房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成機(jī)理與控制方法研究開(kāi)題報(bào)告

表1畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開(kāi)題報(bào)告論文題目房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成機(jī)理與控制方法研究1 論文立題依據(jù)1.1 研究背景 在世界城市發(fā)展的過(guò)程中，隨著大量人口向城市的聚集，許多國(guó)家的城市都出現(xiàn)了不同程度的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，20世紀(jì)80年代以來(lái)，隨著發(fā)展中國(guó)家城市化的進(jìn)展，對(duì)外開(kāi)放程度的加深，全球人均財(cái)富的增長(zhǎng)，以及資本在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)，不僅發(fā)展中國(guó)家，甚至發(fā)達(dá)國(guó)家也出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的普遍上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，不僅影響了普通民眾財(cái)富水平以及福利水平的變化，更重要的是過(guò)快的房地產(chǎn)價(jià)格上漲以及由此引發(fā)的投資熱潮潛伏著逐漸積累的金融風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)政府于2004年開(kāi)始對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，由此房地產(chǎn)的泡沫問(wèn)題成為全中國(guó)甚至全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。從理論研究以及實(shí)踐應(yīng)用的角度看，對(duì)泡沫現(xiàn)象的研究是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的前沿課題，這一領(lǐng)域的理論研究尚在不斷的完善中，有許多的問(wèn)題處于探討的過(guò)程中。而對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究無(wú)論是研究方法還是研究的總體框架，均借鑒了對(duì)資產(chǎn)泡沫尤其是金融資產(chǎn)泡沫的研究方法以及研究思路。1.2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究理論1.2.1 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究理論由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)較晚，一定程度上影響了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究。目前文獻(xiàn)還是主要集中在描述性分析上，大約在20世紀(jì)90年代中后期，國(guó)內(nèi)才出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的定量化研究。其中具有代表性的研究成果主要有：曹振良等人在借鑒國(guó)外理性泡沫模型的基礎(chǔ)上，分析了泡沫產(chǎn)生的原因：預(yù)期、投機(jī)、非理性和土地的虛擬資本性質(zhì)等，并在研究房地產(chǎn)供求關(guān)系中加入價(jià)格預(yù)期，建立了一個(gè)帶有價(jià)格雙重預(yù)期的蛛網(wǎng)模型。在滿足一定條件下，這個(gè)模型可以用來(lái)描繪房?jī)r(jià)泡沫形成及崩潰過(guò)程，他們得出結(jié)論：在房地產(chǎn)供給彈性大于需求彈性時(shí)會(huì)產(chǎn)生泡沫。洪開(kāi)榮首先對(duì)比分析了房地產(chǎn)泡沫評(píng)估的收益還原法及其問(wèn)題，然后提出了“市場(chǎng)修正法”的評(píng)估思路和基本的分析框架，其所提出的衡量泡沫的公式為：房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)交易狀況修正系數(shù)。謝經(jīng)榮等在其著作地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)中通過(guò)一個(gè)包括地產(chǎn)商和銀行兩方的資本市場(chǎng)局部均衡模型說(shuō)明，資產(chǎn)價(jià)格與信貸數(shù)量相關(guān)，資產(chǎn)回報(bào)的不確定性將導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而人們對(duì)未來(lái)信貸擴(kuò)張的預(yù)期以及信貸擴(kuò)張程度的不確定性將捉高泡沫的嚴(yán)重程度。同時(shí)把泡沫劃分安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)，并構(gòu)建了衡量泡沫的指標(biāo)體系與泡沫度計(jì)算方法，其指標(biāo)體系分為三類指標(biāo)：預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)。李維哲、曲波提出了功效系數(shù)法對(duì)地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警，通過(guò)計(jì)算綜合預(yù)警系數(shù)，對(duì)地產(chǎn)泡沫的發(fā)生及變化程度做出判斷，他們提出：通過(guò)計(jì)算一國(guó)綜合預(yù)警系數(shù)，將其與地產(chǎn)泡沫發(fā)生國(guó)的綜合預(yù)警系數(shù)進(jìn)行比較，可以衡量該國(guó)地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度：通過(guò)計(jì)算一國(guó)不同時(shí)期綜合預(yù)警系數(shù)值進(jìn)行比較，可以反映出該國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況并進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)測(cè)，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警。他們以日本為例，對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的有效性進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。1.2.2 國(guó)外相關(guān)研究理論僅就國(guó)外而言，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究主要有：野口悠紀(jì)雄首先提出存在地價(jià)泡沫，他運(yùn)用土地的合理價(jià)格是地租的資本化原理，利用辦公樓租金與樓房住宅租金的數(shù)據(jù)，直接計(jì)算了“收益還原地價(jià)”。并比較現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來(lái)衡量泡沫度：泡沫度=(現(xiàn)實(shí)地價(jià)-理論地價(jià))理論地價(jià)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，1987年時(shí)點(diǎn)的收益還原地價(jià)與現(xiàn)實(shí)地價(jià)之間相差甚遠(yuǎn)，東京的住宅用地與辦公樓用地的現(xiàn)實(shí)地價(jià)，已經(jīng)相當(dāng)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測(cè)的理論地價(jià)的約2倍。也就是說(shuō)，1987年時(shí)點(diǎn)現(xiàn)實(shí)地價(jià)的大約一半是泡沫。中尾宏采用了更加洋細(xì)的收益還原模型計(jì)算了東京商業(yè)用地的理論價(jià)格，他采用的公式為：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=純收益(安全資產(chǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-租會(huì)預(yù)期上漲率)，結(jié)果表明，東京商業(yè)用地的實(shí)際地價(jià)從1983年開(kāi)始大幅度偏離理論地價(jià)。Tokatoshi Ito和Tokuo 1waisako采用時(shí)間序列分析方法研究了日本在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期股票市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性以及影響地價(jià)上漲的因素，實(shí)證研究表明，股市漲跌在時(shí)間上領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)，上升之后下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)股市要早于地市；同時(shí)，研究發(fā)現(xiàn)銀行的信貸水平是房地產(chǎn)價(jià)格決定中一個(gè)很關(guān)鍵的因素。銀行對(duì)于房地產(chǎn)部門(mén)的貸款增長(zhǎng)率對(duì)于地價(jià)的上漲有較強(qiáng)的解釋力，并且前期的地價(jià)的上升程度對(duì)于本期的地價(jià)有強(qiáng)的解釋力，并且前期的貸款增長(zhǎng)率較本期的貸款增長(zhǎng)率對(duì)本期的地價(jià)上升有更強(qiáng)的相關(guān)性，而且前期的地價(jià)的上升程度對(duì)于本期的地價(jià)有較強(qiáng)的解釋力，即地價(jià)的上升幅度有很強(qiáng)的自相關(guān)性。A1len and Gale在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架基礎(chǔ)上，考察實(shí)際部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和中央銀行的相互作用如何導(dǎo)致泡沫和危機(jī)的形成，突出了信貸擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移在泡沫形成中的作用。分兩種情況，考慮自由財(cái)富和銀行貸款，建立投資者最優(yōu)決策模型，當(dāng)投資者用白有資金進(jìn)行投資時(shí)，所形成的資產(chǎn)價(jià)格是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值；當(dāng)投資者用借來(lái)的資會(huì)進(jìn)行投資且只承擔(dān)有限責(zé)任時(shí)，投資者表現(xiàn)出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好并采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移行為，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的過(guò)度投資不斷提高資產(chǎn)價(jià)格，最終導(dǎo)致泡沫形成，而資產(chǎn)價(jià)格的崩潰將引發(fā)大面積的違約，并進(jìn)一步演變成盒融危機(jī)。它很好地解釋了泡沫產(chǎn)生和破滅的原因在與于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)實(shí)際同報(bào)的不確定性和信貸擴(kuò)張的不確定性。 1.3 研究的目的和意義當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)過(guò)度增長(zhǎng)，有可能會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一方面房地產(chǎn)泡沫是整個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫的一部分，另一方面房地產(chǎn)泡沫在很多情況下都是以破滅的形式結(jié)束的，這時(shí)的房地產(chǎn)泡沫就很容易引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫的崩潰，進(jìn)一步引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的破壞性影響。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行分析識(shí)別、檢測(cè)和形成機(jī)理的分析，制訂行之有效的防范措施和預(yù)控機(jī)制，從而保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)于降低經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的幾率，進(jìn)而避免金融危機(jī)的發(fā)生具有重要意義。2 論文研究的內(nèi)容及方案2.1研究目標(biāo) 課題研究目標(biāo)主要是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成機(jī)理的分析，提出相應(yīng)的控制方法。2.2 實(shí)現(xiàn)途徑在論文的寫(xiě)作過(guò)程中，本人將通過(guò)大量地、廣泛地閱讀專業(yè)期刊、雜志、相關(guān)學(xué)術(shù)著作，進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)等方式，在擁有大量材料的基礎(chǔ)上去粗取精，提煉出有代表性、有借鑒意義的觀點(diǎn)，并采用數(shù)據(jù)圖表分析等方法，提出創(chuàng)新思路。2.3 論文提綱1 前言1.1論文研究的背景及問(wèn)題的提出1.2 論文國(guó)內(nèi)外研究的狀況1.2.1 國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究1.2.2 國(guó)外的相關(guān)研究1.3 論文研究的目的和意義2 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及形成機(jī)理2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的界定2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的機(jī)理分析2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給價(jià)格彈性小2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的土地成本高2.2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的差異性大2.2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的價(jià)格彈性小2.2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有消費(fèi)和投資兩重屬性2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的表現(xiàn)與測(cè)度方法2.3.1 指標(biāo)指示法2.3.2 理論價(jià)格法2.3.3 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法2.4.4 空置率修正法3 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的控制方法3.1 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的社會(huì)功能，對(duì)房地產(chǎn)投資性需求進(jìn)行限制3.2 控制房地產(chǎn)信貸，防范金融風(fēng)險(xiǎn)3.3 提供全面可靠的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息3.4 適當(dāng)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給, 尤其是其源頭的土地供給3.5 建立健全的房地產(chǎn)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)4 結(jié)語(yǔ)2.4 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