房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理.doc

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理 李燕 摘要：自xx年以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)，樓市需求也趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近十年的快速增長(zhǎng)后出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)放緩，而這也為房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展帶來(lái)了一定的危機(jī)。在整體宏觀經(jīng)濟(jì)不斷下行與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的走勢(shì)下，居民購(gòu)房意愿持續(xù)走低，房地產(chǎn)企業(yè)只有嚴(yán)格把握企業(yè)成本，做好項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到合適的發(fā)展方向，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理 一、引言 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與不斷完善，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與質(zhì)量也在不斷提高，同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了良好的發(fā)展。但由于近幾年經(jīng)濟(jì)增速放緩，存量房增多，同時(shí)國(guó)家為了調(diào)控房?jī)r(jià)，連續(xù)發(fā)布了一系列政策，這都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)時(shí)代也逐漸結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)要在這次經(jīng)濟(jì)的“寒冬”中安然度過(guò)，必須要做好企業(yè)自身管理。對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，企業(yè)價(jià)值最大化是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，那么企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理不但可以控制企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，更是提高企業(yè)利潤(rùn)水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的必要手段。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本的管理仍較為粗放，全過(guò)程成本控制的把握能力較弱，這無(wú)疑影響了企業(yè)的生存發(fā)展。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本占據(jù)了其成本的重要比重，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理將能有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的不同時(shí)期都具有約束力，提升企業(yè)的市場(chǎng)應(yīng)變能力。 二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理的現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理的意識(shí)薄弱 雖然成本管理是每個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中都會(huì)或多或少涉及到的方面，并且在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中起到了重要作用。但是長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理的意識(shí)薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有采用較為先進(jìn)的成本管理方法，而是使用了靜態(tài)成本管理的模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一般僅按照合同規(guī)定來(lái)支付工程款項(xiàng)，這種靜態(tài)成本管理模式可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高于同行業(yè)其他企業(yè)，造成企業(yè)利益受損。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特殊性：開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)且處于固定的區(qū)位，造成了房地產(chǎn)企業(yè)管理者自身并沒(méi)有意識(shí)到進(jìn)行成本管理，造成了財(cái)務(wù)人員最終沒(méi)有進(jìn)行成本管理。因此，目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)自上而下并沒(méi)有重視成本管理在企業(yè)中的作用，或者雖然試圖把握成本，但是方式方法使用不當(dāng)，反而造成企業(yè)的利益受到了侵害。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇在B市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目M，由于對(duì)于項(xiàng)目M沒(méi)有進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)成本管理，只對(duì)項(xiàng)目M的成本進(jìn)行了簡(jiǎn)單的核算，最后造成了該項(xiàng)目的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，造成企業(yè)蒙受了巨大損失。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺少整體把握能力 很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了成本把握對(duì)企業(yè)的重要性，建立起了一套成本管理機(jī)制，但是大多數(shù)企業(yè)的成本管理體制落后，沒(méi)有引進(jìn)先進(jìn)的管理方法，造成管理效率低下，企業(yè)利益受損。全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理是在企業(yè)各個(gè)方面進(jìn)行全過(guò)程控制、多方面結(jié)合、動(dòng)態(tài)有序進(jìn)行管理的先進(jìn)管理方法，而某些房地產(chǎn)企業(yè)只重視某一項(xiàng)或者兩項(xiàng)成本的控制，并沒(méi)有注重企業(yè)整體成本的把握。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本不僅僅包括“顯性成本”即土地使用費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，同時(shí)還包括很多“隱形成本”例如資金因長(zhǎng)時(shí)間占用而造成了資金浪費(fèi)、企業(yè)工期過(guò)長(zhǎng)造成的時(shí)間成本等。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然只注意到顯性成本的計(jì)算管理而忽略了隱性成本的計(jì)算管理。使用先進(jìn)的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)較少的情況造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體成本把握能力較低。 （三）設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算階段成本管控的協(xié)調(diào)性較弱 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理中的全過(guò)程實(shí)質(zhì)上指的是項(xiàng)目所需經(jīng)歷的從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到最終的結(jié)算階段。在設(shè)計(jì)階段，雖然房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的樣式進(jìn)行設(shè)計(jì)，但對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目的不同部分可能其設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)完全不同，這造成了對(duì)于設(shè)計(jì)審查無(wú)法落到實(shí)處，最終出現(xiàn)不同設(shè)計(jì)之間的匹配性差，需要增加大量成本進(jìn)行改造，使得成本管理難以進(jìn)行。而在招標(biāo)階段，對(duì)于采購(gòu)的所有不同種類的生產(chǎn)材料很難做到每種材料都進(jìn)行市場(chǎng)化統(tǒng)一招標(biāo)，造成了成本管理難度較大。而在施工階段，由于工程受天氣等環(huán)境因素影響較大，對(duì)于監(jiān)管不力的施工方來(lái)說(shuō)，施工的變動(dòng)性更大、工期隨意拖延等現(xiàn)象的出現(xiàn)，這會(huì)嚴(yán)重造成成本劇增，且會(huì)影響到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)時(shí)發(fā)售轉(zhuǎn)租。而在結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)如果對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督較少，成本結(jié)算不清，也會(huì)造成資金很難按時(shí)周轉(zhuǎn)等問(wèn)題的出現(xiàn)。例如，F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)放前將該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)分別分包給3個(gè)設(shè)計(jì)公司完成，K設(shè)計(jì)公司主要負(fù)責(zé)地基處理及地下管道鋪設(shè)的設(shè)計(jì)，T設(shè)計(jì)公司主要負(fù)責(zé)房屋地上部分戶型及外觀設(shè)計(jì)，G設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品綠化片區(qū)設(shè)計(jì)，在三家設(shè)計(jì)公司分別按期上交設(shè)計(jì)方案后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)三家設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)方案的銜接部分進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，后來(lái)施工時(shí)就出現(xiàn)偏差，只得花費(fèi)大量資金重新進(jìn)行部分地方的設(shè)計(jì)與改建，這造成了資金的大量浪費(fèi)也給企業(yè)帶了了經(jīng)濟(jì)利益的損失。 三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理的措施 （一）不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員及普通員工對(duì)于成本管理的意識(shí) 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要保持健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，必須擁有良好的項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理建設(shè)觀念與意識(shí)。只有不斷推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度的完善與發(fā)展，才能提高企業(yè)的成本管理能力。而由于動(dòng)態(tài)成本管理是一種先進(jìn)的成本管理模式，因此需要管理人員及財(cái)務(wù)人員具有較高的管理素養(yǎng)和能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要加大企業(yè)的培訓(xùn)力度，提高上層管理人員對(duì)于成本管理的重視程度，不斷引進(jìn)高層次、高水平的管理精英，最終不斷完善企業(yè)的動(dòng)態(tài)成本管理制度，提高項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理能力。同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)普通員工的成本管理意識(shí)的提高。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有很多人參與到成本控制中來(lái)，包括原料采購(gòu)、技術(shù)監(jiān)督、施工操作等，而項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到最后結(jié)算的方方面面工作都會(huì)直接影響到該項(xiàng)目的成本控制。因此，只有增強(qiáng)普通員工的成本管理意識(shí)，才能不斷提高企業(yè)的成本管理能力，防止成本混亂的現(xiàn)象不斷發(fā)生。 （二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的整體把握能力 動(dòng)態(tài)成本管理區(qū)別于靜態(tài)成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)就是其需要對(duì)企業(yè)的各個(gè)方面進(jìn)行把握。由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理并不是只進(jìn)行某一項(xiàng)或幾項(xiàng)成本的管理，而是涉及項(xiàng)目的方方面面，因此提高房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的整體把握能力成為了成本管理中的關(guān)鍵。想要提高整體把握能力，首先需要健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度，只有健全的動(dòng)態(tài)成本管理制度才能有效進(jìn)行監(jiān)督管理，較少成本陡增的情況出現(xiàn)。其次，需要清楚了解每個(gè)項(xiàng)目的顯性成本與隱性成本，并將項(xiàng)目分解，了解每個(gè)業(yè)務(wù)板塊的成本構(gòu)成，清晰把握成本的各塊內(nèi)容。只有完整把握每個(gè)項(xiàng)目的總成本為多少，才能不因盲目降低顯性成本而造成隱性成本上升，危機(jī)項(xiàng)目的成本控制。 （三）提高房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理的協(xié)調(diào)性 由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算階段，因此只有提高不同階段的成本管理協(xié)調(diào)能力，才能完善房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)成本管理。在設(shè)計(jì)階段，選擇設(shè)計(jì)公司時(shí)需要在控制成本的前提下提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)問(wèn)題造成的項(xiàng)目施工遇挫或多個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)很難整合的狀況。在招標(biāo)階段，采購(gòu)原材料時(shí)應(yīng)事先選擇采購(gòu)量大且較貴重的材料進(jìn)行市場(chǎng)化招標(biāo)采購(gòu)，減少采購(gòu)成本，提高原材料的質(zhì)量。在施工階段，需要加強(qiáng)監(jiān)督管理能力，防止因企業(yè)項(xiàng)目監(jiān)督不利造成的項(xiàng)目施工隨意延期、生產(chǎn)材料的領(lǐng)用混亂、原材料浪費(fèi)嚴(yán)重等現(xiàn)象造成的生產(chǎn)成本提高。在結(jié)算階段，需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目自設(shè)計(jì)開(kāi)始的全過(guò)程信息進(jìn)行分類，尤其需要做好對(duì)于項(xiàng)目前期信息的收集工作，減少因最后證據(jù)及信息缺失造成與利益相關(guān)者產(chǎn)生利益糾葛，并且需要將預(yù)算與決算進(jìn)行嚴(yán)格對(duì)比把握，掌握決算超支的原因，分析該原因發(fā)生的合理性，保證企業(yè)項(xiàng)目的成本控制有效進(jìn)行。 四、結(jié)語(yǔ) 隨著各企業(yè)管理水平的提高，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行了成本管理，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方式較為落后，靜態(tài)的管理模式容易導(dǎo)致預(yù)決算差距過(guò)大、企業(yè)成本畸高等問(wèn)題的出現(xiàn)。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理可以提高企業(yè)的成本掌控能力，促進(jìn)企業(yè)完善成本控制制度。動(dòng)態(tài)成本管理這種新型成本管理模式將會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的成本管理方式，同時(shí)也將促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。 參考文獻(xiàn)： 1鄭洪濤張穎.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)與控制以蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公