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網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司1網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書宏觀市場篇江蘇省江蘇省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況全省國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計指標(biāo)2003年7-12月指標(biāo)名稱累計(億元)累計增長(%)國內(nèi)生產(chǎn)總值4772.6511.2工業(yè)增加值1686.2914.8全社會固定資產(chǎn)投資1667.8825.6社會消費品零售總額1556.1212.3進(jìn)出口總額(億美元)295.3220.5出口(億美元)165.4320.0實際利用外資總額(億美元)48.3335.8財政總收入661.3020.0財政支出346.8222.3消費價格總指數(shù)(去年同期=100)99.3-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)430812.1農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入(元)20207.2在崗職工平均工資(元)609715.4基本分析：各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飚紅，利用外資總額大幅增加。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司2江蘇省房地產(chǎn)市場基本分析投資強(qiáng)勁、銷售走旺投資情況：今年1-6月全省累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資204億元，同比增長32.2，增幅比上年同期提高14.9個百分點；其中商品住宅建設(shè)投資累計達(dá)到154.1億元，占投資比重為75.5%，同比增長31.1%。商品房銷售情況：到6月底全省累計銷售商品房面積達(dá)651.7萬平方米，實現(xiàn)商品房銷售額126.5億元，比去年同期分別增長22.3和31.8；其中銷售商品住宅586.6萬平方米，銷售額為106.3億元，分別增長20.8和28.4。個人仍是購房主體，銷售給個人的商品房面積為619.6萬平方米，占銷售總面積的95.1%，同比增長22.7；銷售額為118.2億元，占銷售總額的93.4%，增長32.2。土地市場：1-6月全省累計完成土地開發(fā)投資21.4億元，同比增長45.6；本年購置土地面積624萬平方米，增長38.4；完成開發(fā)土地面積387萬平方米，增長72。1-6月全省商品房施工面積為3733萬平方米，同比增長19.1，其中住宅施工面積為3029萬平方米，增長20.4。新開工面積1626.43萬平方米，增長33.1，增幅比去年同期提高7個百分點，預(yù)示江蘇省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司3蘇州市蘇州市人文與地理環(huán)境地理位置長江蘇州太湖人口：600萬上海積：8488平方公里浙江行政區(qū)劃昆山常熟蘇州吳江太倉張家港網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司4交通聯(lián)系：周邊：南京常州無錫滬寧高速蘇州（1小時內(nèi)）蘇虹機(jī)場路蘇嘉杭高速滬寧高速公路312國道京滬鐵路昆山浙江上海市內(nèi)：市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門互通式立交橋和其他大橋10座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。但由于為了保護(hù)蘇州古城的風(fēng)貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴(kuò)建的時候為了保護(hù)古城風(fēng)貌，無法達(dá)到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負(fù)的現(xiàn)象。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。其中之一就是將人口往外圍遷移，網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司5同時修建環(huán)城快速公路，將人流、車輛分流，以緩解市區(qū)的壓力。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展空間幾乎沒有的情況下，勢必對新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。經(jīng)濟(jì)狀況（1）整體經(jīng)濟(jì)模塊化發(fā)展-一體兩翼的大發(fā)展格局新區(qū)是指蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，簡稱SND，于1989年開始建設(shè)，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積52平方公里，目前SND的城市面積已達(dá)18平方公里，總建筑面積600多萬平方米市區(qū)：文化、商業(yè)中新蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中國和新加坡政府的最大的合作項目。1994年2月簽署合作協(xié)議，同年5月12日蘇州工業(yè)園區(qū)實施啟動，規(guī)劃發(fā)展面積70平方公里，將用10年左右的時間建設(shè)一個以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司6經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全市經(jīng)濟(jì)高開高走，國民經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。據(jù)初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破2000億大關(guān)，達(dá)到2080億元，按可比價計算比上年增長14.5%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過35700元，按現(xiàn)行匯率折算超過4300美元。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的5.3：56.7：38.0調(diào)整為4.5：58.1：37.4。全年實現(xiàn)財政收入達(dá)290.82億元，增長38.1%（同口徑增長28.8%），其中地方財政收入147.03億元，增長58.2%。財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重連續(xù)7年持續(xù)上升，達(dá)到14.0%，比上年提高2.1個百分點。綜上所述，蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟(jì)繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。加上蘇州本身的文化底蘊，自古以來是文人雅士喜歡責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。這也是多年來一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司7蘇州房地產(chǎn)市場分析全市房地產(chǎn)市場火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價格大幅上揚，開發(fā)總量快速上升。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行以拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓方式供地，市土地儲備中心已拍賣、招標(biāo)和掛牌交易45宗，計251.42萬平方米，獲得出讓金49.96億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107.34億元，比上年增長56.4%，商品房施工面積1457.76萬平方米，比上年增長71.6%，竣工面積557.3萬平方米，增長19.3%，商品房銷售面積535.52萬平方米，銷售額115.78億元，分別比上年增長11.5%和30.8%。其中商品住宅銷售面積476.79萬平方米，增長10.4%，全市商品住宅平均售價達(dá)到2053元/平方米，上升18.7%。房屋二級市場置換價格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過戶面積達(dá)225.14萬平方米，成交額24.57億元。（1）供需關(guān)系銷售數(shù)字直線上升：2001年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)這三大區(qū)域的予售房一銷而空，銷售率達(dá)95%以上。全市存量房也全部清倉。2002年度新開個案，要排隊爭購。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司82001-2002年房屋二級市場大幅上升：房屋轉(zhuǎn)換交易日趨活躍，越來越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費，促進(jìn)了房地產(chǎn)一級、三級市場的聯(lián)動發(fā)展。具體原因如下：新樓盤的高價格，逼使人們考慮相對單、總價較低的二手房。購買二手房同樣可以申請公積金和商業(yè)貸款。城市建設(shè)速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺，不少拆遷戶進(jìn)入二手市場購房，促進(jìn)了二手房交易。2001年市區(qū)多次舉辦了房屋展銷置換活動，使市民們擁有了更多選購機(jī)會，為二手房市場添了一把“火”。在市區(qū)購買二手房也可根據(jù)蘇州市區(qū)城市長住戶口準(zhǔn)入登記暫行規(guī)定的有關(guān)精神辦理購房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司9景氣指數(shù)持續(xù)上升并將繼續(xù)上揚二季度蘇州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)依然上升，攀至161.54高點。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá)161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34個百分點。商品房銷售價格情況指數(shù)由一季度的133.08上升至156.01增幅明顯。由于短時間房價的急速上升，房地產(chǎn)企業(yè)對未來持續(xù)看好，下期的企業(yè)景氣預(yù)期指數(shù)依然高達(dá)153.85，位于高位景氣區(qū)間。海外投資商聚增拉動蘇州房價一路飚升今年以來蘇州房價持續(xù)上揚，市區(qū)商品房住宅平均成交價同比增長百分之三十以上。蘇州房價居高不下的原因除土地供應(yīng)