瀏陽河江岸風(fēng)光項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

瀏瀏陽陽河河江江岸岸風(fēng)風(fēng)光光項(xiàng)項(xiàng)目目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 長沙長沙 xxxx 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 上海中建建筑設(shè)計(jì)院有限公司上海中建建筑設(shè)計(jì)院有限公司 xxxx 分公司分公司 二二 oooo 七年三月七年三月 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 目目 錄錄 第一章第一章 公司概況公司概況 1.1 公司簡況 1.2 公司組織機(jī)構(gòu) 1.3 公司的經(jīng)營管理 第二章 項(xiàng)目分析 2.1 項(xiàng)目說明 2.2 項(xiàng)目背景 2.3 項(xiàng)目價(jià)值分析 2.4 項(xiàng)目立項(xiàng)及建設(shè)規(guī)模 2.5 項(xiàng)目建設(shè)方案 2.5.1 設(shè)計(jì)原則 2.5.2 建設(shè)布局 第三章 市場(chǎng)分析 3.1 中國房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 3.2xx 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3.3 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化 3.4 長沙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 3.5 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 第四章 財(cái)務(wù)分析 4.1 財(cái)務(wù)分析目的及依據(jù) 4.2 投資估算及資金籌措 4.2.1 資金籌措 4.2.2 資金運(yùn)用 4.3 財(cái)務(wù)評(píng)估說明 第五章 結(jié) 論 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 摘 要 長沙是個(gè)發(fā)展中的城市，根據(jù)長沙20002010年城市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要，2020年城市人口將增加至350萬。21世 紀(jì)以來，省委省政府積極推進(jìn)長、株、潭三市融城，制定了 一系列的重大舉措，其城市產(chǎn)業(yè)、資金、人口等城市要素正 處在高速發(fā)展之中。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民收 入的不斷增加，城市居民的居住方式、居住質(zhì)量也隨著發(fā)生 突破性的改變，這種改變主要體現(xiàn)在由傳統(tǒng)式的小面積住宅、 單體住宅、危房住宅向高檔的住宅小區(qū)、高層住宅、大面積 住宅的提升。不少房地產(chǎn)策劃商對(duì)長沙市居民住宅情況的調(diào) 查反映，長沙210萬居民中，尚有70%的居民面臨著住宅結(jié)構(gòu) 的調(diào)整和改善：一是居民家庭住宅老、舊、小，需要更住換 新；二是上世紀(jì)七八十年代生育高峰期出生的人口需要獨(dú) 立成家分居；三是城市化外來新增的城市人口對(duì)住宅需求的 急劇增加；四是老城區(qū)的提升改造和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的 擴(kuò)容建設(shè)所產(chǎn)生的喬遷居民的住宅安置。而目前長沙房地產(chǎn) 業(yè)所打造的住宅樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有城市居民的住宅需要。 從目前的住宅供求形勢(shì)分析，長沙住宅市場(chǎng)發(fā)展前途很大， 市場(chǎng)利潤在未來相當(dāng)長的時(shí)間之內(nèi)，仍然保持著高位運(yùn)行， 住宅市場(chǎng)的資金投入可望得到豐厚的回報(bào)，外產(chǎn)業(yè)間的資金 轉(zhuǎn)移投入，在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將保持快、大、高的勢(shì)頭。 瀏陽河江岸風(fēng)光地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有獨(dú)特的開發(fā)優(yōu)勢(shì)：從 本身的條件來看，該地塊地處著名的瀏陽河與湘江交匯入口 稍上游，沿河600米風(fēng)景秀麗，一衣帶水，南北各有環(huán)城高 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 速平行穿過，交通方便，河堤設(shè)施修筑完善，基礎(chǔ)設(shè)施配套 齊全，是宜居宜商的佳選之地；從該地域所在板塊的城市建 筑功能群體來看，西及西北有長沙市兩館一中心（博物館、 音樂館、文化中心），東及東北有世界之窗、廣電中心、國 家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和長沙縣城以及河對(duì)面大型的水上娛樂中心， 南邊緊鄰城市中心，是各大典型城市功能建筑群體的中心地 帶，該地塊的房產(chǎn)開發(fā)既容易接受各大城市功能群體的人氣 輻射，又能使居者容易共享城市資源，特別是城市中少有的 生態(tài)資源，是居住人氣聚旺的風(fēng)水寶地；從政策環(huán)境來看， 去年來，該項(xiàng)目已列入長沙市政府和開福區(qū)政府的重點(diǎn)建設(shè) 工程，各項(xiàng)行政性收費(fèi)減半，稅收全返，政府統(tǒng)一拆遷，安 置政策規(guī)范，不存在扯皮、鬧事的現(xiàn)象；從附近地塊的樓盤 開發(fā)銷售的情況來看，價(jià)位久處高位運(yùn)行，日增不減，空房 率極低，炙手可熱，旺銷不滯。因此該項(xiàng)目的開發(fā)，無論是 從地域地理、外圍環(huán)境、同類樓盤的銷售情況、還是從政府 支持、政策條件、群體集合、開發(fā)時(shí)期、市場(chǎng)前景等方面來 看，都具有很大的開發(fā)價(jià)值和開發(fā)優(yōu)勢(shì)。 瀏陽河江岸風(fēng)光商住小區(qū)項(xiàng)目由長沙 xx 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限 公司鼎力打造。根據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定，該地塊容積率為 5.06，總建筑面積逾 69.7 萬。目前公司已進(jìn)行了多個(gè)階 段的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)論證，認(rèn)為要達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必 須有計(jì)劃的進(jìn)行資金的持續(xù)投入。據(jù)計(jì)算，公司需要外部融 資 1 億元-3 億元人民幣的資金作為該項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。 長沙 xx 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，于 2006 年 11 月升級(jí)成立， 注冊(cè)資金 1 億元人民幣，項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即正式進(jìn)行該項(xiàng)目 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 的開發(fā)運(yùn)行。目前在建和擬建的主要項(xiàng)目有：邵陽占地 366 畝、建筑面積 70 萬的中南農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)，湘潭占地 500 畝、 總建筑面積約 66 萬的國際有機(jī)綠色復(fù)合肥廠，長沙西苑 銀座商住小區(qū)等。 第一章第一章 公司概況公司概況 1.11.1 公司簡況公司簡況 長沙 xx 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于二 00 六年十一月，注 冊(cè)資本為一億元人民幣，集團(tuán)下轄 xx 金天地市場(chǎng)開發(fā)有限 公司，xx 雪納新能源有限公司等控股和全資子公司。主要從 事房地產(chǎn)的投資開發(fā)及配套設(shè)施建設(shè)和自建房產(chǎn)銷售、租賃 以及新能源開發(fā)等配套產(chǎn)業(yè)。公司自成立以來，牢固樹立 “打造經(jīng)典、成就事業(yè)”的經(jīng)營理念，把品牌效益、社會(huì)效 益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益四位融為一體，追求企業(yè)全方位的 形象塑造和可持續(xù)發(fā)展。公司董事長經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)十多年， 對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)及管理運(yùn)營具有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)， 公司還擁有多名高級(jí)工程師及市場(chǎng)推廣、營銷類高級(jí)人才， 負(fù)責(zé)公司各領(lǐng)域內(nèi)的策劃、經(jīng)營和管理。他們?cè)诟髯缘墓ぷ?領(lǐng)域中均具有獨(dú)到的專業(yè)知識(shí)，曾在各自的工作崗位上做出 過突出的業(yè)績，可充分保障本項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 1.21.2 公司組織機(jī)構(gòu)公司組織機(jī)構(gòu) 長沙 xx 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度及科 學(xué)經(jīng)營管理的要求，建立嚴(yán)密、高效的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)范運(yùn)作。 公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的全員責(zé)任制的管理，總經(jīng)理全權(quán)負(fù) 責(zé)經(jīng)營管理企業(yè)的全部業(yè)務(wù)。公司本著“統(tǒng)一、精簡、效能” 和穩(wěn)健經(jīng)營的原則，下設(shè)質(zhì)量控制部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、 營銷策劃部、招商部、信息部、物業(yè)公司以及辦公室等核心 管理部門，各部門權(quán)責(zé)分明，運(yùn)行高效，推行層次管理，形 成了完整的責(zé)任管理組織結(jié)構(gòu)體系。 1.31.3 公司的經(jīng)營管理公司的經(jīng)營管理 1 1）經(jīng)營管理原則）經(jīng)營管理原則 公司以規(guī)范化管理為原則，以制度為行動(dòng)指南，制定了 各項(xiàng)必要的規(guī)章制度和操作流程，并在實(shí)踐中不斷完善。為 保障規(guī)范化、制度化管理，目前公司已經(jīng)建立了健全有效的 職能機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)成員均能盡勤勉之責(zé)，具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)能 力，保證公司沿著規(guī)范化、制度化的軌道發(fā)展。 2 2）員工激勵(lì)機(jī)制）員工激勵(lì)機(jī)制 員工的薪酬與業(yè)績相聯(lián)系。授予管理層一定的自主權(quán)， 尊重和認(rèn)可他們的工作業(yè)績，從而將員工與公司利益聯(lián)系在 一起。 對(duì)于新進(jìn)入公司的員工，在公司工作滿一年以上的， 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 每年將按其工作績效和崗位給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 對(duì)于高層管理人員，公司將安排適當(dāng)時(shí)機(jī)為其提供外 培機(jī)會(huì)。 提供良好的培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，是企業(yè)留住人才的 關(guān)鍵。為此我們擬訂了切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計(jì)劃及員工獎(jiǎng)勵(lì) 和晉升發(fā)展的制度。 制定靈活的福利計(jì)劃，使員工可以從一系列的福利方 案中選擇最佳方式。 建立員工和公司之間良好的溝通機(jī)制，可通過例會(huì)或 其它渠道使員工和公司之間進(jìn)行有效的溝通。 3 3）福利界定）福利界定 養(yǎng)老保險(xiǎn)：公司所有員工實(shí)習(xí)期滿后，由公司負(fù)責(zé)，個(gè) 人與公司共同承擔(dān)費(fèi)用，辦理基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。 醫(yī)療保險(xiǎn)：根據(jù)公司經(jīng)濟(jì)效益情況，原則上由公司與個(gè) 人雙方共同按當(dāng)年所定比例承擔(dān)費(fèi)用，辦理醫(yī)療保險(xiǎn)。 人身安全保險(xiǎn)：所有員工企業(yè)內(nèi)的人身安全保險(xiǎn)，由公 司統(tǒng)一辦理。 獎(jiǎng)金與津貼：依據(jù)公司經(jīng)濟(jì)效益和公司勞動(dòng)定額制度及 出勤率等考核情況決定具體發(fā)放辦法。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 4 4）人事計(jì)劃）人事計(jì)劃 人員任用 本公司除高層管理人員外，其他所有人員均采用聘任制 和聘用制。具體聘任及聘用辦法同當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人事部門聯(lián)系， 按公司所定實(shí)施辦法進(jìn)行。 人員培訓(xùn) 所有被聘任和被聘用的員工，上崗前均采用委托辦法進(jìn) 行培訓(xùn)，即委托國內(nèi)同類企業(yè)代為培訓(xùn)。具體如下： 崗位培訓(xùn)對(duì)每一個(gè)崗位的員工上崗之前必要培訓(xùn)， 特別是專業(yè)性、技術(shù)性和業(yè)務(wù)性比較強(qiáng)的工作崗位， 培養(yǎng)員工在作業(yè)過程中的行為規(guī)范，提高工作效率。 技能和業(yè)務(wù)培訓(xùn)為提高員工的勞動(dòng)績效和業(yè)務(wù)水平 而進(jìn)行的專項(xiàng)培訓(xùn)，包括一般技能和崗位技能的訓(xùn) 練。 管理培訓(xùn)提升企業(yè)整體管理水平，包括綜合管理素 質(zhì)的培養(yǎng)和專業(yè)職能管理能力的訓(xùn)練。 技術(shù)培訓(xùn)針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)員工進(jìn)行新技術(shù)、新工 藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備的技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。 素質(zhì)培訓(xùn)為提升企業(yè)整體員工素質(zhì)而設(shè)計(jì)各類專題 培訓(xùn)，如市場(chǎng)變化與發(fā)展、企業(yè)文化以及與本行業(yè)相 關(guān)的背景知識(shí)等。 生產(chǎn)經(jīng)營期間的培訓(xùn)均按公司制定的員工培訓(xùn)管理制 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 度 、 外培管理制度 、 公司員工培訓(xùn)計(jì)劃 ，由公司負(fù)責(zé) 組織安排進(jìn)行各類定向培訓(xùn)。 人員考核 公司在定編、定員、定崗、定責(zé)、定酬的基礎(chǔ)上實(shí)行兩 級(jí)考核，兩級(jí)分配的制度。 公司職工按照公司的勞動(dòng)定額制度 ，參照內(nèi)部制定 的有關(guān)勞動(dòng)紀(jì)律和制度進(jìn)行月榜季評(píng)年考核?？己伺c工資、 獎(jiǎng)金、福利掛鉤，具體按公司所制定的考核辦法執(zhí)行。 實(shí)際工作中采用全方位、多角度的考核方式，以做到公 開、公正、公平，具體包括： 上級(jí)考核包括直接上級(jí)和間接上級(jí)對(duì)下級(jí)部門進(jìn)行 全面考核和評(píng)價(jià)。 同事評(píng)議同級(jí)或同崗位的職工之間相互考核和評(píng) 價(jià)，主要用于專業(yè)性組織（如營銷部門）和中層職 員。 自我鑒定給予定的參照標(biāo)準(zhǔn)，讓職工對(duì)自己進(jìn)行 評(píng)價(jià)，自己尋找差距和需要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的方法，增強(qiáng)職 工尤其是管理干部的自我管理能力和意識(shí)。 管理人員的考核以各級(jí)管理人員的職責(zé)、任務(wù)、目標(biāo)為 依據(jù)，按照公司所制定的各級(jí)管理人員的考核制度和考核辦 法進(jìn)行。原則上與個(gè)人在公司的職位升遷和工資、獎(jiǎng)金及福 利掛鉤，進(jìn)行半年一考核，一年一總評(píng)。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 總的原則是：公司考核部門，部門考核人員，公司根據(jù) 對(duì)各部門考核結(jié)果同工資基數(shù)計(jì)算當(dāng)期工資分配總額，分配 到部門，部門根據(jù)員工崗位責(zé)任考核分配給員工個(gè)人。 5 5）企業(yè)文化）企業(yè)文化 企業(yè)文化是員工在企業(yè)這個(gè)特定環(huán)境中的行為準(zhǔn)則，它 是為企業(yè)的生存和發(fā)展服務(wù)的，是管理制度實(shí)施的需要，健 康的企業(yè)文化將為企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造條件。公司的企業(yè)文 化主要有以下幾個(gè)方面構(gòu)成： 價(jià)值觀團(tuán)結(jié)合作、務(wù)實(shí)求新、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信經(jīng)營。 質(zhì)量觀科技創(chuàng)新，科學(xué)管理，精益求精。 6 6）激勵(lì)機(jī)制）激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)是激發(fā)職工行為動(dòng)機(jī)的心理過程。具體來說，它是 通過外部刺激來喚起人的需要，誘發(fā)和引導(dǎo)人的動(dòng)機(jī)，并按 照激勵(lì)者的意圖產(chǎn)生行動(dòng)的一種方式或手段。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅 速發(fā)展的今天，人力已經(jīng)被看成是一項(xiàng)重要的企業(yè)資源，有 效的激勵(lì)措施將激發(fā)這一資源的巨大潛力，有效的激勵(lì)已經(jīng) 不僅僅限于物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，心理認(rèn)同和榮譽(yù)感等精神上的激 勵(lì)作用更能激發(fā)出員工的潛能，這種潛能更有持久力和穩(wěn)定 性。 薪資激勵(lì) 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 員工的薪酬與業(yè)績相聯(lián)系，用數(shù)據(jù)顯示成績和貢獻(xiàn)，能 更有可比性和說服力，更能直接激勵(lì)員工的進(jìn)取心。對(duì)能夠 定量考核的各種指標(biāo)，都要盡可能地進(jìn)行定量考核，并定期 公布考核結(jié)果，這樣可使員工明確差距，迎頭趕上。 責(zé)任感激勵(lì) 結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，讓員工了解他們的工作貢獻(xiàn)， 賦予員工工作使命感，給予員工一定自主權(quán)，樹立員工的主 人翁意識(shí)，提高員工的工作的積極性和主動(dòng)性。 榮譽(yù)感激勵(lì) 表彰每個(gè)人的貢獻(xiàn)，每名員工再小的好表現(xiàn)，若能得到 認(rèn)可，都能產(chǎn)生激勵(lì)的作用；通過給予集體榮譽(yù)，培養(yǎng)集體 意識(shí)，從而產(chǎn)生自豪感和光榮感，形成自覺維護(hù)集體榮譽(yù)的 力量。各種管理和獎(jiǎng)勵(lì)制度，有利于集體意識(shí)的形成，以形 成競爭合力。 7 7）模范作用）模范作用 一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)行為能給員工帶來信心和力量，激勵(lì)員工 朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)。這種好的行為所帶來的影響力，有權(quán) 力性的和非權(quán)力性的，而激勵(lì)效應(yīng)和作用更多的來自非權(quán)力 性因素。包括領(lǐng)導(dǎo)者的品德、學(xué)識(shí)、經(jīng)歷、技能等方面，而 嚴(yán)于律己、率先垂范、以身作則等，是產(chǎn)生影響力和激勵(lì)效 應(yīng)的主要方面。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 第二章第二章 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 2.12.1 項(xiàng)目說明項(xiàng)目說明 項(xiàng)目整體開發(fā)分為兩期開發(fā)：第一期為安置房開發(fā)。需 求資金 3 億元人民幣，商需融資 1 億元人民幣。項(xiàng)目融資以 安置房的政府定向銷售為保證，安置建筑總面積約 19 萬平 方米，政府安置成本總預(yù)算 3.51 億元，政府兜底安置銷售 收入共計(jì) 4.56 億元；第二期為商品房開發(fā)。第一期府 4.56 億元兜底安置銷售收入，全部轉(zhuǎn)為置換 225 畝商品房開發(fā)用 地出讓金及工程建設(shè)用款。該項(xiàng)目前期所融 1 億元資金直接 滾入第二期開發(fā)后，開發(fā)初期可以 225 畝開發(fā)用地作為抵押 保證，后期可以銀行貸款或預(yù)售資金償還，從而充分保障投 資者的資金安全及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)回流和經(jīng)濟(jì)收益。 2.22.2 項(xiàng)目項(xiàng)目背景背景 長期以來，由于瀏陽河堤改造，重要交通道路、橋梁的 修建，以及舊城改造等，致使該地域的開發(fā)拆遷安置久久不 能到位。目前，該地域上的居民大部分已經(jīng)拆遷完畢，附近 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 地域的拆遷安置也勢(shì)在必行，但安置房的開發(fā)，政府不能抽 出更多的財(cái)政資金予以支持，只能以土地補(bǔ)償開發(fā)的形勢(shì)來 開發(fā)安置住宅。因此政府在行政支持、政策扶持、讓利讓惠 方面將采取較大措施，以解決重大的安置問題。在解決安置 問題的同時(shí)，市政府和開福區(qū)政府將該地域板塊納入舊城改 造的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，將其建設(shè)成為瀏陽河沿岸重要的城市亮 點(diǎn)。為適應(yīng)城市規(guī)劃和城市發(fā)展形勢(shì)的要求，該地地塊必須 按照城市統(tǒng)一規(guī)劃，打造高規(guī)格、高等級(jí)、現(xiàn)代化的城市建 筑群和商業(yè)及住宅小區(qū)，以全面提升城市功能和城市形象。 2.32.3 項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目價(jià)值分析 第一地段，第二地段，第三還是地段 本用地選址在長沙市開福區(qū)四方坪街道勝利村，交通便 利、四通八達(dá)，瀏陽河依邊而下，風(fēng)景秀麗，占地位置十分 優(yōu)越，本案東西緊靠城市主干道 319 大道和環(huán)城高速，臨瀏 河河堤大道長為 600 米，周圍緊鄰世界之窗、廣電中心、長 沙縣城、大型房產(chǎn)金霞小區(qū)，對(duì)河為大型城市水上樂園，周 邊市場(chǎng)群落集中，如：毛家橋大型水果市場(chǎng)、商貿(mào)中心等， 居住房產(chǎn)開發(fā)價(jià)值突顯，物業(yè)升值潛力巨大。 本項(xiàng)目的開發(fā)，依河造景，得天獨(dú)厚，布局合理、規(guī)劃完善， 是長沙水邊住宅超大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，它不僅為當(dāng)?shù)鼐?民的安置提供了方便，也為居者提供了一個(gè)少有的天然生態(tài) 景觀的高級(jí)住宅園區(qū)，更為具有超前意識(shí)的專業(yè)地產(chǎn)投資人 士打造了一個(gè)財(cái)富聚集的平臺(tái)和契機(jī)。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 2.42.4 項(xiàng)目立項(xiàng)及建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目立項(xiàng)及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目立項(xiàng) 該項(xiàng)目已于 2006 年 11 月由開福區(qū)政府立項(xiàng)，作為拆遷 居民安置的重要工程，據(jù)此，我們編制了此項(xiàng)目的可行性研 究報(bào)告。 （二）項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 95 萬，其中安置建筑 19 萬，商業(yè) 住宅開發(fā)建筑面積 76 萬 m2，容積率為 5.06，建筑密度為 35，綠化率 35%，控高 30 層，其中商業(yè)門面面積約 6 萬 m2，住宅及其他配套面積 70 萬 m2。 ） 2.52.5 項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案 2.5.12.5.1 設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)原則 該市場(chǎng)作為長沙市新城中心區(qū)建設(shè)的標(biāo)志性地塊，設(shè)計(jì) 上力求通過專業(yè)超前的手法，表現(xiàn)出省會(huì)城市乃至中南地區(qū) 城市生態(tài)高層住宅小區(qū)的特點(diǎn)。 小區(qū)整體規(guī)劃和諧，單體設(shè)計(jì)要造型新穎，配合市政府 沿河、沿江的重要城市功能建筑風(fēng)格，力求與城市東北板塊 融為一體，在較好地提升城市品味的過程中，突出和打造自 己的建筑亮點(diǎn)。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 2.5.22.5.2 建設(shè)布局建設(shè)布局 本項(xiàng)目按功能分設(shè)五區(qū)，如下圖所示： 說明： （1）安置住宅區(qū) 48 畝，約 19 萬 m2 ； 瀏陽河勝利外灘住宅小區(qū) 安置 住宅 小區(qū) 商業(yè) 住宅 小區(qū) 休閑 娛樂 區(qū) 配套 功能 區(qū) 市場(chǎng) 交易 區(qū) 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 （2）市場(chǎng)交易區(qū)為沿河 600 米商業(yè)門面及安置小區(qū)內(nèi)的市 場(chǎng)用地，占地 50 畝； （3）商業(yè)住宅小區(qū) 225 畝，總建筑面積 69.7 萬 m2； （4）休閑娛樂區(qū)、配套功能區(qū)：10 畝。 東市、六橋三環(huán)、山水洲城”城市格局的基本形成，長沙市二十一世 紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模正在延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步 伐也正在逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已開始成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。 第四章第四章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 4.14.1 財(cái)務(wù)分析目的及依據(jù)財(cái)務(wù)分析目的及依據(jù) 本章旨在為項(xiàng)目意向投資者提供該項(xiàng)目投資規(guī)劃及建設(shè) 運(yùn)營期間的財(cái)務(wù)分析，就項(xiàng)目的可行性提供有效的財(cái)務(wù)評(píng)估。 其編制嚴(yán)格按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并參照遵循 國家頒布的相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 4.4.2 2 投資估算及資金籌投資估算及資金籌措措 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額 180230 萬元，其中自籌 47250 萬元， 需向銀行及其它渠道融資 20000 萬元。 4.2.14.2.1 資金籌措資金籌措 公司依據(jù)目前國內(nèi)外資本市場(chǎng)狀況，結(jié)合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)， 計(jì)劃采取分期、分步融資擴(kuò)張策略，循序漸進(jìn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模 及市場(chǎng)占有規(guī)模，以期達(dá)到預(yù)定經(jīng)營目標(biāo)。測(cè)算達(dá)到預(yù)定目 標(biāo)需對(duì)外融資額總計(jì)為人民幣 2 億元。公司擬以土地權(quán)益或 股權(quán)融資的方式獲得發(fā)展資金，同時(shí)也可以股權(quán)出讓的方式 獲得資金，亦可商榷其他融資方式方法。 4.2.24.2.2 資金運(yùn)用資金運(yùn)用 目前已投入資金 50 余萬元，主要用于辦理土地的轉(zhuǎn)用 手續(xù)及前期工作費(fèi)用。 其次公司對(duì)外所籌資金總額 2 億元人民幣將全部投入于 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。其中首期融資人民幣 10000 萬元主要用 于完成安置房的啟動(dòng)開發(fā)。第二期籌措資金 10000 萬元，用 于商品房工程的報(bào)建、拆遷補(bǔ)償及工程啟動(dòng)。 資金籌措與運(yùn)用情況詳見項(xiàng)目籌措計(jì)劃表 （表 1） 、 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算表 （表 2） 。 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 表 1 項(xiàng)項(xiàng) 目目 籌籌 資資 計(jì)計(jì) 劃劃 表表 金額單位：萬 元 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額備備 注注 說說 明明 一、外部融資20000 1一期融資10000 1-1-1其中：土地工程款850048 畝土地的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 1-1-2部分拆遷補(bǔ)償費(fèi)1500 2二期融資10000二期資金籌措到位，進(jìn)入 69.7 萬商品 房開發(fā) 2-1-1工程報(bào)建支出4500 2-1-2拆遷補(bǔ)償費(fèi)2000 2-1-3工程啟動(dòng)資金3500 二項(xiàng)目自籌47250利用安置房項(xiàng)目獲利快、收益高、現(xiàn)金 流大的特點(diǎn)將獲得資金投入二期商品房 項(xiàng)目的后續(xù)滾動(dòng)開發(fā) 瀏陽河 xx 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額備備 注注 說說 明明 合 計(jì)67250 表 2 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 總總 投投 資資 估估 算算 表表 金額單位：萬 元 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額備注說明備注說明 一、安置房建筑成本投入 1土建工程成本費(fèi)31230 2勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)1200 3電梯設(shè)備安裝費(fèi)2