行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-理性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非理性決策.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-理性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非理性決策內(nèi)容摘要：文章使用卡尼曼的“前景理論”初步分析了理性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中出現(xiàn)的非理性行為，進(jìn)而導(dǎo)致了市場結(jié)構(gòu)的非理性均衡。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性博弈非理性決策前景理論房地產(chǎn)和住宅市場是一個復(fù)雜的系統(tǒng)；作為重要組成部分的新房市場對其影響巨大。在北京房地產(chǎn)和住宅市場日益成熟的今天，競爭使開發(fā)企業(yè)占據(jù)在新房市場的不同層次上可將其簡單的劃分為高端、中端和低端市場。處于高端市場的開發(fā)企業(yè)向市場提供高檔商品房、別墅等項目，處于中低端市場的開發(fā)企業(yè)向市場提供普通商品房或經(jīng)濟(jì)適用房等項目。在面對市場需求結(jié)構(gòu)變化后，處于不同層次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭博弈過程中出現(xiàn)的非理性決策行為導(dǎo)致了市場結(jié)構(gòu)的失衡。博弈模型本文設(shè)定在高端市場開發(fā)企業(yè)為甲類企業(yè)(以下簡稱為甲)，在中低端市場的開發(fā)企業(yè)為乙類企業(yè)(以下簡稱為乙)。假設(shè)如下：在博弈模型中甲乙均是理性人，即追求自身效用的最大化；甲乙進(jìn)行的是非合作博弈；在市場機(jī)制失靈出現(xiàn)開發(fā)過熱、房地產(chǎn)泡沫或結(jié)構(gòu)失衡時，政府實施的宏觀調(diào)控政策符合甲乙的長期利益。在此假設(shè)條件下，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長區(qū)域性強(qiáng)等特點，甲乙之間的博弈可視為靜態(tài)博弈。按照不完全信息靜態(tài)博弈原理可知，每個參與人只知道另一參與人類型的概率分布而不知道其真實類型，他不可能準(zhǔn)確地知道另一參與人實際上會選擇什么策略；但他能正確地預(yù)測到其他參與人的策略是如何依賴于各自的類型。他決策的目標(biāo)就變?yōu)榻o定自己的類型和別人的類型的情況下，最大化自己的期望效用。假設(shè)住宅市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，乙獲得高利潤的可能性是x；住宅市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較小變化，乙獲得低利潤的可能性是（1-x）。甲乙博弈策略及支付表達(dá)式：r1、c1:甲成功進(jìn)入中低端市場開發(fā)項目獲得的收益和用于項目建設(shè)的必要成本；r2、c2:乙在中低端市場開發(fā)項目獲得的收益和用于項目建設(shè)的必要成本；c12：甲進(jìn)入乙斗爭使甲付出的額外成本；c21：甲進(jìn)入乙斗爭使乙付出的額外成本；c11：甲進(jìn)入乙默許中低端市場競爭自然加劇使甲支出的額外成本；c22：甲進(jìn)入乙默許中低端市場競爭自然加劇使乙支出的額外成本；表中0表示甲不進(jìn)入在中低端市場獲得的效用為0；字母大小寫含義是：大寫代表處于住宅市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化條件下；小寫代表處于住宅市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較小變化條件下。甲的策略為=(，1-)，即甲以的概率選擇進(jìn)入，以1-的概率選擇不進(jìn)入；乙的策略為=（，1-），即乙以的概率選擇默許，以1-的概率選擇斗爭；（0，1）。甲的效用函數(shù)U1=(R1-C1-C11)x+(r1-c1-c11)(1-x)+(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)（1-）+（1-）0對上述效用函數(shù)求導(dǎo)，得到甲最優(yōu)化的一階條件，并解為：=(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)/-C12x-c12(1-x)乙的效用函數(shù)V=(R2-C2-C22)x+(r2-c2-c22)(1-x)+(R2-C2)x+(r2-c2)(1-x)(1-)+(1-)(R2-C2-C22-C21)x+(r2-c2-c22-c21)(1-x)+(R2-C2)x+(r2-c2)(1-x)(1-)對上述效用函數(shù)求導(dǎo)，得到乙最優(yōu)化的一階條件C21x+c21(1-x)=0，并解為：o=(01)即上述非合作不完全信息靜態(tài)博弈混合策略的納什均衡解為：o=(1)o=(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)/-C12x-c12(1-x)(2)混合策略納什均衡解的存在性：C21x+c21(1-x)=0，即：x=c21/(c21-C21)(3)(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)(r1-c1-c11)/(r1-c1-c11)-(R1-C1-C11)(4)只有當(dāng)(1)、(2)式成立時混合策略的納什均衡解才得以存在。（1）表示甲只能以概率為選擇進(jìn)入，或者說有比例的企業(yè)從高端市場進(jìn)入中低端市場。（2）表示乙以的概率選擇默許，或者說在中低端市場有比例的企業(yè)選擇默許?；旌喜呗约{什均衡是:o=,=(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)/-C12x-c12(1-x)。（4）式中(r1-c1-c11)-(R1-C1-C11)通常情況下為負(fù)值，所以（4）式通常情況下成立；但（3）式中(c21-C21)通常情況下為正值，所以（3）式通常情況下不成立；則混合策略的納什均衡解不存在。若（3）式不成立，由乙最優(yōu)化的一階條件C21x+c21(1-x)=0可知o=0，存在的是純策略的納什均衡解“甲不進(jìn)入，乙任意”。欲使（3）式成立，則需要改變甲對、x和(c21-C21)等值的認(rèn)知；否則在現(xiàn)實中形成博弈“僵局”，使得房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不能及時適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化，造成房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡。甲的非理性決策分析就上述博弈模型自身而言，即使在混合策略的納什均衡解存在的條件下，甲是否選擇進(jìn)入還需進(jìn)一步考慮機(jī)會成本和進(jìn)入前后獲取效用增量函數(shù)U的風(fēng)險。此處U=U1-U0，U0代表甲固守高端市場的效用函數(shù)。甲對、x、C21、c21和U等值的準(zhǔn)確判斷依賴于貝葉斯定理大數(shù)法則，這不僅要使用大樣本的所有信息，也需要利用先驗信息（以往存在的知識）。這意味著需要大量的有關(guān)住宅市場信息，對甲來說要花費大量的信息搜尋成本。在信息搜集和積累過程中，客觀上由于房地產(chǎn)相關(guān)政策不完善和制度的不透明以及其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期工作的隱蔽性和建設(shè)周期長等諸多原因，使得甲收集的信息的準(zhǔn)確性降低和時效性變差；并且在現(xiàn)實中，甲處于高端市場，在不斷的開發(fā)中逐步取得學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，在競爭中更容易建立關(guān)于高端市場的信息優(yōu)勢。主觀上，對乙而言甲選擇不進(jìn)入策略是乙期望效用最大化的理想條件，于是乙就會有意隱瞞信息以降低甲對、x、C21、c21和U等值的準(zhǔn)確判斷。這樣導(dǎo)致甲建立的關(guān)于市場結(jié)構(gòu)和各特征變量的初始值就在很大程度上帶有甲對高端市場的偏好，對進(jìn)入中低端市場獲取利潤正增量的把握性降低，增大了進(jìn)入的風(fēng)險。卡尼曼與特韋爾斯基認(rèn)為，人們在對不確定事物進(jìn)行判斷和估計的時候通常會設(shè)定一個初始值，然后根據(jù)反饋信息對這個初值進(jìn)行修正。隨著社會、人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)處于不斷的變化中，種種變化信息所反映的增量值不斷修正著甲的初始值。由于甲對高端市場的偏好，再加上上述的主客觀原因，在高端市場仍能夠帶來較高利潤水平時，他對高端市場的諸多變化較之中低端市場的要敏感的多，于是造成這種持續(xù)修正過程也是非理性占較大比重的決策過程?？崧扒熬袄碚摗?ProspectTheory)的三個基本原理：大多數(shù)決策個體在面臨獲得的時候是風(fēng)險規(guī)避的；大多數(shù)決策個體在面臨損失的時候是風(fēng)險偏愛的；決策個體對損失比對獲得更敏感。同時卡尼曼和特韋爾斯基的研究表明，在不確定性條件下，人們的偏好主要是由增量而非總量決定的，效用函數(shù)對正的增量是凹的，對負(fù)的增量是凸的。這反映了人們在面臨虧損時不是“風(fēng)險厭惡”者，而是“風(fēng)險追求”者。從需求上看，2003年的北京住宅市場的總體趨勢是：購房主體低齡化，低總價、中小戶型需求潛力巨大；市場中堅力量萎縮導(dǎo)致中檔定位的項目將更加艱難，高端市場（這里主要指高檔商品房和別墅）基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，由于別墅用地的限制，供給相對固定，從供求關(guān)系的角度來講，高檔市場還有一定的成長機(jī)會和空間。此時對甲來說，如果高端市場利潤有所下降，經(jīng)過修正的特征變量x、(c21-C21)和U的正增量對他的效用函數(shù)U是凹的，并且此時由于甲對高端市場的偏好使甲選擇進(jìn)入策略的風(fēng)險依然很大。根據(jù)原理（1），此時甲是風(fēng)險規(guī)避的，那么即使在市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化時，他選擇比較穩(wěn)妥的獲利方案，即采取不進(jìn)入策略。從另一個角度說，如果高端市場利潤略有上揚，甲的效用函數(shù)U對這個負(fù)的U增量是凸的，此時放棄高端市場相當(dāng)于是一種損失。根據(jù)原理（2），此時甲是風(fēng)險偏愛的，短期內(nèi)無視市場的變化，采取不進(jìn)入的策略。以上的分析也符合原理（3）。依據(jù)市場調(diào)查顯示，北京高端市場仍然有大量項目在建和上市。于是整個房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡問題難以解決。結(jié)論政府在遵循理性和非理性決策的客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，必須出臺相關(guān)政策，以改變甲在不確定的情況下對市場結(jié)構(gòu)的認(rèn)知并使其產(chǎn)生偏好逆轉(zhuǎn)，進(jìn)而使其