2010-2011年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

煙臺(tái)市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄前 言3第一章 煙臺(tái)市宏觀環(huán)境31.1 煙臺(tái)市概況31.2 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況91.3 發(fā)展規(guī)劃141.4 小結(jié)18第二章 煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r182.1 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況182.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資額182.3 房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況202.4 商品房施工與竣工面積212.5 商品房銷售狀況232.6 小結(jié)24第三章 商業(yè)市場(chǎng)狀況253.1 商業(yè)背景狀況253.2 商圈及商業(yè)中心253.3 特色商業(yè)街263.4 大型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查表333.5 專業(yè)市場(chǎng)353.6 商業(yè)小結(jié)36第四章住宅市場(chǎng)狀況374.1 煙臺(tái)住宅市場(chǎng)概述374.2 板塊分析384.3 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀454.4 小結(jié)46第五章 經(jīng)典樓盤住宅產(chǎn)品分析585.1 住宅產(chǎn)品分析585.2 城市商業(yè)產(chǎn)品分析805.3 經(jīng)典樓盤分析總結(jié)87第六章 廣告媒體狀況886.1 概況886.2 描述886.3 特征分析936.4 小結(jié)94第七章 問(wèn)卷調(diào)查947.1 煙臺(tái)市消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷947.2 問(wèn)卷部分94第八章 深度訪談分析998.1 深度訪談目的998.2 深度訪談分析998.3 客戶訪談?shì)嬩?03參考資料及文獻(xiàn)110協(xié)作者名單110 112前 言我司于2010年7月19日派出了包括由市場(chǎng)研究、產(chǎn)品研究、前期策劃、招商部等人員共8人的調(diào)查組赴煙臺(tái)市展開為期七天實(shí)地調(diào)研。在發(fā)展商的協(xié)助下，經(jīng)過(guò)每人7個(gè)工作日，每日上下午兩個(gè)時(shí)段，對(duì)煙臺(tái)市主要在售樓盤、商業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)街進(jìn)行實(shí)地考察及相關(guān)資料收集。共調(diào)研24個(gè)樓盤、5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、5條商業(yè)街、1個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，并與多位餐飲老板、當(dāng)?shù)刂懈呤杖胝唧w進(jìn)行定向深度訪談和問(wèn)卷調(diào)查，完成了本次實(shí)地市調(diào)工作。第一章 煙臺(tái)市宏觀環(huán)境1.1 煙臺(tái)市概況1.1.1 城市概述煙臺(tái)是中國(guó)古代早期文明發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和文化。在1398年,為防倭寇,在今煙臺(tái)山設(shè)了狼煙墩臺(tái),煙臺(tái)由此得名。煙臺(tái)是一個(gè)海濱城市，下設(shè)的12個(gè)縣市區(qū)就有11個(gè)臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。煙臺(tái)現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。多年來(lái)煙臺(tái)極力打造一流的城市品牌和投資環(huán)境，煙臺(tái)瀕臨黃渤二海，是中國(guó)唯一的雙海之城，中國(guó)首批14個(gè)沿海開放城市之一，中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市。機(jī)械制造，電子信息，食品加工，黃金加工已發(fā)展成為煙臺(tái)四大支柱產(chǎn)業(yè)。除此之外煙臺(tái)還有其他的名牌企業(yè)，如張?jiān)＞茦I(yè)，還有三環(huán)鎖具、北極星鐘表、煙臺(tái)啤酒等。煙臺(tái)是著名的水果之鄉(xiāng)，是中國(guó)北方重要的水果生產(chǎn)基地。煙臺(tái)也有著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，全市共有旅游區(qū)（點(diǎn)）60多處。圖1.1 煙臺(tái)市市容1.1.2區(qū)位 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海市，西接濰坊市，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。圖1.2 煙臺(tái)市區(qū)位圖（一）圖1.3 煙臺(tái)市區(qū)位圖（二）1.1.3行政區(qū)域和人口概況煙臺(tái)市總面積為13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里。煙臺(tái)市現(xiàn)轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山4個(gè)區(qū)，一個(gè)國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。 街道辦事處48個(gè)，鎮(zhèn)94個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。2009年末戶籍戶數(shù)為231.63萬(wàn)戶，人口為652萬(wàn)人，人口增加3162人，增長(zhǎng)0.05%，其中市區(qū)人口179.24萬(wàn)人。 福山區(qū)圖1.4 煙臺(tái)市行政區(qū)劃圖1.1.4交通網(wǎng)絡(luò)1、鐵路交通 目前，煙臺(tái)境內(nèi)有藍(lán)煙與青煙威榮城際、龍煙三條鐵路。藍(lán)煙鐵路的終點(diǎn)在煙臺(tái)，目前有到青島、日照、棗莊、濟(jì)南、北京、西安、石家莊、金華、徐州、廣州、佳木斯等方向的旅客列車。藍(lán)煙鐵路電氣化改造工程于2009年順利推進(jìn)，主體工程基本完工；青煙威榮城際鐵路已通過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)2012年完工，客車可直達(dá)北京、上海、廣州、南京、濟(jì)南、青島、石家莊、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中轉(zhuǎn)全國(guó)各大城市；龍煙鐵路 是山東省煙臺(tái)市境內(nèi)的一段重要鐵路，為一級(jí)地方鐵路，連接龍口市與煙臺(tái)市，全長(zhǎng)123.4公里，總投資12億元。圖1.5 山東省鐵路規(guī)劃2、航空客運(yùn) 煙臺(tái)市現(xiàn)有萊山機(jī)場(chǎng)和正規(guī)劃山東煙臺(tái)潮水國(guó)際新機(jī)場(chǎng)。煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)位于煙臺(tái)市南15公里，為軍民兩用機(jī)場(chǎng)?，F(xiàn)屬于二類4d級(jí)機(jī)場(chǎng)，一類航空口岸，可起降波音767以下飛機(jī)，各種基礎(chǔ)設(shè)施，通信、導(dǎo)航及指揮系統(tǒng)的現(xiàn)代化程度在中國(guó)同類機(jī)場(chǎng)中處于領(lǐng)先位置。煙臺(tái)潮水國(guó)際新機(jī)場(chǎng)工程一期規(guī)劃目標(biāo)年為2020年，可滿足旅客吞吐量650萬(wàn)人次、貨郵吞吐量9萬(wàn)噸的要求。工程擬建設(shè)一條長(zhǎng)3400米、寬45米的跑道和等長(zhǎng)的平行滑行道；航站樓8萬(wàn)平方米，43個(gè)機(jī)位的停機(jī)坪以及配套公用和輔助設(shè)施。新機(jī)場(chǎng)建在蓬萊潮水將與煙大鐵路輪渡、龍煙鐵路、煙臺(tái)八角港和威烏高速、206國(guó)道相互依托，進(jìn)一步完善煙臺(tái)立體貨運(yùn)通道和物流中心。本案距離萊山機(jī)場(chǎng)為41.2公里。 煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)本案繞城高速公路圖1.6 煙臺(tái)市萊山機(jī)場(chǎng)區(qū)位示意圖3、公路交通 煙臺(tái)市公路交通近期情況如下：同三高速福山立交橋和繞城高速萊山立交橋已建成通車。煙臺(tái)港西港區(qū)疏港高速公路、萊州港區(qū)疏港高速公路工程進(jìn)展順利；龍口港區(qū)疏港高速公路壓礦路段調(diào)整方案已經(jīng)確定。煙臺(tái)海陽(yáng)高速公路項(xiàng)目工程許可報(bào)告和初步設(shè)計(jì)已通過(guò)專家評(píng)審；龍口青島高速公路已完成工程許可報(bào)告的編制。 同三高速威烏高速公路繞城高速公路圖1.7 山東高速公路網(wǎng) 4、水運(yùn)交通 在煙臺(tái)市沿海有9個(gè)港口，年吞吐量達(dá)2300萬(wàn)噸。其中，煙臺(tái)港和龍口港、蓬萊港、萊州港是國(guó)家批準(zhǔn)的對(duì)外開放一類口岸。煙臺(tái)港年吞吐量1250萬(wàn)噸，是全國(guó)十大商貿(mào)港口之一，同100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接通航，成為中國(guó)北方的樞紐港。龍口港是中國(guó)最大的地方港口，年吞吐量達(dá)850萬(wàn)噸。碼頭方面，西港區(qū)通用碼頭、油品碼頭和20萬(wàn)噸級(jí)航道等工程進(jìn)展順利，芝罘灣港區(qū)三突堤集裝箱碼頭主體基本完成，2號(hào)泊位投入試運(yùn)營(yíng)；龍口港區(qū)10萬(wàn)噸級(jí)航道工程和通用泊位工程已經(jīng)竣工。 煙臺(tái)港煙臺(tái)八角港蓬萊港萊州港龍口港圖1.8 煙臺(tái)市部分港口區(qū)位圖1.1.5氣候條件氣候?qū)倥瘻貛Ъ撅L(fēng)型大陸性氣候，四季變化和季風(fēng)進(jìn)退都比較明顯。溫度較溫和，雨水較充沛。具有冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑氣候特點(diǎn)。因受海洋調(diào)節(jié)，與本省同緯度地區(qū)比較，具有溫度適中，空氣較濕潤(rùn)，降水量較多等特點(diǎn)。氣溫：煙臺(tái)年平均氣溫11.612.9, 但是地域差異較大，一般表現(xiàn)為， 沿海高于內(nèi)陸。福山、芝罘區(qū)、萊州市年平均氣溫為12.512.9，是境內(nèi)高溫區(qū)；萊陽(yáng)、棲霞均為11.6，是境內(nèi)相對(duì)低溫區(qū)；其它縣市區(qū)年平均氣溫在12.012.2之間。 降水：全市年平均降水量為627.6毫米。地域分布極不均勻， 海陽(yáng)年平均降水量最多達(dá)694.5毫米； 長(zhǎng)島年平均降水量最少為541.1毫米；其他縣市區(qū)在581.2684.9毫米之間。降水量年際變化較大， 全市年降水量平均變率為19。日照： 全市年平均日照時(shí)數(shù)為2656.2小時(shí)。按時(shí)間分布，月份日照最多， 全市平均為277.6小時(shí)；12月最少，只有169.2小時(shí)。年日照百分率平均為59。 1.1.6煙臺(tái)市自然資源旅游資源：煙臺(tái)旅游資源豐富。全市擁有旅游區(qū)點(diǎn)120多處，其中國(guó)家a級(jí)旅游區(qū)點(diǎn)15個(gè)，蓬萊閣和龍口南山旅游區(qū)為國(guó)家首批aaaa級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）；設(shè)蓬萊、金沙灘、養(yǎng)馬島、海陽(yáng)四個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)。1998年煙臺(tái)成為首批54座“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”之一。水資源：市域內(nèi)，河網(wǎng)較發(fā)達(dá)，中小河流眾多，其中流域面積300平方公里以上的河有五龍河、大沽河、大沽夾河、王河、界河、黃水河和辛安河7條。主要河流以綿亙東西的昆崳山、牙山、艾山、羅山、大澤山所形成的“膠東屋脊”為分水嶺，南北分流入海。礦產(chǎn)資源：煙臺(tái)市礦產(chǎn)資源豐富，礦種較多，截止到2005年全市已發(fā)現(xiàn)礦種68種，占山東省已發(fā)現(xiàn)礦種144種的51.4，發(fā)現(xiàn)礦床1182處。查明儲(chǔ)量的40種。列全省第一位的礦產(chǎn)有：金、銀、銅、鋅、鉬、滑石、菱鎂礦、透輝巖，也是我省的優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)。其中巖金保有資源儲(chǔ)量居全國(guó)首位，菱鎂礦居第二位，鉬居第四位，滑石居第五位。海島資源：煙臺(tái)全市海岸線長(zhǎng)達(dá)909公里，市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海。有大小基巖島嶼63個(gè)，像一顆顆燦爛的珍珠鑲嵌在大海之中。面積較大的有芝罘島、南長(zhǎng)山島、養(yǎng)馬島，有居民的島15個(gè)，分別為長(zhǎng)島縣的南長(zhǎng)山島、北長(zhǎng)山島、大黑山島、小黑山島、廟島、砣磯島、大欽島、小欽島、南隍城島、北隍城島，龍口市的桑島，芝罘區(qū)的崆峒島，牟平區(qū)的養(yǎng)馬島，海陽(yáng)市的麻姑島、魯島。 1.1.7風(fēng)土人情民間樂(lè)班煙臺(tái)鄉(xiāng)間各地從前都有民間樂(lè)班，俗稱“鼓樂(lè)班”或“鼓樂(lè)房”，主要活動(dòng)在農(nóng)村。他們大都以近親、家族搭班組成，遇到婚喪、喜慶等場(chǎng)合，應(yīng)邀演奏。 民間吹打演奏的樂(lè)器有吹管樂(lè)器和打擊樂(lè)器兩類，以吹管樂(lè)器為主，其中主要有：大桿號(hào)，嗩吶，管子，笛子(梆笛)，笙，悶笛，口哨，把攥子等；打擊樂(lè)器有二樂(lè)鼓、扁鼓、板鼓、小镲、手鑼、云鑼、大鑼、汪鑼、梆子、點(diǎn)子、吱子、鈸等。圖1.9 煙臺(tái)民間樂(lè)班毓璜頂廟會(huì)春節(jié)期間，煙臺(tái)最熱鬧的要數(shù)正月初九的毓璜頂廟會(huì)了。舊時(shí)，民間傳說(shuō)這正月初九一天是玉皇大帝生日，每逢廟會(huì)，煙臺(tái)周邊村鎮(zhèn)的老百姓，當(dāng)?shù)氐摹吧颇行排?，便扶老攜幼，呼朋喚友登山入殿，頂禮膜拜，共同為玉皇大帝拜壽，祈求神明的保佑，而煙云繚繞的玉皇閣則給人一種神秘的氛圍。圖1.10 毓璜頂廟會(huì)情景水果之鄉(xiāng)煙臺(tái)市地處北緯37度的獨(dú)特地理和氣候環(huán)境，使之成為是中國(guó)乃至世界享譽(yù)盛名的“水果之鄉(xiāng)”，一年四季瓜果不斷。其出產(chǎn)的“煙臺(tái)蘋果”已成為中國(guó)蘋果的代表，遠(yuǎn)銷日本、韓國(guó)等十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)。煙臺(tái)大櫻桃號(hào)稱北方春果第一枝，全國(guó)聞名。圖1.11 山東煙臺(tái)大櫻桃亞洲唯一的“國(guó)際葡萄葡萄酒城” 1987年06月15日，煙臺(tái)市宣布成為“國(guó)際葡萄葡萄酒城”，并獲得了一枚“1987年國(guó)際葡萄葡萄酒年”的紀(jì)念章。也在這一天，國(guó)際葡萄葡萄酒局決定在煙臺(tái)舉行國(guó)際葡萄酒和白蘭地品評(píng)討論會(huì)。會(huì)前，專家們先后參觀了張?jiān)９镜钠咸鸦睾推咸丫?、白蘭地生產(chǎn)線。煙臺(tái)大片的葡萄園和良好的葡萄長(zhǎng)勢(shì)給專家們留下了極深刻的印象。鑒于張?jiān)９驹谄咸鸦亟ㄔO(shè)和葡萄釀酒方面對(duì)世界所做出的貢獻(xiàn)，有33個(gè)會(huì)員國(guó)的國(guó)際葡萄葡萄酒局作出決定煙臺(tái)市成為中國(guó)唯一的“國(guó)際葡萄葡萄酒城”。圖1.12 山東煙臺(tái)酒莊實(shí)景1.2 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1.2.1經(jīng)濟(jì)總量（gdp）2009年煙臺(tái)市生產(chǎn)總值完成3728.68億元，同比增長(zhǎng)13.5%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1.13 煙臺(tái)市05-09年年經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1.14 山東省2008年各城市g(shù)dp增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1.15 2009年山東省各城市g(shù)dp增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1.2.2人均gdp2009年，煙臺(tái)市人均gdp達(dá)53066元，同比增長(zhǎng)13.2%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.16 煙臺(tái)市2005-2009人均gdp增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.17 山東省2008年各市人均gdp增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.18 山東省2009年各市人均gdp增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1.2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2009年，煙臺(tái)市地區(qū)第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值285.9億元，增長(zhǎng)3.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2255.22億元，增長(zhǎng)13.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1187.55億元，增長(zhǎng)15.3%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.19 煙臺(tái)市05-09年各產(chǎn)業(yè)比例圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.20 煙臺(tái)市09年三大產(chǎn)業(yè)增加值比例1.2.4 工業(yè)經(jīng)濟(jì)2009年，煙臺(tái)市全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2328.65億元，增長(zhǎng)16.1%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.21 煙臺(tái)市05-09年規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.22山東省2008年各市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1.23 山東省2009年各市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1.2.5 財(cái)政收入根據(jù)煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)的相關(guān)信息，2009年，全市完成財(cái)政收入189.12億元，同比增長(zhǎng)13.2%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.24 煙臺(tái)市2005-2009年財(cái)政收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.25 山東省08年各城市財(cái)政收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.26山東省09年各城市財(cái)政收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1.2.6 固定資產(chǎn)投資2009年，煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資2222.17億元，同比增長(zhǎng)25.1%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1.27煙臺(tái)市2005-2009年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.28 山東省08年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.29 山東省09年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1.2.7城鎮(zhèn)居民收入2009年，煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21125元，增長(zhǎng)9.2%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.30 煙臺(tái)市05-09年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1. 31山東省08年各市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.32 山東省09年各市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 1.2.8社會(huì)消費(fèi)品零售總值2009年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1219.96億元，增長(zhǎng)19.2%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)市05-09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.33煙臺(tái)市05-09年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省08年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖1.34 山東省2008年各市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖1.35山東省09年各市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1.3 發(fā)展規(guī)劃1.3.1 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃1.3.1.1規(guī)劃范圍范圍南起日照市，北至濱州市，包括青島、煙臺(tái)、威海、濰坊、日照、東營(yíng)和濱州七市以及臨沂市莒南、淄博市高青、德州市樂(lè)陵、慶云四縣市的全部行政區(qū)范圍，在此范圍內(nèi)共有城鎮(zhèn)467個(gè)，城市化水平為52、3%。山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)在地域空間上將形成青島日照濰坊、煙臺(tái)威海、東營(yíng)濱州三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)。逐步形成以三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)為主體形態(tài)，大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合，空間布局合理，城鎮(zhèn)職能協(xié)調(diào)的半島城鎮(zhèn)群。青島將被培育成國(guó)家級(jí)中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“龍頭”城市；煙臺(tái)、威海、日照、濰坊、東營(yíng)和濱州等區(qū)域中心城市的地位和作用將被強(qiáng)化，成為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。煙臺(tái)威海組團(tuán)1.青島日照濰坊組團(tuán)東營(yíng)濱州組團(tuán)圖1.36 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)三大組團(tuán)示意圖1.3.2 煙臺(tái)城市發(fā)展規(guī)劃1.3.2.1 城市總體規(guī)劃時(shí)期與范圍城市規(guī)劃時(shí)期近期（20052010年）、遠(yuǎn)期（20102020年）以及遠(yuǎn)景（2020年以后）。規(guī)劃范圍城市規(guī)劃區(qū)總面積為1880平方公里，范圍西北至平暢河，西至規(guī)劃的疏港高速路、門樓水庫(kù)匯水邊界，南至桃村、高陵水庫(kù)的匯水邊界，東至牟平的外環(huán)路，北至黃海岸線，另外還包括崆峒島、養(yǎng)馬島。 1.3.2.2城市定位城市定位為前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。在全球化和區(qū)域化條件下，煙臺(tái)市成為我國(guó)與外部世界“對(duì)接”的前沿城市。煙臺(tái)是山東半島的副中心城市，也是環(huán)渤海的核心城市之一。環(huán)渤海將成為我國(guó)北方地區(qū)的“長(zhǎng)三角”。使其地位突變，從“副中心”上升為“核心城市”。在經(jīng)濟(jì)全球化與東北亞經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展背景下，煙臺(tái)港的崛起勢(shì)在必然，煙臺(tái)將成為重要的“國(guó)際性港口城市”。煙臺(tái)市“山海城市特色、人文歷史背景、前沿區(qū)位條件”為發(fā)展“國(guó)際化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基礎(chǔ)。 總體規(guī)劃將把煙臺(tái)市建設(shè)成高效的區(qū)域中心城市、建設(shè)宜居的生態(tài)城市并創(chuàng)建富有魅力的城市形象，以先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，山海特色旅游和國(guó)際性港口為主要職能，以生態(tài)、人文、山海為特色的富有魅力、宜居的濱海城市。 1.3.2.3人口規(guī)劃到2010年，市域總?cè)丝跒?20萬(wàn)人。中心城區(qū)建成區(qū)人口175萬(wàn)人，用地規(guī)模210平方公里，人均120平方米人；2020年市域總?cè)丝跒?90萬(wàn)人。中心城區(qū)建成區(qū)人口255萬(wàn)人，用地規(guī)模280平方公里，人均109平方米人。 1.3.2.4市域空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃體系市域空間結(jié)構(gòu)市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃體系總體可形成“兩帶、兩軸、一島”結(jié)構(gòu)。兩帶包括“北部濱海城市帶”和 “南部濱海發(fā)展帶”；兩軸主要是沿同三高速，聯(lián)系中心城、棲霞、萊陽(yáng)三城市，形成“煙青聯(lián)系軸”；連接龍口、招遠(yuǎn)、萊陽(yáng)、海陽(yáng)形成龍萊海的發(fā)展軸。一島即打造長(zhǎng)島縣為海島型城市。 煙青聯(lián)系軸龍萊海的發(fā)展軸一島-長(zhǎng)島縣兩帶-南部濱海城市帶本案圖1.37 市域空間布局規(guī)劃市域產(chǎn)業(yè)空間布局市域產(chǎn)業(yè)空間布局為“一中心三帶三板塊”?！耙恢行摹保簭?qiáng)化煙臺(tái)開發(fā)區(qū)作為半島制造業(yè)基地核心區(qū)的引導(dǎo)作用，使其成為山東半島制造業(yè)基地的核心之一?！叭龓А保罕辈垦睾．a(chǎn)業(yè)帶、南北產(chǎn)業(yè)帶和中部產(chǎn)業(yè)帶，是與城市發(fā)展軸心相呼應(yīng)的重要支撐軸線?！叭蟀鍓K”：以中心城區(qū)為核心的高新技術(shù)板塊，以龍口為核心的臨港產(chǎn)業(yè)板塊，以萊陽(yáng)為核心的農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)板塊。 三板塊：臨海產(chǎn)業(yè)板塊三板塊：農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)板塊一中心：煙臺(tái)開發(fā)區(qū)三板塊：高新技術(shù)板塊三帶：北部沿海產(chǎn)業(yè)帶三帶：中部產(chǎn)業(yè)帶三帶：南部產(chǎn)業(yè)帶本案圖1.38 市域產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃1.3.1.4市域交通市域交通規(guī)劃依托區(qū)域和城市交通體系的有機(jī)銜接，形成全市“906030”的三級(jí)交通圈層。即90分鐘市域交通圈，60分鐘都市交通圈，30分鐘核心交通圈。 1.3.3福山區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃1.3.3.1福山區(qū)規(guī)劃范圍福山區(qū)位于煙臺(tái)城區(qū)西部，東鄰芝罘區(qū)、萊山區(qū)；北接開發(fā)區(qū)，并與之共同形成以機(jī)械加工、電子、信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的西部產(chǎn)業(yè)中心，同時(shí)也是煙臺(tái)市最適宜居住的后花園。福山區(qū)劃范圍北起同三高速，南至門樓水庫(kù)，總用地約65平方公里，其中可建設(shè)用地約43平方公里。規(guī)劃人口規(guī)模約30萬(wàn)。1.3.3.2福山區(qū)發(fā)展規(guī)劃未來(lái)福山區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略是： 按照“園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化、建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，堅(jiān)持“加快與中心市區(qū)融合”的城市發(fā)展方向，立足區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，以?shī)A河生態(tài)景觀帶為主軸線，完善提升北部工業(yè)區(qū)，加快改造中部老城區(qū)，重點(diǎn)沿夾河流域向南拓展新城區(qū)，努力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通物流便捷、“山河城島”相擁、人居環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代氣息的新型工業(yè)化河濱市區(qū)。根據(jù)福山分區(qū)規(guī)劃和中心城區(qū)整體城市設(shè)計(jì)，福山總體城區(qū)布局呈現(xiàn)為：一心、二軸、五區(qū)的空間結(jié)構(gòu)。即以福山老城區(qū)為中心，由夾河生態(tài)景觀帶和福海路引導(dǎo)出兩條主要的城市空間發(fā)展軸，串聯(lián)起北部工業(yè)區(qū)、中部老城區(qū)、夾河島生態(tài)旅游區(qū)、南部高新產(chǎn)業(yè)區(qū)和仉村綜合新區(qū)五顆閃亮的明珠。夾河、福海路城市空間發(fā)展軸本案北部工業(yè)區(qū)中部老城區(qū)南部高新產(chǎn)業(yè)區(qū)仉村綜合新區(qū)福山老城區(qū)夾河島生態(tài)旅游區(qū)圖1.39 福山總體城區(qū)布局示意圖1.4 小結(jié)1. 煙臺(tái)是一個(gè)海濱城市，下設(shè)的12個(gè)縣市區(qū)就有11個(gè)臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。2. 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。3. 煙臺(tái)市現(xiàn)轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山4個(gè)區(qū)，一個(gè)國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。4. 煙臺(tái)果業(yè)發(fā)達(dá)，素有水果之鄉(xiāng)的美稱。5. 煙臺(tái)旅游資源豐富。全市擁有旅游區(qū)點(diǎn)120多處，其中國(guó)家a級(jí)旅游區(qū)點(diǎn)15個(gè)。6. 2009年，煙臺(tái)市安排交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和計(jì)劃總投資均創(chuàng)下歷年新高。7. 2009年,煙臺(tái)市生產(chǎn)總值完成3728.68億元，同比增長(zhǎng)13.5%。8. 2009年，煙臺(tái)市人均gdp達(dá)53066元，同比增長(zhǎng)13.2%。9. 2009年，煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資2222.17億元，同比增長(zhǎng)25.1%。10. 2009年，煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21125元，增長(zhǎng)9.2%。11. 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)在地域空間上將形成青島日照濰坊、煙臺(tái)威海、東營(yíng)濱州三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)。12.煙臺(tái)市城市定位為前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。13.福山區(qū)未來(lái)城市發(fā)展按照“園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化、建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路發(fā)展。第二章 煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2.1 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2009年煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資額為2222.17億元，比2008年增長(zhǎng)13.7%。數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.1 煙臺(tái)市2005-2009煙臺(tái)固定資產(chǎn)投資額狀況2.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資額2009年煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為271.2億元，比2008年增長(zhǎng)2.8%。2009年煙臺(tái)市住宅投資額為197.13，比2008年下降了4.8%。2009年煙臺(tái)市住宅投資占房地產(chǎn)開放投資為72.7%，比2008年減少5.9%。2009年煙臺(tái)市福山區(qū)房地產(chǎn)投資額為40.7億元，比2008年減少17.8%。數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.2 煙臺(tái)市2005-2009煙臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況圖數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.3 煙臺(tái)市2005年-2009年住宅投資狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.4 煙臺(tái)市2005-2009年住宅投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.5 福山區(qū)2008和2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額狀況2.3房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況2009年煙臺(tái)土地平均價(jià)格為704.58元/平方米，其中住宅地價(jià)最高，為2341.9元/平方米，商服地價(jià)為1023.47元/平方米，商住地價(jià)為955.66元/平方米，工業(yè)地價(jià)為208.28元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)圖2.6 2009年煙臺(tái)市市區(qū)土地價(jià)格情況2009年煙臺(tái)市土地市場(chǎng)共計(jì)交易210宗，合計(jì)成交面積9533254平方米，總成交金額65.92億元。其中住宅用地共成交24宗，成交面積994129.12平方米，成交額232815.34萬(wàn)元；商服用地共成交12宗，成交面積269529.15平方米，成交額27585.45萬(wàn)元；商住用地共成交40宗，成交面積2923943.91平方米，成交額291125萬(wàn)元；工業(yè)用地共成交134宗，成交面積5167651.6平方米，成交額107630.23萬(wàn)元。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)圖2.7 2009煙臺(tái)市區(qū)年各用途土地出讓面積情況 在居住用地和商住用地供應(yīng)方面，芝罘區(qū)都占首位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他區(qū)的供應(yīng)量，福山區(qū)均居第二位。工業(yè)用地和商服用地方面，福山區(qū)占首位。09年12月11日，萬(wàn)科9.48億取得芝罘島西海岸南側(cè)31萬(wàn)的土地使用權(quán)，越秀投資收購(gòu)價(jià)為2.6億元拍得芝罘區(qū)（南至鳳凰臺(tái)路，西至楚鳳六路，北至只楚路，屬市區(qū)核心老城區(qū)）一地塊。兩家公司的土地面積相當(dāng)于于全年煙臺(tái)出讓居住用地面積的38.8%，成交額相當(dāng)于全年煙臺(tái)出讓土地金額的51.9%。其中萬(wàn)科3地塊起拍價(jià)8.48億元，溢價(jià)11.2%，地塊價(jià)格為3042.23元/平方米，比09年煙臺(tái)住宅土地均價(jià)高29.9%；越秀城建地塊起拍價(jià)2.19億元，溢價(jià)11.9%，地塊價(jià)格為3524.42元/平方米。2.4 商品房施工與竣工面積2009年煙臺(tái)商品房施工面積3760.57萬(wàn)，增幅為83.7%，住宅施工面積為1025.72萬(wàn)平方米，比2008年下降38.4%，住宅施工面積占商品房總施工面積的27.28，比2008年減少54.05%。而2009年福山區(qū)商品房施工面積為111.9萬(wàn)平方米，占煙臺(tái)市總施工面積的2.98%。商品房竣工面積41萬(wàn)平方米，占煙臺(tái)市總竣工面積的6.03%。數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)房地產(chǎn)網(wǎng)圖2.8 煙臺(tái)市2005-2009年商品房施工面積狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.9 煙臺(tái)市2005-2009年住宅施工面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.10 煙臺(tái)市2005-2009年商品房施工面積與住宅施工面積對(duì)比狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.11 福山區(qū)2008和2009年商品房建筑施工面積狀況2009年煙臺(tái)市商品房竣工面積為679.97萬(wàn)平方米，比2008年增長(zhǎng)了50.15%。而2009年煙臺(tái)市住宅竣工面積為207.52，比2008年減少47.3%，占2009年商品房竣工總面積的30.52%。2009年福山區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為41萬(wàn)平方米，比2008年增長(zhǎng)131.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.12 煙臺(tái)市2005-2009年商品房竣工面積狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.13 煙臺(tái)市2005-2009年住宅竣工面積狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.14 煙臺(tái)市2005-2009年商品房竣工面積與住宅竣工面積對(duì)比狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.15 福山區(qū)2008和2009年房地產(chǎn)竣工面積狀況2.5 商品房銷售狀況2.5.1 商品房銷售面積情況2009年煙臺(tái)市銷售面積為694萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)14.5%2009年福山區(qū)商品房銷售面積為31.5萬(wàn)平方米，占煙臺(tái)市總銷售面積的4.54%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)房地產(chǎn)網(wǎng)圖2.16 煙臺(tái)市2005-2009年銷售面積狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.17 福山區(qū)2008和2009年商品房銷售面積狀況2.5.2 商品房銷售金額情況2005-2009年煙臺(tái)商品房銷售金額一直呈上升趨勢(shì)，2009年銷售總額為270.2億元，同比上升30.2%；商品房銷售單價(jià)為3893元，同比上升13.7%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：煙臺(tái)房地產(chǎn)網(wǎng)圖2.18 煙臺(tái)市2005-2009年銷售金額狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)圖2.19 煙臺(tái)市2005-2009年銷售均價(jià)狀況2.6 小結(jié)1. 2009年，煙臺(tái)市建筑業(yè)總產(chǎn)值為402.25億元，增長(zhǎng)率為21.5%。2. 2009年煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為271.2億元，增長(zhǎng)2.8%。2009年福山區(qū)房地產(chǎn)投資額為40.7億元，下降17.78%。3. 2009年煙臺(tái)商品房施工面積3760.57萬(wàn)，增幅為83.7%，商品房竣工面積為679.91萬(wàn)，增幅為50.1%。4. 2009年煙臺(tái)市銷售面積為694萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.5%。銷售總額為270.2億元，同比上漲30.2%；銷售單價(jià)為3893元，同比上漲13.7%。第三章 商業(yè)市場(chǎng)狀況3.1 商業(yè)背景狀況2009年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)gdp 3728億元,在山東省排第二，僅次于青島市。2009年，煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1220 億元，在山東省排第三，僅次于青島市和濟(jì)南市，充分展示了煙臺(tái)市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。隨著消費(fèi)者對(duì)商品的需求日益增加、對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求不斷提高，眾多大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)匯集于煙臺(tái)城市中心區(qū)，逐漸形成了以海港路、南大街為核心的煙臺(tái)市市級(jí)商圈，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大、經(jīng)營(yíng)商品品種日益齊全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷改善，商業(yè)輻射力逐漸向四周延伸。目前，煙臺(tái)市已進(jìn)駐的大型商業(yè)企業(yè)，除本地的振華集團(tuán)外，還有沃爾瑪、百盛、大潤(rùn)發(fā)和家家悅、國(guó)美、蘇寧、五星電器等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。3.2 商圈及商業(yè)中心煙臺(tái)市中心區(qū)以海港路商圈為市級(jí)商圈，以黃務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心和幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)中心。海港路商圈海港路商圈覆蓋了南大街以北、青年路以東、北馬路以南、海港路兩側(cè)區(qū)域。區(qū)內(nèi)有振華、百盛等知名零售企業(yè)，有中心大酒店、亞細(xì)亞、鐵道大廈等星級(jí)賓館，有工商銀行、華夏銀行等金融機(jī)構(gòu)，有西大街、海港路、北大西街、時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)街，商業(yè)功能齊全。黃務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心黃務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心位于煙臺(tái)市中心區(qū)的南部，以汽車交易廣場(chǎng)、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等為載體，是專業(yè)市場(chǎng)群和物流業(yè)發(fā)展的密集區(qū)。幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心以幸福路、幸福中路為中心，匯聚了九隆廣場(chǎng)（九隆商業(yè)街）、振華廣場(chǎng)、家世界、家家悅超市、肯德基等知名商貿(mào)餐飲企業(yè)。圖3.1商圈及商業(yè)中心分布圖商圈及區(qū)域商業(yè)中心主要商場(chǎng)海港路商圈振華商廈、振華購(gòu)物中心、百盛、南大街購(gòu)物城、陽(yáng)光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪?shù)赛S務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心汽車交易廣場(chǎng)、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心九隆商業(yè)街、振華廣場(chǎng)、家世界、家家悅、肯德基等表3.1 煙臺(tái)市商圈及商業(yè)中心情況表3.3 特色商業(yè)街特色商業(yè)街是指由一定數(shù)量沿街道布置的商業(yè)服務(wù)設(shè)施組成，商業(yè)聚集度高，同一行業(yè)的專業(yè)店、專賣店高度集中，為消費(fèi)者提供某一大類或幾大類商品、專業(yè)服務(wù)，具有購(gòu)物、餐飲、休閑、旅游、文化和娛樂(lè)等特色功能的區(qū)域性商業(yè)集群。它不僅能滿足人們消費(fèi)購(gòu)物需求，而且對(duì)反映城市風(fēng)貌、繁榮商業(yè)氣氛、發(fā)展城市旅游事業(yè)等具有重要作用。3.3.1 濱海廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)步行街濱海廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)步行街位于原廣仁路十字街一帶，全長(zhǎng)800余米，建筑面積4.6萬(wàn)平方米。它結(jié)合目前景區(qū)歷史建筑景觀和別具匠心的建筑風(fēng)格，以風(fēng)味小吃、日韓料理、西餐、高檔飲品及咖啡為主，滿足更為廣泛和多樣的消費(fèi)群體需求。建筑一般是兩層，目前租金水平為500-1000元/平方米/年。圖3.2 濱海廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)步行街實(shí)景圖圖3.3 濱海廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)步行街平面圖分類目前經(jīng)營(yíng)商家餐飲娛樂(lè)荷院（泰菜館）、山亭臺(tái)菜館、楊樹下粵菜、品尚豆撈（澳門火鍋）、金福酒樓、清水金海岸、糖果餐廳、魯參舫、好倫哥、燕濃軒、芭諾客意大利小咖啡店、英愛(ài)咖啡、帕斯達(dá)、圣唐酒吧、外灘88號(hào)酒吧、天福茗茶、龍地、琉璃時(shí)光、觀瀾會(huì)所、名門潤(rùn)秀、錦瀾之謎抗衰養(yǎng)生會(huì)館、1862酒店零售商業(yè)絲路金駝、25時(shí)便利店、北極星鐘表、芬妮屋、詠美鮮花園服務(wù)業(yè)世茂集團(tuán)、宏源證券、招行、1862詠虹廣場(chǎng)、久發(fā)食用菌股份有限公司、詠美國(guó)際貿(mào)易、華納軻投資顧問(wèn)有限公司表3.2 目前經(jīng)營(yíng)商家詳表圖3.4 濱海廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)步行街業(yè)態(tài)構(gòu)成比例圖3.3.2 上夼西路美食街上夼西路美食特色街位于環(huán)山路以南、紅旗中路以北，以上夼西路為軸線，沿街區(qū)東西兩側(cè)分布?？傞L(zhǎng)度約800米，目前商鋪有120多家，其中餐飲所占比例為54%。該特色街以餐飲、美食及各種地方小吃為主，以ktv、洗浴、休閑娛樂(lè)、酒吧等為輔。目前有川菜、東北菜、粵菜、魯菜等菜系。美食街集中的各地的特色美食，除了體現(xiàn)煙臺(tái)地方特色的飯館三合園、雙和盛、渤海漁村、黃家燒餅以外，還有體現(xiàn)全國(guó)其它特色的餐館，如：濟(jì)南一九燒烤、牟平本土的雞燜魚店等。一間面積為7平方米的商鋪年租金為1萬(wàn)，折合約1450元/平方米/年。分類商鋪數(shù)餐飲64家休閑娛樂(lè)16家其它40余家表3.3 目前商鋪經(jīng)營(yíng)詳表圖3.5業(yè)態(tài)構(gòu)成比例圖圖3.6 上夼西路美食街實(shí)景圖3.3.3 總站美食廣場(chǎng)總站美食廣場(chǎng)位于煙臺(tái)汽車客運(yùn)總站對(duì)面，一期為海產(chǎn)品美食街，店面已售完，二期將要發(fā)售。海產(chǎn)品美食街店面租金為500-600元/平方米/年，總站美食廣場(chǎng)二期店面租金1200-1300元/平方米/年。二期最大店面100平方米左右，業(yè)態(tài)主要是來(lái)自全國(guó)各地的特色餐飲。圖3.7 總站美食廣場(chǎng)二期實(shí)景圖圖3.8 總站美食廣場(chǎng)一期實(shí)景圖圖3.9 一期商鋪平面圖圖3.10 二期商鋪平面圖3.3.4 朝陽(yáng)歷史文化街朝陽(yáng)歷史文化街西起海關(guān)街與廣東路，東至東太平街，北抵海岸街，南至北馬路，街區(qū)包括朝陽(yáng)街、海關(guān)街、海岸街三條街道。朝陽(yáng)街全長(zhǎng)400余米，路面比較狹窄，配套設(shè)施比較陳舊。根據(jù)煙臺(tái)市城市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃將朝陽(yáng)歷史文化街打造成以油畫創(chuàng)作和展銷為主，兼顧酒吧、咖啡、旅游紀(jì)念品等特色的休閑文化街區(qū)。一間面積為30平方米的商鋪年租金為1.4萬(wàn)，折合約480元/平方米/年。圖3.11 朝陽(yáng)歷史文化街實(shí)景圖3.3.5 福山家電一條街福山家電一條街位于福山區(qū)城里街，街道總長(zhǎng)度1000米，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商鋪110余戶，絕大部分從事以家電為主的批發(fā)零售業(yè)務(wù)。商鋪開間集中在3-3.5米，進(jìn)深集中在8.5-12米，面積100平方米的商鋪年租金3-4萬(wàn)元，折合約300-400元/平方米/年。圖3.12 福山家電一條街實(shí)景圖3.4 大型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱振華購(gòu)物中心詳細(xì)地址煙臺(tái)市南大街78號(hào)所屬商圈海港路商圈投 資開 發(fā)振華集團(tuán)代 理 商無(wú)開業(yè)日期2003年10月經(jīng)營(yíng)范圍購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)檔次中高檔物業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)房租售狀態(tài)出租總建筑面積7萬(wàn)平米電梯數(shù)量28部雙向扶梯、3部直梯層數(shù)11車位數(shù)量300多個(gè)樓層分布地下兩層為智能化停車場(chǎng)；地上一層為量販超市；二層為百貨、鞋帽商場(chǎng)；三層為少女少男休閑和運(yùn)動(dòng)休閑服飾商場(chǎng)；四層為女裝、針織品商