“產(chǎn)”、“業(yè)” 或“產(chǎn)業(yè)”。0 t 事實(shí)上，物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)業(yè)中慣用的術(shù)語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系 的房產(chǎn)，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。內(nèi)地從香港引入物業(yè)一詞 以后，一開始是在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳使用，法律、法規(guī)中一直未f 式采用。1 9 9 4 年，建設(shè)部發(fā)布的城市公有房屋管理規(guī)定，城市新建住宅小區(qū)管理辦法 中沒有用“物業(yè)”一詞：1 9 9 4 年頒布的城市房地產(chǎn)管理法中也未使用“物 業(yè)”一詞。隨著一部分省、市開始重視和加強(qiáng)對住宅房屋的管理，“物業(yè)”及 “物業(yè)管理”的稱謂才在一些地方性法規(guī)中采用。我國首次明確定義“物業(yè)” 概念的立法是1 9 9 4 年制定的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，該條例 第2 條第2 款規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè) 廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地”。第一次對“物 業(yè)”做出全面界定的立法是1 9 9 8 年制定的廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例。該條例 第2 條第4 款規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè) 廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。”另外，某些省、 市的地方性法規(guī)中只對“住宅區(qū)”下定義而未對“物業(yè)”作界定，有時又將 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理不加區(qū)分，這樣往往容易給人造成物業(yè)就是指住宅 區(qū)的住宅的印象。 實(shí)際上，我們習(xí)慣上使用的“住宅區(qū)”( 或住宅小區(qū)) 一詞和物業(yè)并不能 替換使用，因?yàn)?，物業(yè)中的一部分才是指住宅小區(qū)中的建筑物及附屬設(shè)施， 而住宅區(qū)是指主要供人居住的場所。住宅區(qū)以外的地方的房屋建筑物及附屬 物也是物業(yè)。一般認(rèn)為，物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施 以及相關(guān)的場地。物業(yè)可以是整個住宅區(qū)，也可以是單體的房屋，包括商業(yè) 大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等?！? 】物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單 位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故物業(yè)可大可小， 大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！? l 2 物業(yè)的構(gòu)成 物業(yè)是一種物質(zhì)存在形態(tài)，是由土地和附屬建筑物構(gòu)成，是建筑物與建 筑地塊的統(tǒng)一。具體而言，一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構(gòu)成： ( 1 ) 建筑物本體。建筑物本體可以是供居住用的住宅房屋，也可以是非居 住用的廠房、倉庫、商場等。以居住物業(yè)為例，建筑物本體既包括業(yè)主、使 用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等 部位，也包括一幢住宅內(nèi)部由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓 梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、 房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。 ( 2 ) 附屬設(shè)備。附屬設(shè)備即房屋建筑內(nèi)部的各項(xiàng)附屬設(shè)備。附屬設(shè)備是物 業(yè)的有機(jī)組成部分?，F(xiàn)代的房屋功能，已從過去的擋風(fēng)避雨發(fā)展為服務(wù)人們 舒適生活工作，因此物業(yè)的附屬設(shè)備種類日益增多。以居住物業(yè)為例，附屬 設(shè)備包括住宅內(nèi)部的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈?電線等設(shè)備，也包括住宅內(nèi)部由整幢住宅業(yè)主、使用人使用的供水管道、排 水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵 碩士學(xué)位論文 m a s l i e r st h e s i s 政信箱、避雷裝置、消防器具等。 ( 3 ) 公共設(shè)施。一般指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、 綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窯井、化糞池、垃圾箱( 房) 等設(shè) 施。 ( 4 ) 建筑地塊。即物業(yè)所占用的場地。 根據(jù)物業(yè)業(yè)主或使用人對物業(yè)享有的不同權(quán)限，物業(yè)在法律意義上可劃 分為以下部分： ( 1 ) 專有部分：專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部 分。它由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共用部 分以墻壁、天花板、地板相間隔。 建設(shè)部于1 9 9 5 年1 2 月1 日起實(shí)施的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑 面積分?jǐn)傄?guī)則( 試行) 規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套( 單元) 內(nèi)的 使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。商品房各套( 單元) 之間的分隔 墻、套( 單元) 與公用建筑空間之問的分隔墻以及外墻( 包括山墻) 均歸共 用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。對于專有部分， 除法律另有限制外，業(yè)主可以自由使用、收益、處分，并排除他人干涉。 ( 2 ) 共用部分：共用部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部 分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬 于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有部 分。 建設(shè)部1 9 8 9 年1 1 月2 1 日公布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第6 條 規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、層面、樓面、廚房、廁 所以及院落、上下設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定 外，任何一方不得多占、獨(dú)占?！鄙唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)?規(guī)則( 試行) 第8 條規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯、樓 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備問、公共1 7 廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以 及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積：套( 單元) 與公用建筑空陽j 之i 訓(xùn)的分隔墻以及外墻( 包括山墻) 墻體水平投影面積的一 半?！钡? 1 條規(guī)定：“公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套( 單元) 的套內(nèi)建筑面 積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！?( 二) 物業(yè)管理 1 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 物業(yè)管理是指運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理 房屋及其附屬設(shè)施，包括房屋周圍的環(huán)境，在房屋、居住環(huán)境的管理及房屋 和附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)方面，乃至居民的生活服務(wù)方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng) 濟(jì)的服務(wù)。物業(yè)管理是國際流行的較為先進(jìn)的住宅小區(qū)管理的手段和方式。 它代替了我國原有的單一房產(chǎn)管理的模式。它是城市建設(shè)、居住區(qū)建設(shè)綜合 開發(fā)的后續(xù)工程。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理起源于西方，2 0 世紀(jì)5 0 年代傳入香港， 到8 0 年代我國的沿海地區(qū)逐漸興起，后來進(jìn)入北方城市。 1 9 世紀(jì)6 0 年代的英國，隨著工業(yè)革命的開始，伴隨工業(yè)發(fā)展，大量農(nóng)村 人口涌入工業(yè)城市，城市原有房屋設(shè)施滿足不了人口激增的要求，住房空前 緊張。由于房荒，一些開發(fā)商相繼修建一批簡易住宅以低廉租金租給工人家 庭居住。但因住宅設(shè)施簡陋，居住環(huán)境惡劣，如此不僅租金拖欠嚴(yán)重，而且 破壞時有發(fā)生，影響業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益。1 8 8 0 年至1 8 8 6 年間。英國有位叫o c t a v i a h i l l 的女士為其名下的物業(yè)制定了規(guī)范租戶行為的管理辦法，要求租戶嚴(yán)格 遵守，從而改善居住環(huán)境，并使業(yè)主和使用人的關(guān)系變得友善。這一行之有 效的辦法首丌物業(yè)管理的先河，造就了新型的不動產(chǎn)管理模式，并逐漸為人 仿效，推廣至世界各地。 物業(yè)管理真訂三發(fā)揮作用是1 9 世紀(jì)最后1 0 年的美國，高層建筑的出現(xiàn)， 特別是智能化建筑出現(xiàn)以后，附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，單元為多個業(yè)主共有， 4 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 需要專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。于是開始出現(xiàn)了專 業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 2 0 世紀(jì)6 0 年代，香港開始實(shí)施“公共房屋計(jì)劃”，港英當(dāng)局從英國聘請 了房屋經(jīng)理，把專業(yè)物業(yè)管理引入香港。隨后，政府要求私人發(fā)展商承諾在 批地的全部年期內(nèi)妥善管理村屋。1 9 8 9 年香港成立“香港物業(yè)管理公司協(xié)會”， 該協(xié)會可以代表物業(yè)管理行業(yè)，也可以對同行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。該協(xié)會的成立被 公認(rèn)為香港物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量提高的罩程碑。h 1 建國以后，我國的城市土地為國家所有，絕大多數(shù)房產(chǎn)也收歸國有，多 年來國家把住房當(dāng)作一項(xiàng)福利進(jìn)行分配，人們對于住房產(chǎn)權(quán)的概念比較淡薄， 依賴政府無償分房，房屋歸個人使用后，產(chǎn)權(quán)仍屬國家，因此管理是行政性 管理如此，出現(xiàn)了“國家建房、分房、修房、管房；百姓等房、要房”的 局面。分房福利化，雖然讓老百姓獲得了實(shí)惠，但也使國家背上了沉重的負(fù) 擔(dān)，而房產(chǎn)管理又依賴國家補(bǔ)貼，結(jié)果投資建房越多，集體和國家的費(fèi)用包 袱越重，房屋管理和基本設(shè)備的養(yǎng)護(hù)跟不上。當(dāng)房屋的管理和養(yǎng)護(hù)出現(xiàn)問題 時，人民群眾首先想到的是找單位或房管所，普遍沒有物業(yè)管理這一概念。 改革開放以后，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立，國家逐漸改變住房福利分 配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：按照社會主義 有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化。使住房這個大商品進(jìn)入消費(fèi)品 市場，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn) 住房問題，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和建材工業(yè)發(fā)展的新路子。當(dāng)房地 產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素作為商品進(jìn)入市場流通時，其配套的物業(yè)管理服務(wù)也作 為商品的一種開始活躍并流通，中國物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新的時期。 2 物業(yè)管理的概念及其法律性質(zhì) 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?？趈 現(xiàn)代物業(yè)管理運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)對己投入使用的物業(yè)以經(jīng)營 的方式，實(shí)簏全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)所有人和使用人提供高效、良好的 綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)丌發(fā)的延伸和繼續(xù)，又是市場營銷中一顆 分量頗重的砝碼，作為物業(yè)增值、保值的重要手段，越來越受到業(yè)主和房地 產(chǎn)開發(fā)商的重視是現(xiàn)代都市的朝陽產(chǎn)業(yè)。 由于物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權(quán)并非是自己所固有的，而是從業(yè)主那 里受讓渡而來，物業(yè)公司必須通過與業(yè)主( 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)) 訂立物業(yè)管理合同的 途徑，才能獲得對他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，也即享有物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)公 司只有獲得業(yè)主( 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)) 的概括授權(quán)，才能對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物和人 實(shí)施管理?？梢姡飿I(yè)管理不同于房地產(chǎn)的行政管理，受委托管理場合的物 業(yè)管理與其說是種管理，倒不如說是一種服務(wù)。物業(yè)管理關(guān)系是在物業(yè)管 理企業(yè)與業(yè)主之間形成的一種平等的、服務(wù)性質(zhì)的法律關(guān)系。物業(yè)管理關(guān)系 基于委托合同而產(chǎn)生，而物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的管理和提供的服務(wù)都是有償?shù)摹?從某種意義上況，業(yè)主( 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)) 采取合同方式自愿將物業(yè)管理權(quán)讓 渡給物業(yè)公司行使，仍然屬于對于物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。物業(yè)公司的 物業(yè)管理行為本質(zhì)上只是一種業(yè)主委托的契約行為。因此，受委托管理場合 的物業(yè)管理，本質(zhì)上也是一種民事行為，是私法上的行為。怕l ( 三) 境外物業(yè)管理 我國物業(yè)管理發(fā)展基本是北方借鑒南方，南方物業(yè)管理又大多借鑒香港 物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。香港是世界上市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 很快，已成為該地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，而在物業(yè)管理方面，香港借鑒了發(fā)達(dá)國家 的一些經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本地的實(shí)際情況，逐漸形成了富有自己特色的管理制度， 其中，不少做法對于內(nèi)地規(guī)范物業(yè)管理，有著積極的借鑒意義?！?j 由于香港 所有的屋村都配備經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的管理人員，實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，多數(shù)屋村 6 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 的環(huán)境衛(wèi)生、花木草林都很清潔宜人，交通秩序基本f 常，房屋的維修及粉刷 都能及時，從總體上體現(xiàn)出現(xiàn)代化大都市的管理特色。 1 香港樓宇、屋村的管理機(jī)構(gòu) 一個標(biāo)準(zhǔn)的公共屋村，約有6 0 0 0 戶，設(shè)有一個管理公共屋樹的辦事處，辦 事處由房屋事務(wù)經(jīng)理、房屋事務(wù)主任、房屋事務(wù)助理、技工、市容整潔隊(duì)、 總務(wù)室組成。 房屋事務(wù)經(jīng)理的日常工作有：( 1 ) 管理屋村r 常事務(wù)，如清潔、保安、維修 等：( 2 ) 制定每年的財(cái)務(wù)預(yù)算：( 3 ) 管理財(cái)務(wù)支出：( 4 ) 主管辦事處下屬職員：( 5 ) 培訓(xùn)下屬職員：( 6 ) 處理租戶對有關(guān)住房( 或店鋪) 的投訴和遇到的疑難問 題：( 7 ) 確保租戶繳交租金并處理拖欠租盒案：( 8 ) 監(jiān)督租約的執(zhí)行：( 9 ) 安排屋 村的大型維修及改善工程的計(jì)劃：( 1 0 ) 負(fù)責(zé)處理辦事處文件及記錄的工作。其 對外的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)對房屋署各有關(guān)部門、政府各有關(guān)部門、公共機(jī)構(gòu)、 屋村內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)及其他民間團(tuán)體的聯(lián)絡(luò)。房屋事務(wù)主任是第一線工作人員，每 人管理一幢樓宇，負(fù)責(zé)收取租余，視察維修工程及保潔工作，處理居民投訴和 遇到的疑難問題，領(lǐng)導(dǎo)市容整潔隊(duì)執(zhí)行清理整頓任務(wù)等。房屋事務(wù)助理員負(fù)責(zé) 協(xié)助主任處理各種問題，主要是巡視整個屋村、督察清潔工作及商戶與住戶是 否堆放雜物于公共部位或場所。技工負(fù)責(zé)屋村內(nèi)的小型維修工程，如排水溝渠 堵塞、水管漏水、灌溉花草樹木、油漆粉刷工程等。市容整潔隊(duì)負(fù)責(zé)執(zhí)行對 非法設(shè)攤小商販的清理等。般每個屋村辦事處有1 2 個市容整潔隊(duì)，每個 隊(duì)有管工1 名，隊(duì)員6 名。 至于香港“居屋”苑的日常管理、保養(yǎng)、清潔及看守服務(wù)。與公共屋村一 樣，大部分是由香港房屋署負(fù)責(zé)，各屠屋苑均設(shè)有辦事處。所有業(yè)主每月須繳 交管理費(fèi)，以支付各項(xiàng)開銷，如公共電燈、保安與看守服務(wù)、保養(yǎng)升降機(jī)、修 繕和保養(yǎng)樓字的公共地方( 包括重新粉刷外墻) 等。 2 香港物業(yè)管理的內(nèi)容 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st u e s i s 隨著樓字、屋村建設(shè)水平和人們居住要求的提高，有關(guān)寫字樓、工業(yè)樓字、 商場、住宅及其配套設(shè)施等的管理服務(wù)同趨繁重，涉及的范圍閂趨廣泛，工作 內(nèi)容呈現(xiàn)多元化，一般有：( 1 ) 清潔公共地方、收集和清運(yùn)垃圾：( 2 ) 保安、招聘 和監(jiān)督，督導(dǎo)護(hù)衛(wèi)和管理員，并負(fù)責(zé)行政工作i ( 3 ) 日常操作、維修和保養(yǎng)樓宇 設(shè)施的裝備和消防裝置等：籌備招標(biāo)事宜、批示合約和監(jiān)督承辦商的工作量 等：( 4 ) 進(jìn)行提高樓宇質(zhì)量的工程或改善工作，以及定期的外墻修茸工作：( 5 ) 收集管理費(fèi)和其他所需費(fèi)用，追收欠款，出席小額錢債等裁處的傳訊：( 6 ) 控制 財(cái)政預(yù)算和運(yùn)作費(fèi)用，記錄管理基金的收支帳目：( 7 ) 就公共設(shè)施或與樓字有 關(guān)的事務(wù)，與政府各部門和公共事業(yè)公司交涉：( 8 ) 確保所有業(yè)主、居民都遵守 大廈規(guī)劃、政府租地契約和公共契約所訂明的條件和規(guī)則，并約束居民在使用 公用地方和設(shè)施方面的行為：( 9 ) 處理居民的投訴，當(dāng)居民之間發(fā)生糾紛或爭 執(zhí)時，管理人員應(yīng)該居中調(diào)解等等。1 8 】 總之，香港樓宇、屋村管理以專業(yè)化、社會化為特征，以科學(xué)化和優(yōu)質(zhì)服 務(wù)為目標(biāo)，以健全組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度、法制體系和人才培訓(xùn)體系為保證，在 物業(yè)管理方面取得了顯著成效，其做法與經(jīng)驗(yàn)，無疑為我們的物業(yè)管理工作提 供很好的借鑒。 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 二、我國大陸物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀與不足 ( ) 我國物業(yè)管理立法概況 建國以后，由于實(shí)行城市單位福利分房，國家擁有房屋的所有權(quán)，管理 和修繕由國家負(fù)責(zé)，人民群眾普遍沒有物業(yè)管理這概念，因此也沒有任何 相關(guān)的物業(yè)管理立法。改革丌放以后，逐步實(shí)現(xiàn)了住房商品化。配套的物業(yè) 管理服務(wù)也作為一種商品開始進(jìn)入市場，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的物業(yè)管理法隨 即應(yīng)運(yùn)而生。 我國現(xiàn)行的與物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)主要有以下四個層次：第一層 次，憲法中關(guān)于住宅、城市管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定，例如憲法第3 9 條 “中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”等條文，既是公民的基本權(quán)利，也 是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的最重要組成 部分?！? 第二層次，是全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的法律。我國 有多部法律直接或間接涉及物業(yè)管理，例如，私法方面，民法通則的相鄰 關(guān)系制度。民法通則第八十三條：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、 方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，f 確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、 采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排 除妨礙，賠償損失。以及合同法的委托合同制度均是物業(yè)管理立法的基 礎(chǔ)。第三層次，是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。有關(guān)物 業(yè)管理的行政法規(guī)，例如1 9 8 3 年國務(wù)院頒布的城市私有房屋管理規(guī)定， 以及2 0 0 3 年6 月頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了 依法管理的軌道。第四層次，是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依 照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的行政規(guī)章，其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如 1 9 9 0 年城市危險房屋管理規(guī)定、1 9 9 0 年城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、 碩士學(xué)位論文 m a s t e r l st h e s i s 1 9 9 2 年公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法，1 9 9 6 年城市小區(qū)物業(yè)管 理服務(wù)暫行辦法等。1 9 9 4 年，建設(shè)部下發(fā)的城市新建住宅小區(qū)管理辦法， 明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度；1 9 9 4 年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先 后制定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、住宅共用部位設(shè)施 設(shè)各維修基金管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定等部頒規(guī)章。u o l 1 9 9 4 年深圳頒布我國第一個物業(yè)管理地方法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物 業(yè)管理?xiàng)l例，隨即一些物業(yè)管理先行地區(qū)均出臺了物業(yè)管理的地方性法規(guī)。 上海、廣東、海南、江西、珠海、寧波、深圳、青島、廈門、武漢、吉林等 省市出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、 寧夏等十多個省市則出臺了物業(yè)管理辦法。這些地方性法規(guī)在我國物業(yè)管理 發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用。對促進(jìn)各地的物業(yè)管理的快速發(fā)展提供了有力保 障。但是，各地進(jìn)行地方性立法的過程中，主要依靠借鑒發(fā)達(dá)國家與地區(qū)特 別是我國港臺地區(qū)物業(yè)管理立法，很多法律制度不符合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理發(fā)展的 實(shí)際，操作性不強(qiáng)，有些條款還與國家的有關(guān)法律法規(guī)不相一致，并且過多 強(qiáng)調(diào)了政府的行政主導(dǎo)地位，而對本應(yīng)重點(diǎn)保護(hù)的業(yè)主權(quán)利重視卻不夠，主 要存在以下問題： 第，各地立法口徑不一，規(guī)范相互沖突。 各地的物業(yè)管理?xiàng)l例大多出臺在全國物業(yè)管理?xiàng)l例之前，由于各地 物業(yè)管理發(fā)展的水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，各地制定 出來的物業(yè)管理?xiàng)l例五花j f q ，在名稱上有的稱為“物業(yè)管理?xiàng)l例”( 如杭州) ， 有的稱為“住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”( 如深圳) ，有的稱為“居住物業(yè)管理?xiàng)l例”( 如 上海) ，有的稱為“城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”( 如湖南) 等。在內(nèi)容上也是大 相徑庭，對很多事項(xiàng)甚至做出了相反的規(guī)定，如杭州規(guī)定“決定聘用或解聘物 業(yè)管理企業(yè)”的職權(quán)屬于業(yè)主大會，而深圳則規(guī)定聘請物業(yè)管理公司的職權(quán)屬 于業(yè)主委員會，兩市對業(yè)主委員會職權(quán)的規(guī)定明顯沖突：在業(yè)主投票權(quán)的計(jì) 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 算方面，廣東規(guī)定住宅按每戶計(jì)算投票權(quán)，而深圳則規(guī)定各類房屋按建筑面 積每十平方米計(jì)算為一票，省與市的規(guī)定相互沖突。就是地方條例內(nèi)部也有 諸多矛盾之處，如深圳物業(yè)條例第十四條規(guī)定“業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在 業(yè)主中選舉產(chǎn)生”，同條中卻又規(guī)定“業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會 等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員”。那么聘請的委員以什么身份擔(dān)任委 員? 其在業(yè)主委員會中所占的比例是多少? 這類委員行使什么職權(quán)? 多種問 題隨之產(chǎn)生。同樣深圳條例在第十九條規(guī)定業(yè)主委員會有權(quán)采取公開招標(biāo) 方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，但在第二十六條又規(guī)定“住宅 區(qū)開始入住后兩年內(nèi)業(yè)主委員會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同， 并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，但不得終止委托合同；開始入住兩年后 原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理”，后者是對前者的明確否 定。類似的矛盾幾乎每一部地方物業(yè)管理?xiàng)l例中都或多或少存在，這不僅造 成各地的物業(yè)管理?xiàng)l例相互沖突，就是同一部條例內(nèi)部也難以協(xié)調(diào)，破壞了 我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。 第二，強(qiáng)制性規(guī)范過多，業(yè)主自治原則體現(xiàn)不夠。 各地的物業(yè)管理?xiàng)l例一般都明確規(guī)定“業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理”或“實(shí) 行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”，但是在具體的法律制度中，保障業(yè)主的自治 管理權(quán)利方面的規(guī)定并不完善，往往用強(qiáng)制性條款限制業(yè)主的權(quán)利。如上海 規(guī)定“業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)”，湖南規(guī)定 首次業(yè)主會應(yīng)當(dāng)討論“確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)”，其他省市的條例雖然沒有明 確規(guī)定業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，但很多條款都體現(xiàn)了這種精神。在 首次業(yè)主大會的召開方面，很多省市的條例規(guī)定由政府主管部門負(fù)責(zé)召集首 次業(yè)主大會或者負(fù)責(zé)成立業(yè)主大會籌備組，而業(yè)主自己卻沒有權(quán)利組織成立 自治組織。在監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé)方面，政府也可以直接進(jìn) 行干預(yù)和管理，如深圳在業(yè)主管理委員會規(guī)則中就規(guī)定：“各區(qū)主管部門應(yīng)經(jīng) 碩士學(xué)位論文 m a s t e r s1 h e s i s 常檢查考核各管委會的運(yùn)作情況，定期組織各管委會人員學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī) 政策和業(yè)務(wù)知識；及時派員出席或主持業(yè)主大會或管委會的重要會議：糾正 或撤銷業(yè)主大會或管委會做出的不符合法規(guī)政策的決議、決定；對運(yùn)作管理 混亂、嚴(yán)重影響工作或侵害多數(shù)業(yè)主權(quán)益的管委會，應(yīng)當(dāng)及時主持改組或重 新組織選舉?！贝送猓钲谑?、區(qū)主管部門還有權(quán)決定管委會委員及執(zhí)行秘書 的停任、任免、撤換、增減( 深圳已經(jīng)幾次發(fā)生行政主管部門直接發(fā)文免除 業(yè)主委員會主任職務(wù)的案例) ，并且業(yè)主委員會的重要會議應(yīng)當(dāng)“應(yīng)當(dāng)報請市、 區(qū)主管部門派員出席并指導(dǎo)工作”。從這些規(guī)定可以看出，本柬屬于業(yè)主自治 范圍內(nèi)的事務(wù)，卻都要通過行政權(quán)力進(jìn)行主導(dǎo)，這能說不是對業(yè)主自治權(quán)利 的干涉嗎? 在其他省市物業(yè)管理立法中也同樣存在相似的問題，強(qiáng)行性規(guī)范 過多，如各地普遍規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域必須聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，業(yè)主 委員會必須與物業(yè)管理公司簽訂根據(jù)“示范文本”制定的格式、內(nèi)容缺乏靈活 性的物業(yè)管理委托合同等。 第三，對業(yè)主委員會的定位不準(zhǔn)確 在業(yè)主委員會的定位方面，各地也有很大區(qū)別，沒有理順業(yè)主委員會于 業(yè)主大會的關(guān)系i 如上海、杭州規(guī)定“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表 全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的自治組織”，湖南、天津規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè) 主會的辦事機(jī)構(gòu)”，還有不少省市對業(yè)主委員會的性質(zhì)沒有明確“說法”， 但是從業(yè)主委員會的職權(quán)來看也明顯與條例不一致。 各地物業(yè)管理立法的另外一大特點(diǎn)就是對業(yè)主委員會的權(quán)力非常集中， 而忽視了業(yè)主大會的作用。如上海、深圳、杭州等地規(guī)定業(yè)主委員會有權(quán)“選 騁或解聘物業(yè)管理企業(yè)”、“負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理”、“審 定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算”等。這些事項(xiàng) 屬于涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，理應(yīng)由業(yè)主自治的最高機(jī)構(gòu)業(yè)主大 會來做出決定。業(yè)主委員會權(quán)力過大，并沒有相應(yīng)的監(jiān)督措施，以致業(yè)主委 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 員會濫用權(quán)力案件時有發(fā)生，損害了其他業(yè)主的利益。 我國各省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民代表大會及其常務(wù)委員會 制定的地方性法規(guī)以及人民政府制定的規(guī)章都是國務(wù)院制定的行政法規(guī)的下 位法，根據(jù)下位法不得與上位法相抵觸的原則，各地的物業(yè)管理立法不得與 物業(yè)管理?xiàng)l例相抵觸，否則無效，制定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時修改或者廢止。所 以，對各地的物業(yè)管理法規(guī)進(jìn)行修改已是當(dāng)務(wù)之急。 ( 二) 物業(yè)管理?xiàng)l例的內(nèi)容和意義 從起草到幾經(jīng)完善，再到向社會征求意見，醞釀了4 年之久的物業(yè)管 理?xiàng)l例于2 0 0 3 年出臺，它是第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)。它規(guī)范了物業(yè)管 理企業(yè)的服務(wù)行為，也為民眾評判物業(yè)管理公司合格與否提供了可行性標(biāo)準(zhǔn)。 國務(wù)院法制辦負(fù)責(zé)人指出，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房屋的 所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。與 此相適應(yīng)，原來的公房承租人逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菟袡?quán)人，原來的公房管理者 與住戶之間的管理與被管理關(guān)系也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人 的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這 一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個迅速發(fā)展的時期。 據(jù)調(diào)查：全國物業(yè)管理企業(yè)已有2 萬多家，從業(yè)人員超過2 0 0 萬。它的產(chǎn)生 和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就 業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加 以解決。條例就是在這種背景下制定的。j 1 物業(yè)管理?xiàng)l例的內(nèi)容 物業(yè)管理?xiàng)l例共七章7 0 條，對公眾普遍關(guān)心的業(yè)主及業(yè)主大會、前 期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)以及法律責(zé)任等方面做了明確 規(guī)定。 3 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 第一章總則，共五條，是整個條例的綱領(lǐng)性規(guī)定。主要規(guī)定了條 例的立法目的、調(diào)整對象、適用范圍、基本原則和管理體制等。 第二章業(yè)主及業(yè)主大會，共十五條，是關(guān)于業(yè)主及業(yè)主大會的規(guī)定。主 要規(guī)定了業(yè)主的定義、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；規(guī)定了業(yè)主大會的性質(zhì)；規(guī)定了 物業(yè)管理區(qū)域的劃分；規(guī)定了業(yè)主大會的組成，業(yè)主大會的職責(zé)，業(yè)主大會 會議召開的形式和條件；規(guī)定了業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責(zé)，業(yè)主委員會的選 舉產(chǎn)生及業(yè)主委員會委員的條件；規(guī)定了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的主 要內(nèi)容；規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定不得違反法律、法規(guī)的規(guī) 定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機(jī)關(guān)、居民委員會的關(guān)系等。 第三章前期物業(yè)管理，其十一條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定。主要規(guī) 定了在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè) 的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之 前，制定業(yè)主臨時公約，并將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示和說明，物業(yè) 買受人應(yīng)當(dāng)予以書面承諾；規(guī)定了國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；規(guī)定了房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服 務(wù)合同約定的內(nèi)容；規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接：規(guī)定 了業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè) 單位不得轉(zhuǎn)讓他人；規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；規(guī)定了在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料，以及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同 終止時向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料：規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置必要 的物業(yè)管理用房，以及規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。 第四章物業(yè)管理服務(wù)，共十八條，是關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和對有關(guān)物 業(yè)服務(wù)活動實(shí)施管理的規(guī)定。主要規(guī)定了國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí) 行資質(zhì)管理制度，對從事物業(yè)管理的人員實(shí)行職業(yè)資格制度；規(guī)定了一個物 碩士學(xué)位論文 m a s t e r st h e s i s 業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理；規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的訂立、 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行午夜服務(wù)合同的約 定以及未能履行物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；規(guī)定了物業(yè)的承接 驗(yàn)收和物業(yè)管理用房的管理和使用；規(guī)定了專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托以及不得 將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的確定原 則和依據(jù)；規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納、行政主管部門的監(jiān)督檢查；規(guī)定了 物業(yè)管理企業(yè)可以提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目并收取服務(wù)報酬；規(guī)定 了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng) 向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為 的制止、報告義務(wù)合安全防范義務(wù)以及有關(guān)行政主管部門的行政監(jiān)督管理職 責(zé)：規(guī)定了保安人員應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)；規(guī)定了物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)；還規(guī)定 了房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人和物業(yè)管 理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴等。 第五章物業(yè)的使用與維護(hù)，共七條，對物業(yè)的使用和維護(hù)做出了規(guī)定。 主要規(guī)定了不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途，不得擅自占用、挖掘物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地：規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線 電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任；規(guī)定了裝 飾裝修中業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任；規(guī)定了專項(xiàng)維修資會