行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-宏觀(guān)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-宏觀(guān)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越成為一個(gè)國(guó)家向宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和中堅(jiān)力量。闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)調(diào)控的必要性，介紹房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)1政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)調(diào)控就是指以政府為主體,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀(guān)調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)1.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,1.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀(guān)調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,1.3我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀(guān)調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范；（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順；（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范；（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,2國(guó)家兩會(huì)的召開(kāi)和宏觀(guān)調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國(guó)政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀(guān)調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順?lè)康禺a(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國(guó)政府和相關(guān)部門(mén)又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國(guó)這一輪的宏觀(guān)調(diào)控政策得以2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，國(guó)土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知后，日前又共同組織召開(kāi)全國(guó)電視電話(huà)會(huì)議，正式開(kāi)始安排布置我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國(guó)家用地政策搞別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行全面檢查。此次國(guó)土資源部等八部委的專(zhuān)項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國(guó)2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒(méi)收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工2.2土地增值稅是我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類(lèi)似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開(kāi)征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀(guān)原因使我國(guó)一直以來(lái)沒(méi)有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問(wèn)題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)2.3徹底清查我建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷(xiāo)售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專(zhuān)項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢(qián)交易等行為，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)2.4推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過(guò)程中降低能耗的建筑；綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、2.5運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益