中環(huán)快速干道立交橋、經(jīng)濟適用房、土地整治項目可行性研究報告 (3).doc

知識水壩（豆丁網(wǎng)pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）第1章 總 論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、h區(qū)經(jīng)濟適用房和n區(qū)土地整治建設項目。1.1.2 項目的承辦單位重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司。在中共北碚區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府和區(qū)政協(xié)的共同努力下，2004年底成立了蔡家組團管理委員會，其性質為區(qū)委、區(qū)府下設的處級事業(yè)單位。重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司為重慶市蔡家組團管理委員會的下屬公司，其性質為國有獨資公司，主要負責組團規(guī)劃、建設等工作。1.1.3 項目的主管部門重慶市北碚區(qū)人民政府。1.1.4 項目擬建地區(qū)和地點中環(huán)快速干道三溪口立交橋工程位于蔡家組團d標準分區(qū)，于中環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過對老三溪口立交橋進行拓展、改建，連接中環(huán)線與渝合高速公路；h區(qū)經(jīng)濟適用房工程位于蔡家組團h標準分區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，規(guī)劃地塊建設用地面積約200畝，包括h04-02/01、h05-01/01、h10-02/01和h11-01/01 四個地塊。在鄰近中環(huán)線的南側，西鄰西環(huán)主干道，在該地塊的西側為規(guī)劃建設的觀音巖公園，東南側為行政辦公區(qū)；n區(qū)土地整治項目位于蔡家組團n標準分區(qū)，規(guī)劃區(qū)范圍北以蔡家引道線為界，西接212國道和渝合高速公路，東靠蔡家綠心，南臨嘉陵江，靠紅塔高爾夫球場和行政辦公區(qū)，包含童家溪的汪家坎、鑲石壩、塘灣三個社。1.1.5 承擔可行性研究工作的單位和法人代表承擔可行性研究工作的單位是西南大學科技咨詢公司，法人代表楊文。西南大學，是2005年7月經(jīng)教育部批準，由原西南師范大學、原西南農(nóng)業(yè)大學合并組建的教育部直屬重點綜合性大學，是國家“211”工程建設學校。學校位于重慶市北碚區(qū)國家級風景名勝區(qū)縉云山麓，風景秀麗的嘉陵江畔，已有百年辦學歷史。現(xiàn)任黨委書記黃蓉生同志，校長王小佳同志。學校師資力量雄厚，有35個省部（市）級重點學科、27個省部（市）級重點實驗室、1個教育部重點文科研究基地、6個重慶市重點文科研究基地。學校是重慶片“國家大學生文化素質教育基地”牽頭單位。師資力量雄厚，主持承擔“973”、“863”、國家自然科學基金、國家社科基金等各級各類科研項目1400多項。學校與美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30個國家或地區(qū)的高校和科研機構進行學術交流和開展科研合作，與國外20多所大學及科研機構建立了長期友好合作關系。1.1.6 研究工作依據(jù)（1）重慶市蔡家組團分區(qū)規(guī)劃（重慶市規(guī)劃設計院2005）（2）重慶市蔡家組團控制性詳細規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖1：5000（3）三社（汪家坎、鑲石壩、塘灣）用地面積帶指標圖1：5000（4）重慶市蔡家組團d標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖1:5000（5）三溪口立交設計平面圖（6）重慶市蔡家組團三溪口立交橋效果圖（7）經(jīng)濟適用房總設計平面圖1.1.7 研究工作概況2007年1月，重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司委托西南大學科技咨詢公司編制“蔡家組團三溪口立交、n區(qū)土地整治、h區(qū)經(jīng)濟適用房建設項目可行性研究報告”，西南大學科技咨詢公司在接受委托后，立即組織了研究小組；研究小組在接受任務后，按照實地踏勘、會議交流、查閱面上資料等方式全面了解和掌握項目情況，以實際情況和國家以及重慶市政府的有關政策、法規(guī)為依據(jù)，編制本報告?？尚醒芯康闹饕獌?nèi)容包括項目的背景和建設的必要性、需求預測和擬建規(guī)模、工程建設技術方案、環(huán)境保護、機構組織和人力資源配置、實施進度、投資估算和資金籌措、社會及經(jīng)濟效益評價等。1.2 可行性研究結論蔡家組團城市建設總項目是經(jīng)過反復論證并報重慶市政府和國家有關部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設工程，是一個已經(jīng)完成了很多建設項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告所涉及的項目“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、h區(qū)經(jīng)濟適用房和n區(qū)土地整治建設項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、h區(qū)經(jīng)濟適用房和n區(qū)土地整治建設項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。項目建設符合重慶市和國家有關政策的要求，符合蔡家組團建設總體規(guī)劃的要求；項目的工程技術方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設計合理。經(jīng)投資估算、財務預測和社會經(jīng)濟效益分析，項目總投資69039.66萬元，總收入81282.49萬元，稅金11046.84萬元，利潤8512.9萬元，財務內(nèi)部收益率23.52%，投資回收期0.98年，項目在社會經(jīng)濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。1.3 主要技術經(jīng)濟指標表（見表1） 主要技術經(jīng)濟指標表1序號指標名稱單位指標1占地面積畝1539.532總投資萬元69039.663工程費萬元262204土地征用和整治費萬元31233.965基本預留費萬元926.386管理、招標、服務費萬元2223.87財務費用萬元6758總收入萬元81282.499總成本萬元60352.7610利潤萬元8512.89711年平均投資利潤率%12.3312投資回報率%34.9713投資回收期年0.9814財務內(nèi)部收益率%23.5215財務凈現(xiàn)值萬元4862.0516貸款償還期年117貸款償還比%1.071.4 存在問題及建議項目建設、運營和管理中存在三個問題。第一、權責不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權責不對稱的問題。業(yè)主承擔有關債務，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權責不對稱是一個具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權責對稱的市場原則。第二、農(nóng)民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農(nóng)民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，其建設投資至少應該由蔡家組團所有子項目分攤；h區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目是社會工程項目，其建設投資也應該由組團的所有項目分攤?，F(xiàn)在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務預測和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。第2章 項目背景和發(fā)展概況2.1 項目提出的背景2.1.1 蔡家組團綜述第一、區(qū)位、面積和人口。蔡家組團是重慶市城市總體規(guī)劃所確定的都市發(fā)達圈的十一個外圍組團之一，在這11個外圍組團中，蔡家組團是距主城最近、區(qū)位優(yōu)勢最顯著的組團。位于重慶市主城區(qū)北部、北碚區(qū)東南部，行政隸屬于北碚區(qū)。由北碚區(qū)的蔡家崗、童家溪、施家梁等三鎮(zhèn)組成。東接江北國際機場，南連北部新區(qū)，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)經(jīng)濟聯(lián)動和功能銜接的樞紐。212國道、渝合高速路從組團西側過境。距北碚城區(qū)12公里，距重慶市中心11公里，機場15公里，火車站18公里，寸灘港22公里。蔡家組團幅員75平方公里，規(guī)劃2020年城市建設用地31平方公里，人口約30萬人，遠期（2050年）規(guī)劃建設面積48平方公里，人口規(guī)模約50萬人。第二、地質、地貌和氣候條件。組團位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)。前臨嘉陵江流域，有大約30公里長的沿岸線；西靠中梁山山脈，大約有20公里長的綠色走廊；中部地勢平坦、開闊，海拔高度大多在200300米之間。區(qū)內(nèi)地貌為構造剝蝕殘丘地貌，地質結構好，無重大滑坡等地質災害發(fā)生，施重慶市主城區(qū)相北拓展的最佳用地空間。地質條件較好，上附第四系松散堆積層，下伏基巖為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組砂巖、泥巖。地質構造好，無重大滑坡等地質災害發(fā)生，地震基本烈度為度，屬一般地震地區(qū)。亞熱帶濕潤季風氣候，冬暖、春早、夏熱多伏旱、秋遲多綿雨，熱量豐富，雨量充沛，冰雪極少，年均氣溫18.3攝氏度，年降水量1105.4毫米。無霜期較長達335天。由于受季風環(huán)流影響，降水年內(nèi)分配不均。59月份降水量占全年的70，暴雨多集中在78月份，最大降雨量195.3 mm。常年平均風速1.1m/s，最大風速27m/s。組團東、北側臨嘉陵江，區(qū)內(nèi)沖溝發(fā)育，總體地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江為該區(qū)骨干水系，屬過境河流。最大流量4.48107l/s，最小流量0.2106 l/s，多年平均流量2.14106 l/s。第四系土層中無泉點，地下水貧乏，僅在雨季局部土層可存在少量上層滯水。第四系土層為粘性土，屬弱透水層，基巖主要為泥巖，屬相對隔水層，僅于溝谷地帶及強風化層中賦存少量風化裂隙水。水文地質條件簡單。第三、蔡家組團發(fā)展優(yōu)勢。優(yōu)美的環(huán)境、獨特的景觀、豐富的旅游資源，為蔡家組團的開發(fā)建設提供了良好的支撐和立足點。具體說，其優(yōu)勢主要有：區(qū)位優(yōu)勢。蔡家組團位于渝北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)四區(qū)版圖交界的樞紐位置，距江北國際機場、寸灘港口、龍頭寺火車站15分鐘車程，市中心20分鐘車程。環(huán)境優(yōu)勢。蔡家組團西靠峰巒疊翠的中梁山脈，東接縉云山國家級自然保護區(qū)，碧波蕩漾的嘉陵江環(huán)繞而過，植被覆蓋面積在90%以上，空氣質量優(yōu)良，是重慶市主城北部重要的生態(tài)屏障。建設優(yōu)勢。土地性價比高，目前處于規(guī)模建設初期，土地成本較低；是重慶主城北擴中難得的一塊寶地，極適于項目規(guī)劃和開發(fā)；工程地質條件穩(wěn)定，無地質災害隱患；土地資源豐饒，形成天然的地質景觀，具有園林景觀開發(fā)價值。交通優(yōu)勢。1條黃金水道嘉陵江貫穿南北，蔡家碼頭、845廠碼頭、余家背碼頭等分布轄區(qū)，3000噸級的輪船可直達港口；2條鐵路運輸動脈：遂渝高速鐵路、襄渝鐵路橫貫東西，與重慶最大的貨運站重慶東站、龍頭寺火車站比鄰。3條快速干道：渝武高速公路、中環(huán)快速干道、外環(huán)高速公路貫穿組團，輔以212國道，輕軌1號線、6號線、6號支線。比鄰空港，距重慶江北國際機場15分鐘車程。 第四、功能定位。在重慶市城市總體規(guī)劃中，蔡家組團的功能被定義為“一個以科技、生態(tài)、環(huán)保、都市休閑商務型產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向，規(guī)模適中現(xiàn)代化的新城區(qū)”，在眾多組團中，蔡家組團的區(qū)位、用地條件、交通和生態(tài)環(huán)境都擁有明顯優(yōu)勢，是城區(qū)的最佳拓展空間，是重慶經(jīng)濟建設的“最好的西裝料子”。它是承接北部新區(qū)、主城區(qū)、北碚城區(qū)的中心樞紐，主要承擔中心城市的人口疏散、部分公共服務功能和交通功能、調(diào)整城市功能等。蔡家組團作為主城外圍11個組團之一，以其優(yōu)越的地理位置和最佳的城市環(huán)境，被推進了建設的快車道。根據(jù)組團的功能的總體定位，“重慶市蔡家組團總體規(guī)劃”將組團的具體定位是，組團所在北部片區(qū)為重慶城市近期重點拓展區(qū)域，主要承接主城區(qū)疏散的人口、部分公共服務和交通功能，聚集以高新技術、高檔次房產(chǎn)、高規(guī)格體育賽事等為主導產(chǎn)業(yè)，建設良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風貌。其發(fā)展方向為“三高”，即高品質的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機電、儀器、儀表、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國際體育賽事、會展和商貿(mào)金融區(qū)，使之成為重慶市最高檔休閑商務新城區(qū)和重慶北部經(jīng)濟高地。由此可知，組團功能功能定位以居住為主，預留國家級或世界級體育賽事的發(fā)展用地，產(chǎn)業(yè)上突出高新技術產(chǎn)業(yè)、都市旅游休閑業(yè)、會展節(jié)會業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等?？梢灶A見，在不久的將來，蔡家組團將建設城為一座環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達、社會繁榮、最適宜人居、最具有活力和競爭力的生態(tài)花園城市。第五、組團建設的意義。重慶直轄后，面臨城市規(guī)模過小、農(nóng)村人口過多的這一現(xiàn)實矛盾的困擾，為提高城市化水平，使之與直轄市作為城市社會、經(jīng)濟的本質相協(xié)調(diào)，重慶市政府提出了主城外擴包括西擴、北擴、南擴戰(zhàn)略，通過主城外擴戰(zhàn)略的實施，構造功能強大的都市發(fā)達經(jīng)濟圈，并以都市發(fā)達經(jīng)濟圈為重心，加快建設涪陵、萬州、黔江、以及長壽、南川、江津、合川、永川等衛(wèi)星城市。在這樣一個思路和政策背景下，2002年，重慶市政府提出在主城周遍建設包括蔡家在內(nèi)的11個外圍組團的戰(zhàn)略構想。經(jīng)過5年的建設，外圍組團發(fā)展和建設是成功的，充分發(fā)揮了吸納主城人口、轉移主城產(chǎn)業(yè)、完善主城城市整體功能的作用。蔡家組團的建設對北碚區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展意義深遠。在重慶近郊區(qū)縣中，北碚是距主城較遠的區(qū)之一，受地理位置、交通等區(qū)位和經(jīng)濟要素的制約，北碚經(jīng)濟一直無法真正融入主城經(jīng)濟之中，并逐漸衍生為向邊緣化發(fā)展的趨勢。蔡家組團的建設，使重慶主城北擴、北碚主城東擴，徹底清除了北碚與主城之間的地理、地緣障礙，北碚經(jīng)濟與主城經(jīng)濟終于融為一體，產(chǎn)生了互動、聯(lián)動的社會經(jīng)濟效應。2006年，重慶市政府終于把北碚劃入主城區(qū)，人事、組織、公共設施建設、收費標準、城市管理等都遵循主城原則和模式。所以，蔡家組團建設，為北碚社會經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展提供了難得的機遇，不僅為北碚提供了正的外部性，同時，根本改變了北碚經(jīng)濟的本質規(guī)定，使北碚由一般的外圍經(jīng)濟約升為主城經(jīng)濟。2.1.2 本研究項目在蔡家組團整體建設進程中的地位 本研究所涉及的項目含三個子項目，即中環(huán)干道三溪口立交橋子項目、h區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目和n區(qū)土地整治子項目。三個項目分別對應三種經(jīng)濟性質。中環(huán)干道三溪口立交橋子項目。項目屬于蔡家組團整個建設進程的核心基礎工程之一，屬于公共分攤資本項目。中環(huán)干道正在建設中，已經(jīng)完成了主體工程，預計在2008年初竣工并投入運營。而中環(huán)干道三溪口立交橋子項目是連接中環(huán)路和渝合高速路的樞紐工程，若項目遲遲不開工不能如期建設完工并投入使用，不僅影響蔡家組團的整體建設進程，形成建設“瓶頸”，同時，制約中環(huán)干道作用的發(fā)揮，影響重慶市政府提出的“半小時主城暢通工程”的實現(xiàn)。h區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目。該子項目在蔡家組團整體建設進程中的作用至關重要，因為項目與村民搬遷安置、與后期項目的進入等相聯(lián)系。蔡家組團建設共需搬遷安置3萬余人，該子項目建成后可以安置10800人（3375戶），占總安置量的36%，伴隨組團建設的推進，還需要建設2個相應規(guī)模的經(jīng)濟適用房。n區(qū)土地整治子項目。n區(qū)土地整治段已完成拆遷安置，屬于暫時半閑置土地，整治該段土地，一則可以為后期房地產(chǎn)項目、體育設施項目的進入提供前期準備，二則可以很好貫徹滾動開發(fā)的思路，為組團的整體開發(fā)提供收入支撐，為項目融資提供財務保障。2.2 前期準備工作項目已完成如下前期工作：（1）中環(huán)干道三溪口立交橋子項目已經(jīng)完成了征地、項目的設計和報批及工程設計平面圖的繪制；（2）h區(qū)經(jīng)濟適用房子項目已經(jīng)完成征地、項目規(guī)劃、報批，標書的制作和上報；（3）n區(qū)土地整治子項目已完成征地、項目規(guī)劃、拆遷、標書的制作等。2.3 投資的必要性本研究所涉及的三個子項目，是蔡家組團總項目的有機組成部分，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項目是公共基礎設施項目，是組團公共設施中的重要項目之一；h區(qū)經(jīng)濟適用房子項目是整個拆遷安置中的首期項目，既關乎民生又關乎組團的整體建設進程；n區(qū)土地整治子項，是一個基于市場交易的項目，既涉及后期項目的進入，又與組團整體建設進程以及收入流量等問題。所以，三個子項目之間、三個子項目與蔡家組團總項目之間在時間、空間上是互含和對接的，其中，任何一個方面發(fā)展滯后，都會影響整體的發(fā)展。3.2.1 三溪口立交成為中環(huán)干道的交通瓶頸中還快速干道三溪口立交將要成為中環(huán)干道的交通瓶頸，據(jù)預測，到2015年三溪口至蔡家崗、蔡家崗至三溪口、蔡家崗至童家?guī)r、童家?guī)r至蔡家崗高峰小時交通流量將在26082727（pcu/h）之間（見表2），2015年，達到37444036（pcu/h）之間。中還快速干道三溪口立交子項目若不盡快上馬，一個交通阻塞的狀況將很快發(fā)生。表2 三溪口立交高峰小時交通流量預測表 單位：（pcu/h）時間三溪口至蔡家崗蔡家崗至三溪口蔡家崗至童家?guī)r童家?guī)r至蔡家崗20152689272725292608202539804036374438603.2.2 h區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目該子項目將直接影響蔡家組團的建設進程。若項目推遲上馬，則其他項目的進入就會相應推遲，因為沒有拆遷安置，建設用地就滕不出來，任何項目哪怕是公共資本項目都無法進入，且會產(chǎn)生民怨，為組團建設和發(fā)展設置了不良的社會氛圍，拆遷居民妥善安置是組團建設穩(wěn)進的保障。3.2.3 n區(qū)土地整治子項目與前述2個子項目相似，若土地不及時整治，業(yè)主就不會進入，招商引資就面臨障礙，同時，地價也起不來。重要的是，土地不及時整治并掛牌交易，整個蔡家組團建設就沒有收入來源，組團建設成為無源之水。土地出讓收益是組團經(jīng)濟發(fā)展的資金保證。第3章 需求預測和擬建規(guī)模3.1 市場調(diào)查為科學地確定土地出讓價格，我們進行了廣泛的社會調(diào)查，重點考察了蔡家組團周邊土地的均價，以市場價格為依據(jù)并結合土地整治費用確定整治土地出讓價格。與蔡家組團一江之隔的北部新區(qū)高新區(qū)土地出讓的均價為100萬元/畝、經(jīng)開園土地出讓均價為90萬元/畝、渝北區(qū)土地出讓均價為120萬/畝、沙坪壩區(qū)土地出讓均價為80萬/畝作用。蔡家組團基準基價按照11級計算，商業(yè)用地為947元/平方米、住宅用地為444元/平方米、工業(yè)用地為220元/平方米。蔡家組團今年擬出讓土地的價格為58萬/畝。3.2 市場預測蔡家組團正處于建設熱潮之中，倍受到投資商的青睞。目前，一系列的高端項目已經(jīng)進入組團，如中安翡翠湖、水天花園、紅鼎高爾夫球場等。隨著組團土地整治、基礎設施建設的完善以及中環(huán)干道、輕軌6號線等市級、國家級基礎設施項目的建成，蔡家組團將完全融入主城，土地需求也將穩(wěn)步上升，地價將只升不減。3.3 市場推銷戰(zhàn)略為確保土地升值，組團擬根據(jù)國家有關政策和法規(guī)的規(guī)定，按照建設用地二級市場的交易規(guī)則，采取“曲徑通幽”的市場營銷戰(zhàn)略，其內(nèi)容包括：（1）營造良好的投資環(huán)境，吸引更多的業(yè)主來組團創(chuàng)業(yè)、定居。組團將在北碚區(qū)委、政府的堅強領導下，通過不斷的組織、制度創(chuàng)新，樹立全新的管理理念，在提高辦事效率、服務精神、正的外部性等方面狠下工夫，營造良好的投資環(huán)境。（2）打造生態(tài)綠色品牌。充分挖掘和利用組團所在區(qū)域的生態(tài)、景觀資源，在建設過程中進一步提高本區(qū)的生態(tài)、景觀價值，并加以全面宣傳、包裝，來提升組團所在區(qū)域的環(huán)境美學價值，從而確保土地升值。（3）打科技文化品牌。通過重點引進機電、儀器儀表、電子、體育、文化等項目，提升開發(fā)區(qū)整體的科技文化水平，以科技文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引業(yè)主。3.4 建設方案和規(guī)模3.4.1 中環(huán)干道三溪口立交橋子項目中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側的渝合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成該區(qū)互通式立交。立交主線全長為1.05km，整個立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨a匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心b區(qū)1路跨線橋，收費站一處及1.05km長的主線道路；立交工程共包括匝道10條總長為5.595km。排水工程管道總長7408m，22m箱涵長69.494m，33拱涵長315.93m。照明工程全段設315kva的路燈照明箱式變電站一臺，高桿燈6套。3.4.2 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目項目區(qū)位于蔡家組團16個標準區(qū)的h標準區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，建設用地面積200畝，包括h04-02/01、h05-01/01、h10-02/01和h11-01/01 四個地塊，建筑面積270000，最高容積率2.0，最低綠化率30%。3.4.3 n區(qū)土地整治子項目項目位于規(guī)劃的蔡家組團16個標準區(qū)的n標準分區(qū),整治面積965畝, 其中居住用地凈用地面積482畝，占50，道路用的48畝，占5，綠地面積和體育用設施用地435畝，占45。土石方量12萬方,整治區(qū)內(nèi)道路全長552米,標準路幅寬26米,為城市次干道級,雙向四車道。本標準區(qū)規(guī)劃用地布局結構是，“以體育公園為核心，周邊為生態(tài)居住和”的布局形式。項目區(qū)道路紅線寬度分為主干道44米，次干道2632米，支路為1622米。第4章 工程建設技術方案4.1 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目4.1.1 工程概要重慶市中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側的渝合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。立交主線全長為1.05km，整個立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨a匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心b區(qū)1路跨線橋，收費站一處及1.05km長的主線道路；立交工程共包括匝道10條總長為5.595km。排水工程管道總長7408m，2*2m箱涵長69.494m，3*3拱涵長315.93m。照明工程全段設315kva的路燈照明箱式變電站一臺，高桿燈6套。4.1.2 技術經(jīng)濟指標（見表3）設計依據(jù)：（1）城市道路設計規(guī)范；（2）公路線路設計規(guī)范。匝道標準斷面寬度：單向單車道匝道：總寬8.0m，凈寬7.0m。單向雙車道匝道：總寬9.5m，凈寬8.5m。表3 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目經(jīng)濟技術表 單位：項目匝道寬度(m)匝道長度(m)最小半徑(m)最大縱坡(%)最小豎曲線半徑 (m)橋梁長度(m)拆遷面積()立交占地面積()立交通行能力(pcu/d)a匝道8.576560.54.51000233000b匝道8.56585051250c匝道8.52231005.52000d匝道8.52672505.82000e匝道8.53012504.51500f匝道8.52271004.21500g匝道8.567060.54.81000h匝道8.5605505.21200i匝道8.5406705.81250j匝道8.56826041500k匝道8.55665051500l匝道8.53831405.9800輔a1027904003.55000335輔b10306010003.3870003204.1.3 交通流中環(huán)線與渝合高速公路交于三溪口，為城市快速路和高速路的交叉，該立交交通流量定性分析如下：四個主要交通流： 余家灣北碚，歇馬悅來；四個次主要交通流：悅來北碚，雙碑悅來；其余皆為次要交通流。4.1.4 橋型設計在渝合高速公路兩側修建兩條輔道，將老三溪口立交各匝道改成與渝合高速公路的a、b輔道相接，通過該輔導將新老立交有機地緊密聯(lián)系在一起，形成一個功能強大的大型組合式立交。設計采用“8”字形立交。對于高速公路的收費系統(tǒng)的改造，拆除三溪口立交現(xiàn)有收費站，在高速公路a、b輔道的進出口分別設置4個收費站。4.2 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目4.2.1 項目概要蔡家組團經(jīng)濟適用房工程位于蔡家組團h標準分區(qū)，規(guī)劃地塊面積約275畝，規(guī)劃地塊建設用地面積約200畝，包括h04-02/01、h05-01/01、h10-02/01和h11-01/01 四個地塊，最高容積率2.0，最低綠化率30%。4.2.2 管網(wǎng)項目區(qū)內(nèi)管網(wǎng)包括動力線路、輸水管道、排水管道、燃氣管道、通訊線路。根據(jù)蔡家組團建設總體規(guī)劃，動力線路、輸水管道、燃氣管道、通訊線路全部沿支干道掩設，全長300米；根據(jù)地形地貌，排水管道由北向南掩設，在居民點南側建集中污水處理廠，經(jīng)處理到達標后，經(jīng)管道排入嘉陵江，管道長750米。4.2.3 技術經(jīng)濟方案 根據(jù)建設部的有關規(guī)定，將人均住房面積規(guī)劃為25/人，小區(qū)容積率為2，綠化面積大于30%。 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目的技術經(jīng)濟方案分別用綜合技術經(jīng)濟指標（含1期和2期）、戶型面積比例、社區(qū)配套設施、安置人口等加以表達。前三項見表4、表5、表6 。項目建成后，安置人口10080人，占蔡家組團總安置量的36%。經(jīng)濟適用房綜合造價（含土地整治費、道路及管網(wǎng)費、主體工程土建費、配套設施建設費、其他等）768.32元/，子項目總投資20744.71萬元。 表4 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目綜合技術經(jīng)濟指標一覽表 單位：項目單位指標數(shù)值備注總用地面積183425居住戶（套）數(shù)戶（套）2293居住人數(shù)25/人10080總建筑面積270000其中：地上建筑面積247606.21 地下建筑面積22393.79總占地面積133400容積率不大于2.52 其中獎勵容積率建筑密度不大于3028.15綠地率不小于3030.3停車位個不小于567621 其中：地上停車位個250 地下停車位個560表5 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目1期工程技術經(jīng)濟指標表 單位：項目單位指標數(shù)值備注總建筑面積130000用地面積88044建筑占地面積640321.按功能性質分住宅建筑面積122378.67商業(yè)建筑面積2944.83輔助配套用房373.21一期工程居委會及物管用房296.7一期工程配電房50.39公廁51.46消防控制室16幼兒園1036.99地下車庫建筑面積3266.32.按地上地下部分劃分地上建筑面積127664.79地下建筑面積2335.21其中地下車庫面積2335.21容積率1.89其中獎勵容積率建筑密度26.64表 6 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目2期工程技術經(jīng)濟指標表 單位：總建筑面積140000用地面積95381建筑占地面積693681.按功能性質分住宅建筑面積99090.82商業(yè)建筑面積21979.24地下停車庫13088.8 其中地下配套設備用房860社區(qū)配套公建建筑面積1450社區(qū)文化活動站700二期工程居委會及物管用房600聯(lián)防執(zhí)勤點30消防控制室1202.按地上地下部分劃分地上建筑面積119941.42地下建筑面積20058.58其中地下車庫面積16875.92容積率2.33其中獎勵容積率建筑密度30.7表 8 h分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目戶型面積比例一覽表 單位：套數(shù)（套）建筑面積（）建筑面積小于90平方米的戶型1584115584.48建筑面積大于90平方米的戶型45546105.15合計2039161689.63建筑面積小于90平方米的戶型比例77.6971.49建筑面積大于90平方米的戶型比例22.3128.51表7 1期工程戶型面積比例一覽表 單位：套數(shù)（套）建筑面積（平方米）建筑面積小于90平方米的戶型85892938.89建筑面積大于90平方米的戶型24637061.11合計1104130000建筑面積小于90平方米的戶型比例77.6971.49建筑面積大于90平方米的戶型比例22.3128.51表9 社區(qū)配套設施一覽表 單位：幼兒園1036.99 社區(qū)文化活動站700 一期工程居委會及物管用房296.70二期工程居委會及物管用房600 聯(lián)防執(zhí)勤點30社區(qū)醫(yī)療保健服務站120 一期工程配電房25.05二期工程配套設施用房（地下）860 公廁51.46 垃圾收集點4個4.3 n標準分區(qū)土地整治子項目4.3.1 項目概要該項目位于規(guī)劃的蔡家組團16個標準分區(qū)的n標準分區(qū),整治面積965畝,土石方量12萬方,整治區(qū)內(nèi)道路全長約552米,標準路幅寬26米,為城市次干道級,雙向四車道。4.3.2 控制性指標城市綜合用地面積（除區(qū)工業(yè)用地合城市建成區(qū)用地）共為 965萬畝，其中，居住用地凈用地面積482畝，占50，道路用的48畝，占5，綠地和體育用地435畝，占45。居住用的（凈用地）容積率為1.5，綠地（體育用地）容積率為0.4。（平均容積率（凈用地面積1.5體育用地面積1.4）/9650.93）。4.3.3 面積和土石方量整治面積965畝,土石方量12萬方。4.3.4 道路規(guī)格和長度道路規(guī)格為城市支干道級，標準路幅寬26米，區(qū)內(nèi)道路全長552米,雙向四車道。4.3.5 管網(wǎng)項目區(qū)內(nèi)管網(wǎng)包括動力線路、輸水管道、燃氣管道、通訊線路。根據(jù)蔡家組團建設總體規(guī)劃，動力線路、輸水管道、燃氣管道、通訊線路全部沿支干道掩設，全長852米。4.3.6 地塊規(guī)劃（見表10）n標準分區(qū)土地整治子項目地塊規(guī)劃見表10。表10 n區(qū)土地整治地塊指示表 單位：規(guī)劃用地性質用地面積（ha）最大容積率建筑限高（m）最大建筑密度（）最小綠地率（）蔡家n0102/01r124.721.5183530蔡家n0103/01c4195.280.4151580蔡家n0201/01g120.290.29蔡家n0202/01g110.650.65蔡家n0203/01r10.861.2183030蔡家n020401e41.72蔡家n0205/01r11.501.2183030蔡家n0301/01g120.56蔡家n0302/01r14.001.5183530蔡家n0801/01g112.57蔡家n0802/01r12.551.2183030蔡家n0901/01r16.671.5183530蔡家n1201/01r12.571.51.53030蔡家n1501/01r13.971.51.53030蔡家n1801/01r11.871.51.53030第5章 環(huán)境保護5.1 環(huán)境保護與環(huán)衛(wèi)設施規(guī)劃控制5.1.1 環(huán)境保護分區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市公園、體育公園為類環(huán)境保護區(qū)；居住區(qū)、文教區(qū)、機關事業(yè)單位集中區(qū)、商業(yè)區(qū)居住為類環(huán)境保護區(qū)；交通干道兩側、次干道兩側為類環(huán)境保護區(qū)。5.1.2 大氣環(huán)境質量執(zhí)行標準規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市公園、體育公園按國家大氣環(huán)境一級質量標準控制；居住區(qū)、文教區(qū)、機關事業(yè)單位集中區(qū)、商業(yè)區(qū)居住按國家大氣環(huán)境二級質量標準控制；交通干道兩側、次干道兩側按國家大氣環(huán)境三級質量標準控制。5.1.3 噪聲環(huán)境質量執(zhí)行標準規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市公園、體育公園噪聲按國家噪聲環(huán)境0類質量控制，噪聲控制晝間為50（dba），夜間為40（dba）；居住區(qū)、文教區(qū)、機關事業(yè)單位集中區(qū)、商業(yè)區(qū)居住按國家噪聲環(huán)境二類質量控制，噪聲控制晝間為60（dba），夜間為50（dba）；交通干道兩側、次干道兩側按國家噪聲環(huán)境四類質量控制，噪聲控制晝間為70（dba），夜間為55（dba）。5.1.4 生活水源執(zhí)行標準生活水源執(zhí)行國家地面水類水域標準。5.2. 保護措施本項目的環(huán)境保護重點在于建設（施工）過程，在建成之后運營中的各個階段由于采取了嚴格的進入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染。施工期主要污染源有：施工水體流失、揚塵、生活廢水、機械噪聲及固體廢物。5.2.1 水土流失及水土防治項目區(qū)占地面積較大，一次降雨產(chǎn)生的懸浮物較多，因此，施工期間要嚴格水土保持措施，在施工場地修建沉淀池，將降雨產(chǎn)生的帶泥混濁水沉淀后再重復使用。5.2.2 大氣污染物施工期的大氣污染物主要為粉塵、運輸車輛排放的燃油廢氣，都屬于短期影響。為盡可能減少工程施工期廢氣排放，避免有害氣體和粉塵在工程區(qū)及周圍環(huán)境中的擴散，施工單位必須采取灑水抑塵、封閉運輸?shù)却胧?.2.3 廢水施工期的廢水主要來自施工機具拆修廢水、基坑排水、混凝土拌和、沙石料沖洗等過程中產(chǎn)生的廢水以及施工人員的生活污水，必須予以治理。施工期間產(chǎn)生的施工廢水及降雨雨水，必須設置沉降池沉淀后重復利用。5.2.4 噪聲施工期的噪聲主要是推土機、挖掘機、裝載機、載重汽車、拌和機和振搗器等在運行中產(chǎn)生的，其聲級一般超過80db（a）。施工期噪聲影響 雖然為短期過程，但應合理安排施工時間、合理布置施工設備等，以減少其對附近居民和學校等的影響。5.2.5 固體廢棄物固體廢棄物主要來自施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和建筑棄土等。生活來機需及時清運到垃圾處理場。多余的挖方和建筑棄土送入城市指定的渣場或洼地的回填。油煙凈化產(chǎn)生的廢油送廢油回收加工廠處置。5.2.6 交通影響項目規(guī)劃設計考慮了地形特點，場地平整基本做到土石平衡，僅少量多余的土石方需要運輸?shù)皆鼒?。涉及的運輸材料主要是建筑材料，因所在地道路建設走在前面，且可以依托現(xiàn)有道路進行運輸，本項目建筑材料運輸對道路運輸負荷增加不大、影響小。不過應對運輸車輛的狀況、荷載、運輸時段進行統(tǒng)籌考慮，以減輕其對環(huán)境的影響，尤其是在經(jīng)過居住點時應減速行駛、禁鳴。5.2.7 拆遷安置期的環(huán)境問題分析由于該項目所在地居民不密集，周圍受影響的人口少，距離也很遠，因此受房屋拆除引起的粉塵、噪音影響小。但是拆遷產(chǎn)生的廢渣應分類回收，廢磚、木料和鋼材可回收外賣，大約可回收40。剩余的廢渣應統(tǒng)一堆放，及時清運，到城市規(guī)劃的定點棄土場傾倒。雖然組團總拆遷量較大，但工程分期分批拆遷施工，棄渣除回收利用外，可用于后續(xù)填方需要，故拆遷不會對渣場造成較大的壓力。5.2.8 生態(tài)影響分析場地內(nèi)現(xiàn)狀大部分為農(nóng)田、自然村落、居住用地級水塘。組團內(nèi)植被良好，農(nóng)作物以稻麥、蔬菜為主，此外還有少量林地。總體而言，植被覆蓋較好，無珍稀植物存在。中環(huán)快速干道已開始施工，用地原為農(nóng)業(yè)耕地，不存在對植被連同性的影響。本項目一期范圍內(nèi)規(guī)劃有大量公共綠地，隨著組團后續(xù)的建設開發(fā)，規(guī)劃綠地還將進一步增大，足以補償建設所毀之植被并形成靚麗優(yōu)美的城市生態(tài)景觀。第6章 組織機構與人力資源配置61 領導班子領導班子設主任，分管財務處、建設管理處；設副主任1，分管征地撤遷處。設副主任2，分管建設開發(fā)公司，黨支部、紀檢、監(jiān)督，辦公室、建設管理處；設副主任3，分管招商服務處，總工程師辦公室。62 機構設置（1）管委會辦公室。負責管委會的日常事務、文件收發(fā)、印章檔案、計劃總結、后勤服務、安全保衛(wèi)等相關工作；負責組織人事、勞動保障、機關支部、紀檢監(jiān)察、宣傳群團等相關工作；負責聯(lián)絡市、區(qū)相關部門的工作支持與配合；完成管委會交辦的其他工作（3人）。（2）管委會財務處。負責管委會內(nèi)部財務、資金的使用和調(diào)度與管理；負責建設所需資金的運作、籌集、調(diào)度及國有資產(chǎn)的管理和工程性建設投入的審查、審計；負責協(xié)調(diào)好金融、稅務、工商、財政等部門的關系；完成管委會交辦的其他工作（2人）。（3）征地拆遷處。負責土地總體規(guī)劃利用修編及實施管理工作；負責征地、拆遷、安置、補償及農(nóng)轉非人員的房屋安置等相關工作；負責處理安置房建設與管理中的各種矛盾和問題；負責協(xié)調(diào)解決征地、拆遷中的各種矛盾與問題；負責土地征用、劃撥的初審和報批；負責組團的土地、房屋權屬確認，協(xié)助項目業(yè)主辦理國有土地使用權證和房屋產(chǎn)權證；負責協(xié)調(diào)與市、區(qū)國土等部門的關系；完成管委會交辦的其他工作（6人）。（4）建設管理處。負責建設工程施工、監(jiān)理、造價咨詢等；負責編制工程年度計劃并組織實施，建設工程施工現(xiàn)場管理；牽頭負責建設工程造價管理工作；負責協(xié)調(diào)解決建設中的各種矛盾與問題；負責建設檔案收集、整理和歸檔工作；負責協(xié)調(diào)市、區(qū)國土、規(guī)劃、建設、水、電、氣、閉路、通訊等部門的關系；完成管委會交辦的其他工作（4人）。（5）招商服務處。全面負責組團的招商引資；負責各種引進項目的洽談、落實；負責做好項目的包裝、設計及推介工作；牽頭負責為引進項目業(yè)主辦理好相關手續(xù)，做好全程優(yōu)質服務；負責協(xié)調(diào)市、區(qū)外經(jīng)部門和相關部門的關系，負責組團對外宣傳工作；完成管委會交辦的其他工作（2人）。（6）總工程師處：負責組團控制性詳細規(guī)劃和各專業(yè)規(guī)劃編制、調(diào)整、設計等工作；負責還建房和經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、設計、立項、報批、選址等工作；負責組團重大建設項目、建設工程勘察、設計發(fā)包，參與建設工程現(xiàn)場管理；編制組團綜合發(fā)展規(guī)劃及中長期建設規(guī)劃；協(xié)助項目業(yè)主辦理基本建設手續(xù)；負責協(xié)調(diào)與市、區(qū)規(guī)劃、國土、房管、環(huán)保、建設、人防、消防等部門的關系；完成管委會交辦的其他工作（3人）。第7章 實施進度計劃7.1 項目建設內(nèi)容中環(huán)干道三溪口立交橋子項目建設內(nèi)容包含主體工程（立交工程、立交橋梁工程、立交道路工程）和配套工程（排水、照明、綠化、收費站）的建設。h區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目建設內(nèi)容包括建筑、綠化、管網(wǎng)、道路的建設和社區(qū)配套設施（醫(yī)院、學校、垃圾處理站等）等。n區(qū)土地整治子項目建設內(nèi)容主要是土地挖方和填方、相應的基礎設施建設道路、供電、供水、排水、通信、燃氣等的建設。建設方式將按照規(guī)劃要求，依次進行土地征用、滾動開發(fā)與出讓、拆遷居民安置、立交建設，同時對外招商引資。7.2 項目建設周期中環(huán)干道三溪口立交橋子項目建設周期為20個月，起點為2007年6月，終點設定為2009年2月。h區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目于2007年5月開始招投標，6月動工，2008年5月一標段完工，土地拆遷居民入住，到2009年5月完成工程二標段工作，并完善社區(qū)基礎設施和配套設施，6月項目建成。n區(qū)土地整治子項目建設周期為半年，2007年5月進場，同年11月完工，12月掛牌交易。7.3 項目實施進度圖掛牌交易2007.12一期工程竣工2008.5項目竣工2009.2土地征用（已完成）d區(qū)中環(huán)干道三溪口立交2007.6h區(qū)經(jīng)濟適用房2007.6n區(qū)土地整治2007.6 二期工程竣工2009.5 項目實施進度圖第8章 投資估算和資金籌措8.1 基本假設(1)國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變；(2)國家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變；(3)蔡家組團所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大改變；(4)蔡家組團所在地區(qū)目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變；(5)無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。8.2 投資估算 三個子項目總投資69039.66萬元，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目總投資20871.16萬元，h區(qū)經(jīng)濟適用房子項目總投資20744.71萬元，n區(qū)土地整治子項目總投資2