南京湯泉東方項目投資可行性研究報告-134PPT-2008年

項目投資可行性研究報告 南 京 湯 泉 東 方 目錄 第一篇 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 第一章 總論 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 項目開發(fā)形式研判 第三節(jié) 項目所在區(qū)域背景研究 第四節(jié) 國外類似案例研究 第三章 項目核心價值研判、整體 定位及開發(fā)策略 第一節(jié) 項目核心價值與研判 第二節(jié) 項目定位 第三節(jié) 項目開發(fā)策略制定 第二篇 概念性規(guī)劃設(shè)計建 議及運營模式 第一章 項目概念規(guī)劃設(shè)計方案 第二章 項目進一步深化規(guī) 劃設(shè)計的建議 第三章 項目企劃策略制定 第四章 項目推廣策略 第三篇 項目投資可行性 研究經(jīng)濟測算 第一章 項目整體投資可行性研究經(jīng)濟測算 第二章 啟動期經(jīng)濟測算 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 總 論 總 論 項目概況 項目區(qū)位 項目所在湯泉鎮(zhèn)地處浦口區(qū)西北部，南依老山，與老山林場搭界， 北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰 ，西連湯泉農(nóng)場，西南與星甸鎮(zhèn)、 東北與永寧鎮(zhèn)接壤 ；312國道、江星橋線穿境而過 項目位置 湯泉東方項目位于湯泉大吉度假村正東，距南京祿口國際機場僅需 30分鐘車程，距南京市中心 40分鐘車程，離寧合高速入口僅五公里。 土地用途 2550綜合用地； 1000畝住宅用地。 項目區(qū)域劃分 四期工程，利潤創(chuàng)造區(qū) 占地 300畝，為溫泉花 園旅游商務(wù)公寓區(qū)和森 林別墅。 首期工程，核心區(qū)。占地 450畝 其中 250畝用地為：溫泉國際俱 樂部 /溫泉企業(yè)會館 /酒店式公寓 /水岸商業(yè)體（售樓處），另外 200畝為別墅用地。 二期工程。占地 700畝，其中旅游綜合用地為 450畝，包括：五星級花園酒店、東方溫泉湯宮、東方溫泉御園，余下250畝為溪谷別墅用地。 三期工程。占地 800畝，包括 550畝的溫泉度假合院群、東方溫泉風(fēng)情街區(qū)、中國江南村落會館及 250畝的坡地別墅。 可行性研究的依據(jù)和主要工作 1、 2006年南京市政府出臺調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格實施意見 2、公司現(xiàn)有大吉集團所提供的經(jīng)營資料及平面圖 3、財務(wù)指標(biāo)采用目前平均財務(wù)指標(biāo)作為基準(zhǔn)值作評估； 4、國家出臺的金融、物價及財稅政策 1、對南京宏觀市場的充分分析 2、對南京房地產(chǎn)及旅游市場的充分調(diào)研 3、對本項目競爭對手的充分分析 4、國內(nèi)外優(yōu)秀案例分析并總結(jié)其成功經(jīng)驗 決策依據(jù)： 主要工作： 市場分析 宏觀環(huán)境分析 市場分析 2007年，長三角地區(qū) 16城市經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長的良好態(tài)勢 。長三角地區(qū) 16城市以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極貫徹落實中央宏觀調(diào)控各項措施，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，按照中央對長三角地區(qū)發(fā)展的要求，不斷加深區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)合作，謀求共同發(fā)展，總體經(jīng)濟繼續(xù)保持又好又快的發(fā)展勢頭。 南京第三產(chǎn)業(yè)的增幅僅次于上海，位居長三角經(jīng)濟發(fā)展區(qū)第二。 長三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 南京的經(jīng)濟發(fā)展與戰(zhàn)略地位 指標(biāo) 增幅 (億元 ) 增加值比重 (%) 生產(chǎn)總值 501.22 15.6 第一產(chǎn)業(yè) 86 2.6 第二產(chǎn)業(yè) 1605 16.0 第二產(chǎn)業(yè) (工業(yè) ) 1405 17.6 第三產(chǎn)業(yè) 1584 16.0 南京經(jīng)濟總量擴張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的份額繼續(xù)縮小，第三產(chǎn)業(yè)所占份額比上年有所擴大，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化， 2007年達到 2.45： 48.96：48.59。 06-07南京與長江三角洲 GDP比較 年度 南京市 (億元 ) 長江三角洲 (億元 ) 2006年 2774.22 45443.85 2007年 3275 46672.07 增長值（ %） 15.1 15.2 世界度假經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律表明 ， 當(dāng)人均 GDP達到 5000美元時， 旅游經(jīng)濟市場逐漸向度假經(jīng)濟 轉(zhuǎn)變，并進入成熟期。 而南京 2007年的人均 GDP已超過 6000 美元，整體旅游度假市場已開 始進入高速發(fā)展階段。 南京的經(jīng)濟發(fā)展與戰(zhàn)略地位 南京的城市格局 中心區(qū)一城三區(qū)新格局，城市范圍迅速擴張城市地位的提升必然導(dǎo)致原有城市格局的迅速外延，而城市化進程步伐加快會對住房需求產(chǎn)生較大的刺激作用，是房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速發(fā)展的重要促進力量，因此從城市發(fā)展的空間與格局看，南京房地產(chǎn)的發(fā)展具備強有力的支撐。 南京市總體規(guī)劃： 總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主 城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規(guī)劃設(shè)想。 南京在長三角區(qū)域的空間 結(jié)構(gòu) 南京地處長三角西緣，處長三角和長江中下游經(jīng)濟帶的兩個扇面，一方面可融入長三角，另一方面可為區(qū)域發(fā)展發(fā)揮傳導(dǎo)輻射作用。南京的面積在長三角中占 6.6，生產(chǎn)總值占長三角地區(qū)的 6.9。 南京的經(jīng)濟發(fā)展與戰(zhàn)略地位 南京在長三角城市群中擁有四大優(yōu)勢： 經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實 區(qū)位優(yōu)勢明顯 文化底蘊深厚 發(fā)展?jié)摿薮?長江三角洲地區(qū)國內(nèi)外商務(wù)往來、經(jīng)濟交流頻繁，決定了商務(wù)會展旅游成為長江三角洲地區(qū)主要的旅游活動和旅游產(chǎn)品 ，必然帶動南京旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目開發(fā)形式研判 項目開發(fā)形式研判 南京地產(chǎn)發(fā)展階段 第一階段：獲得住房的途徑的轉(zhuǎn)變，商品房逐步登上舞臺 第二階段：系統(tǒng)的開發(fā)模式、理念的進入帶動南京房地產(chǎn)的發(fā)展 第三階段：宏觀調(diào)整政策初顯威力 第四階段：宏觀調(diào)控政策效力不明顯，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)熱 第五階段：新一輪調(diào)控的到來使觀望氛圍變濃 南京地產(chǎn)運行情況 可售套數(shù)5% 4% 1%13%6%2%7%2%14%4%29%7% 6%玄武 白下 秦淮 建鄴 鼓樓 下關(guān) 棲霞雨花臺 江寧 六合 浦口 溧水 高淳2008年南京住宅 1、 2月市場供銷情況 : 目前 浦口 、江寧、建鄴區(qū)是南京住宅供應(yīng)的前三大區(qū)域。其他區(qū)域供應(yīng)量都相對較小。 南京市場住宅市場價格情況分析 2007年以來，南京商品住宅的成交價格處于不斷提檔狀態(tài)， 高房價不斷刷新紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，江北、江寧成交量占全市 的比例逐漸上升，尤其是房價處于低谷的江北板塊，逐漸成 為商品住宅的絕對主力。 南京地產(chǎn)運行情況 樓盤名稱 項目地址 類別 容積率 綠化率 售價（元 / ） 香山湖一號 浦口區(qū)橋北 聯(lián)排 獨立 0.60 10000元 / 山河水 浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路 8號 獨棟 0.30 63 10000元 / 綠城玫瑰園 浦口區(qū)珍珠泉省級旅游渡假區(qū) 獨棟 0.30 60 12000-20000元 / 浦口區(qū)主要商品住宅的銷售價格（別墅 /公寓） 別墅項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研 南京地產(chǎn)運行情況 商品住宅 /公寓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀、板塊構(gòu)成及未來走勢 南京別墅板塊構(gòu)成： 南京別墅市場可分為城中環(huán)紫金山板塊、江寧板塊、仙林板塊、江北 板塊。隨著近兩年的發(fā)展江北等板塊別墅也逐步啟動，發(fā)展力度不可 小視。 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀 聯(lián)排及疊加類型產(chǎn)品的供應(yīng)占比占到 8成多，供應(yīng)量分別為 1756及 1664套，分別占全市供應(yīng)比例的41.84%及 39.65%。 獨立別墅的套均面積從 317平米上升到 424平米，雙拼別墅的套均面積從 266平米上升到 304平米。 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀 疊加別墅產(chǎn)品成交的主力面積段位 160250平米， 160200平米段的 產(chǎn)品略大于 200250平米 。獨立和雙拼別墅類型由于單價的上升及套均 面積的增加，因此這兩類購房套均總額上漲幅度較大，上漲幅度分別 為 23.6%及 23.8%； 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀 受供應(yīng)情況的影響，聯(lián)排及疊加產(chǎn)品成交量較大，分別成交 1690及 1380套， 相對于 1756及 1664套供應(yīng)量，市場的去化率分別為 96.24及 82.9，相對 而言聯(lián)排別墅的 市場去化速度較快。獨立別墅的市場去化率為 79.9，雙拼 別墅的去化率為 84.3。 2007年南京別墅市場仍然以聯(lián)排別墅為主要供應(yīng)， 雙拼和疊加別墅供應(yīng)體量相當(dāng)。 2 0 0 7 年南京別墅市場分類供應(yīng)比34%24%18%24%獨立 雙拼 聯(lián)排 疊加南京別墅的未來走勢 未來別墅市場供應(yīng)量巨大，從以上的供應(yīng)預(yù)測可以看出，未來南京的別墅 上市面積達到 650萬平米以上，按照目前的銷售速度至少需要 8 10年。 別墅客群特點分析 別墅客群的自身特征 學(xué)歷偏高 年齡主要集中在 50歲以下， 26-35歲比重大大增加 企業(yè)中高層管理人員或私企業(yè)主 家庭結(jié)構(gòu)為 2-3口之間 年收入至少在 25萬元以上， 追求生活品質(zhì) 別墅需求的幾大特點 別墅需求的幾大特點 獨棟別墅受到市場追捧 客戶需求上升，購房者呈現(xiàn) 年輕化趨勢 別墅用作度假休閑和第二居所 是目前需求的主流 自然山水景觀成為選購別墅的 最關(guān)鍵因素 別墅用作度假休閑和第二居所是目前 需求的主流 對歐風(fēng)仍然盛行別墅現(xiàn)狀，體現(xiàn)出東方 特色的別墅的需求 浦口主要別墅狀況分析 綠城玫瑰園 項目實景 浦口主要別墅狀況分析 山河水 效果圖 浦口主要別墅狀況分析 香山湖一號公館 效果圖 南京旅游市場研判 南京市入境旅游市場增勢平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)趨于多元化，旅游產(chǎn)業(yè)功能 開始向經(jīng)濟、社會和文化等多元化方向發(fā)展。隨著南京市國民經(jīng) 濟的快速發(fā)展，旅游業(yè)已成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 南京2007一季 度部分地區(qū)游客比例0102030405060香港 臺灣外國人亞洲 歐洲 美洲 非洲增長值(%)萬人次南京2007年部 分國家地區(qū)旅游者比例情況01020304050607080港澳臺亞洲 美洲 歐洲 日本 美國俄羅斯 加拿大瑞典 印度大洋洲蒙古萬人次 增長值(%)南京旅游市場研判 行業(yè)結(jié)構(gòu)： 包括吃、住、行、游、購、娛六大 要素，而眼下南京的整個旅游度假 市場 “購物”和“娛樂”兩個環(huán)節(jié)相對薄弱 市場結(jié)構(gòu) ： 目前南京旅游度假市場仍以區(qū)域內(nèi)的 旅游、商務(wù)等為主，而入境旅游相對較少 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ： 主要包括觀光旅游、度假旅游和特種旅游 南京旅游度假市場的結(jié)構(gòu) 南京旅游市場研判 2007年，南京市旅游業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢 入境游、國內(nèi)游、出境游三大市場全面增長，全年接待國內(nèi)外游客 4605.12萬人次，比上年同期增長 18.1%，其中接待入境旅游者 116.12萬人次，接待國內(nèi)旅游者 4489萬人次，分別增長 15.1%和 18.1%。全年旅行社組團出境旅游人數(shù)達 20.67萬人次。 2007年實現(xiàn)旅游總收入 614.9億元，同比增長 25.2%，增幅比上年提高 2.2個百分點。實現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 8.08億美元，增長 19.3%。 南京旅游市場研判 旅游市場整體運營情況 南京整體旅游市場進入高速發(fā)展?fàn)顩r，假日旅游再掀高潮，接待游客數(shù)目增長最快是南京浦口區(qū)，游客花費逐步上升。 南京旅游市場研判 南京浦口區(qū)的交通改善，為溫泉帶來更多客源。隨著長三角經(jīng)濟的發(fā)展， 家庭擁有私家車數(shù)量增多，長三角二小時交通圈的形成，增加了追求生活 品質(zhì)的社會中層客源 南京私家車擁有量( 萬輛)12.6718.1725.1831.32051015202530352004年 2005年 2006年 2007年南京私家車擁有量( 萬輛)南京旅游市場研判 目標(biāo)客群 -投資型客戶 省內(nèi)外企業(yè)高層經(jīng)理、 董事及成功的民營企 業(yè)家；南京市區(qū)中、高 端人群，浦口區(qū)當(dāng)?shù)?中產(chǎn)階層、富裕階層 （高新區(qū)、旅游經(jīng)濟） ；其他有儲蓄閑置的人 群注重生活品位的國內(nèi) 外人員 目標(biāo)客群 -自用型客戶 政府、國內(nèi)外企業(yè)集團 消費；本地經(jīng)商的民營 企業(yè)家；旅游觀光、自 駕游人士其它高收入一 族 南京旅游市場研判 客戶分類百分比自用客戶, 4 0 %投資客戶, 6 0 %自用客戶投資客戶投資客戶來源百分比南京, 4 0 %南京以外長三角以內(nèi), 2 0 %長三角以外地區(qū),30%外籍人士, 1 0 %南京南京以外長三角以內(nèi)長三角以外地區(qū)外籍人士投資客戶年齡百分比3 0 4 0 歲,25%4 0 4 5 歲,60%4 5 5 0 歲,10%其他, 5 %3 0 4 0 歲4 0 4 5 歲4 5 5 0 歲其他目標(biāo)客戶以投資客為主，占 6成；投資客戶來源主要是南京本地人，其次是長三角及以外的投資人群；年齡集中在4045歲之間的中層人群。 客戶群體市場調(diào)研 南京居民收入狀況及消費水平 2007年上半年，隨著收入水平的提高，居民消費支出繼續(xù)增加，生活質(zhì)量 進一步提高。調(diào)查資料顯示，上半年南京城市居民人均消費支出為 6280.00元，比上年同期增長 8.6% 2007年南京城市居民收入增長速度繼續(xù)呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢，居民生活水平 也同時得以穩(wěn)步提升。在城鎮(zhèn)居民收入中，居民的工薪收入、經(jīng)營凈收入、 財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別占家庭總收入的比重分別為： 65.2%、 3.9% 、 1.1%和 29.8% 客戶群體市場調(diào)研 長三角居民收入狀況及消費水平 2007年，長三角地區(qū) 16城市居民收入均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。 從城市居民家庭人均消費性支出看， 2007年，長三角地區(qū) 多數(shù)城市居民消費支出水平呈現(xiàn)加快增長態(tài)勢。 長三角居民消費水平( 元)17255139591566614896132781378905000100001500020000上海 蘇州 常州 南京 臺州 杭州長三角居民消費水平(元 )長三角地區(qū)人均居民收入情況(元)上海, 2 362 3寧波, 2 230 7臺州, 2 224 5紹興, 2 171 7杭州, 2 168 9湖州, 2 004 6舟山, 1 985 6嘉興, 1 923 8蘇州, 2 126 0無錫, 2 089 8揚州, 1 505 7泰州, 1 494 0南京 , 20317上海寧波臺州紹興杭州湖州舟山嘉興蘇州無錫南京揚州泰州客戶群體市場調(diào)研 國外消費水平 在國外第一居所被稱為“ HOUSE，第二居所叫“ VILLA 是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。在國內(nèi)的商品別墅發(fā)展到一定的階段的時候，“ VILLA+ HOUSE豪宅維系在一起，才稱得上真正意義上的城市新生代貴族?，F(xiàn)在，只要有人談到“ VILLA+HOUSE，一樣能讓人聯(lián)想到百萬富翁，聯(lián)想到那些追求居住地的都市新貴，對“ VILLA+HOUSE別墅所處的區(qū)域、設(shè)計風(fēng)格、文化背景，天生就百般挑剔和依賴。 旅游市場發(fā)展梯次 按照游客來源分 2007年南京旅游業(yè)接待入境游客 116.12萬人，而國內(nèi) 游客 4489萬，分別比 06年增長 15.1%和 18.1%；目前 仍然以國內(nèi)游客為南京旅游市場的主力軍，而入境游 客的隊伍也在不斷壯大，隨著旅游環(huán)境的改善、旅游 硬件設(shè)施和服務(wù)的完善，入境將得到進一步的發(fā)展。 按照產(chǎn)品類型分 早期的旅游項目發(fā)展均已取得很好的收益，近幾年來 諸如 “溫泉旅游”、“生態(tài)旅游”、“休閑旅游” 等得到大力 發(fā)展，總體來說以新興產(chǎn)品作為目前南京旅游業(yè)發(fā)展 的新重點，通過各種包裝和宣傳；以原有產(chǎn)品為發(fā)展的 基礎(chǔ)，加強原由產(chǎn)品的軟硬件服務(wù)，分層分級發(fā)展，目 前已經(jīng)取得了一定的成效，但仍需持續(xù)發(fā)展。 旅游市場發(fā)展的未來空間 南京的旅游市場仍然存在很大的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)在以下幾方面： 城市旅游品牌的打造： 南京把“博愛之都”作為城市旅游形象 加快旅游國際化進程： 加大境外市場的拓展力度，聯(lián)合各方力量， 醞釀增開國際航線將給南京旅游市場注入新 的活力。 城鄉(xiāng)旅游統(tǒng)籌發(fā)展： 把郊縣旅游作為南京旅游未來發(fā)展的潛力點， 重點提升一批溫泉、生態(tài)和休閑旅游的現(xiàn)代產(chǎn) 品，建設(shè)一批特色旅游示范鎮(zhèn)、村、戶，引導(dǎo) 城市客源流向郊縣，實現(xiàn)城鄉(xiāng)旅游聯(lián)動發(fā)展。 建立旅游發(fā)展協(xié)作機制： 依托旅指會、南京國際旅游推廣聯(lián)盟， 探索建立專題性旅游協(xié)調(diào)機制，解決 旅游發(fā)展中遇到的現(xiàn)實問題。 南京酒店業(yè)發(fā)展以及客源狀況 五年內(nèi)南京星級酒店將達 250家。截至目前，座落在南京的省、市屬星級 酒店共有 123家，規(guī)模位居全省首位。其中，掛牌五星級飯店 8家、四星級 飯店 14家、三星級飯店 54家，二星級及以下飯店 47家。高、中、低檔星級 飯店比例為 18%、 44%、 38%，總體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)腰鼓型。 475414801020304050601近年南京星級酒店發(fā)展情況二星級酒店 三星級酒店 四星級酒店 五星級酒店384418010203040501近年南京酒店級別比例低檔次酒店 中檔次酒店 高檔次酒店南京缺乏高檔次的品牌酒店，且南京星級賓館價格則顯得較低廉， 位列倒數(shù)第五位，僅略高于烏魯木齊。按這個趨勢，南京酒店業(yè) 利潤總額的提升空間相當(dāng)大。 2006、 2007年南京酒店市場前十名經(jīng)營狀況 06年與 07年同行數(shù)據(jù)對比 酒店名稱 07年客房出租率 07年房價(RMB) 07年 客房營業(yè)收入 (RMB) 06年客房出租率 06年房價(RMB) 06年 客房營業(yè)收入(RMB) 客房數(shù)量 南京狀元樓酒店 421.87 46892838.95 400.98 42440450.88 427 金陵飯店 634.66 104048166.70 588.56 92094466.66 591 南京喜來登酒店 596.08 56000578.72 569.24 56532985.79 350 中心大酒店 483.50 42180702.13 442.48 36720995.85 328 僑虹皇冠假日酒店 659.13 55415107.81 611.76 49675643.54 282 維景 450.86 58436153.83 443.86 51880094.31 536 丁山花園酒店 535.90 31258231.77 526.91 34274934.33 259 玄武飯店 515.67 41377270.56 483.12 38269824.20 270 古南都飯店 458.23 31175393.67 439.00 33803882.18 282 索菲特銀河大酒店 606.79 40255038.18 567.03 11553808.28 278 1、金陵、維景無 06年 1月的數(shù)據(jù)，索菲特?zé)o 06年 1-7月數(shù)據(jù) 2、古南都無 07年 5月、 9月的數(shù)據(jù) 2006年、 2007年南京酒店市場經(jīng)營狀況排名前十位酒店數(shù)據(jù)對比 南京酒店業(yè)客源狀況 2007年接待總數(shù) 同比 2006年（ %） 一、總?cè)藬?shù)（人） 6520450 14.46% 1國內(nèi)旅游者 4198138 17.9% 2入境旅游者 1161156 15.06% 臺灣同胞 222802 13.18% 澳門同胞 7673 27.29% 香港同胞 167348 4.82% 外 國 人 763333 18.05% 二、人天數(shù)合計（人天） 8367699 2.07% 1國內(nèi)旅游者 4788107 -7.58% 2入境旅游者 5006408 18.74% 臺灣同胞 1035142 14.18% 澳門同胞 39175 9.81% 香港同胞 662660 9.58% 外 國 人 3269430 22.48% 2007年南京市星級飯店接待國內(nèi)外旅游人數(shù)，同 06年相比 分別增長了 17.9%、 15.6%。入境旅游者的人數(shù)增加較為明 顯。 南京酒店業(yè)客源狀況 南京五星級酒店入住情況： 市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯 示， 2007年，南京高 星級酒店平均開房率超 過了 70%，居歷年之 首。 市旅游局有關(guān)人士稱， 2007年 8月份后的兩個 月，南京酒店平均入住 率已超過 85%，一些品 牌經(jīng)濟型酒店入住率甚 至多日達到 100%，新 街口和東郊地區(qū)的五星 級酒店入住率更是超過 90，這種情況過去在 南京十分少見。 南京酒店業(yè)客源狀況 原因 商旅會展活動頻繁 境外游客避開 奧運年提前來華 周邊自駕游客人趁秋 高氣爽時紛紛來寧 南京溫泉旅游發(fā)展及溫泉旅游市場研判 大環(huán)境 隨著國內(nèi)旅游的發(fā)展、養(yǎng)生健康旅游時代的到來而逐漸成為休閑旅游市場的一大熱點。 2000年，國際溫泉療養(yǎng)協(xié)（ ISPA）行業(yè)調(diào)查研究顯示，溫泉旅游業(yè)將以每四年翻一番的速度向前發(fā)展。 南京溫泉已經(jīng)從單一觀光型過度到復(fù)合度假型階段，溫泉文化逐漸 走向成熟階段，同質(zhì)單一產(chǎn)品溫泉將被淘汰，湯泉度假產(chǎn)品如果能 夠?qū)⒆陨碣Y源結(jié)合文化，融入國際理念，將溫泉資源極致化，那么 將處于優(yōu)勢狀態(tài)。 南京溫泉旅游將會成為休閑旅游市場的“黑馬”，有待發(fā)展 南京溫泉旅游發(fā)展及溫泉旅游市場研判 溫泉產(chǎn)品特征與方向 和設(shè)施相和諧 和人際相和諧