鄭州經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研.ppt

,2013年,鄭州經(jīng)開區(qū)市場調(diào)研,城市基礎數(shù)據(jù), ,現(xiàn)轄6區(qū)5縣級市1縣，全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1010.3平方公里，2012年市區(qū) 建成區(qū)面積373平方公里。 常住人口910萬，市區(qū)常住人口450萬，常住人口十年增長196萬。 2012年GDP5547億元，年增長12%，全國排名第20位，2012年人均GDP62628元，全國排名第 52位。,鄭州市城市總體規(guī)劃（2010-2020）：兩核六城,中心城區(qū)：以主城區(qū)為核心的東西輻射帶 鄭州新區(qū)：以鄭州東站為核心的南北輻射帶,兩核：中心城區(qū)和鄭州新區(qū),六城,鞏義新城、新密新城、中牟新城、新鄭新城、登封新城、航空城,主城區(qū)區(qū)域劃分,A：中原區(qū) B：鄭州高新技術開發(fā)區(qū) C：惠濟區(qū) D：金水區(qū),E：鄭東新區(qū) F：二七區(qū) G：管城區(qū) H：國家鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) I：龍子湖高校園區(qū) J：北城新區(qū) K：空港新區(qū),D,A,C,K,F,G,H,B,E,東部：以鄭汴一體化發(fā)展為契機，打造未 來鄭州市高端商務、居住區(qū)。2010年區(qū)域,在此基礎上加強教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的 建設。為區(qū)域發(fā)展成為未來鄭州核心打下 基礎。 北部：脫離單純擴展發(fā)展模式，以區(qū)域內(nèi) 部設施升級為發(fā)展理念，對區(qū)域內(nèi)原有的,科技、商業(yè)、交通配套進行打造升級。從 而帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場升級。,西部：改變以往工業(yè)主導的區(qū)域性質(zhì)，將 工業(yè)外移，并打造升級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。環(huán)內(nèi)大,力發(fā)展商業(yè)配套，加大招商引資力度，改,變目前區(qū)域落后商業(yè)格局。 南部：以大量城中村改造為先行，改變南 區(qū)居住環(huán)境。帶動城市向南擴張。旨在為 南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。,東南部：以新機場為交通樞紐，輻射周邊， 打造以物流、外貿(mào)為主體的產(chǎn)業(yè)鏈。 市中心：對目前現(xiàn)有商圈進行改造升級， 將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都 市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。,I,J,城市規(guī)劃利好政策, ,2012年，鄭州城市規(guī)劃提出12個重點區(qū)域建設，其中包括國家鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 2013年5月，濱河國際新城開工建設。, ,東起四港聯(lián)動大道，西至機場高速，北起經(jīng)南八北一路、潮河環(huán)路，南至經(jīng)南十五路，規(guī)劃總 用地面積為10.47平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?6.5萬。 總體定位為“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、總部商務、生態(tài)宜居”的國際化新城。, ,2012年7月，南三環(huán)全線高架橋建設開始，快速化工程總長32.5公里。 2012年，鄭州地鐵5號線拆遷前置工作開始，2013年正式開工，預計2016年通車，途經(jīng)經(jīng)開第八 大街。 2012年12月19日，河南投資集團首期投資165億元，空港新區(qū)基礎設施建設啟動。 2012年12月26日，京廣高鐵全線開通運營。鄭州處于我國高鐵的十字交叉位置，地塊至鄭州東站 直線距離4.9公里，車行時間不超過10分鐘。,目前開工建設路段 1號線 2號線 5號線,經(jīng)開區(qū),附圖：鄭州地鐵規(guī)劃圖 1號線 2號線,3號線 4號線 6號線 5號線,鄭州地產(chǎn)市場環(huán)境,宏觀經(jīng)濟, ,2012年鄭州市GDP5547億元，第三產(chǎn)業(yè)占比上漲。 2012年人均可支配收入19800元，人均可支配收入及消費性支出高速增長。 進出口總額高速增長，2012年進出口總額280億美金。 固定資產(chǎn)投資3200億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資980億元，增速超過15%。,土地市場, ,2012 年鄭州市全年各類住宅計劃供地 1567 萬，商品住房用地計劃供地 756.1 萬，全年 實際供應商品住宅用地 421.2 萬，遠未完成供地計劃。2013年土地供應量將會有所加大， 在市場回暖的趨勢下，成交也將有所增長。 2012年，河南省國土資源廳進行閑置土地整改工作，預估將促進新項目開發(fā)進度。 2012年，鄭州市土地成交均價186萬/畝，同比上漲18.8%。全年土地公告成交土地面積為 745.1 萬，同比上漲 20.9%；成交建筑面積2057.6 萬。鄭東新區(qū)土地成交均481萬/畝。,附表：2011-2015年鄭州市土地供應計劃,附錄：鄭州地產(chǎn)2012年土地成交亮點, ,最大地主 2012年2月、11月、12月，正商地產(chǎn)連續(xù)4次通過掛牌方式競得管城區(qū)、鄭東新區(qū)、惠濟區(qū)共 13宗476.21畝商辦、居住用地，占鄭州土地市場年度成交量的6%，成為年度最大地主。 總價地王 2012年9月，鄭州市高擇置業(yè)有限公司以總價15.1億競得鄭東新區(qū)龍湖“龍湖中環(huán)南路東、龍 翔六街南 ”1宗230.55畝的居住用地，成為年度總價地王。 樓面地王,2012年7月，鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司競得“九如路東、龍湖中環(huán)南路北”1宗56.51畝 的居住用地，容積率1-1.7，折合樓面價8260元/畝，成為年度樓面地王。,單價地王,2012年7月，東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司競得“康寧路北、康平路西”1宗24.18畝的居住用 地，單價1322萬元/畝，成為年度單價地王。,首次競配建,2012年12月，保利地產(chǎn)以“限地價、競配建”方式競得“濱河路南、桂圓路東”等4宗 214.10畝的居住用地，為年度競配建出讓首例。,鄭州地產(chǎn)市場分析, ,2012年鄭州全市商品房供應量1397萬，銷售978萬，銷售均價7648元/。 2012年鄭州全市住宅供應量896萬，銷售843萬，銷售均價6562元/。 商業(yè)用房供需比達2.19，嚴重飽和但價格依然堅挺 寫字間供應量174萬，銷售70萬，銷售均價13996元/，總體呈現(xiàn)“量跌價升”態(tài)勢，部分地 區(qū)出現(xiàn)價格倒掛現(xiàn)象。 全市范圍內(nèi)住宅需求量旺盛 鄭東新區(qū)寫字間市場供大于求 2011年政府集中出讓鄭州東站周邊項目 用于寫字間開發(fā)，造成大量項目集中上市， 產(chǎn)品去化緩慢,鄭州地產(chǎn)市場分析,2012年商品房住宅80-90 供應量最大，占總供應量的 36%，為了滿足市場剛性需求，開發(fā)商推 出具有針對性的產(chǎn)品所致 作為河南省經(jīng)濟中心的鄭州市，大量吸納周邊外來人口及資金 商品住宅的主要需求為80-90的兩房,鄭州地產(chǎn)市場分析,2012年底，鄭州市商品住宅庫存量為424萬（非住宅641萬首次超越住宅存量），與年初相比 ，僅增44萬，住宅消化去庫存明顯，因此去化周期不斷縮短，按照當前消化速度（12個月平均 值），去化周期約為6個月。 去化速度健康穩(wěn)定，主要是由于旺盛的剛需購買需求,鄭州地產(chǎn)市場分析,單價在7000-8000元的住宅成交最多，占25.58%；總價在60-80萬的住宅成交比重最大，為 25.56%，其次是40-60萬的占24.54% 置業(yè)顧問訪談：鄭州購房者對總價非常敏感，總價100萬以上的房源去化速度緩慢,鄭州地產(chǎn)市場分析,省內(nèi)地市客戶是鄭州市場購房主力，占了所有客戶近六成；25-35歲的青年是購房主要人群,鄭州開發(fā)商格局,本地開發(fā)商, ,一線：正商、建業(yè)、鑫苑（信和、永威、正弘、新長城） 2012年，正商、建業(yè)、鑫苑三家本地開發(fā)商銷售額均突破20億元，正商地產(chǎn)以年銷售額53億 元位居鄭州第二。,全國性開發(fā)商, ,升龍、綠地、萬達、萬科、保利、金地 升龍2005年底進入鄭州，06年第一個城中村項目曼哈頓廣場入市，升龍置業(yè)目前開發(fā)項目以 城中村改造為主，2012年銷售完成額為92.30億元，銷售面積為111.6萬。 綠地2004年5月進入鄭州，2011年銷售金額40億元，2012年銷售金額51億元，銷售面積為 36.8萬，目前新里盧浮公館、綠地之窗、綠地中心、綠地新都匯在售。 萬達2009年下半年進入鄭州，2010年7月中原萬達廣場入市，2011年二七萬達廣場入市，累 計實現(xiàn)銷售額55億元。目前無新項目入市。 萬科2012年進入鄭州，目前與本地開發(fā)商美景聯(lián)合開發(fā)萬科美景龍?zhí)庙椖浚ㄔ谰傍櫝琼椖?三期），320萬萬科城項目，即將入市。 保利于2012年競得4宗214.10畝的居住用地，預計2013年底入市銷售。,916,9747,| 173, Copyright Centaline Group, 2010,2012年鄭州市樓盤TOP25（按面積）,2800 2514 2249 2251 2319 2141 2316 2218 1860 2145 1842 1908 1648 2193 515 1525 1127 1311 1179 1439 1373 1251 1244,246113 232536 220259 214768 209517 201754 192637 188957 185210 185037 178036 167628 158733 157190 143107 142524 137656 137562 135196 134658 124442 124039 115851,排名,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24,項目名稱,升龍又一城 升龍鳳凰城 普羅旺世 正商城 藍海港灣 升龍城 中原新城 鄭州二七萬達廣場 康橋金域上郡 橄欖城 錦藝國際華都 藍堡灣 綠地新里盧浮公館 美景鴻城 綠地中心 陽光城 財信圣堤亞納 通和盛世 正商新藍鉆 青秀佳苑 九龍城 正商明鉆 方圓經(jīng)緯 保利百合,150317 182757 190381 137420 145447 157894 147060 144835 140714 119246 143086 161687 133618 119141 224014 98837 95520 40266 107034 38348 80568 80316 80624 76245,套數(shù)（套） 面積（） 金額 （萬元） 均價 （元/）,6108 7859 8644 6399 6942 7826 7634 7665 7598 6444 8037 9646 8418 7579 15654 6935 6939 2927 7917 2848 6474 6475 6959 6824,25,海馬公園,101389,98819,Code of this report,國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)：概述, ,國家鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1993年4月，2000年2月13日被國務院批準為國家級經(jīng)濟技術開發(fā) 區(qū)，是河南省目前唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 規(guī)劃范圍隴海鐵路以南、機場高速以東、福山路以北、萬三公路以西范圍，現(xiàn)規(guī)劃控制面積88.6平 方公里，區(qū)內(nèi)常住和從業(yè)人口15萬人。（鄭東新區(qū)常住人口32萬人） 全區(qū)已聚集各類企業(yè)2000多家，其中外商投資企業(yè)205家，上市公司直接投資項目31個，引進世界 500強企業(yè)230家，占全省的41%。 世界500強企業(yè)：荷蘭飛利浦、德國 MAN、德國敦豪、韓國LG、日本日產(chǎn)、 美國聯(lián)邦快遞、百事可樂、臺灣臺塑、富 士康 國內(nèi)知名企業(yè)：東風日產(chǎn)，中鋁、希望、 安彩、宇通、海馬、雅士利集團 主導產(chǎn)業(yè)：汽車及零部件制造、鋁產(chǎn)品深 加工、裝備制造、電子信息,目前經(jīng)開區(qū)基礎設施覆蓋面積41平方公里，累計完成固定資產(chǎn)投資430億元， 其中基礎設施投資超過50億元。全區(qū)已聚集各類工業(yè)企業(yè)近1500多家，其中 外商投資企業(yè)205家，上市公司直接投資項目31個；擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 101家，世界500強企業(yè)中已有18家入駐經(jīng)開區(qū)。,經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)概述 以海馬汽車整車和發(fā)動機生產(chǎn)、 研發(fā)項目為龍頭，打造海馬汽 車工業(yè)園 以鄭州日產(chǎn)第二工廠項目為龍 頭，打造日產(chǎn)汽車工業(yè)園 以河南中煙150萬大箱新建卷 煙廠項目為龍頭，打造中煙工 業(yè)園 以龍工機械、鄭煤機生產(chǎn)基地、 煤層氣裝備等項目為龍頭，打 造裝備制造工業(yè)園 以益海嘉里糧油、中糧集團、 雅士利豆奶粉、百事可樂等項 目為龍頭，打造食品加工工業(yè) 園 以晶誠科技、旭飛液晶玻璃基 板項目為龍頭，打造電子信息 產(chǎn)業(yè)園,以出口加工區(qū)、保稅中心為龍 頭，打造保稅物流產(chǎn)業(yè)園 以國藥、九州通等醫(yī)藥物流項 目為龍頭，打造醫(yī)藥物流產(chǎn)業(yè) 園。,經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)概述,交通狀況,經(jīng)開區(qū),鄭東新區(qū),中心城區(qū),高新區(qū),距鄭州國際航空港22 公里 距鄭州公路物流中心 1.5公里,距國家一類鐵路口岸 鄭州鐵路東站2公里 距公路貨運中心站 1.5公里 公路路網(wǎng)：京港澳高 速、機場高速、鄭民 高速、310國道、 107國道、環(huán)城快速 路,地鐵路網(wǎng)：地鐵3號 線、4號線、5號線 空港新區(qū),鄭汴產(chǎn)業(yè)帶 國際物流區(qū),附圖：經(jīng)開區(qū)建成區(qū), ,2009年8月，將新規(guī)劃的國際物流園區(qū)統(tǒng) 一交由經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設，至此經(jīng)開區(qū)規(guī)劃 控制面積達到137平方公里。 建成區(qū)面積：41平方公里 區(qū)域現(xiàn)狀：建成區(qū)主要集中在潮河以西片 區(qū)，以中心廣場為核心，形成了西部布局 居住服務配套，東部以汽車、食品大型產(chǎn) 業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)空間布局。 區(qū)域劣勢：產(chǎn)業(yè)用地集中，但局部功能混 雜，大部分為工業(yè)用地?；镜木幼∨涮?，生產(chǎn)、生活服務功能如銀行、商業(yè)、餐 飲、娛樂等無論在總量還是層次上均有待 提高。,經(jīng)開區(qū)交通分析：外部公路路網(wǎng),經(jīng)開區(qū)南側(cè)的繞城高速是中心城區(qū)外圍主要的交通干道，同時南三環(huán)和東四環(huán)貫穿開發(fā)區(qū)，隴海商 都快速路將老城區(qū)進行連接，四港聯(lián)動快速路連接鄭東新區(qū)及空港區(qū)。,經(jīng)開區(qū)交通分析：軌道交通,經(jīng)開區(qū)共有三條規(guī)劃的軌道交通線路 3號線：第十七大街起始,4號線：經(jīng)南八路從惠及人民醫(yī)院到佛崗 路（經(jīng)過鄭東新區(qū)CBD）,5號線：經(jīng)過航海東路和經(jīng)開第八大街的 環(huán)5號線（經(jīng)過鄭州新站）,經(jīng)開區(qū)交通分析：空港+路港,綠地集團目前已經(jīng)進 入空港經(jīng)濟綜合實驗 區(qū)經(jīng)行空港大都會項 目運作，項目占地3 至5平方公里（約,4500至7500畝）， 總建筑體量約800萬 平方米，項目總投資 約400億元人民幣， 建設周期約5年。,經(jīng)開區(qū)交通分析：內(nèi)部公路路網(wǎng),區(qū)域內(nèi)部主要交通組織成井字形發(fā)展，主體表現(xiàn)為三橫五縱，其中第八大街、第十七大街、四港聯(lián) 動路將南北貫穿，有機結(jié)合了高鐵商務區(qū)、CBD商務區(qū)，航海東路更是將老城區(qū)及東移發(fā)展的戰(zhàn)略 銜接。,附圖：經(jīng)開區(qū)規(guī)劃圖,生活配套,教育：, ,鄭州經(jīng)開區(qū)小天使幼兒園、好孩子幼兒園、愛心雙語幼兒園、趙莊試驗幼兒園、智多星特色幼 兒園、 鄭州經(jīng)開區(qū)實驗小學、鄭州啟元國際小學、鄭東新區(qū)藝術小學、梁湖小學、通泰路小學 鄭州市第十一中學，鄭州市第八十六中學、鄭州市第五十四中學、鄭州市育人學校 鄭州交通技師學院、中鼎職業(yè)培訓學校, ,醫(yī)療：鄭州市第七人民醫(yī)院、鄭州中醫(yī)骨傷醫(yī)院、鄭東醫(yī)院、管城中醫(yī)院 商業(yè)：丹尼斯超市（7000） 酒店：漢庭酒店、速8酒店、如家酒店、鄭州格爾國際酒店、鄭州大河國際酒店、鄭州銀行國際酒 店、長城大酒店 金融：交通銀行、工商銀行、中國銀行、民生銀行、招商銀行 娛樂：金沙湖高爾夫球場、青龍山溫泉度假山莊、航海體育場 旅游：中原福塔、金沙湖、鴕鳥園、法云寺、青龍山,文化、教育、就業(yè),目前全區(qū)共有學校16所，師資力量雄厚，航海體育場北側(cè)規(guī)劃建設圖書館、文化館等教育設施；同 時依托省會高等院校、職業(yè)技工學校每年有23萬名各類專業(yè)的畢業(yè)生供企業(yè)選擇，可滿足企業(yè)對各 類人才的需求。,高新區(qū)全面推廣普及群眾文 化，提高各類教育的質(zhì)量和水 平，努力推進開發(fā)區(qū)教育全面 協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 目前全區(qū)共有學校 16 所， 其中中學 2 所，小學 14 所。 中學共 32 個教學班，在校人 數(shù) 1671 人，教師 116 人，小 學共 123 個教學班，在校人數(shù) 5575 人，教師 295 人。 09 年初中教師本科率達到 94% ； 小學教師?？埔陨下蔬_到 91.5% ，本科率達到 38% 。 依托省會 48 所高等院校、 118 所職業(yè)技術學院和技工學 校，每年有 23 萬名各類專業(yè),的畢業(yè)生可供區(qū)內(nèi)企業(yè)選擇。 開發(fā)區(qū)建立了豐富的人才資源 儲備，可以滿足企業(yè)對各類人 才的需求。, 開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設中的圖書館、文化館坐落于航海體育場北側(cè)，文化館內(nèi)部設置有 辦公室、多媒體室、器樂室、美術展覽廳、舞蹈排練廳。圖書館內(nèi)部設置有采編室、 電子閱覽室、少兒借閱室、成人借閱室。,基礎設施建設,目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成41平方公里的基礎設施覆蓋，已實現(xiàn) “九通一平”，各項基礎設施完善，充 分滿足區(qū)域企業(yè)與居民的工作生活需求，在吸引企業(yè)入駐的同時也帶來更多的居住人群。,給水： 雙水源供水，其中，城市 自來水管網(wǎng)供水能力為 20萬噸/日， 開發(fā)區(qū)地下群井供水網(wǎng)絡作為輔助用 水，日供水能力7.32萬噸。,排水：,污、雨水分流排放，其中,城市污水處理達標后經(jīng)市政管網(wǎng)排入 王新莊污水處理廠，日處理能力40萬 噸。,供電：,雙回路供電，建有一座,220千伏、六座110千伏變電站；,供熱： 小時； 燃氣：,集中供熱能力278蒸噸/ 開發(fā)區(qū)內(nèi)天然氣主干管,網(wǎng)已全線貫通，主要氣源為中原油田 氣源和西氣東輸氣源，日供氣能力約 30萬立方，可以為進區(qū)企業(yè)提供充足 的生產(chǎn)、生活用氣。,郵政、電信： 開發(fā)區(qū)郵政局、 電信局均已建成投入運營，開發(fā)區(qū)電 話交換機容量為10萬門，國際互聯(lián)網(wǎng) 出口帶寬1000兆。,物流：開發(fā)區(qū)是鄭州市圃田物流組團的重要組成部分，鐵路貨運集裝箱接點站、 公共保稅中心、托普鐵路物流等一批物流設施即將建成投入使用，可為入?yún)^(qū)企業(yè) 提供鐵路物流、公路物流、保稅物流、商業(yè)物流等一系列現(xiàn)代物流服務。,附錄：2012年經(jīng)開區(qū)土地成交一覽,1,2,5,附錄：經(jīng)開區(qū)待開發(fā)土地總覽,富田 地塊,住宅 地塊 恒大地塊 4 3,重點項目, ,建成住宅：遠大理想城、東方今典、專家花園、格林度假山莊、東方桃源、大宇頤園、青青