邵陽市恒泰西苑項目策劃方案(上篇 33頁).doc

湖南省邵陽市恒泰西苑項目策劃方案(上篇)策劃單位:左右地產(chǎn)顧問機構(gòu)（廣州）【策劃前言】根據(jù)項目的物理屬性、開發(fā)商的開發(fā)思路及我司與開發(fā)商的溝通情況，本著將把該項目開發(fā)成領先和超越競爭對手，實現(xiàn)差異化核心競爭優(yōu)勢的原則。本策劃方案在此指導思想下對項目進行縱深策劃，并遵循以下思路：1、從總體開發(fā)戰(zhàn)略出發(fā)，運用創(chuàng)新思維，為項目打造具有強烈差異性的核心競爭優(yōu)勢；2、從順利實現(xiàn)銷售目標的實際需要出發(fā)，以貼近市場需求的產(chǎn)品比較優(yōu)勢增強項目“賣點”；3、從目標群體的實際需求出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)先進的開發(fā)經(jīng)驗，全面滿足和引導消費需求，使項目成為目標群體不二選擇的佳作；4、從提升和深化開發(fā)商的品牌出發(fā)，以全新的策劃理念和產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢，為開發(fā)商積累良好信譽，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！静邉澖鉀Q的問題】通過策劃，可以解決以下問題：1、找到項目的戰(zhàn)略高度高度決定影響力。一個項目如果找不到自身的戰(zhàn)略高度，那么這個項目就會淪落為普通項目。我們在策劃上，會為項目找到一個戰(zhàn)略高度，奠定項目的戰(zhàn)略地位。2、確定項目的開發(fā)方向項目應該開發(fā)成什么樣的項目，才能實現(xiàn)利潤最大化？項目的業(yè)態(tài)應該如何組合？我們將根據(jù)項目自身情況及對邵陽市場的調(diào)研，為項目確定一個最科學的開發(fā)方向，進行最佳的業(yè)態(tài)組合。3、發(fā)現(xiàn)市場空白點通過對市場的調(diào)研，我們會在邵陽市場找到一個全新的市場空白，然后填補這項空白。4、構(gòu)建項目主題通過策劃，我們將為恒泰西苑創(chuàng)建一個至少在邵陽甚至全國獨一無二的主題，走差異化路線，并且奠定連鎖開發(fā)的基礎。5、制作特色產(chǎn)品我們將為項目制作出在邵陽市所沒有但又為市場所接受的全新產(chǎn)品，包括戶型設計、園林景觀、道路系統(tǒng)、樓盤建筑風格、配套設施等。至少在產(chǎn)品上，推出創(chuàng)新性產(chǎn)品。6、構(gòu)建營銷推廣體系經(jīng)過策劃，我們將為項目設計一套融新聞炒作、廣告宣傳、小道消息傳播三位一體的市場營銷體系。并導入標準化營銷管理體系。7、推出特色物業(yè)管理模式我們在策劃時，將為項目構(gòu)建一套有別于同行的個性化物業(yè)管理模式?！痉桨概d奮點】1、主題創(chuàng)新：策劃出了全國首個度假式親情生活社區(qū)。2、產(chǎn)品創(chuàng)新：打造全新住宅創(chuàng)新產(chǎn)品，策劃將閱讀式衛(wèi)生間、休閑浴室、三衛(wèi)房引入項目，引領一代風騷。3、園林設計創(chuàng)新：研究創(chuàng)建了一套全國罕見的系統(tǒng)景觀體系枯河、沙灘泳池、彩虹噴泉等，對城市形象具有豐碑性貢獻。4、營銷創(chuàng)新：在全國首次推出“以城市包圍農(nóng)村”遠交近攻式的營銷新模式，將引發(fā)營銷革命。5、創(chuàng)建親情節(jié)：在全國首創(chuàng)親情節(jié)，對促進人間情感、構(gòu)建和諧社會功不可沒。第一部分 觀局一、市場窺探（一）城市經(jīng)濟研判邵陽城市“一帶、兩軸、四組團”的城市規(guī)劃布局以及構(gòu)建“一園兩片”的園區(qū)總體框架的產(chǎn)業(yè)布局。經(jīng)過市區(qū)與新邵縣城的空間整合,邵陽都市核心區(qū)可以形成“兩區(qū)、兩軸、五組團”的空間結(jié)構(gòu)。大祥區(qū)是全市的政治、文化、商貿(mào)中心。大祥組團以重點發(fā)展商貿(mào)、金融、科教為主，提升商貿(mào)、科教功能。近年來邵陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展保持良好的發(fā)展態(tài)勢，全市gdp總值呈逐年上升趨勢。2006年，邵陽市地區(qū)生產(chǎn)總值達到409.51億元，比上年增長11.4%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8742元，合1000多美元。但是，邵陽市經(jīng)濟增長速度落后于全省水平，以占全省十分之一人口的市級城市來說，總體實力偏弱，其經(jīng)濟在全省經(jīng)濟中所占比例過小，國民經(jīng)濟總值僅占全省的5.5%；房地產(chǎn)投資額僅占全省的2.73%，投資額度小，增長速度慢，揭示出邵陽市房地產(chǎn)發(fā)展還處于相對落后的階段。邵陽市城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費性支出整體均向上增長，但增速不夠。然而，按房地產(chǎn)市場發(fā)展水平理論，當城市人均國民生產(chǎn)總值達到800-1300美元的時候，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，在800美元以下，則處在房地產(chǎn)萌芽狀態(tài)，由此看來，邵陽市房地產(chǎn)市場進入發(fā)展階段。研究結(jié)論：1、邵陽雖然相對落后，但正因為落后，才隱藏著許多商機。2、從經(jīng)濟規(guī)律來看，邵陽的房地產(chǎn)春天尚未真正到來，可以預期，未來不遠，邵陽的房地產(chǎn)將迎來一個高速成長期。3、邵陽的城市發(fā)展布局正在成型，為經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的框架藍圖。（二）邵陽房地產(chǎn)研判根據(jù)我公司的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，邵陽市的房地產(chǎn)市場形勢與全國同級別的城市相比，具有很大的差距，無論是房價、開發(fā)規(guī)模還是開發(fā)模式、營銷模式等，尚處于初級水平線上。邵陽的房地產(chǎn)市場，總體趨勢向好，但增速不快。（具體詳見市場調(diào)研報告）研判結(jié)論：1、開發(fā)水平較低：處于落后狀態(tài)。2、房價較低：這從另一個角度，說明邵陽房價上漲的空間還很大。3、開發(fā)與銷售總量低：市場需求還沒有真正挖掘出來，市場吸納能力在冬眠，這是非常大的機會。4、產(chǎn)品形態(tài)由多層向高層轉(zhuǎn)變：小高層與高層住宅，將逐步迎來一個繁榮期。5、外地實力開發(fā)商將會進駐：目前幾乎沒有外來開發(fā)商，但在未來幾年中，會有外地實力派開發(fā)商看好邵陽市場。這意味著，未來的邵陽房地產(chǎn)市場競爭會加劇。6、小盤開發(fā)普遍：大盤缺乏，估計在三五年內(nèi)，會有500畝以上，上千畝的大盤出現(xiàn)。7、戶型形態(tài)單一：戶型缺乏創(chuàng)新，都是一些傳統(tǒng)戶型。且戶型面積統(tǒng)一偏大，90平方米以下的戶型鮮見。8、嚴重缺乏主題：全市樓盤都是無主題項目，因而注定了這些項目無法樹立品牌、無法領導潮流、無法體現(xiàn)價值。9、園林景觀簡單堆砌與復制：邵陽現(xiàn)有項目的景觀乏善可陳，都是簡單的“樹木花草水系”結(jié)構(gòu)，幾乎沒有特色的能夠留下記憶，能成為城市風景線的主題景觀，沒有一點可讀性。（三）市場格局梳理根據(jù)對邵陽房地產(chǎn)市場的觀察，到目前為止，邵陽房地產(chǎn)市場基本處于平分秋色的局面，市場上沒有形成領導品牌，也沒有領軍企業(yè)。開發(fā)模式和營銷模式類似、開發(fā)規(guī)模相當、產(chǎn)品品質(zhì)不相上下各品牌之間陷于同質(zhì)化競爭。邵陽房地產(chǎn)形成了5大板塊：城南板塊：火車站站前開發(fā)區(qū)內(nèi)，目前邵陽市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，該區(qū)域集中供應的產(chǎn)品量超過了邵陽房地產(chǎn)市場供應量的80% ，其原因主要是火車站站前開發(fā)區(qū)土地的集中供應、低廉的土地價格等。城東板塊：市府板塊，由于最靠近城市中心，土地供應量少。城北板塊：距離邵陽市的城市中心較遠，市政配套不完善，市場較冷。佘湖新城板塊：是政府規(guī)劃中的一個新開發(fā)區(qū)，待區(qū)域主干道修建好，其地段的價值將大大地提升。同時在該區(qū)域內(nèi)，除了有佘湖山公園（政府規(guī)劃中）之外，邵水河環(huán)繞而過，沿河風光帶也即將開始修建。佘湖新城板塊，依山傍水，自然環(huán)境上佳，該區(qū)域還擁有大量的土地儲備，未來的市場前景較好。研判結(jié)論：1、無領導品牌：邵陽房地產(chǎn)尚處于原始混戰(zhàn)狀態(tài)，無全市性的領導品牌，實力、品牌、思想認識等，旗鼓相當。這給實力派及具有戰(zhàn)略眼光、先進理念的開發(fā)商留下了一個非常好的契機。2、競爭手法落后：各樓盤的競爭手法落后、單一，在市場營銷方面，所采用的推廣方式幾乎雷同，主要以硬性廣告為主。3、開發(fā)理念落后：經(jīng)過與邵陽部分開發(fā)商及邵陽政府領導、媒體領導的接觸，加上本公司對邵陽房地產(chǎn)項目的觀察研究，我們發(fā)現(xiàn)，邵陽的開發(fā)商，尤其是決策者的思想認識較淺，基本還處于片面追求利潤階段，品牌意識不強。尤其讓人不可思議的，是邵陽的開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)的理解，還停留在淺表上，稍先進一點的理念，就一無所知。邵陽開發(fā)商的小農(nóng)意識較濃，這約束了邵陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是直接導致無領導品牌、領軍企業(yè)的根源。4、產(chǎn)品分布過于集中：邵陽的樓盤，基本上集中在大祥區(qū)，該區(qū)域的樓盤幾乎比其它幾個區(qū)的總和還多，而該區(qū)又主要集中在火車南站。該區(qū)域樓盤接近飽和，預測未來會向其它片區(qū)轉(zhuǎn)移。從邵陽目前的幾大板塊來看，佘湖新城板塊將是邵陽房地產(chǎn)的下一站。二、項目印象（一）項目概貌項目位于規(guī)劃中的西苑公園旁，接駁敏州路、雪峰路。屬于大祥片區(qū)。地塊總體呈西北低、東南面高的形態(tài)，系起伏較大的山地，最大地面高差達44米，地形最大坡度達100%以上，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀無主要城市道路穿越，現(xiàn)有幾條3-5米寬的小道。區(qū)內(nèi)有部分居民，散布于公園西面臨白田路，公園西北角和南部分別有一制磚廠。中部有兩個廠礦企業(yè)，現(xiàn)基本停產(chǎn)。其余大部分為自然山體，樹林生長非常茂盛，主要樹種為樟樹、桔樹。東南面原為一系列山塘，隨著敏州西路的建設，現(xiàn)大部分山塘被填平。僅余1號塘、4號塘、9號塘保留較好。公園西臨資江，東與正準備建設的恒泰西苑小區(qū)及敏州西路相接，北至迎春路，南與正準備建設的恒泰西苑小區(qū)相接，地塊略呈長方形，地勢北高南低，東高西低。南部低洼地及原有水塘，有利于公園的水生態(tài)開發(fā)建設。（二）項目資源梳理1、自然資源（1）地塊形態(tài)較好，為高低起伏的自然山體。有利于利用起伏的山體打造項目獨特的景觀。（2）項目西面可以利用山谷開發(fā)一個較大的半人工湖，有利于利用水資源制造水域景觀。（3）項目西面是規(guī)劃中的邵陽市大型公園，公園面積700畝。該公園對提升項目價值，具有不可替代的先天性優(yōu)勢。關鍵是在運作項目時，要充分利用好這一優(yōu)勢資源。2、區(qū)域資源（1）形成了居住氛圍：項目所在區(qū)域，是目前邵陽市的熱點新居住區(qū)，周邊云集了大量新開發(fā)的住宅項目。（2）區(qū)域升值前景較好：該區(qū)域升值空間較大，估計在未來三年還能維持較好形象。3、規(guī)模資源項目規(guī)模較大：項目占地300多畝，屬于邵陽最大規(guī)模的項目，容易形成規(guī)模影響力與規(guī)模效益。（三）項目公眾印象1、規(guī)模大：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公眾對項目的第一印象是規(guī)模大，在邵陽占據(jù)第一。2、環(huán)境好：這是項目給公眾留下的第二大最好印象，市民認為項目與西苑公園融為一體，最適合居住。3、開發(fā)實力強：項目的開發(fā)商是以港商身份出現(xiàn)的，許多市民認為開發(fā)商的實力可能較強，比邵陽現(xiàn)有的開發(fā)商實力可能較大。但同時，有不少市民表示，開發(fā)商是香港身份，但還是本地老板，只不過是以香港公司名義來開發(fā)。4、建筑形態(tài)單一：項目全是小高層和高層，無多層住宅。有很多的市民更愿意選擇多層住宅。5、價格可能較高：市民認為本項目環(huán)境好，加上又全是小高層和高層，認為價格可能會高，不是普通市民的選擇。6、無品牌價值：市民認為開發(fā)商之前沒有在邵陽開發(fā)過項目，對開發(fā)商的實力、信譽及開發(fā)房地產(chǎn)的能力等方面存在疑慮。（四）項目直觀專業(yè)判斷站在專業(yè)的角度來審視項目，該項目至少可以達到如下目的：1、利用規(guī)模優(yōu)勢，在當?shù)匦纬蓮姶笥绊懥Α?、導入主題，實現(xiàn)差異化競爭，充分塑造出項目的迷人個性魅力。3、利用項目自有資源，尤其是地塊與環(huán)境資源，可以大做文章，營造出在全省有名的品牌項目。4、根據(jù)邵陽房地產(chǎn)普遍落后的市場現(xiàn)狀，為本項目的創(chuàng)新、形成強大影響力提供了前所未有的良好機遇。可以通過本項目的開發(fā)，帶動全市房地產(chǎn)邁向一個更高層次，推動行業(yè)的健康快速發(fā)展。做一個有社會責任感的領軍性開發(fā)企業(yè)。5、目前邵陽的房地產(chǎn)價格較低，為本項目提供了獲取高額利潤的機會。6、邵陽樓盤的產(chǎn)品（景觀、戶型、建筑結(jié)構(gòu)、配套設施等）品質(zhì)較差，為本項目的產(chǎn)品創(chuàng)新與優(yōu)化提供了較好機會平臺，有利于在這方面引領市場潮流。（五）項目總體印象綜合前面的分析，項目的總體印象如下：是邵陽最大規(guī)模擁有一流環(huán)境資源的大型高素質(zhì)項目。（六）項目策劃必須思考的問題一個項目的策劃，必須從宏觀、中觀到微觀進行全方位的思考。尤其是宏觀思維，更是重中之重。全國無數(shù)的專業(yè)策劃機構(gòu)，幾乎都沒有做宏觀戰(zhàn)略定位，而僅把視角放在中觀和微觀層面，這就會大大削弱項目的戰(zhàn)略地位，是非常致命的。1、宏觀思維（1）開發(fā)該項目，是單純獲利還是走品牌發(fā)展之路。我們認為應該通過本項目的開發(fā)，奠定開發(fā)公司的品牌，成為邵陽乃至湖南房地產(chǎn)界的強勢品牌。（2）是單純開發(fā)一個住宅小區(qū)項目，還是通過項目的開發(fā)，同時構(gòu)建一套規(guī)范系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領行業(yè)潮流。應該在開發(fā)項目的同時，開發(fā)出一套屬于自己的房地產(chǎn)開發(fā)模式，為下一步的企業(yè)擴張奠定雄厚基礎。有利于企業(yè)連鎖開發(fā)，快速打造當?shù)刂放啤?、中觀布局（1）把項目做成一個什么樣的項目？是做成一個普通的項目，滿足于賺點錢，還是做成全市、全省的名牌項目？（2）如何構(gòu)建項目獨特的核心競爭力？一個項目如果找不到核心競爭優(yōu)勢，那么項目魅力就會下降，并且直接影響到項目的利潤。本項目的核心競爭力如何構(gòu)建？（3）如何提煉與構(gòu)建項目的價值體系？項目的外層價值、中層價值和內(nèi)核價值如何提煉？（4）如何充分利用好項目周邊及項目本身所具有的優(yōu)勢資源？只有將項目周邊及項目本身的優(yōu)勢資源充分挖掘并利用，項目才能達到價值最大化。（5）如何打造項目的品牌？該項目完全可以打造成全市、全省的著名品牌。因為項目及項目開發(fā)商具備這些因素和條件3、微觀操作（1）如何構(gòu)建項目主題主題是項目的靈魂和氣質(zhì)，而邵陽市基本上都是無主題項目，即使在湖南全省，也大都是無主題項目，所推出的樓盤，完全是純物理意義上的產(chǎn)品。而主題是打造項目差異化的最有效手段，有利于形成獨特的競爭優(yōu)勢。在這方面，邵陽、湖南市場是個機會，一旦推出獨特主題，項目很快會受到廣泛而持久的關注。（2）項目如何布局？項目有300多畝的規(guī)模，小區(qū)的布局是否科學、實用，關系到項目的利潤與魅力。（3）項目的景觀系統(tǒng)如何構(gòu)建邵陽市的樓盤景觀乏善可陳，一些小區(qū)性項目的景觀，無系統(tǒng)性可言，都是依靠一些發(fā)散性的思路來構(gòu)建景觀的，景觀之間沒有內(nèi)外在聯(lián)系，因而出現(xiàn)全市景觀大同的局面，邵陽的樓盤景觀雷同現(xiàn)象嚴重，僅是一些花草樹木的簡單堆砌與拼湊，不具備競爭優(yōu)勢。（4）如何進行戶型結(jié)構(gòu)設計與配比邵陽的樓盤戶型天下大同，缺少創(chuàng)新性戶型，許多戶型的人性關懷與科學性嚴重欠缺。（5）如何構(gòu)建項目的配套設施配套設置得科學、巧妙與否，關系到項目的品質(zhì)。特色配套、個性配套有利于提升項目的競爭強度。本項目應該如何構(gòu)建配套，是一項重要課題。（6）如何打造項目的形象工程樓盤外立面風格、小區(qū)廣場、小區(qū)入口是項目的三大形象工程，如何構(gòu)建這三大形象工程，才能提升項目的形象美譽度？（7）項目營銷推廣如何展開營銷推廣決定項目的成敗。如何造勢、如何劃分項目營銷周期、如何以最少的投入達到最佳的宣傳效果？如何把握項目的營銷節(jié)點？如何進行銷售現(xiàn)場管理等一系列問題，都必須有科學、系統(tǒng)的規(guī)劃。第二部分 破局三、swot分析及解決策略（一）項目優(yōu)勢1、時機優(yōu)勢：（1）正值中央提出“中部崛起”的時刻，從宏觀政策的制定到執(zhí)行，中部地區(qū)的發(fā)展進入改革開放以來的最佳時期。（2）邵陽城市規(guī)劃與建設已初見雛形，城市魅力將逐步顯現(xiàn)出來。（3）邵陽房地產(chǎn)開發(fā)水平較低。為本項目的開發(fā)提供了非常難得的市場機遇。優(yōu)勢利用：（1）本項目應抓緊最有利時機，盡快啟動，否則將會錯失良機，并且不排除在不遠的將來，將有外地實力派開發(fā)商進駐。（2）通過開發(fā)思想地產(chǎn)、提升產(chǎn)品精美度，快速搶占邵陽市場制高點。2、區(qū)位優(yōu)勢（環(huán)境優(yōu)勢）（1）位于邵陽市的熱點居住區(qū)域大祥區(qū)板塊。（2）與較大的半人工湖相擁。（3）面對大型高低起伏的西苑公園（正在開發(fā)中）。（4）與目前在邵陽享有較高聲望的居住小區(qū)華廈田園緊鄰。（5）與區(qū)政府相鄰。優(yōu)勢利用：（1）趕在該片區(qū)熱度尚未冷卻時推向市場。（2）在湖景、園景上大做文章，充分利用這些優(yōu)勢資源，構(gòu)建出在湖南全省具有影響力或者記憶點的獨特魅力景觀。（3）既有效利用華廈田園，又要巧妙規(guī)避華廈田園的競爭。規(guī)避華廈田園的最好方法，就是在產(chǎn)品本身及項目主題上優(yōu)于它，遠距離拋離它。3、比較優(yōu)勢（1）項目為目前邵陽市所有開發(fā)的項目中占地面積最大者。（2）項目以香港公司名義投資，具有一定優(yōu)勢。（3）開發(fā)商聘請來自中國房地產(chǎn)風向標的廣州專業(yè)策劃顧問機構(gòu)主持項目的策劃，具有超前意識，在整合外部資源上，先人一步。（4）在操作上，可以成為邵陽市第一個不具有同質(zhì)化特征的項目，突顯個性。優(yōu)勢利用：在推廣上，將這些優(yōu)勢突出出來。為項目加分。（二）項目劣勢1、地段較偏項目所在地段，目前較偏，基本處于城市邊沿，且公交稀少。2、市政配套較少項目周邊的市政配套很少，給生活帶來諸多不便。劣勢化解：在推廣上強調(diào)環(huán)境的寧靜，把寧靜是高品質(zhì)社區(qū)的重要特征之一作為訴求，以此弱化地段與市政配套不完善的弊端。3、品牌劣勢本項目開發(fā)商屬于在邵陽市新注冊企業(yè)，并且以往未曾開發(fā)過房地產(chǎn)，缺乏相應的過往業(yè)績支持其影響力。劣勢化解：通過強調(diào)項目其它方面的優(yōu)勢及開發(fā)商的社會責任感、優(yōu)質(zhì)服務等，來為項目加分。同時可以考慮在營銷上，導入一些公益性的手法，塑造開發(fā)商的實力及信譽與責任感。（三）項目機會1、市場機會（1）邵陽市的房地產(chǎn)消費處于上升期。（2）邵陽市缺乏高品質(zhì)、創(chuàng)新性樓盤。（3）城市發(fā)展正在提速，城市化水平在顯著提高。（4）邵陽樓盤的營銷模式、服務模式單一。機會利用：針對目標客戶群，挖掘出目標客戶群的個性需求，喚醒其沉睡的需求，然后針對性推廣，這有利于拉大市場需求。在營銷上和服務，本項目可以考慮走一條全新的路子，采用有別于邵陽所有樓盤的營銷方式、服務方式，快速出貨，并且讓這些全營銷、服務模式成為邵陽房地產(chǎn)學習的榜樣，推動整個邵陽市的房地產(chǎn)營銷與服務水平邁上一個新臺階。2、政策機會國家的宏觀調(diào)控在不斷加大，預測未來幾年會繼續(xù)加大調(diào)控力度，但是宏觀調(diào)控在近幾年對三線城市的影響不會太大，隨著調(diào)控的深入，三線城市也將受到嚴重打擊。機會利用：盡快啟動項目，爭取在二至三年內(nèi)開發(fā)和銷售完成。（四）項目威脅1、市場容量有限項目體量較大，達到60多萬平方米，占了全市60%以上的供應量。盡管邵陽的消費需求在增長，但邵陽市的市場吸納能力不高，消化量有限。威脅化解：通過策劃和銷售，挖掘新的消費需求，創(chuàng)造新的市場空間。通過分期，將供應量分批推出。2、競爭將會加劇邵陽的房地產(chǎn)市場，雖然整體水平較低，但由于城市在發(fā)展，新盤也在增加，加上消費者日益成熟，市場競爭程度只會加劇，不可能減弱。3、政策威脅國家的宏觀調(diào)控在加大，各種新的房地產(chǎn)政策將會繼續(xù)出臺，這將會對本項目造成一定的障礙。威脅化解：本著“與其競爭市場，不如創(chuàng)新市場”的原則，導入差異化策略，拋開競爭對手。對于國家的宏觀調(diào)控，可以在銷售上，通過策劃來化解政策性的威脅。（五）價值梳理1、本項目價值是什么本項目的價值主要表現(xiàn)在補缺、超越和領先三個方面。補缺：是彌補邵陽市乃至湖南省高品質(zhì)小區(qū)的市場空白，打造出邵陽、湖南全省獨一無二的產(chǎn)品，達到后來居上的最佳結(jié)果。超越：是規(guī)模超越、環(huán)境超越、主題超越，是同一城市內(nèi)同類項目無法比擬的。領先：將是項目開發(fā)和經(jīng)營文化的領先。如果項目開局良好，并做到持續(xù)改良、創(chuàng)新，那么至少可以在邵陽市范圍保持領先地位，甚至完全可以在全省、全國引領一代潮流，發(fā)揮示范和引導方向的作用，其品牌價值也將會不斷攀升或保持較高記錄。2、公眾感知價值是什么公眾可以感知的價值，最直接的將是本項目的主題所倡導的一種全新的生活方式，其次將是優(yōu)良的硬性設計產(chǎn)品（建筑、園藝景觀、配套服務等）。是一個高品質(zhì)、高價值的創(chuàng)新型小區(qū)項目。3、客戶可獲取的價值是什么通過購買本樓盤，客戶除了可以滿足基本的居住需求外，還可以獲取高貴的身份、新的生活狀態(tài)、提升生活品位、享受其它樓盤所沒有的或者更優(yōu)質(zhì)的服務項目等。更重要的是，可以獲得物業(yè)較高的升值空間所帶來的經(jīng)濟價值。4、可雕琢的價值有哪些（1）項目主題：目前全國的主題千人一面，雷同現(xiàn)象嚴重，并且?guī)资陙頉]有新穎的主題出現(xiàn)，一直停留在老主題的重復使用層面。我們可以通過創(chuàng)新思維，策劃出一個全國獨一無二的全新項目主題，并使其風行全國。（2）利用公園、水域和起伏的地形，突出項目的特色景觀。（3）產(chǎn)品更新：我們將通過策劃有效規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，我們可以在這方面下功夫，打造出全新的復合型創(chuàng)新產(chǎn)品。（4）賦予建筑與園林景觀的思想價值（5）兼具趣味性、文化性和實用性的設施配置。第三部分 造局（調(diào)頻）五、策劃思路形成（一）戰(zhàn)略目標創(chuàng)造一個“全國第一”：主題創(chuàng)新居全國第一。創(chuàng)造二個“湖南第一”：推出在全省獨一無二的創(chuàng)新性產(chǎn)品。成為湖南2008年度最具影響力的樓盤。創(chuàng)造三個“邵陽之最”：邵陽最具有品牌影響力的項目。邵陽價值最高的樓盤。成為邵陽房地產(chǎn)界的領軍企業(yè)。創(chuàng)造一個“行業(yè)革命”：引發(fā)邵陽房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新與服務革命（二）戰(zhàn)略思考地塊條件、地緣環(huán)境和市場短缺，這些既已存在的客觀因素決定了本項目可以創(chuàng)造多個“第一”和“之最”。而從主觀愿望來說，企業(yè)要想持續(xù)、快速且穩(wěn)健發(fā)展，就必須培育品牌，創(chuàng)造影響力，在追求經(jīng)濟效益的同時，盡量多地體現(xiàn)企業(yè)的社會價值。本項目是投資商塑品牌形象，向社會公眾顯示自己的存在價值并為公眾所認同的一個至關重要的平臺。所以，就主觀因素而言，開發(fā)商必須本著負責的態(tài)度來開發(fā)和運營該項目。開發(fā)本項目，不能僅把視野投放在利潤上，而應該放在品牌的建立與可持續(xù)發(fā)展上。（三）戰(zhàn)略部署1、項目運作的戰(zhàn)略思路形成本項目西面，是規(guī)劃中的西苑公園，公園與項目之間的溝壑，是半人工湖。根據(jù)對項目的研究，我們初步形成以下思路：（1）與政府協(xié)商，將公園拿來由開發(fā)商策劃、規(guī)劃和建設。這樣做的好處有：a、可以將本項目與公園完全融為一體，在景觀構(gòu)建、配套設施設置方面，可以與公園實現(xiàn)互補性，實現(xiàn)主題的有效銜接，進而大幅提升項目價值。b、降低項目開發(fā)成本，公園的策劃、規(guī)劃與建設本身就是一種盈利性項目。（2）先建公園，后建項目。先把公園規(guī)劃建設好，至少要先把公園緊靠本項目的一部分建設好，這樣有利于提升項目形象。（3）人工湖先行，一湖兩岸景觀帶先建先行把人工湖建設好，蓄滿湖水，營造良好項目環(huán)境。（4）項目開發(fā)順序先從靠敏州路邊，即項目的北部開發(fā)，然后依次往南部進行。（5）先開發(fā)住宅后開發(fā)酒店（6）開發(fā)首期時，同時開發(fā)部分特色配套項目，如會所。既顯示實力，體現(xiàn)項目形象，又以配套拉動人氣。戰(zhàn)略資源整合：將公園與本項目看成是一個有機整體，將人工湖看成是本項目的私家湖。在所有的對外宣傳推廣上，將公園與本項目捆綁成一體，在小區(qū)規(guī)模上，把本項目與公園的面積相加，合為一體。本項目占地面積為300畝，公園面積為700畝，對外宣傳時，統(tǒng)一將本項目的占地規(guī)模說成是1000畝，公園只是本項目的一個功能性的環(huán)境配套。這樣做，就最大限度地充分利用了周邊的資源價值，并且將資源價值最大化了。2、戰(zhàn)略風險規(guī)避總結(jié)成功與失敗案例，不難得出一個最基本的結(jié)論：誠則成，嬉則廢。從全國的失敗案例，我們可以看出，幾乎都是因為誠信問題而導致失敗的?！罢\”：（1）是對市場認識要“誠”。若市場本身沒有需求，或者產(chǎn)品與市場需求不能對接，全憑主觀臆斷，這就是對市場的不“誠”，如此，項目失敗是必然的結(jié)果。（2）是對買家要“誠”。愚弄買家如同掩耳盜鈴，最終愚弄的還是自己。（3）是對項目本身要“誠”。項目的策劃、規(guī)劃、銷售及物業(yè)管理有它本身的規(guī)則和規(guī)律，要認真對待每一個環(huán)節(jié)。風險規(guī)避：（1）充分了解政策與經(jīng)濟環(huán)境，了解現(xiàn)實的和潛在的市場需求。（2）以理性思維恰當?shù)剡M行市場定位。（3）項目個性要與項目所在地的文化背景、生活水平和地域環(huán)境等相結(jié)合。（4）在項目的銷售與物業(yè)管理上，借強者（知名的專業(yè)機構(gòu)）之勢，立自己之威。合作共贏，是當今，也是未來世界不變的主題。（5）履行承諾，做個負責任的開發(fā)商。3、戰(zhàn)略高度把握（1）從主題入手根據(jù)全國住宅業(yè)的主題貧乏、雷同這一普遍現(xiàn)象，我們決定從主題入手，給該項目策劃一個在全國獨一無二的主題，引領全國住宅業(yè)主題創(chuàng)新熱潮的到來。（2）從產(chǎn)品入手近些年來，全國的住宅產(chǎn)品創(chuàng)新微弱，缺乏具有創(chuàng)新亮點并讓同行紛紛效仿的創(chuàng)新產(chǎn)品，我們決定在產(chǎn)品創(chuàng)新方面大做文章，實現(xiàn)中國住宅產(chǎn)業(yè)的升級換代。（3）從服務入手目前中國房地產(chǎn)的服務個性化缺乏，從服務體系、服務模式到服務方式，基本類似，缺乏個性化的服務體系與理念。我們決定從服務上入手，構(gòu)建一種新穎的服務體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的服務革命。戰(zhàn)略高度的把握，關鍵是要為項目找到一個有別于其它項目并且一定高于其它項目的戰(zhàn)略地位。這一點至關重要。只要項目有了戰(zhàn)略高度，就贏取了市場，高度決定影響力。我們拿什么去贏？用什么去影響別人？如何讓別人仰視我們？如何一出場就給人高貴不凡的印象？答案很簡單：戰(zhàn)略高度。只有戰(zhàn)略高度，才能實現(xiàn)以上目標。那么，本項目的戰(zhàn)略高度是什么？在哪里？通過前面對項目及邵陽城市的分析研究，本項目處于城市邊沿，但卻既享城市繁華又擁鄉(xiāng)野安寧。本項目位于大祥區(qū)，屬于城南板塊。是目前邵陽市最好的熱點居住區(qū)。邵陽市劃分為四大組團：大祥組團、雙清組團、北塔組團、東部工業(yè)組團。大祥組團以重點發(fā)展商貿(mào)、金融、科教為主，提升商貿(mào)、科教功能；雙清組團以發(fā)展專業(yè)市場、房地產(chǎn)業(yè)為主，體現(xiàn)中心城市的樞紐功能；北塔組團以發(fā)展集辦公商務中心、文化、體育休閑中心、會展、高尚住宅區(qū)等為一體的綜合辦公商務區(qū)為主；東部工業(yè)組團以配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流區(qū)為主。由上可知，雙清區(qū)是邵陽的城市中心區(qū)，也是邵陽的行政和商業(yè)中心。大祥區(qū)由于近幾年，政府集中供地，使得大祥區(qū)成了房地產(chǎn)的中心區(qū)，成為邵陽新型的居住中心。但這種情況，可能很快就會隨著政府行為而轉(zhuǎn)移。鑒于以上思考，我們這樣來確定本項目的戰(zhàn)略高度：將大祥區(qū)看成為邵陽市的城市副中心。（邵陽有沒有城市副中心？有，人們在心里可能已經(jīng)有自己的定位，但是卻沒有正式提出過，這里我們正式提出，很快就會在全市傳播開來，并為市民所完全接受。）將項目所在地看成邵陽第一人居中心。邵陽的居住中心在哪？在大祥；大祥居住中心的核心在哪？在西苑公園恒泰西苑。即：恒泰西苑是邵陽人居中心的中央居住區(qū)（cld）。如此，則項目的戰(zhàn)略地位，就自然而然成為邵陽的居住制高點，在邵陽沒有可比性，當之無愧地成了邵陽居住第一盤。有了戰(zhàn)略高度，還必須要進行炒作，把這一高度傳播出去，讓其在邵陽深入人心。我們可以自己造勢，通過自己為自己鼓掌，贏來全市的掌聲?？梢栽诓邉澓屯茝V上將“城市副中心”“居住中心的核心生活區(qū)”進行全覆蓋性炒作。5、領先地位確立要點（1）建筑30年不落伍邵陽的城市建設尚未真正拉開序幕，但隨著城市化浪潮的到來，必然會出現(xiàn)大搞拆遷，大興土木的城市建設熱潮，因而項目的建筑形態(tài)應該自成一體，在未來1030年不落后。（2）只做第一，不做第二邵陽雖然是個地級城市，但是在邵陽市，包括本項目，已經(jīng)立項開發(fā)，和將來新批項目，為數(shù)不少，并且預測將來會有外地實力派開發(fā)商進駐。因而本項目如果要立于競爭的不敗之地，只能做老大，要遠距離拋離競爭對手，否則就會陷入惡性競爭之中。因為社會、世界，只記住第一，關注第一。（3）引領一種潮流的到來要讓項目的開發(fā)取得快速成功，并且就此踏上開發(fā)公司品牌之路的宏偉目標，那么本項目的開發(fā)就必須要在某一方面形成高屋建瓴的地位，在以下三個方面的至少一個方面在全國或者全省或者全市引領一種潮流的興起，那么我們就成了領唱者、游戲規(guī)劃的制訂者、潮流的創(chuàng)建者。六、項目主題建立（一）樓盤主題使用情況調(diào)查邵陽市在售樓盤主題一覽表樓盤名稱地理位置樓盤主題福星御景苑邵陽市汽車東站對面邵陽首席純歐式英倫風情社區(qū)寶慶星都邵陽市西湖路（南門口湘里人家對面）引入了大型超市佳惠超市青城國際邵陽市大安路與敏洲路交匯處首席國際花園社區(qū)和盛中央公園邵陽市敏州東路泛生態(tài)國際樣板生活城狀元府邸邵陽市資江北路與資興路交匯處資江風光帶金豪華府邵陽市大安路與敏州路交匯處湘西南首席樓王，新城市中心視點城市花園邵陽市火車南站斜對面涵養(yǎng)優(yōu)越生活海洋明珠邵陽市雙清區(qū)雙坡南路中段名門尊邸，號稱邵陽地區(qū)最好的樓盤香儒雅庭大安路與寶慶路匯外東南角城市中的花園雅境水映名城資江北路上流品質(zhì) 人文世家綠景苑火車站前開發(fā)區(qū)21號地（西湖路與雙園路交叉口）綠色回歸自然，健康享受未來盛世家園邵陽大道與雙擁路交匯處（魏源廣場東側(cè)200米）盛世生活，盛世風情路橋花苑邵陽市火車站南站站前開發(fā)區(qū)37號地有家有園，邵陽市的標志性建筑翰林苑邵陽市戴家坪路城市公園，文脈尊邸匯福酈城邵陽市敏州西路大祥區(qū)府旁邵陽楷模級品質(zhì)社區(qū)東方明珠李子園路(城南公園旁)公園里領秀生活華夏田園邵陽市敏州西路和諧社會，和諧家園（二）市場研究通過以上調(diào)查，經(jīng)過分析研究，我們歸結(jié)如下：1、主題普遍流于空洞縱觀邵陽現(xiàn)有在售樓盤，基本是無主題樓盤，滑稽的是，許多樓盤把市場定位看成是主題。邵陽樓盤的所謂主題大都比較空洞、虛幻，青城國際的“首席國際花園社區(qū)”、 和盛中央公園的“泛生態(tài)國際樣板生活城”等均停留在平面水平線上。什么是“首席國際花園社區(qū)”？什么是“泛生態(tài)國際樣板生活城”？策劃沒有給出明晰的回答，買家更是如一頭霧水，有如用手抓水，想像中似乎可以抓住，實際上用手去抓時，卻一手空空，什么也抓不著。主題欠豐滿、無立體感、不充實是邵陽樓盤的通病。2、表現(xiàn)無力，挖掘不深有些樓盤有主題，但是卻沒有挖掘出主題的深層含義，也沒有找到表現(xiàn)主題的最佳手法與方式，導致主題僅僅成為一句“假大空”式的口號。如中央公園的“泛生態(tài)國際樣板生活城”，沒有在呼應上做好文章，沒有演繹出“泛生態(tài)”“國際樣板生活”的深層含義，更沒有通過有效手段將這些理念生動形象地表現(xiàn)出來。嚴格上來說，算不是主題，只是訴求了一種生態(tài)環(huán)境。所謂的“泛生態(tài)國際樣板生活城”，只是一句口號而已。3、主題意識不強，對主題缺乏認識許多開發(fā)商，還沒有意識到主題的重要性，把主題視為可有可無的東西，更有甚者，將主題與廣告詞混淆，認為主題就是做廣告用的，沒有什么實質(zhì)性的價值。正是在這種思想觀念的主導下，才出現(xiàn)了邵陽樓盤無主題和主題不明朗的不良現(xiàn)象。4、主題流于平淡邵陽樓盤主題，幾乎沒有特色與個性可言，所有的主題都十分平淡，且有些主題根本就算不上主題，而是樓盤的定位或者說是樓盤所必須具備的基本條件，比如健康就是房地產(chǎn)開發(fā)所必須做到的，也是國家的統(tǒng)一要求，這類主題，嚴格來說不算主題，而是樓盤所應有的一種開發(fā)標準或者說是基本功能。像上面提到的樓盤中，諸如涵養(yǎng)優(yōu)越生活、歐式英倫社區(qū)、健康生活、盛世風情等，如果要說是主題，那也是很普通的主題，缺乏創(chuàng)新。主題如果失去了新意，也就沒有了價值，所以在主題策劃上，要做到新、奇、特。否則就將項目人為地降格到與其它樓盤同等地位上去了。通過調(diào)查分析，邵陽房地產(chǎn)開發(fā)與策劃無主題的現(xiàn)實，正好給我們提供了發(fā)揮的機會，我們策劃出一個好的主題，并且系統(tǒng)地對主題進行有效表現(xiàn)與包裝，將會深入人心，以此打造出樓盤的核心競爭力。因為一個好的主題，是樓盤價值的軸心，是日久彌新的賣點，是核心競爭力構(gòu)建的主要原件。因而，本項目的策劃，必須建立在主題策劃的基礎之上，讓主題演化為價值流，同時也為恒泰奠定連鎖發(fā)展的基礎與原動力。（三）項目綜合分析本項目位于大祥區(qū)區(qū)敏州路邊，與西苑公園為鄰。項目地塊所處區(qū)域，有著濃厚的居住氛圍，換句話說，外部環(huán)境良好。不足之處是項目地理位置邊沿性突出。邵陽市區(qū)樓盤的競爭，在現(xiàn)階段不算激烈，但是等到本項目開售時，競爭將會加劇，并且，競爭手法與開發(fā)模式也在高速成長，因而項目的策劃不可掉以輕心。在主題策劃方面，主要突出以下內(nèi)容：1、與項目定位吻合；2、充分涵蓋項目有湖有公園的天然優(yōu)勢；3、擊中消費者需求中心；4、提升項目價值與品位；5、形成記憶中心；6、突顯樓盤個性；7、新穎獨特，富有創(chuàng)意。（四）消費共性與個性分析1、消費共性挖掘所謂消費共性，就是消費者的共同特性，即購房者在購房時所表現(xiàn)出來的共同特點。根據(jù)我們長期從事房地產(chǎn)策劃、銷售和對購房者的充分了解及對邵陽本地購房者的調(diào)查，購房者的共同特征如下：（1）價廉物美：希望所購的房子，價格低廉而質(zhì)量又好。（2）物超所值：希望所購買的房子，超過所支付的價格。（3）環(huán)境優(yōu)美：希望所居住的住宅小區(qū)是一個環(huán)境清新、景色怡人的場所。（4）前景升值：希望所購買的住房，未來能夠升值。（5）安全方便：希望所購買的住房，生活在那里十分安全，且進出、消費、休閑、娛樂方便。（6）朝向要坐北朝南：希望所居住的房子，坐北朝南，這主要是受傳統(tǒng)文化的影響。2、消費個性挖掘（1）新穎獨特的主題：現(xiàn)在已經(jīng)進入主題時代，沒有主題就如同人沒有靈魂一樣可怕，主題能弱化樓盤的同質(zhì)化現(xiàn)象，突出個性色彩。每個人都希望自己出類拔萃，而要出類拔萃，在主題（理念）上做文章是行之有效的方法之一，并且新穎的主題，容易形成記憶、加劇買家的消費沖動。（2）、身份地位的象征：置業(yè)者在購房時，往往以個人的喜歡為選擇參照，比如文化人士，追求有品位有格調(diào)有內(nèi)涵的居住場所，講究生活方式的雅致；富裕人士希望住在豪華住宅區(qū)內(nèi)，以顯示自己的地位和富有，將自己與一般人士拉開距離。人的個性不同，對住房的要求就不同，這就要求樓盤要滿足消費群體的個性化追求。（3）提高生活質(zhì)量邵陽市民的現(xiàn)有居住條件普遍較差，許多人屬于二次置業(yè)，二次置業(yè)的主要目的是改善居住條件、提高生活質(zhì)量。本項目的目標消費群，應該是針對這部分人士。（4）將個性追求與改善條件同步進行就像中國用二十多年的時間走完西方國家上百年甚至幾百年的發(fā)展歷程一樣，邵陽許多人士，也是想利用第二次置業(yè)機會，既改善生活條件，又趕上時代潮流，并且在購房上彰顯個性色彩，通常情況下，住房的追求是“普通居住舒適居住享受居住個性居住”式的演變，而邵陽人民購房就刪除了“舒適”的中間環(huán)節(jié)，完成由“居住”直接進化為“享受”的過程，有的甚至直接躍升到“個性居住”的時尚終極目標。（5）追求品位與時尚品位與時尚就是主題的代名詞，沒有獨特、新穎的主題，時尚與品位也就沒有了色彩。據(jù)了解，許多邵陽購房者，都想住進有個性、有理念的高素質(zhì)樓盤里，完成住房的飛躍變遷。（6）獨特的優(yōu)美環(huán)境每個購房者都希望住進一個環(huán)境優(yōu)美的地方，但是什么樣的環(huán)境才算優(yōu)美呢？人們已經(jīng)看慣了山、水、樹、草、花卉。如果只是一些沒有靈魂的山、水、樹、草、花卉，很快人們就會厭倦。但是人們更希望能把普通的山、水、樹、草、花卉做得別致一些、生動一些、形象一些、有內(nèi)涵一些。因為人是最容易受環(huán)境影響的，環(huán)境優(yōu)雅，人的心情就會愉快。有時，即使價格高點，如果環(huán)境營造得好，購房者也愿意支付高價格，以此來換起優(yōu)美的環(huán)境、愉悅的心情、美好的生活。（7）休閑生活現(xiàn)代一些有品位、講情調(diào)、懂生活、追求享受的人士，將休閑與生活緊密地結(jié)合起來了，希望能生活在一個充滿休閑色彩的社區(qū)里，能像休閑一樣悠然生活，慢節(jié)奏、漫生活已經(jīng)成為一個時代的生活強音。（8）表達親情人們希望生活在一個充滿親情的圈子里，希望所購買的房子，能有親情的流露與交流空間。因此，在設計主題時，既要充分照顧消費者共性需求，也要照顧到個性需求，這樣才能提升樓盤價值。（五）主題提煉前面我們做了大量的分析，在操盤方面總結(jié)出如下結(jié)論：1、主題策劃很重要，是兌現(xiàn)樓盤價值的砝碼。2、主題對邵陽人來說，既新奇又陌生。新奇，是因為主題能給樓盤、給居住小區(qū)、給生活方式與內(nèi)涵帶來新的東西，能豐滿樓盤的靈魂；陌生，是因為邵陽還沒有真正意義上的主題樓盤，現(xiàn)有的在售樓盤，只不過是打了個主題的幌子而已，沒有真正在主題上做深、做精、做細、做大、做廣、做好。主題策劃一定要新，而且必須是邵陽所欠缺的，這樣才能達到“一石激起千層浪”的效果。3、環(huán)境要精致優(yōu)美。4、體現(xiàn)人文關懷5、彰顯個性色彩6、產(chǎn)品質(zhì)量好7、服務好8、安全系數(shù)高9、價格要合理10、生活要方便在主題提煉上，要從以上10個方面入手，我們回頭再來看看邵陽房地產(chǎn)界的現(xiàn)有主題，大體有如下幾大類：1、健康主題2、園林主題3、山水主題4、商務主題5、文化娛樂主題6、歐陸風情這些所謂的主題，其實都算不上真正的主題，或者說主題的策劃組合與表現(xiàn)不到位而大大削弱了主題的影響力。本項目在提煉主題時，至少必須做到避免與上面的主題雷同，或者如果繼續(xù)沿用以上主題的其中一種，也必須豐富其主題的內(nèi)涵、擴大主題的外延，在主題的表現(xiàn)手法上要推陳出新，讓人一看就比一般意義上的同類主題高出許多。（六）發(fā)現(xiàn)空白點根據(jù)對國際、國內(nèi)以及湖南的樓盤主題的一些觀察，我們發(fā)現(xiàn)，樓盤主題基本出現(xiàn)兩大傾向：1、按環(huán)境劃分a、健康主題b、生態(tài)主題c、景觀（山景、園景、湖景）主題2、按配套設施劃分a、教育主題b、運動（高爾夫）主題3、以項目理念劃分a、文化主題b、音樂主題c、旅游（觀光）主題4、以建筑形態(tài)劃分a、歐陸風情主題b、德版生活主題c、美加主題d、江南主題e、嶺南主題5、按產(chǎn)品形態(tài)劃分a、soho主題b、e空間根據(jù)以上主題形態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，富有特色又為公眾所喜愛的新穎主題十分匱乏，這也是導致中國樓盤“看上去五花八門，實際上大同小異”的主要原因之一，房地產(chǎn)業(yè)的主題策劃還處于初級階段，主題創(chuàng)新在中國房地產(chǎn)界還是個薄弱環(huán)境，并且特色性主題是個空白點，這一點正好給我們創(chuàng)造了發(fā)揮的機會，因而我們的著眼點就放在特色主題的策劃上，以此實現(xiàn)項目的差異化錯位發(fā)展，達到鶴立雞群、一鳴驚人的理想效果。近年來一種新潮生活狀態(tài)正在彌漫開來，并且逐漸為國民所接受與張揚。這種生活狀態(tài)就是興于意大利的“慢”生活狀態(tài)，所謂“慢”生活狀態(tài)，就是放慢生活的節(jié)拍，讓生活像電影里的慢鏡頭一樣以舒緩的方式有節(jié)奏地慢慢舒展開來，找回慵懶之美、找回閑散恬適之魅，讓生活充滿情趣，讓生活不再緊張和勞碌，真正上升到享受的高度上來。房地產(chǎn)開發(fā)可以通過確立一種主題思想，再以建筑布局、建筑小品、園林景觀、導視系統(tǒng)等作為工具，渲染、張揚出一種類似于“慢”的生活狀態(tài)，讓人置身其中，便被這種慢節(jié)奏的生活氣息與氛圍所籠罩、所浸潤，進而或身不由己或有意無意間成為這種生活狀態(tài)的實踐者、倡導者，然后像漣漪一樣擴散開來，影響、吸引更多的人加入，最終成為一種常態(tài)的生活狀態(tài)。一個真正成功的項目，應該成為這樣的生活狀態(tài)的開發(fā)者、倡導者，即開發(fā)生活狀態(tài)之源，并形成流域，蔓延開來、流傳開來?？梢灶A計，在10年內(nèi)，“慢生活狀態(tài)”將會在中國成為一種主流生活時尚，今后人們的口頭禪將會是“慢點來”“悠著點”之類的詞匯。一個住宅小區(qū)，就是一個生活群體，一個生活群體就是一種生活狀態(tài)的張揚，只不過目前由于房地產(chǎn)開發(fā)與策劃尚未走到一個合適的高度，這種群體所共同的生活狀態(tài)被忽略、被掩蓋，但他卻客觀存在著。現(xiàn)在這種群體里所形成的一種無形的生活狀態(tài)就已經(jīng)被顯露出來，并且房地產(chǎn)開發(fā)可以有目標地開發(fā)出這樣一種生活狀態(tài)，一旦推出，就會迅速被張揚、被復制，進而成為一種常態(tài)。在這方面，目前還是個空白，中國尚沒有真正意義上的以度假、休閑為切入點，倡導一種慢生活境界的居住小區(qū)。（七）主題確立根據(jù)購房者的共性需求、個性需求分析與邵陽現(xiàn)有的主題來看，我們將環(huán)境、個性、共性、格調(diào)、品位、文化、公園、湖等綜合加工、反復推敲，最后理出了“休閑、慢生活、度假、親情”這樣一些詞匯，最后確立了給本項目設置一個前所未有的全新主題：“度假式親情社區(qū)”（八）主題確立理由為什么要策劃“度假式親情社區(qū)”這個主題呢？1、度假已經(jīng)成了市民生活的不可分割的一部分。尤其是那些高素質(zhì)、高財富、高品位的人士更熱衷于度假，以此調(diào)節(jié)緊張的工作與生活。2、親情是家庭不變的主題，是人類最寶貴的情感?，F(xiàn)代家庭，由于家庭主人整天忙于工作，奔走于生意場所，親情往往于無意間給冷淡了。人們都在呼喚著親情。人需要親情的滋潤與呵護。3、交流是人與人、群體與群體之間情感的聯(lián)系紐帶?，F(xiàn)代社會，無數(shù)的人不知道與自家對面而居的人是誰？所謂的睦鄰，成了人們生活中一種可望而不可及的奢望，鄰居全成了陌生人，彼此互不相識。但是，人的本質(zhì)是渴望交流與溝通的，每個人都希望生活在一片祥和、友好、互相關照的氛圍里。然而，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)，幾乎都沒有考慮到人與人之間、親情之間的交流，沒有給購房者提供這樣一個交流的平臺，一個讓親情瘋長的樂園。4、度假式親情社區(qū)不僅在邵陽市沒有人使用過，而且在全省、全國也是首創(chuàng)。一旦推出，勢必引起廣泛關注。因為人類總愛關注新生事物。5、最大限度提升環(huán)境價值，體現(xiàn)人性關懷。在小區(qū)里通過巧妙的策劃與規(guī)劃，導入度假、親情，利用公園、人工湖和起伏的自然山體，同時從建筑結(jié)構(gòu)入手，構(gòu)建出一個有利于親情交流、友情交流、鄰里交流的平臺，可以起到極佳的環(huán)境烘托與美化作用。更為難能可貴的，是真正以人為本，體現(xiàn)人性關懷。6、將度假、休閑與生活進行無縫連接。度假、休閑是一種生活常態(tài)，但卻很難將度假、休閑完全引入到現(xiàn)實生活中來，而本項目有公園、有湖泊，有山體，這些都是度假、休閑的載體，所以通過策劃，巧妙地因勢利導，將度假、休閑與生活完全融為一體。7、該主題容易制造新聞影響力。因為“度假式親情”主題，是每個人，尤其是高素質(zhì)、高財富、高地位人士的共同追求。充分挖掘并滿足了人性的深層需求。對于邵陽這個小城市來說，一旦推出，將會制造出一輪新聞轟動效應，屆時新聞記者將會主動爭相報道。8、快速成名，打造全新品牌。對于這么一個全新的聞所未聞的度假式親情社區(qū)主題，是人們喜聞樂見的，很容易做到家喻戶曉，操作成功，很容易在一夜之間成名，開發(fā)商也由此奠定了房地產(chǎn)開發(fā)的著名品牌，并且可以在不同的城市連鎖開發(fā)相同主題的社區(qū)。9、首創(chuàng)湖南復合地產(chǎn)模式。策劃出度假式親情社區(qū)主題，有效將度假、休閑嫁接到日常生活中來，在湖南全省首倡真正的復合地產(chǎn)模式，在對外宣傳上打出復合地產(chǎn)的旗號，將開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，引領邵陽房地產(chǎn)潮流。（九）主題詮釋度假：主要是將項目面前的西苑公園充分發(fā)揮其資源極致，巧妙利用這一資源優(yōu)勢，將其打造成度假的載體。詮釋為：像度假一樣生活以度假的名義生活回家就是度假的開始親情：通過小區(qū)規(guī)劃布局、建筑結(jié)構(gòu)設計、戶型空間設計等，營造出多層次的豐富親情交流空間，為住戶提供可供交流的平臺與介質(zhì)。通過項目開發(fā)，倡導一種全新的“度假式親情生活”：在這里，住戶在這里不再有任何的擔憂、不再有任何的煩擾；在這里，可以拋開一切，融入生活、融入大自然、融入湖水；在這里，可以慵懶、恬適地生活；在這里，不再有隔膜、鄰里之間互幫互助、歡聲笑語；在這里，鄰里之間，可以拉家常，可以互相串門七、項目定