行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)泡沫破裂的后果分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)泡沫破裂的后果分析摘要：房地產(chǎn)泡沫的破裂首先對銀行產(chǎn)生巨大的危害，通過對包括香港在內(nèi)的22個工業(yè)化國家和地產(chǎn)的住房市場及股市的熱潮和衰落的研究，我們發(fā)現(xiàn)住房價格下跌更可能使銀行受到打擊，原因是在多數(shù)國家，銀行主導著購房貸款業(yè)務。但是房地產(chǎn)泡沫所帶來的災難遠不止停留在銀行的層面上。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟危機；政治危機；社會危機一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟危機(一)生產(chǎn)萎縮房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5，以這次危機為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達120萬，1998年又增加到200萬。(二)消費銳減Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價格的變動對消費的影響遠大于股票，以香港經(jīng)驗來看，是當樓價大幅下滑造成大量負資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其它行業(yè)。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟增長率下降2個百分點以上。(三)經(jīng)濟增速下降個人消費的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數(shù)走勢基本上呈相反方向變動，即當住宅指數(shù)下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。我們再以散點圖重繪香港私人住宅售價指數(shù)(以平均計算)與犯罪率的關(guān)系。由點的分布來看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，香港社會危機逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達不滿、終于導致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經(jīng)濟形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟基礎較堅穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。圖5為香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。三、總結(jié)總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險問題，關(guān)系到政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機構(gòu)決策等。如果對房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風險評估有誤，將可能會對個人、企業(yè)和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢。近代較嚴重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機導致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70的經(jīng)歷。事實上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價格下跌了近38，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43。當然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設立預警機制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房價指數(shù)而設的hedgelets)，不但對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展有一定的實用性，而且對房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評價房地產(chǎn)行業(yè)投資風險，對于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.PassivevictimsAsfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycantfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmothersprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.Itsimpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.SurvivingvictimsPaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.HistobaccotincausedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulDshatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhistobaccotinheart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild.Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentationhisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture.WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld.Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend.Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulDslastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBelovedsescalatingmalevo-lenceandhermotherssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.VengefulvictimandpurgatorialoneBelovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achildsearly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechildsentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenversdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.Paradoxically,Belovedsdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBelovedsviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermotherslover(PaulD)andattacksSethesdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwontsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.I