關(guān)于審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的思考

關(guān)于審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的思考 (2008-07-18 15:34:00) 標(biāo)簽：雜談 分類(lèi)：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè) 作者：張廣兄 發(fā)布時(shí)間：2008-07-17 15:04:53- 近年來(lái)，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)城市化步伐的加快，全國(guó)各地農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)也變得異?；钴S。在這種形勢(shì)帶動(dòng)下，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也日益增多。以筆者曾供職的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2005年該院審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件16件，2006年則上升至43件，2007年1-9月份則已受理了48件。由于我國(guó)目前尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定來(lái)規(guī)范和解決這種農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，因此。審判實(shí)踐中，對(duì)如何處理這類(lèi)糾紛存在很大的分歧，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的有之（無(wú)效論），認(rèn)為有效的有之（有效論），認(rèn)為合同無(wú)效但房屋可不予返還的有之（無(wú)效不返還論），一時(shí)仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。這使得很多法官在審理具體案件時(shí)感到無(wú)所適從，從而導(dǎo)致不同法院和法官判案結(jié)果呈現(xiàn)很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來(lái)了不應(yīng)有的負(fù)面影響。因此，如何就現(xiàn)有相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定對(duì)這類(lèi)糾紛作出正確、規(guī)范、統(tǒng)一的裁判不僅是當(dāng)務(wù)之急，也是勢(shì)在必行。筆者有感于此，撰寫(xiě)本文，擬從目前審判實(shí)務(wù)需要的角度出發(fā)，就審理該類(lèi)糾紛的法律適用問(wèn)題作一粗淺探討和思考，以供決策者參考。一、關(guān)于農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)的思維定位對(duì)于農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)這個(gè)問(wèn)題，是審判人員在處理這類(lèi)糾紛首先必須面對(duì)并予以解決的問(wèn)題。如果這一問(wèn)題認(rèn)識(shí)模糊，案子就沒(méi)法審下去。審判實(shí)踐中，對(duì)這個(gè)問(wèn)題一直存在兩種意見(jiàn)；一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)覈?guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，我國(guó)法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的明文規(guī)定，“法無(wú)禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買(mǎi)賣(mài)。筆者認(rèn)為，要搞清農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)這個(gè)問(wèn)題，可從以下方面進(jìn)行分析：1、農(nóng)村房屋能否出售。我國(guó)民法通則第七十五條規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)；物權(quán)法第六十四條也規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。對(duì)照該兩條規(guī)定，我們認(rèn)定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么從理論角度來(lái)說(shuō)，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對(duì)其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。再?gòu)奈覈?guó)目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來(lái)看，據(jù)筆者所知，我國(guó)到目前為止，并無(wú)禁止農(nóng)村居民出售自己農(nóng)村房屋的法律、法規(guī)規(guī)定；相反的，中華人民共和國(guó)土地法第62條中卻有：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，從上面法律規(guī)定精神來(lái)看，國(guó)家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒(méi)有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。那么，既然有賣(mài)就有買(mǎi)，因此農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的。2、農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)涉及房屋下土地即農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這個(gè)敏感的法律問(wèn)題。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自住房屋，對(duì)農(nóng)村集體土地所享有的一種占有、使用的權(quán)利，它是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，而無(wú)處置權(quán)。這在我國(guó)土地管理法第六十三條就有“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的明確規(guī)定。由此可見(jiàn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按法律規(guī)定是受?chē)?yán)格限制的。這些限制性規(guī)定，雖不是針對(duì)農(nóng)村房屋能否出售作出的，但基于農(nóng)村房屋與其所付著的土地緊密關(guān)聯(lián)性和我國(guó)傳統(tǒng)的房隨地走、房地一體的習(xí)慣思維，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)因此變得異常復(fù)雜起來(lái)。這種房隨地走、房地一體的認(rèn)識(shí)，使審判實(shí)踐中不少審判人員將農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓當(dāng)成了左右農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效、無(wú)效的法寶，并以此作為裁判的依據(jù)。那么，農(nóng)村宅基地不能任意轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓呢？筆者認(rèn)為，雖然在物理上和人們的習(xí)慣思維上，農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地密不可分；但是，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻是分開(kāi)規(guī)定的，他們是兩種各自獨(dú)立存在的權(quán)利，并無(wú)主從之分；而且目前我國(guó)也并無(wú)明確的法律規(guī)定要求這兩種權(quán)利在發(fā)生變更時(shí)必須同步進(jìn)行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說(shuō)法，是由于受中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”及相關(guān)學(xué)者理論的影響。這其實(shí)是對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的一種誤解。因?yàn)?，房、地同時(shí)轉(zhuǎn)讓、房地一體原則是我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法針對(duì)“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易”而專(zhuān)門(mén)規(guī)定的特有原則；其他可參照此規(guī)定執(zhí)行的情形，也只有該法第七十一條規(guī)定的“在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理”這種情況。從上面規(guī)定我們可以看出，該原則所適用的對(duì)象和范圍都是特定的，其立足點(diǎn)為國(guó)有土地和城市房產(chǎn)，并非農(nóng)村集體土地和農(nóng)村房屋。而農(nóng)村房屋和農(nóng)村宅基地不同于城市房產(chǎn)和國(guó)有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也必須執(zhí)行房隨地走、房地一體、同時(shí)轉(zhuǎn)讓原則的情況下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定并不必然決定農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)。二、關(guān)于認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力適用法律的原則從上面的分析我們已經(jīng)得出，農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的。但是不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的呢？回答是否定的。因?yàn)?，根?jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，一個(gè)合同有效、無(wú)效不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。不能簡(jiǎn)單的以農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的就輕率作出有效的認(rèn)定。筆者認(rèn)為，在適用法律對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，除依法適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效、無(wú)效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下原則：（一）分類(lèi)適用，區(qū)別對(duì)待原則。筆者根據(jù)自己所在的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來(lái)受理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件統(tǒng)計(jì)情況分析，目前我國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛按合同主體的差異大致可化分為兩類(lèi)：一類(lèi)是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；另一類(lèi)是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，我們?cè)谶m用法律處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，就必須首先對(duì)糾紛進(jìn)行歸類(lèi)，再根據(jù)不同的類(lèi)型執(zhí)行不同的法律規(guī)定。1、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中合同效力問(wèn)題。因這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房者具有在該地申請(qǐng)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國(guó)家相關(guān)政策也認(rèn)可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審判人員在審判實(shí)踐中，基本上形成了共識(shí)：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用合同法進(jìn)行處理。對(duì)此，筆者也無(wú)意持不同的觀點(diǎn)。2、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合同效力問(wèn)題。審判實(shí)踐中大多審判人員都認(rèn)為，因法律禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼?，這類(lèi)合同應(yīng)一律認(rèn)定無(wú)效。但筆者認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單的作出這樣的結(jié)論。因?yàn)樵谶@類(lèi)合同所涉及的內(nèi)容中有許多方面目前法律并未作出明確否定，有很多地方是值得商榷的；且目前我國(guó)正在大力進(jìn)行社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村村民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)房，因此，對(duì)這類(lèi)合同糾紛不宜一棍子打死。筆者同時(shí)認(rèn)為，對(duì)這類(lèi)合同應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合目前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況，將其進(jìn)一步化分為兩種情形，進(jìn)行具體問(wèn)題，具體分析，實(shí)行區(qū)別對(duì)待：（1）購(gòu)房者是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民；我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃觯?、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨(dú)就房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效作出客觀公正的認(rèn)定。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對(duì)房屋處分權(quán)的實(shí)際實(shí)現(xiàn)，更能滿(mǎn)足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，從而維護(hù)地方穩(wěn)定。因此，筆者主張對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同，適用合同法有效合同規(guī)定進(jìn)行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。（2）購(gòu)房者是城鎮(zhèn)居民；對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳早在1999年就在關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知第2條第二款就作出了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定；2004 年11 月，國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。從這些政策性規(guī)定來(lái)看，國(guó)家為了維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我民法通則第六條規(guī)定，“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”。由此可見(jiàn)，農(nóng)村房屋雖然可以買(mǎi)賣(mài)，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)這類(lèi)合同，因違反國(guó)家政策而應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同，適用合同法無(wú)效合同的處理規(guī)則進(jìn)行處理。通過(guò)上述分類(lèi)處理原則，既能杜絕城市居民大量涌向農(nóng)村，不造成農(nóng)村土地大量流失，又能有效維護(hù)和穩(wěn)定農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。（二）法律與政策相結(jié)合原則關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定，理論界和審判實(shí)踐中之所以會(huì)形成諸如“有效論”、“無(wú)效論”等很多分歧意見(jiàn)，就是由于我國(guó)目前尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定來(lái)規(guī)范和解決這種農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。因此，審判實(shí)踐中，法院也好，審判人員也好，均是基于自身對(duì)法律的不同理解和對(duì)法學(xué)理論不同認(rèn)識(shí)，從不同的角度進(jìn)而得出不同的結(jié)論。他們的看法雖然也有一定的道理，但他們往往都忽視了我國(guó)特有法律原則，這就是我國(guó)民法通則第六條規(guī)定的“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的法律與政策相結(jié)合原則。目前，關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律、法規(guī)雖然欠缺，但國(guó)家有關(guān)這方面的政策卻不斷出臺(tái)。我國(guó)是一個(gè)有著十多億人口的農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村集體土地便是農(nóng)民立命安身的基地。國(guó)家要保障農(nóng)民耕者有其田，住者有其屋，就必須維持農(nóng)村土地的數(shù)量，嚴(yán)格控制包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。這種特殊國(guó)情決定了國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)制定專(zhuān)門(mén)法律的慎重和滯后。這就需要我們?cè)趯徖磉@類(lèi)案件中，遵循我國(guó)民法通則規(guī)定的法律與政策相結(jié)合原則，針對(duì)法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的情況，按照國(guó)家政策的規(guī)定對(duì)民事活動(dòng)作出恰當(dāng)?shù)靥幚?；而不能在?guó)家已有政策規(guī)定彌補(bǔ)法律空白的情況下，仍憑主觀臆斷對(duì)民事活動(dòng)進(jìn)行妄自菲薄。（三）房、地分軌制認(rèn)定原則根據(jù)前文所述，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)是分開(kāi)規(guī)定的、兩種各自獨(dú)立存在的權(quán)利，并無(wú)主從之分；而且目前我國(guó)也并無(wú)明確的法律規(guī)定要求這兩種權(quán)利在發(fā)生變更時(shí)必須同步進(jìn)行。因此，筆者認(rèn)為，既然這兩種權(quán)利是分開(kāi)規(guī)定的、各自獨(dú)立存在、又無(wú)主從之分的，那么對(duì)農(nóng)村房、地完全可以實(shí)行分離處理原則。也就是說(shuō)，房是房，地歸地，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)可分屬于不同的主體。反映到審判實(shí)踐中就是，房屋買(mǎi)賣(mài)的有效、無(wú)效與宅基地的能否轉(zhuǎn)讓分開(kāi)認(rèn)定，各行其道、不搞聯(lián)動(dòng)。不過(guò)，在分開(kāi)認(rèn)定時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是，根據(jù)目前國(guó)家法律、政策的規(guī)定，農(nóng)村房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓無(wú)效，而宅基地則是向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這種房、地分離理念不僅在法律、理論上講得通，而且在農(nóng)村實(shí)際生活中也得到了充分的體現(xiàn)。如農(nóng)村子女與父母分家析產(chǎn)，處于同一塊宅基地上的房屋卻分屬于不同的子女的事實(shí)大量存在；而隨著農(nóng)村居民相對(duì)集中建房制度的開(kāi)展，不少地方農(nóng)村建起了商品房式的村民住宅樓，住在樓上的農(nóng)村居民已不再擁有傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地對(duì)農(nóng)村房屋的影響作用隨著形勢(shì)的發(fā)展將變得日趨式微，房地分離也勢(shì)在必行。再?gòu)奈覈?guó)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)實(shí)際狀況來(lái)看，就是由宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)三種權(quán)利組成的。這三種權(quán)利在法律上本身就分屬不同的權(quán)利主體，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)屬農(nóng)村村民，這本身就是一個(gè)房、地分離的狀態(tài)。如我們?nèi)越┗匾晃秷?jiān)持房地一體原則就變得沒(méi)有什么實(shí)在意義。而從現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定來(lái)看，也并不排斥農(nóng)村房屋所有權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇墙拐厥褂脵?quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。因此，這種房地分離理念并不違反現(xiàn)行的法律制度。另外，從根本上講，實(shí)行房地分離認(rèn)定，也并未完全割裂房屋與宅基地兩者的關(guān)系。因?yàn)?，?guó)家無(wú)論是在對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓還是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)單獨(dú)進(jìn)行立法或政策規(guī)定時(shí)，都已經(jīng)揉合了保持兩者相互關(guān)系的法律思想。因此，盡管法院是根據(jù)房、地分離原則對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛進(jìn)行認(rèn)定和判決，也不會(huì)對(duì)兩者的制衡關(guān)系造成不利影響；相反，還能有效解決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中諸多現(xiàn)實(shí)矛盾。綜上，筆者認(rèn)為，實(shí)行房、地分軌制認(rèn)定原則在我國(guó)是有充分的法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的，是完全可行的。三、關(guān)于審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律應(yīng)當(dāng)注意的其他問(wèn)題審判實(shí)踐中，在審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，審判人員還經(jīng)常會(huì)遇到一些貌似農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛但又不同于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案件。這類(lèi)案件主要有：1、農(nóng)村中心村式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，農(nóng)村中心村規(guī)劃建設(shè)是其中的一項(xiàng)重要舉措。但由于少數(shù)基層村民自治組織在執(zhí)行中心村規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中往往搞“搭車(chē)收費(fèi)”動(dòng)作，致使中心村建設(shè)在解決部分農(nóng)村村民集中居住的同時(shí)，也變相搞起了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。筆者就審理過(guò)這樣的一個(gè)案件：某村委會(huì)以中心村建設(shè)為名，以為村民代建住宅為由，將工程包給包工頭，由工頭墊資，房屋建成后由工頭向外出售。購(gòu)買(mǎi)者有本村的，也有外村的，而村委從中收取一定的費(fèi)用。當(dāng)然，為了規(guī)避法律，村委會(huì)與工頭在房屋售出后，幫助購(gòu)買(mǎi)者辦理了產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用證。后來(lái)，有些購(gòu)房者因房屋質(zhì)量問(wèn)題與工頭產(chǎn)生糾紛，便起訴工頭要求賠償。案件受理后，對(duì)這個(gè)案件的定性和如何處理確實(shí)令人頭痛。因?yàn)檫@個(gè)案件表面上看很簡(jiǎn)單，房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)清楚，房屋質(zhì)量確實(shí)存在問(wèn)題，雙方爭(zhēng)議的也只是賠償數(shù)額問(wèn)題；但如仔細(xì)分析，一方面村委會(huì)與包工頭違反國(guó)家規(guī)定變相搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另一方面購(gòu)房者原本就有宅基地，這又違反了一戶(hù)一宅的法律規(guī)定。如從這些違法事實(shí)是法律禁止的行為看，應(yīng)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；但從現(xiàn)實(shí)情況看，購(gòu)房者不僅有產(chǎn)權(quán)證，又有宅基地使用證，且入住該房屋多時(shí)，如按無(wú)效合同處理，會(huì)帶來(lái)很多社會(huì)問(wèn)題。但如按有效合同處理，則是變相認(rèn)可或放縱違法現(xiàn)象；因而使法官陷入兩難境地。2、農(nóng)村城鄉(xiāng)結(jié)合部的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。由于近年來(lái)城市房?jī)r(jià)不斷看漲，農(nóng)村城鄉(xiāng)結(jié)合部所在地的少數(shù)農(nóng)村基層組織受利益的驅(qū)動(dòng)，便打起了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主意。但由于搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及很多法律審批程序及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等問(wèn)題，難以上馬。于是，他們便以建設(shè)農(nóng)民公寓或農(nóng)民住宅小區(qū)為名行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)。而城市居民在市區(qū)高房?jī)r(jià)的巨大經(jīng)濟(jì)壓力下，便也不顧國(guó)家規(guī)定，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)這些廉價(jià)房屋。很多購(gòu)房者往往在入住多年后卻無(wú)法辦理相關(guān)房屋權(quán)屬證書(shū)，由此房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛也就不可避免。 對(duì)上述兩類(lèi)糾紛（俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛），有人認(rèn)為，應(yīng)按農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同處理。但筆者認(rèn)為，這兩類(lèi)合同糾紛不是嚴(yán)格意義上的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合