三亞商品房成交數(shù)據(jù)分析.ppt

2012年三亞商品房成交數(shù)據(jù),目錄,1、三亞各月成交數(shù)據(jù),2、影響三亞商品房成交因素分析,一月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),進入1月，樓市成交面積大增，基本日成交都在30套左右，只有1天成交10套以下，三亞樓市逐漸穩(wěn)定上升。一月份成交1148套。,二月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),進入2月，樓市成交面積大增，最高日成交量成交98套，2月份總共成交1606套，日均成交55套，三亞樓市依舊火熱。,三月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),三月成交套數(shù)雖再次突破千套，但整體下滑趨勢明顯，相對2月份樓市成交也出現(xiàn)了較大變化，三月成交環(huán)比二月下降約為35%，成交均價分別在19日、22日出現(xiàn)最低點，均約為15000元/，成交面積環(huán)比二月下降了約為42.6%。三月份成交套數(shù)為1212套,四月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),進入4月，樓市成交面積大幅降低，基本日成交漲幅波動大，相比3月大幅減少，最高日成交量成交46套，4月份總共成交788套，日均成交26套，三亞樓市成交逐漸減少。,五月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),整個五月里，三亞樓市都延續(xù)了五一期間“跌宕起伏”的態(tài)勢，從第一周到第四周，先揚后抑，先甜后苦，讓開發(fā)商們就像坐上了過山車般的“刺激”。整個五月三亞成交套數(shù)為706套。,六月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),紅五月的夢想已破滅，盡管業(yè)內(nèi)人士認為三亞樓市的6月可能會將“泛綠”，但是開發(fā)商仍想奮力一拼，不過仍難挽頹勢，6月跌勢已是不爭的事實，6月成交套數(shù)為434套。無論是“拼跌”還是“拼美女”、“拼景色”，三亞開發(fā)商們都拼不過樓市的冷淡。,七月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),由數(shù)據(jù)可以看出進入7月，樓市成交面積小幅降低，基本日成交漲幅波動大，但成交總套數(shù)比6月份有所增加趨勢，最高日成交量成交43套，7月份總共成交528套，日均成交17套，三亞樓市成交逐漸增加。,八月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年8月三亞樓市成交總面積為51686.09，成交套數(shù)453套，成交面積環(huán)比7月降幅0.18%，8月成交均價為26834.79元/，成交均價環(huán)比7月份增加13.77%，成交面積逐漸降低、均價呈增長趨勢。海南樓市小戶型銷售量良好，成交面積有所降低減少，購房數(shù)量也有所減少，但是均價有回升的趨勢。,九月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年9月三亞樓市成交總面積為52054.67，成交套數(shù)535套，成交面積環(huán)比8月增幅0.76%，9月成交均價為23253.7元/，成交均價環(huán)比8月份減少13.34%，成交面積逐漸增加、均價呈下降趨勢。海南樓市銷售量良好，成交面積有所回升，購房數(shù)量也有所回升，但是均價有回落的趨勢。,十月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年10月三亞樓市成交總面積為51830.65，成交套數(shù)為568套，成交面積環(huán)比9月降幅0.1%，10月成交均價為21587.01元/，成交均價環(huán)比9月份減少-7.17%，成交面積、均價呈下降趨勢。全海南樓市銷售量良好，成交面積有所回升，購房數(shù)量也有所回升，但是均價有回落的趨勢。,十一月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年11月三亞商品房總共成交1265套，三亞樓市成交量與10月同期相比出現(xiàn)明顯上漲。與“金九銀十”期間的“旺季不旺”相比，“翹尾行情”也成了各地媒體在11月形容樓市成交時使用頻率最高的一個詞。業(yè)內(nèi)稱2013年雙重壓力減小，樓市將由春天轉(zhuǎn)入夏天，調(diào)控只有更緊，才能避免出現(xiàn)房價“狂歡節(jié)”。,2012年前11個月成交數(shù)據(jù),同期相關(guān)成交數(shù)據(jù),三亞月銷售面積排行榜,六月,七月,八月,三亞月銷售面積排行榜,九月,十月,十一月,通過對三亞近兩年來商品房成交數(shù)據(jù)的觀察和 分析，我們很容易就能發(fā)現(xiàn)哪些才是影響三亞商品房成交的決定因素，下面我們 來做一個全面的分析： 1、季節(jié)因素：由于氣候原因，三亞市場有非常明顯的淡旺季之分，三亞傳統(tǒng)的 淡季是每年的49月份，傳統(tǒng)的旺季是每年的10月份到第二年的3月份；旺季是 中國北方地區(qū)的秋冬時節(jié)，一些有經(jīng)濟基礎(chǔ)的人們紛紛來到三亞躲避嚴寒，大量的 人流涌進三亞，帶動了所有行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)也不例外，每一個旺季都是一個收 獲的季節(jié)。 2、錢的因素：在三亞置業(yè)的，基本都是第二居所、第三居所、第n居所，不是居 住或者結(jié)婚所必須的剛性需求，是一個更高層次的度假需求，是一個小范 圍人群的另類度假剛需，這就決定了置業(yè)者手里要有相當?shù)拈e錢， 這里也包括投資的需求。,影響三亞商品房成交因素分析,影響三亞商品房成交因素分析,3、品牌因素：通過對三亞月銷售面積排行榜的觀察，我們 發(fā)現(xiàn)排行榜的前幾位都是那幾個大盤，這在一定程度上是由置業(yè)者的地域關(guān)系決定 的，在三亞置業(yè)的基本都是外地人，他們來三亞置業(yè)的時間有限，置業(yè)又是人生大事 ，出于產(chǎn)品品質(zhì)的考慮和對不知名開發(fā)商的置疑等種種因素促使置業(yè)者親睞大盤。 4、品牌因素的延伸：品牌是一個開發(fā)商綜合實力的體現(xiàn)，這其中涉及到產(chǎn)品的品質(zhì) 、合理的規(guī)劃設(shè)計、全面的包裝推廣等，下面我們會針對這些因素做一個詳細的介紹。 5、區(qū)域環(huán)境因素：在這個三面環(huán)海的三亞，在這個面朝大海、春暖花開的熱帶天堂 ，房子的價格隨著和海岸線距離的加大而遞減，海景成為房價一個巨大的分水嶺。即使 沒有海的，也會背靠青山、綠河環(huán)繞，前文中提到的，來三亞的置業(yè)者除了投資 需求外，主要為度假需求，這就要求環(huán)境第一要素。在三亞除了這些環(huán) 境優(yōu)美風景秀麗的區(qū)域外，另外一些缺乏該資源的項目必然大打 配套牌，這些考慮到度假人群老齡化的特點，有時也會 收到不錯的效果。沒有環(huán)境和配套的樓盤，價 格相對較低。,6、戶型因素：近兩年來小戶型的房子持續(xù)在三亞走俏，究 其原因主要有三，首先：小戶型面積小，總價低，接受群體廣泛；其次：度假需求 決定居住時間短，不需要太多的功能區(qū)域和太大的面積。第三：一些樓盤針對這種 小戶型在社區(qū)中規(guī)劃了大量的配套設(shè)施，麻雀雖小卻五臟俱全，不會因為戶型小功 能不齊全帶來生活不便。小戶型將是海南未來度假養(yǎng)老的主流方向。從萬科森林 度假公園到湖畔度假公園，就是這種轉(zhuǎn)變的典型案例。但也有些大戶型熱銷的樓盤， 例如半山半島，該樓盤屬于高端度假樓盤，靠山面海，定位于高端消費群體，不菲的 價格需要體現(xiàn)在戶型的奢華大氣上。（小戶型對于建筑面積的偷取，小戶型并不?。?7、產(chǎn)品品質(zhì)因素：任何一種商品，決定其核心競爭力的因素永遠是產(chǎn)品本身的 品質(zhì)，房地產(chǎn)也不例外，房子的品質(zhì)是一個綜合體現(xiàn)，狹義的理解主要是 ：合理的戶型結(jié)構(gòu)、好的通風采光、低容積率、建筑材料綠色環(huán) 保等等；廣義的理解：科學(xué)的項目選址、科學(xué)合理的規(guī)劃 設(shè)計、景觀園林設(shè)計、齊全的配套設(shè)施、具備未來 升值的潛力等等。,影響三亞商品房成交因素分析,影響三亞商品房成交因素分析,8、價格因素：從今年各個樓盤的銷售價格來看，同等條件的樓盤價格趨同， 例如萬科森林度假公園、萬科湖畔度假公園、半島藍灣、魯能三亞灣、東方巴 哈馬等樓盤相同條件的戶型價格相差不大，價格造成的差別只是把不同等級的 樓盤區(qū)分開來，這里的等級分為一線樓盤、二線樓盤、三線樓盤，像半山半島 以及亞龍灣一些別墅項目等可以歸為一線樓盤，像萬科2個項目、魯能三亞灣這 樣的項目歸為二線樓盤。不同等級的樓盤客戶群體不同，這就得出一個結(jié)論： 目前影響三亞成交的決定性因素不是價格。 9、推廣因素：在價格趨同的今天，同一等級的樓盤銷售卻有好有差，每個樓 盤因為推廣的渠道、方式、力度的不同（這其中包括五花八門的促銷活動）， 導(dǎo)致銷售信息的傳遞質(zhì)量會有所不同，這直接影響了房子的成交率（這里指成交 量和到訪量的比率）。,影響三亞商品房成交因素分析,10、裝修因素：近兩年來三亞項目在推廣時都開始打裝修牌，裝修標準 從一千到一萬的各種噱頭，當大家都在摽榜自己的裝修好的頂破天的時候 ，究竟什么樣的標準才能真的有助于促成成交。我們抽取幾個案例來觀察 下就會明白；和泓假日陽光五千元的裝修標準，軟硬裝都有，拎包入住， 看過樣板間知道確實拎包入住，屬于精裝；半山半島五千元的裝修標準（ 現(xiàn)在的6期未來水世界說是七千的裝修標準，均價四萬二)，軟硬裝都帶， 拎包入住，屬于豪華裝修；三亞山四千五的裝修標準，簡裝硬裝；三個樓 盤水分最大是三亞山，高的裝修標準在一定程度上能減去部分稅費，但是 如果是脫離實際的高，只會適得其反。同樣是五千左右的標準，和泓假日 陽光