荔灣區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本.doc

第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄1.0項(xiàng)目的基本情況1.1項(xiàng)目背景1.2項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介1.3主辦單位之合作意向1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.0項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1廣州市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本概況2.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展較快2.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量迅速增加2.2.3商品房的銷(xiāo)售量不斷提高2.2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益顯著2.2.5對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望2.3利用外資開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況2.4.1供應(yīng)情況2.4.2需求情況2.4.3物業(yè)出租情況2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析2.5對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議3.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析3.1地塊及周?chē)h(huán)境、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件3.1.1地理位置及道路交通3.1.2地形、地質(zhì)3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施3.1.4綜合評(píng)述3.2地塊拆遷安置情況3.3場(chǎng)地三通一平的安排4.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃5.0項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃5.1基本參數(shù)5.2土地成本（以下均為人民幣計(jì)算）5.3建安工程成本5.4前期費(fèi)用5.5紅線(xiàn)內(nèi)外工程技工建配套費(fèi)5.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5.7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)5.8資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用5.8.1資金籌措5.8.2財(cái)務(wù)費(fèi)用6.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)6.1售樓收入的測(cè)定6.1.1住宅銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)定6.1.2商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)定6.1.3單位銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)定6.1.4建議銷(xiāo)售價(jià)6.1.5實(shí)際銷(xiāo)售總收入6.2大廈經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出6.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交6.4土地增值稅6.5所得稅7.0項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析7.1項(xiàng)目盈利能力分析7.1.1內(nèi)部收益率（IRR）7.1.2凈現(xiàn)值（NPV）7.1.3凈現(xiàn)值率（NPVR）7.1.4投資回報(bào)率7.2項(xiàng)目的不確定性分析7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析7.2.2項(xiàng)目敏感性分析7.2.3概率分析8.0可行性研究結(jié)論與建議8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)8.2有關(guān)說(shuō)明及建議8.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表附表、附圖附表一項(xiàng)目綜合收益表附表二項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表附表三項(xiàng)目投資利息估算表附表四土地增值稅計(jì)算表附表五項(xiàng)目敏分析附圖一項(xiàng)感性分析表附表六概率目盈虧平衡分析曲線(xiàn)附圖二項(xiàng)目敏感性分析圖附錄1.02.3（略）2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況2.4.1供應(yīng)情況1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表單位：平方米住宅商場(chǎng)寫(xiě)字樓合計(jì)93年推出面積4252391616600586899占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100%94年推出面積796713188062009173560占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100%95年總供應(yīng)量5049019354062009760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%由此可見(jiàn)，荔灣區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開(kāi)發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開(kāi)發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線(xiàn)上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見(jiàn)表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開(kāi)發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無(wú)法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷(xiāo)售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開(kāi)發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號(hào)地塊編號(hào)所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)1078742HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南公寓、商業(yè)765083HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓2336564HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓43884現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約60007000平方米左右，多以?xún)?nèi)銷(xiāo)形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在24萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線(xiàn)上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷(xiāo)占17.4%，外銷(xiāo)占82.6%。2.4.2需求情況2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析從廣州市有關(guān)部門(mén)資料可見(jiàn)，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷(xiāo)售的樓盤(pán)總面積實(shí)際為441256平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷(xiāo)售面積的48.1%。其中內(nèi)銷(xiāo)成交量占13%，外銷(xiāo)占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年1994年荔灣區(qū)商品房銷(xiāo)售情況單位：平方米住宅商場(chǎng)寫(xiě)字樓合計(jì)93年成交面積876782420090098占該年總成交97.3%2.7%0%100%94年成交面積61413106529777122258占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%95年總成交量1490943348529777212356所占比例70.2%15.8%14%100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤(pán)的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。2.4.2.2樓盤(pán)調(diào)查范圍本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷(xiāo)售情況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬(wàn)平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。2.4.2.3樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。（見(jiàn)后表）西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元850010000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤(pán)所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線(xiàn)長(zhǎng)壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門(mén)的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤(pán)的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。2.4.3物業(yè)出租情況（略）2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析（1）供應(yīng)方面，商品房的開(kāi)發(fā)以居住物業(yè)的開(kāi)發(fā)為主并向高層發(fā)展。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買(mǎi)家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷(xiāo)路較大。（3）建議本地區(qū)之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。通過(guò)對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷(xiāo)售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過(guò)高，均價(jià)為每平方米85009000港元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米2100025000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。2.5對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議1.文昌廣場(chǎng)位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)方式。2.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示以及項(xiàng)目所在地點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過(guò)大規(guī)模的以及過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷(xiāo)為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷(xiāo)住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷(xiāo)率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷(xiāo)，2/3內(nèi)銷(xiāo)，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷(xiāo)房平均售價(jià)不宜超過(guò)港幣8500元，外銷(xiāo)房不宜超過(guò)港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右?？紤]到銷(xiāo)售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以4050平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。4.由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷(xiāo)售策略是十分重要的。首期銷(xiāo)售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶(hù)甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷(xiāo)來(lái)說(shuō)都是十分必要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。5.隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中密切注重市場(chǎng)的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響甚大。序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車(chē)位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車(chē)位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬(wàn)71.6%93.195.12118949247110008800商場(chǎng)：22-17012萬(wàn)30.8%93.995.12818103265756575452602惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠(chǎng)快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠(chǎng)高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂?shù)叵乱粚油＼?chē)場(chǎng)100個(gè)車(chē)位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.612575815298507289商場(chǎng)：11-20301360080%94.196.6472011315822125177003安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂?。好孔麖S(chǎng)電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開(kāi)IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車(chē)場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.312004954395008550商場(chǎng)：12-53（2,3層）578165%93.996.3394351245422671208574金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái)?。好麖S(chǎng)電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)-1到-3層停車(chē)場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.69200830085008500商場(chǎng)：12-53（2,3層）4000未推出5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂住：名廠(chǎng)電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S(chǎng)電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車(chē)場(chǎng)，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.129283686585008500商場(chǎng)：共四上一大客包租商場(chǎng)：共四層由一大客包租850092.594.126荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花住：高級(jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車(chē)場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.1210542816790008100商場(chǎng)：13-73450075%93.194.12289722061324300218707荔怡中心外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花住宅每座名廠(chǎng)高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線(xiàn)路連電話(huà)機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.1297008070910079170商場(chǎng)：13-170（首層）277094.795.12410002800036980321728逢源大廈外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠(chǎng)電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè)地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：151地面2層1700063.2%93年95.912400750085007650沒(méi)有商場(chǎng)9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車(chē)場(chǎng)，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.17400420065006305商場(chǎng)：不賣(mài)314095.110中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門(mén)為鋼門(mén)窗沒(méi)有沒(méi)有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.127700667072006264商場(chǎng)：不賣(mài)98795.1211寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒(méi)有停車(chē)位住宅：32-68開(kāi)始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968商場(chǎng)：未推出126794.1195.12220003.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（略）3.1地塊及周?chē)h(huán)境、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件3.1.1地利位置及道路交通本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車(chē)輛，能滿(mǎn)足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格因素。3.1.2地形、地質(zhì)（略）3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）3.1.4綜合評(píng)述（略）3.27.1（略）7.2項(xiàng)目的不確定性分析7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析（略）7.2.2項(xiàng)目敏感性分析（略）7.2.3概率分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見(jiàn)下表。較基準(zhǔn)方案變化+10%0-10%銷(xiāo)售價(jià)格30%50%20%建設(shè)投資40%50%10%不確定性因素變化的概率值貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬(wàn)港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)理評(píng)價(jià)上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地