房屋租賃合同糾紛判決書.doc

5090蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與鴻草生物科技（蘇州）有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書5090蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與鴻草生物科技（蘇州）有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書審理法院：蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院案號(hào)：（2018）蘇0591民初5090號(hào)案由：房屋租賃合同糾紛裁判日期：2018年11月01日蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院民事判決書（2018）蘇0591民初5090號(hào)原告：蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91320594780266132W，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號(hào)。法定代表人：龐俊勇，總經(jīng)理委托訴訟代理人：謝裕寬，江蘇劍橋人（蘇州）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：馬靈巧，江蘇劍橋人（蘇州）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被告：鴻草生物科技（蘇州）有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91320594076336088X，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號(hào)生物納米園B3樓101單元。法定代表人：紀(jì)艷軍。委托訴訟代理人：紀(jì)艷華，系紀(jì)艷軍姐姐。原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“生物產(chǎn)業(yè)公司”）與被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻草科技公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法由審判員吳牧適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告生物產(chǎn)業(yè)公司的委托訴訟代理人謝裕寬、馬靈巧，被告鴻草科技公司的委托訴訟代理人紀(jì)艷華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告生物產(chǎn)業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決確認(rèn)原被告雙方的租賃關(guān)系于2017年10月31日解除，并判決被告立即將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還給原告；2.判決被告向原告支付租金893321.72元（2016年4月1日到2017年10月31日）、物業(yè)費(fèi)127470元（2016年8月1日至2017年10月31日）、水電費(fèi)6702.32元（2017年3月至2017年12月）及滯納金102399.33元（自逾期之日起每日按欠費(fèi)總額的萬分之二暫算至2018年5月31日，并繼續(xù)計(jì)算至實(shí)際支付之日）；3.判決被告向原告支付房屋占用期間的占用費(fèi)339070.2元（自2017年11月1日起按租賃合同租金標(biāo)準(zhǔn)暫算至2018年5月31日，并繼續(xù)計(jì)算至房屋實(shí)際返還之日）及物業(yè)管理費(fèi)59486元（自2017年11月1日起按租賃合同標(biāo)準(zhǔn)暫算至2018年5月31日，并繼續(xù)計(jì)算至房屋實(shí)際返還之日）；4.判決被告向原告支付律師費(fèi)52003元；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告確認(rèn)第2項(xiàng)中租金的起算時(shí)間為2016年4月18日。事實(shí)和理由：原、被告2013年6月6日、2016年9月6日分別簽訂兩份房屋租賃合同，由被告承租原告位于蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號(hào)生物納米園B3樓101單元的房屋，租賃期限分別自2013年7月15日至2016年9月14日止、自2016年9月15日至2019年9月14日止，租賃合同對(duì)租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、支付方式及日期均有明確約定。后因被告長期拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，原告多次發(fā)函催繳未果，于是原告依租賃合同約定向被告發(fā)出解約函，按照租賃合同約定，租賃合同于2017年10月31日解除。后原告多次發(fā)函要求被告將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還并支付拖欠費(fèi)用，均未果。為此，特起訴法院請(qǐng)求判如所請(qǐng)。被告辯稱：原告第2項(xiàng)訴請(qǐng)沒有異議。原告將租賃房屋門鎖掉了導(dǎo)致被告的東西無法取出，不認(rèn)可原告訴請(qǐng)第三項(xiàng)房屋占用費(fèi)。其他請(qǐng)法院依法裁判。經(jīng)審理查明：原告生物產(chǎn)業(yè)公司（出租方/合同甲方）與被告鴻草科技公司（承租方/合同乙方）2013年6月6日、2016年9月6日分別簽訂蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與鴻草生物科技（蘇州）有限公司租賃合同（以下簡(jiǎn)稱2013年租賃合同）及蘇州工業(yè)園區(qū)生物納米園房屋租賃合同（合同編號(hào)為BD20160343號(hào)，以下簡(jiǎn)稱租賃合同），合同主要約定以下內(nèi)容：由乙方向甲方承租蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號(hào)生物納米園B3樓101單元房屋，建筑面積為1214平方米，2013年租賃合同租期為2013年7月15日至2016年9月14日止，租賃合同租期為2016年9月15日至2019年9月14日止。雙方關(guān)于租金及物業(yè)費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及支付方式的約定為：2013年租賃合同附件二第1.5條約定，租賃房屋租金自2013年9月15日至2015年9月14日每月36420元，自2015年9月15日至2016年9月14日每月48560元，每月提前支付，于每月第一日支付；第1.6條約定每月物業(yè)費(fèi)為8498元，每月提前支付，于每月第一日支付；租賃合同附件二第1.2條約定涉案房租自2016年9月15日至2019年9月14日為每月46132元，另按照5%稅率由乙方承擔(dān)稅費(fèi)，合計(jì)每月租金為48438.6元，每月提前支付，于每月第一日支付；第1.3條約定物業(yè)管理費(fèi)為每月8498元，每月提前支付，于每月第一日支付。雙方關(guān)于逾期違約金的約定為：租賃合同第13.1條約定，如果乙方未按照合同約定支付租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，每逾期一日應(yīng)支付欠費(fèi)總額萬分之五的違約金。關(guān)于解除合同的約定為：租賃合同第13.2條約定，乙方未足額繳納任何一期租金和物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用超過30日的，甲方有權(quán)單方終止本合同。關(guān)于房屋占用費(fèi)的約定為：租賃合同第12.1、12.3條約定，乙方應(yīng)于本合同終止之日將已經(jīng)恢復(fù)至交付時(shí)原狀（自然損耗除外）或甲方書面同意接受之狀態(tài)的該房屋歸還給甲方，如乙方未按照合同履行歸還房屋的義務(wù)，則從合同終止日的第二日起至雙方簽署房屋交接驗(yàn)收單之日承擔(dān)合同期內(nèi)租金200%的房屋占用使用費(fèi)。關(guān)于通知的約定為：租賃合同第17.8條約定，根據(jù)本合同有關(guān)文件而發(fā)出的通知以郵寄、特快專遞發(fā)送的，在寄出后第5日即視為送達(dá)，并對(duì)雙方的通訊地址進(jìn)行了確認(rèn)。關(guān)于水電費(fèi)的約定為：租賃合同第2.8條約定，乙方應(yīng)根據(jù)甲方出具的公共事業(yè)賬單支付包括但不限于水、電等費(fèi)用。關(guān)于律師費(fèi)的承擔(dān)：租賃合同第16.2條約定，因乙方違約導(dǎo)致甲方向法院提起訴訟，由此所產(chǎn)生的全部費(fèi)用包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等全部由乙方承擔(dān)。合同還約定了其他相關(guān)事項(xiàng)。合同簽訂后，被告支付了保證金145680元及租金436106元，但現(xiàn)尚欠自2014年9月8日至2017年10月31日止租金合計(jì)1682279.72元。另，合同期間內(nèi)被告拖欠2017年7月、8月、9月、12月的電費(fèi)6290.28元及2017年3月、4月、6月、8月、11月及2018年2月水費(fèi)412.04元。審理中，被告對(duì)拖欠上述租金及其他費(fèi)用的數(shù)額無異議。原告先后于2016年9月2日、2016年11月4日發(fā)函催收拖欠的房租、物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等。后于2017年10月26日按合同約定地址向被告發(fā)送律師函，告知被告解除合同，沒收保證金，要求被告限期付清拖欠的租金等費(fèi)用，歸還房屋。后又于2018年3月29日發(fā)函催收拖欠的房租、物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等。上述函件被告均拒收，予以退還。審理中，被告提出2017年10月份原告將租賃房屋房門鎖住，導(dǎo)致被告無法進(jìn)入房屋內(nèi)取回物品。原告則稱是起訴后被告仍未將房屋歸還，迫于無奈才將房屋房門上鎖。原告自認(rèn)合同期內(nèi)收到由蘇州工業(yè)園區(qū)政府部門發(fā)放的被告申請(qǐng)的租金補(bǔ)貼款項(xiàng)643278元，被告表示對(duì)于租賃補(bǔ)貼款項(xiàng)的金額無法確認(rèn)，但并未提出任何證據(jù)。另查明，原告與江蘇劍橋人（蘇州）律師事務(wù)所簽訂委托代理合同，就本案委托了代理律師，并支付律師服務(wù)費(fèi)52003元。上述事實(shí)，有房屋租賃合同（兩份）、催費(fèi)律師函及寄件記錄（3份）、解除合同律師函及寄件記錄、水電費(fèi)發(fā)票及簽收單、法律顧問合同律師費(fèi)報(bào)價(jià)單、律師費(fèi)發(fā)票及本院庭審筆錄等證據(jù)予以證實(shí)。本院認(rèn)為：合法的租賃關(guān)系受法律保護(hù)。原、被告簽訂的租賃合同是雙方真實(shí)意思的表示，依法成立，雙方均應(yīng)當(dāng)按約履行。原告主張被告在合同履行期間拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，經(jīng)發(fā)函催告后仍未繳納相關(guān)費(fèi)用。原告按照租賃合同確認(rèn)的被告地址寄送解除房屋租賃合同的函件，被告拒絕接收，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。雙方租賃合同關(guān)系按簽約時(shí)約定的送達(dá)方式，應(yīng)當(dāng)在原告發(fā)函后五日，即2017年10月31日予以解除。租賃合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將房屋按租賃合同約定恢復(fù)原狀或原告認(rèn)可的狀態(tài)后搬離，將租賃房屋交還原告。合同解除時(shí)，被告尚欠原告房屋租金自2014年9月8日至2017年10月31日止共計(jì)1682279.72元，因被告繳納的合同項(xiàng)下相當(dāng)于三個(gè)月租金的保證金145680元，原告主張按合同約定先行抵扣被告拖欠房租，有合同依據(jù)，應(yīng)予準(zhǔn)許。另原告主張以當(dāng)?shù)卣赓U補(bǔ)貼643278元抵扣租金，被告對(duì)補(bǔ)貼數(shù)額有異議但未提出任何證據(jù)，原告自認(rèn)的租賃補(bǔ)貼用于抵扣租金的意見不損害被告利益，應(yīng)予準(zhǔn)許。原告現(xiàn)主張893321.72元系被告實(shí)際拖欠數(shù)額，本院予以認(rèn)定。原告主張的物業(yè)費(fèi)自2016年8月1日至2017年10月31日為127470元，以及合同期內(nèi)實(shí)際產(chǎn)生的水電費(fèi)6702.32元，均有合同約定標(biāo)準(zhǔn)，被告亦未有異議，應(yīng)一并予以支付。原告主張的拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)按每日萬分之二自應(yīng)付之日的第二日起計(jì)算滯納金至實(shí)際支付之日，該標(biāo)準(zhǔn)（年利率7.2%）不超過合同約定，亦不違反法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。原告主張的至2018年5月31日房屋租金滯納金90501.89元、物業(yè)管理費(fèi)滯納金11572.58元及水電費(fèi)滯納金324.86元，經(jīng)本院核算無誤，應(yīng)予以支持。合同解除后，被告未及時(shí)騰退房屋，應(yīng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)房屋實(shí)際使用費(fèi)。被告雖稱原告于2017年10月將租賃房屋鎖住導(dǎo)致原告未能取回屋內(nèi)物品，但被告并未就此主張舉證，理應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。原告主張2017年11月1日至2018年5月31日止的房屋占用費(fèi)，本院認(rèn)為被告雖違約拖欠租金，并在合同解除后未能配合及時(shí)騰退房屋，但原告在合同解除后亦有及時(shí)減少損失之義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理時(shí)間內(nèi)即采取收回房屋的措施，原告現(xiàn)主張的房屋占用期間為七個(gè)月，明顯過長，應(yīng)予調(diào)整，故可酌情參照三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)予以賠償145315.8元（即48438.63個(gè)月）。同理，物業(yè)管理費(fèi)亦按三個(gè)月予以賠償25494元（8498元3個(gè)月）。關(guān)于原告主張的律師費(fèi)損失，本院認(rèn)為合同對(duì)此有明確約定，且已實(shí)際支付，數(shù)額不超過法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，屬于原告履約的實(shí)際損失，本案中予以支持。綜上，依照中華人民共和國合同法第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，中華人民共和國民事訴訟法第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于2016年9月6日簽訂的關(guān)于蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號(hào)生物納米園B3樓101單元房屋的租賃合同于2017年10月31日解除，被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司；二、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司拖欠的房屋租金893321.72元及相應(yīng)滯納金（其中截止2018年5月31日的為90501.89元；此外以893321.72元為基數(shù)，自2018年6月1日起按每日萬分之二計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；三、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司拖欠的租賃期間的物業(yè)管理費(fèi)127470元及相應(yīng)滯納金（其中截止2018年5月31日的為11572.58元，此外以127470元為基數(shù)，自2018年6月1日起按每日萬分之二計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；四、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司拖欠的租賃期間的水電費(fèi)6702.32元及相應(yīng)滯納金（其中截止2018年5月31日的為324.86元，此外以6702.32元為基數(shù)，自2018年6月1日起按每日萬分之二計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；五、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司房屋占用期間的使用費(fèi)145315.8元、占用期間的物業(yè)管理費(fèi)25494元；六、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司律師費(fèi)損失52003元；七、駁回原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國民事訴訟法第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取9512元，由被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司負(fù)擔(dān)。該款原告已預(yù)交，本院不再退還，被告負(fù)擔(dān)部分由其在履行前述付款義務(wù)時(shí)一并給付原告。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院。同時(shí)按照國務(wù)院訴訟費(fèi)用交納辦法規(guī)定向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。蘇州市中級(jí)人民法院開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州蘇福路支行，帳號(hào)：1