2010天津市寶坻區(qū)汽車城項目針對性調(diào)研報告44P.doc

天津市寶坻區(qū)汽車城項目針對性調(diào)研報告【序】 本次調(diào)研是在前一輪寶坻市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上，針對寶坻投資環(huán)境現(xiàn)狀、寶坻現(xiàn)階段購房需求和市場競爭情況，開展的專項調(diào)研。【調(diào)研內(nèi)容】本次調(diào)研的主要范圍為以下幾個方面：(一) 寶坻區(qū)投資環(huán)境現(xiàn)狀(二) 寶坻區(qū)611月房地產(chǎn)市場成交情況(三) 寶坻區(qū)在售項目銷售現(xiàn)狀(四) 寶坻區(qū)改善型住房需求調(diào)研 (五) 寶坻區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)需求調(diào)研 (六) 寶坻區(qū)商貿(mào)辦公用房租金調(diào)研(七) 項目運作潛在風(fēng)險說明：其中，第4、5項主要以問卷調(diào)查形式收集信息。第1、6、7項主要以人員訪談和實地走訪形式收集信息。第2、3項主要以網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)監(jiān)控及實地踩盤形式收集信息。【調(diào)研時間】 2010年10月28日2010年11月2日【調(diào)研人員】魯廣輝 蔣 炯 信大鵬 閆林 徐培培【簡單結(jié)論】結(jié)合本次調(diào)研及前三次調(diào)研成果，調(diào)研小組初步得出以下結(jié)論：(一) 寶坻當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境較為復(fù)雜，政府官員吃拿卡要作風(fēng)惡劣，公關(guān)成本高昂，費用可達江蘇地區(qū)的56倍；當(dāng)?shù)卣块T人脈關(guān)系也較復(fù)雜，公關(guān)過程中應(yīng)引起高度重視。同時，當(dāng)?shù)毓賳T在公關(guān)成功的情況下，也較肯出力，解決障礙問題。總體來說就是當(dāng)?shù)毓賳T的一句名言：來寶坻投資，肯定會讓投資商賺錢，但有錢要大家花。(二) 寶坻區(qū)房地產(chǎn)市場5、6月份受新政調(diào)控影響較大，成交量減少，且價格回落；但隨后，從7月份開始，成交量穩(wěn)步攀升，一、二手房均成交活躍，且房價在4個月內(nèi)不斷上揚，目前在售項目的商品房售價普遍比5月底上漲5001000元/，市場成交均價突破6000元/大關(guān)，且上漲勢頭仍較迅猛。同時，購房人群已從藍印戶口購房為主，轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜馗纳菩唾彿繛橹鳌３霈F(xiàn)上述情況的主要原因有三點：一是天津市的限購令中不包含寶坻地區(qū)，對當(dāng)?shù)刭彿科鸬搅送苿幼饔?；二是寶坻本地的二次置業(yè)需求已被激發(fā)，改善型購房市場已逐步啟動；三是當(dāng)?shù)貒乐厝狈ν顿Y渠道，市民抵御通脹貶值的投資型購房需求開始增加。(三) 寶坻區(qū)在售樓盤的品質(zhì)，較前期有所提升，尤其是上海保集的玫瑰灣別墅項目和天津國泰融豐的龍熙帝景項目，在品質(zhì)上均領(lǐng)先當(dāng)?shù)仄渌椖浚⑷〉昧肆己玫目诒?yīng)和銷售業(yè)績，但上述項目的品質(zhì)較華東地區(qū)的地產(chǎn)項目，仍有較大差距。我項目如規(guī)劃設(shè)計合理，以適度的投入，即可創(chuàng)造較優(yōu)的品質(zhì)競爭優(yōu)勢。(四) 寶坻當(dāng)?shù)氐母纳菩唾彿啃枨筝^四個月之前，有大幅增長，且該類需求對產(chǎn)品的品質(zhì)要求日益提高，但目前仍處于半理性階段，較易引導(dǎo)和激發(fā)，因此滿足二、三次置業(yè)需求的改善型住房產(chǎn)品，在當(dāng)?shù)鼐哂休^強的市場潛力。(五) 寶坻鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)的人群，雖存在一定程度的剛性需求，但一則受到寶坻房價上漲、置業(yè)成本門檻提高的限制；二則受到去天津、北京城區(qū)置業(yè)傾向的分流，因此并不旺盛。但今后若有低總價、配套全的規(guī)模項目在寶坻出現(xiàn)，應(yīng)該能夠拉動一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人群的購買。(六) 寶坻目前無商業(yè)辦公樓項目，商貿(mào)辦公場所較為分散，主要散布在各臨街商鋪，租金價格隨地段位置的不同而參差不齊。初步判斷，在當(dāng)?shù)赝瞥錾倭康霓k公樓產(chǎn)品（12棟，體量不宜大），填補當(dāng)?shù)卦擃惍a(chǎn)品的市場空白，能夠拉動一部分辦公需求，具備一定量的銷路。（七） 目前用地指標(biāo)未能全部確定，引灤入津渠退讓范圍內(nèi)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、汽車文化公園用地可行性等都有待進一步確認；同時，當(dāng)?shù)氐乃{印購房政策，及天津市限購令等國家調(diào)控政策，均會對項目今后的運營產(chǎn)生影響。以上各項事宜，均使項目存在一定的經(jīng)營風(fēng)險，須在前期公關(guān)與規(guī)劃設(shè)計中，予以重視和規(guī)避風(fēng)險?！菊f明】本調(diào)研報告以反饋當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境信息為主，僅做了初步分析，尚有待根據(jù)具體的用地指標(biāo)及項目定位，做進一步深入的市場需求分析和探討，從而給產(chǎn)品設(shè)計和競爭策略提供相應(yīng)的依據(jù)和建議?！?提 綱 】第一部分 寶坻區(qū)投資環(huán)境現(xiàn)狀- p5 第二部分 寶坻區(qū)611月房地產(chǎn)市場成交情況- p6第三部分 寶坻區(qū)在售項目銷售狀況-p10第四部分 寶坻區(qū)改善型住房需求調(diào)研-p13第五部分 寶坻區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)需求調(diào)研-p28第六部分 寶坻區(qū)商貿(mào)辦公用房租金調(diào)研-p38第七部分 項目運作潛在風(fēng)險-p40第八部分 其他分析-p42補充說明：問卷調(diào)研背景-p44第一部分 寶坻區(qū)投資環(huán)境現(xiàn)狀1、 寶坻區(qū)政府官員吃拿卡要作風(fēng)惡劣，且胃口較大，公關(guān)成本高昂，相關(guān)費用可達江蘇地區(qū)的56倍。如公關(guān)不到位，則辦事效率極低，會嚴重影響項目的正常運作。但若公關(guān)成功，則辦事賣力，政策擦邊球等均可操作。2、 當(dāng)?shù)卣块T人脈關(guān)系較復(fù)雜，對項目運作影響最大的官員，以賈區(qū)長、孟副區(qū)長（分管城建）為主，在公關(guān)過程中，找對目標(biāo)很重要。3、 土地返款必須落到紙上，當(dāng)?shù)卣目陬^表態(tài)都不能作數(shù)，就算落到紙上的東西也不一定執(zhí)行，但是對商業(yè)項目當(dāng)?shù)卣軞g迎，政策比住宅要好些。4、 當(dāng)?shù)卣賳T多有以家庭成員名義開辦實體產(chǎn)業(yè)或皮包公司的情況，與他們達成默契的交易方式，主要是通過與其關(guān)聯(lián)公司，以咨詢費、材料供應(yīng)等業(yè)務(wù)合作的方式進行。如果目標(biāo)官員沒有經(jīng)營項目，則以送現(xiàn)金的方式進行，為了規(guī)避風(fēng)險，可采用小金額（單次萬元左右）頻繁送禮的方式進行。5、 土地拍賣時，當(dāng)?shù)卣锌赡軙摇巴袃骸眳⑴c競價，抬高成交價格，一則使協(xié)議退款數(shù)額較高，使開發(fā)商為了求其幫忙退返款項時，索取更多好處，二則使退返款只能部分兌現(xiàn)，以再投資新項目時一并退返的方式，捆綁住開發(fā)商繼續(xù)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營，從而實現(xiàn)“長期有肉吃”的目的。6、 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門辦事效率極低，卡要環(huán)節(jié)較多，屬于“重災(zāi)區(qū)”，公關(guān)過程中須重點進行。7、 當(dāng)?shù)亟ò渤杀据^高，主要與氣候寒冷有關(guān)，每年12月中下旬至次年3月初，氣溫較低，無法實現(xiàn)正常工程施工，就算強行施工，效率也有較大折扣。同時，因為建設(shè)周期的延長，竣工與交付時間都較南方滯后，有可能帶來財務(wù)融資成本的增加。8、 當(dāng)?shù)仫L(fēng)沙較大、氣溫較低，因此對住房的保溫隔熱要求極高，陽臺、露臺、花園等開放式空間實用性較低，門窗要求較高，在當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?guī)范中均對上述項目有地方性強制規(guī)范，需在產(chǎn)品設(shè)計過程中予以考慮。9、 當(dāng)?shù)厝藛T招聘不易開展，有能力的當(dāng)?shù)厝?，均流動至天津、北京就業(yè)，且當(dāng)?shù)氐娜藛T工資標(biāo)準(zhǔn)并不低。因此，在項目運營時，中層干部及技術(shù)骨干人員，應(yīng)以集團公司前期儲備人員異地派遣為主。10、 當(dāng)?shù)卣賳T推薦的關(guān)系單位，如設(shè)計院、監(jiān)理公司等，均會造成項目運營的較大障礙，能不用盡量別用，在前期公關(guān)中應(yīng)予以重視。第二部分 寶坻區(qū)611月房地產(chǎn)市場成交情況2010年6月1日至2010年11月10日，歷時163天，天津?qū)氎鎱^(qū)商品房總計成交3151套，平均每日成交19.3套；合計成交面積298547平方米，折合每套面積94.75平方米；合計成交合同金額16.9億元，折合成交均價5661元/平方米，折合單套平均總價53.64萬元。其中，10月為成交高峰期，當(dāng)月成交1046套，最高日成交80套；11月的銷售均價創(chuàng)歷史新高。同期，天津?qū)氎鎱^(qū)二手房總計成交1564套，平均每日成交9.6套；合計成交面積131160平方米，折合每套面積83.86平方米；合計成交金額4.7億元，折合成交單價3582元/平方米，折合單套平均總價30.04萬元。具體數(shù)據(jù)詳見以下圖表：2010年6月11月（至11月10日）天津?qū)氎嫔唐贩考岸址砍山惶讛?shù)統(tǒng)計表2010年6月11月（至11月10日）天津?qū)氎嫔唐贩考岸址砍山幻娣e統(tǒng)計表分析：由上可見，近幾個月以來，二次置業(yè)或是改善型購房需求占據(jù)了成交的主導(dǎo)地位。2010年6月11月（至11月10日）天津?qū)氎嫔唐贩考岸址砍山痪鶅r統(tǒng)計表分析：商品房與二手房價格相差明顯，平均相差20003000元/，此為典型的房地產(chǎn)市場初級啟動階段的消費特征。2010年6月11月天津?qū)氎嫔唐贩砍山幻娣e區(qū)間分布預(yù)估表分析：140以上因供應(yīng)量以及產(chǎn)品特色不足的原因，致使成交量偏少，高檔改善型住房潛力有待挖掘?，F(xiàn)主要成交面積集中于80100區(qū)間，初次改善型需求（即二次置業(yè)）已全面啟動。2010年6月11月天津?qū)氎嫔唐贩砍山豢們r區(qū)間分布預(yù)估表分析：40萬總價以下的成交量，僅占3%，一則說明當(dāng)?shù)氐馁徺I力還是較為強勁的，二則與當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)階段供應(yīng)的商品房，面積均在80平米以上有關(guān)。以上信息來自搜房網(wǎng)，從中分析可知，：1、受新政調(diào)控影響，2010年6月，天津?qū)氎嫔唐贩砍山粫簳r性進入銷售低谷期；其后，逐漸恢復(fù)銷量，趨于平穩(wěn)；而隨著天津限購令的推出，寶坻暫不列入限購令范圍，加上通貨膨脹加速的壓力，以及傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，使寶坻房地產(chǎn)市場快速升溫。桃源印象（9月18日開盤，發(fā)售128套，均價5500元/）、原筑、龍熙帝景等多個樓盤，相繼集中放量，使得10月份總計成交1046套，成為本年度單月最高成交月；目前的11月份，依據(jù)前十天成交量預(yù)估，月成交量將有所回落，但仍將高于之前數(shù)月的平均水平。2、環(huán)比天津?qū)氎?月商品房成交均價，天津?qū)氎?月、8月、9月、10月商品房成交均價，受到城郊地區(qū)幾個低價項目的相繼開盤放量影響，略有下浮，至11月恢復(fù)至6月水平；而城區(qū)的樓盤的銷售均價則一路上揚，目前城區(qū)各在售樓盤，售價較6月份已普遍上漲了5001000元/平米。3、結(jié)合以上圖表初步預(yù)估，2010年6月11月，天津?qū)氎鎱^(qū)商品房成交主要以80100戶型為主，達到總銷量的76%；100120戶型為輔，達到總銷量的18%。以上兩個面積段產(chǎn)品占據(jù)絕對的市場主導(dǎo)地位，達到總銷量94%，其他面積段戶型占據(jù)總銷售量的比例十分有限。4、結(jié)合以上圖表初步預(yù)估，2010年6月11月，天津?qū)氎鎱^(qū)商品房房屋成交總價主要集中于4060萬區(qū)間，接近總成交份額的80%，并有繼續(xù)擴大的趨勢。雖然，目前4050萬總價的房源仍然占據(jù)最主要的比例，但可以看到，5060萬總價的房源正在逐漸加大比重，并隱隱有成為第一消費主流的傾向；而另一方面，總價60萬以上的房源與前兩者相比，仍然屬于小眾消費，但需特別注意的是，已經(jīng)開始有部分樓盤，開始批量向6080萬總價的梯度跨進；受藍印戶口房屋總價門檻限制，以及目前市場小戶型房源供應(yīng)數(shù)量極少的影響，總價40萬以下的戶型，成交比例僅占據(jù)總成交套數(shù)的5%。5、結(jié)合第3、第4條推論，及市調(diào)組人員項目和中介實地走訪，可初步判斷，2010年6月11月，天津?qū)氎鎱^(qū)，市場認可度較高的商品房戶型主要集中在舒適型兩房及經(jīng)濟型三房，市區(qū)房源銷售單價主要集中在6000元/7000元/之間，市區(qū)二手房（帶不同程度裝修）成交單價主要集中于主要集中在4600元/5800元/之間。6、從調(diào)研組成員各樓盤實際走訪情況看，大多數(shù)樓盤的人氣均較旺盛，市民購房熱情似乎未受到最新政策調(diào)控的影響，近期二次置業(yè)需求仍較旺。7、當(dāng)?shù)馗纳菩偷馁彿啃枨笳粩啾患ぐl(fā)，成為新一輪置業(yè)人群的主力軍，約占據(jù)總購房比例的2/3。8、從市場反應(yīng)程度以及最近天津?qū)氎嫔唐贩考岸址康娜セ可峡?，預(yù)測在未來一到兩年內(nèi)，寶坻即將迎來房價的快速增長期；而受房屋總價接受能力的影響，不排除在未來階段，主流產(chǎn)品面積有逐漸縮小的可能；而對于受總價因素影響相對較小的奢侈型居住項目，則可能在面積上繼續(xù)延展，致使產(chǎn)品兩極分化日趨明顯。第三部分 寶坻區(qū)在售樓盤調(diào)研一、 寶坻房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征通過對天津?qū)氎鎱^(qū)域在售樓盤的逐個走訪，可以看出，天津?qū)氎娣康禺a(chǎn)市場有以下特征：(一) 粗放經(jīng)營，居住置業(yè)和藍印需求主導(dǎo)市場該區(qū)域及周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場還處于粗放經(jīng)營的階段，居住置業(yè)和藍印需求主導(dǎo)市場，投資需求已處萌芽狀態(tài)，但市場中投資產(chǎn)品匱乏，使這部分投資需求缺少出口。(二) 市場總體開發(fā)量大，在售樓盤多現(xiàn)階段共有近10個項目在售或即將擬定銷售，幾乎全部為期房銷售。這些項目分布較為分散，但總體可劃分為4個區(qū)域，一為傳統(tǒng)城中區(qū)域；二為環(huán)城北路一帶 ；三為環(huán)城東路偏北一帶；四為環(huán)城南路以南區(qū)域。除傳統(tǒng)城中區(qū)域，其他板塊特征不是太明顯。(三) 高端樓盤匱乏，宣傳與品質(zhì)名實不符整體而言，該區(qū)域及周邊區(qū)域市場產(chǎn)品質(zhì)素整體偏低，高端樓盤相對匱乏，但對外形象多以高端樓盤形象出現(xiàn)，強調(diào)地段與尊貴，賣點同質(zhì)化嚴重，宣傳與產(chǎn)品自身存在一定差距；(四) 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，戶型合理性欠缺各樓盤的戶型面積面積重疊、戶型布局雷同化嚴重，戶型面積主要集中在80120平米左右，戶型均以二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型，三室房多集中在110140平米左右，二室房多集中在90105平米左右?？傮w來說，戶型面積偏大，戶型功能布局缺乏合理性，空間利用率不高，浪費現(xiàn)象十分嚴重，尤其以前兩年開發(fā)項目表現(xiàn)最為突出。以泰富裕園和瑞祥花園為例，83平方米左右僅可做出一室一廳一衛(wèi)，140多平方米僅可做出三室兩廳兩衛(wèi)。(五) 戶型布局類型相對單一現(xiàn)有市場項目戶型平面布局較為單一，多數(shù)仍停留在傳統(tǒng)的平層布局上，缺乏新產(chǎn)品和有突破的產(chǎn)品出現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)鼐用駥﹀e層、復(fù)式或躍層的需求正在逐漸擴大，但當(dāng)?shù)厥袌鲋性擃惍a(chǎn)品仍十分匱乏。結(jié)合項目產(chǎn)品定位考慮，我們?nèi)裟茉趹粜筒季稚嫌兴黄?，推出錯層、復(fù)式和躍層戶型，滿足消費者的潛在需求，在產(chǎn)品類型上實現(xiàn)創(chuàng)新并確立競爭優(yōu)勢，將有機會實現(xiàn)較好的銷售目標(biāo)。(六) 開發(fā)樓盤品質(zhì)偏低，表現(xiàn)在以下幾個方面：1、 小區(qū)規(guī)劃水平落后，大多數(shù)小區(qū)為兵營式排列，缺少均好性布局；2、 建筑外立面不美觀，缺少變化，建筑色彩單一，缺少線條美，外立面細節(jié)處理粗糙；3、 小區(qū)綠化較差；天津?qū)氎媸械男^(qū)景觀設(shè)計從階段劃分上僅處于單一綠化階段，雖然如領(lǐng)秀城、玫瑰灣等幾個相對較好的小區(qū)樓盤的景觀環(huán)境設(shè)計已經(jīng)考慮了中心景觀、雕塑小品、水景噴泉等，但大多數(shù)樓盤的景觀設(shè)計仍停留在傳統(tǒng)狀態(tài)，尤其缺乏社區(qū)的文化特色，我項目在這一方面可以充分建立起項目的整體競爭優(yōu)勢，并贏得市場。4、 物業(yè)管理差，物業(yè)收費偏高，小區(qū)物業(yè)管理大多由開發(fā)公司旗下的物管公司在進行物業(yè)管理，提供的服務(wù)主要為樓道清潔、綠化維護及保安等常規(guī)服務(wù)，附加值服務(wù)項目極少，但物業(yè)費相對偏高；我項目在之一方面，也可以充分營造競爭優(yōu)勢。 5、 智能化設(shè)備應(yīng)用較少，目前各在售樓盤的智能化均較為落后，而購房者對此卻已有一定的意識和需求，我項目在規(guī)劃設(shè)計時，可予以考慮。6、 天津?qū)氎媸懈鳂潜P案場包裝品質(zhì)不高，推廣手段較初級，營銷理念落后，服務(wù)意識淡薄，我項目在營銷上可有效建立競爭優(yōu)勢，并形成本案的良好品牌形象。7、 內(nèi)部配套不成熟，目前當(dāng)?shù)卦谑垌椖康纳鐓^(qū)配套均不完善，車庫、車位、社區(qū)健身、休閑、便利店等均存在不足，我項目可在規(guī)劃設(shè)計中合理配備，從而有效建立產(chǎn)品優(yōu)勢 。二、 寶坻在售樓盤營銷推廣現(xiàn)狀1、 推廣方式：從推廣方式上看，方法簡單、手段單一。各公司在推廣中均一致采用硬廣告的方式，可以說媒體的功能僅僅發(fā)揮了三分之一，其中軟文和新聞對市場的影響作用被嚴重忽視，同時活動營銷極少。2、 媒體選擇：在平面媒體選擇上看，開發(fā)商基本上都選擇了天津宏浩dm廣告；在戶外媒體選擇上，幾乎全部選擇了路牌廣告。平面廣告發(fā)布多為整版，這一方面是因為兩份報紙均為小報，版面??；其次從傳播心理上看，大家都想切實抓住受眾的眼球。這也是房產(chǎn)開發(fā)商常用的廣告策略。但由于天津宏浩廣告為純廣告dm，并不適合發(fā)布軟文，因此當(dāng)?shù)匦侣劇④浳男麄魇艿捷^大阻礙。3、 訴求點：從以上樓盤廣告訴求點分析看，所有樓盤的訴求點都比較集中且空泛，沒有形象上的推廣，宣傳方式單一、傳統(tǒng)，不能給消費者耳目一新的感受，更留不下什么深刻的印象和博取好感。4、 訴求對象：在訴求對象的選擇上，各樓盤幾乎都在一個盤里搶食，客戶鎖定上缺乏客戶細分和訴求定位，在項目的概念上顯得比較含糊，目標(biāo)客群不明確，廣告的針對性和有效性嚴重不足。5、 營銷模式：多為傳統(tǒng)坐銷模式，被動地等待客戶上門，資源整合度十分欠缺，同時亦沒有將本地、周邊、外埠需求充分挖掘。綜上所述，天津?qū)氎媸袠潜P的營銷推廣和項目包裝，整體水平較低，同時，宣傳和廣告的思路單一、創(chuàng)意簡單、方式簡單，推廣效果不足；同時，項目自身形象包裝在很大程度上被忽視。因此，我項目憑借自身的營銷理念和營銷團隊，有較好的機會在市場競爭中建立優(yōu)勢，并實現(xiàn)較高的超額利潤。第四部分 寶坻區(qū)改善型住房需求調(diào)研分析一、 基本需求特征1、 注重因素統(tǒng)計及分析（1） 改善型樣本注重因素統(tǒng)計（2） 注重因素分析在潛在客戶購房看重的眾多因素中，價格、地段、交通、戶型是基本關(guān)注點，教育醫(yī)療、物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)模、升值潛力、小區(qū)景觀則作為次選擇項。其中“房價”受關(guān)注程度最高，達到了20%，這與寶坻當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟狀況和居民的收入水平有關(guān)，從一個側(cè)面亦表明，目前寶坻房地產(chǎn)市場正處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，更多依靠產(chǎn)品價格、地段等第一屬性決定物業(yè)的價值。目前，我項目在地段方面并不占優(yōu)，但可以考慮在戶型和性價比上加以彌補。潛在客戶對“物業(yè)管理”的重視，主要是因為目前寶坻區(qū)域物業(yè)管理做的普遍不夠理想，多為有物業(yè)公司沒物業(yè)管理，真正的品牌物業(yè)尚未出現(xiàn)，而該項，同時也是受訪人群對目前居所的最不滿意的一項。我項目可以考慮引入知名物業(yè)，以物業(yè)作為突破口，樹立項目的品牌形象和影響力。2、 建筑形式喜好選擇（1） 改善型樣本建筑形式統(tǒng)計（2） 建筑形式喜好分析從目標(biāo)客戶對物業(yè)類型的選擇情況來看，多層（36層，不帶電梯）的物業(yè)類型最受歡迎，比例達到35%左右；其次選擇為小高層（711層），達到20%左右。高層產(chǎn)品，隨著樓層的遞增，選擇人群數(shù)量遞減。通過訪談，目前階段，高層住宅在當(dāng)?shù)厝藗兊慕邮苄睦砩先源嬖谡系K，客戶主要顧慮點在于擔(dān)心使用費用、電梯維護等問題。而對于傾向選擇高層的客戶，其對高層青睞的原因主要在于：高層住宅所特有的景觀效應(yīng)、電梯的便捷性以及良好的物業(yè)管理等。在130層中，人們普遍不能接受的樓層是1層、4層、14層、18層、24層和30層。隨著人們居住觀念的發(fā)展變化，城市多層用地的嚴格控制，以及高層產(chǎn)品逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位，走進人們的切實生活，高層的弱勢地位逐步改善，并最終實現(xiàn)被人們廣泛接受。在本項目首次推盤過程中，應(yīng)盡量避免18層以上的高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，以規(guī)避客戶抗性，減少銷售壓力。3、 戶型選擇（1） 改善型樣本戶型選擇統(tǒng)計（2） 戶型選擇分析在戶型劃分方面，前四位選項比例相對均衡，依次為兩室兩廳、兩室一廳、三室一廳、三室兩廳，比例均在20%左右。以上數(shù)據(jù)調(diào)研與市場監(jiān)測推測數(shù)據(jù)基本吻合。在未來階段，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展和市場細分，加之房價的不斷上漲，可能在一定程度上會滋生戶型的兩極分化發(fā)展，即三室兩廳戶型和兩室一廳戶型比重相應(yīng)增加。4、 戶型面積（1） 改善型樣本戶型面積統(tǒng)計（2） 戶型面積分析從目標(biāo)客戶對戶型面積的選擇情況來看，客戶首選戶型面積均為80-100，折合成對應(yīng)戶型即兩室兩廳或小三室戶型，與市場監(jiān)測推測數(shù)據(jù)、戶型劃分需求調(diào)研，結(jié)論一致。另一方面，我們需要注意到，需求面積在120以上的客戶已經(jīng)接近該采樣人群的基數(shù)20%，與目前市場目前所供應(yīng)的產(chǎn)品戶型配比并不完全對稱，處于相對稀缺狀態(tài)，具有很大的市場潛力和挖掘空間。5、 戶型格局（1） 改善型樣本戶型格局統(tǒng)計（2） 戶型格局分析從目標(biāo)客戶對戶型結(jié)構(gòu)的選擇情況來看，平層結(jié)構(gòu)最受青睞，分別占據(jù)改善型樣本和基礎(chǔ)型樣本和35%占41%。需特別注意的是，躍式和錯層，也占據(jù)改善型樣本比例的33%和20%，同時還占據(jù)基礎(chǔ)型樣本的30%和23%，當(dāng)?shù)鼐用駥Χ鄬哟慰臻g需求日益強烈。但市場上目前錯層和躍式戶型非常少見。6、 總價選擇（1） 改善型樣本總價選擇統(tǒng)計（2） 總價選擇分析從目標(biāo)客戶所能承受的物業(yè)總價來看， 40-60萬元和40萬以下為獲選最高選項。其中40-60萬元為最密集區(qū)域，在改善型樣本和基礎(chǔ)型樣本中分別占據(jù)53%（改善型樣本中位列第一位）和39%（基礎(chǔ)型樣本中位列第二位）。該調(diào)查結(jié)論與市場監(jiān)控推測數(shù)據(jù)基本吻合。而另一方面，我們可以注意到6080萬的物業(yè)，亦獲得15%左右的票選，應(yīng)該說，在寶坻區(qū)域，如高端物業(yè)戶型、配套設(shè)施、數(shù)量控制得當(dāng)，其潛在的市場空間同樣是不可小覷的力量。7、 付款方式選擇（1） 改善型樣本付款方式統(tǒng)計（2） 付款方式說明在付款方式上，85%以上的人會選擇銀行按揭或者公積金貸款。對于公務(wù)員、銀行、中石化、醫(yī)院等可擁有住房公積金的人群，相對更傾向公積金貸款。8、 裝修標(biāo)準(zhǔn)（1） 改善型樣本套內(nèi)裝修統(tǒng)計分析： 改善型購房仍以自主裝修為主流，其可能的原因為a、 目前的改善型購房多以二次置業(yè)為主，對首次置業(yè)時裝修不甚滿意，有裝修的主導(dǎo)欲望。b、 當(dāng)?shù)鼐用窨沼鄷r間較多，工作較為松散，有時間與精力打理裝修。c、 對開發(fā)商的裝修質(zhì)量不放心，當(dāng)?shù)氐钠放崎_發(fā)商不多，尚未出現(xiàn)全裝修產(chǎn)品，當(dāng)?shù)鼐用駴]有樣板項目可參考。d、 當(dāng)?shù)匚赐瞥鲞^全裝修項目，未在市場上做過全裝修房的引導(dǎo)、宣傳和展示，致使當(dāng)?shù)鼐用駥θb修房的優(yōu)勢不明了。（2） 改善型樣本公共空間裝修統(tǒng)計（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)承受能力分析關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇，改善型樣本客戶更加傾向套內(nèi)毛坯房，公共空間簡單裝修，選項比例分別占據(jù)64.89%和54%；問及套內(nèi)裝修的收費標(biāo)準(zhǔn)，70%以上受訪者表示，6001000元/可接受，超過1000元/，寧愿自己裝修。9、 置業(yè)目的（1） 改善型樣本置業(yè)目的統(tǒng)計（2） 置業(yè)目的分析根據(jù)對受訪客戶的置業(yè)目的調(diào)查，改善型樣本中，改善型二次置業(yè)（含量二次購房、為子女購房、為父母購房及投資購房），占據(jù)總比例的77%。當(dāng)?shù)囟沃脴I(yè)的改善型需求，已占據(jù)購房需求的主導(dǎo)地位。二、 差異化需求特征1、 產(chǎn)品風(fēng)格喜好（1） 改善型樣本建筑風(fēng)格喜好統(tǒng)計分析：由于當(dāng)?shù)貧W式風(fēng)格的產(chǎn)品不多，因此調(diào)查受眾主要根據(jù)現(xiàn)有在售產(chǎn)品的風(fēng)格做參考，但據(jù)訪談了解，當(dāng)?shù)鼐用癯缪竺耐獾娘L(fēng)俗仍較嚴重，歐式風(fēng)格應(yīng)當(dāng)較受歡迎，上海保住的玫瑰灣項目，深受大眾喜歡，也證實了這一點。（2） 改善型樣本外立面材質(zhì)喜好統(tǒng)計（3） 改善型樣本外立面顏色喜好統(tǒng)計（4） 改善型樣本園林風(fēng)格喜好統(tǒng)計（5） 產(chǎn)品風(fēng)格喜好分析當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羧涸诮ㄖL(fēng)格的選擇上，更加傾向面磚加上部分石材的淺色外立面；在園林的選擇風(fēng)格上，更側(cè)重草坪、水景、灌木花卉和歐陸風(fēng)情，也能說明當(dāng)?shù)鼐用駥W式的風(fēng)格更為偏好。事實上，目前寶坻絕大多數(shù)在售樓盤，景觀規(guī)劃均屬軟肋，除玫瑰灣、領(lǐng)秀城具備相對優(yōu)勢的景觀資源外，其他各項目都只打造了一些基礎(chǔ)綠化，因此，當(dāng)?shù)氐馁彿靠蛻羧后w，對于景觀的渴望和需求非常迫切。2、 生活配套設(shè)施需求（1） 改善型樣本生活配套設(shè)施需求統(tǒng)計（2） 生活配套設(shè)施需求分析在生活配套需求方面，菜市場和超市，最為客戶看重。而醫(yī)院診所、幼兒園、銀行、商場，也被眾多居民關(guān)注。3、 社區(qū)娛樂休閑活動配套需求（1） 改善型樣本社區(qū)娛樂休閑活動配套需求統(tǒng)計（2） 社區(qū)娛樂休閑活動配套喜好分析在社區(qū)娛樂休閑活動配套方面，改善型樣本客戶更加傾向于擁有游泳池、兒童戶外中心、spa、健身、乒乓球或羽毛球這樣的健身配套；其中對游泳池的向往，主要是受到上海保集玫瑰灣項目的影響，該項目配有恒溫室內(nèi)游泳池，并在推廣中強勢宣傳，建立了較好的形象。從幾個首選項來看，當(dāng)?shù)鼐用駥】档年P(guān)注度非常高，今后無論是在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計還是營銷宣傳過程中，健康的理念都是需要重點考慮的。4、 樓宇室內(nèi)配套需求（1） 改善型樣本樓宇室內(nèi)配套需求統(tǒng)計（2） 樓宇室內(nèi)配套需求分析在樓宇室內(nèi)配套需求方面，改善型樣本客戶最為看重的依次為直飲水系統(tǒng)、環(huán)保外墻保溫系統(tǒng)、分戶中央空調(diào)系統(tǒng)和3g網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；產(chǎn)生這樣結(jié)果的原因主要在于，當(dāng)?shù)厮|(zhì)相對較差，冬季氣溫比南方要低很多，外墻保溫的好壞直接關(guān)系到居住的舒適程度。5、 物業(yè)服務(wù)（1） 改善型樣本物業(yè)服務(wù)選擇統(tǒng)計（2） 改善型樣本物業(yè)費接受范圍統(tǒng)計（3） 物業(yè)管理分析在物業(yè)服務(wù)方面，上門維修和社區(qū)叫餐為改善型樣本客戶的優(yōu)先選擇項，其次所需服務(wù)即為物業(yè)管家服務(wù)。在后續(xù)選項中，改善型樣本客戶更看重保姆、代訂票務(wù)、房屋租賃、進房打掃等偏商務(wù)類服務(wù)。改善型樣本客戶可接受物業(yè)費的首選范圍，在1-1.5元/月/。6、 戶型功能及基礎(chǔ)設(shè)施（門窗衛(wèi)）選擇傾向（1） 改善型樣本戶型功能選擇統(tǒng)計（以最高獲票，最接近的整數(shù)設(shè)定為10，各項折算） 分析：當(dāng)?shù)鼐用駥Σ乜臻g的需求較強，應(yīng)在戶型設(shè)計中予以考慮。（2） 改善型樣本窗戶形式選擇統(tǒng)計（3） 改善型樣本窗戶朝向首選統(tǒng)計（4） 改善型樣本陽臺連接首選統(tǒng)計（5） 改善型樣本客臥配比統(tǒng)計（6） 改善型樣本車位需求統(tǒng)計（7） 改善型樣本車位需求數(shù)量統(tǒng)計（8） 改善型樣本可接受車位價格統(tǒng)計（9） 戶型功能及基礎(chǔ)設(shè)施（門窗衛(wèi)）選擇分析在戶型附加功能方面，改善型樣本客戶，最為看重的是儲藏功能，其次依次為書房、陽光房和電動車庫。改善型樣本客戶更傾向于大客廳小臥室、落地窗，并希望可以保障客廳和主臥室均為南向，陽臺與客廳相連。當(dāng)?shù)乜蛻艨释柟獬鋵嵓俺系某?，與當(dāng)?shù)靥鞖夂涞柟獬渥阌嘘P(guān)。受訪者普遍選擇大客廳小臥室，說明目標(biāo)客戶在功能區(qū)的取舍上更加看重客廳面積。在車位需求方面，改善型樣本客戶更愿意購買車位，90%的客戶需要一個或多個車位；如車位只售不租，他們希望購買的價格是8萬以下。另由于目前寶坻車位管理混亂，亂停亂放現(xiàn)象比較普遍，因此，雖然絕大部分客戶需要車位，但擬定購買的人數(shù)相對有限。三、 置業(yè)習(xí)慣(一) 信息獲取習(xí)慣（1） 改善型樣本信息獲取習(xí)慣統(tǒng)計（2） 信息獲取習(xí)慣統(tǒng)計在接觸項目信息的習(xí)慣上，改善型樣本客戶客戶均更傾向報紙、宣傳單頁傳播。在后續(xù)選項中，而改善型樣本客戶則更愿意接受戶外路牌廣告所傳遞的信息。(二) 活動選擇傾向（1） 改善型樣本活動選擇傾向統(tǒng)計（2） 活動選擇傾向分析受訪者最有興趣的是贈送物業(yè)費或契稅、贈送家電、抽獎以及贈送旅游，由此，也能看出當(dāng)?shù)厝巳盒愿裰袆?wù)實的特性。第五部分 寶坻區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)需求調(diào)研分析一、 基本需求特征1、 基礎(chǔ)型樣本注重因素統(tǒng)計分析：首次置業(yè)人群基本關(guān)注點為價格、地段、交通、戶型，其次關(guān)注景觀、教育醫(yī)療，這與首次置業(yè)人群的年齡結(jié)構(gòu)相吻合。2、 基礎(chǔ)型樣本建筑形式統(tǒng)計3、 基礎(chǔ)型樣本戶型選擇統(tǒng)計相對而言，兩室兩廳和兩室一廳需求更為普遍，尤其是兩室兩廳戶型，占據(jù)總比例的31%。結(jié)合首次置業(yè)人群房屋總價承受能力，預(yù)計今后隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展和市場細分，以及房價的不斷上漲，可能在一定程度上增加首次置業(yè)人群對中小戶型的需求量。4、 基礎(chǔ)型樣本戶型面積統(tǒng)計5、 基礎(chǔ)型樣本戶型格局統(tǒng)計6、 基礎(chǔ)型樣本總價選擇統(tǒng)計 分析：首次置業(yè)群體對房價在40萬以下充滿期待，這與其購買力相對應(yīng)，目前市場上供應(yīng)的戶型面積一般都在80平米以上，導(dǎo)致總價超過他們的承受力，若能推出小面積、低總價的首次置業(yè)房源，有可能填補市場的空白點。 7、 基礎(chǔ)型樣本付款方式統(tǒng)計8、 基礎(chǔ)型樣本套內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計9、 基礎(chǔ)型樣本公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計10、 基礎(chǔ)型樣本置業(yè)目的統(tǒng)計分析：基礎(chǔ)型樣本中，婚房和首次購房占據(jù)總比例48%；與我們最初設(shè)想基本相符。11、 基礎(chǔ)型樣本建筑風(fēng)格喜好統(tǒng)計12、 基礎(chǔ)型樣本外立面材質(zhì)喜好統(tǒng)計13、 基礎(chǔ)型樣本外立面顏色喜好統(tǒng)計14、 基礎(chǔ)型樣本園林風(fēng)格喜好統(tǒng)計 分析：當(dāng)?shù)乜蛻粼陲L(fēng)格喜好上基本一致，這與地域文化和風(fēng)俗有一定關(guān)系。15、 基礎(chǔ)型樣本生活設(shè)施配套選擇統(tǒng)計16、 基礎(chǔ)型樣本社區(qū)娛樂休閑活動配套選擇統(tǒng)計17、 基礎(chǔ)型樣本樓宇室內(nèi)配套選擇統(tǒng)計18、 基礎(chǔ)型樣本物業(yè)服務(wù)選擇統(tǒng)計19、 基礎(chǔ)型樣本物業(yè)費接受范圍統(tǒng)計20、 基礎(chǔ)型樣本戶型功能選擇統(tǒng)計21、 基礎(chǔ)型樣本窗戶形式選擇統(tǒng)計22、 基礎(chǔ)型樣本窗戶朝向首選統(tǒng)計23、 基礎(chǔ)型樣本陽臺連接首選統(tǒng)計24、 基礎(chǔ)型樣本客臥配比統(tǒng)計25、 基礎(chǔ)型樣本車位需求統(tǒng)計26、 基礎(chǔ)型樣本車位需要數(shù)量統(tǒng)計27、 基礎(chǔ)型樣本可接受車位價格統(tǒng)計分析：當(dāng)?shù)鼐用駥ι罟δ苌系牟町惢蟛幻黠@，需求點較為接近，從中也可以看出，改善型需求以二次置業(yè)居多，寶坻高收入人群的居住需求還在發(fā)展中，以追求高品質(zhì)生活和高舒適度的三、四次置業(yè)需求，尚未被充分挖掘。二、 置業(yè)習(xí)慣（一）基礎(chǔ)型樣本信息獲取習(xí)慣統(tǒng)計（二）基礎(chǔ)型樣本活動選擇傾向統(tǒng)計分析： 受訪者最有興趣的是贈送物業(yè)費或契稅、贈送家電、抽獎以及贈送旅游，與改善型樣本選擇方式相同，可見當(dāng)?shù)鼐用竦牡赜蛭幕褪侵貙嵒?，喜歡直截了當(dāng)?shù)默F(xiàn)金結(jié)算。第六部分 寶坻區(qū)商貿(mào)辦公用房租金調(diào)研 根據(jù)對天津?qū)氎鎱^(qū)二手房市場的集中走訪，初步得出以下結(jié)論：1、 目前，寶坻區(qū)域尚沒有專門的辦公樓，辦公環(huán)境參差不齊，主要分散于各臨街商鋪，以商鋪充當(dāng)辦公用房，租金價格根據(jù)地理位置、周邊商業(yè)租金變動而變動。2、 相對而言，各辦公地點屬零散分布，沒有形成集中的區(qū)域聚集地。3、 租金分布大致規(guī)律：城東商貿(mào)街、城南高檔社區(qū)底商價格相對較高；城北、城西區(qū)域價格相對較低。4、 供暖方式不統(tǒng)一，多數(shù)需自己安鍋爐取暖。5、 無物業(yè)費之說，只收環(huán)境衛(wèi)生費，水電標(biāo)準(zhǔn)皆為民用標(biāo)準(zhǔn)。6、 租用民房辦公的多為小型企業(yè)，生產(chǎn)類企業(yè)均在廠區(qū)內(nèi)有辦公場所。7、 與房產(chǎn)中介人員交流辦公聚集地的可能性，房產(chǎn)中介人員所持態(tài)度并不樂觀，主要源于以下幾點：a. 目前，寶坻雖無集中辦公用房，但原有商鋪已分流很大一部分客流，直接交鋒競爭，勢必因此增加營銷運營成本b. 寶坻現(xiàn)有企業(yè)不足以支撐大規(guī)模的辦公用房市場c. 當(dāng)?shù)乜腿和顿Y意識尚處懵懂狀態(tài)，缺少相應(yīng)的投資產(chǎn)品生存的環(huán)境和根基具體租金抽樣價格，詳見下表：表一：商鋪/辦公用房租金價格表序號區(qū)位面積租金備注信息1凱旋麗舍家園附近37015萬/年框架、精裝。周邊易購廣場，清華小區(qū)，朝陽花園2南關(guān)大街3003萬/年簡裝。勸寶超市，步行街，中保樓附近3建設(shè)東路3202.6萬/年簡裝 有院4建設(shè)東路50012萬/年有院， 統(tǒng)一供暖，三層，兩衛(wèi)，有空調(diào)，汽車站附近，稅務(wù)局斜對面5南城西路3206萬/年三層 集中供暖6鈺華路40010萬/年鈺華大酒店附近7鈺華路3687萬/年帶小院8北城東路東城北路60010萬/年有院 臨近城關(guān)醫(yī)院 二中附近9商貿(mào)街60010萬/年10環(huán)城東路商貿(mào)街宏達煙酒批發(fā)店1808萬/年200倉庫11京東第一集煙酒批發(fā)店302.4萬/年12南關(guān)大街煙酒批發(fā)店303萬/年表二：住宅租金價格表序號區(qū)位面積租金備注信息1中保樓1021300/月2樓，3居，帶陽臺，2中保樓步行街東入口1201400/月2樓,3室2廳，步行一分鐘至門口家具齊全，兩空調(diào)，集中供暖，有20儲物間，裝修較好，不繼續(xù)配家具，3中保樓勸寶超市對面1101400/月3樓，可停車，裝修簡易，墻壁有脫落，簡易家具，可增配家具4寶平一期12014001500/月5樓，3居5建設(shè)東路3202.6萬/年簡裝 有院表三：二手車市場租金價格表新增店面海馬、東風(fēng)小康、吉利（裝修），其中海馬2個門面，租金78萬，后面兩個停車坪，5000元/年，暫無維修車間哈飛7間門面，有停車坪，維修車間租金價格200/260/300第七部分 項目運作潛在風(fēng)險1、 藍印戶口持續(xù)時間的不確定性(一) 情況描述目前，藍印戶口購房仍然是天津?qū)氎嬷髁彿恐沃?，但該政策的持續(xù)性、穩(wěn)定性，都存在變數(shù)，本項目體量規(guī)模較大，開發(fā)周期相應(yīng)延長，存在一定的風(fēng)險。(二) 解決預(yù)案在戶型規(guī)劃設(shè)計過程中，如何更好的以滿足當(dāng)?shù)鼐用駥嵱玫木幼⌒枨鬄槌霭l(fā)點，再在總價上兼顧藍印政策的需求，從而使主力產(chǎn)品具有雙重價值的競爭力。此外，當(dāng)?shù)氐母纳菩托枨笠殉蔀橘彿啃枨蟮闹黧w，在我項目的設(shè)計中，不宜受藍印政策的過多限制，而應(yīng)以二次置業(yè)改善型需求為主要的目標(biāo)客戶群體。2、 國家調(diào)控政策進一步收緊可能產(chǎn)生的影響(一) 情況描述繼滬深等地限購令出臺之后，2010年10月13日，天津市政府發(fā)出通知，規(guī)定“天津市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房”。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。目前，寶坻區(qū)暫不列入該限購令執(zhí)行范圍。目前而言，該政策對寶坻版塊房地產(chǎn)市場，屬于一個利好消息。原有市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)的二次購房需求、住宅投資需求被迫向周邊擠壓，在一定程度上推動了寶坻商品房市場的成交。但如果國家調(diào)控政策進一步收緊，限購令擴展至寶坻，甚至有更強硬的政策出臺，則可能對寶坻居民的購房心理產(chǎn)生較大的影響。08年和今年4月份的政策調(diào)控，對寶坻市場產(chǎn)生了較大的沖擊，當(dāng)?shù)鼐用駥φ叩拿舾卸冗€是比較強烈的。(二) 解決預(yù)案在我項目的產(chǎn)品打造方案中，可考慮將商辦投資產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品同步打造，給推盤銷售的過程中，提供靈活交替的操盤空間，從而在政策調(diào)控來臨時，快速轉(zhuǎn)換推盤重點，保持穩(wěn)定的銷售態(tài)勢和資金流。3、 當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)公關(guān)環(huán)境可能產(chǎn)生的影響(一) 情況描述寶坻當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境較為復(fù)雜，政府官員吃拿卡要作風(fēng)惡劣，辦事效率低下；當(dāng)?shù)卣块T人脈關(guān)系也較復(fù)雜，容易在項目運營過程中人為制造障礙。(二) 解決預(yù)案做好前期政府公關(guān)工作，加強公關(guān)工作的針對性和重點環(huán)節(jié)公關(guān)力度。4、 景觀公園用地的不確定性(一) 情況描述目前受到引灤入津渠退讓邊界的限制，退界500米范圍內(nèi)無法做住宅項目，做商業(yè)項目的可行性也未確定；同時，原承諾我司的汽車文化公園用地，現(xiàn)無法確定，既影響了項目的整體品質(zhì)，也給前期規(guī)劃方案增加了不確定性的難度。(二) 解決預(yù)案盡快通過進一步的政府公關(guān)與溝通工作，確定項目用地的各項指標(biāo)，并深入研討項目規(guī)劃與定位。第八部分 其他分析寶坻區(qū)問卷調(diào)查中分析出的其他結(jié)論:(一