2009-2010年中國房地產(chǎn)市場研究報告.doc

蘇州迪賽研展部2009.07.051蘇州迪賽全程戰(zhàn)略伙伴 中國房地產(chǎn)市場研究報告正文目錄第一篇 全國市場篇4一、政策：房地產(chǎn)政策調(diào)控出現(xiàn)由扶持需求向擴大供給轉(zhuǎn)變的跡象5二、經(jīng)濟投資消費繼續(xù)反彈，但實體經(jīng)濟復(fù)蘇仍需時日7三、投資房地產(chǎn)投資明顯回升，建設(shè)指標繼續(xù)下行11四、市場全國市場成交高位運行，房價普漲151、整體表現(xiàn)：市場成交穩(wěn)定增長，房價普遍上揚152、一線城市：成交高位運行，房價普漲163、二三線城市：成交持續(xù)回暖，多數(shù)城市房價呈微漲態(tài)勢184、成交結(jié)構(gòu)：投資需求推動中高檔產(chǎn)品全面熱銷215、市場集中度：熱銷項目增加導(dǎo)致集中度下降28五、市場判斷房價普漲，投資性需求進入釋放期291、漲價已成市場常態(tài)，部分項目價格創(chuàng)新高292、投資性需求拉動高檔項目、別墅產(chǎn)品熱銷29第二篇 區(qū)域市場篇30一、華東區(qū)市場持續(xù)向好，個別城市成交再創(chuàng)新高311、市場成交繼續(xù)放量上行，項目價格普遍上調(diào)312、市場判斷剛性需求引領(lǐng)中低端項目熱銷，區(qū)域標桿項目受青睞32二、華北區(qū)市場熱度依然保持，北京表現(xiàn)尤為突出321、市場成交漲幅有所收窄，項目價格有上漲苗頭32三、華南區(qū)成交持續(xù)向好，項目價格表現(xiàn)平穩(wěn)331、市場成交持續(xù)走高，價格表現(xiàn)平穩(wěn)33四、中西部市場成交趨穩(wěn)，價格微張，西南區(qū)域項目表現(xiàn)強勁341、市場成交量趨于穩(wěn)定，成交價格穩(wěn)中有漲34第三篇 華東市場篇35第四篇 市場總結(jié)判斷篇43第一篇 全國市場篇一、政策：房地產(chǎn)政策調(diào)控出現(xiàn)由扶持需求向擴大供給轉(zhuǎn)變的跡象1、宏觀經(jīng)濟調(diào)控轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主經(jīng)歷這次前所未有的金融危機，全球經(jīng)濟都陷入低迷。雖然我國于去年四季度經(jīng)濟出現(xiàn)迅速下滑，但是國家政策的不斷推出，使經(jīng)濟逐漸出現(xiàn)回暖。本輪政策的著力點與以前的思路類似，即依然是通過大力加強投資來拉動經(jīng)濟，但近期國家出臺的一系列宏觀政策表明這次國家正在通過金融危機的契機，在不斷加強結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，不論是十大產(chǎn)業(yè)振興政策，還是加強推動技術(shù)創(chuàng)新政策，以及加快完善社會保障體系、推進節(jié)能環(huán)保政策等，都體現(xiàn)了政府欲由出口拉動型經(jīng)濟向內(nèi)需推動型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的思路，而這將為我國經(jīng)濟中長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。表1- 1近期國家宏觀調(diào)控措施列表 時間政策條目政策內(nèi)容2009.4.15產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃國務(wù)院出臺電子信息產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃細則2009.4.24國務(wù)院出臺紡織工業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃、細則2009.5.7國務(wù)院關(guān)于扶持和促進中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展的若干意見2009.5.11國務(wù)院出臺有色金屬產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃細則2009.5.12國務(wù)院出臺裝備制造調(diào)整和振興規(guī)劃細則2009.5.14工業(yè)和信息化部印發(fā)關(guān)于遏制鋼鐵行業(yè)產(chǎn)量過快增長的緊急通報，加強淘汰落后產(chǎn)能的力度2009.5.18國務(wù)院出臺石化產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃細則2009.4.7促消費、完善社會保障，建節(jié)能環(huán)保型社會醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革近期重點實施方案（2009-2011）出臺2009.5.19家電“以舊換新”政策措施，將老舊汽車報廢更新補貼資金從10億元增加到50億元，同時安排20億元資金用于家電以舊換新”補貼2009.5.21中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強21日出席財政支持新能源與節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作座談會表示，要重點扶持新能源和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點2009.5.21國家發(fā)展改革委、財政部正式啟動“節(jié)能產(chǎn)品惠民工程”，將對購買高效節(jié)能產(chǎn)品給予財政補貼2009-2-5加強區(qū)域發(fā)展國務(wù)院出臺關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見2009-4-29國務(wù)院出臺關(guān)于推進上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)建設(shè)國際金融中心和國際航運中心的意見2009-5-14國務(wù)院出臺關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見2009-5-13促科技進步及創(chuàng)新政策國務(wù)院總理溫家寶13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步發(fā)揮科技支撐作用、加快國家科技重大專項實施工作，討論并原則通過促進生物產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干政策2009-4-29結(jié)構(gòu)性調(diào)整資本金比例國務(wù)院常務(wù)會議決定，降低城市軌道交通、煤炭、機場、港口、沿海及內(nèi)河航運、鐵路、公路、商品住宅、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等項目資本金比例。2、中央房地產(chǎn)政策面臨調(diào)整，由扶持需求轉(zhuǎn)向擴大供給當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的矛盾：房價再度出現(xiàn)快速上漲，部分項目售價已創(chuàng)下新高，房價泡沫再度膨脹；大量資金融入樓市，導(dǎo)致市場重新出現(xiàn)供不應(yīng)求，再現(xiàn)開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。在此背景之下，國家對房地產(chǎn)市場的政策著力點悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，扶持開發(fā)企業(yè)、促進投資、增加市場供應(yīng)量成為重心。5月份，中央政府有三大政策引起市場強烈反響，但實際只有資本金政策能夠切實落實。土地增值稅：5 月20日，國稅總局網(wǎng)站上發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程的通知，同時市場上也有傳言，深圳將作為試點，在全國率先實施全額征收土地增值稅的探索。由于實施難度較大，我們認為執(zhí)行困境不會有明顯改善。物業(yè)稅：5月25日，國務(wù)院宣布將研究開征物業(yè)稅，在市場上引起軒然大波。但我們認為物業(yè)稅涉及到土地出讓金改革、征稅對象以及征稅比例的確定等一系列難題，因此短期內(nèi)也難以實施。但政府選擇目前的時點宣布有對市場上的投資性需求提出警示的意義，抑制投資性需求泛濫的意圖較為明顯。資本金政策：5月27日，國務(wù)院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為近幾年來扶持企業(yè)力度最大的政策，有望調(diào)動開發(fā)商的投資積極性，拉動房地產(chǎn)市場投資，增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量。3、地方政府政策分化，部分地區(qū)收緊二套房貸款在中央政府政策思路發(fā)生轉(zhuǎn)變的同時，各地方政府對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控也出現(xiàn)了一定的分化，上海、山東等地方政府逐步收緊了第二套房貸款的政策，首付比例嚴格要求四成，并提高了貸款利率優(yōu)惠的門檻。而其他地方政府如北京、沈陽、杭州等城市則繼續(xù)對房地產(chǎn)市場出臺鼓勵性政策，主要通過公積金政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場消費予以扶持。表1- 2 2009年5、6月全國及地方重要政策列表 全國政策政策條目國務(wù)院提出深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。國務(wù)院保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從原來的35%降低至20%。 國家稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程：對土地增值稅清算的具體問題做出規(guī)定；地方政策政策條目北京放行土地款時限：土地項目付款時限由原來的2個月付清延長至6個月。鄭州緩解企業(yè)資金壓力，促進項目開發(fā)建設(shè)；加大政策扶持力度，積極促進住房消費；沈陽7項措施助推樓市；公積金貸款最高額度調(diào)至50萬元；杭州每戶公積金貸款最高額度從60萬元提高到80萬元；二套房公積金貸款不再有明確的“面積在140平方米以下”的規(guī)定、并且在1年半時間里貸款利息還可以享受30%的補貼。山東銀監(jiān)會：非改善型二套房首付四成上海銀監(jiān)會：嚴格要求非首次改善型的二套房執(zhí)行首付四成的要求資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、經(jīng)濟投資消費繼續(xù)反彈，但實體經(jīng)濟復(fù)蘇仍需時日n 全國宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù) 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)時間08-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05ppi(%)9.136.592-1.1-3-4.5-6.0-6.6-7.2cpi(%)4.642.41.21-1.6-1.2-1.5-1.4pmi(%)51.2%44.6%38.8%41.2%45.3%49.0%52.4%53.5%53.1%出口總額（億美元）1364.321283.271149.871111.57904.53649902.9919.4887.58出口總額同比增幅（%）21.50%19.2-2.20%-2.80%-17.50%-25.70%-17.10%-22.6-26.4%新增貸款總額（億）470019004769771816200107001890059186645國房景氣指數(shù)101.1599.6898.4696.46/94.8694.7494.7695.94資料來源：國家統(tǒng)計局5月份，國家對宏觀經(jīng)濟的刺激政策繼續(xù)發(fā)揮效果，宏觀經(jīng)濟整體呈現(xiàn)出“內(nèi)熱外冷”的特征：國內(nèi)投資、消費增長顯著，汽車、房地產(chǎn)等行業(yè)銷售持續(xù)井噴。從這幾個行業(yè)來看，我國經(jīng)濟似乎并未受到國際經(jīng)濟危機的影響；但由于外部經(jīng)濟環(huán)境的繼續(xù)低迷以及國內(nèi)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)換尚未完成，當前宏觀經(jīng)濟發(fā)展依然存在著不和諧的信號，外貿(mào)出口繼續(xù)下滑，使得國內(nèi)經(jīng)濟增長喪失一個重要引擎，并導(dǎo)致與之相關(guān)的行業(yè)陷入低迷仍無法自拔，也拖累了我國工業(yè)生產(chǎn)。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)內(nèi)熱，使得資產(chǎn)價格上漲存在不確定性，對未來通脹形勢形成了一定壓力，致使目前對市場通脹的預(yù)期有所抬頭。而且投資的高速增長、信貸的大規(guī)模放出、經(jīng)濟復(fù)蘇的預(yù)期以及國際上挽救危機、刺激經(jīng)濟以及美元貶值帶來的全球流動性泛濫，更是強化了市場對通脹的預(yù)期。在流動性比較充足的情況下，如果把握不好，就容易出現(xiàn)2006年以后的房市股市交互推動、持續(xù)升溫的狀況。但是從目前的情況來看，cpi、ppi仍處低位，投資需求和消費需求，特別是民間投資始終沒有被激活，實體經(jīng)濟的復(fù)蘇仍然需時日，這些都不足以支持通脹預(yù)期的形成，因此一段時間內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹的可能性非常小?；诖耍覀儗νㄘ浥蛎涱A(yù)期應(yīng)有正確認識，對實體經(jīng)濟復(fù)蘇仍需要耐心，對目前形勢下存在的隱憂應(yīng)有清醒的認識，對未來經(jīng)濟存在的風險應(yīng)保持警惕。n 政府投資與巨額信貸投放是經(jīng)濟“內(nèi)熱”的基礎(chǔ)（1）“四萬億”政府投資及天量信貸投放是經(jīng)濟短期增長的主要動力1-5月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額為53520億元，同比增長32.9%，較14月份加快2.4個百分點。從當月值來看，5月當月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長將在35%以上，如果以實際增速來看，將可能超過40%。今年以來固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)超出預(yù)期，中國經(jīng)濟增長的發(fā)動機非常強勁。此外，為配合國家寬松的貨幣政策，實施龐大的投資計劃，今年前四個月全國信貸投放量達到了“天量”。央行數(shù)據(jù)顯示，15月人民幣新增貸款約5.83萬億元，超過去年全年新增信貸總額。其中5月份新增貸款6645億元，較4月份有所上漲，雖然不及3月份的天量，但依然處于歷史高位水平。國家投資和巨額信貸支持帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和增長，成為推動宏觀經(jīng)濟短期增長的主要動力。圖1- 1全國固定資產(chǎn)投資累計增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局圖1- 2金融機構(gòu)新增貸款總額走勢圖（億元）資料來源：央行（2）汽車、家電等產(chǎn)品構(gòu)成內(nèi)需增長主要內(nèi)容在國家擴大投資、消費政策及房地產(chǎn)回暖的帶動下，汽車、家電、家具等消費品銷售出現(xiàn)快速上漲，推動國內(nèi)消費明顯回升。5月份，社會消費品零售總額10028億元，同比增長15.2%，較4月增加0.4個百分點。其中家具類增長33.3%，比4月增加10.5個百分點；汽車類增長23.8%，比4月增加5.3個百分點。除了政府投資外，汽車、地產(chǎn)等先導(dǎo)性耐用消費品行業(yè)的復(fù)蘇本身有很強的內(nèi)生性，因此這類產(chǎn)品消費的率先反彈對拉動內(nèi)需也起著重要的作用。圖1- 3全國社會消費品零售總額同比增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局n 實體經(jīng)濟增長仍處于波動之中，回暖前景尚不明朗盡管國內(nèi)投資、消費呈現(xiàn)出積極的信號，但中國經(jīng)濟復(fù)蘇之路難以一帆風順：出口降幅再度擴大；工業(yè)增加值、pmi 指數(shù)仍在波動，實體經(jīng)濟復(fù)蘇尚不穩(wěn)固；cpi、ppi同比繼續(xù)雙降，說明國內(nèi)真實需求依然處于低位； 全國發(fā)電量同比繼續(xù)下降，持續(xù)三個月負增長，經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖的基礎(chǔ)尚不牢固。（1）外部環(huán)境未明顯改善，出口降幅進一步擴大據(jù)海關(guān)總署公布的數(shù)據(jù)顯示，5月進出口總值為1641.27億美元，同比下降25.9%，比上月降幅擴大3.1個百分點。5月出口總值為887.58億美元，同比下降了26.4%，降幅較4月繼續(xù)擴大3.8個百分點。進口總值為753.69億美元，同比下降了25.2%，降幅較4月擴大2.2個百分點。對于當月出口同比增速繼續(xù)下滑的原因，一是由于基數(shù)原因，二是由于二季度歐、美、日等主要發(fā)達經(jīng)濟體仍處于衰退之中，意味著中國對他們的出口增長仍不容樂觀。當前工業(yè)等實體經(jīng)濟的反復(fù)很大程度上是由于外貿(mào)出口的低迷所造成的，另一方面，宏觀經(jīng)濟當前存在的一些問題也將阻礙實體經(jīng)濟的復(fù)蘇進程。圖1- 4我國對外貿(mào)易同比增長情況走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計（2）工業(yè)增加值增幅反復(fù)波動，pmi指數(shù)出現(xiàn)回落5月，全國工業(yè)增加值同比增長8.9%，比上月加快1.6個百分點。今年1月5月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值累計同比增長6.3%，增幅比今年前四個月增加0.8個百分點。此外，本月中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（pmi）為53.1%，較上月下滑了0.4個百分點，結(jié)束了連續(xù)5個月增長的勢頭。5月份工業(yè)增加值和pmi均處于波動反復(fù)之中，這意味著經(jīng)濟復(fù)蘇的趨勢未改，但復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。圖1- 5工業(yè)增加值、中國制造業(yè)pmi指數(shù)走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局（3）cpi、ppi同比繼續(xù)雙降，但ppi環(huán)比連續(xù)增長國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，月份我國居民消費價格總水平（cpi）同比下降.%，環(huán)比下降.%。cpi仍在低位徘徊反映出我國目前的物價形勢并沒有發(fā)生顯著的變化，國內(nèi)真實需求依舊處于低位，需求的不足對ppi的回升同樣存在制約作用。月份我國工業(yè)品出廠價格（ppi）同比下降.%，降幅比上月擴大0.6個百分點，降幅加大主要是受翹尾因素影響的結(jié)果。盡管近兩個月來，充裕的流動性有助于需求的增加，也推動了一些基礎(chǔ)性產(chǎn)品價格明顯反彈，但與去年高位相比仍然較低，工業(yè)消費品價格總體上仍處于下跌通道中。但從月環(huán)比價格變動情況看，ppi環(huán)比上漲.%。自今年月份工業(yè)品價格首次由負轉(zhuǎn)正以來，已連續(xù)兩月出現(xiàn)環(huán)比上漲，這意味著貨幣環(huán)境和擴大內(nèi)需計劃正在逐步提高對工業(yè)品的需求，并對價格產(chǎn)生一定影響。三、投資房地產(chǎn)投資明顯回升，建設(shè)指標繼續(xù)下行從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在連續(xù)15個月下行之后開始回升，房地產(chǎn)投資指標也表現(xiàn)出好轉(zhuǎn)跡象，市場回暖趨勢明顯。但建設(shè)指標仍繼續(xù)下行，意味著未來市場供應(yīng)可能出現(xiàn)短缺的情況。1、國房景氣指數(shù)繼續(xù)回升5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.94，比4月份繼續(xù)提高1.18點，市場景氣度已逐漸回升。這與商品房實際成交市場回暖情況相一致。圖1- 6全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局2、房地產(chǎn)投資明顯回升 房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)時間08年19月08年110月08年111月08年112月09年12月09年13月09年14月09年15月商品住宅開發(fā)投資額（億元）15508.3117482.3519332.6622081.261682342251147105商品住宅開發(fā)投資額同比增幅(%)28.7%27.4%25.2%22.6%0.8%3.2%4.9%4.4%土地購置面積（萬m2）27536.7329596.1232016.5036785.372288474272669875土地購置面積同比增幅（%）-2.9%-5.6 %-5.9%-8.6%-30.0%-40.1%-28.6%-28.6%土地開發(fā)面積（萬m2）240384.3247635.3254936.126033.272648522370788845土地開發(fā)面積同比增幅（%）-1.6%-2.5%-2.7%-5.6%-15. 5%-11.3%-12.2%-13.3%房屋新開工面積（億m2）7.47.98.49.81.082.012.783.57房屋新開工面積同比增幅（%）10.20%7.30%5.40%2.30%-14.80%-16.20%-15.6%-16.2%房屋施工面積（億m2）24.0424.7625.4927.4114.2117.8720.121.85房屋施工面積同比增幅（%）20.30%18.70%17.70%16.00%14.20%12.70%12.4%11.7%房屋竣工面積（萬m2）26804.6630691.6935084.2358502.015651.009922.01320016200房屋竣工面積同比增幅（%）9.70%9.10%6.10%-3.50%29.00%26.30%27.1%22.6%商品住宅竣工面積(億m2)2.182.52.94.80.450.811.0913300商品住宅竣工面積同比增幅（%）8.67.65-4.228.526.928.5%23.6%資料來源：國家統(tǒng)計局（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅連續(xù)三個月提高1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，增幅比1-4月提高1.9個百分點。其中，商品住宅完成投資7105億元，同比增長4.4%，比1-4月提高1.0個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.9%。自3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資隨固定資產(chǎn)投資一起，實現(xiàn)連續(xù)3個月增長，表明開發(fā)商對市場信心已逐漸恢復(fù)。圖1- 7全國房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局；cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（2）土地購置面積同比降幅維穩(wěn)1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%，與上月持平，但市場實際情況表現(xiàn)較好。在市場回暖以及未來通脹預(yù)期的影響下，本月眾多開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拿地行為，多輪競價爭奪土地的現(xiàn)象頻現(xiàn)。與實際情況相比，該數(shù)據(jù)有所滯后。1-5月，完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%，降幅較上月擴大1.1個百分點。這主要是由于08年的房地產(chǎn)投資增長放緩，開發(fā)商建設(shè)速度放慢，導(dǎo)致完成土地開發(fā)面積同比降幅繼續(xù)擴大。圖1- 8全國土地購置面積及開發(fā)面積同比增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局3、房地產(chǎn)建設(shè)指標繼續(xù)下行（1）新開工面積降幅擴大2009年1-5月，房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月擴大0.6個百分點。新開工面積關(guān)系到未來市場的新增供應(yīng)量，如果市場成交一直保持目前的回暖趨勢，那么持續(xù)下降的新開工面積，將造成未來房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)的緊缺。圖1- 9全國商品房及住宅累計新開工、施工面積同比增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局；cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（2）施工面積同比增幅走低1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比1-4月回落0.7個百分點。主要由于08年土地購置及項目新開工面積的下滑，導(dǎo)致施工面積累計增長幅度持續(xù)走低。但隨著房地產(chǎn)投資增長及開發(fā)企業(yè)信心的增強，施工面積增幅有望得到改善。（3）竣工面積增幅回落2009年1-5月，房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長22.6%，增幅比1-4月回落4.5個百分點。其中，住宅竣工面積1.33億平方米，增長23.6%，比1-4月回落4.9個百分點。房屋竣工面積在上月回升后又再次回落，處于反復(fù)波動中。圖1- 10全國商品房竣工面積同比增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局；cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、市場全國市場成交高位運行，房價普漲本月全國主要城市房地產(chǎn)市場成交繼續(xù)走高，各城市房價呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，在通貨膨脹預(yù)期的驅(qū)使下，投資客紛紛進入房地產(chǎn)市場，推動了高檔住宅、別墅產(chǎn)品等投資性物業(yè)的熱銷。1、整體表現(xiàn)：市場成交繼續(xù)增長，房價普遍上揚總體看來，本月全國市場成交繼續(xù)增長，但漲幅逐步收窄。同比來看，絕大部分城市都呈現(xiàn)了大幅上漲的態(tài)勢；環(huán)比來看，多數(shù)城市商品住宅成交仍保持了上升態(tài)勢，少數(shù)城市成交在4月份沖高后，本月有所回落。相比2008年和2007年的月均成交值來看，絕大部分城市的成交量都出現(xiàn)較大幅度的回升，說明市場已經(jīng)全面回暖。其中杭州、無錫、成都等城市本月成交量相比2007年月均成交量的增幅超過了100%。從2009年5月底商品住宅的存量來看，在連續(xù)多月市場回暖，成交回升的情況下，除了長春由于本月供應(yīng)大幅攀升使得存量與上月基本持平外，其他多數(shù)城市的存量都不斷減少。依照目前的成交走勢，多數(shù)城市的存量基本上在幾個月內(nèi)就能去化，若未來新增供應(yīng)跟不上需求，有可能引起市場供不應(yīng)求的矛盾，價格有進一步上漲的可能。表1- 3全國主要城市成交量對比列表區(qū)域城市2009年5月2008年月均值相比08年均值增幅2007年月均值相比07年均值增幅成交量同比增幅環(huán)比增幅存量環(huán)比增幅華東上海209.8112.24%10.30%631.6-10.60%74.32182.29%174.2120.43%南京95.27128.84%-2.98%362-14.50%38.3148.75%82.5915.35%杭州104.08222.02%56.14%151.42-20.91%17.83483.74%34.44202.21%合肥84.1719.91%0.21%476.7-5.32%75.5811.14%75.5911.35%寧波59.01 63.50%36.14%/16.73252.72%35.2767.31%無錫61.10 130.98%15.33%456.57-8.38%22.88167.05%29.5107.12%常州49.3472.88%9.96%809-3.92%25.2495.48%33.7346.28%華北北京194.574.10%-5.72%1584.23-5.46%69.08181.56%126.3953.89%天津128.48169.80%18.43%/41.65208.48%82.5755.60%青島19.6253.79%-13.85%161.49-6.81%5.77239.69%/長春53.948.00%18.46%4181.21%28.7487.54%/華南深圳76.9693.81%3.00%330.45-15.74%33133.21%41.7184.51%廈門59.01304.16%36.13%/8.81569.81%/?？?1.826.39%34.69%490.99-3.38%14.4151.42%/中西部西安91.94101.93%8.23%/73.8324.53%73.824.58%長沙122.9821.28%3.69%185.93-30.69%97.8325.71%98.0725.40%鄭州80.2713.66%-6.17%122.63-31.86%69.3315.78%69.3715.71%重慶188.6776.23%-29.22%1239.9-0.71%83.19126.79%/成都210.33445.60%120.84%543.32-24.30%42.15399.00%97.01116.81%南昌41.53208.09%-16.02%135.27-16.10%14.86179.48%28.3146.70%資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)網(wǎng)站而在價格方面，多數(shù)城市的項目出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，尤其是上海、北京等一線城市項目價格的漲幅較大，上海的慧芝湖花園、深圳的圣莫麗斯花園等樓盤的價格均創(chuàng)下了開盤以來的新高。二三線城市的價格表現(xiàn)則較為多樣化，長春、大連、常州等城市房價較為穩(wěn)定；重慶、成都、蘇州、寧波等城市的房價表現(xiàn)為微漲的態(tài)勢；而西安、濟南等個別城市還有部分樓盤價格出現(xiàn)小幅下調(diào)的現(xiàn)象。2、一線城市：成交高位運行，房價普漲本月一線城市市場持續(xù)回暖態(tài)勢，成交高位運行，其中上海的成交量突破上月的高值，再次創(chuàng)下了08年以來的新高。從價格方面來看，北京、上海在市場回暖、通脹預(yù)期及投資性需求的帶動下，各項目的價格呈現(xiàn)了普遍上漲的態(tài)勢，甚至有部分樓盤價格創(chuàng)下了開盤以來的新高。廣州、深圳的項目價格以穩(wěn)定為主，穩(wěn)中有漲。（1）供應(yīng)：深圳大幅回落，存量普遍下行2009年5月，上海、北京的供應(yīng)量環(huán)比呈上升態(tài)勢，同比有小幅下跌；深圳的供應(yīng)則表現(xiàn)了環(huán)比、同比大幅下滑的態(tài)勢，主要是因為五一期間深圳舉辦房展會，不少開發(fā)商在4月份提前推盤，形成集中供應(yīng)，本月供應(yīng)出現(xiàn)正常的回落。從存量來看，一線城市已經(jīng)呈現(xiàn)了連續(xù)多月存量下行的態(tài)勢，主要是因為近幾月成交持續(xù)高漲，推動了存量的快速去化。表1- 4一線城市2009年5月份商品住宅供應(yīng)量表 單位：萬平方米城市2009年4月2009年5月新增供應(yīng)量同比增幅環(huán)比增幅新增供應(yīng)量同比增幅環(huán)比增幅存量環(huán)比增幅上海107.38.27%-15.24%119.4-6.16%11.28%631.6-10.60%北京110.46-25.30%10.58%136.7-24.33%23.76%1584.23-5.46%深圳60.8224.91%57.97%21.58-61.95%-65.00%330.45-15.74%廣州98.748.38%146.26/資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)網(wǎng)站（2）成交：北京、深圳持續(xù)高位運行，上海再創(chuàng)新高2009年5月份，改善性需求、投資性需求紛紛進入市場，成交持續(xù)火熱，從而支撐一線城市成交保持高位運行，其中深圳成交小幅微漲，北京成交小幅回落，而上海成交則再創(chuàng)08年以來的新高，連續(xù)四月呈現(xiàn)增長態(tài)勢。從漲幅變化來看，一線城市的成交漲幅趨緩，表明經(jīng)過多月的增長，市場已經(jīng)回暖，并逐步趨于穩(wěn)定。表1- 5一線城市2009年5月份成交情況表 單位：萬平方米城市2009年4月2009年5月成交量同比增幅環(huán)比增幅成交量同比增幅環(huán)比增幅上海190.2103.42%23.67%209.8112.24%10.30%北京206.3192.41%25.05%194.574.10%-5.72%深圳74.65198.00%-7.58%76.9693.81%3.00%廣州83.24108.15%37.52%/資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)網(wǎng)站 （3）價格：北京、上海普遍上調(diào)，深圳、廣州價格平穩(wěn)為主2009年5月份，從一線城市的商品住宅成交均價來看，均出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢，上海、北京的漲幅有所擴大，深圳的漲幅則大幅縮小。從項目價格情況來看，北京、上海的房價出現(xiàn)了普遍上漲的態(tài)勢，甚至有部分項目創(chuàng)下了開盤以來的價格新高。這主要是受到市場回暖，通脹預(yù)期及投資需求猛增的影響，使得房價不斷上升。深圳、廣州前期經(jīng)過一輪房價的回漲之后，本月價格相對較為平穩(wěn)，僅有個別樓盤仍有小幅上調(diào)價格的現(xiàn)象。表1- 6主要一線城市2009年5月份商品住宅成交均價表城市2009年4月2009年5月5月項目價格表現(xiàn)成交均價（元/m2）環(huán)比增幅成交均價（元/m2）環(huán)比增幅上海132680.92%134951.71%上漲北京122794.27%129225.24%普遍上調(diào)深圳1290612.59%133403.00%基本持平，個別樓盤漲價廣州7978-3.74%/持平，個別樓盤漲價資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)網(wǎng)站3、二三線城市：成交持續(xù)回暖，多數(shù)城市房價呈微漲態(tài)勢多數(shù)城市市場持續(xù)回暖，成交上漲，但也有南京、重慶等城市由于4月份舉辦的房展會拉動了成交，本月成交出現(xiàn)回落。由于成交持續(xù)高位運行，多數(shù)城市的存量不斷減少，后期市場風險降低。從價格方面來看，多數(shù)城市在市場回暖的帶動下，房價出現(xiàn)小幅上漲。其他城市價格也基本保持平穩(wěn)。（1）供應(yīng)：漲跌互見，存量快速去化2009年5月，二三線城市的供應(yīng)漲跌互見。南京、常州、?？谝约爸貞c、成都等城市供應(yīng)均表現(xiàn)為環(huán)比大幅下滑，其中?？凇㈤L沙、鄭州、重慶的下滑幅度超過了50%。主要是由于這些城市在4月底或者5月初舉行了房展會，開發(fā)商提前推盤形成集中供應(yīng)，因此本月供應(yīng)出現(xiàn)正常的回落。而杭州、寧波、長春、沈陽、廈門等城市本月供應(yīng)環(huán)比上漲，特別是長春供應(yīng)環(huán)比上漲了275.54%。這主要是由于市場回暖，開發(fā)商也逐步加快推盤速度，希望抓住這一個樓盤回暖周期，快速回籠資金。其中長春除了上述因素之外，還有一部分原因是因為隨著天氣回暖，開發(fā)商開始動工，近幾月推盤量也隨之不斷上升。從存量來看，多數(shù)城市存量去化較快，杭州、南京、長沙、鄭州、成都等城市存量本月環(huán)比減少了20%以上，一方面是因為成交的持續(xù)高漲，另一方面是因為去年市場低迷，開發(fā)商放緩開發(fā)節(jié)奏，使得今年供應(yīng)無法及時跟上。長春由于本月推盤量較大，因此存量有1.21%的小幅回升。表1- 7主要二三線城市2009年5月商品住宅供應(yīng)情況表 單位：萬平方米區(qū)域城市2009年4月2009年5月新增供應(yīng)量同比增幅環(huán)比增幅新增供應(yīng)量同比增幅環(huán)比增幅存量環(huán)比增幅華東南京49.96-12.63%19.84%33.78-48.65%-32.39%362-14.50%杭州48.81117.00%149.00%62.5534.20%28.15%151.42-20.91%合肥49.51-9.98%6.22%53.8715.57%-2.05%476.7-5.32%蘇州83.3411.78%87.15%/寧波17.6-25.30%91.30%37.5357.75%113.27%/無錫34.669.96%25.08%19.34-52.07%-44.20%456.57-8.38%常州21.71-64.75%-10.25%16.3774.48%-24.60%809-3.92%華北沈陽42.26-57.08%-41.97%50.29-57.08%19.00%/天津71.09-44.46%-3.55%/濟南21.43/496.94%28.53/33.13%/青島（四區(qū)）13.3370.02%-6.19%1359.31%-2.48%161.49-6.81%大連41.88-24.77%50.51%13.37-75.94%-38.47%/長春13.9-57.80%49.46%52.230.70%275.54%4181.21%太原16.23/57.57%6.224.00%38.20%/華南廈門21.31572.24%1820.69%26.2145.32%22.99%/海口28.13100.21%563.44%12.0326.37%-57.23%490.99-3.38%中西部武漢8264%64.00%/西安12.58/63.41/-49.61%/長沙95.48-20.41%136.04%40.66-32.79%-57.42%185.93-30.69%鄭州56.72-0.19%393.65%22.94-50.10%-59.56%122.63-31.86%重慶277.8129.49%128.51%115.3-33.18%-58.50%1239.9-0.71%成都95.23-15.45%27.32%35.8-43.60%-29.40%543.32-24.30%南昌24.6230.26%174.70%15.57-60.30%-36.76%135.27-16.10%資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)網(wǎng)站 （2）成交：整體成交保持上升態(tài)勢，重慶、南京等少數(shù)城市沖高回落從2009年5月市場表現(xiàn)來看，除了大連同比有所回落之外，多數(shù)二三線城市市場成交同比均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中杭州、南京、青島、廈門等城市增長幅度較大，超過100%。從環(huán)比來看，多數(shù)城市成交持續(xù)上漲，但也有部分城市成交回落，包括重慶、南京等城市，主要是因為這兩個城市在4月舉行了房展會，成交大幅放量，5月出現(xiàn)一定的回落。此外南昌、鄭州等城市經(jīng)過一段時間的回漲之后，成交沖高回落，這也是市場的正常走勢。表1- 8主要二三線城市2009年5月商品住宅成交情況表 單位：萬平方米區(qū)域城市2009年4月2009年5月成交量同比增幅環(huán)比增幅成交量同比增幅環(huán)比增幅華東南京98.2119.54%29.23%95.27128.84%-2.98%杭州66.66226.00%41.00%104.08222.02%56.14%合肥84.368.25%40.00%84.1719.91%0.21%蘇州73.26116.62%5.97%/寧波43.3473.29%22.46%59.01 63.50%36.14%無錫52.98152.00%8.88%61.10 130.98%15.33%常州44.8732.99%3.77%49.3472.88%9.96%華北沈陽8031.97%-39.85%88.2632.00%10.32%天津108.49130.49%-12.48%128.48169.80%18.43%濟南15.61/-6.19%24.96/59.90%青島（市內(nèi)四區(qū)）22.75380.97%123.92%19.6253.79%-13.85%大連57.6265.93%50.52%59.41-11.17%3.11%長春45.5130.70%-5.00%53.948.00%18.46%太原17.83/-2.00%13.760.00%-22.38%華南廈門36.4269.17%-16.65%59.01304.16%36.13%?？?6.22.47%-5.32%21.826.39%34.69%中西部武漢102238.76%-5.56%/西安84.9565.08%2.90%91.94101.93%8.23%長沙118.647.33%13.50%122.9821.28%3.69%鄭州85.5578.75%1.42%80.2713.66%-6.17%重慶266.57175.09%27.99%188.6776.23%-29.22%成都95.2485.91%-10.70%210.33445.60%120.84%南昌49.45405.11%12.06%41.53208.09%-16.02% 資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 注：重慶為商品房數(shù)據(jù)（3）價格：整體價格表現(xiàn)穩(wěn)中有升從整體來看，二三線城市房價在2009年5月份表現(xiàn)了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從各城市的房價來看，多數(shù)城市房價微漲，部分城市房價保持穩(wěn)定，但濟南、西安等個別城市的項目價格出現(xiàn)回調(diào)。華東、中西部區(qū)域多數(shù)城市隨著市場走暖，項目價格呈現(xiàn)微漲態(tài)勢，合肥、常州、南昌等個別城市項目價格與上月基本持平。華南區(qū)域的城市房價前期經(jīng)過了一輪漲價后，本月保持穩(wěn)定。華北區(qū)域大部分城市本月房價以穩(wěn)定為主，長春、太原等多個城市由于08年房價下跌幅度較小，09年至今房價基本保持穩(wěn)定，漲幅較??；而大連、天津等城市房價有不同程度的上揚。表1- 9主要二三線城市2009年5月份商品住宅成交均價表區(qū)域城市2009年4月2009年5月2009年5月項目價格表現(xiàn)成交均價（元/m2）環(huán)比增幅成交均價（元/m2）環(huán)比增幅華東南京62770.59%65724.70%微漲杭州1266911.76%128361.32%微漲合肥4120-0.33%41530.80%持平蘇州67463.28%/微漲寧波8912-4.13%92754.08%微漲無錫58175.99%59912.99%微漲常州4432-0.63%45823.38% 持平華北沈陽4635-0.45%4550-2%微跌天津66801.89%69233.64%微漲濟南60632.11%5632-7.11%微跌青島（四區(qū)）/持平大連6612-3.12%742312.26%上漲長春41505.63%42502.40%持平太原4654/47522.11%持平華南廈門842812.22%7994-5.15%持平?？?6634.46%4571-1.97%持平中西部武漢51571.20%52672.13%持平西安46030.44%4601-0.04%微跌長沙39650.28%40241.49%持平鄭州44253.63%47647.66%微漲重慶426312.93%43612.30%微漲成都55472.49%575914.56%微漲南昌46095.47%4525-1.82%持平資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)網(wǎng)站 4、成交結(jié)構(gòu)：投資需求推動中高檔產(chǎn)品全面熱銷隨著市場的逐步走好，2009年5月全國中高檔住宅呈現(xiàn)了全面熱銷的態(tài)勢，總體來看，一線城市的投資型產(chǎn)品成交所占比重持續(xù)走高，尤其是大戶型及別墅產(chǎn)品表現(xiàn)突出；二線城市的中高檔住宅比重也逐步上升。n 一線城市投資型產(chǎn)品成交比重持續(xù)走高：北京、上海的大戶型別墅產(chǎn)品本月銷售尤其突出，例如北京的譽天下、龍灣和院、富力丹麥小鎮(zhèn)，上海的格林金地風范城、達安圣芭芭、雷丁小城等產(chǎn)品都較受歡迎；深圳則表現(xiàn)為投資性小戶型熱銷，包括東部盛龍花園、中海大山地花園、南海益田半島城邦花園、中海陽光玫瑰園等樓盤，90平方米以下的1房、2房是成交的主力戶型。n 二線城市中高檔樓盤成交比重逐步上升：繼上月一線城市中高檔住宅成交比重攀升后，本月二線城市中高檔住宅成交比重也呈現(xiàn)了增長態(tài)勢。較為典型的項目是杭州的藍色錢江公寓，南京的雅居樂花園、金地名京，成都的華僑城。（1）上海別墅熱賣，中高檔產(chǎn)品成交走強2009年5月，上海200平方米以上戶型產(chǎn)品成交上升明顯，本月該類產(chǎn)品的成交比重較上月增長了2.16個百分點，占總量的15%。市場上格林金地風范城、達安圣芭芭、雷丁小城等別墅的熱賣有效的推動了大戶型產(chǎn)品成交的快速上升。大戶型產(chǎn)品及別墅成交逐月上升，主要有下面兩方面原因，一是隨著市場成交的連續(xù)多月反彈，購房者信心逐步回升，再次改善性需求逐步釋放；二是當前市場上對通脹的預(yù)期增強，使得市場上較為稀缺的別