合生創(chuàng)展駿景南園可研報告.doc

1駿景南苑項目可行性研究報告（東區(qū)）廣州合生駿景房地產有限公司二00二年十月2目錄一、項目名稱3二、項目地點3三、項目背景3四、項目開發(fā)企業(yè)概況3（一）發(fā)展商簡介3（二）投資商簡介4五、項目規(guī)劃設計5（一）總體規(guī)劃5（二）主要經濟技術指標5（三）形態(tài)結構規(guī)劃6（四）住宅基本戶型7六、市場分析及發(fā)展前景7（一）2001年廣州市房地產市場前景分析7（二）項目市場分析101、優(yōu)越的地理位置112、配套完善，生活便利113、周邊樓盤分析124、項目的發(fā)展前景12七、項目資金籌集12八、基礎數據說明.13九、項目開發(fā)與銷售計劃.13十、財務分析14（一）銷售收益估算表14（二）利潤估算表14（三）現金流量表15十一、項目評估結果163駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報告一項目名稱駿景南苑二項目地點廣州市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1997）第136號。項目東側為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大道約500米；西側為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”，緊臨中山大道。三項目背景第一、廣州市經濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。廣州市具有龐大的房產消費群體，為房地產的有效開發(fā)提供根本保證。第二、廣州市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\”主會場建于東浦，使東浦板塊成為房地產的熱炒之地。第三、“駿景花園”的成功開發(fā)，為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎?？梢哉f“駿景南苑”的開發(fā)是應消費者之求，按需而開，順勢而生。第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“廣州合生駿景房地產有限公司”，與“駿景花園”開發(fā)商“廣州合生科技園房地產有限公司”是一套人馬，有較高的房地產開發(fā)技術力量，在小區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎和豐富的經驗。四項目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況廣州合生駿景房地產有限公司是由廣州天河科技園4實業(yè)發(fā)展有限公司和（英屬處女島）南博置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經廣州市工商行政管理局批準于二00一年六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經營期限為30年。合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經濟。生產經營范圍是：在經廣州市規(guī)劃局編號為：穗規(guī)地證字（1997）第136號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為253965平方米，項目計劃分期分批進行開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米。合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事長肖燕霞系由南博置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財務部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學歷20人，中級職稱10人，高級職稱2人，聚集了一批房地產開發(fā)建設、銷售各方面的人才。（二）投資商簡況中方廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發(fā)權及5%注冊資本。外方南博置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)5勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達90%以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系，取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設計總建筑面積260萬平方米）；珠江帝景（占地1000畝，設計總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580畝，設計總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設計總建筑面積45萬平方米）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設計總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。五項目規(guī)劃設計駿景南苑將建設成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質生活環(huán)境。（一）、總體規(guī)劃駿景南苑項目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。1、規(guī)劃結構力圖淡化組團模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結構模式，削弱組團形態(tài)，規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內容，精心組織住宅組群。2、以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風格各異的圍合或半圍合空間。3、住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、面結合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。4、小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建6筑組合、路網走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。（二）、駿景南苑主要經濟技術指標1、規(guī)劃用地平衡表：面積（M2）比例（%）人均（M2）居住區(qū)總用地16200010012.8住宅用地76140476公建用地159909.91.3道路廣場5404033.44.3公共綠地156809.71.2項目其中2、主要經濟技術指標表：項目數量單位總征用地253965平方米總規(guī)劃用地162000平方米總建筑面積4940905平方米其中：1、住宅建筑面積466008平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680平方米道路面積54040平方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數3628戶居住總人口12698人人口毛密度783.8人/公頃(三)、形態(tài)結構規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經濟與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候，依據人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施7等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型小區(qū)設計有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95140平方米（套內面積）。六市場分析及發(fā)展前景（一）2001年市場分析廣州市經濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障1、近幾年，廣州市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13%、13.3%、13.6%，2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費性支出9546.23元，同比分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政府預計增長速度仍會達到12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負擔，1998年廣州的這一比例超過了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5-8，居民的有效購房能力大大提高。2、房地產投資資金充裕。2000年全市房地產開發(fā)企業(yè)資金來源合計546億元，比前年同期增長13.74%，房地產資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為1.5：1，房地產投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。3、買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據統(tǒng)計，2000年44%潛在消費者家庭月收入達3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經濟環(huán)境進一步改善。當中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千8元。近城買家認為3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均單價為4039元/M2，與上半年3807元/M2相比，他們對商品房價承受能力有所提高。政府政策與市政配套建設，有利于房產業(yè)的發(fā)展1、政府出臺新政策，使房產市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費，另一方面保護消費者。例如：、金融界推出“零首期”業(yè)務，二手樓按揭業(yè)務，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產交易統(tǒng)計，2000年，二手房屋交易面積增長99%，達到125.47萬平方米。、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市；、“提高預售政策門檻”，“實行套內面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺，用有形之手大清場，使有實力的發(fā)展商占領市場，從而保護消費者利益，保證市場運作更規(guī)范更有效。2、市政配套建設上新臺階，帶旺新板塊地產開發(fā)。、新世紀廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā)展?；ǘ及l(fā)展“空港產業(yè)”，番禺建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產開發(fā)格局產生重大變化。、地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設等將使琶洲板塊炙手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區(qū)新一年數個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作；舉辦九運會，東圃板塊有突9出表現；花都區(qū)新機場建設亦帶動樓市興旺。市政建設的配套和完善，使新一輪的房地產快速發(fā)展勢頭已開始出現。3、發(fā)展商積極儲備土地，對房地產業(yè)持樂觀態(tài)度。2000年，全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積742.52萬平方米，比1999年同期增長72.6%。土地購置費達到52.82億元，增長46.33%。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準備工作，反映出房地產開發(fā)企業(yè)對廣州房地產發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。廣州市具有龐大的房產消費群體1、據廣州日報調查，普通員工買房人數大增。兩年內打算購房的潛在消費者，73%是20-40歲的青壯年，其中26-35歲的青壯年由于正值結婚成家的年紀，對住房需求表現更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費者占了48%，比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例則由上半年12%上升到24%，顯示消費群向中等偏低收入層擴充。2、非本地人買樓占4成。廣州作為一個開放城市，有著寬容的成