VKSY-WI-CB003成本管理軟件操作指引.doc

沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SHENYANGVANKEREALESTATEDEVELOPMENTCO.,LTD.編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0成本管理軟件操作指引編制:王賀宇日期:2003-03-13審核:日期:批準(zhǔn):日期:修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第2頁共9頁1.目的加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理規(guī)范化、信息的透明化，明確軟件在應(yīng)用、維護(hù)過程中相關(guān)的責(zé)任和權(quán)限。2.適用范圍沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.術(shù)語和定義成本管理軟件：項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)操作平臺(tái)。4.職責(zé)4.1.成本管理部負(fù)責(zé)本指引的制定、修改、解釋并檢查執(zhí)行情況。4.2.成本管理軟件使用總體要求4.2.1.成本管理軟件能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映項(xiàng)目成本情況，成為成本數(shù)據(jù)的反饋中心、存儲(chǔ)中心。4.2.2.各部門在操作成本管理軟件過程中應(yīng)分工合理、運(yùn)作協(xié)調(diào)，提高效率并減少重復(fù)勞動(dòng)；4.2.3.成本管理軟件應(yīng)涵蓋各地產(chǎn)公司在建和新建的所有項(xiàng)目。4.3.系統(tǒng)管理員4.3.1.系統(tǒng)管理員由成本管理部動(dòng)態(tài)成本崗擔(dān)任4.3.2.系統(tǒng)管理員是軟件管理工作的主控者，負(fù)有以下職責(zé)：.與集團(tuán)、公司有關(guān)人員對(duì)接，負(fù)責(zé)軟件的升級(jí)、修改、維護(hù)和定期備份工作；.負(fù)責(zé)與總部職能部門進(jìn)行與軟件有關(guān)的工作對(duì)接；.負(fù)責(zé)建立、修訂軟件管理制度，監(jiān)督執(zhí)行情況；.負(fù)責(zé)設(shè)定軟件操作權(quán)限、密碼管理；.負(fù)責(zé)成本管理部維護(hù)數(shù)據(jù)部分的搜集、錄入；.系統(tǒng)管理員離任或調(diào)離崗位時(shí)，應(yīng)做好相關(guān)交接工作，包括密碼、用成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第3頁共9頁戶及權(quán)限設(shè)置、數(shù)據(jù)備份等等；4.4.軟件使用權(quán)限4.5.數(shù)據(jù)維護(hù)單位數(shù)據(jù)模塊數(shù)據(jù)子模塊維護(hù)單位目標(biāo)成本（全部）成本管理部預(yù)算管理（全部）成本管理部合同管理（全部）成本管理部合同執(zhí)行（全部）成本管理部資金計(jì)劃（全部）財(cái)務(wù)管理部動(dòng)態(tài)成本非合同性成本引入財(cái)務(wù)管理部非合同性成本錄入及查詢財(cái)務(wù)管理部待發(fā)生非合同成本預(yù)測財(cái)務(wù)管理部待發(fā)生合同成本預(yù)測成本管理部系統(tǒng)維護(hù)自動(dòng)對(duì)帳財(cái)務(wù)管理部萬能報(bào)表使用人其它成本管理部注：開盤前營銷費(fèi)用中的合同成本由財(cái)務(wù)部界定4.6.軟件操作管理規(guī)定4.6.1.為確保數(shù)據(jù)安全，軟件系統(tǒng)密碼應(yīng)每六個(gè)月更換一次，數(shù)據(jù)應(yīng)至少每周由財(cái)務(wù)部備份一次。4.6.2.軟件數(shù)據(jù)屬公司機(jī)密，禁止被授權(quán)人員將密碼轉(zhuǎn)告他人。4.6.3.擁有軟件使用權(quán)限人員未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)許可，不得擅自將軟件內(nèi)數(shù)據(jù)打印輸出、復(fù)印。4.6.4.擁有軟件使用權(quán)限人員離開辦公位前，應(yīng)退出軟件。4.6.5.成本管理部負(fù)責(zé)人或動(dòng)態(tài)成本管理崗應(yīng)定期（每月）檢查上機(jī)記錄，以成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第4頁共9頁便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，防患于未然。注：因軟件原因此條款暫不執(zhí)行，待執(zhí)行后應(yīng)附相應(yīng)檢查記錄。4.7.項(xiàng)目經(jīng)理部成本組4.7.1.負(fù)責(zé)成本管理軟件合同執(zhí)行中設(shè)計(jì)變更與簽證數(shù)據(jù)的提供，提供時(shí)間為每月25日。4.7.2.具體格式及要求請參見責(zé)任成本管理體系操作指引中項(xiàng)目經(jīng)理部臺(tái)帳5.工作程序5.1.基礎(chǔ)資料設(shè)置5.1.1.開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置為三級(jí)：一級(jí)為公司名稱，二級(jí)為項(xiàng)目名稱，三級(jí)為跨期分?jǐn)?、一期、二期、，能確定開發(fā)期數(shù)的項(xiàng)目應(yīng)盡量將各期列出，一般不設(shè)后期，如項(xiàng)目期數(shù)和方案較難確定，可設(shè)置后期。三級(jí)即為開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置的最低級(jí)，其下不設(shè)置子級(jí)項(xiàng)目，不同類型產(chǎn)品（多層、商業(yè)等）的成本反映由軟件的成本功能分?jǐn)偰K完成。開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置結(jié)果及核算內(nèi)容如下：項(xiàng)目設(shè)置核算內(nèi)容深圳地產(chǎn)（SZ）四季花城（SJ）核算項(xiàng)目的全部成本，為三級(jí)之和?？缙诜?jǐn)偅↘Q）核算跨期合同，目標(biāo)成本本項(xiàng)目為零一期（1Q）核算各期直接成本以及由待分?jǐn)傓D(zhuǎn)入的成本二期（2Q）后期HQ（一般不設(shè)）核算暫未確定開發(fā)規(guī)劃方案的后續(xù)土地成本金域藍(lán)灣（JY）跨期分?jǐn)偅↘Q）一期（1Q）二期（2Q）開發(fā)項(xiàng)目及機(jī)構(gòu)簡碼如下：名稱簡碼名稱簡碼深圳地產(chǎn)SZX項(xiàng)目X取項(xiàng)目名稱前二字拼音首字母上海地產(chǎn)SH跨期分?jǐn)俋KQ北京地產(chǎn)BJY期YQ（Y為數(shù)字）沈陽地產(chǎn)SY后期HQ天津地產(chǎn)TJ成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第5頁共9頁成都地產(chǎn)CD南京地產(chǎn)NJ武漢地產(chǎn)WH長春地產(chǎn)CC南昌地產(chǎn)NC5.1.2.集團(tuán)成本科目及代碼統(tǒng)一設(shè)置，具體參照萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)，一級(jí)(如401)、二級(jí)(如01)成本科目及代碼不能改變，三級(jí)成本科目以下（如4301.401.01以下科目）可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況自行增減，但應(yīng)與財(cái)務(wù)核算保持一致。設(shè)置情況如下表：成本科目代碼成本科目名稱合計(jì)4301開發(fā)成本4301.401土地獲得價(jià)4301.401.01政府地價(jià)4301.401.02合作款項(xiàng)4301.401.03紅線外市政配套費(fèi)4301.402開發(fā)前期費(fèi)4301.403主體建筑工程費(fèi)4301.404主體安裝工程費(fèi)4301.408開發(fā)間接費(fèi)4302期間費(fèi)用基礎(chǔ)資料“項(xiàng)目及成本科目設(shè)置”結(jié)果參見下圖：成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第6頁共9頁5.1.3.“跨期分?jǐn)偂保↘Q）的成本項(xiàng)目設(shè)置土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)三大類成本科目，錄入并歸集所有開發(fā)分期均受益的成本合同及事項(xiàng)，在錄入成本事項(xiàng)的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃分期情況，及時(shí)拆分到相應(yīng)期別的成本科目，平時(shí)該項(xiàng)目下成本合同應(yīng)“完全拆分”狀態(tài)，當(dāng)規(guī)劃條件變化引起拆分標(biāo)準(zhǔn)變化，應(yīng)重新進(jìn)行拆分。雖屬上述三大類科目但非為所有開發(fā)期別受益的成本事項(xiàng)，不歸集到“KQ項(xiàng)目，直接記入開發(fā)當(dāng)期，如分期發(fā)生的土地出讓金、分別開展的施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等。主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、園林環(huán)境、開發(fā)間接費(fèi)等科目發(fā)生的成本事項(xiàng)，如在受益當(dāng)期的同時(shí)也受益于其他開發(fā)期，該成本合同或事項(xiàng)直接錄入合同發(fā)生的開發(fā)當(dāng)期，并按當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)拆分相應(yīng)成本給其他受益的開發(fā)期，此后若建筑規(guī)劃面積調(diào)整，引起分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)變化，也可不再重新改變成本拆分金額。5.1.4.同一開發(fā)期中，包含不同類型的產(chǎn)品，應(yīng)在基礎(chǔ)資料中設(shè)置成本分?jǐn)倢?duì)象：成本對(duì)象可為：別墅、多層、小高層、高層、車庫、商業(yè)、幼兒園等；按給定分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)“占地面積、建筑面積、可售面積”輸入?yún)?shù)，當(dāng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)更新該基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。應(yīng)輸入分?jǐn)倢?duì)象及參數(shù)如下表：分?jǐn)倢?duì)象建筑面積可售面積占地面積其他別墅多層小高層高層商業(yè)5.2.目標(biāo)成本5.2.1.估算錄入模塊錄入可行性研究報(bào)告成本測算數(shù)據(jù)（暫可不使用），并直接將可行性研究報(bào)告成本測算表上傳到目標(biāo)成本錄入模塊的項(xiàng)目文檔中。5.2.2.目標(biāo)成本必須分期確定，不設(shè)置跨期分?jǐn)偝杀荆纯缙诜謹(jǐn)倿?），目標(biāo)成本應(yīng)錄入工作量、單位、單價(jià)、說明等項(xiàng)目，并應(yīng)將施工圖階段最終確定目標(biāo)成本電子文檔（集團(tuán)統(tǒng)一格式）上傳至相應(yīng)項(xiàng)目各期項(xiàng)目文檔。成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第7頁共9頁在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本測算一稿、二稿等各可作為一次修訂反映，施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，目標(biāo)成本除規(guī)劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經(jīng)確定，不得隨意修訂。5.2.3.目標(biāo)成本錄入時(shí)，可研報(bào)告成本測算表的引入由成本管理部完成。目標(biāo)成本中土地成本、工程管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)、配套設(shè)施的分?jǐn)偟扔韶?cái)務(wù)管理部和成本管理部共同完成，其余由成本管理部完成。成本管理部和財(cái)務(wù)管理部應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行交叉審核。5.3.預(yù)算管理：本模塊可暫不使用。5.4.合同管理5.4.1.合同錄入應(yīng)及時(shí)，一般應(yīng)在合同簽訂后3個(gè)工作日完成。5.4.2.合同錄入信息必須全面，其中合同類型、合同編號(hào)、合同名稱、簽約乙方、合同金額、造價(jià)性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時(shí)間、形成方式以及招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)信息必須填完整。5.4.3.合同在錄入的同時(shí)必須上傳相應(yīng)的電子文檔。電子文檔的存儲(chǔ)及上傳程序如下：.工程合同書面文稿簽定的同時(shí)，應(yīng)提供電子文檔底稿。.辦公室經(jīng)辦人員在工程合同文稿簽章時(shí)，應(yīng)同時(shí)檢查電子文檔是否提供（可直接發(fā)送工程合同專儲(chǔ)郵箱或由辦公室經(jīng)辦人員轉(zhuǎn)發(fā)）、電子文檔與書面文稿是否相符，未提供電子文檔或所提供電子文檔與書面文稿不符者，不得簽章。.對(duì)于政府部門出版之書面的格式化文件，由經(jīng)辦人員在蓋章后3天內(nèi)掃描輸入；.工程合同電子文檔存儲(chǔ)辦法：在各地產(chǎn)公司郵件服務(wù)器上新建一個(gè)郵箱（例如：）用于專儲(chǔ)工程合同電子文檔，設(shè)置該郵箱的相關(guān)權(quán)限并授權(quán)相關(guān)人員可在Outlook上打開該郵箱，該郵箱顯示地址列在各地產(chǎn)公司成本管理部地址簿后。成本管理軟件合同錄入人員在錄入工程合同摘要時(shí)必須將工程合同電子文檔同時(shí)上傳至成本管理軟件。（郵箱具體設(shè)置權(quán)限及使成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第8頁共9頁用方法請各地分公司電腦管理員協(xié)助設(shè)置。）5.4.4.直接錄入各期的合同，原則上應(yīng)在合同的錄入同時(shí)進(jìn)行拆分，對(duì)于不能立即拆分的合同（僅限于金額不能確定或預(yù)計(jì)變化很大的合同）可在合同金額確定后再拆分。錄入待分?jǐn)偟暮贤诟髌诜謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)確定以后進(jìn)行拆分。分?jǐn)傊梁笃诘某杀?，待?guī)劃方案確定后對(duì)待分?jǐn)偤贤M(jìn)行二次分?jǐn)偅笃诟臑橄鄳?yīng)各期。5.5.合同執(zhí)行：5.5.1.變更與簽證按對(duì)應(yīng)的合同錄入，其中合同調(diào)整類型、調(diào)整單編號(hào)、調(diào)整單名稱、調(diào)整時(shí)間、提出部門、調(diào)整金額、調(diào)整說明、歸屬成本科目等項(xiàng)必須填寫。如果現(xiàn)場簽證較多，不能做到一單一結(jié)的，可以按合同匯總錄入合計(jì)數(shù)，但每月月末必須根據(jù)項(xiàng)目部成本組所報(bào)數(shù)據(jù)匯總錄入一次。5.5.2.合同結(jié)算：所有錄入的合同必須進(jìn)行結(jié)算，合同執(zhí)行完成后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同的結(jié)算，并將結(jié)算錄入成本管理軟件。5.5.3.結(jié)算拆分：在合同結(jié)算錄入的同時(shí)應(yīng)進(jìn)行結(jié)算拆分，結(jié)算拆分條件一般與合同拆分條件相同。5.6.資金計(jì)劃5.6.1.付款計(jì)劃暫不作要求。5.6.2.付款錄入：每次合同付款時(shí)均應(yīng)將付款金額錄入，并生成付款憑證，付款錄入需填寫編號(hào)、付款說明、合同完成摘要、金額、付款日期、對(duì)應(yīng)計(jì)劃ID和審核人，沒有付款計(jì)劃的付款錄入應(yīng)將“對(duì)應(yīng)計(jì)劃ID”后的空格雙擊打開再關(guān)閉即可保存。5.6.3.付款數(shù)據(jù)引入：從金蝶財(cái)務(wù)軟件錄入的付款應(yīng)及時(shí)（錄入后3日內(nèi)）從本模塊引入。5.7.動(dòng)態(tài)成本5.7.1.非合同性成本錄入引入：非合同性成本應(yīng)及時(shí)從本模塊錄入引入。錄入需不超過發(fā)生后3日，引入需每月引入一次。5.7.2.待發(fā)生成本預(yù)測：待發(fā)生成本必須經(jīng)常調(diào)整，否則動(dòng)態(tài)成本反映不準(zhǔn)確，成本管理軟件操作指引編號(hào)：VKSY-WI-CB003版號(hào)：A/0頁碼：第9頁共9頁待發(fā)生成本預(yù)測時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出待發(fā)生成本的工程量、單價(jià)，并作必要的說明；待發(fā)生成本的調(diào)整至少每月一次，并在月初的3個(gè)工作日內(nèi)完成；非合同成本的待發(fā)生成本預(yù)測由財(cái)務(wù)管理部完成，其他合同成本預(yù)測由成本管理部完成。5.7.3.同一開發(fā)期中，包含不同類型的產(chǎn)品，應(yīng)使用“功能分?jǐn)偝杀颈怼蹦K將各期動(dòng)態(tài)成本分?jǐn)偟礁黝愋彤a(chǎn)品，分?jǐn)倳r(shí)各成本費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇，各產(chǎn)品成本的分?jǐn)傋裱浔刃栽瓌t，無經(jīng)營凈收入（或甚微）的配套設(shè)施均計(jì)入成本科目的配套設(shè)施費(fèi)，不分?jǐn)偙Ａ舫杀?。成本分?jǐn)偡桨竻⒖既缦拢撼杀卷?xiàng)目多層TOWNHOUSE商業(yè)地上車庫地下室幼兒園土地獲得價(jià)按占地面積分?jǐn)偅蝗舾鲄^(qū)容積率相差不大按可售分不能取得租售收入，不保留成本；可租售，留部分成本，但不超過售價(jià)50或10年凈租金收入總和?？色@穩(wěn)定出租凈收入，按建筑面積300元/平米保留成本其中：市政配套費(fèi)按建筑面積或可售面積分?jǐn)偳捌跍?zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅恢黧w安裝工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建