海南羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)項目建議書.doc

1 海南海南 xx 羅羅豆豆 現現代代農業(yè)農業(yè)與新與新農農村示范區(qū)村示范區(qū) 項項目建目建議書議書 xx 控股集控股集團團公司公司 2009-3 2 目目 錄錄 1 1項目背景介紹項目背景介紹4 2 2項目的初步設想項目的初步設想6 3 3示范區(qū)經濟組織結構和土地開發(fā)策略示范區(qū)經濟組織結構和土地開發(fā)策略11 4 4羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)構想方案的初步分析羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)構想方案的初步分析13 5 5項目開發(fā)工作路徑及內容項目開發(fā)工作路徑及內容21 6 6需要政府提供的支持和幫助需要政府提供的支持和幫助24 項目開發(fā)技術路線圖項目開發(fā)技術路線圖.25 3 xx 控股集控股集團團公司公司 海南海南 xx 羅羅豆豆現現代代農業(yè)農業(yè)與新與新農農村示范區(qū)村示范區(qū)項項目建目建議書議書 引言 我國是一個農業(yè)大國，全國 13 億人口，有 8 億在農村，農村 人口占總人口的 60%。就我國目前國情來看，農業(yè)興，則百業(yè)興； 農民富，則國家富；農村穩(wěn)定，則天下穩(wěn)定。 發(fā)展現代農業(yè)是社會主義新農村建設的首要任務，是順應 我國經濟發(fā)展的客觀趨勢。積極響應發(fā)展現代農業(yè)的政策導向， xx 集團在對羅豆農場項目初步考察的基礎上，組織了國內相關 行業(yè)專家反復論證，并根據海南省政府規(guī)劃，初步形成了一個較 為完整的項目構想體系。 第一部分著重描述該項目的政策背景及經濟背景，另外對我 們公司新農村建設方面的經驗做簡單的介紹；第二部分對項目的 初步設想和建設目標；第三部分針對項目設計示范區(qū)組織架構和 土地開發(fā)策略；第四部分對構想方案的初步分析，包括示范區(qū)四 大產業(yè)如何構建，以及針對目前亟待解決問題的開發(fā)運作要點。 第五部分項目的開發(fā)運作路徑初步設計；為保證項目的正常合作 開展，可能隨時政府提供的支持和幫助，在報告第六部分進行簡 單的陳述。 4 下面將報告予以簡要的陳述。 1 1項項目背景介目背景介紹紹 1.11.1政策背景政策背景 農業(yè)、農村、農民問題是關系到黨和國家各項事業(yè)發(fā)展、社會保持穩(wěn)定、 改革開放取得成功和奪取全面建設小康社會勝利的全局性重大問題。今年 2 月 1 日正式公布的 2009 年中央一號文件再度鎖定“三農” 。這份名為中共中央 國務院關于 2009 年促進農業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農民持續(xù)增收的若干意見的文件，也是 2004 以來，中央連續(xù)第六年將一號文件的落腳點鎖定于“三農”領域，可見黨 對三農工作、農村改革的工作重視程度。 早在 2006 年 12 月閉幕的中央經濟工作會議明確提出,，黨中央就提出“要 把發(fā)展現代農業(yè)作為推進社會主義新農村建設的著力點” ，并初步提出了發(fā)展現 代農業(yè)總的思路。十七屆三中全會進一步深化了我們黨對發(fā)展現代農業(yè)的認識， 進一步明確了發(fā)展現代農業(yè)的總思路，并就新形勢下如何發(fā)展現代農業(yè)，從 7 個方面進行了部署，這必將對我國農業(yè)現代化的發(fā)展產生深遠影響。 隨著 2009 年“兩會”的圓滿結束，海南作為我國“后花園”的定位逐漸 清晰。按照 2009 年海南發(fā)展規(guī)劃草案，在國務院正式批復同意海南農墾由海南 省全面管理，解決墾區(qū)民生問題全面啟動。 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)項目正是在新的經濟形勢下，根據以上中 央和海南各級領導的指示精神，著眼于“三農” ，立足于海南，力圖推動海南 xx 經濟“跳躍式”發(fā)展的主題思想指導下提出的。相信在海南省委省政府的正 確領導下，經過 xx 集團和 xx 地區(qū)雙方的共同努力，一定會使這一項目取得成 功。 1.21.2經濟背景經濟背景 在國際經濟危機的影響下，我國經濟下行，風險比預想的嚴重，經濟增速 下滑已經成為 2009 年經濟運行中的主要矛盾，而且可能會越來越突出。海南省 5 經濟基礎薄弱、產業(yè)結構層次低，抗風險能力不強，國際金融危機、國內經濟 減速和效益下滑的影響雖然來得晚，但影響正逐步凸現，經濟增長逐季減速， 經濟效益明顯下滑，工業(yè)生產大幅下降，房地產銷售市場回落，部分產品價格 直線下跌，一些項目推進遇到困難。在這樣的經濟背景下，必須充分利用中央 強有力擴內需保增長的宏觀政策，切實抓住目前海南發(fā)展正處于快速上升期， 經濟增長潛力較大的特點，發(fā)揮海南得天獨厚的熱帶海島優(yōu)勢，依托休閑度假 旅游和生態(tài)型旅游房地產業(yè)，發(fā)展具有強勁的外部需求和內生動力，有力推動 新農村建設的重大項目的建設和重大改革開放舉措。面對當前國內外金融形勢， 海南正在落實科學發(fā)展觀，按照中央的決策部署，在省委、省政府的領導下， 從挑戰(zhàn)中尋找機遇，堅定信心，迎難而上，迎接一個新的高速發(fā)展階段的到來。 xx 市是海南省兼具海、田、灣、林、園等自然要素與人文要素相結合的城 市。隨著 xx 主城與東郊海灣大橋的建設，將使得城市沿八門灣一線，突破城市 現在的框架，將海灣城市的海景與城景相融合，如能持續(xù)地經營與建設，xx 這 個有文化底蘊又有自然風情的城市，無疑將成為海南島最具吸引力的城市之一。 概括 xx 的發(fā)展戰(zhàn)略, “兩橋一路”建設，鋪前跨海大橋實際上是把 xx 與?？?的江東片區(qū)聯(lián)接起來, 清瀾跨海大橋把海文高速公路一直延伸到龍樓的衛(wèi)星發(fā) 射基地,規(guī)劃中的軍事主題公園也在建設中。 現代農業(yè)與新農村示范區(qū)項目位于海南 xx 羅豆農場含周邊地區(qū)，遠期規(guī)劃 總用地面積 20 萬畝，近期規(guī)劃用地為 6 萬多畝，建設用地約 5000 畝。 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)的開發(fā)，正是在中央繼續(xù)推進海南特區(qū)快速 發(fā)展，以及新農村建設和農村土地制度改革進入實質性操作的天時、地利與人 和的有利形勢下啟動的。 1.31.3xxxx 集團的基本情況及項目運作條件集團的基本情況及項目運作條件 xx 控股集團起步于 1988 年，通過 22 年的發(fā)展，已成為擁有房地產開發(fā)、 建設、土木工程、建筑機械及材料和多元化投資等五大產業(yè)集團的大型上市公 司。集團總資產 128 億元，員工超過 2.5 萬人，在經濟危機如此嚴重的 08 年， 通過運籌帷幄，最終實現綜合產值超 110 億元，業(yè)務遍及京、津、滬、蘇、魯、 6 瓊、陜、粵、浙、川等 10 省 20 市，并涉足海外市場。下轄 xx 房地產有限公司、 南通建筑工程總承包有限公司、南通市 xx 建工設備安裝有限公司、北京城建地 鐵地基市政工程有限公司、金豐環(huán)球裝飾工程（天津）有限公司、江蘇環(huán)宇建 筑設備制造有限公司、南通市神宇建筑機械設備制造有限公司等 23 個子公司。 xx 集團公司的資本實力已經具備開發(fā)羅豆項目的條件。 同時，xx 集團公司近年來通過對江蘇南通 xx 村等村鎮(zhèn)產業(yè)結構的調整升 級和舊村改造，已探索一整套現代農業(yè)與新農村建設的經驗。集團公司主要領 導熟悉農村，對農村城市化建設具有較強的決策與具體運作能力。集團公司顧 問團隊里，有國內頂級的農業(yè)與農村經濟專家。以上是做好羅豆現代農業(yè)與新 農村示范區(qū)的強有力條件。 2 2項目的初步設想項目的初步設想 2.12.1項目定位與項目建設目標項目定位與項目建設目標 2.1.12.1.1 項目定位項目定位 以科學發(fā)展觀為指導，以高品位、高質量、高效益高品位、高質量、高效益為標準，將現有羅豆農場 改造成為具有國際先進水平又具海南熱帶特色的現代農業(yè)與新農村示范區(qū)。 充分發(fā)揮羅豆農場濱海優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢，用好國家新農村建設政策， 落實土地流轉制度，打造以觀光農業(yè)、生態(tài)農業(yè)，生態(tài)居住休閑基地，海邊休 閑娛樂等地標性多功能自然生態(tài)園區(qū)。通過區(qū)域功能劃分及功能互補，完成羅 豆農場的改造，建立嶄新的現代農業(yè)和新農村示范區(qū)，成為大型國際化旅游休大型國際化旅游休 閑度假區(qū)閑度假區(qū)。 2.1.22.1.2 項目建設目標項目建設目標 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)建設項目的主要目標目標為：整合 xx 集團和海南 的社會資源，尤其是充分發(fā)揮 xx 地區(qū)的特色優(yōu)勢資源，運用現代科學技術和管 理手段以及組織方式，促進羅豆農場的產業(yè)結構調整優(yōu)化升級，推動新農村建 設，改變小農經濟的落后生產方式，實施規(guī)?；瑯藴驶?，集約化，生態(tài)化產 業(yè)經營，獲取良好的社會、經濟和生態(tài)效益。 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)建設動力動力來自政府對農業(yè)、農村、農民問題的 7 重視，來自海南 xx 經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的需要。通過示范區(qū)建設，促進生產力 迅速發(fā)展，較好地解決就業(yè)問題，改變村鎮(zhèn)落后環(huán)境，推動城鄉(xiāng)一體化進程， 提高農民整體文化素質，構建和諧社會。同時，也是 xx 控股集團多元化發(fā)展戰(zhàn) 略，打造高科技、規(guī)?；?、高效益農業(yè)產業(yè)的具體實施，是 xx 控股集團為奠定 百年發(fā)展基業(yè)所作出的重要決策。 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)建設動力與目標簡圖羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)建設動力與目標簡圖 2.22.2示范區(qū)的總體規(guī)劃建議示范區(qū)的總體規(guī)劃建議 示范區(qū)將包括四大模塊：生態(tài)觀光現代農業(yè)經營區(qū)、沿海旅游休閑區(qū)、天生態(tài)觀光現代農業(yè)經營區(qū)、沿海旅游休閑區(qū)、天 經濟經濟就業(yè)就業(yè) 生活生活環(huán)境環(huán)境 精神精神文化文化 社會 效益 經濟經濟就業(yè)就業(yè) 生活生活環(huán)境環(huán)境 精神精神文化文化 社會 效益 社會經濟生 態(tài)效益 政績形象要求政績形象要求 產業(yè)功能要求產業(yè)功能要求 稅收就業(yè)要求稅收就業(yè)要求 龍頭帶動要求龍頭帶動要求 政府 意愿 短期擴張做強短期擴張做強 中期提升做實中期提升做實 長期可持續(xù)做大長期可持續(xù)做大 企業(yè) 利益 政績形象要求政績形象要求 產業(yè)功能要求產業(yè)功能要求 稅收就業(yè)要求稅收就業(yè)要求 龍頭帶動要求龍頭帶動要求 政府 意愿 政績形象要求政績形象要求 產業(yè)功能要求產業(yè)功能要求 稅收就業(yè)要求稅收就業(yè)要求 龍頭帶動要求龍頭帶動要求 政府 意愿 政府 意愿 短期擴張做強短期擴張做強 中期提升做實中期提升做實 長期可持續(xù)做大長期可持續(xù)做大 企業(yè) 利益 短期擴張做強短期擴張做強 中期提升做實中期提升做實 長期可持續(xù)做大長期可持續(xù)做大 企業(yè) 利益 企業(yè) 利益 愿景使命愿景使命 戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略步驟戰(zhàn)略步驟 8 然生態(tài)居住區(qū)、現代新農村居民生活區(qū)然生態(tài)居住區(qū)、現代新農村居民生活區(qū)。 農農業(yè)業(yè)、休休閑閑、旅旅游游 觀觀光光旅旅游游 業(yè)業(yè) 六六種種農農業(yè)業(yè) 現現代代物物流流業(yè)業(yè)農農產產品品加加工工 業(yè)業(yè) 房房地地產產開開發(fā)發(fā)與與 建建筑筑業(yè)業(yè) 生生態(tài)態(tài)休休閑閑產產業(yè)業(yè) 產產業(yè)業(yè)鏈鏈系系 統(tǒng)統(tǒng)運運營營 產業(yè)鏈設計 區(qū)域設計 運營設計 生態(tài)觀光現代農業(yè)經營區(qū)生態(tài)觀光現代農業(yè)經營區(qū) 是創(chuàng)意自然生態(tài)休閑園最核心的部分，它將現有的羅豆農場進行現代化農 業(yè)生態(tài)改造，以規(guī)?；?、標準化、生態(tài)化、機械化、集約化、產品觀光化為標 準，創(chuàng)建特色種養(yǎng)殖，綠色有機農業(yè)，技術研發(fā)示范，農產品加工與物流，植 （蓄）保防疫、觀光旅游一體化的產業(yè)鏈，打造以籽種農業(yè)，精品農業(yè)，觀光籽種農業(yè)，精品農業(yè)，觀光 農業(yè)，加工農業(yè)，創(chuàng)匯農業(yè)，反季農業(yè)農業(yè)，加工農業(yè)，創(chuàng)匯農業(yè)，反季農業(yè)為目標的六種現代農業(yè)經營區(qū)。 羅豆農場現有土地資源多樣，擁有類型多樣化的土地共 60200 畝，其中有平 坦寬潤、耕性和水利條件良好的、適于種植糧油瓜菜作物的耕地；有適于種植 牧草養(yǎng)牛的歇耕地；有適于辟塘養(yǎng)魚的低洼地；有海南為數不多的、泥沙適度、 海水咸度相宜、適于養(yǎng)殖魚、蝦、螃蟹、泥蚶、牡蠣的海域灘涂，可以根據土 地特點因勢就形，生態(tài)化返還各類土地的自然狀態(tài)，開發(fā)經營中采用現代化的 耕作和收獲機械。各類土地種植的作物和養(yǎng)殖的產品都以觀光為主要目標，設 計協(xié)調各農業(yè)用地功能區(qū)的交通，做到基本保證土地的機械化種植和養(yǎng)殖，同 時又能保證觀光休閑的便利性，盡可能的不破壞當地植被。 經營組織模式以農場土地評估價值與 xx 集團投資組成股份制農業(yè)經營公司， 合理確定現有農場職工股份及分紅方式，現有農場具有勞動能力的職工全部接 9 收為公司員工。 現代新農村居民生活區(qū)現代新農村居民生活區(qū) 將現有羅豆農場的居民生活區(qū)進行集中規(guī)劃，為農場居民建設新型的居住社 區(qū)，形成新的城鎮(zhèn)，嚴格區(qū)分農業(yè)經營區(qū)與居民生活區(qū)的邊界，將小區(qū)設計為 商鋪辦公居住一體化的生活區(qū)。節(jié)約現有土地，通過多功能的農村居民社區(qū)， 做到既達到新農村建設的要求，同時又可以滿足經營農業(yè)觀光及辦公用房，完 成社區(qū)的商業(yè)化模式，提供生活服務功能。現代新農村居民生活區(qū)細分為以底 層商鋪與高層住宅結合的商住區(qū)，區(qū)位地段稍差的建為辦公區(qū)，其他的為健身 娛樂休閑區(qū)。通過現代新農村居民生活區(qū)的細分，建成一個完全體現生產發(fā)展， 生活寬裕，鄉(xiāng)風文明，村容整潔，管理民主，并具現代城市功能的社會主義新 城鎮(zhèn)。 沿海旅游休閑區(qū)沿海旅游休閑區(qū) 羅豆農場海產品養(yǎng)殖條件獨特 該場西面的東寨港，海岸線長達 12 公里， 海灘涂面積多達 12000 多畝。這里風浪小，海灘涂有機質含量豐富，浮游生物 繁衍量大，海水咸度適宜，眾多專家實地考察論證，均確認這時里發(fā)展海產品 養(yǎng)殖的條件實乃得天獨厚。因此可以根據羅豆農場的這種自然條件設計不同的 沿海休閑區(qū)，在該區(qū)通過對各種灘涂與沿海養(yǎng)殖產品特點分散化的建設休閑小 站，休閑小屋，讓不同休閑項目錯雜分布于養(yǎng)殖區(qū)間，可以設計為垂釣，自助 養(yǎng)殖，沿海 12000 畝，按照每 10 畝一個特色休閑點進行建設。初步估計建設 1200 個特色休點。主要滿足城市旅游人士對自然海岸休閑的需要。結合 xx 衛(wèi) 星發(fā)射基地及航天公園的建設，吸引到衛(wèi)星發(fā)射基地觀光的人員到沿海旅游休 閑，利用這個契機建立資源共享機制。 天然生態(tài)居住休閑區(qū)天然生態(tài)居住休閑區(qū) 在海南 xx 總體的文化氛圍下，根據自然生態(tài)環(huán)境布局，構建富有文化氣息 的人居環(huán)境。羅豆地區(qū)地處 xx 北部，濱臨東寨港，與?？谌唤?，距?？?65 公里左右。與鋪前、錦山隔著珠溪河，并成三角地帶，以農業(yè)為主，主要是 水稻，同時有很多諸如石榴等熱帶水果生產，現在也在發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)。兩鎮(zhèn)之車 10 如果不從抱羅和大致坡過而去海口的話，必須經過羅豆，這樣可以通過在羅豆 農場的自然農業(yè)生態(tài)區(qū)建立別致的旅游人士居住區(qū)，通過提供與自然親密接觸 的天然自然居住別墅，滿足人們親近自然的需要。同時，天然生態(tài)居住區(qū)可以 分布于農業(yè)經營區(qū)的邊緣地帶，在農業(yè)經營區(qū)的部分空余地帶也可以建立簡易 型休閑別墅，和高檔次休閑娛樂場所。 11 海南海南 xx 羅羅豆豆現現代代農業(yè)農業(yè)與新與新農農村示范區(qū)布局村示范區(qū)布局簡圖簡圖 3 3示范區(qū)經濟組織結構和土地開發(fā)策略示范區(qū)經濟組織結構和土地開發(fā)策略 3.13.1示范區(qū)經濟組織結構初步設計示范區(qū)經濟組織結構初步設計 示范區(qū)采取 xx 集團資本入股，羅豆農場以土地出租租金入股方式（出租時 間后續(xù)商議） ，組建 xx 集團海南 xx 農工商有限責任公司（總、母公司、集團公 12 司）根據產業(yè)發(fā)展需要，下設若干專業(yè)分公司、子公司和農民專業(yè)合作社，形 成 xx 控股集團海南 xx 農工商產業(yè)集團。 基本模式如下圖： . 6 黨群部門 (含機關黨 委、工會、 團委) 中中南南控控股股集集團團羅羅豆豆產產業(yè)業(yè)集集團團組組織織結結構構圖圖 股東大會 董事會 總經理 監(jiān)事會 房地 產分 公司 營銷 分公 司 休閑 服務 分公 司 治安 服務 分公 司 駐各省 辦事處 物流 服務 公司 現代農 業(yè)經營 公司 沿海 旅游 休閑 公司 天然 生態(tài) 休閑 公司 房地 產建 筑公 司 新農村 居民區(qū) 管理公 司 計劃單 列市分 公司) 其它子 公司/ 關聯(lián)公 司(5) 休閑服務網 點 營業(yè)部/網點 綜 合 部 企業(yè) 發(fā)展 部 計 劃 部 財 務 部 技 術 部 市場 經營 部 產業(yè) 協(xié)調 部 客戶 維護 部 資本 運營 部 建筑 設計 部 國 際 部 人力 資源 部 審 計 室 監(jiān) 察 室 分公司子公司 說明：分公司和子公司還未最后 確定，將根據需要進行設置 在當地政府的協(xié)調下，通過土地使用權租金入股的形式，完成羅豆集體組 織與農場職工的總股本評估，與 xx 集團投資組建有限責任公司，接收全部農場 職工為新組建的企業(yè)職工。不讓任何一個農場職工下崗，并給所有職工按照勞 動合同法的規(guī)定提高企業(yè)承擔的福利。 3.23.2示范區(qū)土地開發(fā)策略示范區(qū)土地開發(fā)策略 土地開發(fā)以土地利用價值最大化為目標，遵循規(guī)劃先行，有序開發(fā)，滾動發(fā) 展的原則，通過對市場供求研究和經濟分析，羅豆地區(qū)土地資源可以根據國家 產業(yè)政策，確定開發(fā)方案，通過市場化運作，實現示范區(qū)的預期目標。 13 土地整體開發(fā)策略詳解圖 4 4羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)構想方案的初步分析羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)構想方案的初步分析 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)，是綜合考慮投資的贏利性、土地資源、政 府和社會效益以及文化與自然景觀等因素而得出的綜合方案。將土地規(guī)劃, 小 城鎮(zhèn)設計，建筑，生態(tài)景觀設計和產品定位等有效地整合在一起，充分發(fā)揮各 自的優(yōu)勢，以互動的工作方式建設立體化的現代鄉(xiāng)村生產生活休閑區(qū)，主要吸 引國內外大都市高節(jié)奏高工作壓力下生活的白領階層，為他們提供耳目一新的 高品位高質量田園生態(tài)休閑與海岸休閑結合的現代生活方式。 4.14.1示范區(qū)四大產業(yè)比較示范區(qū)四大產業(yè)比較 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)的全面建設，是圍繞四大產業(yè)展開的，即集 目的：實現土地 開發(fā)價值最大化 市場研究 總體規(guī)劃 土地開發(fā)策略 控制性詳規(guī) 制定土地 開發(fā)計劃 土地出讓時機 與節(jié)奏的把握 土地營銷策劃 土地出讓次序 土地價值分析 相對比價關系 分析與測算 （地價系數） 絕對價值 分析與測算 土地出讓價格策略 土地整體開發(fā)戰(zhàn)略 土地開發(fā)分期 與每期開發(fā)規(guī)模 土地開發(fā) 進度計劃 指導原則：規(guī)劃先行、 有序開發(fā)、滾動發(fā)展 14 約化生態(tài)農業(yè)經營、海岸旅游休閑、農業(yè)觀光與休閑業(yè)和關聯(lián)地產業(yè)建設。在 這四大產業(yè)中，前三個產業(yè)是原有產業(yè)鏈的改造延伸、拓展和提升，而關聯(lián)地 產業(yè)則屬于與原有產業(yè)完全不同的領域：既是與其他三大產業(yè)的關聯(lián)性最廣、 支持性最大 、政策依賴性最強的產業(yè)，也是見效最快、風險最大的產業(yè)。 4.24.2示范區(qū)地產業(yè)擁有的資源分析示范區(qū)地產業(yè)擁有的資源分析 現有土地資源的基本分析現有土地資源的基本分析 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)目前儲備土地資源主要集中在現在 6 萬多畝 土地上、以及未來可以類似規(guī)劃的 10 多畝農場類土地的開發(fā)和經營上。土地資 源多樣， 本場擁有類型多樣化的土地共 60200 畝，其中有平坦寬潤、耕性和 水利條件良好的、適于種植糧油瓜菜作物的耕地；有適于種植牧草養(yǎng)牛的歇耕 地；有適于辟塘養(yǎng)魚的低洼地；有海南為數不多的、泥沙適度、海水咸度相宜、 適于養(yǎng)殖魚、蝦、螃蟹、泥蚶、牡蠣的海域灘涂；還有適于建廠辦工業(yè)的沙土 坡地等。而面對目前?？诩捌溧徑貐^(qū)相繼開發(fā)，耕地漸少，工業(yè)用地與日告 緊的趨勢，這里的土地資源必將身價倍增。 可開發(fā)的休閑天然地域資源分析可開發(fā)的休閑天然地域資源分析 羅豆農場位于海南省 xx 市北部，東與錦山、湖山鎮(zhèn)毗鄰，南與國營三江農 場接壤，西瀕東寨港，北隔珠溪河與鋪前鎮(zhèn)相望。場部羅豆圩經三江鎮(zhèn)沿海文 高速公路南至 xx 市文城鎮(zhèn) 53 公里，西到海口市 54 公里，距?？谑忻捞m機場 28 公里。農場區(qū)四季如春，物候宜人。年均汽溫 24左右，月均氣溫最高的 15 6、7 月均 28.5，最低的 1 月在 18以上，年降雨量 1600-1800mm。與海 南北部口岸鋪前港隔河相望，近在咫尺；西往海口，南至 xx 縣城文城鎮(zhèn)，北去 鋪前港，均有省道、縣道相通。擁有這些毗鄰城市、港口、機場的地理位置和 十分便捷的交通、通訊設施，無疑是發(fā)展休閑業(yè)、旅游業(yè)的最佳區(qū)位。 休閑觀光農業(yè)與養(yǎng)殖資源分析休閑觀光農業(yè)與養(yǎng)殖資源分析 羅豆農林牧漁資源兼有。這里農田設施比較完善，水源充裕，且平坦寬闊 的耕地大多為潴育型水稻田，耕性良好，宜農性廣，大力發(fā)展“兩高一優(yōu)”農 業(yè)實屬一大優(yōu)勢。場區(qū)北部、xx 部面積 28600 畝，其中不乏連片面積超千畝的 地方，是發(fā)展瓜果蔬菜的好基礎。現在已發(fā)展蔬菜種植面積 6000 畝，全場可資 開發(fā)的瓜果蔬菜種植面積共計達近萬畝。目前這里盛產的瓜果蔬菜品種有西椒、 冬瓜、南瓜、番茄、包心菜、黃瓜、包子瓜、石榴、香蕉等。尤其是這里鄰近 ?？冢S著?？谑朽徑貐^(qū)的相繼開發(fā)，原生態(tài)的農業(yè)生產資源越來越少，城 市居民回歸自然的消費心理必然引致對有機綠色農產品和原生態(tài)休閑旅游觀光 的需求。同時舉世聞名的 xx 雞和反季果菜將隨示范區(qū)開發(fā)步入大規(guī)模生產經營。 以上將使該區(qū)原生態(tài)資源大大增值。 海水養(yǎng)殖參與式休閑資源分析海水養(yǎng)殖參與式休閑資源分析： 羅豆海產品養(yǎng)殖條件獨特 該場西面的東寨港，海岸線長達 12 公里，海灘 涂面積多達 12000 多畝。這里風浪小，海灘涂有機質含量豐富，浮游生物繁衍 量大，海水咸度適宜，眾多專家實地考察論證，均確認這時里發(fā)展海產品養(yǎng)殖 的條件實乃得天獨厚。海產品養(yǎng)殖生產既是農業(yè)生產過程，也是休閑農業(yè)中的 觀賞資源，尤其是該農場海水養(yǎng)殖區(qū)：于農場西部的東寨港內港灣，歷來以盛 產魚、蝦、泥蚶、螃蟹、牡蠣等海產品面聞名，93 年又引進泰國優(yōu)質營養(yǎng)魚 種尖吻鱸魚養(yǎng)殖，上述養(yǎng)殖項目均已取得明顯成效并進入規(guī)模性養(yǎng)殖。到目前 為止，農場開發(fā)海灘涂養(yǎng)殖面積已達 5006 多畝，現在可供投資開發(fā)的海灘涂還 有 6000 多畝。這是發(fā)展海水養(yǎng)殖業(yè)和海濱休閑旅游業(yè)的潛在優(yōu)勢資源。 淡水養(yǎng)殖參與式休閑資源區(qū)淡水養(yǎng)殖參與式休閑資源區(qū)： 16 淡水養(yǎng)殖在羅豆農場已有一定基礎和規(guī)模的養(yǎng)殖項目，白鯧魚和羅非混養(yǎng)在 這里已取得成功并顯示出較高的經濟效益。目前，農場憑借臨近湖山水庫，水 源充裕，年灌溉水量和蓄水量可達 4000 萬立方米的有利條件。利用和改造淡水 養(yǎng)殖場地設施，建設參與式休閑旅游點合理布局其中，必將形成一種新型休閑 資源。 4.34.3羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)地產業(yè)亟待解決的問題羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)地產業(yè)亟待解決的問題 示范區(qū)地產業(yè)近期至少要著手進行以下六個方面的工作示范區(qū)地產業(yè)近期至少要著手進行以下六個方面的工作 梳理整合土地資源 明確區(qū)域規(guī)劃目標 規(guī)劃區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 確定戰(zhàn)略整合路徑 預估資產潛在價值 （工作圖示）（工作圖示） 4.44.4羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)開發(fā)運作要點羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)開發(fā)運作要點 地產板塊角色：作為與其他三大板塊發(fā)展關聯(lián)最為密切的板塊，應系統(tǒng)地處 梳理整合梳理整合 土地資源土地資源 明確區(qū)域規(guī)明確區(qū)域規(guī) 劃劃目標目標 確定戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略 整合路徑整合路徑 預估資產潛在預估資產潛在 價值價值 規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 社會效益社會效益企企 業(yè)效益兼顧業(yè)效益兼顧 17 理好對外支持與自身發(fā)展的角色關系。 運營主體身份：在政策支持的條件下，充分利用政策優(yōu)勢，組建 xx 集團海 南 xx 羅豆項目工作班子，從一個以地產業(yè)為主的運營商轉為以市場為導向， 以政策為指導，以 xx 特色資源為依托，促進城鄉(xiāng)一體化的地域規(guī)劃與建設 綜合運營商。 處理共贏關系：作為擁有羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)超過 6 萬畝土地的運 營者，必須妥善處理自身資源能力與當地新農村建設的共贏關系，尋找一條 雙贏發(fā)展思路。 運營政策支持：目前省政府與當地政府急需引資，迅速提升 xx 及海南的經濟 發(fā)展動力，這必然給予 xx 集團在土地運營上較大的寬松度，xx 集團必須考 慮將政府的優(yōu)惠政策用好用足、在集團發(fā)展上獲取更大利益，創(chuàng)建一條新的 發(fā)展模式。 可持續(xù)發(fā)展能力和方向：土地作為稀缺資源，在海南經濟高速發(fā)展的現狀下， 必須走可持續(xù)發(fā)展道路并使之具有持續(xù)盈利能力。要研究最優(yōu)的資本運營手 段擴大資源整合發(fā)展的途徑，這是 xx 集團在海南 xx 發(fā)展要重點解決的問題 之一。 4.54.5與項目相關的集團公司核心問題的與項目相關的集團公司核心問題的釋義釋義 4.5.14.5.1 雙重角色職能雙重角色職能 xx 集團作為羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)集團土地運營的直接責任人，是 羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略的執(zhí)行者，需立足于與羅豆農 場組建農業(yè)經營集團，并使企業(yè)未來進入主導地位，為改造和創(chuàng)建羅豆現代農 業(yè)新農村示范區(qū)創(chuàng)造條件，引導人口、投資和消費向區(qū)域集聚以及相關項目的 點、線、面的發(fā)展，因此需要把握項目的運作特點，一方面作為項目運營商要 保證自身的短期和長期運營目標的實現，同時必須考慮海南及 xx 政府的發(fā)展目 標，發(fā)揮企業(yè)比較優(yōu)勢為當地經濟發(fā)展作出貢獻。 4.5.24.5.2 打造基于地產優(yōu)勢的綜合發(fā)展競爭力打造基于地產優(yōu)勢的綜合發(fā)展競爭力 xx 集團地產建設與經營優(yōu)勢是毋庸置疑的。但是與羅豆農場的土地資源進 18 行優(yōu)化組合，涉及到通過資產運營、土地功能的重設、人力資源的整合、政府 關系資源再造、土地經營與休閑發(fā)展整合等多種資源整合形成新的核心競爭力。 這需要 xx 集團通過以地產運營為基礎，盡快學習掌握整合政府、資本、媒體等 多種資源的本領，通過提升運營主體的管理水平，打造綜合運營資源的市場競 爭力。 4.64.6 打造海南打造海南 xxxx 羅豆現代農業(yè)與新農村產業(yè)鏈羅豆現代農業(yè)與新農村產業(yè)鏈 4.6.14.6.1 海南海南 xxxx 羅豆現代農業(yè)產業(yè)與新農村產業(yè)鏈描述羅豆現代農業(yè)產業(yè)與新農村產業(yè)鏈描述 建立以四大園區(qū)為主體的產業(yè)發(fā)展基地： 改造現有的農場經營模式改造現有的農場經營模式，按照規(guī)劃科學設定各區(qū)的位置及設置方案， 提出預算； 嘗試以股份制的形式對各園區(qū)內的產業(yè)進行招商，完成從對現有農業(yè)資 源的改造建設，農海產品服務休閑產品生產基地建設，居民生態(tài)居住區(qū) 建設； 制成品物流與配套設施建設與提供；休閑配套路徑建設（如，農業(yè)經營 區(qū)的高檔休閑區(qū)的高級日用品采購，休閑家庭服務中介等） 通過政府的支持完成對羅豆的生態(tài)生產與休閑區(qū)的品牌推廣，形成對各 類消費者的吸引力。 爭取用三到五年內完成羅豆生態(tài)休閑示范區(qū)的全國性品牌推廣，進而借 助國內消費效應進行國際消費者公關，爭取在十年內建成具有世界吸引 力且具有獨特生活休閑特色的“東方夏威夷” 。 羅豆 農場 資源改造與建設農海產品服務品生產產品流通路徑提供消費者 19 現代 農業(yè) 與新 農村 產業(yè) 鏈 4.6.24.6.2 xxxx 羅豆示范區(qū)產業(yè)鏈建設對海南經濟的作用羅豆示范區(qū)產業(yè)鏈建設對海南經濟的作用 現有的經濟比重非常低，有很好的經濟發(fā)展空間現有的經濟比重非常低，有很好的經濟發(fā)展空間 示范區(qū)成為海南經濟發(fā)展的新經濟增長點，對整個海南農村經濟將起到 “極化效應” 。xx 具有經濟發(fā)展的潛力。羅豆地區(qū)作為 xx 東部地區(qū)的農業(yè)產區(qū)， 在現代農業(yè)與新農村示范村建立后，在消費與投資等乘數作用下，對經濟發(fā)展 將起到不可估量的作用。2007 年羅豆農場的國內生產總值 5785 萬元，勞均收 入 6578 元，人均收入 3042 元。國內生產總值如果也按照同比增長 12增長的 話，應為 6479.2 萬元，僅僅占 xx 的千分之七點九，2008 年 xx 市生產總值完 成 81.77 億元，同比增長 12.6%。占海南省全年生產總值 1459.23 億元的 1.3。2007 年 xx 的 gdp 為 72.63 億元，增長率為 13.2%，總量屈居第 5，增 長率相對兄弟市縣已顯示疲軟之勢，需要探索建立新的經濟增長點，形成 xx 經 濟發(fā)展動力。 2008 年海南主要市縣國民收入總值排名 排名排名市（縣）市（縣）國內生產總值（億元）國內生產總值（億元）比上年增長（）比上年增長（） 1?？谑?43.1810.4 2三亞市144.3216.8 3洋浦95.80/6.1 4儋州市90.207.8 5xx 市81.7712.6 現代生態(tài)農業(yè) 觀光農業(yè) 海岸休閑農業(yè) 生態(tài)居民社區(qū) 農海產品加工 旅游設施 休閑設施 生活設施 制成品物流 建筑與道路 休閑品配套 居民消費者 休閑消費者 健康保養(yǎng)者 國外觀光客 20 6瓊海市70.6314.8 7東方市67.4620.1 8澄邁縣66.2613.9 9萬寧市63.1015.3 10臨高縣53.799.4 初步的預測初步的預測 1995 年以來，海南省固定資產投資對經濟增長的貢獻度在逐年降低。由 1995 年的 50%下降到 2005 年 39.4%，下降了 10.6 個百分點。從近 2004 年- 2006 年分季度的情況來看，固定資產投資對經濟增長的貢獻度波動幅度大，但 都在 40附近（見下表） 。 海南省 2004 年第一季度2006 年第一季度固定資產投資對經濟的貢獻度 % 20040 3 20040 6 20040 9 20041 2 20050 3 20050 6 20050 9 20051 2 20060 3 20060 6 固固 定定 資資 產產 投投 資資 總總 額額 （ 億億 元）元） 58.876.868.9120.857.295.884.2139.464.6105.6 gdp （億（億 元）元） 157.3212.2193.8226.8172.9239.8218.5272.3216.7274.8 占比占比37.436.235.553.333.139.938.551.229.838.4 按照 40的貢獻率，如果集團投資 10 個億，那么將形成 40 個億的 xx 市國 民收入總值的增長，這將占到現有 xx 國內生產總值的二分之一，對 xx 國民經 濟的增長起到極大的促進作用，如果加上其他配套資金，每年形成 150 億的經 21 濟增量不成問題。這將是現有 xx 國內生產總值的兩倍。同時由于示范區(qū)的示范 作用，必將帶動全省農村經濟的發(fā)展，最終對海南省的國民經濟發(fā)展將起到歷 史性的突破作用。 5 5項目開發(fā)工作路徑及內容項目開發(fā)工作路徑及內容 5.15.1項目開發(fā)各階段工作項目開發(fā)各階段工作目標目標 基于對羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)發(fā)展現狀與規(guī)劃的初步梳理，以及羅 豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展思考的理解，羅豆現代農業(yè)與新農村示范 區(qū)地產業(yè)將大有可為。項目開發(fā)工作可分為項目開發(fā)工作可分為三個階段進行，各階段各階段工作目標如 下。 第一階段：地產價值評估第一階段：地產價值評估 從土地分塊分等價值評估入手，借助 gis 等分析工具，了解現有土地的詳 細信息；分析集團地產與項目運營不同時期地產板塊對其他相關板塊需求的支 撐，找到地產板塊和各目標板塊的結合點；根據用地性質不同，將現有及未來 可能存在的土地資源放在時間軸上，以期明晰在不同階段土地經營對集團的貢 獻。 第二階段：地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二階段：地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 結合宏觀環(huán)境分析和地產業(yè)行業(yè)分析，尋找羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū) 地產板塊運營的關鍵因素，實現功能和定位的提升，為集團地產板塊明確角色 定位、未來發(fā)展目標以及發(fā)展路徑。 第三階段：地產運營策略制定第三階段：地產運營策略制定 根據戰(zhàn)略規(guī)劃的目標，確定地產運營的分期運營地塊的規(guī)模、時序等，并 制定相應的土地運營策略。 5.25.2各階段工作的主要內容各階段工作的主要內容 結合以上總體工作思路，項目開發(fā)工作主要內容包括：地產資源梳理、地 產需求分析、土地價值評估、土地價格預測、資金籌措方案、公關和媒體運作 方案、地產價值評估案例研究、宏觀環(huán)境分析、地產業(yè)行業(yè)發(fā)展分析、地產運 22 營主體分析、戰(zhàn)略規(guī)劃和定位、資金運用和管理方案、地產業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃案例研 究、土地分期出讓的產品策略、土地分期出讓的價格策略、土地分期出讓的渠 道策略、土地分期出讓的促銷策略、資本運營方案、地產運營的案例研究等。 5.2.15.2.1 第一階段：地產價值評估階段的主要工作第一階段：地產價值評估階段的主要工作 本部分將從地產資源梳理入手，盤點羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)地產業(yè) 發(fā)展的資源條件，及園區(qū)關聯(lián)產業(yè)對土地資源的需求情況，對土地資源進行價 值評估，即要摸清地產業(yè)可開發(fā)利用的家底情況，又要得出土地的升值空間。 地產資源梳理地產資源梳理 將目前儲備的羅豆農場 6 萬畝多土地以及未來可能獲得的十幾萬畝土地資 源根據形狀、面積、地形、地質、區(qū)域位置等方面，采用 gis、相關分析等方 法進行詳細分析，前期重點對對羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)地產板塊的土地 可利用情況進行梳理。 土地資源需求分析土地資源需求分析 采用產業(yè)經濟分析的方法，從產業(yè)鏈、產業(yè)集群角度對羅豆現代農業(yè)與新 農村示范區(qū)現有四大功能園區(qū)的運營模式進行初步設計和功能表達細化，并對 發(fā)展前景進行預測。根據分析和預測的結果，判斷四大功能園區(qū)對土地不同階 段的要求。 土地價值評估土地價值評估 收集分析羅豆現代農業(yè)與新農村示范區(qū)土地本身以外的社會、經濟、政治 和環(huán)境等方面影響地價的資料，作為判斷最佳用途、調整試算價格及決定估價 額的基礎；并收集分析土地開發(fā)及建筑成本資料、收益及費用資料、還原利率 資料、市場交易資料等基礎資料，進行