某北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告.doc

上海xx投資有限公司xx北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目初步可行性研究報告廈門xx建筑工程設(shè)計有限公司二九年八月 xx北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目編 制 單 位廈門xx建筑工程設(shè)計有限公司院 長： 項目負(fù)責(zé)人： 審 定： 參加編制人員目 錄第一章 總 論1第二章 項目建設(shè)必要性3第三章 項目選址10第四章 初步建設(shè)方案12第五章 項目對環(huán)境的影響分析29第六章 項目建設(shè)工期32第七章 投資估算及資金籌措33第八章 經(jīng)濟分析與評價35第九章 結(jié)論及其他39第一章 總 論1.1、項目名稱xx北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目1.2、項目地址：xx北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目選址位于寧夏xx市xx縣望遠(yuǎn)物流區(qū)，東至京藏高速，西至109國道，北至望通公路，南至紅旗二隊。1.3、項目建設(shè)單位xx北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目由上海xx投資有限公司投資建設(shè)。1.4、項目負(fù)責(zé)人：肖奕1.5、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)目標(biāo)：項目建設(shè)用地面積100萬，約合1500畝。總建筑面積81.82萬，其中：家具賣場20.0萬，倉儲、物流23.42萬，生產(chǎn)廠房25.83萬，配套住宅及宿舍樓12.57萬。項目估算總投資17.98億元。設(shè)計年生產(chǎn)能力11萬套，含：家具8萬套，沙發(fā)3萬套。周轉(zhuǎn)銷售20萬套，主要生產(chǎn)、銷售普及與高端中式家具產(chǎn)品，其中普及產(chǎn)品占60%，高端產(chǎn)品占40%。項目區(qū)內(nèi)還配置了星級酒店、餐飲娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，提供金融服務(wù)配套平臺：專為中小企業(yè)提供金融擔(dān)保、中短期融資服務(wù)，形成較完善的軟硬件配套服務(wù)環(huán)境，成為促進(jìn)區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展的助推器。 項目建成后，將延伸物流服務(wù)功能，建成西北五省區(qū)的物流集散樞紐中心，并引導(dǎo)形成建材、汽配等物流中心園區(qū)。1.6、建設(shè)周期：本項目將一次性投入建設(shè)，將先行完成生產(chǎn)廠區(qū)，倉儲區(qū)，物流區(qū)的建設(shè)，以滿足入駐企業(yè)的迫切要求，其次再進(jìn)行家具賣場和商務(wù)配套區(qū)的建設(shè)，預(yù)計三年后建成，家具賣場等可投入使用。1.7、投資規(guī)模：項目注冊資本金為人民幣 5000 萬元，項目總投資人民幣17.98億元，其中工程費用投資14.82億元，其他費用11855萬元。1.8、資金籌措：項目建設(shè)資金采用50自籌，30%銷售回款，其余20部分由銀行貸款。項目按照建設(shè)周期安排次序，采用滾動開發(fā)模式進(jìn)行，資金投入按項目進(jìn)度分期滾動投入。41第二章 項目建設(shè)必要性2.1、項目背景情況隨著社會及經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對家具需求以及對高檔家具、品牌家具的需求更加迫切。尤其是近幾年來，黨的富民政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，地處我國大西北的寧夏、內(nèi)蒙等省區(qū)的城鄉(xiāng)居民喜遷新居，淘汰老舊家具，給家具市場帶來了良好的發(fā)展機遇。就目前而言，xx家具市場的年銷售額約20億元，但仍有很大的發(fā)展空間和市場潛力。2.2、市場調(diào)查及市場前景分析2.2.1、國內(nèi)家具市場現(xiàn)狀從我國來看，各省市家具市場供銷仍然顯現(xiàn)旺盛景象，并表現(xiàn)以下發(fā)展特征： 國內(nèi)家具行業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)分析中國家具市場現(xiàn)主要分布在廣東xx鎮(zhèn)和河北香河。其他城市也有，但沒有形成以批發(fā)為主，主要是零售。而廣東佛山xx已形成規(guī)?；a(chǎn)銷售15年之久，主要市場60%外銷，40%內(nèi)銷。河北香河主要是內(nèi)銷，20%高檔家具（紅木）外銷。其他城市較具規(guī)模的企業(yè)，當(dāng)數(shù)紅星美凱龍家具為零售老大，但其業(yè)務(wù)以零售為主。（2）家具市場面臨洗牌格局國內(nèi)家具市場競爭更加激烈。家具行業(yè)優(yōu)勝劣汰趨勢明顯。許多小型家具賣場、小型家具企業(yè)和落后的家具產(chǎn)品，已遭淘汰或出局。而大賣場、大型現(xiàn)代家具企業(yè)、新穎時尚的家具產(chǎn)品、高端時尚的中式家具產(chǎn)品將逐步引領(lǐng)家具市場的發(fā)展。（3）中國城市化進(jìn)程將引導(dǎo)家具業(yè)發(fā)展按我國人口計算，目前我國城鎮(zhèn)化比例為農(nóng)村70，城鎮(zhèn)30。根據(jù)中央政府提出的政策導(dǎo)向，未來30年內(nèi)，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)將從現(xiàn)狀轉(zhuǎn)變?yōu)?，城?zhèn)70，農(nóng)村30。按13億人口計，城鎮(zhèn)人口將達(dá)9.1億，接近翻兩番。隨著中國城鎮(zhèn)化速度的加快，人們進(jìn)入城鎮(zhèn)，首先要解決居住問題，安居方能樂業(yè)，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，居住需求必將連鎖帶動家具產(chǎn)業(yè)，由此可以看出，家具制造、銷售產(chǎn)業(yè)必將是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。那么，就現(xiàn)在中國家具產(chǎn)業(yè)的兩大布局肯定無法覆蓋全國，也無法壟斷此行業(yè)。就經(jīng)營歷史最長的佛山xx來說，十幾年的經(jīng)營史在近五年受到了河北香河及紅星美凱龍的極大挑戰(zhàn)，再加上世界金融危機的影響，促使其在外銷受到重創(chuàng)的同時，考慮轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)市場。因為未來最大的消費市場在中國。由于家具具有的特性，使其受區(qū)域和地域影響，“近水樓臺必將先得月”，中國的家具市場必將演變成以區(qū)域劃分，并最終形成區(qū)域壟斷。 由此可見，五年內(nèi)，中國家具行業(yè)一家壟斷的局面必將成為歷史。2.2.2、xx乃至輻射500公里范圍內(nèi)區(qū)域中心家具產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 （1）家具賣場現(xiàn)狀。目前運營中的家具賣場主要有：光耀美居6萬平米；三森國際3萬平米；龍盤國際8萬平米；xx月星家居市場6萬平米；xx康樂家私城2萬平米；三森6 萬平米；籌建中的紅星美凱龍10萬平米。將新建的一并算入是41萬平米，如只算運營的只有25萬平米。其銷售網(wǎng)絡(luò)除覆蓋寧夏全區(qū)外，向北延伸至內(nèi)蒙的烏海、阿拉善盟、鄂爾多斯等地。向南延伸至陜西的榆林、定邊、延安，甘肅的平?jīng)觥足y等地。（2）家具業(yè)從業(yè)結(jié)構(gòu)分析在xx現(xiàn)有的家具制造企業(yè)450家（包括大、中、小型），這些家具生產(chǎn)制造企業(yè)產(chǎn)值年平均在400萬?？偖a(chǎn)值是18億元。從事家具經(jīng)銷的商家現(xiàn)有500家，年銷售額平均在700萬?？備N售額：35億元。但他們基本是以零售為主。（3）家具經(jīng)營場地現(xiàn)狀目前xx地區(qū)家具賣場的月租金是為80元/平米100元/平米而且不易進(jìn)入。（4）制約家具行業(yè)發(fā)展的問題最困擾xx家具企業(yè)發(fā)展的一大問題就是生產(chǎn)、儲藏、物流、賣場不能相連，舉例說明：生產(chǎn)在城郊、倉儲在城郊、物流干脆就沒有、賣場在城市交通組織極不便利，而且管理成本很大，安全隱患不斷。還有一個因素就是市內(nèi)的家具賣場月平米租金還在年年攀升。目前xx家具產(chǎn)業(yè)的經(jīng)銷商急需一個新的模式帶動產(chǎn)業(yè)鏈升級。綜上所述，xx的家具市場要想做大，家具行業(yè)要想做強，勢必要建設(shè)現(xiàn)代化的家具企業(yè)，建立集產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、倉儲、物流于一體的大型家具園區(qū)，才能真正解決好家具行業(yè)各個環(huán)節(jié)存在的各種問題，促使家具行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。圖2.1 目標(biāo)市場分布圖2.2.4、市場前景分析（1）前景分析xx市目前戶籍人口150萬人，加上外來的常住人口，總?cè)丝跀?shù)達(dá)200萬以上，再加上周邊500公里可輻射的城市與區(qū)域有中衛(wèi)、吳忠等全區(qū)范圍，以及內(nèi)蒙的烏海、阿拉善盟左旗、東勝等地，向南可延伸至陜西的定邊、延安，甘肅的平?jīng)?、白銀等地。xx的家具市場可覆蓋相當(dāng)大的面積，潛在著巨大的市場，蘊藏著巨大的商機。（2）目標(biāo)市場xx家具行業(yè)現(xiàn)在已有區(qū)域輻射雛形，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們不說大的就說一下xx輻射500公里范圍內(nèi)主要城市的gdp及人口布置現(xiàn)況：見附表： （信息來源各城市政府網(wǎng)站）附表：500公里輻射范圍內(nèi)城市人口及gdp值一覽：省區(qū)城市人口（萬）gdp（億元）寧夏xx152514.11石嘴山80362.44吳忠、中衛(wèi)、固原400185.00內(nèi)蒙包頭2401700烏海50240鄂爾多斯1531560巴彥淖爾174355阿拉善盟22176陜西定西293106榆林3341008延安210785甘肅甘肅蘭州322849張掖127169金昌46192武威193210平?jīng)?22170白銀174244慶陽255245天水345226合計2137929296就以上數(shù)據(jù)可以看出我們不要說整個西北部，就是其中一部份我們就能起到十多個行業(yè)輻射作用，就能在xx家具市場在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻三番。此項目的建成可真正成為輻射周邊500公里范圍內(nèi)最大、最全、最方便的集批發(fā)與零售的家具市場2.3、項目建設(shè)的必要性1、滿足xx及周邊家具市場需要，真正起到輻射帶動作用。2、可使寧夏及xx家具行業(yè)做大、做強并可持續(xù)發(fā)展 。3、解決xx目前家具行業(yè)中在生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售、倉儲、物流 等各個環(huán)節(jié)凸顯的諸多問題。降低行業(yè)管理，經(jīng)營，生產(chǎn)費用，使其在區(qū)域范圍內(nèi)更具競爭優(yōu)勢。4、項目區(qū)預(yù)期產(chǎn)出：1）生產(chǎn)區(qū)：制造企業(yè)250家，年產(chǎn)值600萬每家，總產(chǎn)值15億元 。2).賣場區(qū)：經(jīng)銷商400家，年銷售額1000萬每家，總銷售額40億元。5、再加上整個物流園帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動帶來的貢獻(xiàn)價值估算10億元，保守估計在未來三到五年此產(chǎn)業(yè)園區(qū)必將為當(dāng)?shù)豨dp帶來 貢獻(xiàn)產(chǎn)值5060億元。2.4、項目建設(shè)的目的意義本項目的建設(shè)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將起到積極的作用，可以有效的利用市場機制，將逐步解決xx家具行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小、而且分散、生產(chǎn)工藝落后、生產(chǎn)經(jīng)營成本高、產(chǎn)品落后、服務(wù)質(zhì)量不高、整個行業(yè)存在的不安全因素、效益較低等諸多的問題?？蓪π袠I(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極引導(dǎo)和示范作用。只有在家具行業(yè)中淘汰一批生產(chǎn)工藝落后、經(jīng)濟效益低下、社會效益和環(huán)境效益差的企業(yè)和商戶，整個行業(yè)才能向前發(fā)展。因此，本項目的建設(shè)意義是深遠(yuǎn)的，對寧夏和xx乃至西北五省的家具行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。綜上所述，本項目的建設(shè)啟動是必要的，是形勢和市場的要求，也是迫切的。第三章 項目選址3.1項目選址根據(jù)xx市總體規(guī)劃，xx縣望遠(yuǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃，本項目用地性質(zhì)為商住與物流綜合用地。本項目位于xx市xx縣?；貣|臨高速公路，西臨109國道，國道往北到達(dá)xx市區(qū)，交通較為便利?；爻侍菪?，建設(shè)用地面積為100萬平方米。項目定位為集家具生產(chǎn)、倉儲、物流、銷售于一體的綜合性物流園區(qū)。3.2項目選址條件分析建設(shè)大型的家具園區(qū)，項目的選址條件應(yīng)從項目區(qū)位、項目用地、交通運輸、市政設(shè)施配套條件以及環(huán)境條件等多方面考慮。本項目選址可提供的條件有以下幾個方面：3.2.1區(qū)位條件優(yōu)越本項目位于xx市區(qū)以南約8公里，地位寧夏中部，西鄰109國道，東臨京藏高速公路。由于交通運輸條件優(yōu)勢，有利于項目建成后即可十分方便地服務(wù)于首府xx市，又可覆蓋寧夏全區(qū)及輻射外省其他城市。3.2.2用地條件充足本項目需要較大范圍的用地。根據(jù)項目總體規(guī)劃，初步擬定用地面積為1500畝。擬定的項目選址可滿足用地的需要。3.2.3交通運輸條件得天獨厚本項目選址位于高速公路與109國道交叉的夾角地帶，交通運輸條件十分優(yōu)越，緊鄰項目區(qū)的兩條交通主干線，以及與其構(gòu)成的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，為本項目的開發(fā)建設(shè)以及今后的運營，提供了很好的交通運輸條件。尤其是十分方便地服務(wù)于xx市。3.2.4市政配套條件基本滿足項目建設(shè)的需要項目區(qū)除交通運輸條件外，電力、通信條件基本具備。供水，可鋪設(shè)自來水管或開采地下水，待進(jìn)一步論證后確定。污水需設(shè)小型污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排放。其余的公建配套可由本項目按市場需求建設(shè)。3.2.5環(huán)境條件較好xx縣為經(jīng)濟不夠發(fā)達(dá)地區(qū)，縣城人口不是很多。尤其是項目選址離居民區(qū)和村落較遠(yuǎn)，項目用地充足，通過大面積植樹造林和建設(shè)獨立的污水、垃圾收集和處理措施后，可把項目區(qū)開發(fā)建設(shè)為環(huán)境條件良好的，便于人們購買家具和休閑、娛樂、參觀、游覽的好去處。通過以上初步分析，可以得出項目選址條件較好，選址合理、可行的初步結(jié)論。第四章 初步建設(shè)方案4.1總平面布置圖鳥瞰圖4.1.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)本建設(shè)方案從總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)上區(qū)分為：家具賣場區(qū)、倉儲物流區(qū)、家具生產(chǎn)區(qū)、住宅及宿舍區(qū)、配套商務(wù)區(qū)。根據(jù)主要人流出行方向，把家具賣場區(qū)設(shè)置于臨109國道的地塊西北側(cè)，倉儲物流區(qū)設(shè)置于地塊東北側(cè)，地塊南側(cè)為家具生產(chǎn)區(qū)，沿109國道一側(cè)設(shè)置住宅、宿舍區(qū)和配套商務(wù)區(qū)。各區(qū)域分區(qū)明確，便于獨立管理，同時功能上又相互聯(lián)系。規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖4.1.2交通規(guī)劃根據(jù)基地地形特點， 對各功能區(qū)的交通組織進(jìn)行了綜合考慮。 根據(jù)市區(qū)主要人流方向，將家具賣場主要展示面朝向109國道，通過氣派的前廣場和大體量的建筑形態(tài)將人流直接引入。遵循以人為本的原則，沿賣場周邊設(shè)置大面積地上停車場以方便顧客。 倉儲物流區(qū)入口設(shè)置于該區(qū)域南側(cè)的基地中軸線上。24米寬的主干道，便于大型集裝箱車的通行?；乇眰?cè)道路設(shè)置兩個物流出口，一進(jìn)一出，物流運輸極為順暢。每四棟倉庫圍繞物流主線形成一個集中的裝卸場，可實現(xiàn)集約化土地利用。沿物流區(qū)南側(cè)入口設(shè)置大面積集裝箱、貨車的臨時堆、停放場。 家具生產(chǎn)區(qū)位于基地中軸線南面，主入口設(shè)置于24米寬基地中軸線上，出口位于109國道上。設(shè)計中遵循土地合理利用最大化的原則，每四棟占地2000平方米的廠房，周遍環(huán)繞一圈消防車道，同時作為裝卸貨場地。廠房布局規(guī)整，交通流線清晰順暢。 住宅及宿舍區(qū)主要為物流園區(qū)內(nèi)部配套使用，設(shè)置于生產(chǎn)區(qū)沿109國道一側(cè)，底層設(shè)置商業(yè)。服務(wù)半徑適中，區(qū)域相對獨立，便于管理。交通分析圖4.2、建設(shè)內(nèi)容及工程方案4.2.1家具賣場區(qū)家具賣場區(qū)是物流園區(qū)的外部形象建筑，銷售主體主要為家具、飾品、燈具等。同時配備快遞、郵局、銀行等功能。占地面積為16.68萬平方米，總建筑面積為20萬平方米。單體建筑共5層，一至四層為中低檔家具及飾品、燈具、沙發(fā)展示區(qū)，通過中心展示大廳，將各展示區(qū)連成一體，五層為高檔家具展示區(qū)?？爝f、郵局、銀行設(shè)置于賣場底層。.透視圖4.2.2倉儲物流區(qū) 倉庫總建筑面積23.42萬平方米，均為丙類，耐火等級為二級。倉庫根據(jù)實用性分為兩種形式。一種為三層的框架結(jié)構(gòu)廠房，單層建筑面積為3000平方米，多層廠房能提高土地的利用率，滿足更多的貨品儲存需求；同時，也設(shè)置了部分單層鋼構(gòu)廠房，建筑面積為4000至6000平方米，以適應(yīng)不同用戶的需求。危險品庫設(shè)于該區(qū)東南角上，與周邊倉庫的間距滿足消防要求。4.2.3家具生產(chǎn)區(qū) 總建筑面積25.83萬平方米，廠房均為丙類，耐火等級為二級。根據(jù)業(yè)主要求將廠房按規(guī)模分為三類：建筑面積分別為1000平方米、2000平方米和3000平方米。為了最大化合理利用土地，在設(shè)計中采用成組布置的方式，合理控制間距。廠房成長方形布局，平面完整，通風(fēng)采光良好，功能包括生產(chǎn)及辦公。生產(chǎn)部分為單層鋼構(gòu)，高度為7.8米，辦公部分為三層框架結(jié)構(gòu)。裝卸平臺均設(shè)置于靠道路一側(cè)，方便貨物運輸。4.2.4住宅、宿舍及配套商務(wù)區(qū)總建筑面積12.57萬平米，商務(wù)區(qū)主要沿109國道東臨生產(chǎn)區(qū)，南鄰宿舍區(qū)，北臨賣場、物流區(qū)。極大的滿足商戶的餐飲、娛樂、住宿、寫字樓用房。住宅均為小高層，宿舍為多層與小高層相結(jié)合的模式，沿109國道設(shè)置底層店面。4.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目數(shù)量備注總用地面積1000000.001500畝其中家具賣場區(qū)166800.00250畝倉儲物流區(qū)239214.00359畝家具生產(chǎn)區(qū)505439.00758畝住宅及配套區(qū)88667.00133畝地上建筑面積818150.00其中家具賣場區(qū)200000.00倉儲物流區(qū)234200.00家具生產(chǎn)區(qū)258300住宅及配套區(qū)125650建筑占地面積370250.00其中家具賣場區(qū)42000倉儲物流區(qū)90200家具生產(chǎn)區(qū)212300住宅及配套區(qū)25750建筑密度37%容積率0.82綠地率15%停車數(shù)2030個其中家具賣場1730個其他300個大型停車場面積335004.3結(jié)構(gòu)工程4.3.1依據(jù) 建筑總圖； 本工程為一般的民用和物流建筑，根據(jù)其結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果的嚴(yán)重性，其建筑結(jié)構(gòu)安全等級定為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)取為1.0。 現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范和地方標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（gb500682001）；建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb500092001）（2006年版）；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（gb500102002）；砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（gb500032001）；建筑抗震設(shè)計規(guī)范（gb500112001）（2008年版）；建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（gb500072002）；門式剛架輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（cecs 102：2002）； 結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限50年。4.3.2自然條件 本工程根據(jù)其使用功能的重要性劃分為丙類建筑；又根據(jù)抗震設(shè)計規(guī)范規(guī)定，本工程抗震設(shè)防烈度為8度；設(shè)計基本地震加速度值為0.20g，設(shè)計地震分組為第一組。 基本風(fēng)壓，wo=0.65kn/（n=50年），地面粗糙度為b類。 基本雪壓，so=0.20kn/（n=50年）。5.3.3樓、屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 倉庫： 8.0kn/； 商場： 3.5kn/； 住宅、宿舍： 2.0kn/； 衛(wèi)生間： 2.5kn/； 樓 梯： 3.5kn/； 機 房： 7.0kn/； 上人屋面： 2.0kn/； 不上人屋面： 0.5kn/。 輕鋼屋面： 0.3kn/。注： 未說明部分按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb500092001）（2006年版）選用。4.3.4主要建筑材料 混凝土：c35、c30、c25、c20 鋼 筋：hpb235級鋼，fy=210n/2，hrb335級鋼，fy=300n/2；hrb400級鋼，fy=360n/2； 鋼 材：q235鋼；q345鋼； 焊 條：e43、e50型； 填充墻：190厚混凝土多孔磚。4.3.5上部結(jié)構(gòu)設(shè)計 本工程家具賣場區(qū)、倉儲物流區(qū)、住宅宿舍區(qū)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用混凝土框架結(jié)構(gòu)。對于混凝土超長部分需設(shè)伸縮縫。 本工程根據(jù)設(shè)防烈度，結(jié)構(gòu)類型和房屋高度家具賣場區(qū)建筑物、倉儲物流區(qū)建筑物、宿舍樓采用的框架抗震等級為二級，住宅采用的框架抗震等級為一級。 生產(chǎn)廠房區(qū)采用輕鋼結(jié)構(gòu)。4.3.6基礎(chǔ)型式基礎(chǔ)型式在地勘完成后確定。4.4公用工程4.4.1給排水工程1、工程概況本工程總用地面積100萬m2，總建筑面積81.81萬m2，其中住宅及宿舍樓建筑面積12.57萬m2，生產(chǎn)廠房建筑面積25.83 萬m2，倉儲物流建筑面積23.42萬 m2，家具賣場建筑面積20萬m2。2、依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 gb50015-2003高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范gb50045-95（2005年版）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb50084-2001（2005年版）建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范gb501402005住宅建筑規(guī)范gb503682005建筑設(shè)計防火規(guī)范（gb500162006）； 國家頒布的有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)及市政有關(guān)部門的要求 業(yè)主提供的有關(guān)資料 建筑提供的平剖面圖，總平面圖 其他相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計要求和資料3、工程范圍及分述： 給水系統(tǒng) 水源：市政自來水 生活用水量：，序號名 稱設(shè)計單位數(shù)用水定額使用小時數(shù)h小時變化系數(shù)kh日用水量m3/d時用水量m3/h1家具賣場20萬5l/.天12h ，kh=1.510001252住宅3000人180l/人.天24h ，kh=2.554056.25廠房及倉庫49.25萬5l/.天10h，kh=2.02462.5492.53綠化及場地沖洗15萬2l/次6h ，kh=1300504不可預(yù)見水量10%430.372.45合 計4732.8796.15最高日用水量：4732.8噸/日，最高日最大時用水量：796.15噸/時。 生活給水分區(qū)：15層由市政直供，其余由地下生活水箱及變頻泵供給。住宅區(qū)地下設(shè)置60噸玻璃鋼生活水箱及1組變頻泵系統(tǒng)。 水表的設(shè)置：廠房及倉儲物流區(qū)、家具賣場及住宅宿舍區(qū)分開計量。住宅區(qū)一戶一表，設(shè)于戶外。水表設(shè)置采用不同的功能單獨計量的原則。 排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用雨污分流制 生活污水日排水量約為4260m3/d。 所有生活污廢水均排至室外，經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水井。污水管采用排水pvc管。 雨水均匯集至小區(qū)雨水管網(wǎng)，就進(jìn)排入市政雨水管。雨水管坡度i=0.005。管徑小于dn200，采用排水pvc管，管徑大于dn200，采用hdpe雙壁波紋管。采用建筑給排水設(shè)計手冊表4.22xx降雨強度為其中：p=2年q = 140.51l/sha雨水量： q=0.7*140.51*82.875=8151l/s4、管材選用 給水管材聚丙烯（pp r）塑料給水管，熱熔連接。 排水立管采用聚氯乙烯螺旋消音排水管及管件，水平管采用普通upvc管。 消火栓消防系統(tǒng)管材采用焊接鋼管，管徑大于dn100采用溝槽式卡箍連接，管徑小于等于dn100采用焊接。閥門部位采用法蘭連接，閥門均采用對夾式蝶閥，以利于啟閉，節(jié)省空間，啟閉狀態(tài)明顯。 自動噴水消防系統(tǒng)管材采用熱浸鍍鋅鋼管，管徑小于等于dn50采用絲扣連接，管徑大于dn50采用溝槽式卡箍連接方式。4.4.2消防設(shè)計消防用水消防系統(tǒng)消防用水量火災(zāi)延續(xù)時間消防歷時用水量消火栓滅火系統(tǒng)室內(nèi)室外576m3廠房及倉庫10l/s40l/s3h家具賣場20l/s30l/s2h住宅10l/s15l/s2h宿舍15l/s30l/s2h自動噴水滅火系統(tǒng)40l/s1小時144m3總 計720m3 系統(tǒng)選用及設(shè)置部位 室外消火栓給水系統(tǒng)：沿建筑物周邊布置，間距不超過120m。 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：保證每層任何部位均有兩股水柱同時到達(dá)。 室內(nèi)自動噴淋給水系統(tǒng):廠房及家具賣場采用中危級布置。 柴油發(fā)電機房及變配電室采用氣體滅火系統(tǒng)。 消防水源消防水源由西側(cè)109國道引入，作為消防及生活的給水水源。由于消防僅有一路進(jìn)水，所以廠區(qū)內(nèi)設(shè)置一座720m3的消防水池(分兩格設(shè)置)，儲存火災(zāi)持續(xù)時間內(nèi)的消防用水量。消火栓滅火系統(tǒng)擬采用以下兩種方案：方案一：室內(nèi)外消火栓合用一套給水管網(wǎng)，采用臨時高壓給水系統(tǒng)，于片區(qū)內(nèi)設(shè)置水池水泵，在屋頂設(shè)置消防水箱，室內(nèi)外消火栓均由啟動泵按鈕啟動主泵。方案二：室內(nèi)外消火栓合用一套給水管網(wǎng)，采用穩(wěn)高壓給水系統(tǒng)，設(shè)置消防主泵及消防初期穩(wěn)壓設(shè)施，平時由穩(wěn)壓設(shè)施保持最不利點的水壓，火災(zāi)時由穩(wěn)壓設(shè)施上的壓力控制器啟動主泵。方案一是傳統(tǒng)的設(shè)計方案，但是由于該片區(qū)占地面積大，泵房服務(wù)半徑大，距離泵房較遠(yuǎn)的消火栓啟泵信號因線路過長，信號衰減過大，無法實現(xiàn)啟動功能。方案二系統(tǒng)不設(shè)水箱，消火栓不設(shè)置啟泵裝置，一次性投資比方案一少，安全性優(yōu)于方案一。但是由于片區(qū)占地面積大，消防管網(wǎng)難免存在漏水，勢必造成穩(wěn)壓泵的頻繁啟動，后期耗電量及維護(hù)費用高于方案一。4.5供配電工程4.5.1工程范圍和依據(jù)電氣部分包括配電、照明、防雷接地、電話、網(wǎng)絡(luò)、電視、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等；依據(jù)甲方功能要求、土建專業(yè)條件及國家規(guī)范。依據(jù)的規(guī)范主要有：供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb50052199510kv及以下變電所設(shè)計規(guī)范gb500531994低壓配電設(shè)計規(guī)范gb50054-1995民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（jgj16-2008）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范500571994建筑設(shè)計防火規(guī)范gb50016-2006建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb5003420044.5.2配電部分 用電負(fù)荷計算：方案階段采用單位面積指標(biāo)法： 家具賣場：80w/ m2 倉儲、物流：40w/ m2； 生產(chǎn)廠房：60w/m2； 住宅及宿舍樓：40w/m2；總用電容量約45000kw，取同期系數(shù)0.7，計算容量約31500kw。 供電電源本地塊擬建2個開閉所。單個開閉所容量16000kva，每個開閉所就近分別從不同變電站引2路10kv進(jìn)線，2路進(jìn)線互為熱備用，以滿足用電負(fù)荷要求及提高供電可靠性。各單體根據(jù)具體用電情況設(shè)置10/0.4kv變配電室，10/0.4kv變配電室設(shè)于建筑單體一層。本地塊最高用電負(fù)荷等級一級，為商場的經(jīng)營管理用計算機系統(tǒng)用電、商場備用照明、消防負(fù)荷等，其中商場的經(jīng)營管理用計算機系統(tǒng)用電為一級負(fù)荷中特別重要負(fù)荷。變配電室進(jìn)線采用2路10kv引自本區(qū)不同開閉所，另設(shè)一臺30s自啟動柴油發(fā)電機，可充分保障重要負(fù)荷的供電可靠性。 廠房、倉庫生產(chǎn)環(huán)境條件及動力配電。 環(huán)境普通倉庫、廠房火災(zāi)危險性屬丙ii類，危險品庫屬甲類。丙ii類區(qū)域須采用ip2x防護(hù)等級的電氣設(shè)備（包括開關(guān)箱、燈具、開關(guān)、插座等），甲類場所須選用防爆型電器設(shè)備。 動力配電廠房采用樹干式與放射式相結(jié)合的配線方式，由變電所低壓柜引交聯(lián)電纜至各個現(xiàn)場動力配電箱，電纜出線沿電纜橋架敷設(shè)，最后再由xl-21型動力配電箱向設(shè)備供電。配電制式tns或tn-c-s制，所有插座回路均帶有漏電保護(hù)。4.5.3 照明照明燈具選用節(jié)能型熒光燈、金鹵燈、節(jié)能燈等，所有氣體放電燈帶節(jié)能型鎮(zhèn)流器，燈具功率因數(shù)不小于0.9。各場所照明照度按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)值。4.5.4防雷、接地甲類倉庫按二類防雷設(shè)防。其他各建筑物根據(jù)計算年雷擊次數(shù)確定防護(hù)等級。避雷裝置采用屋面敷設(shè)避雷帶或直接利用滿足規(guī)范要求的鋼結(jié)構(gòu)屋面。接地裝置利用建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)金屬。接地電阻r1。防雷接地，電源進(jìn)線重復(fù)接地、弱電接地及安全接地共用一個接地系統(tǒng)。4.5.5電話、網(wǎng)絡(luò) 本地塊通訊機房設(shè)于住宅區(qū)。廠房、賣場根據(jù)需要設(shè)置電話、網(wǎng)絡(luò)出口。住宅、宿舍每戶設(shè)一對電話和一個網(wǎng)絡(luò)終端。4.5.6有線電視系統(tǒng)本地塊有線電視機房設(shè)于住宅區(qū)。廠房、賣場根據(jù)需要設(shè)置有線電視出口。住宅、宿舍每戶設(shè)一個電視終端。4.5.7火災(zāi)自動報警系統(tǒng)各廠房、倉庫根據(jù)具體生產(chǎn)、儲存物品性質(zhì)確定是否設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。家具賣場按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。危險品庫房設(shè)置可燃?xì)怏w報警系統(tǒng)。第五章 項目對環(huán)境的影響分析5.1項目建設(shè)期對環(huán)境的影響及防治措施本項目建設(shè)期對環(huán)境影響主要為以下幾個方面，其防治措施為：5.1.1對地表產(chǎn)生的影響。項目建設(shè)需要對項目區(qū)用地進(jìn)行挖填平整。對現(xiàn)狀地表面的植被、綠化，地表水的流向等均產(chǎn)生變化，項目建設(shè)中可通過綠化和建立項目區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)加以解決，并有望比現(xiàn)狀做得更好。5.1.2土頭、建筑垃圾對環(huán)境產(chǎn)生影響。施工期產(chǎn)生的土頭、建筑垃圾采用密封的運輸車運送到合適的地點，防治跑、冒、滴、漏污染環(huán)境。5.1.3粉塵及可吸入顆粒對環(huán)境和人的影響。施工期將產(chǎn)生粉塵和可吸入顆粒，將對環(huán)境和人產(chǎn)生負(fù)面影響，但由于項目區(qū)離居住區(qū)、村落較遠(yuǎn)，產(chǎn)生的影響不大，在大風(fēng)期間通過對裸露的地表進(jìn)行覆蓋，噴灑水盡量減少粉塵的飛揚。5.1.4噪聲對環(huán)境產(chǎn)生影響。施工期的噪聲對任何環(huán)境產(chǎn)生的影響可通過控制施工時間，避免夜間施工，采用低噪聲設(shè)備施工，使噪聲影響降到最低限度。5.1.5污水、污物、生活垃圾對環(huán)境產(chǎn)生影響。施工期通過對生活污水、糞便及生活垃圾的收集、處理等可使影響程度降低 。5.2項目運營期對環(huán)境的影響及治理措施項目建成后，在家具的生產(chǎn)過程、展示、銷售、儲運過程都將對環(huán)境造成影響，項目區(qū)中設(shè)有娛樂、休閑、餐飲等項目也將對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。針對項目產(chǎn)生污染物的實際情況，在項目區(qū)內(nèi)統(tǒng)一建設(shè)環(huán)境治理設(shè)施，可以較好地解決上述的環(huán)境影響問題，具體有：5.2.1在家具生產(chǎn)區(qū)，廠房內(nèi)設(shè)置粉塵收集、除塵裝置，廠房內(nèi)對產(chǎn)生較強噪聲的工序進(jìn)行隔離，采取封閉和降噪措施，對油化工序產(chǎn)生的有毒有害氣體、可吸入顆粒設(shè)收集裝置，加以去除，生產(chǎn)廢水，采取隔油、沉淀處理后進(jìn)入污水處理站，生產(chǎn)中產(chǎn)生的廢棄物、包裝物統(tǒng)一收集、回收再利用或送至垃圾填埋場。5.2.2在項目區(qū)統(tǒng)一建設(shè)污水處理站、化糞池，餐飲污水隔油裝置等，使項目區(qū)在運營期產(chǎn)生的污水得以合理的處置。5.2.3建設(shè)統(tǒng)一的垃圾、廢棄物收集、處理、運送和再利用的設(shè)施，使項目區(qū)產(chǎn)生的固廢物得到集中處理，保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。5.2.4在項目建設(shè)中對項目區(qū)實施綠化、美化工程，項目區(qū)周邊營造綠化帶，降低沙塵和汽車噪聲對項目區(qū)的影響，同時也造成一個綠洲。通過實施綠化、美化工程，使項目區(qū)真正成為環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，顧客樂意光顧和參觀，游覽、購置家具、休閑，娛樂、餐飲的一個好去處。5.3項目對環(huán)境影響的初步評價只要認(rèn)真實施項目建設(shè)期和運營期的環(huán)境防治措施，建立有效的環(huán)保設(shè)施，通過對項目的嚴(yán)格管理，項目對環(huán)境的影響可降低到較滿意的程度。項目實施了綠化工程，美化工程，還可把項目區(qū)營造成一個環(huán)境優(yōu)美，深受人們歡迎的去處。本次項目環(huán)境影響評估結(jié)論為可行。第六章 項目建設(shè)工期6.1初步設(shè)想的項目建設(shè)工期本項目預(yù)計三年開發(fā)完成，采用滾動開發(fā)模式，資金滾動投入。項目開發(fā)次序按如下原則：一是先行建設(shè)入駐企業(yè)的急切需求、生產(chǎn)區(qū)和倉儲物流區(qū)。其次建設(shè)家具賣場和商務(wù)配套區(qū)。三年后，除生產(chǎn)加工區(qū)和倉儲物流區(qū)，家具賣場也可對外營業(yè)。第七章 投資估算及資金籌措本估算按開發(fā)面積100萬，建筑面積81.82萬測算總體投資費用。分期實施時可按比例測算當(dāng)期投資費用。根據(jù)初步方案和功能布局，初步測算項目的總投資費用約為17.98億元，其中：工程費用14.82億元。賣場考慮設(shè)中央空調(diào)，每座倉庫設(shè)二部貨梯，按工程數(shù)量粗估。項目管理費、勘察費、設(shè)計費、監(jiān)理費等工程建設(shè)其他費用按8估計，約11855萬元。土地使用費另計?？紤]6的預(yù)備費用，計9603萬元?？紤]項目的建設(shè)資金成本，按建設(shè)時間三年，資金周轉(zhuǎn)期2年暫估，綜合資金成本約6計10179萬元。詳細(xì)的估算如下表：xx(xx)家具物流園區(qū)投資費用估算表一工程費用1家具賣場1.1土建及裝飾200000.00 135027000.00 1.2二裝200000.00 50010000.00 1.3照明電氣200000.00 1102200.00 1.4消防給排水200000.00 801600.00 1.5通風(fēng)空調(diào)200000.00 3206400.00 1.6電梯部10.00 250000250.00 1.7扶梯跑100.00 25000250.00 2倉儲、物流2.1土建及裝飾234200.00 95022249.00 2.2照明電氣234200.00 1102576.20 2.3消防給排水234200.00 25585.50 2.4貨梯部50.00 120000600.00 3生產(chǎn)廠房3.1土建及裝飾258300.00 115029704.50 3.2照明電氣258300.00 1102841.30 3.3消防給排水258300.00 25645.75 4住宅及宿舍4.1土建及裝飾125650.00 125015706.25 4.2照明電氣125650.00 1101382.15 4.3消防給排水125650.00 35439.78 5綜合布線/建筑智能化818150.00 252045.38 6車輛管理、物流調(diào)度系統(tǒng)項1.00 500.00 7變配電kva35000.00 8002800.00 8室外及總圖工程8.1場地平整1000000.00 6600.00 8.2出入口項1.00 200.00 8.3圍墻m4200.00 350147.00 8.4綜合管網(wǎng)479750.00 2009595.00 8.5道路、廣場、停車場等硬地面479750.00 1507196.25 8.6綠化景觀150000.00 45675.00 工程費用小計148189.05 二工程建設(shè)其他費用項1 8%11855.12 三土地費用項1 另計四預(yù)備費用項1 6%9602.65 五資金成本項1 6%10178.81 六總投資費用項1 179825.63 本項目總建筑面積81.82萬，總投資費用約18億元，單位投資指標(biāo)約2198元/。第八章 經(jīng)濟分析與評價經(jīng)濟分析主要分析項目運行期的收支及平衡情況。8.1、收入分析根據(jù)項目計劃，本項目部分出租，部分出售，家具賣場、倉儲物流均為出租；生產(chǎn)廠房出售；住宅配套區(qū)考慮20出租，80出售。部分露天停車場地也考慮出租。租金收入按功能面積測算：年租金租金收入建筑面積可出租比率出租率租金水平12個月年度出租收入測算情況詳下表：出租類型建筑面積可出租比率可出租面積出租率租金水平租金元/月萬元/年家具賣場20000085%17000085%356069.00 倉儲物流20810095%19769585%153024.73 住宅及配套12565020%2513085%20512.65 室外停車場8000030%2400085%30734.40 合計年收入9606.39 營業(yè)稅及附加533.15 本測算的租金水平為暫估，需根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整。租金收入需繳納營業(yè)稅5，再按營業(yè)稅額繳納11的城建、教育附加，綜合取5.55。房屋銷售收入：銷售類型建筑面積可銷售比率可出售面積銷售率銷售價格售價元/萬元生產(chǎn)區(qū)258300100%25830085%250054888.75 住宅及配套12565080%10052085%280023923.76 合計收入78812.51 考慮到房屋均為普通房屋，且可攤銷建設(shè)費用等成本，暫不考慮土地增值稅。8.2、出租區(qū)成本分析本項目的運行成本主要分為幾類人工成本：運行期按30人考慮。主要提供收款、綜合管理等工作，物業(yè)管理的費用由承租方另行承擔(dān)。折舊及攤銷。建筑物及依附于建筑上的主要設(shè)備按殘值率10，折舊期25年考慮。暫未考慮土地攤銷費用。維修費用按折舊費用10暫估。財務(wù)費用按建設(shè)比例分?jǐn)偅?年內(nèi)平均攤銷，暫按1200萬元暫估。土地使用稅按2元/年。房產(chǎn)稅及印花稅按12.01計。銷售費用按銷售收入的2考慮。考慮其他零星綜合成本，按銷售收入2計。測算出租部分年度的成本為項目單位數(shù)量單價合價備注人工成本人3036000108.00 銷售費用2%192.13 折舊年254402.13 攤銷年100.00 維修費用10%440.21 財務(wù)費用1200.00 土地使用稅元/m2132200226.44 房產(chǎn)稅及印花稅12.01%1153.73 其他管理費用2%192.13 總成本7714.77 根據(jù)測算，年成本約為7714萬元。若不考慮折舊，則年經(jīng)營費用約3313萬元。8.3、經(jīng)濟評價分析年營運收入按分年的出租和銷售進(jìn)度測算每年的營運收入如下表：序號項目建設(shè)期正常年年度1234561出租比例0%20%40%70%100%100%出租收入0192138436724960696062銷售比例0%10%60%20%10%0%銷售收入078814728815763788103年度收入0980351130224871748896064營業(yè)稅及附加0107213373533533年營運成本將出售房屋的部分建設(shè)費用分4年攤?cè)霠I運成本，這部分費用約占總工程費用的32。出租部分的投資費用則按折舊年度分?jǐn)傔M(jìn)入年度成本。序號項目建設(shè)期正常年年度1234561售房建設(shè)費用分?jǐn)偙壤?0%40%20%10%0%0%售房建設(shè)費用分?jǐn)?7263 23018 11509