南昌多倫多灣里項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略報(bào)告

多倫多灣里項(xiàng)目 營(yíng)銷推廣策略 目 錄 第一部分 產(chǎn)品定位 第二部分 營(yíng)銷策劃 第三部分 推廣策略 第一部份 產(chǎn)品定位 南昌房產(chǎn)一直以來(lái)做的是“水”的文章。 內(nèi)四湖，外四湖，加一條贛江， 所以一直做的水景文章。 “ ” 城市 “西進(jìn)、東拓、北控、南延”發(fā)展戰(zhàn)略中， 東、西向是城市主導(dǎo)發(fā)展方向 ，但此前西向只到紅谷灘為止。 東拓 北控 南延 灣里組團(tuán) 西進(jìn) 很長(zhǎng)時(shí)間里， 灣里 一直被認(rèn)為 遠(yuǎn) 離南昌房產(chǎn)格局版圖 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 昌南工業(yè)區(qū) 紅谷灘板塊 青山湖板塊 京東板塊 象湖新城片區(qū) 朝陽(yáng)洲板塊 中心板塊 灣里板塊 昌南工業(yè)區(qū) 紅谷灘板塊 青山湖板塊 京東板塊 象湖新城片區(qū) 朝陽(yáng)洲板塊 中心板塊 灣里板塊 灣里：一直是房產(chǎn) 初級(jí)班 實(shí)習(xí)地 盤點(diǎn)灣里樓盤（見(jiàn)下頁(yè)） 名稱 地址 投資商 開(kāi)發(fā)商 占地 面積（畝） 建筑面積（平方米） 容積率 綠地率 產(chǎn)品 類型 梅嶺 康都 灣里區(qū)梅玲 南昌市普銀投資有限公司 北京中鐵鑫業(yè)投資有限公司 255 58440 0.39 65% 多層 帝景灣洋城 灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)云灣公路北段 南昌長(zhǎng)晶樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 深圳森科實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 255 210000 1.24 40% 多層 別墅 豫章 花園 南昌灣里云灣公路北段 豫章城實(shí)業(yè)有限公司 豫章城實(shí)業(yè)有限公司 46 47124 1.68 45% 多層 伯爵 山莊 南昌市灣里區(qū)翠巖路137 南昌九洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南昌金百利實(shí)業(yè)有限公司 20000 21900 1 40% 多層 羅馬 假日 梅嶺國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)太平鎮(zhèn) 寧波市強(qiáng)人置業(yè)發(fā)展有限公司 寧波市強(qiáng)人置業(yè)發(fā)展有限公司 135 80000 0.9 60% 多層 酒店式 公寓 瀚德 逸居 梅嶺國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)太平鎮(zhèn) 南昌瀚德房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 南昌瀚德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 60 20716 0.53 62% 多層 別墅 恒茂 山莊 灣里區(qū)梅嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi) 恒茂地產(chǎn) 恒茂地產(chǎn) 846 247000 0.44 別墅 酒店式 公寓 在未來(lái)的五到十年里，灣里將成為南昌城市居住品味升級(jí)的最重要的因素之一。 結(jié)論 從現(xiàn)在開(kāi)始對(duì)灣里土地資源的任何不精心規(guī)劃運(yùn)作，都是暴殄天物，是極大浪費(fèi) 恒茂 森林海在起著標(biāo)桿作用 琉森郡更是依其旅游、度假、居住、會(huì)議休閑等功能，將其 現(xiàn)在，灣里正在回歸到其應(yīng)有的 人居價(jià)值 山居價(jià)值立體化 現(xiàn)在 ,來(lái)看看本地塊 一 .灣里離南昌最近處 二 .距招賢鎮(zhèn)僅三分鐘車程，或十分鐘步程 三 .紅灣公路當(dāng)中穿過(guò)， 將項(xiàng)目一分為二 四 .山地等高落差約 20-30米，典型的坡地建筑標(biāo)準(zhǔn)， 可形成豐富立體設(shè)計(jì)效果 五 .有 160畝的“私家山地”可借用。 六 .地質(zhì)條件略差， 風(fēng)化頁(yè)巖增加了施工難度。 七 .紅灣公路切過(guò)本地塊，北面當(dāng)路面風(fēng)化頁(yè)巖之山腹形 如刀切，緊接公路，整個(gè)一面約 100米不僅 沒(méi)有街面價(jià)值， 反增加裝飾負(fù)擔(dān)。 本案 北上約 10公里往恒茂森林海 一張比較老的灣里地圖 只能指示一個(gè)大概 紅灣公路開(kāi)通 和西外環(huán)的通車 是做“山”的文章的最好契機(jī)。 紅灣公路 灣里組團(tuán) 距灣里招賢鎮(zhèn)僅三分鐘車程，十分鐘步程 紅灣公路當(dāng)中穿過(guò)，一脈暢達(dá) CBD 盤點(diǎn)價(jià)值所在 生態(tài)： 比城里的 “ 水 ” 更生態(tài) 距離： 居住的生態(tài)意義，建立在距離基礎(chǔ)上的。 灣里是一座離城很近的山， 以八一橋?yàn)樵c(diǎn)，距離類似艾溪湖，等同銀三角。 比較一下： 上海佘山，目前是著名的高檔住宅區(qū)； 南京紫金山，福州鼓山，長(zhǎng)沙岳簏山， 雖然離城市很近，但或者不允許開(kāi)發(fā)（紫金山）， 或者都是成熟地，無(wú)開(kāi)發(fā)空間。 “山”的文章 灣里，是上天賜于南昌的一塊瑰寶，在未來(lái)的五到十年里，灣里將成為南昌城市居住品味升級(jí)的最重要的因素之一。從現(xiàn)在開(kāi)始對(duì)灣里土地資源的任何不精心規(guī)劃運(yùn)作，都是 暴殄天物 ，是極大浪費(fèi) 以下定位根據(jù)南昌房產(chǎn)走勢(shì)，灣里房產(chǎn)現(xiàn)狀，本案的地塊條件，當(dāng)然更有開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念作出的。 定位初想 打造一個(gè) 224000 瑞士風(fēng)格山地小鎮(zhèn) 要打造的為什么是 小鎮(zhèn) 要打造的為什么是小鎮(zhèn) ? 小鎮(zhèn)，一般都有一個(gè)完整的配套，對(duì)較偏遠(yuǎn)、市政生活配套較差的樓盤，用小鎮(zhèn)自我來(lái)完善配套； 小鎮(zhèn)，一般有一個(gè)完整的社區(qū)風(fēng)格，比一般樓盤有更強(qiáng)的更為統(tǒng)一的文化個(gè)性色彩； 小鎮(zhèn)，一般是一個(gè)多元功能的社區(qū)單位，不僅僅是一般樓盤以居住為主要功能； 國(guó)內(nèi)著名的“打造的”小鎮(zhèn)有：深圳波托菲諾（意式），格林小鎮(zhèn)，波爾多小鎮(zhèn)等。 波托菲諾，位于深圳華僑城， 為意大利波托菲諾小鎮(zhèn)形象移入。 為什么要打造一個(gè) 瑞士 風(fēng)格小鎮(zhèn) 為什么要打造一個(gè)瑞士風(fēng)格小鎮(zhèn)？ 瑞士多山，多山地風(fēng)格小鎮(zhèn)，最近深圳華僑城繼波托菲諾之后，又打造一個(gè)瑞士風(fēng)格小鎮(zhèn)茵特拉肯 本案地形條件和此鎮(zhèn)很相似，建議可以參考把小鎮(zhèn)搬到灣里來(lái)。 無(wú)論是瑞士風(fēng)格還是深圳的茵特拉肯，目前在國(guó)內(nèi)都還很具新鮮感。 先來(lái)看看這個(gè)小鎮(zhèn)的模樣 （雨天拍攝，效果有所影響） 深圳茵特拉肯小鎮(zhèn)遠(yuǎn)眺 設(shè)想從紅灣公路北面進(jìn)去， 我們有沒(méi)有可能做這么一個(gè)鎮(zhèn)子？ 這個(gè)小鎮(zhèn)靠山面水，山和本案相似，水面大于本案 商業(yè)街 細(xì)節(jié) 過(guò)街廊（山地 建筑尤其重要） 說(shuō)實(shí)話，對(duì)于南昌來(lái)說(shuō)，這個(gè)小鎮(zhèn)的風(fēng)格過(guò)于強(qiáng)烈，和南昌人的接受習(xí)俗有一定差異。所以我們建議，將此風(fēng)格進(jìn)行修改。 瑞士風(fēng)格只存在于會(huì)所，會(huì)議和渡假功能區(qū)， 而住宅風(fēng)格還是偏重于南昌人更為熟悉和接受的經(jīng)典陽(yáng)光歐式風(fēng)格。 經(jīng)典陽(yáng)光 歐式風(fēng)格 花園洋房 多層 小高層 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài) 別墅區(qū) （獨(dú)棟別墅、雙拼 ,聯(lián)排別墅） 多層（花園洋房） 高層（ 11層小高層 ,產(chǎn)權(quán)式酒店） 會(huì)所（兼會(huì)議中心、游泳館、健身館及其他會(huì)議渡假設(shè)施） 多層 （花園洋房、普通多層） 高層（ 18層高層） 北區(qū) 南區(qū) 會(huì)所 會(huì)議渡假 產(chǎn)權(quán)酒店 情景洋房 高層 情景洋房 多層 別墅、 花園洋房 利用低凹做 地下車庫(kù) 商業(yè)公建運(yùn)動(dòng) 南部地塊 ，主要為住宅功能區(qū)， 其中包含兩大組團(tuán)： 多層花園洋房組成的坡地生態(tài)住宅組團(tuán)； 高層或小高層的公寓組團(tuán)； 北部地塊，主要為休閑景觀及 高尚半山別墅功能區(qū)，其中包含三大組團(tuán)： 高標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)所（兼容會(huì)議中心、渡假中心）及其附屬的一棟酒店式公寓 依山而建的半山別墅組團(tuán) 湖景聯(lián)排別墅組團(tuán) 物業(yè)用房 會(huì)所 、球場(chǎng)配套設(shè)施 9% 20000 產(chǎn)品配比 別墅類型 獨(dú)棟別墅 2% 4480 連排及雙拼別墅 8% 17920 多層類型 坡地花園洋房 41% 91840 普通多層 15% 33600 高層類型 11層小高層 10% 22400 18層高層 15% 33600 獨(dú)立別墅 350-500 ，主力為 400 左右 聯(lián)排 220-250 花園洋房 150-200 多層公寓房 120-160 高層小高層 50-120 面積控制 小高層洋房設(shè)計(jì)建議 適當(dāng)提升，景觀與建筑的交融 物業(yè)類型 功能組合 各功能空間的開(kāi)間 / 面積要求 功能特色 備注 小高層層洋房 81 90 2房 2廳 1衛(wèi) +雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 3.6 3.9m 主臥開(kāi)間 3.3 3.6m 設(shè)置入戶花園 創(chuàng)造凸窗空間 創(chuàng)造多層次多陽(yáng)臺(tái)空間（景觀、休閑和工作陽(yáng)臺(tái)） 首層考慮架空，頂層考慮露臺(tái)和閣樓設(shè)計(jì) 部分考慮復(fù)式和夾層設(shè)計(jì)，形成大層高的廳 一梯 3戶至一梯 4戶 大戶型考慮設(shè)計(jì)主人生活空間的復(fù)合化 層數(shù)設(shè)計(jì)為11 1層； 戶型緊湊，布局合理； 注重南向客廳； 處理好室內(nèi)自然通風(fēng)與一梯多戶的矛盾 111 120 3房 2廳 2衛(wèi) +雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 3.9 4.2m 主臥開(kāi)間 3.6 3.8m 121 130 3房 2廳 2衛(wèi) +多陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 4.2 4.5m 主臥開(kāi)間 3.7 3.9m 135 144 4房 2廳 2衛(wèi)+多陽(yáng)臺(tái) 戶型建議一 花園洋房設(shè)計(jì)建議 高尚、尊貴，體現(xiàn)細(xì)致的關(guān)懷 結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，設(shè)置大面寬的情景洋房 物業(yè)類型 功能組合 各功能空間的開(kāi)間 / 面積要求 功能特色 備注 情景洋房 155 165 4房 2廳 2衛(wèi) +多功能室 客廳開(kāi)間 4.54.8m 主臥開(kāi)間 3.63.8m 次臥開(kāi)間 2.73.3m 與戶外空間充分的交融。注重露臺(tái)花園及多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 考慮設(shè)置工人間 考慮儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì) 地下空間的利用 完善的主人房系統(tǒng) 花園洋房具有退臺(tái)、躍式、錯(cuò)層等特點(diǎn)，層層有亮點(diǎn)，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)層； 層數(shù)設(shè)計(jì)為 4 6層； 注意處理好上下私密性問(wèn)題； 強(qiáng)調(diào)附送面積的空間設(shè)計(jì)。 180 200 (復(fù)式 ) 4/5房 2廳 3衛(wèi) +多功能室 客廳開(kāi)間 4.85.1m 主臥開(kāi)間 3.94.5m 次臥開(kāi)間 3 3.6m 戶型建議二 物業(yè)類型 功能組合 各功能空間的開(kāi)間 / 面積要求 功能特色 備注 多層洋房 71 80 2房 1廳 1衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 3.6 3.9m 主臥開(kāi)間 3.2 3.4m 考慮設(shè)置入戶花園 創(chuàng)造凸窗空間 首、二層復(fù)式送花園 /地下室 頂層做復(fù)式設(shè)計(jì)，考慮露臺(tái)和閣樓設(shè)計(jì) 一梯 2戶至一梯 4戶 適當(dāng)加大的陽(yáng)臺(tái)，形成生活空間 層數(shù)設(shè)計(jì)為 6層； 戶型緊湊，布局合理； 注重南向客廳； 注重門窗及新設(shè)備的設(shè)計(jì)，保證自然通風(fēng)。 81 90 2房 2廳 1衛(wèi) +雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 3.9 4.2m 主臥開(kāi)間 3.3 3.6m 3房 2廳 1衛(wèi) +雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 3.6 3.9m 主臥開(kāi)間 3.2 3.4m 111 120 3房 2廳 2衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 3.9 4.2m 主臥開(kāi)間 3.6 3.8m 121 130 3房 2廳 2衛(wèi)+多陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 4.2 4.5m 主臥開(kāi)間 3.7 3.9m 多層洋房設(shè)計(jì)建議 注重附加價(jià)值方式的創(chuàng)新 戶型建議三 1） 小區(qū)設(shè)置 4個(gè)出入口 北邊兩個(gè)，南邊兩個(gè) 2） 整個(gè)小區(qū)基建面積設(shè)地下車庫(kù) 或分別在南北兩塊地塊下 建設(shè)統(tǒng)一的地下停車場(chǎng)。 出入口與車庫(kù)建議 下設(shè)一個(gè)下行式通道與北區(qū)相連 北區(qū)主入口 南區(qū)主入口 南區(qū)副 入口 北區(qū)副 入口 項(xiàng)目?jī)?nèi)道路應(yīng)進(jìn)行分級(jí)規(guī)劃。除必要的機(jī)動(dòng)車、消防車通道之外，盡可能采用 較窄的人行道路布置 ，最大幅度的增加園藝面積，減少硬地面積，同時(shí)，應(yīng) 采用 人車分流 的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，使居住區(qū)環(huán)境達(dá)到較佳效果。 充分利用山地落差， 確定道路動(dòng)線，以豐富的立體設(shè)計(jì)，形成路徑本身的觀賞價(jià)值。 在南北地塊之間，可設(shè) 涵洞式 過(guò)道相連。在樓棟之間和組團(tuán)之間，可以空中 長(zhǎng)廊 形式相連。 小區(qū)道路規(guī)劃建議 各種連接長(zhǎng)廊 山地建筑形態(tài)參考 依山坡而建的多層 利用低凹形成豐富立體設(shè)計(jì) 利用落差形成豐富立體設(shè)計(jì) 坡地路面 山邊高層 天然地形車庫(kù) 落差的自然運(yùn)用 白云山一個(gè)樓盤的山頂標(biāo)志 產(chǎn)品 功能 形態(tài) 三大功能有機(jī)組合 居家 會(huì)議 旅游 在一個(gè)旅游渡假中心居家，感覺(jué)比一般的住宅自然要高一層面。 22萬(wàn)平方米居家者多為中高層面業(yè)主，其中北區(qū)最高級(jí)別為獨(dú)棟別墅業(yè)主，其次為雙拼、連排別墅業(yè)主。 南區(qū)以多層花園洋房及高層小高層業(yè)主層面上稍低于北區(qū)。多元產(chǎn)品形態(tài)，可以滿足多元業(yè)主需要。 居家功能為半開(kāi)放式，組團(tuán)封閉，社區(qū)開(kāi)放，以與旅游及會(huì)議度假功能既融合，又相隔。 居家功能 沿小湖，建會(huì)所，會(huì)所就是會(huì)議中心。 通過(guò)休閑度假商務(wù)會(huì)議人口， 加大小鎮(zhèn)人口流量，提升商業(yè)街價(jià)值。 會(huì)議商務(wù)配套， 與長(zhǎng)居人口生活配套可相呼應(yīng)，增加商氣。 渡假村和居家部分可相互提升價(jià)值， 形成形象互動(dòng)，如深圳香蜜湖、銀湖。 度假村有相應(yīng)設(shè)施配套， 如高爾夫練習(xí)場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，健身館，餐館、酒巴等等。 度假村會(huì)所即會(huì)議中心，設(shè)大小型會(huì)場(chǎng)。 度假村建可容 200人住宿小型酒店，約 4000 ， 會(huì)所（會(huì)議中心） 60