北京房地產(chǎn)市場分析年度研究報告.ppt

1,北京城市發(fā)展研究 暨2008年度北京房地產(chǎn)市場研究,2009年1月8日,2,一、政策篇因時制宜雙管齊下穩(wěn)定市場和諧與發(fā)展,3,20032007年度國家宏觀政策回顧,4,2007年，中國的經(jīng)濟增長進入新的階段，同時遇到了新的問題。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚，房地產(chǎn)價格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 為了保證國家經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2007年出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，既有行政手段，也包括金融手段。,漲聲如潮的2007，雙管齊下的政策寒冬,2007年度宏觀政策回顧,5,03月18日一次加息,05月19日二次加息,07月20日三次加息,08月22日四次加息,09月15日五次加息,12月21日六次加息,10月，“第二套房”政策出臺,12月11日，關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知明確第二套房貸的界定。,06年，90/70政策,12月，國土資源部39號令,9月，兩成房現(xiàn)售令,01月16日 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅按利潤遞進進行清算,03月5日溫家寶十屆全國人大五次會議講話，監(jiān)管政策落實相關(guān)政策收緊,05月08日 國土資源部關(guān)于貫徹實施中華人民共和國物權(quán)法的通知，商品房70年產(chǎn)權(quán)可自動延續(xù)。,08月，國務(wù)院24號文發(fā)出，保障性住房比例增加。,05月25日 關(guān)于印發(fā)市建委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅耐ㄖ?06月10日，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知。,08月1日國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。,08月28日， 8月13日國務(wù)院公布了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見,10月十七大召開在在十七大報告的第八部分， 胡錦濤同志提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”,2007年中央經(jīng)濟工作會議,07年,金融手段,行政手段,2007年度宏觀政策回顧,6,2007年度宏觀政策解讀,7,2007年度宏觀政策解讀,8,2008年，中國的經(jīng)濟增長進入新的階段，同時遇到了新的問題。CPI指數(shù)的持續(xù)回落，房地產(chǎn)市場持續(xù)萎靡不振，同時受全球百年一遇金融危機影響，中國的經(jīng)濟出現(xiàn)衰退跡象。預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 為了保證國家經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2008年出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，既有行政手段，也包括金融手段。,跌聲一片的2008，雙管齊下的政策暖冬,2008年度宏觀政策回顧,9,2008年度宏觀政策解讀,10,【北京救市政策滯后于其他省市出臺】 2008年10月22日國務(wù)院下發(fā)的文件，賦予地方政府自由裁量本地樓市費用減免的權(quán)利，隨即，全國各省市救市政策頻頻出臺。但此時的北京一直沒有任何動靜，北京建委聲稱短期內(nèi)并不會出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)救市政策。 【北京救市政策力度有限】 北京在出臺救市政策前一直執(zhí)行國家降息政策，雖然11月、112月出臺了相應(yīng)的政策，但這些政策多是調(diào)整住房公積金限額和放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，其力度不如其他省市出臺的購房就補貼的一系列救市政策強硬和深遠(yuǎn)，影響力實屬有限。,北京房產(chǎn)救市政策解讀,11,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,12,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,13,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,14,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,15,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,16,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,17,盤點經(jīng)濟危機下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,1、宏觀調(diào)控政策前所未有的集中、直接和強硬， 對市場的影響前所未有的明顯、直接和迅速； 2、2007年從緊的貨幣政策導(dǎo)致市場上買賣雙方的觀望情緒明顯濃厚； 2008年寬松的貨幣政策又重新舒緩觀望情緒。在一定程度上促進和刺激市場。 3、行政調(diào)控手段強化“明確界定和有力執(zhí)行”，金融手段強化“直接的貨幣作用”。,18,北京住房建設(shè)規(guī)劃北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年),【住房建設(shè)規(guī)劃要點】 1、2010年人均住房建筑面積達(dá)到30 到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積達(dá)到30平方米左右。規(guī)劃同時要求，到2010年，北京居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約4.2億平方米。考慮到住房審批與實際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均約2500萬平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。 2、經(jīng)濟適用房擬建立政府回購制，實行租售并舉 “十一五”期間，用于實物配租的廉租住房建設(shè)規(guī)模約47-60萬平方米，約1萬套，通過租金補貼的形式，解決其他約6.7萬戶“雙困”家庭的住房問題；經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模約1500萬平方米，約21萬套，享受經(jīng)濟適用住房政策的住房建設(shè)規(guī)模約1500萬平方米。按照租售并舉的原則，健全和規(guī)范更加科學(xué)合理的經(jīng)濟適用住房建設(shè)、流轉(zhuǎn)和管理機制。通過租賃型經(jīng)濟適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用于解決“夾心層”、引進人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。 規(guī)劃提出，要強化公共交通引導(dǎo)的原則，充分考慮中低收入家庭生活對交通設(shè)施條件的需求，在公共交通干線和站點周邊優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中小套型普通商品住房建設(shè)。 3、未來五年 北京交通要道邊集中建小戶型 “十一五”期間，本市新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬平方米，套數(shù)約90萬套，將在軌道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿線集中成片安排以90平方米以下普通商品住房為主的居住區(qū)。,19,北京住房建設(shè)規(guī)劃北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年),4、舊城區(qū)不再新增居住用地 按照2010年居住用地空間布局引導(dǎo)，北京的中心城要合理控制住房建設(shè)規(guī)模，處理好人口疏解與中小套型住房建設(shè)的關(guān)系，重點改善人居環(huán)境。特別是舊城區(qū)，原則上不再新增居住用地，而是積極探索小規(guī)模漸進式的危改模式，結(jié)合歷史文化保護區(qū)試點和部分低層、多層限制建設(shè)區(qū)內(nèi)的危改項目，在切實保護古都風(fēng)貌的前提下，通過有機更新的方式逐步改善舊城居住條件。 5、2008年后新城建設(shè)全面啟動 按照新城發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和實施時序，近期居住用地供應(yīng)規(guī)模約35平方公里。新城特別是順義、通州、亦莊三個重點新城，是中心城人口與職能疏解的主要載體和首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集區(qū)，是首都實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的戰(zhàn)略重點，“十一五”期間要建設(shè)創(chuàng)新型城市、節(jié)約型城市和宜居城市。2008年以后，是新城建設(shè)的全面啟動期，逐步提高用地供應(yīng)所占比重。 6、嚴(yán)格限制小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā) 小城鎮(zhèn)將是農(nóng)村人口居住和就業(yè)集中的地區(qū)，北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)提出，嚴(yán)格限制小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)，切實保護農(nóng)民利益，防止居住用地供應(yīng)量盲目擴大。 7、開發(fā)商嚴(yán)重違法以及處罰兩次以上要退市 對違法行為嚴(yán)重以及處罰在兩次以上的，記錄在北京市企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并禁止再次進入房地產(chǎn)市場或者禁止在五年內(nèi)進入房地產(chǎn)市場。在北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)中，對開發(fā)商提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。,20,北京住房建設(shè)規(guī)劃保障房規(guī)劃,21,二、城市篇千年歷史積淀孕育現(xiàn)代首都文明與繁華,22,北京GDP（億元）,北京2008年GDP首次突破1萬億，達(dá)到10644.28億元，同比增長13.8%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,23,2008年度中國城市GDP排名 城市 GDP 年增長率 上海 14373.78 12.2% 北京 10644.28 13.8% 廣州 8200.85 13.7% 深圳 8039.96 14.1% 蘇州 6817.95 15.2% 天津 6207.36 16.4% 重慶 5081.33 15.7% 杭州 4977.54 13.9% 無錫 4657.98 14.9% 青島 4589.71 16.0% 佛山 4493.87 17.9% 寧波 4151.67 13.5% 成都 4088.74 15.2%,2007年北京GDP增幅18.9%，2008年北京GDP增幅13.8% 2008年北京GDP總值增幅出現(xiàn)大幅度回落，預(yù)示著經(jīng)濟走勢由熱趨冷,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,24,北京人均GDP（按照常住人口計算）,北京2008年GDP首次突破8000美元/人，折合人民幣54707元/人,人民幣對美元匯率以09年1月6日為基準(zhǔn),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,25,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,2007年北京人均GDP增幅21%，2008年北京人均GDP增幅4.5% 2008年北京人均GDP增幅出現(xiàn)大幅度回落，同樣預(yù)示著經(jīng)濟走勢由熱趨冷,26,北京城市人口全市常住人口/城鎮(zhèn)人口/鄉(xiāng)村人口,截止2007年末，北京常住人口1633萬，常住人口自然增長率逐年上漲，07年達(dá)到3.4，07年常住人口出生率為8.32 ，死亡率為4.92 。常住人口出生率連年高于死亡率，城市人口不斷增加,截止2007年末，北京城鎮(zhèn)人口1379.9萬人，鄉(xiāng)村人口253.1萬人,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,27,北京城市人口全市戶籍人口/常住男女性別人口,截止2007年末，北京戶籍人口1213萬,截止2007年末，北京常住男性人口829萬人，常住女性人口804萬人,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,28,北京城市人口城八區(qū)與郊區(qū)縣常住人口/外來人口,截止2007年末，北京主城八區(qū)常住總?cè)丝?012萬，占全市常住人口的62%；城八區(qū)外來人口總數(shù)280萬，占全市外來人口66.7%；其中海淀區(qū)和朝陽區(qū)常住人口與外來人口最多,截止2007年末，北京郊區(qū)縣常住人口620.7萬人，占全市常住人口的38%；郊區(qū)縣外來人口139.7萬人，占全市外來人口33.3%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,29,30,北京城市人口年齡結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,31,北京城市人口年齡結(jié)構(gòu)分析全市人口年齡構(gòu)成比例,截止2007年末，北京常住人口年齡構(gòu)成比例最大的集中在25-29歲；比例比較集中的區(qū)域在20-44歲，其總比例占全部的48.9%；65歲以上的老齡人口占10%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,32,北京城市人口年齡結(jié)構(gòu)分析不同性別人口年齡構(gòu)成比例,各年齡段男女整體比例相當(dāng) 截止2007年末，15-34歲女性人口比例略高于男性人口；35-49歲年齡段的男性 人口略高于女性人口；50歲以上的女性人口比例略高于男性,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,33,注：本表數(shù)據(jù)為2007年人口變動情況抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)。,抽樣數(shù)據(jù)顯示：2007年北京全市三口之家比例最大，占36% 其次是兩口之家占31.5%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,北京城市人口家庭戶規(guī)模構(gòu)成比例分析,34,2007年北京土地面積及建設(shè)用地面積（單位：平方公里）,截止2007年末，北京全市土地總面積16410.54平方公里，其中建設(shè)用地3325.57平方公里,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,35,北京城市化水平,截止2007年末，北京常住人口1633萬，常住人口1633萬，其中城鎮(zhèn)人口1379.9萬 城市化水平=城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝冢ǔＷ∪丝冢?截止2007年末，北京城市化水平為84.5%,36,北京城市人均住房面積,十一五規(guī)劃目標(biāo)，2010年北京人均住宅建筑面積達(dá)到30平米,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,37,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率（%）,注：產(chǎn)業(yè)貢獻率指各產(chǎn)業(yè)增加值增量與GDP增量之比,2001-2007年第三產(chǎn)業(yè)對GDP產(chǎn)業(yè)貢獻率一直保持較高比例，且近幾年 增幅有所增長,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,38,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員走勢分析,2001-2007年，北京第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量一直處于上升勢頭；從事第二產(chǎn)業(yè)人員近三年有所下降；第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例不斷下降。說明北京城市化水平越來越高，社會經(jīng)濟越來越發(fā)達(dá),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,39,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不意味著去規(guī)劃每一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)及實現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)的手段和途徑，而是通過選擇和促進戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和轉(zhuǎn)型 北京的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，依次是： 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)機械、紡織、食品制造業(yè)； 支柱產(chǎn)業(yè)冶金、化學(xué)、建材工業(yè)； 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子及通信設(shè)備制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)； 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)貨物運輸業(yè)、煉焦及煤氣、電力、蒸汽和熱水。,40,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃,41,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),目前發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)GDP的比重及就業(yè)人數(shù)一般在70%以上。 數(shù)據(jù)表明，北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已接近發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的水平。 北京，這座文化底蘊深厚的皇城古都在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整浪潮中彰顯出現(xiàn)代風(fēng)韻。 北京未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會以第三產(chǎn)業(yè)為主，最終形成由勞動密集型轉(zhuǎn)向智力密集型，多層次、多領(lǐng)域的生態(tài)、綠色高科技產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),42,市級商業(yè)中心 主要集中在天安門兩側(cè)的西城（西單）、東城（王府井） 高檔寫字樓 金融街（西城）、CBD及其周邊地區(qū)（朝陽）、中關(guān)村（海淀） 重要機關(guān) 國家機關(guān)主要集中在西城，北京市政府機構(gòu)主要集中在東城 軍隊機構(gòu) 長安街西延長線（海淀） 科研機構(gòu) 以中關(guān)村附近最為集中，但北京二環(huán)以外的西北區(qū)域都有分布 大專院校 主要分布在海淀，中關(guān)村大街、學(xué)院路最為集中。 使館、高檔酒店、大型展館：主要集中在朝陽，東二環(huán)以外，沿東三環(huán)至機場路沿線密集分布,北京城市格局,43,44,45,北京城市規(guī)劃,【經(jīng)濟目標(biāo)】2020年，人均地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破10000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過70%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在29%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重降到1%以下。 【人口規(guī)?！?020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在1800萬人左右，年均增長率控制在1.4%以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬人左右，居住半年以上外來人口450萬人左右。 2020年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在1600萬人左右，占全市人口的比例為90%左右。 【用地規(guī)?！?020年，北京市建設(shè)用地規(guī)模控制在1650平方公里，人均建設(shè)用地控制在105平方米。其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約778平方公里，人均建設(shè)用地控制在92平方米；新城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約640平方公里，人均建設(shè)用地控制在112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約212平方公里，人均建設(shè)用地控制在120平方米以內(nèi)。,46,北京城市規(guī)劃,【空間布局】在“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成中心城新城鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。 （1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 （3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 （5） 中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟功能集中體現(xiàn)的地區(qū)。其范圍是上版總體規(guī)劃市區(qū)范圍加上回龍觀與北苑北地區(qū)，面積約1085平方公里。 （6） 新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對獨立性。規(guī)劃新城11個，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。,47,“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu),北京城市規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu),48,東城區(qū) 北京市政治中心的主要載體 全國性文化機構(gòu)聚集地之一 傳統(tǒng)文化重要旅游地區(qū) 國內(nèi)知名的商業(yè)中心 西城區(qū) 國家政治中心的主要載體 國家金融管理中心 傳統(tǒng)風(fēng)貌重要旅游地區(qū) 國內(nèi)知名的商業(yè)中心,東城區(qū),西城區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,49,崇文區(qū) 北京體育產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 都市商業(yè)區(qū) 傳統(tǒng)文化旅游、娛樂地區(qū) 宣武區(qū) 國家新聞媒體聚集地之一 宣南文化發(fā)祥地 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),崇文區(qū),宣武區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,50,朝陽區(qū) 國際交往的重要窗口 中國與世界經(jīng)濟聯(lián)系的重要節(jié)點 對外服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū) 現(xiàn)代體育文化中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 海淀區(qū) 國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一 國際知名的高等教育和科研機構(gòu)聚集區(qū) 國內(nèi)知名的旅游、文化、體育活動區(qū),朝陽區(qū),海淀區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,51,豐臺區(qū) 國際國內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地 北京南部物流基地 知名的重要旅游地區(qū) 石景山區(qū)與門頭溝新城 城市西部發(fā)展帶的重要節(jié)點 城市綜合服務(wù)中心之一 文化娛樂中心 重要旅游地區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,52,中心城職能 政治、文化中心功能和重要經(jīng)濟功能集中體現(xiàn)的地區(qū)； 歷史文化傳統(tǒng)與現(xiàn)代國際城市形象集中體現(xiàn)的重要地區(qū)。 國家政治中心、文化中心、國際交往中心、金融管理中心、教育科研中心的職能 服務(wù)全國的會展、旅游、體育、醫(yī)療、商業(yè)等功能,北京城市規(guī)劃中心城職能定位,53,三、市場篇拐點出現(xiàn)跌聲一片，回暖復(fù)蘇成最大奢望,54,2008年以來房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢，較上年同期下降7.1%，較2007年同比下降24.3%；正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少，使得北京市全社會固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,北京房地產(chǎn)投資額及增速分析,55,北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析,從2004年開始北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重不斷下降 2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%；,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,56,08年以來土地成交面積遞增速度明顯放慢。 2006年以來北京每年成交土地地塊數(shù)量維持在90塊左右 2006年開始土地成交面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面積遞增125.86，2007年比 2006年成交土地面積遞增12.32，2008年前三季度成交土地面積較之2007年僅僅遞增0.12%。,一級市場土地市場成交分析（成交土地面積）,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,57,2008年一季度成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到頂峰，全年成交土地規(guī)劃建筑面積銳減 2006年開始土地成交規(guī)劃建筑面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增104.40，2007年比2006年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增39.38，2008年前三季度成交土地規(guī)劃建筑面積較之2007年全年遞減15%左右。,一級市場土地市場成交分析（成交規(guī)劃建筑面積）,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,58,08年以來土地成交總額及樓面地價大幅度回落；08年前三季度土地成交總額較之2007年下降19%；2007年四季度樓面地價達(dá)4259.84元/平方米，為歷年各季度最高值，并從2008年一季度開始大幅回落。截止08年前三季度，北京樓面地價為3409元/，較之2007年3553元/，下降4%左右。,一級市場土地市場成交價格分析,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,59,一級市場08年北京土地市場分析,2008年全年北京成交土地面積1317萬平米，其中成交住宅土地面積占69%，全市樓面地價3745元/平米，城八區(qū)樓面地價5023元/平米,數(shù)據(jù)來源：北京市土地儲備中心 圖表來源：北京市土地儲備中心,60,二級市場北京歷年商品房開工量/竣工量分析,2008年1-11月北京商品房新開工面積2053.5萬平方米，同比下降4.0%；實現(xiàn)竣工面積1572.8萬平方米，同比下降13.6%。新開工面積自2004年以來，僅2006年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份同比均出現(xiàn)下滑，2007年同比降幅達(dá)到最大為19.6%，2008年持續(xù)2007年的下降趨勢，1-11月同比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保持高速增長，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達(dá)到13.6%。,圖表來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),61,二級市場北京歷年商品房供求分析,2008年受房地產(chǎn)市場整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來首次低于0.7，市場供過于求的矛盾日益顯現(xiàn)；按照這趨勢預(yù)測，2009年商品房銷售壓力將進一步增加，供過于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。,圖表來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),62,二級市場北京歷年商品房均價走勢分析,2008年北京上半年房價維持高位運行，下半年價格出現(xiàn)松動 保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價格,圖表來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),63,二級市場北京歷年房價收入比走勢分析,2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個百分點；然而北京2008年1-11月住宅價格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了5.54個百分點；依次測算2008房價收入比仍然為16，仍高于合理水平。,圖表來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),64,二級市場08年北京住宅市場成交量分析,2008年住宅市場成交量僅有665.3萬平方米，成交套數(shù)僅為5.8萬套，較07年巨幅下挫。與07年相比，成交面積下降了60%，成交套數(shù)下降了59%。,圖表來源：北京中原投資顧問部,65,二級市場08年北京住宅市場成交均價分析,08年，北京普通住宅價格出現(xiàn)下降趨勢，單價較07年下降了7.53%，部分樓盤降幅達(dá)20%以上。從月度走勢看，8、9兩月是全年的價格高點，同時也是成交的低點。政策刺激，自10月開始，價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，同時成交也開始出現(xiàn)回暖跡象。,圖表來源：北京中原投資顧問部,66,二級市場08年北京普通住宅市場均價走勢分析,圖表來源：北京中原投資顧問部,67,二級市場08年北京商品住宅市場周均價走勢,圖表來源：搜房網(wǎng),68,二級市場08年北京樓市板塊價格分析,69,CBD及泛CBD板塊23000-35000元/,燕莎板塊20000-30000元/,東三環(huán)板塊18000-25000元/,南三環(huán)板塊10000-15000元/,發(fā)展最為成熟，配套最為齊全的 高端居住板塊，各板塊同樣也是北京 傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)的分布地；,受限于土地資源的有限，北京市各傳統(tǒng)居住板塊的發(fā)展勢頭正在減弱；,二級市場08年北京傳統(tǒng)板塊價格分析,中關(guān)村板塊2000-30000元/,70,朝東板塊18000-25000元/,朝南板塊14000-17000元/,望京板塊13000-20000元/,亞奧板塊18000-25000元/,成為北京新盤供應(yīng)量最主要的地 區(qū)，發(fā)展日益成熟，中端樓盤成為市 場主力，高端樓盤也不斷涌現(xiàn)；,城市發(fā)展的外延，使得中心城區(qū)周邊的地區(qū)成為新興的熱點居住板塊；,二級市場08年北京新興板塊價格分析,西城/金融街板塊25000-35000元/,71,重點項目分析大盤（萬年花城、國瑞城）,72,大盤分析萬年花城基本信息,【占地面積】81萬 【建筑面積】200萬 【 容 積 率 】2.26 【建筑類型】板樓,塔樓,板塔結(jié)合 【項目位置】豐臺區(qū) 萬柳橋西南花鄉(xiāng) 【交通位置】三、四環(huán)之間 地鐵9號線 地鐵10號線 【 物 業(yè) 費 】塔樓1.97元/月/；板樓2.12元/月/ ； 無電梯樓座0.89元/月/ 【最新開盤】四期5-12號樓2008年10月26日 【 開 發(fā) 商 】北京萬年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 【 總 套 數(shù) 】11000套 一二期2500套，三期 2251套 三期1號樓為16層板樓，1梯3戶 四期待統(tǒng)計,社區(qū)當(dāng)前擁有近5000戶.,73,大盤分析萬年花城規(guī)劃總平圖,74,大盤分析萬年花城規(guī)劃開發(fā)理念,【城市造鎮(zhèn)】萬年花城在北京西南首倡新都市主義大盤理念,也是北京城內(nèi)造鎮(zhèn)的第一項目.針對北京客戶群體城市化進程中的“都市情節(jié)“，萬年花城推出了“享受都市、回歸生活”、“人之本性回歸”的新都市主義口號和主張，為北京的樓市重新詮釋了居住新理念。 【新都市主義】萬年花城各個園區(qū)以有機構(gòu)聯(lián)系在一起,形成了以兩橫一縱為中心的商業(yè)和生活主脈絡(luò),充分體現(xiàn)了新都市主義空間的特色以人為本,在涵蓋距離、空間、尺度、安全、關(guān)懷等多方面考慮的同時,在多元中心的基礎(chǔ)上，突出對稱,均衡的空間特點,強調(diào)空間的整體感和連續(xù)性,突出城市生活的便利性,倡導(dǎo)健康的生活方式,營造一個綠色,自然、休閑、舒適的城市居住空間。 【TOD導(dǎo)向開發(fā)】 TOD(Traffic Oriented Development 交通導(dǎo)向開發(fā))模式:是新都市主義在城市規(guī)劃方面的實踐模式之一(實踐模式主要有三種：TND(傳統(tǒng)鄰里開發(fā))模式、TOD(交通導(dǎo)向開發(fā))模式及SmartGrowth(智慧增長)模式）。這一模式是以公交導(dǎo)向進行規(guī)劃布局.新都市主義的“面向公共交通土地開發(fā)”理論(Transit Oriented Development，簡稱TOD）主張，城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運行的支持系統(tǒng),是以公共交通(軌道交通、公交系統(tǒng))節(jié)點作為城市規(guī)劃發(fā)展的基礎(chǔ)，圍繞著公共交通站點布置城市服務(wù)設(shè)施（居住、商業(yè)、就業(yè)、教育等）的城市規(guī)劃和生活方式。商場、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點的范圍之內(nèi)。同時，建議合理的采用“人車共存”體系。 萬年花城的TOD理念是將生活服務(wù)配套的商業(yè)與居住圍繞著公交站點進行有機布置，形成了萬年花城項目所特有的“站點商業(yè)系統(tǒng)“,既保證了城市交通的引進不對居住形成干擾,同時又保證600米或5分鐘的最佳生活服務(wù)圈。,75,大盤分析萬年花城規(guī)劃開發(fā)理念,76,大盤分析萬年花城開發(fā)情況分析,萬年花城項目整體分六期開發(fā)，目前在售主要是四期， 五期土地剛剛拿完，五期產(chǎn)品正在定位規(guī)劃中。 六期處于拆遷中，土地還未平整完畢。,77,萬年花城價格走勢,78,79,萬年花城配套設(shè)施開發(fā)策略,【學(xué)?！咳變簣@，兩所小學(xué)，一所中學(xué)。其中，美格幼兒園萬年花城園已于2008年9月6日正式開園，北京小學(xué)萬年花城分校并將于08年下半年動工。 【商業(yè)】一個購物中心，五個商業(yè)街區(qū)，八大便利模塊，12條特色商業(yè)街（一期銷售完畢，兩條商業(yè)街商家進駐） 【醫(yī)療】社區(qū)醫(yī)療中心已經(jīng)落成（位于一期西側(cè)，首經(jīng)貿(mào)大學(xué)路東）,萬年花城采取配套先行開發(fā)，而后與住宅同步開發(fā)的策略 配套設(shè)施主要集中在一期和二期地塊上 其他地塊也有少量相應(yīng)的配套設(shè)施 一期地塊中有幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、商業(yè)、會所 二期地塊中有小會所、幼兒園 三期地塊中有幼兒園、會所、獨立商業(yè) 四期地塊中有北京小學(xué)、小會所、商業(yè)街區(qū),80,萬年花城三期詳細(xì)介紹,萬年花城三期“玫瑰碗” 【占地面積】10.797公頃 【建筑面積】30萬平方米 【樓層狀況】由10棟板樓、2棟塔樓組成 【主力戶型】二居90-100平方米，三居120-140平方米，戶型面 寬均在4.2米以上，部分達(dá)到5.1米。 【三期特色】三期社區(qū)風(fēng)格除秉承了萬年花城“新都市主義”的整體規(guī)劃設(shè)計理念外，還格外強調(diào)了北美風(fēng)情的建筑立面元素和園林景觀元素。,81,萬年花城四期詳細(xì)介紹,萬年花城四期“上品” 【占地面積】12公頃 【建筑面積】40萬平方米 【樓層狀況】由14棟板樓、2棟塔板、8棟塔樓建筑組成 【主力戶型】以92-95兩居和126-138三居為主，部分49-70一居 【四期特色】在立面造型、樓座布局,空間尺度等方面相呼應(yīng),體現(xiàn)了新古典主義的建筑設(shè)計風(fēng)格,所謂新古典主義就是以簡潔的現(xiàn)代元素以古典的構(gòu)圖體現(xiàn)出來。每個建筑造型都有一種對稱、端莊、典雅的構(gòu)圖，很現(xiàn)代與簡潔.三段式布局在立面上得到了強化，在頂部與底層有不同的色彩與材質(zhì)變化，充滿豐富的細(xì)節(jié).一些建筑頂部有燈籠造型，使建筑具有了可識別性與裝飾性，夜晚為整個社區(qū)增添光彩。建筑群的色調(diào)以暖色調(diào)為主,使人們有溫馨與回家的感覺，為整個社區(qū)增加了活力。,82,萬年花城四期總平圖,83,萬年花城四期最新銷售情況,2008年以來拿過三次期房預(yù)售許可證，主要銷售情況如下： 2008年9月30日批準(zhǔn)預(yù)售29086.25（住宅），共325套，擬售均價15000元/，截止09年1月7日，銷售10591.42（132套）；成交均價10166元/ 2008年9月19日批準(zhǔn)預(yù)售9981.08（住宅），共82套，擬售均價15000元/， 截止09年1月7日，銷售4295.27 （35套）；成交均價12314元/； 2008年4月10日批準(zhǔn)預(yù)售21566.84 （住宅），共270套，擬售均價16000元/，截止09年1月7日，銷售20862.96 （261套）；成交均價10743元/；,84,萬年花城四期在售主力戶型（一居）,85,95兩房兩廳,133三房兩廳,萬年花城四期在售主力戶型（兩居）,86,萬年花城四期在售主力戶型（三居）,87,大盤分析國瑞城基本信息,【占地面積】20萬 【建筑面積】88萬 【 容 積 率 】2.7 【物業(yè)類型】普通住宅、精裝公寓、寫字樓、四合院、 shopingmall 【項目位置】崇文門外大街與西花市大街交匯處 【交通位置】二環(huán)以內(nèi)、地鐵1號線 、2號線 、5號線 【 物 業(yè) 費 】一期住宅3.1平方米/月，二期精裝公寓5.5元/平方米/月 【最新開盤】A區(qū)精裝公寓2007年12月30日開盤 【 開 發(fā) 商 】北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司 【 總 套 數(shù) 】3000套,二期國瑞城A區(qū)包括一棟3.1萬平方米的5A甲級寫字樓、三棟共3.7萬平米的國際精裝公寓、一棟3.5萬平方米的精裝服務(wù)式公寓、13萬平米的shopping mall，以及將單獨銷售的12座珍藏版四合院。,88,大盤分析國瑞城總規(guī)劃圖,國瑞城二期 精裝A區(qū) A區(qū)包括一棟3.1萬平方米的5A甲級寫字樓、三棟共3.7萬平米的國際精裝公寓、一棟3.5萬平方米的精裝服務(wù)式公寓、13萬平米的shopping mall，以及將單獨銷售的12座珍藏版四合院。 2007年12月30日開盤,一期普通住宅 2005年6月5日開盤 目前已經(jīng)全部入住 87-360兩居-五居,89,大盤分析國瑞城產(chǎn)品開發(fā)策略,國瑞城在一期住宅開發(fā)完畢后，二期開發(fā)對產(chǎn)品進行升級換代，定位于高端多元化物業(yè)形態(tài)，其中包括 一棟3.1萬平方米的5A甲級寫字樓、三棟共3.7萬平米的國際精裝公寓、一棟3.5萬平方米的精裝服務(wù)式公寓、13萬平米的shopping mall，以及將單獨銷售的12座珍藏版四合院。,2007年12月30日首推國瑞精裝公寓，三棟公寓為16層塔樓，戶型為零居65平方米，一居73平方米，二居138平方米，三居240平方米，開盤均價28800元/平方米，精裝修送全套家電。,90,四合院是本項目的點睛之作，是老北京文化的完美詮釋，共13席。每席都將配置一個獨立的車位，這13席新貴四合院與A區(qū)10萬平米的國瑞SHOPPINGMALL遙相呼應(yīng)，它傳承了古都特有的神秘感與韻味，是頂級身份的象征，彰顯尊貴，我們期待著13位頂級尊貴人士在此展開他們的傲人生活。,大盤分析國瑞城產(chǎn)品開發(fā)策略,91,大盤分析國瑞城價格走勢,92,大盤分析國瑞城價格走勢,93,大盤分析國瑞城最新銷售動態(tài),2007年7月1日拿到A區(qū)精裝公寓許可證，3#公寓2007年12月30日開盤，截止09年1月7日，銷售51套,94,大盤分析國瑞城在售主力戶型（一居）,95,大盤分析國瑞城在售主力戶型（兩居）,96,大盤分析國瑞城在售主力戶型（兩居）,97,重點項目分析熱銷樓盤（遠(yuǎn)洋沁山水、中信城）,98,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（基本信息）,【占地面積】11萬 【建筑面積】32萬 【容 積 率 】2.92 【裝修狀況】毛坯 【項目位置】石景山區(qū)西長安街玉泉路地鐵站 向南300米 【交通位置】四、五環(huán)之間 地鐵1號線 【均 價 】11800元/平方米 【 物 業(yè) 費 】2.3元/平方米/月 【開盤時間】一期08年11月15日（1-5號樓） 二期08年12月20日（6-9號樓） 【入住時間】一期2009年12月31日 【開發(fā)周期】項目分三期推出，一期為1至5號樓 二期為6-9號樓，三期為10-14號樓 【主力戶型】90平米舒適兩居140-160平米板樓三居,99,項目整體由居住、商業(yè)、五星級酒店、幼兒園四部分組成,100,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（樓座平面）,項目由14棟板樓組成，一期1-5號樓目前已經(jīng)基本售罄。 二期為項目6-9號樓，戶型90平方米左右兩居和90至160平方米三居，2008年12月20日、21日通過焦點房地產(chǎn)網(wǎng)搖號的方式開盤銷售，7-9號樓均價預(yù)計11800元/平方米左右，預(yù)計2010年入住。,101,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期銷售情況）,銷售情況：遠(yuǎn)洋沁山水一期08年11月9日拿到預(yù)售許可證，15日開盤銷售，開盤當(dāng)天就熱銷700余套， 截止目前銷售761套（一期住宅總776套），銷售率98%左右。 全案代理： 北京遠(yuǎn)洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 熱銷分析：過硬的產(chǎn)品品質(zhì)+超跌消費者的價格+遠(yuǎn)洋地產(chǎn)品牌,102,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期產(chǎn)品）,【一期產(chǎn)品基本信息】 1號樓、4號樓全部為南北通透的87-90左右的兩居，2梯4戶 5號樓南北向和東西向均有兩居、三居；兩居仍以90平米左右為主，三居以88平米為主，5號樓整 體 以兩居為主；2梯4戶、1梯2戶 2號樓、3號樓全部為南北通透的140左右的三居為主，1梯2戶 【一期產(chǎn)品戶型配比】 一期住宅共776套 86-90左右兩房、三房共542套，比例占70%； 140-143左右三房共213套，比例占27%； 167左右三房共21套，比例占3%； 【一期熱銷分析】 總價低：一期產(chǎn)品70%左右為90以下兩房，總價不到100萬，低于消費者心理門檻。 品質(zhì)高：三房戶型為南北通透的1梯2戶，兩房戶型也基本南北通透，戶型方正，品質(zhì)高。 社區(qū)建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格均為新古典主義，典雅雍容華貴，尤其是園林由11個圍而不合的歐式景 觀花園組團組成。 社區(qū)內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行人車分流體系，24小時熱水供應(yīng)，配備集中地?zé)岵膳?103,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期戶型圖-兩居）,104,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期戶型圖-三居）,105,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（二期情況）,【二期銷售基本信息】 二期08年12月7日拿到銷售許可證，20號開盤。12月6日開始辦理二期VIP卡，辦理VIP卡交2萬定金(可退)，6號至14號樓辦卡客戶享受2萬抵3萬房款的優(yōu)惠,15號至18號辦卡客戶享受2萬抵2.5萬房款的優(yōu)惠，一次性付款97折,銀行按揭99折。08年12月14日辦卡3000張左右。截止09年1月7日，銷售565套，不足20天的時間內(nèi)銷售率87.4%,【二期戶型配比分析】 6號樓為150-160三房，共84套，占二期總套數(shù)13% 9號樓為120-140三房，共126套，比例占19.5% 7號樓、8號樓戶型面積均為86-90左右，主力戶型以兩房為主，有部分小三房，共436套，比例占67.5%,106,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（二期戶型圖-兩居）,107,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（二期戶型圖-三居）,108,熱銷樓盤分析中信城（基本信息）,【占地面積】43.65萬 【建筑面積】120萬 【容 積 率 】2.66 【裝修狀況】毛坯 【項目位置】宣武兩廣大街與菜市口南大街交叉口 【交通位置】二環(huán)以內(nèi) 地鐵4號線 地鐵7號線 【均 價 】18500元/平方米 【 物 業(yè) 費 】2.5元/平方米/月 【開盤時間】08年7月26日（5、6號樓） 08年9月20日（4號樓） 08年11月9日（1、3號樓） 【入住時間】一期2010年10月31日,【開發(fā)周期】 一期建設(shè)范圍：1#地塊、2#地塊、A地塊 二期建設(shè)范圍：3#地塊、4#地塊、5#地塊、B地塊 三期建設(shè)范圍：6#地塊、7#地塊、C地塊、D地塊,109,項目整體由居住、商業(yè)、五星級酒店、酒店式公寓、5A甲級寫字樓組成,熱銷樓盤分析中信城（鳥瞰圖）,110,熱銷樓盤分析一期1號地塊產(chǎn)品類型,【一期1號地塊產(chǎn)品類型】 一期1號地塊共計6棟樓；1-5號樓為18層板樓，5個單元，1層3戶；1-6號樓為18層板樓，4個單元，1層3戶至4戶；1-3、1-4號樓為18層板樓，1梯4戶 【主力戶型】 90左右兩居,111,熱銷樓盤分析中信城（一期銷售分析）,第一次開盤 【開盤時間】2008年7月20日拿到第一張 預(yù)售許可證，7月26號開盤 【推出樓棟】5、6號樓 【總套數(shù)】598套 【銷售套數(shù)】513套（截止時間09年1月8日） 【銷售率】85.78% 【成交均價】17634元/ 【主力戶型】90-95兩居,第二次開盤 【開盤時間】2008年9月19日拿到第二張 預(yù)售許可證，9月20號開盤 【推出樓棟】4號樓 【總套數(shù)】272套 【銷售套數(shù)】202套（截止時間09年1月8日） 【銷售率】74.2% 【成交均價】21301元/ 【主力戶型】90-95兩居,第三次開盤 【開盤時間】2008年11月9日拿到第三張 預(yù)售許可證，11月9號開盤 【推出樓棟】1、3號樓 【總套數(shù)】525套 【銷售套數(shù)】243套（截止時間09年1月8日） 【銷售率】46.28% 【成交均價】18240元/ 【主力戶型】90-95兩居,第四次開盤 【開盤時間】2009年1月7日拿到第四張 預(yù)售許可證，1月7號開盤 【推出樓棟】2號樓及1-4號樓底商、車位 【總個/套數(shù)】車位830個，底商53個 住宅149套 【銷售套數(shù)】0套（截止時間09年1月8日） 【主力戶型】90-95兩居,112,熱銷樓盤分析中信城（價格走勢）,113,熱銷樓盤分析中信城（一期戶型圖-兩居）,114,四、行業(yè)篇少家歡喜多家愁，裁員風(fēng)暴襲全球,115,面對當(dāng)前低迷樓市，北京房企兩級分化明顯 面對金融海嘯對整個實體經(jīng)濟及房地產(chǎn)的影響 部分開發(fā)企業(yè)采取放緩的營銷策略,116,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況（2007年末）,117,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況（2007年末）,118,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況（2007年末）,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒,2007年末，北京共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2688家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計15185.0559億元；企業(yè)利潤總額281.8104億元；房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員87214人；2008年北京市有12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)審查不符合條件被注銷資質(zhì)證書,119,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況分析企業(yè)數(shù)量,截止2007年末，北京共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2688家,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計分析,120,本土重點開發(fā)商（金隅嘉業(yè)、首開、首創(chuàng)）,更為詳細(xì)的內(nèi)容見附件報告,121,注：金隅地產(chǎn)在北京開發(fā)的公寓、寫字樓等各類型項目共計39個，其中住宅項目22個。已售項目約34個， 在售項目4個，待售項目1個（限價房）。,本土重點開發(fā)商金隅嘉業(yè),122,1)、北京回龍觀G 區(qū)：結(jié)構(gòu)施工 報告期實現(xiàn)回收10163 萬元，累計實現(xiàn)回收149386 萬元。 2)、北京耀輝國際城：結(jié)構(gòu)施工 報告期無收益。 3)、北京單店住宅小區(qū)二期：未開工 報告期無收益。 4)、北京小屯馨城項目：未開工 報告期無收益。 5)、北京常營二期經(jīng)濟適用房A 標(biāo)段：基礎(chǔ)施工 報告期無收益。 6)、天津灣：基礎(chǔ)施工 報告期實現(xiàn)回收19960 萬元，累計實現(xiàn)回收57607 萬元。 7)、天津萬德花園二期：未開工 報告期無收益。 8)、蘇州吳中區(qū)34#地項目：未開工 報告期無收益。 9)、蘇州工業(yè)園區(qū)90#地項目：未開工 報告期無收益。 10)、北京奧運村：竣工。 11)、北京國家體育館：竣工。 12)、北京望京A1 區(qū)C 組團：基礎(chǔ)施工 報告期無收益。 13)、北京望京K7 區(qū)：結(jié)構(gòu)完成 報告期實現(xiàn)回收26130 萬元。 14)、北京望京B15 區(qū)：未開工 報告期無收益。 15)、北京通惠家園B 區(qū)： 報告期實現(xiàn)回收13302 萬元，累計實現(xiàn)回收72682 萬元。 16)、北京回龍觀D02/F06：未開工 報告期無收益。 17)、北京回龍觀A03/A05: 報告期無收益，累計實現(xiàn)回收52804 萬元。 18)、北京幸福三村C 區(qū):結(jié)構(gòu)施工 報告期無收益。 19)、北京西內(nèi)大街123商業(yè)綜合樓:23竣工，1未竣工 報告期無收益。 20)、北京紫芳園四、五、六區(qū):未開工 報告期無收益。 21)、北京大興榆垡38地:未開工 報告期無收益。 22)、北京廣渠路36 號:施工 報告期無收益。 23)、北京順義李橋鎮(zhèn)住宅商業(yè)金融項目:未開工 報告期無收益。 24)、北京石榴莊五區(qū)公建:未開工 報告期無收益。 25)、煙臺濱海廣場:結(jié)構(gòu)施工 報告期實現(xiàn)回收5393 萬元，累計實現(xiàn)回收109353 萬元。 26)、海門理想城:結(jié)構(gòu)施工 報告期實現(xiàn)回收3860 萬元。 27)、海門錦源國際:未開工 報告期無收益。 28)、蘇州相城區(qū)69地:未開工 報告期無收益。 29)、武漢頤翠苑小區(qū):基礎(chǔ)施工 報告期無收益。 30)、揚州邗江區(qū)421地:未開工 報告期無收益。,首開股份全國項目一覽：,數(shù)據(jù)來源：金融界首開股份2008年半年度報告2008年8月7日,首開股份目前擁有項目30個，其中北京地區(qū)20個，天津地區(qū)2個。在售項目7個，已售項目2個，待售項目21個。,本土重點開發(fā)商首開股份,123,從相對數(shù)值來講，首開股份的土地儲備不及中海、華潤等公司，與復(fù)地相當(dāng)。在2008年上半年，首開把主要精力放在了出售項目股權(quán)和購買項目股權(quán)上，對不看好的持股項目出售股份，對看好的持股項目收購股份，達(dá)到全部控股之目的。,本土重點開發(fā)商首開股份（土地儲備）,124,數(shù)據(jù)截至2008年12月5日,首開市值：約70億元（人民幣）,本土重點開發(fā)商首開股份（規(guī)模業(yè)績）,125,從相對數(shù)值來講，首創(chuàng)置業(yè)的土地儲備不及中海、華潤等公司，與復(fù)地相當(dāng)。但新增土地量占總土地量的比值卻比中海和合生創(chuàng)展都高，僅次于華潤，說明首創(chuàng)置業(yè)對于地產(chǎn)開發(fā)的步伐并未落后。,本土重點開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)（土地儲備）,126,2007年，首創(chuàng)置業(yè)在北京的土地儲備占總儲備的35%，但2008年隨著重慶和西安市場的開拓，北京所占的比例降至14%。2008年天津的土地以21%的占比位于各城市之首，除重慶、西安新增土地外，2008年土地儲備占比增加的城市還有成都。,本土重點開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)（土地儲備）,127,首創(chuàng)置業(yè)所儲備土地以住宅為主，比例高達(dá)90%左右，2008年有上升的趨勢；酒店性質(zhì)的土地占比從2007年的3.