星耀天嘉湖項(xiàng)目提案.ppt

1,LOADING,2,如 果 生 命 可 以 策 劃 我愿意選擇出生在云南 因?yàn)槟抢锸侨f(wàn)綠之宗，彩云之南 更是由昆明、大理、麗江、香格里拉組成的 無(wú)限美麗的家,今天，來(lái)自云南的嘉賓將蒼山之魄、洱海之靈融入天津之南、天嘉湖水。,星耀帶來(lái)了百億的財(cái)富和造夢(mèng)的理想， 合富希望能以最好的思想和謀略禮敬南賓！,禮敬南賓,3,4,提報(bào)思路 第一篇：找魂 第二篇：40億 第三篇：5的故事 第四篇：推廣1條線(xiàn),5,第一篇：找魂,6,我是誰(shuí)？,7,我的前世今生,8,前世,Utopia an ideal place or state,烏托邦是人類(lèi)對(duì)美好社會(huì)的憧憬，是人類(lèi)思想意識(shí)中最美好的社會(huì),柏拉圖的理想國(guó)（Republic）所顯示的，藉由擴(kuò)大描繪某一概念（正義及自由），以基于這種概念而建構(gòu)之理想社群的形式。,圖為摩爾烏托邦（1516）一書(shū)中的烏托邦地圖,9,烏托邦 理想國(guó),一個(gè)是東方的世外桃源，一個(gè)是西方的神秘國(guó)度,中國(guó)桃花源,世界亞特蘭蒂斯,前世,10,今生,五洲國(guó)際，一座包容5大洲，4大洋的現(xiàn)代理想國(guó) 水中的亞特蘭蒂斯，夢(mèng)中的桃花源。,11,我的前因后緣,12,前因,天津，北方新經(jīng)濟(jì)中心,濱海新區(qū)，納入國(guó)家十一五重點(diǎn)規(guī)劃,環(huán)渤海，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三級(jí),京津融城，京津雙核從裂變到聚變,13,天津市大力推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，都市休閑旅游迎來(lái)發(fā)展良機(jī),結(jié)合“十一五”規(guī)劃，天津市政府提出全市要努力增強(qiáng)為區(qū)域發(fā)展服務(wù)的國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、休閑旅游、區(qū)域金融服務(wù)功能，優(yōu)化空間布局，提高服務(wù)水平的服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 天津市旅游業(yè)發(fā)展迅速，各種資源得以整合和優(yōu)化，“北方休閑之都”的嶄新形象正在形成。 近年來(lái)天津市民人均可支配收入不斷上升，生活水平的提高將產(chǎn)生大量的都市休閑活動(dòng)，這給休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。,歷年天津市接待國(guó)內(nèi)游客人數(shù)及旅游收入的增長(zhǎng)率,前因,14,這些項(xiàng)目為天津規(guī)劃的一軸、兩帶、三區(qū)之內(nèi)的項(xiàng)目。 他們基本滿(mǎn)足了休閑度假旅游地產(chǎn)的基本要素，時(shí)間與空間距離在1-2小時(shí)，30-80公里，這些項(xiàng)目均具備休閑度假功能，基本可以滿(mǎn)足中閑與小閑的需求。,上水郡 山傾城,京津新城,濱海休閑,東麗湖,天嘉湖,團(tuán)泊新城,七里海,天津市休閑地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)格局,15,受制于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，天津旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不充分，缺少有特色的旅游項(xiàng)目和旅游景點(diǎn)，已有的一些休閑項(xiàng)目偏高檔化，市場(chǎng)空間較小。 大部分依托自然環(huán)境的休閑旅游區(qū)與市區(qū)的距離在15公里以上，且與市區(qū)間缺少便捷的交通聯(lián)系。,天津市主要休閑旅游區(qū)的比較,前因,16,后緣,中國(guó)北方最大的“雙湖之城”的出現(xiàn)天嘉與鴨淀水庫(kù)水脈相連 “北方水都”初見(jiàn)雛型,17,后緣,被列為天津8個(gè)重點(diǎn)旅游景區(qū)之一的天嘉湖旅游區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃總用地面積為38平方公里，其中水域?yàn)?.3平方公里，將先后建設(shè)完成水景農(nóng)業(yè)公園、農(nóng)業(yè)度假莊園、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目等4項(xiàng)工程。將以自然旅游資源為主，突出種植和漁養(yǎng)殖兩大特色，形成以生態(tài)、綠色為基調(diào)的濱水休閑度假區(qū)。,18,世界大同，未來(lái)城邦,我,我的理想,我是誰(shuí)？,中國(guó)首席國(guó)際人居署 核心定位：京津南花園，濱海后花園，未來(lái)水世界，島國(guó)生活城,但我還沒(méi)有魂！,19,找魂,20,世界建筑博覽會(huì),世界橋梁博覽會(huì),世界建筑文化,世界橋梁文化,21,世界美食博覽會(huì),世界奢侈品博覽會(huì),世界美食文化,世界奢侈品文化,22,我的品牌賣(mài)點(diǎn)背后其實(shí)是文化 全球一體化大環(huán)境下的 國(guó)際文化融合 （播放視頻）,23,英國(guó)獨(dú)立報(bào)1月1日頭版以“2008：超級(jí)大國(guó)的誕生”為題，全面分析了中國(guó)過(guò)去一年來(lái)在經(jīng)濟(jì)、政治和文化發(fā)展上取得的成就，也對(duì)中國(guó)在2008年的表現(xiàn)進(jìn)行了積極樂(lè)觀的預(yù)測(cè)。,從全球變暖、達(dá)爾富爾人道主義危機(jī)到朝鮮核問(wèn)題，中國(guó)的立場(chǎng)和意愿已經(jīng)成為解決眾多重大國(guó)際問(wèn)題的先決條件。,2008,超級(jí)大國(guó)的誕生,中國(guó)的全球貿(mào)易順差將從2007年的1300億英鎊擴(kuò)大到08年的1450億。今年1月，中國(guó)的國(guó)營(yíng)銀行將首次從其價(jià)值1.33萬(wàn)億美元的外匯儲(chǔ)備中，拿出部分投資到倫敦的金融市場(chǎng)。 隨著中國(guó)對(duì)外國(guó)藍(lán)籌股投資的增加，英國(guó)金融界已經(jīng)開(kāi)始流行一種說(shuō)法，即“中國(guó)制造”將很快會(huì)被“中國(guó)擁有”所代替。,24,2008年，當(dāng)全世界都在為經(jīng)濟(jì)衰退黯然傷神時(shí)，只有中國(guó)處在喜悅之中。上百億美元總投資額的奧運(yùn)會(huì)，都使得它在2008年以一個(gè)國(guó)際巨人的形象備受矚目。 在上一屆奧運(yùn)會(huì)，中國(guó)成為金牌榜上的榜眼。今年的8月份，作為東道主的中國(guó)有望沖擊金牌數(shù)量第一名。全國(guó)上下都對(duì)這場(chǎng)體育盛事寄予極高的期望。,2008 奧運(yùn)年 中國(guó)年,25,2008，世界中國(guó)文化年,當(dāng)猶如中國(guó)印般的奧運(yùn)會(huì)徽深入人心，“中國(guó)文化”已經(jīng)成為一種符號(hào)被復(fù)制到各個(gè)領(lǐng)域中，在以西服領(lǐng)帶作為主打的城市表情中，旗袍的風(fēng)情對(duì)人們的誘惑都是致命的，不容置疑，中國(guó)文化的出現(xiàn)將重現(xiàn)人們心底失落已久的中國(guó)記憶，喚醒中國(guó)文化久違的自信與驕傲。,2008年2月，英國(guó)將迎來(lái)有史以來(lái)規(guī)模最大的一次中國(guó)當(dāng)代文化藝術(shù)節(jié)，幾乎所有與中國(guó)文化相關(guān)的活動(dòng)都被列入藝術(shù)節(jié)范圍之內(nèi)。 同時(shí)，名為“時(shí)代中國(guó)”的北美洲的中國(guó)文化節(jié)也將啟動(dòng)，活動(dòng)將與2008年7月開(kāi)幕的北京奧運(yùn)會(huì)一起在亞歐乃至北美大陸掀起一股“中國(guó)熱”。,26,27,全球一體化 文化融合的契機(jī)到來(lái),魂,08年全球華人的光榮與夢(mèng)想,中國(guó)有資格擁有世界,以中國(guó)文化為“精髓”的國(guó)際文化生活城,我們要體現(xiàn)的是一種文化態(tài)度，一場(chǎng)文化運(yùn)動(dòng)，更是一種對(duì)文化的追溯！隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)飛速的發(fā)展，世界將關(guān)注的目光移向了中國(guó)，中國(guó)文化也正在從邊緣走向中心。,28,以全球一體化的“國(guó)際視野”為明線(xiàn)（針對(duì)國(guó)內(nèi)客戶(hù)）,本項(xiàng)目策劃推廣最核心策略,國(guó)際化產(chǎn)品,國(guó)際化形象代言人,國(guó)際化公關(guān)活動(dòng),以中國(guó)文化的滲透為暗線(xiàn)（針對(duì)外籍客戶(hù)和海外華人）,29,魂之所依 （關(guān)于世界大同）,最牛的項(xiàng)目請(qǐng)中國(guó)最牛的人,30,中國(guó)建筑界扛大旗的人,我要幫助中國(guó)建筑尋找一條將傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的道路。為中國(guó)發(fā)展一套自己的建筑語(yǔ)言 貝聿銘,世界上有很多著名的建筑大師，但我只請(qǐng)中國(guó)最牛的,31,我們請(qǐng)貝聿銘作為建筑顧問(wèn)，在項(xiàng)目北美公建區(qū)入口設(shè)計(jì)一座標(biāo)志性的文化建筑未來(lái)之門(mén)，代表“世界的入口”。,32,中國(guó)藝術(shù)界扛大旗的人,我必須要找到一條途徑讓西方人更熟悉中國(guó)文化， 用中國(guó)文化震撼世界 張藝謀,世界上有很多著名的大師級(jí)導(dǎo)演，但我只請(qǐng)中國(guó)最牛的,33,我們請(qǐng)張藝謀作為藝術(shù)顧問(wèn)，以項(xiàng)目為藍(lán)本拍攝中國(guó)首部綠色大片 環(huán)保中國(guó),34,中國(guó)文化界扛大旗的人,世界上有很多著名的文化大師，但我只請(qǐng)中國(guó)最牛的,我們的責(zé)任，就是讓世界各地的人們了解、欣賞中華文化 余秋雨,35,我們請(qǐng)余秋雨作為文化顧問(wèn)，以中國(guó)文化在世界的散佚情況為基礎(chǔ)創(chuàng)作新書(shū)世界華根。,36,我是中國(guó)的建筑名片、藝術(shù)名片和文化名片,我有資格代言五洲、面向國(guó)際,我有資本讓最牛的中國(guó)人為我服務(wù),我的魂是扎根于中國(guó)人居文化的“國(guó)際城、中國(guó)心”,37,魂之所依 （關(guān)于未來(lái)城邦）,中國(guó)最牛的項(xiàng)目要聯(lián)合世界最牛的項(xiàng)目,38,阿聯(lián)酋380億造全球首個(gè)“太陽(yáng)城”,零石油的科技城,“浮”在水上的廣場(chǎng),馬斯代爾城這座“太陽(yáng)城”占地600萬(wàn)平方米，容納10萬(wàn)居民，完全不用一滴石油，靠的是太陽(yáng)能等環(huán)保能源。,街道由3米寬的運(yùn)河環(huán)繞，為居民消除暑氣帶來(lái)清涼感覺(jué)。 告別汽車(chē)的街道“太陽(yáng)城”里將完全見(jiàn)不到汽車(chē)出現(xiàn)，無(wú)人駕駛的公共電車(chē)隨處可見(jiàn) 。,39,城市規(guī)劃以傳統(tǒng)阿拉伯露天市集為藍(lán)本，充滿(mǎn)阿拉伯風(fēng)情的街道都會(huì)悄悄安裝新式太陽(yáng)能收集板，將陽(yáng)光轉(zhuǎn)化為電力。,“太陽(yáng)城”里的大學(xué)與傳統(tǒng)大學(xué)最不同的是，頭頂陽(yáng)光充沛，腳下綠水淙淙，隨處可見(jiàn)的河道為酷暑帶來(lái)涼意，所以學(xué)生們喜歡在水邊談?wù)搶W(xué)術(shù)。,阿聯(lián)酋380億造全球首個(gè)“太陽(yáng)城”,40,五洲國(guó)際打造東方的“阿聯(lián)太陽(yáng)城”,具體操作方法：,以阿聯(lián)酋在世界上的影響力借勢(shì)，學(xué)習(xí)其環(huán)保生態(tài)的技術(shù)和實(shí)用性，并以技術(shù)整合的方式切入。,我們的環(huán)保大片可以以太陽(yáng)城為拍攝藍(lán)本； 阿聯(lián)酋太陽(yáng)城的生態(tài)技術(shù)是英國(guó)“泰晤士河谷”大學(xué)研究提供，我項(xiàng)目可以和“清華大學(xué)”聯(lián)合，利用兩個(gè)大學(xué)間的學(xué)術(shù)交流進(jìn)行論壇式的合作。 在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)可以與其聯(lián)合造勢(shì)，派出準(zhǔn)業(yè)主參觀團(tuán)進(jìn)行互動(dòng)訪(fǎng)問(wèn)； 組織青少年以“夢(mèng)想中的未來(lái)”之城為題繪畫(huà)出他們對(duì)未來(lái)的想象，如果能夠在本項(xiàng)目有所實(shí)現(xiàn)則重金獎(jiǎng)勵(lì)。,41,以國(guó)際化大同為“體”， 以中國(guó)文化為“靈”， 以“綠色烏托邦”的未來(lái)之城為“夢(mèng)”,我找到了我的 魂！,五洲國(guó)際,42,第二篇：40 億,43,天津？,天津本地市場(chǎng)把握,44,天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總體容量,天津近年來(lái)商品房銷(xiāo)售總量分析,45,天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總體容量,預(yù)計(jì)2008年天津房地產(chǎn)價(jià)格增幅將會(huì)趨緩，其價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步上升。 合富預(yù)測(cè):2008年天津商品房均價(jià):7638元,環(huán)比上漲18.6%,46,天津8000元以上高端產(chǎn)品市場(chǎng)容量,自2005年以來(lái)天津單價(jià)8000以上高端產(chǎn)品供應(yīng)量急劇增加，但消化比率并沒(méi)有明顯增加。 合富預(yù)測(cè):2008年天津高端產(chǎn)品供應(yīng)量應(yīng)在600萬(wàn)平米，消化量約為250平米。,47,天津8000以上高端產(chǎn)品市場(chǎng)容量,由于平均單價(jià)的上升，高端產(chǎn)品貨值比率略有上升，但總體比率在下降。 合富預(yù)測(cè):2008年天津高端產(chǎn)品貨值供應(yīng)量應(yīng)在580億左右，消化量約為250億。,48,天津主要中高端板塊銷(xiāo)售數(shù)據(jù),各板塊年消化量多在2030億間，其中市中心板塊的吸引力要大于近郊板塊。 合富預(yù)測(cè):2008年天津各主要板塊格局不會(huì)發(fā)生根本變化，值得關(guān)注的是隨著富力津門(mén)湖項(xiàng)目的銷(xiāo)售，梅江板塊有待重新崛起。,49,50,天津主要高端大盤(pán)典型項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)據(jù),天津各大盤(pán)典型項(xiàng)目平均年消化量多在47億，中新城上城憑借良好的區(qū)位一舉奪得07年天津單盤(pán)冠軍。 合富預(yù)測(cè):2008年天津各大盤(pán)項(xiàng)目在現(xiàn)有市場(chǎng)容量沒(méi)有大突破的情況下將展開(kāi)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。,51,52,08年，我們能夠銷(xiāo)售多少？,如市場(chǎng)未發(fā)生重大變化，按照根據(jù)天津市場(chǎng)近年來(lái)各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析推論，本項(xiàng)目08年在天津市場(chǎng)預(yù)計(jì)可銷(xiāo)售25-30億左右的貨量。,現(xiàn)在看天津的市場(chǎng)消化量不足以支持40億！,我們?cè)趺崔k？,53,拓展銷(xiāo)售區(qū)域,重點(diǎn)區(qū)域：北京、山西、河北,在天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的前提下，外地客戶(hù)比例的增加是擴(kuò)大客戶(hù)群的有效手段，也存在操作性。 合富輝煌在北京、山西、河北均有在售項(xiàng)目，可以拓展我們的銷(xiāo)售渠道。,54,外地客戶(hù)在津購(gòu)房現(xiàn)狀,遠(yuǎn)郊三個(gè)具競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源分析,55,初步結(jié)論： 目前在津購(gòu)房的外地客戶(hù)所占比例仍然不是很大，一般在10%左右，但近年來(lái)仍在呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； 以我司操作的濱海新區(qū)項(xiàng)目為例，其外地客戶(hù)比例項(xiàng)目前期約為10%，后期已達(dá)到15%以上； 以北京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)1/3以上的商品住房是賣(mài)給了北京以外的人，其中中心區(qū)高檔的商品房占50%，甚至60%以上。 我們認(rèn)為外地市場(chǎng)還是有很大的潛力可挖。,56,山西河北客戶(hù)職業(yè)比較單一，多為私營(yíng)業(yè)主或礦主，北京客戶(hù)職業(yè)類(lèi)型復(fù)雜，涉及貿(mào)易、機(jī)關(guān)、金融證券各個(gè)方面。,北京、山西、河北客戶(hù)在津購(gòu)房現(xiàn)狀,57,北京、山西、河北客戶(hù)在津購(gòu)房現(xiàn)狀,消費(fèi)喜好三地客戶(hù)差別不大，山西河北客戶(hù)對(duì)景觀資源的喜好最為突出。,58,（1）在山西，每日進(jìn)帳20萬(wàn)元的小煤窯老板有1000多人，此類(lèi)人算山西不入流的財(cái)富階層； （2）山西客戶(hù)在天津購(gòu)房目的一般有兩個(gè)，生態(tài)移民及長(zhǎng)線(xiàn)投資的財(cái)富儲(chǔ)備； （3）山西客戶(hù)的特色是一般不聚大團(tuán)體，但有小型購(gòu)房團(tuán)存在； （4）山西客戶(hù)仍屬于沖動(dòng)型消費(fèi)，他們一般在太原買(mǎi)一套房（本鄉(xiāng)本土）、在北京買(mǎi)一套房（首都效應(yīng)），再考慮在天津市區(qū)及濱海新區(qū)買(mǎi)房（投資及短期居?。?。,山西客戶(hù)分析結(jié)論,59,麻將效應(yīng)：山西客戶(hù)群居特征明顯，口碑傳播影響力較大； 大院文化：喜歡置業(yè)，但通常為小面積多套購(gòu)買(mǎi)，各家庭成員在同一社區(qū)中分別居住，而非一套大面積購(gòu)買(mǎi)，大家族居住在一起，多套小面積置業(yè)同時(shí)降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 星河灣現(xiàn)象：對(duì)于星河灣項(xiàng)目的盲目追崇，一部分人是真的喜歡這種風(fēng)格，而另一部分人并未見(jiàn)過(guò)真的星河灣，但人云亦云情況顯著，形成盲目追求； 晉商傳統(tǒng)：山西人花大錢(qián)算小賬的情況普遍存在，給一些小優(yōu)惠讓他感覺(jué)物有所值，便會(huì) 產(chǎn)生大宗購(gòu)買(mǎi)，例如：贈(zèng)送地下室或露臺(tái)。,山西客戶(hù)分析結(jié)論,60,（1）北京客戶(hù)群看好京津兩地的未來(lái)交通，在北京住宅房?jī)r(jià)居高不下的情況下，越來(lái)越多的北京人選在天津購(gòu)房； （2）北京客戶(hù)已經(jīng)形成了購(gòu)房團(tuán)，但目前僅在天津某幾個(gè)樓盤(pán)形成了聚集效應(yīng)； （3）北京高檔別墅也較多，均銷(xiāo)售情況良好，但北京人能否接受天津的湖景別墅尚不能完全認(rèn)定。,北京客戶(hù)分析結(jié)論,61,（1）河北省客戶(hù)在濱海購(gòu)房的主要為唐山、黃驊、廊坊等區(qū)域，分布較散； （2）河北客戶(hù)在濱海購(gòu)房的一個(gè)鮮明目的是為孩子上天津戶(hù)口，好讓孩子在高考中以天津的錄取分?jǐn)?shù)線(xiàn)為準(zhǔn)，解決戶(hù)口問(wèn)題是河北客戶(hù)的一個(gè)特殊需求；,河北省客戶(hù)分析結(jié)論,62,綜合結(jié)論： 如果產(chǎn)品對(duì)位及加大宣傳力度，本項(xiàng)目的外地客戶(hù)群會(huì)有很大的提升； 以我司掌握的外地客戶(hù)資源來(lái)看，我們有信心在08年將本項(xiàng)目的外地客戶(hù)比例提升到15，未來(lái)幾年外地客戶(hù)購(gòu)房比例將更有提升。,如果還不能支持回款怎么辦？ 我們要外籍人士錦上添花！,63,西青工業(yè)園區(qū)分析,西青區(qū)一般私營(yíng)工商企業(yè)數(shù)量約4500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約600家，產(chǎn)值逐年遞增。 西青區(qū)是天津市郊工業(yè)園區(qū)最為密集，產(chǎn)值較高，企業(yè)數(shù)量最多的區(qū)域， 尤其是緊鄰天嘉湖的大寺鎮(zhèn)，工商業(yè)企業(yè)和人口較為密集。,64,津南區(qū)一般私營(yíng)工商企業(yè)數(shù)量約4000家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約430家，企業(yè)資質(zhì)有逐步優(yōu)化的趨勢(shì)。 津南區(qū)是當(dāng)前天津熱點(diǎn)區(qū)域最少的區(qū)域，隨著津港公路高新電子產(chǎn)業(yè)帶的形成，該區(qū)域后勁十足。,津南工業(yè)園區(qū)分析,65,大港區(qū)一般私營(yíng)工商企業(yè)數(shù)量約2500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約230家，多為高污染加工型企業(yè)，外資比例較少。 津南區(qū)是大港區(qū)聯(lián)結(jié)中心城區(qū)的必經(jīng)之路，大港區(qū)居住格局向津南區(qū)擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯 。,注：規(guī)模工業(yè)企業(yè)指年產(chǎn)值超過(guò)500萬(wàn)元的生產(chǎn)性企業(yè)。,大港工業(yè)園區(qū)分析,66,天津外籍人士分國(guó)籍居住需求細(xì)化韓國(guó),67,天津外籍人士分國(guó)籍居住需求細(xì)化日本,68,歐美籍人士,天津外籍人士分國(guó)籍居住需求細(xì)化歐美,69,市區(qū)外籍人士現(xiàn)狀分析,目前居住在市區(qū)的外籍人士多為韓國(guó)人，其在天津置業(yè)的比例也較高； 香港、臺(tái)灣以及海外華人也是外籍人士購(gòu)房的主體，且對(duì)別墅類(lèi)型的產(chǎn)品興趣更大； 日本和歐美籍客戶(hù)在津置業(yè)的數(shù)量和比例均不大，主要是這部分外籍人士長(zhǎng)期留居中國(guó)的較少，只有少量出于投資目的購(gòu)房。,70,金浩年韓國(guó)商會(huì)前會(huì)長(zhǎng)，前現(xiàn)代電子董事長(zhǎng)，07年卸任。,金三洙韓國(guó)商會(huì)現(xiàn)會(huì)長(zhǎng)，韓星愛(ài)肯特電子董事長(zhǎng)。 現(xiàn)置業(yè)地點(diǎn)：水上天驕源 辦公地點(diǎn)： 天津體育中心對(duì)面楓林賓館一層,韓國(guó)客戶(hù)資源渠道及客戶(hù)訪(fǎng)談,訪(fǎng)談情況： 常駐天津的韓國(guó)人約5-6萬(wàn)，其中在天津買(mǎi)房置業(yè)的基本有兩種人，一是企業(yè)投資人，此類(lèi)人多購(gòu)買(mǎi)較大面積的高端住宅。另外一種是韓國(guó)企業(yè)本社在天津分社的“駐在員”。他們的工資合人民幣在1.5-2萬(wàn)元/月，他們一般購(gòu)買(mǎi)120-150平米左右的公寓。 韓國(guó)的高端人群最喜愛(ài)的就是打高爾夫球，他們視高爾夫會(huì)員卡為奢侈品。韓國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)常有包機(jī)過(guò)來(lái)天津打高爾夫球的現(xiàn)象。我們希望能夠滿(mǎn)足這個(gè)要求。 韓國(guó)商會(huì)在天津比較團(tuán)結(jié)，且韓國(guó)人喜歡住在一起，天津的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和物價(jià)令我們滿(mǎn)意，所以會(huì)有更多的韓國(guó)人在天津置業(yè)。,71,三重野英治日本商會(huì)會(huì)長(zhǎng),日本客戶(hù)資源渠道及客戶(hù)訪(fǎng)談,訪(fǎng)談情況： 由于歷史和政治原因，日本人在天津置業(yè)人數(shù)不多，一般租賃高端酒店、酒店公寓和高端住宅?，F(xiàn)在日本人在天津聚居地有天津奧林匹克大廈、環(huán)渤海國(guó)際公寓、九合國(guó)際村、時(shí)代奧城等。 日本人一般是單身過(guò)來(lái)或夫妻二人來(lái)，很少有大家族來(lái)華的情況，日本人租房最多的選擇是100-150平米的兩室兩廳，企業(yè)主一般居住面積在150-200平米。 日本人的住房租金全部是100%國(guó)內(nèi)補(bǔ)助，所以不需要置業(yè)。 每年日本人也有年會(huì)，但參與人不是很多。,72,臺(tái)灣客戶(hù)資源渠道及客戶(hù)訪(fǎng)談,丁鯤華原天津臺(tái)企協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 韓家宸現(xiàn)天津臺(tái)企協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng),訪(fǎng)談情況： 常駐天津的臺(tái)灣人約6000人。在天津置業(yè)的比較多，一般是投資于大型制造業(yè)和微電子業(yè)的企業(yè)主，如北辰工業(yè)園、西青工業(yè)園的一般購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科花園新城、京津新城等等。 臺(tái)灣人購(gòu)買(mǎi)的別墅都不會(huì)太大，在300平米左右，公寓在150平米左右就好。 臺(tái)灣商會(huì)一年開(kāi)三次會(huì)，尤其以過(guò)年的那次比較隆重，大家都會(huì)到的。,73,綜合結(jié)論： 我們判斷本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群中韓國(guó)人及臺(tái)灣人較多，日籍人士后期會(huì)租賃的較多； 如果本項(xiàng)目的亞洲區(qū)在產(chǎn)品面積和建筑風(fēng)格上能夠滿(mǎn)足客戶(hù)要求，我們將憑借良好的資源和關(guān)系走出去和其領(lǐng)軍人物進(jìn)行進(jìn)一步的洽談，以達(dá)到對(duì)更多外籍人士的號(hào)召力，促成團(tuán)購(gòu)而快速回款 。,合富還有重要武器！,74,25個(gè)全國(guó)銷(xiāo)售點(diǎn)同步發(fā)售,合富在全國(guó)25個(gè)城市設(shè)有分公司，包括：廣州、深圳、東莞、佛山、南寧、青島、昆明、重慶、成都、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、寧波、上海、鄭州、太原、濟(jì)南、北京、天津、沈陽(yáng)、烏魯木齊，這些分公司均有大量的客戶(hù)資源，并且對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常熟悉； 一方面這些分公司均可成為本項(xiàng)目在全國(guó)各地的分銷(xiāo)售中心，另一方面也可直接與當(dāng)?shù)氐母叨丝腿哼M(jìn)行項(xiàng)目推介； 結(jié)合我司的各地分公司，項(xiàng)目可開(kāi)展全國(guó)巡展，擴(kuò)大影響。,全國(guó)同步發(fā)售,天津,合富代理機(jī)構(gòu)資源展示,76,全球同步發(fā)售,在5個(gè)國(guó)際上華人聚集的城市奧運(yùn)期間，我們?cè)谙愀?、新加坡、首爾、洛杉磯、溫哥華，舉辦項(xiàng)目展會(huì)，讓海外華人在08年驕傲的買(mǎi)到葉落歸根的好房子！,77,78,看看我們的主力客戶(hù)是誰(shuí)？,79,看的見(jiàn)家族領(lǐng)袖、金融寡頭,寡頭,看不見(jiàn)看不見(jiàn)的階層、比較低調(diào),看不見(jiàn)仍在攀爬、邁向巔峰,看的見(jiàn)中小企業(yè)主,富裕中產(chǎn),千萬(wàn)富豪,看的見(jiàn)較多,財(cái)富新貴,上億身家,本項(xiàng)目主力客群,合富劃分的高端客戶(hù)層次,80,企業(yè)會(huì)所的客戶(hù)群出海游艇,疊加別墅及高層客戶(hù)湖中游艇,如果用游艇來(lái)譬喻,81,企業(yè)會(huì)所客戶(hù)私人飛機(jī),疊加別墅及高層客戶(hù)群 頭等艙,如果用飛機(jī)來(lái)譬喻,82,行業(yè)分布：金融、冶金、礦產(chǎn)、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等,職業(yè)職位：上探到實(shí)業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)投資者；下探到大型公司高管、高級(jí)政府官員、律師、醫(yī)生等固定收入者,文化年齡：文化背景較深，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為40-50歲,收入水平：年固定收入在百萬(wàn)元或以上,購(gòu)房目的：自住為主，兼顧投資，作為休閑度假居所,消費(fèi)特性：注重同階層消費(fèi)，講究個(gè)性功能享受,購(gòu)房情況：二次以上置業(yè)者，購(gòu)房周期一般為一個(gè)月，用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系,居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為簡(jiǎn)單，基本為兩代之家；純粹外地購(gòu)房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋，部分是商務(wù)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，用于公務(wù)或投資。,本項(xiàng)目客戶(hù)理性描述,83,本項(xiàng)目客戶(hù)感性描述,他們應(yīng)該是： 應(yīng)享受的是“精致而自然的生活, 靜靜與湖水相互凝望”的感覺(jué)； 不是喧鬧的,而是一種孤獨(dú)的寧?kù)o的美； 是一種智慧的內(nèi)在境界,而非嘩眾取寵的膚淺外顯； 是一種只存在于富貴者之間的悠然,而非凡夫俗子的低級(jí)品位； 是一群享受過(guò)或愿意享受?chē)?guó)際化產(chǎn)品、交通、服務(wù)、生活的 富有的、有品位、有才智的城市文化新貴階層！,84,產(chǎn)品定位建議： 本項(xiàng)目是大盤(pán)遠(yuǎn)郊別墅，為規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，貼近更多客戶(hù)，把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏和資金回流速度，合富公司建議本項(xiàng)目的企業(yè)會(huì)所做成天津的“頂級(jí)別墅”，而疊加別墅及高層產(chǎn)品建議做擁有更多客戶(hù)基礎(chǔ)的“中產(chǎn)別墅”。,85,第三篇：5 的故事,86,我們和5結(jié)緣,我們是5洲國(guó)際； 我們的酒店是5瓣花造型； 我們預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)周期是5年； 08年更是奧運(yùn)5環(huán)年,87,“五行”計(jì)劃,大氣度、大尺度、大高度,項(xiàng)目策劃總策略,88,土,水,金,木,火,89,金融 經(jīng)濟(jì),體育 奧運(yùn),政府 政治,旅游 文化,綠色 環(huán)保,水,火,土,木,金,國(guó)際城 中國(guó)心,90,政治,項(xiàng)目需要翹動(dòng)政府引起關(guān)注,領(lǐng)事館的設(shè)立,世界城定義大使級(jí)外交,91,領(lǐng)事館： 根據(jù)國(guó)家間的協(xié)議，一國(guó)政府派駐對(duì)方國(guó)家某個(gè)城市并在一定區(qū)域執(zhí)行領(lǐng)事職務(wù)的政府代表機(jī)關(guān) 。 領(lǐng)事館分為總領(lǐng)事館、領(lǐng)事館、副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處四級(jí)。 目前在中國(guó)設(shè)立領(lǐng)事館及代辦處最多的國(guó)家依次為：美國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、泰國(guó)、澳大利亞、德國(guó)、韓國(guó)、新加坡、日本、意大利、加拿大。 目前中國(guó)領(lǐng)事館最多的城市依次為：北京、香港、上海、廣州、成都、沈陽(yáng)； 由于天津發(fā)展緩慢，目前天津還沒(méi)有一個(gè)領(lǐng)事館，本項(xiàng)目可以開(kāi)辟獨(dú)島別墅作為各國(guó)在天津的副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處。其中最具可能的是新加坡、泰國(guó)、韓國(guó)、日本、加拿大等。 這樣就使項(xiàng)目名副其實(shí)成為國(guó)際城邦。,92,聯(lián)絡(luò)各國(guó)的總領(lǐng)館在此設(shè)立領(lǐng)事館聯(lián)絡(luò)處，每個(gè)國(guó)家的領(lǐng)館恰好可以按五大洲的版圖規(guī)劃分布。 進(jìn)行該事件的新聞炒作，說(shuō)明本案是國(guó)際性的生活地標(biāo)及在天津的重要地位。 并可開(kāi)展一系列的各國(guó)大使、領(lǐng)事的聯(lián)誼活動(dòng)等,引起政府和媒體的高度關(guān)注，有利于項(xiàng)目形象的打造，為項(xiàng)目后期的強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。,93,經(jīng)濟(jì),項(xiàng)目需要影響全球經(jīng)濟(jì)的峰會(huì),北方“博鰲”,世界500強(qiáng)中國(guó)金融年會(huì),94,世界500強(qiáng)企業(yè)中已有480多家在中國(guó)投資設(shè)立了企業(yè)，跨國(guó)公司在中國(guó)設(shè)立的研發(fā)中心近1000家，地區(qū)總部近40家。 天津已有127家世界500強(qiáng)公司，投資355個(gè)項(xiàng)目 。,95,展現(xiàn)本案強(qiáng)大的商務(wù)休閑配套設(shè)施及城市視角的宏觀規(guī)劃，體現(xiàn)天津北方經(jīng)濟(jì)中心的城市地位與未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的發(fā)展方向。,對(duì)于拓展客戶(hù)層面，增大項(xiàng)目的影響力與宣傳力都有一定的意義。同時(shí)達(dá)到吸引500強(qiáng)公司進(jìn)駐項(xiàng)目企業(yè)會(huì)所的目的。,96,綠色 環(huán)保,項(xiàng)目需要影響中國(guó)環(huán)保意識(shí)的獎(jiǎng)項(xiàng),聯(lián)合阿聯(lián)酋“太陽(yáng)城”，成為國(guó)際環(huán)保組織認(rèn)可的代表中國(guó)的環(huán)保生態(tài)城,聯(lián)合國(guó)人居署 世界人居環(huán)保示范區(qū),（結(jié)合張藝謀環(huán)保中國(guó)紀(jì)錄片）,中國(guó)首個(gè)“可持續(xù)發(fā)展”住區(qū),97,“2007綠色中國(guó)年度人物” 9名獲獎(jiǎng)?wù)叱^(guò)一半與“水”有關(guān)。他們是：清華大學(xué)環(huán)境科學(xué)與工程系教授張曉?。恢醒腚娨暸_(tái)新聞?wù){(diào)查欄目記者柴靜；河南周口市“淮河衛(wèi)士”會(huì)長(zhǎng)霍岱珊；江蘇省無(wú)錫尚德太陽(yáng)能電力有限公司董事長(zhǎng)施正榮；著名導(dǎo)演張藝謀、馮小寧。,綠色中國(guó) 年度人物,建議星耀集團(tuán)顏總參選“2008綠色中國(guó)年度人物”，以此來(lái)推廣星耀企業(yè)品牌,98,體育 奧運(yùn),項(xiàng)目需要在奧運(yùn)期間進(jìn)行社會(huì)性公關(guān),全球華人的榮耀，全球華人的心意！,星耀奧運(yùn)共同基金,99,我們預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)中國(guó)金牌總數(shù)為36塊,100,由星耀集團(tuán)發(fā)起，號(hào)召全球華人捐資，以08年北京奧運(yùn)得取金牌的奧運(yùn)冠軍的名字命名，捐資修建希望小學(xué)（例如：劉翔希望小學(xué)），如果中國(guó)獲得36枚金牌，我們就修建36所希望小學(xué)，每所小學(xué)的開(kāi)工奠基儀式、新聞發(fā)布會(huì)都會(huì)邀請(qǐng)以該小學(xué)命名的奧運(yùn)冠軍出席。,101,跟隨奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f，開(kāi)展全球、全國(guó)范圍內(nèi)的大規(guī)模奧運(yùn)共同基金的公益及文化宣傳活動(dòng)，營(yíng)造奧運(yùn)期間的市場(chǎng)熱點(diǎn)，樹(shù)立良好的品牌形象，產(chǎn)生社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)。,奧運(yùn)共同基金形象代言人,成龍是蜚聲國(guó)際的動(dòng)作巨星，在海內(nèi)外具有無(wú)可比擬的影響力和號(hào)召力。 成龍同時(shí)擔(dān)任北京奧運(yùn)的形象大使 、聯(lián)合國(guó)慈善大使、世界十大杰出青年、中國(guó)文化國(guó)際傳播大使等，在世界各地宣揚(yáng)中國(guó)文化。,102,星耀北進(jìn) 帶來(lái)麗江之美,建議將亞洲板塊的商業(yè)配套建筑修建成1：1的麗江古城，具有濃郁的中國(guó)特色和民族色彩，同時(shí)代表了星耀集團(tuán)就是云南的名片，立刻達(dá)到了品牌聯(lián)想的轟動(dòng)效應(yīng)。,2007中國(guó)青年喜愛(ài)的旅游目的地評(píng)選，云南的麗江位居首位。 麗江古城被列為世界文化遺產(chǎn)，國(guó)內(nèi)外游人云集，人們無(wú)不感嘆萬(wàn)千，贊不絕口。,旅游 文化,項(xiàng)目需要一張足以吸引關(guān)注的旅游名片,103,同時(shí)折射出開(kāi)發(fā)商所具備的深厚文化底蘊(yùn)及開(kāi)發(fā)魄力，對(duì)企業(yè)形象也可以達(dá)到最直接的宣傳與提升的作用。,說(shuō)明本案是高于城市，區(qū)別于市場(chǎng)，誕生于產(chǎn)品，體現(xiàn)品牌內(nèi)涵，擁有城市配套資源的復(fù)合型大盤(pán)，詮釋產(chǎn)品特征。,最重要的是讓項(xiàng)目有了旅游的實(shí)體，可以吸引更多的京、津、河北等客戶(hù)，同時(shí)也讓項(xiàng)目成為影視基地和愛(ài)情勝地成為可能。,104,“五行”計(jì)劃,105,第四篇：推廣1條線(xiàn),106,項(xiàng)目各年度整體開(kāi)發(fā)線(xiàn),2008年，奧運(yùn)造夢(mèng)年 奧運(yùn)滲透、生活造夢(mèng)、文化造勢(shì)；,2009年，公建提升年 雪場(chǎng)、泳池、學(xué)校等全面投入運(yùn)營(yíng)；,2010年，非洲騰飛年 借勢(shì)南非舉辦世界杯，推出非洲組團(tuán)；,2011年，拉美狂歡年 借勢(shì)拉美文化的狂放，推出拉丁組團(tuán)；,2012年，歐洲復(fù)興年 最后推出歐洲組團(tuán)，爭(zhēng)取最大價(jià)值。,2013年，世界大同年 各組團(tuán)完美收官，項(xiàng)目全景呈現(xiàn)。,107,項(xiàng)目08年度整體推廣線(xiàn),世界人居署，國(guó)際星生活,合眾城、合院墅,08.3-08.4,08.5-08.6,08.7-07.8,08.9-07.10,08.11-08.12,世界是平的,世界大同，未來(lái)城邦,建筑百年，人文百年,108,項(xiàng)目08年公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),起： 世界是紅色的和火炬一起傳遞世紀(jì)夢(mèng)想 奧運(yùn)海外華人共同基金募集活動(dòng),（3-4月）,109,起： 世界是平的 中國(guó)文化三巨頭風(fēng)云際會(huì)（張藝謀、余秋雨、貝聿銘）,（5月）,項(xiàng)目08年公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),110,承： 世界是綠色的 聯(lián)合國(guó)人居署國(guó)際環(huán)保社區(qū)示范獎(jiǎng)發(fā)布會(huì),（6月）,項(xiàng)目08年公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),111,峰： 世界是金色的 奧運(yùn)會(huì)中國(guó)金牌冠軍到訪(fǎng)鐫刻教育希望,（8-9月）,項(xiàng)目08年公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),112,（10月）,轉(zhuǎn)： 世界是中國(guó)的 世界500強(qiáng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì),項(xiàng)目08年公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),113,（12月）,合： 世界的夢(mèng)是非物質(zhì)的 美亞時(shí)尚大典：“消夏冰雪”節(jié),項(xiàng)目08年公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),114,（）世界是紅色的,（）世界是平的,（）世界是綠色的,（）世界是中國(guó)的,（）世界是反物質(zhì)的,（）世界是金色的,項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)線(xiàn),2008,115,項(xiàng)目媒體組織方案,雜志類(lèi)：,電視類(lèi)：,報(bào)紙類(lèi)：,網(wǎng)站類(lèi)：,國(guó)家地理,財(cái)富,三聯(lián)生活周刊,CCTV-1,CCTV-奧運(yùn),鳳凰衛(wèi)視,LV-8,人民日?qǐng)?bào),參考消息,雅虎,亞馬遜,116,項(xiàng)目廣告圖集,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè),項(xiàng)目08年均價(jià)預(yù)測(cè),獨(dú)棟別墅：20000元/平米 合院別墅：15000元/平米 疊加別墅：12000元/平米 高層空中別墅：10000元/平米,129,項(xiàng)目案名建議,（1）星耀五洲,世界人居署，國(guó)際“星”生活,星耀既是開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)的名詞，還可解釋成“國(guó)際巨星”照耀五洲的意思。,130,（2）星耀世界坪,世界是平的，世界在這里停泊 世界版圖的停機(jī)坪、世界經(jīng)濟(jì)的起飛坪 世界在此變得平坦，大氣勢(shì)、大氣度！,項(xiàng)目案名建議,131,項(xiàng)目總監(jiān)控：合富集團(tuán)國(guó)內(nèi)事務(wù)部、天津總部,發(fā)展策劃部,銷(xiāo)售部,市場(chǎng)部,項(xiàng)目部,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1人,根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)準(zhǔn)確地為營(yíng)銷(xiāo)策劃提供資訊,現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控,客戶(hù)接待、銷(xiāo)售物業(yè)、大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo),異地營(yíng)銷(xiāo),根據(jù)市場(chǎng)資訊明確項(xiàng)目定位，及推廣模式，指引后期銷(xiāo)售工作,培訓(xùn)中心,營(yíng)銷(xiāo)策劃部,技術(shù)支持,本項(xiàng)目銷(xiāo)售組織,132,本案項(xiàng)目組成員,項(xiàng)目專(zhuān)責(zé)小組成員： 項(xiàng)目總控： 天津公司總經(jīng)理：歐陽(yáng)達(dá)輝先生 項(xiàng)目執(zhí)行總負(fù)責(zé)人： 天津公司副總經(jīng)理：岑小春女士 項(xiàng)目發(fā)展策劃總監(jiān)：鄭奮先生 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)：李思寬先生 市場(chǎng)總監(jiān)：任炯先生 銷(xiāo)售總監(jiān)：萬(wàn)祥光先生,133,擁有十五年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)工作經(jīng)驗(yàn)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究、產(chǎn)品定位；大型復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面，擁有精深的理論修養(yǎng)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。曾獲得2005年CIHAF“中國(guó)最具價(jià)值房地產(chǎn)經(jīng)理人”稱(chēng)號(hào)，“2006全國(guó)優(yōu)秀注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人”稱(chēng)號(hào)。 成功主持操作和參與項(xiàng)目：廣州僑鑫集團(tuán)匯景新城區(qū)域發(fā)展策劃（占地1500畝）、匯僑新城發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行（占地1000畝），南國(guó)奧林匹克花園發(fā)展策劃（占地1000畝），中?？党前l(fā)展策劃（總建21萬(wàn)平方米），珠江新城南國(guó)花園發(fā)展策劃（總建30萬(wàn)）等，天津天津奧林匹克花園發(fā)展策劃（占地1000畝），津投金廈中北西部新城區(qū)域發(fā)展策劃（占地1400畝），星運(yùn)集團(tuán)伴景灣發(fā)展策劃(總建20萬(wàn))，濱海新城發(fā)展策劃（總建24萬(wàn)）等；山東濟(jì)南匯科旺園、淄博頤澤花園發(fā)展策劃等。 地鐵小淀項(xiàng)目發(fā)展策劃（占地56平方公里）等項(xiàng)目。,歐陽(yáng)達(dá)輝先生 天津公司董事總經(jīng)理,工民建專(zhuān)業(yè)，學(xué)士學(xué)位 全國(guó)注冊(cè)工程師， 全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,134,岑小春女士 天津公司副總經(jīng)理,從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理和業(yè)務(wù)拓展工作十多年，在銷(xiāo)售管理和資源管理方面擁有深厚造詣。在合富輝煌廣州總部期間，主管高檔物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理工作，并多次榮獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”和“合富輝煌優(yōu)秀經(jīng)理人獎(jiǎng)”。成功組建合富天津公司銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，并將南方房地產(chǎn)銷(xiāo)售的成功經(jīng)驗(yàn)與北方地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)巧妙融合，摸索出一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、注重實(shí)操的團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。2002年派駐天津，負(fù)責(zé)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)拓展工作，積極融入天津本土，為企業(yè)積累各種資源。 成功主持操作項(xiàng)目：廣州天倫集團(tuán)天譽(yù)花園營(yíng)銷(xiāo)管理（總建25萬(wàn)平方米），東洲花園營(yíng)銷(xiāo)管理（總建10萬(wàn)平方米），珠江新城南國(guó)花園發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)管理（總建30萬(wàn)平方米），香港廖創(chuàng)興集團(tuán)東湖御苑營(yíng)銷(xiāo)管理（總建15萬(wàn)平方米），羊城花園營(yíng)銷(xiāo)管理（總建14萬(wàn)平方米），中海康城發(fā)和雅居樂(lè)集團(tuán)南湖半島花園發(fā)展策劃；天津天津奧林匹克花園營(yíng)銷(xiāo)管理（總建87萬(wàn)平方米），華納豪園營(yíng)銷(xiāo)管理（占地9萬(wàn)），濱海新城發(fā)展策劃（總建24萬(wàn)）等，濱?？焖?、天房集團(tuán)和地鐵總公司招商顧問(wèn)服務(wù)。,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本科、人民大學(xué)在讀MBA 注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)評(píng)估,135,鄭奮先生 天津合富輝煌發(fā)展策劃總監(jiān),擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣、現(xiàn)場(chǎng)操控等方面的策劃、執(zhí)行工作有豐富的經(jīng)驗(yàn)。熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，擅長(zhǎng)大型項(xiàng)目市場(chǎng)研究、發(fā)展策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃的統(tǒng)籌、執(zhí)行。 主持、參與項(xiàng)目有：廣州奧林匹克花園（占地500畝）、佛山匯銀城市花園（占地500畝）、廣州新光城市廣場(chǎng)(區(qū)域售價(jià)最高豪宅)、新光商務(wù)港（寫(xiě)字樓）、新光廣場(chǎng)（商業(yè)項(xiàng)目，成功引進(jìn)國(guó)際大型超市家樂(lè)福）、天津金廈西部新城發(fā)展策劃（占地1400畝）、天津奧林匹克花園營(yíng)銷(xiāo)策劃（占地1000畝）、長(zhǎng)瀛御龍灣發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)管理（總建35萬(wàn)）、湖州中心城區(qū)商業(yè)步行街、湖州衣裳街歷史文化街區(qū)等。 主持編寫(xiě)房地產(chǎn)書(shū)籍：現(xiàn)代房地產(chǎn)全程操作實(shí)戰(zhàn)解碼、現(xiàn)代房地產(chǎn)全程創(chuàng)新風(fēng)暴、地產(chǎn)廣告實(shí)戰(zhàn)風(fēng)云等。組織編寫(xiě)中國(guó)房地產(chǎn)首份策略型研究報(bào)告決策情報(bào)，對(duì)廣州、深圳、北京等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面研究和監(jiān)控。參與組織、創(chuàng)辦中國(guó)房地產(chǎn)總裁特訓(xùn)營(yíng)和地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人MBA培訓(xùn)。,城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)，學(xué)士學(xué)位 規(guī)劃師、經(jīng)濟(jì)師,136,李思寬先生 天津合富輝煌濱海新區(qū)策劃總監(jiān) 師范大學(xué)中文本科，學(xué)士學(xué)位 理工大學(xué)微電子工程本科，學(xué)士學(xué)位,擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目前期地位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷(xiāo)推廣方面見(jiàn)解獨(dú)到，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，擅長(zhǎng)大型項(xiàng)目市場(chǎng)研究、發(fā)展策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃的統(tǒng)籌、執(zhí)行。 成功操作和參與項(xiàng)目：天津奧林匹克花園首期營(yíng)銷(xiāo)管理（占地1000畝）、南市富頓中心項(xiàng)目發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃（總建9萬(wàn)）、天華里二期項(xiàng)目發(fā)展策劃（總建15萬(wàn)），開(kāi)發(fā)區(qū)伴景灣項(xiàng)目發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃（總建20萬(wàn)），濱海新城萬(wàn)科項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)管理（總建24萬(wàn)），梅江香濱左岸項(xiàng)目全案策劃，金廈“西部新城”項(xiàng)目發(fā)展策劃、開(kāi)發(fā)區(qū)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展策劃、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等項(xiàng)目發(fā)展策劃工作中，屢次得到開(kāi)發(fā)商的高度認(rèn)可。,137,任炯先生 天津合富輝煌市場(chǎng)研究部總監(jiān) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位,深耕天津房地產(chǎn)市場(chǎng)多年，長(zhǎng)期從事市場(chǎng)研究及項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究工作，擁有深厚的理論功底、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新的工作方法。在他的率領(lǐng)下，天津合富輝煌市場(chǎng)研究部秉承總部“源于市場(chǎng)、高于市場(chǎng)”的理念，本著“科學(xué)、縝密、專(zhuān)業(yè)、獨(dú)到”的工作作風(fēng)，為香港新世界集團(tuán)、香港和記黃埔集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)等中國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供市場(chǎng)咨詢(xún)服務(wù)，并獲得高度認(rèn)可，從而多次榮獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”。 主持的項(xiàng)目研究工作有：天津奧林匹克花園項(xiàng)目發(fā)展策劃（占地1000畝）、和記黃埔、津投金廈西部新城發(fā)展策劃（占地1400畝）、天津梅江香檳左岸項(xiàng)目發(fā)展策劃（總建20萬(wàn)）、天津富頓中心項(xiàng)目發(fā)展策劃（總建約9萬(wàn)）、御龍灣發(fā)展策劃（總建35萬(wàn)）、環(huán)投市政綠化區(qū)域研究、天津地下鐵沿線(xiàn)區(qū)域研究、濱海新區(qū)漢沽旅游區(qū)域研究等等。,138,萬(wàn)祥光先生 天津合富輝煌銷(xiāo)售總監(jiān),從事投資、銷(xiāo)售管理工作十余年，在地產(chǎn)、金融投資和銷(xiāo)售管理方面，擁有獨(dú)到的見(jiàn)解。執(zhí)掌合富天津公司銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)帥印后，其獨(dú)創(chuàng)的“決策力、執(zhí)行力、銷(xiāo)售力”三管齊下的銷(xiāo)售管理模式，使合富天津公司銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)在奧林匹克花園、濱海新城等所代理樓盤(pán)的銷(xiāo)售中屢創(chuàng)佳績(jī)，贏得了業(yè)界的一直好評(píng)和高度認(rèn)可，屢獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”和“合富輝煌優(yōu)秀經(jīng)理人獎(jiǎng)”。 成功操作銷(xiāo)售管理個(gè)案：廣州南國(guó)奧林匹克花園營(yíng)銷(xiāo)管理（占地1000畝）、金雅苑營(yíng)銷(xiāo)管理（總建23萬(wàn)平方米）；天津天津奧林匹克花園營(yíng)銷(xiāo)管理（占地1000畝）、開(kāi)發(fā)區(qū)伴景灣發(fā)展策劃（總建20萬(wàn)）、御龍灣營(yíng)銷(xiāo)管理（總建35萬(wàn)）、濟(jì)南匯科旺園發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)管理（總建11萬(wàn)）、廊坊城市旺點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理（總建25萬(wàn)）、勝芳國(guó)際家具博覽城發(fā)展策劃（占地600畝）、勝芳麗華新城華府發(fā)展策劃和營(yíng)銷(xiāo)管理（總建8萬(wàn)平方米）等。,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本科 注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、注冊(cè)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、注冊(cè)期貨經(jīng)紀(jì),139,本項(xiàng)目銷(xiāo)售組織,項(xiàng)目四大俱樂(lè)部 VS 京城四大俱樂(lè)部,滑雪俱樂(lè)部 運(yùn)動(dòng)會(huì)員俱樂(lè)部 游艇俱樂(lè)部 超星酒店會(huì)員俱樂(lè)部,長(zhǎng)安俱樂(lè)部 京城俱樂(lè)部 中國(guó)會(huì) 美洲俱樂(lè)部,（一）俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)拓展客戶(hù)群,140,長(zhǎng)安俱樂(lè)部的理事會(huì)主席正是民生銀行的經(jīng)叔平先生，理事會(huì)其他名譽(yù)理事還有新世界國(guó)際有限公司的董事長(zhǎng)鄭裕彤先生，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司的董事長(zhǎng)李嘉誠(chéng)先生，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席兼行政總裁郭炳湘先生，以及其他很多跨國(guó)大公司的高層管理者。 900多名會(huì)員以世界知名公司的高層主管為主。中國(guó)會(huì)員主要由社會(huì)高層、商界成員組成。代表會(huì)員：李嘉誠(chéng)、霍英東、楊元慶 。,京城俱樂(lè)部由中國(guó)國(guó)際信托投資公司和美國(guó)會(huì)所管理集團(tuán)聯(lián)合設(shè)立，1994年成立，是北京最早的頂級(jí)俱樂(lè)部。號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一富人俱樂(lè)部”。 現(xiàn)有會(huì)員1200多人。云集了全球500強(qiáng)大部分中國(guó)公司的總裁、相當(dāng)數(shù)量的駐華大使。代表會(huì)員：許榮茂、李澤楷。,141,中國(guó)會(huì)的會(huì)員多為世界各地知名人士，包括政治家、知名企業(yè)家、藝術(shù)家以及外資企業(yè)高級(jí)行政人員等。中國(guó)會(huì)接待過(guò)無(wú)數(shù)外國(guó)元首和各界名流，包括法國(guó)總統(tǒng)席哈克、前美國(guó)國(guó)務(wù)卿鮑爾、前英國(guó)首相佘契爾夫人。港星關(guān)之琳的生日宴會(huì)、中國(guó)女星鞏俐的北京婚宴都在這里擺設(shè)。,2000年11月開(kāi)業(yè)。聚集了眾多國(guó)內(nèi)外管理精英、專(zhuān)業(yè)人士，駐京外國(guó)使領(lǐng)館官員和商務(wù)機(jī)構(gòu)代表。遍布全球的百余家聯(lián)網(wǎng)俱樂(lè)部，讓會(huì)員在商務(wù)、休閑旅行中隨處可以擁有星級(jí)私人會(huì)所的享受，彰顯超然的身份、地位。 會(huì)員幾乎都有海外教育的背景，從事的多是IT、銀行、投資等新興行業(yè)，相對(duì)年輕，代表會(huì)員是張朝陽(yáng)、孫振耀。,142,具體做法： （1）俱樂(lè)部聯(lián)盟 聯(lián)系京城頂級(jí)俱樂(lè)部和我們的頂級(jí)俱樂(lè)部聯(lián)盟，進(jìn)行會(huì)員的互動(dòng)活動(dòng)和商 務(wù)活動(dòng)。 （2）“磁石”效應(yīng) 以其俱樂(lè)部會(huì)員到本項(xiàng)目游玩或購(gòu)房為契機(jī)進(jìn)行宣傳，起到“磁石”效應(yīng)。 （3）圈子營(yíng)銷(xiāo) 將項(xiàng)目廣告納入其會(huì)員會(huì)刊，并組織專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目推介會(huì)，進(jìn)行“圈子營(yíng)銷(xiāo)”,143,（二）中產(chǎn)“退稅”計(jì)劃針對(duì)第二套房貸難題,本項(xiàng)目銷(xiāo)售組織,目前第二套房貸問(wèn)題比較影響客戶(hù)購(gòu)房的欲望，為此，我們特別推出“中國(guó)中產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃”退稅計(jì)劃。,這其實(shí)是國(guó)際化的一種售樓方式，美國(guó)正廣泛使用。 美國(guó)做法：購(gòu)房客戶(hù)貸款時(shí)，每到年末，銀行將打印總還款清單和利息部分清單，其中利息的30%的部分可以不納入其上稅的額度（即上稅基數(shù)減去這部分再報(bào)稅）。 中國(guó)目前公積金貸款由此退稅政策，但按揭貸款還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。 本項(xiàng)目與國(guó)際接軌，建議采用本方式進(jìn)行促銷(xiāo)。,144,中國(guó)中產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃,具體做法： （1）和各大貸款銀行（中行、建行、招商、民生）等等簽訂合作協(xié)議，舉行發(fā)布會(huì)。約定每到年末，銀行將向項(xiàng)目提供貸款客戶(hù)的還款情況，并打印清單。 （2）我們測(cè)算一定的比例作為補(bǔ)償回報(bào)客戶(hù)（非現(xiàn)金返還，具體比例待定）； （3）本部分資金我們聯(lián)盟大的基金公司（華夏、博時(shí)等）進(jìn)行基金定投，再賺取回報(bào)回饋客戶(hù)。業(yè)主委員會(huì)可參與監(jiān)管此基金的運(yùn)營(yíng)。 （4）這樣做就是客戶(hù)感覺(jué)多付的利息有一部分是自己的額外投資，還有收益。就減輕了購(gòu)房抗性。,145,本項(xiàng)目銷(xiāo)售組織,（三）“勞斯萊斯”移動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),具體做法： （1）由于我們要快速回款，那么必須變“坐銷(xiāo)”為“行銷(xiāo)”，要走出去； （2）我們建議購(gòu)買(mǎi)1-2輛“勞斯萊斯 ”級(jí)汽車(chē)作為移動(dòng)售樓部，到各大企業(yè)，500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)推介。 （3）此外，本車(chē)還可作為接待貴賓（如大使、奧運(yùn)明星等等）使用，提升項(xiàng)目形象。,146,本項(xiàng)目銷(xiāo)售組織,（四）“5人行動(dòng)組”專(zhuān)家團(tuán)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo),律師,理財(cái)師,置業(yè)顧問(wèn),風(fēng)水師,酒店星級(jí)服務(wù),147,南來(lái)巨擘心猶壯，此去津門(mén)跨征鞍， 談笑敢言非勝算，潤(rùn)物無(wú)聲亦尖端。,開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目總策劃師，合富的角色不過(guò)是沿著開(kāi)發(fā)商點(diǎn)燃的各烽火臺(tái)（項(xiàng)目亮點(diǎn)）將整個(gè)長(zhǎng)城（項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)之路）走完而已。 目前項(xiàng)目還處在“廟算”階段，談笑敢言未必實(shí)用，我們?cè)谧非鬆I(yíng)銷(xiāo)的一種境界，即高調(diào)推廣，低調(diào)營(yíng)銷(xiāo)，我們突出的是開(kāi)發(fā)商的品牌、項(xiàng)目的品牌，我們自己不那么重要。,結(jié) 語(yǔ),148,祝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)世界大同，未來(lái)城邦的夢(mèng)想！,初步思路，感謝聆聽(tīng)!,149,附件一： 合富對(duì)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)影響的專(zhuān)題研究,150,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)具有明顯的階段性和周期性特征 奧運(yùn)會(huì)是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的核心資源，每四年舉辦一次、對(duì)舉辦城市的發(fā)展產(chǎn)生一種階段性作用。從成功申辦到正式舉辦以至奧運(yùn)會(huì)后經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各種效應(yīng)的延伸，形成一個(gè)完整的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)周期，國(guó)際上通常定為10年到12年。一般分為三個(gè)階段，各階段呈現(xiàn)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)。,151,后奧運(yùn)階段、即奧運(yùn)會(huì)后的一段時(shí)間內(nèi)，受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)閑置、旅游業(yè)不景氣等低谷效應(yīng)。 但如果籌辦奧運(yùn)會(huì)期間，能處理好可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，可避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)。,奧運(yùn)前后各國(guó)股指漲幅狀況(注：按時(shí)間順序),前奧運(yùn)階段，即7年左右的籌備期，以?shī)W運(yùn)場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)為主。 奧運(yùn)階段，即奧運(yùn)會(huì)舉辦當(dāng)年，以?shī)W運(yùn)會(huì)的舉辦而增加的各項(xiàng)消費(fèi)帶動(dòng)為主，消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁。,152,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,(案例說(shuō)明）在最近三屆已經(jīng)舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？,雅典：有價(jià)無(wú)市 借助于2004年舉辦奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，雅典房地產(chǎn)價(jià)格在19952002年7年間，漲幅達(dá)到了65%，在雅典新建的兩條地鐵沿線(xiàn)以及幾個(gè)主要的奧運(yùn)設(shè)施周邊地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了110%。但是，這種漲勢(shì)有價(jià)無(wú)市。 原因主要有三個(gè)： 一、希臘的國(guó)際化程度相對(duì)較低，國(guó)外直接投資少，常駐的外國(guó)機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)需求乏力； 二、希臘地大人少，十多年來(lái)人口總數(shù)始終在1100萬(wàn)左右徘徊，有時(shí)還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且希臘私房擁有率高達(dá)80%以上，需要購(gòu)買(mǎi)新房的人不多； 三、希臘長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行土地私有制，大部分的私有房地產(chǎn)是在家族內(nèi)世代相傳的，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)缺少內(nèi)需的原動(dòng)力。,153,奧運(yùn)村坐落在雅典西北郊外的一片無(wú)人地帶，沒(méi)有任何公共交通連接此地。希臘政府當(dāng)初的設(shè)想，是借助奧運(yùn)的輻射效應(yīng)，在郊外開(kāi)發(fā)出一片適合部分低收入無(wú)房戶(hù)居住的經(jīng)濟(jì)適用房。 但由于配套設(shè)施不完善，小區(qū)內(nèi)至今沒(méi)有學(xué)校和公共交通，沒(méi)有購(gòu)物場(chǎng)所，更談不上公共娛樂(lè)設(shè)施，造成大量已出售的商品房長(zhǎng)期閑置無(wú)法入住，房?jī)r(jià)大幅下跌。這里房屋的最初價(jià)位為每平方米2000歐元左右， 但據(jù)說(shuō)如今降至每平方米1000歐元也不會(huì)有人問(wèn)津。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束快兩年了，奧運(yùn)村的3000套商住房的入住率還不到5%，絕大部分房子空空如也。小區(qū)里空曠無(wú)人。,154,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,(案例說(shuō)明）在最近三屆已經(jīng)舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？,悉尼：變動(dòng)劇烈 1993年悉尼申辦2000年奧運(yùn)會(huì)成功以后，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，蜂擁而來(lái)的投資者把房?jī)r(jià)不斷推高，每年房?jī)r(jià)遞增10%以上，在隨后七八年的時(shí)間里，城市房?jī)r(jià)翻了一番。許多20世紀(jì)90年代初以前來(lái)到澳洲的新移民，都受惠于這一時(shí)期悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不知不覺(jué)中就成了百萬(wàn)富翁。雖然由于慣性的作用，2000年奧運(yùn)會(huì)之后，悉尼的房?jī)r(jià)還在上漲，并一直持續(xù)到2003年底。但2004年初，悉尼房?jī)r(jià)終于成了強(qiáng)弩之末，開(kāi)始下跌。澳大利亞房產(chǎn)業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)APM日前提供的資料顯示，過(guò)去兩年多以來(lái)，悉尼房?jī)r(jià)一直呈下降走勢(shì)。目前，悉尼平均房?jī)r(jià)比2004年初最高峰時(shí)下降了8%。,155,奧運(yùn)村里空空蕩蕩，包括運(yùn)動(dòng)員村在內(nèi)的許多漂亮房子現(xiàn)在也是雜草叢生，空置率很高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，奧運(yùn)效應(yīng)使悉尼房地產(chǎn)潛力被提前挖掘完畢，或者說(shuō)被“嚴(yán)重透支”了，必然要經(jīng)過(guò)一個(gè)調(diào)整期。好在澳大利亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，移民大量涌入使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求沒(méi)有大量萎縮。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，悉尼房市將從今年下半年開(kāi)始復(fù)蘇，并逐漸恢復(fù)到申奧成功以前穩(wěn)步上升的局面。,156,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,亞特蘭大：房?jī)r(jià)穩(wěn)定 為舉辦1996年奧運(yùn)會(huì)，美國(guó)亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改建。當(dāng)時(shí)的紐約時(shí)報(bào)載文介紹說(shuō)，當(dāng)奧運(yùn)準(zhǔn)備工作進(jìn)入尾聲時(shí)，亞特蘭大整個(gè)城市的每一個(gè)角落都發(fā)生了改變。隨之而來(lái)的是，亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍。 在奧運(yùn)會(huì)舉辦前5年，亞特蘭大市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了19%，當(dāng)時(shí)美國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)平均漲幅只有13%。在1993年到1995年間，該市的房屋銷(xiāo)售在全國(guó)表現(xiàn)最佳，平均每年銷(xiāo)售3.3萬(wàn)套單戶(hù)住房。奧運(yùn)會(huì)之后，許多美國(guó)人，尤其是亞裔美國(guó)人，都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)雖然上漲了，可是與東北部或者西海岸的城市相比，價(jià)格仍然偏低。外來(lái)移民的不斷進(jìn)入，使得亞特蘭大的房子輕易就能租售出去，因奧運(yùn)上漲的房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)會(huì)的結(jié)束而落下來(lái)。,157,從歷屆奧運(yùn)會(huì)舉辦城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，后奧運(yùn)“低谷效應(yīng)”主要來(lái)自以下幾個(gè)方面： 1.奧運(yùn)會(huì)舉辦前過(guò)量投資和奧運(yùn)結(jié)束后投資下滑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)； 2.奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，體育場(chǎng)館和基礎(chǔ)設(shè)施利用不足帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)； 3.奧運(yùn)會(huì)舉辦前后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱可能產(chǎn)生的泡沫風(fēng)險(xiǎn)； 4.城市的分散開(kāi)發(fā)建設(shè)和布局結(jié)構(gòu)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,158,那么奧運(yùn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響程度有多大？ 1.奧運(yùn)依托城市舉辦，對(duì)舉辦城市影響較大。 2.奧運(yùn)場(chǎng)館在北京依托現(xiàn)有區(qū)域建設(shè)，而非像雅典一樣。 3.北京日益增長(zhǎng)的健身運(yùn)動(dòng)需求使得運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館緊缺。 4.北京限制在2008年建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)要求，延緩?qiáng)W運(yùn)前建設(shè)工程大批上馬。 5.中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，中國(guó)處于快速上升通道內(nèi)。 6.北京城市品牌價(jià)值達(dá)到最大化，這種城市品牌影響力的顯著提升，將會(huì)使北京迎來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期 。,根據(jù)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)周期理論，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)到2011-2013年,159,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng),1、美