行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談在我國發(fā)展ＲＥＩＴｓ.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談在我國發(fā)展【摘要】REITs的未來撲朔迷離，但面對(duì)旺盛的融資需求，面對(duì)未來良好的發(fā)展?jié)摿Γ鎸?duì)一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的多元化融資趨勢(shì)，筆者認(rèn)為REITs在經(jīng)過一系列的調(diào)整后會(huì)有一個(gè)更廣闊的發(fā)展前景。【關(guān)鍵詞】發(fā)展REITsREITs(RealEstateInvestmentTrusts)即房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。雖然在行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)往往被劃入金融業(yè)，但只有在持有物業(yè)模式進(jìn)入到資產(chǎn)證券化的REITs形式后，房地產(chǎn)才真正的金融化。投資者可以通過證券市場(chǎng)購買，享受投資回報(bào)。REITs在歐美的發(fā)展已經(jīng)十分成熟，在亞洲才剛剛興起。國外根據(jù)投資類型（贏利模式）不同將REITs分為權(quán)益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）、混合型（HybridREITs）。權(quán)益型REITs是指直接經(jīng)營具有收益性房地產(chǎn)的投資組合，收入主要來源于租金收入和房地產(chǎn)增值后買賣房地產(chǎn)的交易利潤。抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入來源是發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及參與抵押貸款所獲抵押的房地產(chǎn)的部分租金與增值收益?；旌闲蚏EITs指同時(shí)擁有房地產(chǎn)和抵押貸款作為其投資資產(chǎn)。在歐美國家的實(shí)踐中，權(quán)益型REITs均占主導(dǎo)地位。REITs可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，可在不同層次上為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。REITs還能靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系，解決其他渠道難以解決的問題。相對(duì)銀行貸款而言不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本、節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展。它不僅是低風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性大、高收益且收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，還能夠有效地拓寬開發(fā)商的融資渠道。自對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)控以來，“銀根”一直緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)普遍處在資金饑渴的狀態(tài)。作為一種資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，REITs恰恰可以起到打通房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的作用。故此，地產(chǎn)業(yè)界對(duì)REITs期待尤甚。另一方面，REITs又可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的利益與合格投資者分享。REITs的收益主要來自不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營租金收入，收益較高，也比較穩(wěn)定，實(shí)際是讓投資者分享到房地產(chǎn)業(yè)的高收益。REITs的管理基金作為房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)機(jī)構(gòu)，將對(duì)收益回報(bào)有很大保證。另外，REITs主要投資于回報(bào)率穩(wěn)定的成熟物業(yè)如寫字樓、商業(yè)等，不參與房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目。不具備穩(wěn)定資金收益的項(xiàng)目不能注入REITs，這將有利于減少市場(chǎng)投機(jī)。REITs雖然是匯合了投資者的資金對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，但其和基金是不同的，其名為信托，但采用的是企業(yè)架構(gòu)，以公司方式運(yùn)作的，REITs的投資者也是其股東。在美國，REITs作為公司也有一定的特殊性，投資者可享有稅務(wù)優(yōu)惠，REITs在公司層面不用征稅，其前提是90%的凈利潤必須作為股利分派給股東。因此REITs的投資者注重的是其股息收入。REITs投資者來自股息的收入一直保持穩(wěn)定，而總收益則由于受到房價(jià)走勢(shì)影響，有較大的波動(dòng)。由于各類物業(yè)提供的租金收入不同，各股權(quán)型REITs所提供的股息收入也有差異，為不同偏好的投資者提供了多樣化的選擇。從宏觀大環(huán)境的角度來看，我國已經(jīng)具備了發(fā)展房地產(chǎn)信托的客觀條件：首先，房地產(chǎn)制度的改革，為房地產(chǎn)權(quán)益的分割準(zhǔn)備了條件。其次，金融體制改革，為房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)化為證券并得以流動(dòng)創(chuàng)造了條件。再次，信托業(yè)相關(guān)法規(guī)制度的建立和完善為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范和蓬勃發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。因此，在我國建立REITs值得期待。但目前建立REITs仍存在一些挑戰(zhàn)和問題，在法制、監(jiān)管、機(jī)構(gòu)和人才四個(gè)方面存在瓶頸。首先，REITs在國外大力發(fā)展的根本原因在于能享受稅收優(yōu)惠，但中國稅收優(yōu)惠還有待進(jìn)一步明確，因此應(yīng)盡快制定有關(guān)于REITs的稅法。其次是管理人和被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。由于信息不對(duì)稱，管理公司有可能利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益牟取私利；一些運(yùn)作不規(guī)范的企業(yè)也往往在獲得投資后，侵占原有股東的利益。因此投資后的監(jiān)督必須嚴(yán)格充分。然后，由于房地產(chǎn)投資信托基金主要投資于房地產(chǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的背景、資產(chǎn)估值、負(fù)債情況等的調(diào)查就顯得非常重要。所以，除了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展所需要的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)估機(jī)構(gòu)以及代理機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的正常運(yùn)作也是至關(guān)重要的我國這些相關(guān)機(jī)構(gòu)目前還較為缺乏，且運(yùn)作極不規(guī)范，應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)機(jī)構(gòu)，以為房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展提供相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)。再次，中國REITs現(xiàn)在正處于發(fā)起期，實(shí)際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱。復(fù)合型人才欠缺，同時(shí)也急需專業(yè)的人才。盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠(yuǎn)看，我國金融市場(chǎng)已全面放開，國家正在部署金融制度和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和改革，目的是建立透明、公開、暢通、持續(xù)的市場(chǎng)融資和約束制度，房地產(chǎn)投融資機(jī)制正在迎接多層次、多元