競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(改).doc

中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 中房尺度 紅字（2008）第 號(hào) 紅楓嶺競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告（調(diào)研時(shí)間：2008年5月5日10日）一、 區(qū)域環(huán)境描述區(qū)域競(jìng)品分布地圖由上圖標(biāo)示，目前與我項(xiàng)目形成競(jìng)品的共有9個(gè)項(xiàng)目，該9個(gè)項(xiàng)目分別位于東一到三環(huán)間，密集處為SM廣場(chǎng)，僅廣場(chǎng)周圍就有5個(gè)項(xiàng)目，其中還不乏萬(wàn)科、龍湖這樣的品牌開發(fā)商。二、 各項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱目前批次推出時(shí)間面積區(qū)間（）價(jià)格區(qū)間（元/）目前推廣手段施工進(jìn)度財(cái)富又一城一期4月26日741305685起6700均道路燈箱廣告，公交車站牌廣告，導(dǎo)旗廣告以及少量報(bào)廣。土建12層萬(wàn)科金域南灣五期四批次待定78171待定報(bào)廣等土建30層龍湖三千里二期六批次07年12月13日80-1607500均報(bào)廣等土建28層合能耀之城一期四批次5月18日46705888起報(bào)廣，公交車車身廣告。土建14層高地二期三批次未定8012068007500暫無(wú)土建25層首創(chuàng)愛這城三期3月1日69875566起報(bào)廣，公交車站牌廣告。1期主體封頂寶泰家園一期二批次4月20日801504558起暫無(wú)土建5層天空城三批次（未分期）4月12日5211640805980暫無(wú)三批次土建2層藍(lán)光富麗東方三期四批次4月19日781064280起報(bào)廣，戶外廣告，公交車站牌廣告。1期主體封頂三、 典型個(gè)例分析財(cái)富又一城1. 基本資料項(xiàng)目名稱財(cái)富又一城開盤時(shí)間2008年4月26日項(xiàng)目地址成都市一環(huán)路北四段府青立交橋側(cè)建筑類別高層電梯公寓總占地面積102畝總建筑面積36萬(wàn)平米總戶數(shù)2180戶停車位1950個(gè)均價(jià)6700元/面積區(qū)間74130容積率5.0綠化率20%2. 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目由成都前鋒上普實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)； 項(xiàng)目由26F34F的8棟電梯公寓組成； 主力戶型為74-110；3. 典型戶型圖：戶型一：三室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：91 實(shí)得面積：113 贈(zèng)送面積約22戶型二：兩室兩廳單衛(wèi)建筑面積：86 實(shí)得面積：112 贈(zèng)送面積約26物管公司為成都麥高物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，物管費(fèi)為1.6元/平方米/月。4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格價(jià)格5685元/起，均價(jià)6700元/。如按實(shí)得面積計(jì)算最底可達(dá)4980元/。5. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)1. 周圍交通： 項(xiàng)目位于一環(huán)路北四段，周圍交通便利，45、502、42、7、49、36、15、113、412路公交都由此經(jīng)過(guò)。2. 配套設(shè)施： 周邊學(xué)校：電子科大、人北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成大附中、李家沱試驗(yàn)小學(xué)、成華區(qū)試驗(yàn)小學(xué)、華西中學(xué)、電子科大幼兒園、中房第二幼兒園。 生活配套：512建材市場(chǎng)、城隍廟電子市場(chǎng)、蘇寧電器、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)、SM廣場(chǎng)、國(guó)美電器、成都華聯(lián)。 周邊銀行：成都商業(yè)銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄局。 醫(yī)療設(shè)施：前鋒醫(yī)院、416醫(yī)院、二醫(yī)院、四川省建筑醫(yī)院、六醫(yī)院、 醫(yī)院: 金沙醫(yī)院、省醫(yī)院、滿地可醫(yī)院、中醫(yī)附院、西區(qū)醫(yī)院、城西醫(yī)院、成都婦幼保健院。6. 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 一環(huán)邊36萬(wàn)平米的城市奢享住區(qū)，由8棟26F34F的電梯公寓圍合組成。 內(nèi)含30余畝中庭度假園林，且園林規(guī)劃為北美風(fēng)格。中心入口處的休閑廣場(chǎng)以加拿大最為知名的皇家廣場(chǎng)為藍(lán)本。廣場(chǎng)總體抬高三米，完全實(shí)現(xiàn)人車分流，商住分離。休閑廣場(chǎng)將以楓葉大道作階梯狀的引入，與俄羅斯噴泉進(jìn)行背景的配合，從而盡顯廣場(chǎng)的尊崇生活氣度。 社區(qū)入戶設(shè)計(jì)了五星級(jí)酒店式大堂，單元入戶設(shè)計(jì)了底層架空入戶門廳，底層架空5.8米。戶戶帶入戶花園和雙層挑高陽(yáng)臺(tái)，多數(shù)戶型配制雙露臺(tái)。 在配套設(shè)施方面設(shè)計(jì)無(wú)邊界游泳池、兒童樂園等。四、 競(jìng)品項(xiàng)目情況分析1. 推廣主題及宣傳活動(dòng)情況l 上周一周內(nèi)，藍(lán)光、首創(chuàng)愛這城、合能耀之城、龍湖三千里都在成都商報(bào)以及華西都市報(bào)上做了宣傳。l 投放廣告量最大的是藍(lán)光，以品牌形式同時(shí)展示了其目前在售的5個(gè)項(xiàng)目。廣告內(nèi)容也以價(jià)格優(yōu)惠為主，很是吸引閱讀者。l 龍湖三千里則是做的形象廣告，并預(yù)告了5月的生活體驗(yàn)活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目銷售方面卻僅僅提及了價(jià)格。l 而高地、萬(wàn)科金域藍(lán)灣以及寶泰家園、天空城等卻沒有廣告宣傳。2. 優(yōu)惠政策促銷情況l 總纜9個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目在上周一周的時(shí)間內(nèi)，藍(lán)光富麗東方打出了50套分享房，不分樓層、不分位置，價(jià)格均為4280元/的價(jià)格廣告。雖其推出的分享房樓層都較高，且位置也是離成渝立交最近的4、5號(hào)樓，但銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛濃厚，顧客在選不到滿意的分享房后，也會(huì)將目光投向價(jià)格最高位置最好的8號(hào)樓。這種廣告的效果不論下單數(shù)量如何，卻能在一定程度上渲染現(xiàn)場(chǎng)氛圍，促使意向客戶下單。l 而其它一些沒有價(jià)格優(yōu)惠或保持開盤時(shí)優(yōu)惠活動(dòng)無(wú)變化的銷售現(xiàn)場(chǎng)卻十分冷清。如：愛這城、寶泰家園、天空城等。l 可見，在眾多的促銷方式中，直接給顧客價(jià)格優(yōu)惠是最能得到市場(chǎng)支持的。3. 階段性推出產(chǎn)品的主要利點(diǎn)和訴求l 由9個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除合能耀之城外，其它各項(xiàng)目均將主力戶型定在了80100范圍內(nèi)的套二套三型。l 房屋價(jià)格依據(jù)項(xiàng)目區(qū)位和品質(zhì)的不同從4280元/到8000多元/不等。高居價(jià)格榜首的是建設(shè)路的金域南灣項(xiàng)目和龍湖三前里項(xiàng)目，高地項(xiàng)目依托其位置資源，價(jià)格也高高在上。l 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，“偷面積”已成為各開發(fā)商吸引客戶的產(chǎn)品亮點(diǎn)，在調(diào)研的9個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目中，偷面積的就有財(cái)富又一城、萬(wàn)科金域南灣以及藍(lán)光富麗東方。最大贈(zèng)送面積達(dá)到30。l 除外也有項(xiàng)目以大面積陽(yáng)臺(tái)增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，畢竟陽(yáng)臺(tái)是計(jì)算半面積，陽(yáng)臺(tái)面積越大客戶能免費(fèi)得到的實(shí)惠就越大。4. 競(jìng)品項(xiàng)目近期銷售情況項(xiàng) 目 名 稱該期推出戶數(shù)銷 售 情 況備 注財(cái)富又一城768戶一期住余30%信息來(lái)源于居周刊萬(wàn)科金域南灣待定五期四批次接受咨詢信息來(lái)源于居周刊龍湖三千里二期共1800戶二期六批次住余30%信息來(lái)源于居周刊合能耀之城前四個(gè)批次一共700多戶一期四批次住余30%信息來(lái)源于居周刊高地100多戶還未推出，上一