北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年度研究報(bào)告.ppt

1,北京城市發(fā)展研究 暨2008年度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,2009年1月8日,2,一、政策篇因時(shí)制宜雙管齊下穩(wěn)定市場(chǎng)和諧與發(fā)展,3,20032007年度國(guó)家宏觀政策回顧,4,2007年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入新的階段，同時(shí)遇到了新的問題。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)價(jià)格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號(hào)預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 為了保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2007年出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，既有行政手段，也包括金融手段。,漲聲如潮的2007，雙管齊下的政策寒冬,2007年度宏觀政策回顧,5,03月18日一次加息,05月19日二次加息,07月20日三次加息,08月22日四次加息,09月15日五次加息,12月21日六次加息,10月，“第二套房”政策出臺(tái),12月11日，關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知明確第二套房貸的界定。,06年，90/70政策,12月，國(guó)土資源部39號(hào)令,9月，兩成房現(xiàn)售令,01月16日 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅按利潤(rùn)遞進(jìn)進(jìn)行清算,03月5日溫家寶十屆全國(guó)人大五次會(huì)議講話，監(jiān)管政策落實(shí)相關(guān)政策收緊,05月08日 國(guó)土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施中華人民共和國(guó)物權(quán)法的通知，商品房70年產(chǎn)權(quán)可自動(dòng)延續(xù)。,08月，國(guó)務(wù)院24號(hào)文發(fā)出，保障性住房比例增加。,05月25日 關(guān)于印發(fā)市建委房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知,06月10日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知。,08月1日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。,08月28日， 8月13日國(guó)務(wù)院公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見,10月十七大召開在在十七大報(bào)告的第八部分， 胡錦濤同志提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難?！?2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,07年,金融手段,行政手段,2007年度宏觀政策回顧,6,2007年度宏觀政策解讀,7,2007年度宏觀政策解讀,8,2008年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入新的階段，同時(shí)遇到了新的問題。CPI指數(shù)的持續(xù)回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)萎靡不振，同時(shí)受全球百年一遇金融危機(jī)影響，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象。預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 為了保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2008年出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，既有行政手段，也包括金融手段。,跌聲一片的2008，雙管齊下的政策暖冬,2008年度宏觀政策回顧,9,2008年度宏觀政策解讀,10,【北京救市政策滯后于其他省市出臺(tái)】 2008年10月22日國(guó)務(wù)院下發(fā)的文件，賦予地方政府自由裁量本地樓市費(fèi)用減免的權(quán)利，隨即，全國(guó)各省市救市政策頻頻出臺(tái)。但此時(shí)的北京一直沒有任何動(dòng)靜，北京建委聲稱短期內(nèi)并不會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)救市政策。 【北京救市政策力度有限】 北京在出臺(tái)救市政策前一直執(zhí)行國(guó)家降息政策，雖然11月、112月出臺(tái)了相應(yīng)的政策，但這些政策多是調(diào)整住房公積金限額和放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，其力度不如其他省市出臺(tái)的購(gòu)房就補(bǔ)貼的一系列救市政策強(qiáng)硬和深遠(yuǎn)，影響力實(shí)屬有限。,北京房產(chǎn)救市政策解讀,11,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,12,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,13,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,14,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,15,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,16,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,17,盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn)“十三大”救市政策,1、宏觀調(diào)控政策前所未有的集中、直接和強(qiáng)硬， 對(duì)市場(chǎng)的影響前所未有的明顯、直接和迅速； 2、2007年從緊的貨幣政策導(dǎo)致市場(chǎng)上買賣雙方的觀望情緒明顯濃厚； 2008年寬松的貨幣政策又重新舒緩觀望情緒。在一定程度上促進(jìn)和刺激市場(chǎng)。 3、行政調(diào)控手段強(qiáng)化“明確界定和有力執(zhí)行”，金融手段強(qiáng)化“直接的貨幣作用”。,18,北京住房建設(shè)規(guī)劃北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年),【住房建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)】 1、2010年人均住房建筑面積達(dá)到30 到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積達(dá)到30平方米左右。規(guī)劃同時(shí)要求，到2010年，北京居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約4.2億平方米。考慮到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均約2500萬(wàn)平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。 2、經(jīng)濟(jì)適用房擬建立政府回購(gòu)制，實(shí)行租售并舉 “十一五”期間，用于實(shí)物配租的廉租住房建設(shè)規(guī)模約47-60萬(wàn)平方米，約1萬(wàn)套，通過租金補(bǔ)貼的形式，解決其他約6.7萬(wàn)戶“雙困”家庭的住房問題；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模約1500萬(wàn)平方米，約21萬(wàn)套，享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房建設(shè)規(guī)模約1500萬(wàn)平方米。按照租售并舉的原則，健全和規(guī)范更加科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、流轉(zhuǎn)和管理機(jī)制。通過租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用于解決“夾心層”、引進(jìn)人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。 規(guī)劃提出，要強(qiáng)化公共交通引導(dǎo)的原則，充分考慮中低收入家庭生活對(duì)交通設(shè)施條件的需求，在公共交通干線和站點(diǎn)周邊優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中小套型普通商品住房建設(shè)。 3、未來五年 北京交通要道邊集中建小戶型 “十一五”期間，本市新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬(wàn)平方米，套數(shù)約90萬(wàn)套，將在軌道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿線集中成片安排以90平方米以下普通商品住房為主的居住區(qū)。,19,北京住房建設(shè)規(guī)劃北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年),4、舊城區(qū)不再新增居住用地 按照2010年居住用地空間布局引導(dǎo)，北京的中心城要合理控制住房建設(shè)規(guī)模，處理好人口疏解與中小套型住房建設(shè)的關(guān)系，重點(diǎn)改善人居環(huán)境。特別是舊城區(qū)，原則上不再新增居住用地，而是積極探索小規(guī)模漸進(jìn)式的危改模式，結(jié)合歷史文化保護(hù)區(qū)試點(diǎn)和部分低層、多層限制建設(shè)區(qū)內(nèi)的危改項(xiàng)目，在切實(shí)保護(hù)古都風(fēng)貌的前提下，通過有機(jī)更新的方式逐步改善舊城居住條件。 5、2008年后新城建設(shè)全面啟動(dòng) 按照新城發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)施時(shí)序，近期居住用地供應(yīng)規(guī)模約35平方公里。新城特別是順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城，是中心城人口與職能疏解的主要載體和首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集區(qū)，是首都實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，“十一五”期間要建設(shè)創(chuàng)新型城市、節(jié)約型城市和宜居城市。2008年以后，是新城建設(shè)的全面啟動(dòng)期，逐步提高用地供應(yīng)所占比重。 6、嚴(yán)格限制小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā) 小城鎮(zhèn)將是農(nóng)村人口居住和就業(yè)集中的地區(qū)，北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)提出，嚴(yán)格限制小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，防止居住用地供應(yīng)量盲目擴(kuò)大。 7、開發(fā)商嚴(yán)重違法以及處罰兩次以上要退市 對(duì)違法行為嚴(yán)重以及處罰在兩次以上的，記錄在北京市企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并禁止再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)或者禁止在五年內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)中，對(duì)開發(fā)商提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。,20,北京住房建設(shè)規(guī)劃保障房規(guī)劃,21,二、城市篇千年歷史積淀孕育現(xiàn)代首都文明與繁華,22,北京GDP（億元）,北京2008年GDP首次突破1萬(wàn)億，達(dá)到10644.28億元，同比增長(zhǎng)13.8%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,23,2008年度中國(guó)城市GDP排名 城市 GDP 年增長(zhǎng)率 上海 14373.78 12.2% 北京 10644.28 13.8% 廣州 8200.85 13.7% 深圳 8039.96 14.1% 蘇州 6817.95 15.2% 天津 6207.36 16.4% 重慶 5081.33 15.7% 杭州 4977.54 13.9% 無錫 4657.98 14.9% 青島 4589.71 16.0% 佛山 4493.87 17.9% 寧波 4151.67 13.5% 成都 4088.74 15.2%,2007年北京GDP增幅18.9%，2008年北京GDP增幅13.8% 2008年北京GDP總值增幅出現(xiàn)大幅度回落，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)由熱趨冷,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,24,北京人均GDP（按照常住人口計(jì)算）,北京2008年GDP首次突破8000美元/人，折合人民幣54707元/人,人民幣對(duì)美元匯率以09年1月6日為基準(zhǔn),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,25,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,2007年北京人均GDP增幅21%，2008年北京人均GDP增幅4.5% 2008年北京人均GDP增幅出現(xiàn)大幅度回落，同樣預(yù)示著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)由熱趨冷,26,北京城市人口全市常住人口/城鎮(zhèn)人口/鄉(xiāng)村人口,截止2007年末，北京常住人口1633萬(wàn)，常住人口自然增長(zhǎng)率逐年上漲，07年達(dá)到3.4，07年常住人口出生率為8.32 ，死亡率為4.92 。常住人口出生率連年高于死亡率，城市人口不斷增加,截止2007年末，北京城鎮(zhèn)人口1379.9萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口253.1萬(wàn)人,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,27,北京城市人口全市戶籍人口/常住男女性別人口,截止2007年末，北京戶籍人口1213萬(wàn),截止2007年末，北京常住男性人口829萬(wàn)人，常住女性人口804萬(wàn)人,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,28,北京城市人口城八區(qū)與郊區(qū)縣常住人口/外來人口,截止2007年末，北京主城八區(qū)常住總?cè)丝?012萬(wàn)，占全市常住人口的62%；城八區(qū)外來人口總數(shù)280萬(wàn)，占全市外來人口66.7%；其中海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)常住人口與外來人口最多,截止2007年末，北京郊區(qū)縣常住人口620.7萬(wàn)人，占全市常住人口的38%；郊區(qū)縣外來人口139.7萬(wàn)人，占全市外來人口33.3%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,29,30,北京城市人口年齡結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,31,北京城市人口年齡結(jié)構(gòu)分析全市人口年齡構(gòu)成比例,截止2007年末，北京常住人口年齡構(gòu)成比例最大的集中在25-29歲；比例比較集中的區(qū)域在20-44歲，其總比例占全部的48.9%；65歲以上的老齡人口占10%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,32,北京城市人口年齡結(jié)構(gòu)分析不同性別人口年齡構(gòu)成比例,各年齡段男女整體比例相當(dāng) 截止2007年末，15-34歲女性人口比例略高于男性人口；35-49歲年齡段的男性 人口略高于女性人口；50歲以上的女性人口比例略高于男性,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,33,注：本表數(shù)據(jù)為2007年人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)。,抽樣數(shù)據(jù)顯示：2007年北京全市三口之家比例最大，占36% 其次是兩口之家占31.5%,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,北京城市人口家庭戶規(guī)模構(gòu)成比例分析,34,2007年北京土地面積及建設(shè)用地面積（單位：平方公里）,截止2007年末，北京全市土地總面積16410.54平方公里，其中建設(shè)用地3325.57平方公里,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,35,北京城市化水平,截止2007年末，北京常住人口1633萬(wàn)，常住人口1633萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口1379.9萬(wàn) 城市化水平=城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝冢ǔＷ∪丝冢?截止2007年末，北京城市化水平為84.5%,36,北京城市人均住房面積,十一五規(guī)劃目標(biāo)，2010年北京人均住宅建筑面積達(dá)到30平米,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,37,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率（%）,注：產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率指各產(chǎn)業(yè)增加值增量與GDP增量之比,2001-2007年第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率一直保持較高比例，且近幾年 增幅有所增長(zhǎng),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,38,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員走勢(shì)分析,2001-2007年，北京第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量一直處于上升勢(shì)頭；從事第二產(chǎn)業(yè)人員近三年有所下降；第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例不斷下降。說明北京城市化水平越來越高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá),數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,39,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不意味著去規(guī)劃每一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)的手段和途徑，而是通過選擇和促進(jìn)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型 北京的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，依次是： 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)機(jī)械、紡織、食品制造業(yè)； 支柱產(chǎn)業(yè)冶金、化學(xué)、建材工業(yè)； 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子及通信設(shè)備制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)； 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)貨物運(yùn)輸業(yè)、煉焦及煤氣、電力、蒸汽和熱水。,40,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃,41,北京城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),目前發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)GDP的比重及就業(yè)人數(shù)一般在70%以上。 數(shù)據(jù)表明，北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已接近發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的水平。 北京，這座文化底蘊(yùn)深厚的皇城古都在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整浪潮中彰顯出現(xiàn)代風(fēng)韻。 北京未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會(huì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，最終形成由勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)向智力密集型，多層次、多領(lǐng)域的生態(tài)、綠色高科技產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),42,市級(jí)商業(yè)中心 主要集中在天安門兩側(cè)的西城（西單）、東城（王府井） 高檔寫字樓 金融街（西城）、CBD及其周邊地區(qū)（朝陽(yáng)）、中關(guān)村（海淀） 重要機(jī)關(guān) 國(guó)家機(jī)關(guān)主要集中在西城，北京市政府機(jī)構(gòu)主要集中在東城 軍隊(duì)機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線（海淀） 科研機(jī)構(gòu) 以中關(guān)村附近最為集中，但北京二環(huán)以外的西北區(qū)域都有分布 大專院校 主要分布在海淀，中關(guān)村大街、學(xué)院路最為集中。 使館、高檔酒店、大型展館：主要集中在朝陽(yáng)，東二環(huán)以外，沿東三環(huán)至機(jī)場(chǎng)路沿線密集分布,北京城市格局,43,44,45,北京城市規(guī)劃,【經(jīng)濟(jì)目標(biāo)】2020年，人均地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破10000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過70%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在29%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重降到1%以下。 【人口規(guī)?！?020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在1800萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在1.4%以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬(wàn)人左右，居住半年以上外來人口450萬(wàn)人左右。 2020年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在1600萬(wàn)人左右，占全市人口的比例為90%左右。 【用地規(guī)?！?020年，北京市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?650平方公里，人均建設(shè)用地控制在105平方米。其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約778平方公里，人均建設(shè)用地控制在92平方米；新城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約640平方公里，人均建設(shè)用地控制在112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團(tuán)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約212平方公里，人均建設(shè)用地控制在120平方米以內(nèi)。,46,北京城市規(guī)劃,【空間布局】在“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成中心城新城鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。 （1） 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 （3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 （5） 中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)。其范圍是上版總體規(guī)劃市區(qū)范圍加上回龍觀與北苑北地區(qū)，面積約1085平方公里。 （6） 新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。規(guī)劃新城11個(gè)，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。,47,“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu),北京城市規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu),48,東城區(qū) 北京市政治中心的主要載體 全國(guó)性文化機(jī)構(gòu)聚集地之一 傳統(tǒng)文化重要旅游地區(qū) 國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)中心 西城區(qū) 國(guó)家政治中心的主要載體 國(guó)家金融管理中心 傳統(tǒng)風(fēng)貌重要旅游地區(qū) 國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)中心,東城區(qū),西城區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,49,崇文區(qū) 北京體育產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 都市商業(yè)區(qū) 傳統(tǒng)文化旅游、娛樂地區(qū) 宣武區(qū) 國(guó)家新聞媒體聚集地之一 宣南文化發(fā)祥地 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),崇文區(qū),宣武區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,50,朝陽(yáng)區(qū) 國(guó)際交往的重要窗口 中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn) 對(duì)外服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū) 現(xiàn)代體育文化中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 海淀區(qū) 國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一 國(guó)際知名的高等教育和科研機(jī)構(gòu)聚集區(qū) 國(guó)內(nèi)知名的旅游、文化、體育活動(dòng)區(qū),朝陽(yáng)區(qū),海淀區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,51,豐臺(tái)區(qū) 國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地 北京南部物流基地 知名的重要旅游地區(qū) 石景山區(qū)與門頭溝新城 城市西部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn) 城市綜合服務(wù)中心之一 文化娛樂中心 重要旅游地區(qū),北京城市規(guī)劃城八區(qū)功能定位,52,中心城職能 政治、文化中心功能和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)； 歷史文化傳統(tǒng)與現(xiàn)代國(guó)際城市形象集中體現(xiàn)的重要地區(qū)。 國(guó)家政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、金融管理中心、教育科研中心的職能 服務(wù)全國(guó)的會(huì)展、旅游、體育、醫(yī)療、商業(yè)等功能,北京城市規(guī)劃中心城職能定位,53,三、市場(chǎng)篇拐點(diǎn)出現(xiàn)跌聲一片，回暖復(fù)蘇成最大奢望,54,2008年以來房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢(shì)，較上年同期下降7.1%，較2007年同比下降24.3%；正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少，使得北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,北京房地產(chǎn)投資額及增速分析,55,北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析,從2004年開始北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重不斷下降 2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%；,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,56,08年以來土地成交面積遞增速度明顯放慢。 2006年以來北京每年成交土地地塊數(shù)量維持在90塊左右 2006年開始土地成交面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面積遞增125.86，2007年比 2006年成交土地面積遞增12.32，2008年前三季度成交土地面積較之2007年僅僅遞增0.12%。,一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交分析（成交土地面積）,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,57,2008年一季度成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到頂峰，全年成交土地規(guī)劃建筑面積銳減 2006年開始土地成交規(guī)劃建筑面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增104.40，2007年比2006年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增39.38，2008年前三季度成交土地規(guī)劃建筑面積較之2007年全年遞減15%左右。,一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交分析（成交規(guī)劃建筑面積）,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,58,08年以來土地成交總額及樓面地價(jià)大幅度回落；08年前三季度土地成交總額較之2007年下降19%；2007年四季度樓面地價(jià)達(dá)4259.84元/平方米，為歷年各季度最高值，并從2008年一季度開始大幅回落。截止08年前三季度，北京樓面地價(jià)為3409元/，較之2007年3553元/，下降4%左右。,一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交價(jià)格分析,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,59,一級(jí)市場(chǎng)08年北京土地市場(chǎng)分析,2008年全年北京成交土地面積1317萬(wàn)平米，其中成交住宅土地面積占69%，全市樓面地價(jià)3745元/平米，城八區(qū)樓面地價(jià)5023元/平米,數(shù)據(jù)來源：北京市土地儲(chǔ)備中心 圖表來源：北京市土地儲(chǔ)備中心,60,二級(jí)市場(chǎng)北京歷年商品房開工量/竣工量分析,2008年1-11月北京商品房新開工面積2053.5萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；實(shí)現(xiàn)竣工面積1572.8萬(wàn)平方米，同比下降13.6%。新開工面積自2004年以來，僅2006年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份同比均出現(xiàn)下滑，2007年同比降幅達(dá)到最大為19.6%，2008年持續(xù)2007年的下降趨勢(shì)，1-11月同比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保持高速增長(zhǎng)，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達(dá)到13.6%。,圖表來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),61,二級(jí)市場(chǎng)北京歷年商品房供求分析,2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來首次低于0.7，市場(chǎng)供過于求的矛盾日益顯現(xiàn)；按照這趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2009年商品房銷售壓力將進(jìn)一步增加，供過于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。,圖表來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),62,二級(jí)市場(chǎng)北京歷年商品房均價(jià)走勢(shì)分析,2008年北京上半年房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行，下半年價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng) 保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價(jià)格,圖表來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),63,二級(jí)市場(chǎng)北京歷年房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)分析,2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個(gè)百分點(diǎn)；然而北京2008年1-11月住宅價(jià)格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了5.54個(gè)百分點(diǎn)；依次測(cè)算2008房?jī)r(jià)收入比仍然為16，仍高于合理水平。,圖表來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),64,二級(jí)市場(chǎng)08年北京住宅市場(chǎng)成交量分析,2008年住宅市場(chǎng)成交量?jī)H有665.3萬(wàn)平方米，成交套數(shù)僅為5.8萬(wàn)套，較07年巨幅下挫。與07年相比，成交面積下降了60%，成交套數(shù)下降了59%。,圖表來源：北京中原投資顧問部,65,二級(jí)市場(chǎng)08年北京住宅市場(chǎng)成交均價(jià)分析,08年，北京普通住宅價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)，單價(jià)較07年下降了7.53%，部分樓盤降幅達(dá)20%以上。從月度走勢(shì)看，8、9兩月是全年的價(jià)格高點(diǎn)，同時(shí)也是成交的低點(diǎn)。政策刺激，自10月開始，價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，同時(shí)成交也開始出現(xiàn)回暖跡象。,圖表來源：北京中原投資顧問部,66,二級(jí)市場(chǎng)08年北京普通住宅市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)分析,圖表來源：北京中原投資顧問部,67,二級(jí)市場(chǎng)08年北京商品住宅市場(chǎng)周均價(jià)走勢(shì),圖表來源：搜房網(wǎng),68,二級(jí)市場(chǎng)08年北京樓市板塊價(jià)格分析,69,CBD及泛CBD板塊23000-35000元/,燕莎板塊20000-30000元/,東三環(huán)板塊18000-25000元/,南三環(huán)板塊10000-15000元/,發(fā)展最為成熟，配套最為齊全的 高端居住板塊，各板塊同樣也是北京 傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)的分布地；,受限于土地資源的有限，北京市各傳統(tǒng)居住板塊的發(fā)展勢(shì)頭正在減弱；,二級(jí)市場(chǎng)08年北京傳統(tǒng)板塊價(jià)格分析,中關(guān)村板塊2000-30000元/,70,朝東板塊18000-25000元/,朝南板塊14000-17000元/,望京板塊13000-20000元/,亞奧板塊18000-25000元/,成為北京新盤供應(yīng)量最主要的地 區(qū)，發(fā)展日益成熟，中端樓盤成為市 場(chǎng)主力，高端樓盤也不斷涌現(xiàn)；,城市發(fā)展的外延，使得中心城區(qū)周邊的地區(qū)成為新興的熱點(diǎn)居住板塊；,二級(jí)市場(chǎng)08年北京新興板塊價(jià)格分析,西城/金融街板塊25000-35000元/,71,重點(diǎn)項(xiàng)目分析大盤（萬(wàn)年花城、國(guó)瑞城）,72,大盤分析萬(wàn)年花城基本信息,【占地面積】81萬(wàn) 【建筑面積】200萬(wàn) 【 容 積 率 】2.26 【建筑類型】板樓,塔樓,板塔結(jié)合 【項(xiàng)目位置】豐臺(tái)區(qū) 萬(wàn)柳橋西南花鄉(xiāng) 【交通位置】三、四環(huán)之間 地鐵9號(hào)線 地鐵10號(hào)線 【 物 業(yè) 費(fèi) 】塔樓1.97元/月/；板樓2.12元/月/ ； 無電梯樓座0.89元/月/ 【最新開盤】四期5-12號(hào)樓2008年10月26日 【 開 發(fā) 商 】北京萬(wàn)年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 【 總 套 數(shù) 】11000套 一二期2500套，三期 2251套 三期1號(hào)樓為16層板樓，1梯3戶 四期待統(tǒng)計(jì),社區(qū)當(dāng)前擁有近5000戶.,73,大盤分析萬(wàn)年花城規(guī)劃總平圖,74,大盤分析萬(wàn)年花城規(guī)劃開發(fā)理念,【城市造鎮(zhèn)】萬(wàn)年花城在北京西南首倡新都市主義大盤理念,也是北京城內(nèi)造鎮(zhèn)的第一項(xiàng)目.針對(duì)北京客戶群體城市化進(jìn)程中的“都市情節(jié)“，萬(wàn)年花城推出了“享受都市、回歸生活”、“人之本性回歸”的新都市主義口號(hào)和主張，為北京的樓市重新詮釋了居住新理念。 【新都市主義】萬(wàn)年花城各個(gè)園區(qū)以有機(jī)構(gòu)聯(lián)系在一起,形成了以兩橫一縱為中心的商業(yè)和生活主脈絡(luò),充分體現(xiàn)了新都市主義空間的特色以人為本,在涵蓋距離、空間、尺度、安全、關(guān)懷等多方面考慮的同時(shí),在多元中心的基礎(chǔ)上，突出對(duì)稱,均衡的空間特點(diǎn),強(qiáng)調(diào)空間的整體感和連續(xù)性,突出城市生活的便利性,倡導(dǎo)健康的生活方式,營(yíng)造一個(gè)綠色,自然、休閑、舒適的城市居住空間。 【TOD導(dǎo)向開發(fā)】 TOD(Traffic Oriented Development 交通導(dǎo)向開發(fā))模式:是新都市主義在城市規(guī)劃方面的實(shí)踐模式之一(實(shí)踐模式主要有三種：TND(傳統(tǒng)鄰里開發(fā))模式、TOD(交通導(dǎo)向開發(fā))模式及SmartGrowth(智慧增長(zhǎng))模式）。這一模式是以公交導(dǎo)向進(jìn)行規(guī)劃布局.新都市主義的“面向公共交通土地開發(fā)”理論(Transit Oriented Development，簡(jiǎn)稱TOD）主張，城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運(yùn)行的支持系統(tǒng),是以公共交通(軌道交通、公交系統(tǒng))節(jié)點(diǎn)作為城市規(guī)劃發(fā)展的基礎(chǔ)，圍繞著公共交通站點(diǎn)布置城市服務(wù)設(shè)施（居住、商業(yè)、就業(yè)、教育等）的城市規(guī)劃和生活方式。商場(chǎng)、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點(diǎn)的范圍之內(nèi)。同時(shí)，建議合理的采用“人車共存”體系。 萬(wàn)年花城的TOD理念是將生活服務(wù)配套的商業(yè)與居住圍繞著公交站點(diǎn)進(jìn)行有機(jī)布置，形成了萬(wàn)年花城項(xiàng)目所特有的“站點(diǎn)商業(yè)系統(tǒng)“,既保證了城市交通的引進(jìn)不對(duì)居住形成干擾,同時(shí)又保證600米或5分鐘的最佳生活服務(wù)圈。,75,大盤分析萬(wàn)年花城規(guī)劃開發(fā)理念,76,大盤分析萬(wàn)年花城開發(fā)情況分析,萬(wàn)年花城項(xiàng)目整體分六期開發(fā)，目前在售主要是四期， 五期土地剛剛拿完，五期產(chǎn)品正在定位規(guī)劃中。 六期處于拆遷中，土地還未平整完畢。,77,萬(wàn)年花城價(jià)格走勢(shì),78,79,萬(wàn)年花城配套設(shè)施開發(fā)策略,【學(xué)?！咳變簣@，兩所小學(xué)，一所中學(xué)。其中，美格幼兒園萬(wàn)年花城園已于2008年9月6日正式開園，北京小學(xué)萬(wàn)年花城分校并將于08年下半年動(dòng)工。 【商業(yè)】一個(gè)購(gòu)物中心，五個(gè)商業(yè)街區(qū)，八大便利模塊，12條特色商業(yè)街（一期銷售完畢，兩條商業(yè)街商家進(jìn)駐） 【醫(yī)療】社區(qū)醫(yī)療中心已經(jīng)落成（位于一期西側(cè)，首經(jīng)貿(mào)大學(xué)路東）,萬(wàn)年花城采取配套先行開發(fā)，而后與住宅同步開發(fā)的策略 配套設(shè)施主要集中在一期和二期地塊上 其他地塊也有少量相應(yīng)的配套設(shè)施 一期地塊中有幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、商業(yè)、會(huì)所 二期地塊中有小會(huì)所、幼兒園 三期地塊中有幼兒園、會(huì)所、獨(dú)立商業(yè) 四期地塊中有北京小學(xué)、小會(huì)所、商業(yè)街區(qū),80,萬(wàn)年花城三期詳細(xì)介紹,萬(wàn)年花城三期“玫瑰碗” 【占地面積】10.797公頃 【建筑面積】30萬(wàn)平方米 【樓層狀況】由10棟板樓、2棟塔樓組成 【主力戶型】二居90-100平方米，三居120-140平方米，戶型面 寬均在4.2米以上，部分達(dá)到5.1米。 【三期特色】三期社區(qū)風(fēng)格除秉承了萬(wàn)年花城“新都市主義”的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念外，還格外強(qiáng)調(diào)了北美風(fēng)情的建筑立面元素和園林景觀元素。,81,萬(wàn)年花城四期詳細(xì)介紹,萬(wàn)年花城四期“上品” 【占地面積】12公頃 【建筑面積】40萬(wàn)平方米 【樓層狀況】由14棟板樓、2棟塔板、8棟塔樓建筑組成 【主力戶型】以92-95兩居和126-138三居為主，部分49-70一居 【四期特色】在立面造型、樓座布局,空間尺度等方面相呼應(yīng),體現(xiàn)了新古典主義的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格,所謂新古典主義就是以簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代元素以古典的構(gòu)圖體現(xiàn)出來。每個(gè)建筑造型都有一種對(duì)稱、端莊、典雅的構(gòu)圖，很現(xiàn)代與簡(jiǎn)潔.三段式布局在立面上得到了強(qiáng)化，在頂部與底層有不同的色彩與材質(zhì)變化，充滿豐富的細(xì)節(jié).一些建筑頂部有燈籠造型，使建筑具有了可識(shí)別性與裝飾性，夜晚為整個(gè)社區(qū)增添光彩。建筑群的色調(diào)以暖色調(diào)為主,使人們有溫馨與回家的感覺，為整個(gè)社區(qū)增加了活力。,82,萬(wàn)年花城四期總平圖,83,萬(wàn)年花城四期最新銷售情況,2008年以來拿過三次期房預(yù)售許可證，主要銷售情況如下： 2008年9月30日批準(zhǔn)預(yù)售29086.25（住宅），共325套，擬售均價(jià)15000元/，截止09年1月7日，銷售10591.42（132套）；成交均價(jià)10166元/ 2008年9月19日批準(zhǔn)預(yù)售9981.08（住宅），共82套，擬售均價(jià)15000元/， 截止09年1月7日，銷售4295.27 （35套）；成交均價(jià)12314元/； 2008年4月10日批準(zhǔn)預(yù)售21566.84 （住宅），共270套，擬售均價(jià)16000元/，截止09年1月7日，銷售20862.96 （261套）；成交均價(jià)10743元/；,84,萬(wàn)年花城四期在售主力戶型（一居）,85,95兩房?jī)蓮d,133三房?jī)蓮d,萬(wàn)年花城四期在售主力戶型（兩居）,86,萬(wàn)年花城四期在售主力戶型（三居）,87,大盤分析國(guó)瑞城基本信息,【占地面積】20萬(wàn) 【建筑面積】88萬(wàn) 【 容 積 率 】2.7 【物業(yè)類型】普通住宅、精裝公寓、寫字樓、四合院、 shopingmall 【項(xiàng)目位置】崇文門外大街與西花市大街交匯處 【交通位置】二環(huán)以內(nèi)、地鐵1號(hào)線 、2號(hào)線 、5號(hào)線 【 物 業(yè) 費(fèi) 】一期住宅3.1平方米/月，二期精裝公寓5.5元/平方米/月 【最新開盤】A區(qū)精裝公寓2007年12月30日開盤 【 開 發(fā) 商 】北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司 【 總 套 數(shù) 】3000套,二期國(guó)瑞城A區(qū)包括一棟3.1萬(wàn)平方米的5A甲級(jí)寫字樓、三棟共3.7萬(wàn)平米的國(guó)際精裝公寓、一棟3.5萬(wàn)平方米的精裝服務(wù)式公寓、13萬(wàn)平米的shopping mall，以及將單獨(dú)銷售的12座珍藏版四合院。,88,大盤分析國(guó)瑞城總規(guī)劃圖,國(guó)瑞城二期 精裝A區(qū) A區(qū)包括一棟3.1萬(wàn)平方米的5A甲級(jí)寫字樓、三棟共3.7萬(wàn)平米的國(guó)際精裝公寓、一棟3.5萬(wàn)平方米的精裝服務(wù)式公寓、13萬(wàn)平米的shopping mall，以及將單獨(dú)銷售的12座珍藏版四合院。 2007年12月30日開盤,一期普通住宅 2005年6月5日開盤 目前已經(jīng)全部入住 87-360兩居-五居,89,大盤分析國(guó)瑞城產(chǎn)品開發(fā)策略,國(guó)瑞城在一期住宅開發(fā)完畢后，二期開發(fā)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)換代，定位于高端多元化物業(yè)形態(tài)，其中包括 一棟3.1萬(wàn)平方米的5A甲級(jí)寫字樓、三棟共3.7萬(wàn)平米的國(guó)際精裝公寓、一棟3.5萬(wàn)平方米的精裝服務(wù)式公寓、13萬(wàn)平米的shopping mall，以及將單獨(dú)銷售的12座珍藏版四合院。,2007年12月30日首推國(guó)瑞精裝公寓，三棟公寓為16層塔樓，戶型為零居65平方米，一居73平方米，二居138平方米，三居240平方米，開盤均價(jià)28800元/平方米，精裝修送全套家電。,90,四合院是本項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作，是老北京文化的完美詮釋，共13席。每席都將配置一個(gè)獨(dú)立的車位，這13席新貴四合院與A區(qū)10萬(wàn)平米的國(guó)瑞SHOPPINGMALL遙相呼應(yīng)，它傳承了古都特有的神秘感與韻味，是頂級(jí)身份的象征，彰顯尊貴，我們期待著13位頂級(jí)尊貴人士在此展開他們的傲人生活。,大盤分析國(guó)瑞城產(chǎn)品開發(fā)策略,91,大盤分析國(guó)瑞城價(jià)格走勢(shì),92,大盤分析國(guó)瑞城價(jià)格走勢(shì),93,大盤分析國(guó)瑞城最新銷售動(dòng)態(tài),2007年7月1日拿到A區(qū)精裝公寓許可證，3#公寓2007年12月30日開盤，截止09年1月7日，銷售51套,94,大盤分析國(guó)瑞城在售主力戶型（一居）,95,大盤分析國(guó)瑞城在售主力戶型（兩居）,96,大盤分析國(guó)瑞城在售主力戶型（兩居）,97,重點(diǎn)項(xiàng)目分析熱銷樓盤（遠(yuǎn)洋沁山水、中信城）,98,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（基本信息）,【占地面積】11萬(wàn) 【建筑面積】32萬(wàn) 【容 積 率 】2.92 【裝修狀況】毛坯 【項(xiàng)目位置】石景山區(qū)西長(zhǎng)安街玉泉路地鐵站 向南300米 【交通位置】四、五環(huán)之間 地鐵1號(hào)線 【均 價(jià) 】11800元/平方米 【 物 業(yè) 費(fèi) 】2.3元/平方米/月 【開盤時(shí)間】一期08年11月15日（1-5號(hào)樓） 二期08年12月20日（6-9號(hào)樓） 【入住時(shí)間】一期2009年12月31日 【開發(fā)周期】項(xiàng)目分三期推出，一期為1至5號(hào)樓 二期為6-9號(hào)樓，三期為10-14號(hào)樓 【主力戶型】90平米舒適兩居140-160平米板樓三居,99,項(xiàng)目整體由居住、商業(yè)、五星級(jí)酒店、幼兒園四部分組成,100,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（樓座平面）,項(xiàng)目由14棟板樓組成，一期1-5號(hào)樓目前已經(jīng)基本售罄。 二期為項(xiàng)目6-9號(hào)樓，戶型90平方米左右兩居和90至160平方米三居，2008年12月20日、21日通過焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)搖號(hào)的方式開盤銷售，7-9號(hào)樓均價(jià)預(yù)計(jì)11800元/平方米左右，預(yù)計(jì)2010年入住。,101,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期銷售情況）,銷售情況：遠(yuǎn)洋沁山水一期08年11月9日拿到預(yù)售許可證，15日開盤銷售，開盤當(dāng)天就熱銷700余套， 截止目前銷售761套（一期住宅總776套），銷售率98%左右。 全案代理： 北京遠(yuǎn)洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 熱銷分析：過硬的產(chǎn)品品質(zhì)+超跌消費(fèi)者的價(jià)格+遠(yuǎn)洋地產(chǎn)品牌,102,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期產(chǎn)品）,【一期產(chǎn)品基本信息】 1號(hào)樓、4號(hào)樓全部為南北通透的87-90左右的兩居，2梯4戶 5號(hào)樓南北向和東西向均有兩居、三居；兩居仍以90平米左右為主，三居以88平米為主，5號(hào)樓整 體 以兩居為主；2梯4戶、1梯2戶 2號(hào)樓、3號(hào)樓全部為南北通透的140左右的三居為主，1梯2戶 【一期產(chǎn)品戶型配比】 一期住宅共776套 86-90左右兩房、三房共542套，比例占70%； 140-143左右三房共213套，比例占27%； 167左右三房共21套，比例占3%； 【一期熱銷分析】 總價(jià)低：一期產(chǎn)品70%左右為90以下兩房，總價(jià)不到100萬(wàn)，低于消費(fèi)者心理門檻。 品質(zhì)高：三房戶型為南北通透的1梯2戶，兩房戶型也基本南北通透，戶型方正，品質(zhì)高。 社區(qū)建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格均為新古典主義，典雅雍容華貴，尤其是園林由11個(gè)圍而不合的歐式景 觀花園組團(tuán)組成。 社區(qū)內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行人車分流體系，24小時(shí)熱水供應(yīng)，配備集中地?zé)岵膳?103,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期戶型圖-兩居）,104,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（一期戶型圖-三居）,105,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（二期情況）,【二期銷售基本信息】 二期08年12月7日拿到銷售許可證，20號(hào)開盤。12月6日開始辦理二期VIP卡，辦理VIP卡交2萬(wàn)定金(可退)，6號(hào)至14號(hào)樓辦卡客戶享受2萬(wàn)抵3萬(wàn)房款的優(yōu)惠,15號(hào)至18號(hào)辦卡客戶享受2萬(wàn)抵2.5萬(wàn)房款的優(yōu)惠，一次性付款97折,銀行按揭99折。08年12月14日辦卡3000張左右。截止09年1月7日，銷售565套，不足20天的時(shí)間內(nèi)銷售率87.4%,【二期戶型配比分析】 6號(hào)樓為150-160三房，共84套，占二期總套數(shù)13% 9號(hào)樓為120-140三房，共126套，比例占19.5% 7號(hào)樓、8號(hào)樓戶型面積均為86-90左右，主力戶型以兩房為主，有部分小三房，共436套，比例占67.5%,106,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（二期戶型圖-兩居）,107,熱銷樓盤分析遠(yuǎn)洋沁山水（二期戶型圖-三居）,108,熱銷樓盤分析中信城（基本信息）,【占地面積】43.65萬(wàn) 【建筑面積】120萬(wàn) 【容 積 率 】2.66 【裝修狀況】毛坯 【項(xiàng)目位置】宣武兩廣大街與菜市口南大街交叉口 【交通位置】二環(huán)以內(nèi) 地鐵4號(hào)線 地鐵7號(hào)線 【均 價(jià) 】18500元/平方米 【 物 業(yè) 費(fèi) 】2.5元/平方米/月 【開盤時(shí)間】08年7月26日（5、6號(hào)樓） 08年9月20日（4號(hào)樓） 08年11月9日（1、3號(hào)樓） 【入住時(shí)間】一期2010年10月31日,【開發(fā)周期】 一期建設(shè)范圍：1#地塊、2#地塊、A地塊 二期建設(shè)范圍：3#地塊、4#地塊、5#地塊、B地塊 三期建設(shè)范圍：6#地塊、7#地塊、C地塊、D地塊,109,項(xiàng)目整體由居住、商業(yè)、五星級(jí)酒店、酒店式公寓、5A甲級(jí)寫字樓組成,熱銷樓盤分析中信城（鳥瞰圖）,110,熱銷樓盤分析一期1號(hào)地塊產(chǎn)品類型,【一期1號(hào)地塊產(chǎn)品類型】 一期1號(hào)地塊共計(jì)6棟樓；1-5號(hào)樓為18層板樓，5個(gè)單元，1層3戶；1-6號(hào)樓為18層板樓，4個(gè)單元，1層3戶至4戶；1-3、1-4號(hào)樓為18層板樓，1梯4戶 【主力戶型】 90左右兩居,111,熱銷樓盤分析中信城（一期銷售分析）,第一次開盤 【開盤時(shí)間】2008年7月20日拿到第一張 預(yù)售許可證，7月26號(hào)開盤 【推出樓棟】5、6號(hào)樓 【總套數(shù)】598套 【銷售套數(shù)】513套（截止時(shí)間09年1月8日） 【銷售率】85.78% 【成交均價(jià)】17634元/ 【主力戶型】90-95兩居,第二次開盤 【開盤時(shí)間】2008年9月19日拿到第二張 預(yù)售許可證，9月20號(hào)開盤 【推出樓棟】4號(hào)樓 【總套數(shù)】272套 【銷售套數(shù)】202套（截止時(shí)間09年1月8日） 【銷售率】74.2% 【成交均價(jià)】21301元/ 【主力戶型】90-95兩居,第三次開盤 【開盤時(shí)間】2008年11月9日拿到第三張 預(yù)售許可證，11月9號(hào)開盤 【推出樓棟】1、3號(hào)樓 【總套數(shù)】525套 【銷售套數(shù)】243套（截止時(shí)間09年1月8日） 【銷售率】46.28% 【成交均價(jià)】18240元/ 【主力戶型】90-95兩居,第四次開盤 【開盤時(shí)間】2009年1月7日拿到第四張 預(yù)售許可證，1月7號(hào)開盤 【推出樓棟】2號(hào)樓及1-4號(hào)樓底商、車位 【總個(gè)/套數(shù)】車位830個(gè)，底商53個(gè) 住宅149套 【銷售套數(shù)】0套（截止時(shí)間09年1月8日） 【主力戶型】90-95兩居,112,熱銷樓盤分析中信城（價(jià)格走勢(shì)）,113,熱銷樓盤分析中信城（一期戶型圖-兩居）,114,四、行業(yè)篇少家歡喜多家愁，裁員風(fēng)暴襲全球,115,面對(duì)當(dāng)前低迷樓市，北京房企兩級(jí)分化明顯 面對(duì)金融海嘯對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的影響 部分開發(fā)企業(yè)采取放緩的營(yíng)銷策略,116,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況（2007年末）,117,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況（2007年末）,118,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況（2007年末）,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒,2007年末，北京共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2688家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)15185.0559億元；企業(yè)利潤(rùn)總額281.8104億元；房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員87214人；2008年北京市有12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)審查不符合條件被注銷資質(zhì)證書,119,北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體概況分析企業(yè)數(shù)量,截止2007年末，北京共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2688家,數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒 圖表來源：自行統(tǒng)計(jì)分析,120,本土重點(diǎn)開發(fā)商（金隅嘉業(yè)、首開、首創(chuàng)）,更為詳細(xì)的內(nèi)容見附件報(bào)告,121,注：金隅地產(chǎn)在北京開發(fā)的公寓、寫字樓等各類型項(xiàng)目共計(jì)39個(gè)，其中住宅項(xiàng)目22個(gè)。已售項(xiàng)目約34個(gè)， 在售項(xiàng)目4個(gè)，待售項(xiàng)目1個(gè)（限價(jià)房）。,本土重點(diǎn)開發(fā)商金隅嘉業(yè),122,1)、北京回龍觀G 區(qū)：結(jié)構(gòu)施工 報(bào)告期實(shí)現(xiàn)回收10163 萬(wàn)元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)回收149386 萬(wàn)元。 2)、北京耀輝國(guó)際城：結(jié)構(gòu)施工 報(bào)告期無收益。 3)、北京單店住宅小區(qū)二期：未開工 報(bào)告期無收益。 4)、北京小屯馨城項(xiàng)目：未開工 報(bào)告期無收益。 5)、北京常營(yíng)二期經(jīng)濟(jì)適用房A 標(biāo)段：基礎(chǔ)施工 報(bào)告期無收益。 6)、天津?yàn)常夯A(chǔ)施工 報(bào)告期實(shí)現(xiàn)回收19960 萬(wàn)元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)回收57607 萬(wàn)元。 7)、天津萬(wàn)德花園二期：未開工 報(bào)告期無收益。 8)、蘇州吳中區(qū)34#地項(xiàng)目：未開工 報(bào)告期無收益。 9)、蘇州工業(yè)園區(qū)90#地項(xiàng)目：未開工 報(bào)告期無收益。 10)、北京奧運(yùn)村：竣工。 11)、北京國(guó)家體育館：竣工。 12)、北京望京A1 區(qū)C 組團(tuán)：基礎(chǔ)施工 報(bào)告期無收益。 13)、北京望京K7 區(qū)：結(jié)構(gòu)完成 報(bào)告期實(shí)現(xiàn)回收26130 萬(wàn)元。 14)、北京望京B15 區(qū)：未開工 報(bào)告期無收益。 15)、北京通惠家園B 區(qū)： 報(bào)告期實(shí)現(xiàn)回收13302 萬(wàn)元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)回收72682 萬(wàn)元。 16)、北京回龍觀D02/F06：未開工 報(bào)告期無收益。 17)、北京回龍觀A03/A05: 報(bào)告期無收益，累計(jì)實(shí)現(xiàn)回收52804 萬(wàn)元。 18)、北京幸福三村C 區(qū):結(jié)構(gòu)施工 報(bào)告期無收益。 19)、北京西內(nèi)大街123商業(yè)綜合樓:23竣工，1未竣工 報(bào)告期無收益。 20)、北京紫芳園四、五、六區(qū):未開工 報(bào)告期無收益。 21)、北京大興榆垡38地:未開工 報(bào)告期無收益。 22)、北京廣渠路36 號(hào):施工 報(bào)告期無收益。 23)、北京順義李橋鎮(zhèn)住宅商業(yè)金融項(xiàng)目:未開工 報(bào)告期無收益。 24)、北京石榴莊五區(qū)公建:未開工 報(bào)告期無收益。 25)、煙臺(tái)濱海廣場(chǎng):結(jié)構(gòu)施工 報(bào)告期實(shí)現(xiàn)回收5393 萬(wàn)元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)回收109353 萬(wàn)元。 26)、海門理想城:結(jié)構(gòu)施工 報(bào)告期實(shí)現(xiàn)回收3860 萬(wàn)元。 27)、海門錦源國(guó)際:未開工 報(bào)告期無收益。 28)、蘇州相城區(qū)69地:未開工 報(bào)告期無收益。 29)、武漢頤翠苑小區(qū):基礎(chǔ)施工 報(bào)告期無收益。 30)、揚(yáng)州邗江區(qū)421地:未開工 報(bào)告期無收益。,首開股份全國(guó)項(xiàng)目一覽：,數(shù)據(jù)來源：金融界首開股份2008年半年度報(bào)告2008年8月7日,首開股份目前擁有項(xiàng)目30個(gè)，其中北京地區(qū)20個(gè)，天津地區(qū)2個(gè)。在售項(xiàng)目7個(gè)，已售項(xiàng)目2個(gè)，待售項(xiàng)目21個(gè)。,本土重點(diǎn)開發(fā)商首開股份,123,從相對(duì)數(shù)值來講，首開股份的土地儲(chǔ)備不及中海、華潤(rùn)等公司，與復(fù)地相當(dāng)。在2008年上半年，首開把主要精力放在了出售項(xiàng)目股權(quán)和購(gòu)買項(xiàng)目股權(quán)上，對(duì)不看好的持股項(xiàng)目出售股份，對(duì)看好的持股項(xiàng)目收購(gòu)股份，達(dá)到全部控股之目的。,本土重點(diǎn)開發(fā)商首開股份（土地儲(chǔ)備）,124,數(shù)據(jù)截至2008年12月5日,首開市值：約70億元（人民幣）,本土重點(diǎn)開發(fā)商首開股份（規(guī)模業(yè)績(jī)）,125,從相對(duì)數(shù)值來講，首創(chuàng)置業(yè)的土地儲(chǔ)備不及中海、華潤(rùn)等公司，與復(fù)地相當(dāng)。但新增土地量占總土地量的比值卻比中海和合生創(chuàng)展都高，僅次于華潤(rùn)，說明首創(chuàng)置業(yè)對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)的步伐并未落后。,本土重點(diǎn)開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)（土地儲(chǔ)備）,126,2007年，首創(chuàng)置業(yè)在北京的土地儲(chǔ)備占總儲(chǔ)備的35%，但2008年隨著重慶和西安市場(chǎng)的開拓，北京所占的比例降至14%。2008年天津的土地以21%的占比位于各城市之首，除重慶、西安新增土地外，2008年土地儲(chǔ)備占比增加的城市還有成都。,本土重點(diǎn)開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)（土地儲(chǔ)備）,127,首創(chuàng)置業(yè)所儲(chǔ)備土地以住宅為主，比例高達(dá)90%左右，2008年有上升的趨勢(shì)；酒店性質(zhì)的土地占比從2007年的3.