9.24四條巷.doc

南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-1-目錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托估價(jià)方（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)（三）評(píng)估范圍和具體情況說(shuō)明（四）評(píng)估目的（五）評(píng)估原則（六）評(píng)估基準(zhǔn)日（七）評(píng)估依據(jù)（八）評(píng)估方法（九）評(píng)估結(jié)果（十）評(píng)估作業(yè)日期（十一）評(píng)估報(bào)告有效期限（十二）附件南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-2-致委托方函周優(yōu)錦：受您的委托，我們對(duì)坐落于南京市四條巷32號(hào)5幢306室房屋所有權(quán)證編號(hào)：寧房權(quán)證白改字第002026號(hào)，丘號(hào)：245020-VII-41；國(guó)有土地使用證編號(hào)：寧白國(guó)用（98）字第04400號(hào)，地號(hào)：03-004-021-001房地產(chǎn)進(jìn)行了價(jià)格評(píng)估。我所估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)，本著客觀、公正、獨(dú)立的原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，按照必要的估價(jià)程序，經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行了綜合分析測(cè)算。本報(bào)告最終確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日(二00三年九月二十四日)的市場(chǎng)價(jià)格為：￥27.22萬(wàn)元,大寫:人民幣貳拾柒萬(wàn)貳仟貳佰元整。附：寧金房地估字2003-07-244號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司二00三年八月二十七日南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-3-估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得用做其他用途。7.未經(jīng)我所和估價(jià)人員同意，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得提供給除委托估價(jià)方和評(píng)估報(bào)告使用人之外的單位和個(gè)人，不得發(fā)表在任何公開媒體上。南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-4-估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是二00三年九月二十四日的市場(chǎng)價(jià)格，僅適用于本評(píng)估報(bào)告之特定目的，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠成交的最好的價(jià)格，它依據(jù)如下假設(shè)：（1）具有一個(gè)公開、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；（2）委估房地產(chǎn)能夠自由地在市場(chǎng)上進(jìn)行交易活動(dòng)；（3）為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的；（4）未來(lái)交易雙方已對(duì)該房產(chǎn)作了全面了解，不考慮交易雙方交易時(shí)可能存在的特殊目的。2.本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果僅為委托方以上述房地產(chǎn)抵押貸款提供價(jià)格參考，不適用于其它房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3.本次評(píng)估的房地產(chǎn)建筑面積以委托估價(jià)方提供的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，如面積有變化，其價(jià)值應(yīng)隨之作相應(yīng)的調(diào)整。4.委托方應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)全部責(zé)任；如因資料不實(shí)，影響評(píng)估結(jié)果，我所不負(fù)任何責(zé)任。5.我們僅對(duì)委估對(duì)象物業(yè)作一般性的查看，并未對(duì)結(jié)構(gòu)及內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試，故不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷。本報(bào)告以其質(zhì)量達(dá)到要求為假定前提進(jìn)行評(píng)估。南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-5-6.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果包含與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的相關(guān)輔助設(shè)施。7.本報(bào)告書所稱的“估價(jià)價(jià)格”，是指委估房地產(chǎn)在現(xiàn)有規(guī)定的用途持續(xù)不變，以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變的前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)租賃、擔(dān)保、抵押兌現(xiàn)等事宜，以及特殊的交易方式可能追加、扣減等對(duì)估價(jià)價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化，或估價(jià)中遵循的用途持續(xù)不變等原則發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果將會(huì)失效。南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-6-房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告寧金房地估字2003-07-244號(hào)一、委托估價(jià)方周優(yōu)錦二、評(píng)估機(jī)構(gòu)南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司三、評(píng)估范圍和具體情況說(shuō)明委估房地產(chǎn)坐落于南京市四條巷32號(hào)5幢306室，房屋所有權(quán)人周優(yōu)錦持有房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，權(quán)屬合法、界址明晰。委估房地產(chǎn)東為中山東路，南臨四條巷；周圍超市、菜場(chǎng)、便民網(wǎng)點(diǎn)、休閑娛樂(lè)等生活配套設(shè)施齊全，生活方便；有5W、9W等多條公交線路從附近經(jīng)過(guò)，交通較為便利。本次委估的房地產(chǎn)居混合結(jié)構(gòu)六層住宅樓中的第三層，南北朝向，建筑面積為64.79平方米。該套房屋水、電、衛(wèi)、氣等基本生活設(shè)施齊全，木門、塑鋼窗，具體裝修狀況如下：客廳、餐廳：地面花崗巖鋪設(shè)，木墻裙，墻面墻紙飾面，頂面乳膠漆刷白。臥室：地面木地板鋪設(shè)，木墻裙，墻面墻紙飾面，頂面乳膠漆刷白。南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-7-廚房、衛(wèi)生間：地面地磚鋪設(shè)，墻面瓷磚貼面，鋁板吊頂。陽(yáng)臺(tái)：地面木地板鋪設(shè)，木墻裙，木板吊頂。四、評(píng)估目的本次評(píng)估為委托方以該房地產(chǎn)辦理抵押貸款提供價(jià)值參考。五、評(píng)估原則1.合法性原則按照國(guó)家和省市有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)定，遵循公認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估程序開展評(píng)估工作。2.客觀性原則評(píng)估中嚴(yán)格按現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況、建筑狀態(tài)、使用保養(yǎng)情形、地域周圍環(huán)境等現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估。3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則主要按委托估價(jià)方要求及評(píng)估目的的需要確定評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估時(shí)以估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的資料信息來(lái)評(píng)估和規(guī)定本報(bào)告結(jié)果。4.公平原則本評(píng)估機(jī)構(gòu)堅(jiān)持公正、公平原則，站在中立的立場(chǎng)上實(shí)事南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-8-求是地開展本次委托的評(píng)估工作，本機(jī)構(gòu)及參加本次評(píng)估人員與待評(píng)估房地產(chǎn)及委托估價(jià)方無(wú)任何利害關(guān)系或重要經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。5.替代原則在同一個(gè)市場(chǎng)中，具有相同的使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，其價(jià)格是趨向一致的。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如已知附近地區(qū)若干相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格，則可依據(jù)“替代原理”修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。六、評(píng)估基準(zhǔn)日二00三年九月二十四日。七、評(píng)估依據(jù)1.法律依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)土地管理法江蘇省、南京市人民政府及有關(guān)部門頒布的政策法律、法規(guī)文件；2.技術(shù)規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范江蘇省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)表南京金匯通資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司地址：南京市華僑路37號(hào)春風(fēng)大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-9-3.委托方提供的有關(guān)資料房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）4.評(píng)估人員收集的有關(guān)資料南京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)信息資料；近年來(lái)本地區(qū)同類物業(yè)價(jià)格波動(dòng)情況以及交易行情；評(píng)估人員實(shí)地查勘獲得的資料；評(píng)估人員認(rèn)為需要的其他資料。八、評(píng)估方法考