重慶袁家崗項目可行性分析報告.doc

房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫重慶袁家崗項目.doc *第一部分 項目投資環(huán)境分析一、經(jīng)濟、政策、市政環(huán)境分析1.1 宏觀經(jīng)濟、政策、市政環(huán)境分析1.1.1重慶市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況n 城市g(shù)dp值自97年設(shè)立直轄市以來，重慶市面對前所未有的機遇，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2002年重慶市經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了五大突破：、gdp總量增幅高達10.4%，自1997年來首次突破兩位數(shù)；、財政收入增幅達9%，全年達到150億元；、金融形勢良好，存款金額約2800億元，同比增長22%；、固定資產(chǎn)投資增幅達25%，2002年達到1000億元；、農(nóng)民收入繼續(xù)保持快速增長，2002年實現(xiàn)增收7%，實現(xiàn)人均2100元的水平，實現(xiàn)了跨越性突破。2003年1-5月全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值810.29億元，同比增長10.9%，比去年同期提高1.3個百分點。三大產(chǎn)業(yè)共同支撐經(jīng)濟增長，分別增長3.2%、14.5%和9.2%；三大需求拉動經(jīng)濟增長，完成全社會固定資產(chǎn)投資328.31億元，增長28.2%（剔除城鄉(xiāng)集體和個體，投資增長34.2%）；完成社會消費品零售總額339.3億元，增長8.8%；實現(xiàn)出口總額5.55億美元，同比增長52.4%。全市地方預(yù)算內(nèi)財政收入73.27億元，增長38.6%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到114,提高22個點。城市居民人均可支配收入3499元，增長12.4%。圖1-1 歷年重慶市g(shù)pd增長（單位：人民幣億元）數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)1996-2001n 城市fdi值2002年全市新簽利用外資合同項目169個，協(xié)議利用外資6.48億美元，比上年下降9.8%；實際利用外資4.50億美元，比上年增長6.1%，其中外商直接投資2.81億美元，增長9.5%。外商投資企業(yè)對重慶的經(jīng)濟發(fā)展前景較為看好，預(yù)計在未來增加投資的行業(yè)主要以工業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)為主，工業(yè)企業(yè)占53.7%，房地產(chǎn)企業(yè)占29.6%。此外批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和服務(wù)業(yè)各占7.4%，建筑業(yè)占1.9%。從投資領(lǐng)域看，主要涉及建立新的生產(chǎn)線、擴建改造、房地產(chǎn)、酒店（度假村、餐飲）以及旅游等。1.1.2 產(chǎn)業(yè)政策重慶房地產(chǎn)市場相對于全國而言屬于較為封閉和相對落后的區(qū)域，整個市場尚處于發(fā)育期。設(shè)立直轄市之后，重慶房地產(chǎn)市場才開始真正起步，市場的政策把控程度體現(xiàn)的較弱，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)政策主要依照國家房產(chǎn)政策執(zhí)行，著重于規(guī)范管理房產(chǎn)市場；而相對調(diào)整、監(jiān)控、規(guī)范地方房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)整政策極少。表1-1 重慶市主要公布主要產(chǎn)業(yè)政策列表發(fā)布年份產(chǎn)業(yè)政策名稱1997年關(guān)于規(guī)范發(fā)展重慶市城鎮(zhèn)集資合作建房工作的通知1997年關(guān)于取消福利住房建設(shè)和分配的通知1997年關(guān)于印發(fā)重慶市公有住房出售后再交易試點暫行辦法的通知 1997年關(guān)于印發(fā)重慶市購房保證金管理暫行辦法的通知1997年關(guān)于印發(fā)重慶市職工購房抵押委托貸款試行辦法的通知1997年重慶市物價局關(guān)于提高公有住房租金標準的通知1997年關(guān)于印發(fā)重慶市單位資助職工購買經(jīng)濟適用住房管理辦法的通知1998年重慶市建筑管理條例2000年重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2002年重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2003年重慶城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室關(guān)于填報開發(fā)企業(yè)在小城鎮(zhèn)投資開發(fā)情況的通知數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部1.1.3重大城市規(guī)劃、市政狀況重慶是全國聞名的“山城”，交通問題一直困擾著城市的發(fā)展。故重慶市政府將在未來幾年建設(shè)完備的綜合交通運輸體系，為未來經(jīng)濟起飛鋪設(shè)跑道。n 外部交通立體系統(tǒng)重慶目前已有成渝、川黔、襄渝三條鐵路干線，將規(guī)劃建設(shè)達萬鐵路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、渝漢鐵路新干線。成渝高速公路連接重慶、成都兩大城市，正在建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的幾條高速公路將貫通巴渝大地。長江黃金水道將日益發(fā)揮其通航的重要性。n 軌道交通隨著輕軌二號線（較新線）建設(shè)進入尾聲和三號線（二塘-江北機場）規(guī)劃出臺，重慶已經(jīng)形成未來貫穿南北和東西的兩條軌道交通路線。2010年以前，還將啟動一號線、軌道交通環(huán)線、輕軌四號線和六號線，輕軌總長度達到135公里，總投資達到500多億元，占到未來幾年城市大型投資項目總投資額的5%以上。n 城市交通半小時圈重慶市出臺的新建設(shè)方案中，將斥資8700億元建設(shè)新重慶的300個項目，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會事業(yè)等四方面，其中包括兩路機場、菜園壩長江大橋、人民劇場、重慶國際醫(yī)院、重慶生態(tài)公園等重點項目。據(jù)估計，其中的96個項目將在2005年前開工建設(shè)，總體項目在2010年完成。目前重慶正開展城市交通半小時圈的建設(shè)，力圖在年內(nèi)完工。n 體育場館重慶市政府重點工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心，規(guī)劃中的主體育場，將能容納6萬名觀眾，工程計劃于2004年6月完成，屆時，一個現(xiàn)代化的、全新的體育運動中心將呈現(xiàn)，2004年亞洲杯預(yù)選賽也將在此舉行。目前，大型游泳館已經(jīng)落成開放。 1.2 上述因素發(fā)展對重慶房地產(chǎn)市場之影響 n 良好的經(jīng)濟運行為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強大的支持近年來，重慶在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在國家大力開發(fā)西部地區(qū)加大投入力度的推動下，抓住加快發(fā)展的大好時機，進一步加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，繼續(xù)推進改革開放，國民經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益進一步改善，各項社會事業(yè)全面進步，城鄉(xiāng)人民生活水平有所提高。n 規(guī)劃、市政的強大力度為房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強大動力重慶行政級別的變化導(dǎo)致了其在中國西部經(jīng)濟地位的定位和經(jīng)濟發(fā)展定位的改變，讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局。為滿足居住、購物、辦公、娛樂、出行等種種要求的情況下，重慶結(jié)合自身特點在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。新的市政工程、規(guī)劃動態(tài)和特殊事件都在不斷刺激著城市房地產(chǎn)市場熱點的誕生，為城市房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強大動力。但仍然應(yīng)該看到，目前重慶市場的熱點依舊相對分散。表1-2 重慶房地產(chǎn)市場熱點發(fā)展態(tài)勢市場熱點關(guān)鍵促進因素目前發(fā)展態(tài)勢軌道交通周邊住宅軌道交通發(fā)展預(yù)計將成為重慶住宅格局發(fā)展變化的關(guān)鍵因素奧體中心附近住宅體育文化中心將逐漸形成獨特的“奧體房地產(chǎn)拉動效應(yīng)”小戶型公寓爛尾樓改造作為過渡型和投資型物業(yè)，被很多人所看好產(chǎn)權(quán)式酒店（含商務(wù)型）爛尾樓改造逐漸引入先進理念，未來發(fā)展勢頭看好江景住宅江景自然資源重慶市江景資源相對富足，缺少的只是規(guī)劃，合理利用將打造新外灘商鋪投資內(nèi)需拉動相關(guān)政策市場運行態(tài)勢良好江北區(qū)住宅政府行政支持新的行政中心帶動新的住宅、商業(yè)區(qū)域發(fā)展數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部二、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2.1 總體供求及價格特征 1996年至今重慶的房地產(chǎn)市場商品房供求經(jīng)歷了幾大階段。1996年房產(chǎn)市場供求均較為低迷，空置比率高。1997年重慶升為直轄市后為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了強大的動力，1997-1998年房產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，供需平穩(wěn)上升，空置率逐漸被控制。1998年-1999年供應(yīng)量、需求量均明顯縮減，空置率再度上升。99年后在良好的經(jīng)濟環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動下，重慶商品房的供應(yīng)量與需求量開始大幅增大。圖1-2 重慶市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)1996-2001（單位：萬平方米）n 價格特征96年至今重慶商品房價格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢。但價格漲幅不大；2001年后，隨著經(jīng)濟發(fā)展及各項相關(guān)政策的拉動下，2003年價格比2002年上漲了11%。 圖1-2重慶歷年商品房平均銷售價格變化表數(shù)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)2.2 房產(chǎn)市場特征 n 市場供大于求，總體銷售速率較緩 較大的市場供應(yīng)已經(jīng)使得重慶的房產(chǎn)市場銷售速度明顯減緩，市場出現(xiàn)了不應(yīng)有的疲態(tài)，這一點使得開發(fā)商不得不考慮當?shù)厝四壳暗馁徺I力情況，價格導(dǎo)向是重慶人購房的特點。n 房地產(chǎn)開發(fā)重心向次中心城區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和道路交通環(huán)境的改善，使“寧要渝中一張床，不要郊區(qū)一間房”的擇居觀受到挑戰(zhàn)，也促使購房區(qū)域重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。繼渝中半島和江北、南岸之后，北部城區(qū)和其他主城各區(qū)相繼成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的熱點區(qū)域。n 高尚地段創(chuàng)造高價位樓盤綜觀重慶樓市，不難發(fā)現(xiàn)，重慶高價位的樓盤主要位于一些高尚地段，產(chǎn)品塑造價格的空間很小，但高尚地段內(nèi)的優(yōu)秀產(chǎn)品仍是市場的寵兒。n 房產(chǎn)開發(fā)商大力開發(fā)臨水樓盤 重慶有豐富的江景資源，臨水樓盤也頗受買房者的青睞。親水性是重慶人與生俱來的天性，不少開發(fā)商迎合市場需求利用得天獨厚的地理環(huán)境開發(fā)臨江或臨湖樓盤。隨著城市化發(fā)展，城市規(guī)劃與建設(shè)越來越注重對城市氣質(zhì)的把握和與自然環(huán)境的融合。尤其是社會生活水平的不斷提高，讓人們對居住環(huán)境的要求也日益提高。n 預(yù)售房比現(xiàn)房受寵 隨著重慶開發(fā)企業(yè)的市場定位和行銷策劃水平，以及規(guī)劃設(shè)計水平正在不斷改善和提高，產(chǎn)品適銷，得到了消費者的認同，新開發(fā)預(yù)售房的銷售情況良好，比現(xiàn)房更贏得市場。n 商品房銷售實施雙軌制重慶商品房銷售采用套內(nèi)面積和建筑面積雙軌制。第二部分 項目住宅競爭環(huán)境分析一、普通公寓住宅1、競爭區(qū)域市場界定1.1 競爭區(qū)域市場范圍界定本項目位于重慶市袁家崗高新區(qū)奧林匹克體育中心，屬九龍坡區(qū)?？偨ㄖ娣e70萬平方米?？傮w規(guī)劃區(qū)域內(nèi)臨袁石路和袁茄路的b1、b2、c1、a9地塊及臨謝陳路的e7地塊。先期啟動部分為臨袁石路和袁茄路的b1、b2、c1的三地塊，總建筑面積約為55-60萬平方米。根據(jù)本項目的預(yù)計檔次，規(guī)模和容積率情況，為了更好的進行市場比較和深入研究，擬采用同類競爭項目為研究范圍，先以重慶主要城區(qū)范圍的中高檔、規(guī)模大盤界定本案競爭對手樣本框，局部考慮區(qū)域分類法。采樣基本標準： 建筑面積規(guī)模在20萬平方米； 容積率在2.0以上。1.2 競爭對手樣本框界定根據(jù)以上研究范圍的確定，根據(jù)競爭區(qū)域市場樓盤的區(qū)位、類型、開盤時間來界定競爭對手樣本框。并以之為根據(jù)，選取以下二十個樓盤作為項目競爭對手樣本。 南 岸 區(qū)：上海城、融橋半島、泰正花園、回龍灣、海棠曉月 江 北 區(qū)：南方上格林、華新都市花園、長安華都、龍湖*楓香庭、金砂水岸 沙坪壩區(qū)：天驕年華、學(xué)林雅園、華宇廣場 渝 中 區(qū)：新東?；▓@、?？唾?九龍坡區(qū)：華宇名都城、美茵河谷、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典表2-1 競爭對手樣本框情況 物業(yè)名稱物業(yè)規(guī)模（萬m2）物業(yè)區(qū)位成為樣本之原因上海城58南岸區(qū) 規(guī)模、檔次融橋半島350南岸區(qū) 規(guī)模、檔次泰正花園30南岸區(qū) 規(guī)模、檔次回龍灣55南岸區(qū) 規(guī)模、檔次海棠曉月80南岸區(qū) 規(guī)模、檔次南方上格林40江北區(qū) 規(guī)模、檔次華新都市花園23江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)長安華都28江北區(qū) 規(guī)模龍湖*楓香庭27江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)金砂水岸18江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)天驕年華27沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、學(xué)林雅園21沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、華宇廣場38沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、新東福花園14渝中區(qū)地段、檔次、?？唾?5渝中區(qū)規(guī)模、檔次、華宇名都城32九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)美茵河谷60九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次珠江花園30九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次上江城16九龍坡區(qū)地段、檔次廣廈經(jīng)典13九龍坡區(qū)地段、檔次數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2 市場特征分析2.1 供應(yīng)特征n 重慶樓市步入大盤時代，北部新城和南岸區(qū)成為熱點區(qū)域從近階段的房地產(chǎn)住宅市場來看，隨著重慶本地企業(yè)的發(fā)展壯大及外地開發(fā)商的進入，重慶樓市開始逐步進入大盤時代。從近期看開盤與亮相的多是建筑面積10萬平方米以上大盤，其中既有占地3000畝的融僑半島，占地1000畝的廣廈城及天驕美茵河谷等“地產(chǎn)航母”，也有諸如建筑面積為80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、55萬平方米的回龍灣等大型社區(qū)，此外其他如金砂水岸、?？湾荨x愉上江城、廣廈經(jīng)典等樓盤基本上都在10萬平方米以上。小盤的生存空間將越來越小，出現(xiàn)這一變化是市場競爭的結(jié)果，也與近一兩年主管部門提高地產(chǎn)準入門檻有關(guān)。中高檔規(guī)模樓盤主要集中于北部新城和南岸區(qū)，北部新城新開樓盤以龍湖楓香庭、金砂水岸和南方上格林等樓盤為代表，南岸區(qū)新開樓盤以融僑半島、海棠曉月、回龍灣、上海城等樓盤為代表。除此之外，新開樓盤還有九龍坡區(qū)的天驕美茵河谷、高新區(qū)的華宇名都城等。從目前市場已亮相樓盤的檔次來看，中高檔樓盤占據(jù)大部分，預(yù)計這一檔次物業(yè)在2003年將是市場爭奪的焦點；從規(guī)模及體量來看，10-20萬平方米所占比例較大，這類規(guī)模樓盤除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營造方面注重投入外，在營銷推廣方面也會不遺余力，更為激烈的競爭在所難免。 n 大盤總的推案規(guī)模將影響重慶住宅市場競爭樣本總的推案體量共計984.9萬平方米，而未來將推出的還有588.1萬平方米。大盤市場將成為重慶住宅市場的主流，大盤的推案時間、營銷手法、推廣力度和價格定位都將對重慶房地產(chǎn)市場起到引導(dǎo)作用。表2-2 競爭對手（樣本）供應(yīng)量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位占地規(guī)模（萬m2）規(guī)劃面積（萬m2）物業(yè)已供應(yīng)量（萬m2）未來預(yù)計供應(yīng)量（萬m2）上海城南岸區(qū)1658652融橋半島南岸區(qū)20035010340泰正花園南岸區(qū)7.5430300回龍灣南岸區(qū)26.955.11837.1海棠曉月南岸區(qū)33.4807010南方上格林江北區(qū)2340355華新都市花園江北區(qū)8.323158長安華都江北區(qū)2.7281810龍湖*楓香庭江北區(qū)627270金砂水岸江北區(qū)618810天驕年華沙坪壩區(qū)10.627198學(xué)林雅園沙坪壩區(qū)721210華宇廣場沙坪壩區(qū)4.6338380新東?；▓@渝中區(qū)7.413.813.80?？唾抻逯袇^(qū)1.425718華宇名都城九龍坡區(qū)8321715美茵河谷九龍坡區(qū)6760555珠江花園九龍坡區(qū)13.3302010上江城九龍坡區(qū)716610廣廈經(jīng)典九龍坡區(qū)2.513130小計458.67984.9396.8588.1資料來源：上海中瑞市場研究部n 項目規(guī)模面積分組分析，建筑規(guī)模在20-30萬平方米占主力研究樣本中高檔規(guī)模樓盤，總建筑規(guī)模為20-30萬平方米的占了40%。除此之外便是50萬平方米以上的超大規(guī)模項目。南岸區(qū)新開樓盤的建筑規(guī)模較大，如80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、5萬平方米的回龍灣、350萬平方米的融橋半島等超大型社區(qū)。表2-3：項目規(guī)模面積分組表 10-20萬m220.1-30萬m230.1-50萬m250.1萬m2以上 新東福花園?？唾奕A宇廣場上海城金砂水岸泰正花園華宇名都城融橋半島上江城天驕年華南方上格林回龍灣廣廈經(jīng)典龍湖*楓香庭海棠曉月學(xué)林雅園美茵河谷華新都市花園長安華都珠江花園資料來源：上海中瑞市場研究部2.2 需求特征2.2.1 銷售情況分析n 小高層、高層住宅類型銷售情況較好從樓盤本身而言，良好的銷售情況體現(xiàn)出消費者對已供應(yīng)的樓盤性價比的認同。如龍湖*楓香庭靠近江北繁華商業(yè)區(qū)，其面積戶型設(shè)計考慮大眾消費者的需求，以106平米左右的兩房為主力面積戶型，銷售率很高。再如南岸區(qū)規(guī)模大盤海棠曉月為例，該項目依山傍水，擁有市區(qū)獨一無二的溫泉公園，毗鄰繁華的濱江美食一條街，完善的配套設(shè)施在消費者中形成了良好的口碑。n 銷售控制技巧不足，大盤銷售周期過長重慶住宅項目銷售目前大部分仍由開發(fā)商進行銷售，并且在銷售過程中并未采取強有力的銷售策略，銷售控制技巧不足。這主要體現(xiàn)在很多項目前60-70%的住宅銷售形勢很好，但之后剩余較差的單位則去化緩慢，從而導(dǎo)致整個項目的銷售周期過長。從表2-4中基本可以看出這一顯著的規(guī)律。當然，這也和重慶目前是買方市場有直接的關(guān)系。表2-4 競爭對手項目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積（萬m2）銷售率銷售周期（月）上海城642%8融橋半島-風臨洲1060%10泰正花園3080%35回龍灣1880%15海棠曉月7095%34南方上格林3570%27華新都市花園1570%33長安華都1870%21龍湖*楓香庭2798%15金砂水岸875%1天驕年華1980%32學(xué)林雅園2140%28華宇廣場3895%35新東?；▓@1490%48海客嬴洲345%4華宇名都城1785%15美茵河谷5100%10珠江花園2080%60上江城660%3廣廈經(jīng)典1398%36資料來源：上海中瑞市場研究部2.2.2 客戶情況分析（客戶來源、客戶特征等）重慶的購房客源還是以價格導(dǎo)向型為主，客源對價格最為敏感，在同等區(qū)域、同類產(chǎn)品的情況客源更為關(guān)注的是價格。下面從幾個方面來分析客源特征：n 區(qū)域：地段情節(jié)較為顯著本土客源由于地段情節(jié)，主要以區(qū)域客源為主。外來客源主要集中在開發(fā)量較大的北部新城和南岸區(qū)，此外九龍坡區(qū)石橋鋪高新開發(fā)區(qū)也匯集了部分外地客源。n 職業(yè)：集中在支柱產(chǎn)業(yè)員工和外來農(nóng)村人口重慶的幾大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車、摩托車、旅游、生物醫(yī)藥等，其它的主要是農(nóng)業(yè)成分。應(yīng)該說重慶的高收入群體主要集中在各大企業(yè)，初步描述應(yīng)該是各大企業(yè)的中上層管理人士。另外則是一些餐飲、旅游等小企業(yè)主，他們的收入也很高，他們是目前重慶購房的生力軍。另外重慶有著1800萬左右的農(nóng)業(yè)人口，這些將是重慶未來10幾年內(nèi)城市化進程需要改變的對象，當然也是一大購房團體。n 年齡：中年為主通過對重慶現(xiàn)有在售樓盤的調(diào)查，通過業(yè)內(nèi)人士的介紹，可以發(fā)現(xiàn)重慶購房群體的消費年齡基本上在35歲以上，這與重慶的收入水平有關(guān)，重慶的年人均收入基本在600010000元人民幣之間，較大比例的收入還不足1000元人民幣/月。這也就決定了很多的年輕群體目前還沒有能力購房。購房群體相對單一。n 價格承受力：缺乏中間層面重慶購房群體的消費能力大體可以分為兩種，一種是有很高的價格承受力，他們是大企業(yè)的管理人士，或者是一些小企業(yè)主，他們的年收入有幾十萬甚至是上百萬。他們是重慶豪宅市場鎖定的對象，還有很大的一部分則是中等收入偏低的群體，有很多一部分還是農(nóng)村進城的農(nóng)民，相對于其他房地產(chǎn)發(fā)展相對比較成熟的發(fā)達城市，購房群體的相對購買力則較弱?；旧显?400元/平方米左右。重慶的中高檔購房群體很少。2.3 價格特征n 價格大多數(shù)為2500元/平方米（套內(nèi)面積）以上競爭樣本的銷售價格均在2500元/平方米（套內(nèi)面積）以上，但主力價格段集中在2500-3000元/平方米（套內(nèi)面積），3000元/平方米（套內(nèi)面積）以上的項目比例較小。這說明重慶中高檔住宅的主體價格水平線較為整齊，并且每個區(qū)差別性并不太大。上江城一期的價格定的比較低，銷售情況良好，而目前該盤處于封盤階段，預(yù)計在下次開盤時候價格將會有較大幅度的上升。n 濱江題材開始受到關(guān)注重慶江景資源豐富，而且由于地勢的關(guān)系，江景住宅比比皆是，并且在早年居住在江邊交通非常不方便，屬于“窮人區(qū)”。但隨著濱江道路、過江橋梁的修建和兩岸江景、夜景的不斷改善，濱江題材將越來越受到重視。目前，沿江的規(guī)模樓盤定價較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價都在3000元/平方米以上；地處朝天門碼頭的超高層住宅?？唾蘧鶅r高達4500元/平方米，市場有一定的抗性。n 價格的漲幅差異較大近年重慶住宅市場的價格有一定的上漲幅度，特別是體現(xiàn)在一些銷售好的項目之中，但是在競爭項目之中，價格的漲幅差距很大。有一年漲幅達到500-1000元/平方米的項目，例如海棠曉月；也有基本未變動的，例如珠江花園。而競爭項目普遍價格增長幅度不大。表2-5 競爭對手項目價格情況 物業(yè)名稱銷售面積（萬m2）銷售價格范圍（元/ m2）平均銷售價格（元/ m2）銷售面積加權(quán)銷售均價（元/ m2）上海城62200-280025002500融橋半島-風臨洲102200-3900（套內(nèi)）27002800泰正花園302300-3200（套內(nèi)）28002600回龍灣182300-2800（套內(nèi)）25502500海棠曉月702500-5000（套內(nèi)）35003000南方上格林352300-3500（套內(nèi)）26002600華新都市花園152500-3500（套內(nèi)）30003000長安華都182300-2800（套內(nèi)26002600龍湖*楓香庭272400-3000（套內(nèi)）28002800金砂水岸82500-3500（套內(nèi)）30003000天驕年華192650-4000（套內(nèi)）30002800學(xué)林雅園212600-3000（套內(nèi)）280028003200-4300（套內(nèi)） 3800（550裝修價）3800華宇廣場382500-3500（套內(nèi)）32003000新東?；▓@142300-3000（套內(nèi)）26002600?？唾?4000-5000（套內(nèi)）45004500華宇名都城112500-3500（套內(nèi)）31003000美茵河谷52300-2800（套內(nèi)）26002600珠江花園202500-4500（套內(nèi)）30002800上江城62000-2600（套內(nèi)）23002300廣廈經(jīng)典132000-3000（套內(nèi)）25502500資料來源：上海中瑞市場研究部備注：銷售面積加權(quán)銷售均價是根據(jù)市場調(diào)研選取當期推出的新盤和上期推出的次新盤的單價進行估算。 3 產(chǎn)品特征分析3.1 規(guī)劃設(shè)計分析n 研究樣本都注意利用景觀設(shè)計，提升項目檔次各項目對于自己小區(qū)內(nèi)部均進行了較為明確的功能分區(qū)，體現(xiàn)了居住、購物、休閑不同的要求和品位。在道路系統(tǒng)的設(shè)計過程中，有部分項目提出了人車分流的概念，更有融橋半島還依據(jù)自身地形特征打造了四級道路系統(tǒng)。在景觀系統(tǒng)設(shè)計過程中，各樓盤極力打造小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，充分利用周圍景觀，如融橋半島、海棠曉月、南方上格林、金砂水岸、珠江花園、上江城充分利用江景海岸線打造沿江住宅觀景視線。部分中心城區(qū)的個案也都在小區(qū)內(nèi)做了中心水景、主題園林、景觀廣場等，營造優(yōu)雅舒適的居家環(huán)境。由于競爭項目的樣本選取條件因素，各項目均在景觀系統(tǒng)的打造方面花費了較多的功力。此外，重慶地形的變化對于住宅項目景觀的設(shè)計帶來了天然的起伏感、層次感和空間感，但是對于實現(xiàn)小區(qū)交通系統(tǒng)的理想暢通卻帶來了一定困難。表2-6 競爭對手項目規(guī)劃設(shè)計情況物業(yè)名稱功能分區(qū)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)上海城生活區(qū)、休閑區(qū)-景觀泛會所融橋半島-風臨洲生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)四級道路系統(tǒng)依山面水泰正花園生活區(qū)、休閑區(qū)、運動區(qū)小區(qū)密度較大，地下車庫歐洲宮廷園林景觀回龍灣生活區(qū)、休閑區(qū)住區(qū)外環(huán)及內(nèi)環(huán)人車分流橫貫東西的視覺走廊海棠曉月生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)自建海棠大道依山面水，社區(qū)水景南方上格林生活區(qū)、休閑區(qū)-山水園林華新都市花園生活區(qū)、休閑區(qū)-坡地綠景長安華都生活區(qū)、休閑區(qū)-龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流4000平方米架空庭院金砂水岸生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流500米純美海岸線天驕年華生活區(qū)、休閑區(qū)-多層次園林景觀學(xué)林雅園生活區(qū)、休閑區(qū)-生態(tài)園林規(guī)劃華宇廣場生活區(qū)、休閑區(qū)-毗鄰城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術(shù)廣場新東?；▓@生活區(qū)、休閑區(qū)-坡地綠景?？唾蘅罩袌@林，五個主題景區(qū)：游樂區(qū)、親水區(qū)、園林區(qū)、運動區(qū)、休閑區(qū)私家車道直達業(yè)主大堂1.1萬空中園林華宇名都城生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)多個車行入口人行入口坡地綠景23000平方米天然氧吧美茵河谷生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)人車分流坡地綠景120米的商業(yè)水街珠江花園生活區(qū)、休閑區(qū)- 山水園林上江城生活區(qū)、休閑區(qū)- 依山面水廣廈經(jīng)典生活區(qū)、休閑區(qū)-北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源：上海中瑞市場研究部3.2 項目產(chǎn)品線分組分析n 樣本建筑類型以小高層、高層為主競爭樣本中，小高層為主要住宅類型，高層也占了一定的比重。往往規(guī)模大的樓盤多將小高層和高層分批推出，如海棠曉月、華宇名都城、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典。從各樓盤的銷售情況來看，小高層的市場認可度最大。n 多層、別墅等低密度物業(yè)較為缺乏受到地形地貌的影響，重慶住宅的密度普遍較高。相對而言，除了部分私宅和公房之外，重慶市民已經(jīng)習(xí)慣居住在小高層、高層等住宅之中。但是對于低密度物業(yè)的居住向往和喜愛程度可以從融橋半島、美茵河谷等項目的銷售之中看出來。此外，重慶目前也已經(jīng)有較多大規(guī)模的別墅物業(yè)推出，但由于不適合與本項目做對比，故本報告之中對此不作展開分析。表2-7 項目產(chǎn)品線分組表產(chǎn)品線分組多層小高層高層超高層上海城18 33融橋半島-風臨洲5+1后期后期泰正花園33回龍灣12海棠曉月1232南方上格林11、18華新都市花園18長安華都11、18龍湖*楓香庭30金砂水岸30天驕年華18學(xué)林雅園9、12、18、27華宇廣場32新東福花園22?？唾?52華宇名都城1528、30美茵河谷5珠江花園1232上江城1732廣廈經(jīng)典1232資料來源：上海中瑞市場研究部，備注：表中數(shù)據(jù)代表樓層數(shù)目3.3 項目單位面積分組分析n 研究樣本中舒適面積的三房戶型在各樓盤面積戶型中所占的比重很大上海城（小高層）、回龍灣（小高層）、海棠曉月（小高層）、新東福花園（小高層）以121-140m2（套內(nèi)）三房為主力面積，融橋半島（多層）、泰正花園（高層）、華新都市花園（小高層）、龍湖*楓香庭（高層）、金砂水岸（高層）、華宇廣場（高層）均以101-120m2（套內(nèi)）三房作為主力房型面積。表2-8 項目單位面積分組表（套內(nèi)面積）項目名稱單位面積分組41-60m261-80m281-100m2101-120m2121-140m2140 m2以上上海城二房64%36%三房64% 36%融橋半島-風臨洲二房（套內(nèi)）67%33%三房（套內(nèi)）67%33%四房（套內(nèi)）100%五房（套內(nèi)）100%泰正花園二房（套內(nèi)）63%37%三房（套內(nèi)）26%74%回龍灣二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%22%49%四房（套內(nèi)）100%海棠曉月二房（套內(nèi)）28%52%20%三房（套內(nèi)）50%50%四房（套內(nèi)）100%南方上格林二房（套內(nèi)）55%45% 三房（套內(nèi)）26%45%29% 四房（套內(nèi)）100% 五房（套內(nèi)）100%華新都市花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）20%80%四房（套內(nèi)）100%長安華都二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）40%20%40%四房（套內(nèi)）100%龍湖*楓香庭二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%金砂水岸二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%天驕年華二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%47%24%四房（套內(nèi)）67%33%學(xué)林雅園一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）10%68%22%四房（套內(nèi)）40%60%華宇廣場二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）50%50%六房（套內(nèi)）100%新東福花園三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）100%?？唾抟环浚ㄌ變?nèi)）100% 二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）33% 33%33%四房（套內(nèi)）100%華宇名都城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）17%66%17%四房（套內(nèi)）100%美茵河谷二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%珠江花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）25%50%25%四房（套內(nèi)）100%上江城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）32%68%四房（套內(nèi)）100%廣廈經(jīng)典一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）40%60%四房（套內(nèi)）100%資料來源：上海中瑞市場研究部n 戶型種類多樣，精彩之作較多研究樣本中，12層的小高層、30-32層的高層占50%。此外，由于競爭項目規(guī)模都較大，故戶型種類繁多，有部分項目設(shè)計了30多種不同類型的房型。在重慶主流房型設(shè)計之中，每個房型功能分區(qū)明確，由于受到朝向影響較小，更加上非板式住宅的靈活多變性，在競爭項目之中有較多精彩的經(jīng)典房型。錯層住宅占有一定的比例，進戶即露臺的新穎戶型也得到一定的市場認可。表2-9 競爭對手項目戶型設(shè)計情況物業(yè)名稱層數(shù)內(nèi)部流線上海城30 動靜分隔，干濕分離融橋半島-風臨洲5+1功能分區(qū)明確泰正花園12、18、33動靜分隔，干濕分離回龍灣12正南北向，合理布置功能區(qū)，層層遞進海棠曉月12、32合理布置功能區(qū)，層層遞進南方上格林11、18功能分區(qū)明確華新都市花園18功能分區(qū)明確長安華都11、18動靜分隔，干濕分離龍湖*楓香庭30功能分區(qū)明確金砂水岸30嚴格動靜干濕分區(qū)天驕年華18餐廳與入戶花園相連，增設(shè)過渡空間學(xué)林雅園9、12、18、27創(chuàng)新三錯戶型、豐富空間層次華宇廣場32功能分區(qū)一般新東?；▓@22功能分區(qū)明確?？唾?2 動靜分隔，干濕分離華宇名都城15、28、30利用錯層分隔功能區(qū)美茵河谷5功能分區(qū)明確珠江花園12、32功能分區(qū)明確上江城12、32完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線廣廈經(jīng)典12、32嚴格動靜干濕分區(qū)資料來源：上海中瑞市場研究部3.4 外部公共配套分析n 所處區(qū)域不同，外部配套設(shè)施差別較大生活配套（如郵局、銀行）和休閑設(shè)施配套（如餐飲娛樂、商業(yè)）均較為齊全；而運動配套（如體育場館）、教育配套（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療配套較為忽略；50%以上樣本樓盤依托天然景區(qū)。位于中心城區(qū)的個案得益于城區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，如天驕年華、華宇廣場、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。而地處相對遠離商業(yè)區(qū)和城區(qū)的其他規(guī)模個案則體現(xiàn)了內(nèi)部配套較為成熟的特征，充分利用自身的實力和規(guī)模來創(chuàng)造配套環(huán)境，如融橋半島、海棠曉月、回龍灣、美茵河谷等，對目標客源影響不大。表2-10 競爭對手項目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)上海城有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無融橋半島-風臨洲無無無無運動俱樂部無無中心醫(yī)院天成內(nèi)湖、豐富水景泰正花園有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無回龍灣有有無無無無無無無海棠曉月有有眾多濱江商業(yè)區(qū)無無無無沿江水景南方上格林無無無無無無有有華新都市花園無有有無無無有無沿江水景長安華都無無有有有無無無龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭有有有重百、家樂福無無無無無金砂水岸無無無家樂福無無無有沿江水景天驕年華有有無無無有有有無學(xué)林雅園有有眾多三角碑步行街無無有無鳳凰山公園華宇廣場有有眾多商業(yè)步行街無有有有城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術(shù)廣場新東福花園無無無無無無無無無?？唾逕o無朝天門餐飲娛樂街朝天門批發(fā)市場無無無無朝天門碼頭華宇名都城有有有山城超市無無有有無美茵河谷無無無無無無無無無珠江花園有有有商業(yè)步行街無無無無沿江水景上江城無有有商業(yè)步行街無無有無1.5萬平米觀江休閑廣場廣廈經(jīng)典無有有沃爾瑪超市無無有有北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源：上海中瑞市場研究部3.5 內(nèi)部公共配套分析n 研究樣本50%有規(guī)模會所，重視教育、商業(yè)配套，配套醫(yī)療設(shè)施較為欠缺 研究樣本樓盤都很重視為客戶提供完善的內(nèi)部配套設(shè)施，形式主要以會所為主，或在樓盤建沿街底商、或小區(qū)內(nèi)商業(yè)街，其商業(yè)業(yè)態(tài)類型包括超市、餐飲、郵局、銀行等等，可謂一應(yīng)俱全。此外，一些超大型社區(qū)樓盤小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、中小學(xué)，如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。n 會所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更早期的項目基本上不設(shè)立會所這一功能場所，特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場，充分利用了三角碑商圈的便利。而隨著居住理念和小區(qū)功能的日臻完善，會所、豪華會所、泛會所的概念均被開發(fā)商提出并日益重視。從研究樣本的會所設(shè)置可以看出這點。表2-11 競爭對手項目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱小區(qū)診所會所內(nèi)部幼兒園內(nèi)部中小學(xué)內(nèi)部商店上海城無泛會所無有超市、商業(yè)街融橋半島-風臨洲中心醫(yī)院文化會所、溫泉健康會所南坪實驗幼兒園人民小學(xué)南開中學(xué)購物廣場、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城泰正花園無大型會所雙語幼稚園無超市回龍灣無有有有商業(yè)步行街海棠曉月醫(yī)療服務(wù)站高品質(zhì)會所有有濱江花園商業(yè)街南方上格林無有無無超市華新都市花園無有無無無長安華都有無有無超市、便利店龍湖*楓香庭無豪華會所無無700米商業(yè)步行街金砂水岸無會所有無沿街商業(yè)用房天驕年華無豪華會所無無無學(xué)林雅園無有無無無華宇廣場無無無無商業(yè)廣場新東?；▓@無無無無無?？唾逕o10580平方米無無底三層商鋪華宇名都城無有有無超市、精品商店街美茵河谷無豪華會所有有120米的商業(yè)水街珠江花園無有有無沿街商鋪上江城無1600平米泛會所無無沿街商鋪廣廈經(jīng)典無有無無無資料來源：上海中瑞市場研究部3.6 車位情況分析n 研究樣本規(guī)模較大，車位配置齊全，可租可售研究樣本樓盤絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車庫，多個出入口。地下車庫可租可售，價格不一，租金在250-400元/月，售價多在7-10萬/個之間，個別中心城區(qū)樓盤車位售價達到15萬（華宇廣場），車庫管理系統(tǒng)完善。3.7 物業(yè)管理分析n 物業(yè)管理多以自身物管公司為主，但品牌公司已有跡象研究樣本所用的物業(yè)管理公司基本上都是本地物業(yè)管理公司或者開發(fā)商自身所屬的物業(yè)管理公司。但其中上海東湖物管、戴德梁行等上海知名的物業(yè)管理公司也已經(jīng)擠入了重慶市場。n 物業(yè)管理費按建筑面積收，收費標準一般在每月0.9-1.2元/ m2重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷售，但是在物業(yè)管理收費則按照建筑面積收取，這對于購房族而言也是一筆不小的負擔。研究樣本樓盤物業(yè)管理費絕大多數(shù)都在每月0.9-1.2元/ m2之間，與上海相比差距并非很大。地處朝天門碼頭的超高層住宅?？唾奘袌龆ㄎ惠^高，每月物業(yè)管理費為1.9元/ m2，而其聘請的物業(yè)管理公司也為知名的酒店管理集團。表2-12 競爭對手項目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費（元/ m2/月）上海城上海東湖物管1.2融橋半島融僑錦江物管1.1泰正花園凱特爾物業(yè)1.2回龍灣歐鵬物業(yè)開發(fā)公司1.6海棠曉月重慶曉月物管公司1南方上格林南方物業(yè)管理有限公司0.9-1.0華新都市花園錦繡山莊物管公司0.9長安華都華潤物業(yè)0.7-0.9龍湖*楓香庭龍湖物管1.2-1.5金砂水岸-1.2天驕年華重慶天驕物業(yè)管理有限公司1.2學(xué)林雅園中海物業(yè)管理(深圳)1.2華宇廣場華宇物管1.2新東?；▓@香港梁振英測量師行物管公司1.2海客嬴洲重慶希爾頓物管公司1.9華宇名都城華宇物業(yè)0.8-1.2美茵河谷重慶曉月物管公司1.2珠江花園珠江物業(yè)管理公司1上江城彩園物管有限公司1廣廈經(jīng)典重慶第一物管公司1資料來源：上海中瑞市場研究部4 客戶特征分析4.1 消費者對目標物業(yè)的接受度4.1.1 對目標物業(yè)的接受度n 絕大多數(shù)被訪者表現(xiàn)出模糊意愿50%以上的被訪者出于各方面原因暫時無法作出明確的選擇。這說明目前本項目所處大環(huán)境尚未成熟，超高層物業(yè)這種建筑形態(tài)暫