2011成都綜合體市場物業(yè)調(diào)研專項報告.ppt

成都綜合體市場物業(yè)調(diào)研專項報告策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇開發(fā)背景1、綜合體背景2、分物業(yè)背景策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇成都綜合體發(fā)展特征解析成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間，城市正面臨全面升級多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極佳地段；商業(yè)占絕對主導(dǎo)地位；城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，多為失敗案例多以“新區(qū)”開發(fā)為主；多以商業(yè)為核心驅(qū)動，兼顧主力公寓走量、同時寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓的辦公居住功能較弱城市中心，副中心及核心地段全面發(fā)展，規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場主流基本為區(qū)域內(nèi)標桿，開始國際級高端配套（酒店等），提升價值各物業(yè)功能均衡發(fā)展新城市廣場階段特征代表項目萬達廣場新鴻基環(huán)球貿(mào)易中心第一階段第二階段第三階段策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇項目類型超大規(guī)模資源型主流型精品型代表項目萬達廣場/金怡源蘋果之城/新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣/美年廣場世豪廣場/保利國際廣場/華置廣場凱德置地、來福士廣場項目特征大規(guī)模，具有稀缺資源優(yōu)勢，發(fā)展商品牌為市場所認可，價格標桿，引領(lǐng)市場潮流依托地段價值的常規(guī)綜合體開發(fā)，總建面約20萬40萬左右，同質(zhì)化嚴重項目的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小，約20萬左右，通常以主題商業(yè)帶動寫字樓及住宅公寓層級劃分三級一級二級產(chǎn)品特色憑借豐富的稀缺資源及高端產(chǎn)品定位吸引區(qū)域置業(yè)高端客戶群體，發(fā)展商品牌優(yōu)勢同樣使其深受市場客戶青睞產(chǎn)品線較全，價格相對不高，以小博大，價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活，目標客戶明確，挖掘細分市場價值，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品以個性化的產(chǎn)品吸引客戶就個體特征來看，成都市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類型，而本案屬于精品型城市綜合體成都綜合體發(fā)展特征解析策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇目前成都綜合體開發(fā)正迎來一個井噴爆發(fā)的階段，四大板塊競爭格局漸已形成成都已經(jīng)正式邁入城市綜合體時代，一個全新的成都商業(yè)、商務(wù)大格局正悄然展開。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前成都在建的大型商業(yè)綜合體項目數(shù)十個，大多數(shù)體量都是10萬平方米以上；據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年成都市立項綜合體50多個，未來供應(yīng)面積達1000萬方，市場競爭激烈，城南表現(xiàn)最為突出。而隨著城市規(guī)劃推進及經(jīng)濟發(fā)展，目前成都市綜合體應(yīng)逐漸形成四大板塊競爭格局：東大街板塊、人南路及天府新城板塊、市中心板塊、非典型板塊（城西及城北）成都綜合體競爭現(xiàn)狀解析策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇城市中心區(qū)域富力天匯MALL九龍倉國金中心華置廣場產(chǎn)品種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模60萬，商業(yè)25萬49萬30萬業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位中高端時尚百貨商場高端時尚百貨商場高端高檔精品商業(yè)主要構(gòu)成單元富力天匯MALL、富力JW萬豪酒店、愛丁堡公館、史丹尼國際公寓、超甲級寫字樓和商務(wù)中心花園式咖啡廳、茶樓，6星級的精品酒店，全球最高級的品牌195米的高檔電梯公寓和超5星酒店市中心板塊占據(jù)核心商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠的人氣和商業(yè)氛圍，走高端路線成都綜合體競爭現(xiàn)狀解析各板塊解析在售及潛在項目：約58個在售及未來供應(yīng)：170200萬方策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇城東中心區(qū)域新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場東大街鐵獅門項目產(chǎn)品種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模130萬，13萬17萬業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場主要構(gòu)成單元超五星級酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓及超一流甲級寫字樓和大型高檔購物廣場、國際化住宅甲級寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場東大街板塊西部金融街，基本以寫字樓為核心物業(yè)，板塊人氣和商務(wù)氣氛正快速成熟中，未來將成為城市高端的商務(wù)綜合體集群在售及潛在項目：約1520個在售及未來供應(yīng)：600700萬方成都綜合體競爭現(xiàn)狀解析各板塊解析策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇城北區(qū)域金牛萬達廣場瑞安城北天地綠地世紀城龍湖北城天街產(chǎn)品種類商業(yè)、住宅商業(yè)、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、住宅規(guī)模120萬，商業(yè)7.4萬48萬，6萬商業(yè)276畝占地276畝，商業(yè)40萬業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場主要構(gòu)成單元室內(nèi)步行街、精品餐飲街、SOHO公寓、住宅高檔住宅、豪華寫字樓、商業(yè)星級酒店、甲級寫字樓、主力大賣場、時尚休閑街、高端公寓樓大賣場、時尚百貨、高端品質(zhì)住宅非典型板塊城西城北鄯散量分布，多為價值洼地，舊城改造區(qū)域，為主，多以商業(yè)和國內(nèi)實力開發(fā)商開發(fā)為主在售及潛在項目：約58個在售及未來供應(yīng)：約300萬方成都綜合體競爭現(xiàn)狀解析各板塊解析策風(fēng)行旗下專業(yè)地產(chǎn)論壇凱德置地來福士廣場保利中心花樣年美年廣場產(chǎn)品種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模23.4萬，商業(yè)7.4萬40萬100萬業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位高端時尚百貨商場高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場主要構(gòu)成單元甲級寫字樓、商場五星級酒店、服務(wù)式公寓BoutiqueOffice高品質(zhì)住宅、商業(yè)和高端寫字樓、300m成都高空豪華觀景臺、保利院線住宅、寫字樓、LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館、總部基地、培訓(xùn)中心城南區(qū)域人南路及天府新城板塊供應(yīng)巨大，品質(zhì)高端，受區(qū)域成熟度所限價格相對較平，但未來