民宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

聲明：附件為董萬榮等同志編制的浙江省建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，在此感謝董萬榮等同志提供相關(guān)材料！本報(bào)告僅作投資項(xiàng)目可行性研究課程論文之用，禁止他用。并注意保密，不得外傳。2015-2016學(xué)年（秋）學(xué)期投資項(xiàng)目可行性研究課程論文：題 目 民宿投資項(xiàng)目可行性研究案例分析 姓名與學(xué)號 董萬榮 Y214380007 任課 教師 沈 兵 明 年級與專業(yè) 2014級 人文地理學(xué)碩士課程班 所在 學(xué)院 理 學(xué) 院 2015-11-07附件：項(xiàng)目名稱：浙江省建德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位：羅村水庫林場編制單位：2014級人文地理學(xué)碩士課程班民宿組編制日期：2015年11月7日目錄序言6 民宿基本定義6 民宿由來6 民宿現(xiàn)況6 民宿發(fā)展7第一章 項(xiàng)目總論81.1 項(xiàng)目概況81.1.1項(xiàng)目名稱81.1.2項(xiàng)目性質(zhì)81.1.3項(xiàng)目承辦單位81.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)81.2 編制依據(jù)及研究范圍81.2.1 項(xiàng)目編制依據(jù)81.2.2 研究范圍81.3 可行性研究結(jié)論91.3.1 項(xiàng)目規(guī)模91.3.2 場址91.3.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度91.3.4 投資構(gòu)成及資金來源91.3.5 綜合評價(jià)9 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10第二章 項(xiàng)目背景及必要性分析102.1 項(xiàng)目建設(shè)背景102.2項(xiàng)目建設(shè)必要性112.2.1 促進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要112.2.2 推進(jìn)杭州都市圈縣市節(jié)點(diǎn)融合發(fā)展的需要112.2.3 滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要112.2.4 打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要112.2.5 促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要11第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測123.1 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測123.2 項(xiàng)目市場競爭力與風(fēng)險(xiǎn)分析133.3 營銷策略15第四章 地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境164.1 地理位置選擇164.1.1 地理區(qū)位164.1.2交通區(qū)位164.1.3 經(jīng)濟(jì)區(qū)位164.1.4 旅游區(qū)位164.2區(qū)域投資環(huán)境17第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案175.1建設(shè)規(guī)模175.2工程組織方案18第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品類型196.1 主要產(chǎn)品196.2產(chǎn)品性能優(yōu)勢196.3產(chǎn)品規(guī)模確定20第七章 能耗分析與節(jié)能措施217.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范217.1.1原則和標(biāo)準(zhǔn)217.1.2規(guī)范和依據(jù)227.2項(xiàng)目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析227.3項(xiàng)目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析227.3.1建筑節(jié)能237.3.2電氣節(jié)能237.3.3工藝節(jié)能237.3.4暖通、動(dòng)力節(jié)能237.3.5節(jié)水措施24第八章 環(huán)境保護(hù)與環(huán)境影響分析248.1項(xiàng)目場址環(huán)境條件248.2項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響248.3擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)258.4環(huán)境保護(hù)措施26第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防289.1編制依據(jù)289.2 勞動(dòng)安全衛(wèi)生299.3 消防安全30第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置3110.1組織機(jī)構(gòu)3110.2人員配置3210.3 人員來源與培訓(xùn)33第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案3411.1建設(shè)項(xiàng)目工期規(guī)劃3411.2 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度35第十二章 投資估算與資金籌措3712.1 投資估算依據(jù)3712.2項(xiàng)目總投資估算3712.3建設(shè)投資估算3912.4設(shè)備總投資估算4012.5流動(dòng)資金估算4012.6資金籌措4012.7資金使用和管理40第十三章 經(jīng)濟(jì)效益分析4013.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取4013.2 營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算4113.3總成本費(fèi)用估算4213.4利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測4313.5現(xiàn)金流量預(yù)測4513.6 盈利平衡分析4613.7綜合效益評價(jià)結(jié)論47第十四章 社會效益評價(jià)4714.1保護(hù)鄉(xiāng)村建筑文化4714.2促進(jìn)城鄉(xiāng)社會文化互動(dòng)4714.3促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展4814.4提供優(yōu)質(zhì)的休閑養(yǎng)生與生態(tài)教育體驗(yàn)基地4814.5促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)“生態(tài)健康城”形象品牌的樹立48第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避4815.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素4815.1.1 不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)4815.1.2 淺層次開發(fā)帶來的產(chǎn)品雷同風(fēng)險(xiǎn)4815.1.3 市場風(fēng)險(xiǎn)4915.1.4 租金增長帶來的可持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)4915.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策4915.2.1 延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，豐富民宿旅游產(chǎn)品4915.2.2 增加參與體驗(yàn)，打造民宿旅游品牌4915.2.3 加強(qiáng)民宿管理，提升民宿旅游品質(zhì)50第十六章 研究結(jié)論及建議5016.1結(jié)論5016.2建議51序言 經(jīng)過兩個(gè)多月的市場調(diào)研，我們組對浙江民宿有了更深層次的了解。本篇著重對建德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居民宿項(xiàng)目，做個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。在此，感謝關(guān)心支持，給予我們指導(dǎo)的老師，也感謝本組同學(xué)的辛勤付出。民宿基本定義 民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。此定義完全詮釋了民宿有別于旅館或飯店的特質(zhì)，民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設(shè)施，但它能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗(yàn)有別于以往的生活，因此蔚為流行。這股民宿旅游風(fēng)潮（流行風(fēng)），從一片原屬于低度發(fā)展的行業(yè)中，創(chuàng)造出另一片欣欣向榮的景象，改寫了旅游的型態(tài)。民宿由來 探究民宿一詞，其源自日本的民宿(音Minshuku)，民宿的廣泛定義，涵蓋甚廣，除了一般常見的飯店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休閑中心、農(nóng)莊、農(nóng)舍、牧場等，都可以歸納成民宿類。而民宿的產(chǎn)生是必然的，并不偶發(fā)于日本或臺灣，世界各地都可看到類似性質(zhì)的服務(wù)，民宿這個(gè)名字，在世界各國會因環(huán)境與文化生活不同而略有差異，歐陸方面多是采農(nóng)莊式民宿(Accommodation in the Farm)經(jīng)營，讓一般民宿能夠享受農(nóng)莊式田園生活環(huán)境，體驗(yàn)農(nóng)莊生活；加拿大則是采用假日農(nóng)莊(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受農(nóng)莊生活；美國多見居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，價(jià)格相對飯店便宜的住宿選擇；英國則慣稱Bed and Breakfast(BNB)，按字面解釋，意謂提供睡覺的地區(qū)以及簡單早餐。民宿現(xiàn)況早期民宿的經(jīng)營，大都是以家庭副業(yè)的方式，隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造出來的商機(jī)實(shí)在太過誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的經(jīng)營模式，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主業(yè)模式在經(jīng)營，甚而房產(chǎn)投資客、新移民主義人士等等，大伙爭先恐后的進(jìn)入民宿經(jīng)營的這塊飯，競爭者眾的情況下，品質(zhì)、服務(wù)以及效率的經(jīng)營管理競爭力需求，影響力慢慢出現(xiàn)，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成臺灣民宿近年來朝精致化、豪華化、高價(jià)化以及高服務(wù)化方向在演進(jìn)。浙江民宿文化的興起，也就是近幾年的事，靈秀的浙江山水間，散落著數(shù)十家獨(dú)具風(fēng)情的民宿。它們或精致，或鄉(xiāng)野，或古樸，或典雅，以不同的匠心道召喚著城鎮(zhèn)里的人們回歸“慢生活”。它不僅可使人享有確實(shí)的綠色美食，田園體驗(yàn)，更提供了感性的人文與民俗觀感。 如莫干山一帶的民宿，它們依賴莫干山景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、自然風(fēng)光與歷史沿襲發(fā)展起來，如今已是全國中高端民宿的典范。一方面，它們的共性在于設(shè)計(jì)上用盡其心，看似隨意，事實(shí)上一草一木都經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，用原木、木蠟油營造原始自然感，同時(shí)以環(huán)保的理念盡量留存舊時(shí)的建筑里可以融合的部分。另一方面，這些民宿都有其個(gè)性，主題式、創(chuàng)意式的民宿現(xiàn)正引領(lǐng)風(fēng)潮，這種傾入了民宿主人對家居生活獨(dú)特理解的民宿，有時(shí)更能給人以驚喜，且更不易被復(fù)制。這些民宿走高價(jià)高服務(wù)的小眾路子，合理融合異國情調(diào)與當(dāng)?shù)孛袼孜幕?，吸引了不少游客。省?nèi)其它地方的民宿亦遍地開花，如麗水的“泡茶等花開”，坐落在古鎮(zhèn)古街，以優(yōu)雅的茶文化鋪墊基調(diào)，客人到此不僅可以品嘗到獨(dú)味的各種香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐廬的蘆茨土屋是省內(nèi)較早出現(xiàn)的民宿，除了依賴難得一見的天然浴池帶來人流以外，以藝術(shù)與玩樂結(jié)合的主題來策劃一系列活動(dòng)，也使得它在民宿行業(yè)內(nèi)受人矚目。民宿發(fā)展 民宿，必將是越來越多希冀內(nèi)心文化之旅的人的選擇。浙江擁有豐富的自然景觀與人文風(fēng)貌，具有發(fā)展深度觀光的條件，對生態(tài)、環(huán)保、鄉(xiāng)土關(guān)懷、地域文化的關(guān)注，帶給浙江發(fā)展精品民宿的契機(jī)。面對未來的旅游趨勢，具有休閑、主題、創(chuàng)意和美感概念的民宿將會創(chuàng)造新的風(fēng)潮。民宿產(chǎn)業(yè)的崛起意味著新的旅游時(shí)代，如何在這個(gè)新時(shí)代中脫穎而出，形成個(gè)性化與自由化的鄉(xiāng)旅形態(tài)，真正的挑戰(zhàn)已然到來。第一章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱 浙江省建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1.2項(xiàng)目性質(zhì) 新建1.1.3項(xiàng)目承辦單位 羅村水庫林場1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 浙江省建德市乾譚鎮(zhèn)羅村水庫林場1.2 編制依據(jù)及研究范圍1.2.1 項(xiàng)目編制依據(jù)1、中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三五規(guī)劃綱要； 2、全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十三五規(guī)劃；3、 國務(wù)院關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見（2015年中央1號文件） 4、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法； 5、建德市城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）；6、乾潭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、7、乾潭鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 8、投資項(xiàng)目可行性研究指南；9、 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料； 10、其它相關(guān)文獻(xiàn)資料。1.2.2 研究范圍 1、通過項(xiàng)目背景及發(fā)展概況的研究，分析項(xiàng)目提出的由來； 2、對產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查和需求預(yù)測，確定本項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案； 3、對基地條件和項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行可行性論證； 4、對總平面布置和公用工程配套設(shè)施方案進(jìn)行技術(shù)論證； 5、對建設(shè)條件及原材料、燃料、動(dòng)力供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)查研究； 6、對工程技術(shù)及設(shè)備方案進(jìn)行研究，分析項(xiàng)目工藝技術(shù)的先進(jìn)性； 7、根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、節(jié)水、消防、勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生等內(nèi)容進(jìn)行論證； 8、對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，測算各種效益指標(biāo)和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 9、對項(xiàng)目的社會效益和環(huán)境效益進(jìn)行綜合評價(jià)； 10、得出可行性研究結(jié)論。1.3 可行性研究結(jié)論 1.3.1 項(xiàng)目規(guī)模 本項(xiàng)目總投資1200萬元，其中固定資產(chǎn)投資900萬元，流動(dòng)資金300萬元，建筑面積2000平方米。基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施及運(yùn)輸車輛、加工設(shè)備，衛(wèi)生防疫設(shè)備，排污處理設(shè)施及庫房，辦公生活區(qū)建設(shè)等。 1.3.2 場址 本項(xiàng)目選址于建德市乾譚鎮(zhèn)。項(xiàng)目地具有優(yōu)異的區(qū)位優(yōu)勢、良好的地質(zhì)條件、便利的交通、完備的基礎(chǔ)設(shè)施，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)，該選址合理、可行。 1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項(xiàng)目總工期為3年：2015年11月2018年11月。 1.3.4 投資構(gòu)成及資金來源投資構(gòu)成：項(xiàng)目總投資1200萬元，其中建設(shè)投資900萬元，流動(dòng)資金300萬元。資金來源：項(xiàng)目所需資金計(jì)劃主要由項(xiàng)目承辦單位自籌解決，政府鼓勵(lì)性政策補(bǔ)貼100萬元。 1.3.5 綜合評價(jià) 本項(xiàng)目建設(shè)在充分發(fā)揮建德市乾譚鎮(zhèn)的地緣優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢的同時(shí)，還有助于促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，對項(xiàng)目建設(shè)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有示范和帶動(dòng)作用。另對項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模、交易規(guī)模、銷售市場、技術(shù)方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)的可行性和合理性進(jìn)行了全面的分析比較，本項(xiàng)目符合乾譚鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和浙江省及建德市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并有利于促進(jìn)建德市農(nóng)牧畜業(yè)發(fā)展進(jìn)程；本項(xiàng)目實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式，有利于提升當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)科技水平和產(chǎn)品競爭力。通過對項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，技術(shù)和財(cái)務(wù)上是可行的。1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表1-1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模萬元900總用地面積畝652建筑面積平方米20003勞動(dòng)定員人154項(xiàng)目規(guī)?？偼顿Y萬元1200建設(shè)投資萬元900流動(dòng)資金萬元3005正常年市場經(jīng)營收入萬元5006正常年總成本萬元300正常年固定成本萬元200正常年可變成本萬元100第二章 項(xiàng)目背景及必要性分析2.1項(xiàng)目建設(shè)背景羅隱山居項(xiàng)目規(guī)劃用地位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)，用地約65畝，以利用原農(nóng)村老房為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合民俗活動(dòng)、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、休閑娛樂等內(nèi)容的農(nóng)家樂休閑服務(wù)。近年來，省、市先后對發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作出了一系列部署，并把發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游經(jīng)濟(jì)放在更加突出的位置，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)濟(jì)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。2014年，建德市提出“旅游二次創(chuàng)業(yè)重振旅游雄風(fēng)”的奮斗目標(biāo)，全市上下以全域旅游戰(zhàn)略為引領(lǐng)，沿著推動(dòng)旅游資源成為項(xiàng)目、項(xiàng)目成為產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)形成經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑，加快項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)宣傳營銷，提升旅游環(huán)境，把建德旅游業(yè)打造成“串得成線、留得住人、賺的了錢”的支柱型產(chǎn)業(yè)。其中2015年一季度全市鄉(xiāng)村旅游接待游客14.7萬人次，旅游收入1191.55萬元，平均消費(fèi)81.3元，其中餐飲收入占30.6%，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入占35.3%，住宿收入占10.8%。各種政策利好使鄉(xiāng)村旅游迎來發(fā)展新機(jī)遇。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1促進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要 項(xiàng)目建設(shè)以休閑度假為功能、以民宿為載體，開展生態(tài)旅游，拓展林農(nóng)創(chuàng)收渠道和生態(tài)旅游市場的深度與廣度，推動(dòng)著林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2.2.2推進(jìn)杭州都市圈縣市節(jié)點(diǎn)融合發(fā)展的需要 項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)了建德市與杭州中心城市的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流，使杭州都市圈各節(jié)點(diǎn)縣市之間的文化認(rèn)同感、旅游氛圍、承接輻射帶動(dòng)性、發(fā)展聯(lián)動(dòng)性越來越強(qiáng)。2.2.3滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要 項(xiàng)目的建設(shè)以文化為核心、以市場為向?qū)?、以資源為依托，以森林生態(tài)資源及水域資源為特點(diǎn)，創(chuàng)新模式，打造一個(gè)集休閑、度假、戶外運(yùn)動(dòng)等為一體的度假圣地，為城鎮(zhèn)居民提供天然生態(tài)的休閑康養(yǎng)之地，滿足居民日益增長的休閑和健康需求的需要。2.2.4打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要 項(xiàng)目的建設(shè)利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的體驗(yàn)活動(dòng)，能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗(yàn)有別于以往的生活。2.2.5促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要項(xiàng)目的建設(shè)依托其優(yōu)美的生態(tài)及水資源優(yōu)勢，利用山區(qū)資源綜合開發(fā)，以生態(tài)農(nóng)林業(yè)為基礎(chǔ)，以森林休閑養(yǎng)生、民宿度假旅游帶動(dòng)農(nóng)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，拉動(dòng)山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民增收、提高人們生活質(zhì)量，推動(dòng)山區(qū)資源優(yōu)勢向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的快速轉(zhuǎn)變。 第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測3.1民宿市場分析與預(yù)測3.1.1民宿整體市場概況 隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展和成熟以及越來越多的人對生活品質(zhì)要求的提高，旅游消費(fèi)逐漸從“觀光”向“休閑”快速過度，人們也不再滿足于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、農(nóng)莊、旅游景區(qū)提供的服務(wù)，轉(zhuǎn)而投向精致高品位的民宿休閑旅游。在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下，兼具秀美風(fēng)景和文化內(nèi)涵的民宿項(xiàng)目如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。目前國內(nèi)民宿大致分三類：第一類為“農(nóng)家樂”，主要體現(xiàn)在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財(cái)之路。第二類稱之為“夢想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務(wù)員、設(shè)計(jì)師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢想離開的地方，重新構(gòu)筑自己的夢想。第三類為“創(chuàng)意田園”，民宿是既能與當(dāng)?shù)亟由系貧?，又有文化氛圍與人情味的住處。入住者享受的不僅是鄉(xiāng)村清新的空氣和優(yōu)美的風(fēng)景，更有民宿主人精心營造的家居環(huán)境，和樸實(shí)平和的生活之道，他們提倡的是一種環(huán)保、樸實(shí)、達(dá)觀的生活方式，追求一種“低處生活”的慢生活自由狀態(tài)。本項(xiàng)目民宿就屬于第三類。目前浙江省民宿發(fā)展處于國內(nèi)領(lǐng)先的水平，民宿產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，并呈現(xiàn)多元化的局面。典型代表為：（1）德清洋家樂洋式民宿：以工商投資戶為主，面向中高端度假人群。粗糲和精致、文飾和質(zhì)樸交融，山野自由的氛圍和高星級酒店的舒適性完美融合。一般每晚價(jià)格在1500-4000元。（2）西湖民宿：民宿主人多為城市白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)者，展示標(biāo)簽為文藝、小資、閑適。西湖民宿獨(dú)門獨(dú)院、風(fēng)景、生態(tài)、慢生活，它們既結(jié)合現(xiàn)代生活的需求，又與西湖旅游緊密融合，融入了主人審美意趣，向自然歸依，卻不與塵世隔絕，頗有一番“大隱隱于市”的意境。一般每晚價(jià)格在300-600元。（3）鄉(xiāng)村民宿：傳統(tǒng)農(nóng)家樂、漁家樂的升級版本，呼吸自然，回歸傳統(tǒng)，在鄉(xiāng)村中感受到溫情、尋找到文化、擁抱到山水的家外之家。一般每晚價(jià)格在200-400元。（4）麗水農(nóng)家樂綜合體。七要素的合理集聚，由政府引導(dǎo)整體規(guī)劃建設(shè)。從最初為游客提供簡單農(nóng)家食宿起步，依托農(nóng)村良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的鄉(xiāng)土文化資源，在政府主導(dǎo)下，通過“吃、住、行、游、娛、購、養(yǎng)、育”要素的合理集聚，融入休閑農(nóng)莊、臺灣民宿和鄉(xiāng)村旅游的理念，并整合出高山避暑型、養(yǎng)生養(yǎng)老型、民俗風(fēng)情型、休閑農(nóng)莊型、鄉(xiāng)村民宿型、參與體驗(yàn)型六大鮮明主線，它們散布在群山之中，以低價(jià)、親民、自然吸引著都市游客。一般每晚150-300元。本項(xiàng)目就屬于這一類別。3.1.2民宿前景與市場需求預(yù)測旅游消費(fèi)升級，推高周邊旅游市場規(guī)模。隨著居民度假旅游需求的高速增長，中國將進(jìn)入休閑旅游階段，短途游、自駕游消費(fèi)將成為常態(tài)化、高頻次消費(fèi)，周邊游市場份額將持續(xù)提升。根據(jù)2015中國在線周邊自助游市場專題研究報(bào)告顯示，2014年中國在線周邊游市場規(guī)模為66.51億元人民幣，占中國在線度假旅游市場的20%，預(yù)計(jì)2017年將達(dá)到33%，市場規(guī)模達(dá)到265.10億元人民幣。根據(jù)2014中國在線客棧民宿預(yù)訂市場專題研究報(bào)告顯示，2013年第2季度至2014年第2季度中國在線客棧民宿預(yù)訂市場增長迅速，2014年第2季度在線客棧民宿預(yù)訂市場規(guī)模達(dá)到1.3億元，環(huán)比增長58.5%，同比增長333.3%，遠(yuǎn)高于在線酒店預(yù)訂市場整體35.8%的同期同比增速。大眾出行主體已由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個(gè)人旅游，居民對于客棧民宿等個(gè)性化主題酒店需求增加，民宿預(yù)訂市場迎來爆發(fā)式增長。易觀國際于8月份發(fā)起的“中國客棧民宿預(yù)訂市場用戶調(diào)研”項(xiàng)目顯示，高達(dá)66.3%的在線酒店用戶同時(shí)是客棧民宿預(yù)訂用戶，26至35歲的用戶是中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的主體，占50.7%的份額。對于消費(fèi)者而言，民宿產(chǎn)品區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品的地方在于不僅實(shí)現(xiàn)“住”的功能，同時(shí)通過環(huán)境的營造和提供個(gè)性化服務(wù)，使消費(fèi)者身心舒展，感受到有別于日常生活的旅游體驗(yàn)。3.2.1項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)。 位于杭州-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū)1.5小時(shí)車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時(shí)交通圈將會覆蓋杭州地區(qū)，兩小時(shí)交通圈將覆蓋上海市、黃山市、金華市及義烏市。對于長三角的城市游客有很強(qiáng)的吸引力。但是該項(xiàng)目周邊森林旅游發(fā)展相對滯后，旅游產(chǎn)品較為單一，同時(shí)經(jīng)營能力欠缺，管理力量薄弱，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。無論從知名度還是開發(fā)運(yùn)作成熟度來說都處于劣勢?；诖?，建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是：通過對地方鄉(xiāng)村特色的理解，建立一個(gè)有著濃郁鄉(xiāng)土文化的獨(dú)立磁極，充分利用周邊水庫、林場的自身資源優(yōu)勢，打造地方特色顯著的鄉(xiāng)村民宿，為游客提供“吃、住、游、娛“四位一體健康休閑旅游，引導(dǎo)人們放下一切，把自己交給自然，來大自然過一種簡單的生活，做到人和自然的真正融合。同時(shí)在開發(fā)初期以低價(jià)、親民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目初期建議一般每晚200-300元。3.2.2目標(biāo)客群分析目前民宿項(xiàng)目的游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為江浙滬客戶群體，兼有周邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游。隨著家庭汽車擁有量的增多，周末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑方式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，超過2/3的江浙滬城市家庭每年都進(jìn)行郊游，其中40每年郊游3-5次。調(diào)查顯示，95的江浙滬市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25的市民有在外住宿的意愿。體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐奈幕袂椋N近土地、真正地融入鄉(xiāng)村生活成為市民調(diào)節(jié)工作壓力，放松身心的第一選擇。 隨著旅游的發(fā)展以及消費(fèi)觀念的日漸成熟，游客對旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化，逐漸向特色化、多層次化的小眾市場方向發(fā)展。游客越來越多的考慮與他人不同的旅游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。而建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目更多的吸引木屋愛好者、營地愛好者、自駕車愛好者、農(nóng)耕生活愛好者等追求回歸自然，享受人與自然和諧的都市旅游群體。3.3營銷策略 根據(jù)市場定位和客戶分析的研究，在營銷策略上，本項(xiàng)目應(yīng)重視以下方面： 1、樹立品牌推廣概念，傳達(dá)健康休閑并且有鄉(xiāng)村特色的度假理念。本項(xiàng)目目標(biāo)群體客流大，樹立良好品牌形象有利于項(xiàng)目形象有效傳播傳達(dá)。短時(shí)期快速吸引旅游群體，制造熱鬧場面，有利于后期深入可持續(xù)發(fā)展。 2、通過有成效的管理，提高經(jīng)營能力及軟硬件實(shí)力，以具有競爭力的產(chǎn)品贏得客戶的滿意度、信任度，努力讓客戶二次甚至多次來訪，形成固定度假模式。 3、通過線上線下同時(shí)傳播，例如線上的傳統(tǒng)媒介、電視、電臺等，制造事件營銷引起社會關(guān)注達(dá)到有效傳播的目的。線下可通過渠道派單，駐場等方式進(jìn)行宣傳推廣。 4、利用目前流行的互聯(lián)網(wǎng)+模式，通過網(wǎng)絡(luò)營銷拓展渠道。首先要建立較為完善的技術(shù)服務(wù)保證網(wǎng)絡(luò)營銷的有效實(shí)施，其次通過大型知名網(wǎng)站，例如大眾點(diǎn)評網(wǎng)、途牛網(wǎng)等旅游社交網(wǎng)站與其形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過它們的推廣渠道引入游客。另外還可以通過官方微信，APP等社交軟件拓展渠道，進(jìn)行全方位的推廣傳播。第四章 地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境4.1地理位置4.1.1地理區(qū)位乾潭鎮(zhèn)位于新安江下游，富春江畔。東與姚村鄉(xiāng)、鳳凰鄉(xiāng)接壤，南與三都鎮(zhèn)、梅城鎮(zhèn)毗連，西與楊村橋鎮(zhèn)、下包鄉(xiāng)交界，北與欽堂鄉(xiāng)、安仁鎮(zhèn)相接，東北與桐廬縣相連。東距杭州120公里，西距新安江鎮(zhèn)30公里，是建德市東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和商品集散地。 位于杭州-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，從杭州出發(fā)，杭千高速80分鐘可達(dá)，對于長三角的城市游客有很強(qiáng)的吸引力。4.1.2交通區(qū)位杭州-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，杭千高速公路、320國道穿境而過，水利交通便利。 乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū)1.5小時(shí)車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時(shí)交通圈將會覆蓋杭州地區(qū)，兩小時(shí)交通圈將覆蓋上海市、黃山市、金華市及義烏市。林場通過縣道大羅線連接乾潭鎮(zhèn)區(qū)，僅20分鐘左右車程。4.1.3經(jīng)濟(jì)區(qū)位乾潭鎮(zhèn)2004年被國家建設(shè)部等6部委確定為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)，被國家統(tǒng)計(jì)局列入全國千強(qiáng)鎮(zhèn)行列。乾潭鎮(zhèn)個(gè)私企業(yè)較為發(fā)達(dá)，主導(dǎo)行業(yè)有家用紡織品、五金工具、膠合板等五大系列，其中家用紡織品主要生產(chǎn)各類寢具產(chǎn)品，是華東地區(qū)較為集中的生產(chǎn)基地。4.1.4旅游區(qū)位建德市地處浙江西部，東接杭州，西邊黃山，中貫富春江、新安江，隸屬杭州市。建德是全國首批44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一，以“奇山碧水”的旖旎風(fēng)光和人文薈萃的名勝古跡聞名于世，是西湖新安江、千島湖黃山名山名水旅游線上的一顆璀璨明珠。 4.2區(qū)域投資環(huán)境建德?lián)碛械锰飒?dú)厚的山水生態(tài)優(yōu)勢和自然資源稟賦，既是一個(gè)適宜休閑居住的養(yǎng)生福地，也非常適合發(fā)展休閑生態(tài)旅游；交通區(qū)位優(yōu)勢凸顯，是浙江西部交通樞紐，擁有高速、國道、水運(yùn)和機(jī)場的立體交通網(wǎng)絡(luò)；資源稟賦豐富獨(dú)特，新安江水量豐富、水質(zhì)絕佳、水景優(yōu)美、水能豐富，農(nóng)業(yè)有機(jī)產(chǎn)品遠(yuǎn)近聞名；再加上政務(wù)環(huán)境的不斷優(yōu)化，建德市有著投資興業(yè)的絕佳優(yōu)勢。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案5.1 建設(shè)規(guī)模及分期開發(fā)計(jì)劃5.1.1項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目用地面積65畝，其中改擴(kuò)建面積約20000平方米、新建總建筑面積2000平方米，包括對現(xiàn)有建筑改造、家禽養(yǎng)殖基地、休閑娛樂基地、蔬菜鮮果園、生態(tài)農(nóng)莊、新建住宿辦公用房及相關(guān)的交通及其他基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施建設(shè)。5.1.2項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃分二期進(jìn)行，根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項(xiàng)目總工期為3年：一期2015年11月2016年12月，二期2016年12月2018年11月。一期建設(shè)內(nèi)容1、裝修改造現(xiàn)有建筑，可同時(shí)容納50人左右休閑娛樂。包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺球、禪室等。2、改造原有水池一座，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用。3、建設(shè)1000平方米燒烤基地。4、圍護(hù)建設(shè)2000平方米家禽養(yǎng)殖園。實(shí)施舍飼和圍欄養(yǎng)殖，把肉食性和觀賞性結(jié)合起來，5、建設(shè)5000平方米無公害有機(jī)蔬菜種植園。既體現(xiàn)觀賞性，又體現(xiàn)食用性。6、建設(shè)鮮果采摘園6000平方米。盡力達(dá)到三季有花、四季有果。7、生態(tài)農(nóng)莊基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)。按照山地農(nóng)業(yè)開發(fā)的立體框架，以宜則宜配套生態(tài)功能。新建水井，輔設(shè)水網(wǎng)；鋪設(shè)路燈，水泥路、林園道、整治山莊林園、水電配套、綠化美化等工作，力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。二期建設(shè)內(nèi)容1、逐步搭建獨(dú)立木屋15個(gè)，每個(gè)可住宿2-8人不等。2、修建森林泳池一座，搭配淋浴、曬場等。3、建設(shè)一個(gè)和水庫合作的垂釣場，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)。4、建設(shè)1000平方米的土燒酒釀酒基地。5、建立特有精品苗木種植基地。6、開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運(yùn)動(dòng)。力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。7、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè)立接送站，達(dá)到景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)。5.2工程組織方案5.2.1組織原則本項(xiàng)目因地處山地，項(xiàng)目開發(fā)面積大，基礎(chǔ)設(shè)施體量大，工程實(shí)施組織需嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，盡可能提高建設(shè)效率，降低建設(shè)措施費(fèi)用的投入。同時(shí)，考慮到山地、臨水的施工難度，需合理規(guī)劃建設(shè)順序，確保實(shí)施安全。5.2.2初步方案構(gòu)想 1、利用分期建設(shè)安排，一期實(shí)施時(shí)在二期用地范圍設(shè)置臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)水、電接口，確保一期按期完工。2、利用山地自然條件，統(tǒng)一規(guī)劃自上而下的臨時(shí)排水設(shè)施，降低此部分成本投入。3、改造建設(shè)工程優(yōu)先啟動(dòng)，休閑基地、家禽養(yǎng)殖及蔬菜水果園建設(shè)在改造工程基本完成后啟動(dòng)。4、配套設(shè)施設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮，一期實(shí)施時(shí)考慮二期的協(xié)調(diào)配合以及接駁口，降低平均配套設(shè)施成本。5、二期建設(shè)時(shí)，做好對一期已完工部分的保護(hù)。6、基礎(chǔ)工程實(shí)施時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注基坑降排水、基坑圍護(hù)，防止事故發(fā)生。第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品類型6.1 主要產(chǎn)品隨著城市化的發(fā)展，生態(tài)休閑度假是發(fā)展的主導(dǎo)方向，市場需求空前擴(kuò)大。正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城郊一體化”的方向邁進(jìn)，這就要求城郊農(nóng)業(yè)要為市民提供旅游休閑娛樂場所，從近郊的桐廬蘆茨民宿，莫干山洋家樂，到臺灣的民宿火熱程度來看，親民的，差異化的休閑市場正方興未艾，隨著80、90后的消費(fèi)市場逐漸成熟，農(nóng)居性質(zhì)的特色休閑產(chǎn)品市場很大。 本項(xiàng)目建設(shè)依托得天獨(dú)厚的山水生態(tài)優(yōu)勢、交通區(qū)域優(yōu)勢和自然資源稟賦，結(jié)合農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動(dòng)、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的悠閑度假場所，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費(fèi)心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑的新型農(nóng)莊。因此本項(xiàng)目在產(chǎn)品開發(fā)上定為七大類：觀光，包括風(fēng)貌觀和物候觀；休閑娛樂；采摘；購物；品嘗；農(nóng)事活動(dòng)；教育基地。6.2 產(chǎn)品性能優(yōu)勢6.2.1 觀光一是風(fēng)貌觀。觀賞浙西丘陵溝壑區(qū)特有的山大溝深、山尖坡陡、梁峁縱橫、綿延不斷、群山環(huán)抱、多路相連、多村點(diǎn)綴的風(fēng)光，觀賞春花、夏綠、秋黃、冬褐四季分明的山色，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、高山流水、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞，晨看濃霧、夜聽風(fēng)；春看山花爛漫，夏嘗風(fēng)雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、萬里雪飄。6.2.2 休閑娛樂住：精品小木屋、特色泥土房；吃：農(nóng)家飯；玩：垂釣、游泳、日光浴、狩獵、棋牌、山地健身等；娛：垂釣休閑，悠然人生，戶外單車，激情運(yùn)動(dòng)。6.2.3 采摘 根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。6.2.4 購物 養(yǎng)殖雞、鴨、魚等農(nóng)產(chǎn)品，供游客選購；吸收當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力，編織形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍，將生產(chǎn)的野菜、蔬菜、水果或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝；收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。6.2.5 品嘗在采摘品嘗、入住品嘗的同時(shí)，按照農(nóng)歷12個(gè)月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受農(nóng)村飲食文化。嘗鮮果鮮菜，品農(nóng)莊韻味。6.2.6 農(nóng)事活動(dòng)根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動(dòng)，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動(dòng)全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會。6.2.7 教育基地與各中小學(xué)結(jié)合，組織學(xué)生參加農(nóng)事勞動(dòng)，了解更多的動(dòng)植物，學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)知識，獲得對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高技術(shù)農(nóng)業(yè)的感性認(rèn)識，培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)、熱愛生活、珍惜勞動(dòng)的優(yōu)良品質(zhì)，具有寓教于樂的獨(dú)特效果，提高了旅游、休閑的文化內(nèi)涵，使農(nóng)莊成為學(xué)生的教育實(shí)踐基地。6.3 產(chǎn)品規(guī)模確定1、依據(jù)現(xiàn)有建筑改造成可同時(shí)容納50人左右，約500平方米的休閑娛樂場地，包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺球、禪室等：500平方x2000元/平方=100萬。2、逐步搭建獨(dú)立木屋15個(gè)：15x15萬/個(gè)=215萬。3、改造原有水池一座350平方米，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用：350平方x600元/平方=21萬。4、建設(shè)一個(gè)和水庫合作的垂釣場500平方米，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)：500平方x300元/平方=15萬。5、建設(shè)1000平方米燒烤基地：1000平方x300元/平方=30萬。6、圍護(hù)建設(shè)2000平方米家禽養(yǎng)殖園：2000平方x300元/平方=60萬。7、建設(shè)5000平方米無公害有機(jī)蔬菜種植園：5000平方x100元/平方=50萬。8、建設(shè)鮮果采摘園6000平方米：6000平方x200元/平方=120萬。9、修建森林泳池一座300平方米，搭配淋浴等：300平方x500元/平方=15萬。10、建設(shè)1000平方米的土燒酒釀酒基地：1000平方x500元/平方=50萬。11、建立精品苗木種植基地10000平方米：10000平方x200元/平方=200萬。12、開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運(yùn)動(dòng)：20萬。13、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè)立接送站，達(dá)到景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)：100萬。第七章 能耗分析與節(jié)能措施7.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范7.1.1原則和標(biāo)準(zhǔn)1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民共和國節(jié)約能源法，堅(jiān)持節(jié)約與開發(fā)并舉，把節(jié)約放在首位的方針，提高能源利用率，減輕環(huán)境污染，走可持續(xù)發(fā)展道路。2、認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用能源和節(jié)約能源，充分考慮能源二次使用和資源綜合利用，以求最大限度地節(jié)約能源和資源。3、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已公布的淘汰落后工藝。7.1.2規(guī)范和依據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法（中華人民共和國主席令第72號）國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定（國發(fā)200628號）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（國家發(fā)改委令第40號）節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資20042505號）能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（2006年）國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知（國發(fā)200715號）關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知（工信部2010135號）國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查指南（2011）的通知浙江省省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作的實(shí)施意見（浙政辦發(fā)200717號）浙江省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查管理辦法（浙政辦發(fā)201035號）；公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2015）；建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50033-2013）；建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50034-2013）；夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ134-2010）。7.2項(xiàng)目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 1、以全年的能源耗用量進(jìn)行分析序號名稱數(shù)量單位折算系數(shù)噸標(biāo)準(zhǔn)煤1電XX萬度1.229XX2水XX萬M30.857XX合計(jì)XX 2、項(xiàng)目工業(yè)總產(chǎn)值及工業(yè)增加值 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)確定本項(xiàng)目工業(yè)總產(chǎn)值為XX萬元，工業(yè)增加值工業(yè)增加值=工業(yè)總產(chǎn)值-工業(yè)中間投入+應(yīng)交增值稅(生產(chǎn)法)= XX萬元。 3、項(xiàng)目能耗指標(biāo)的計(jì)算 本項(xiàng)目萬元產(chǎn)值綜合能耗(標(biāo)煤)為：0.0466噸萬元，萬元增加值綜合能耗(標(biāo)煤)為：0.0889噸萬元。由上表可見，該項(xiàng)目能源耗用量較小，能耗指標(biāo)遠(yuǎn)小于國家標(biāo)準(zhǔn)。因此該項(xiàng)目是一個(gè)非常好的節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目。7.3項(xiàng)目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析7.3.1 建筑節(jié)能1)、建筑能耗指標(biāo)生產(chǎn)用房熱指標(biāo)為110W平方米；辦公樓和宿舍熱指標(biāo)為70W平方米。照明：照明照度標(biāo)準(zhǔn)為250LX。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱水平：圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)屋頂0.6；外墻0.55；地板0.5；門窗密封性指標(biāo)：不低于國標(biāo)建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法(GB7107)規(guī)定III級水平，相當(dāng)于窗戶每米縫長的空氣滲透量：qL25m(m.h)2)、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)車間為保溫隔熱彩鋼結(jié)構(gòu)，外墻砌體結(jié)構(gòu)為增加外墻保溫層；供熱管網(wǎng)在與室外空氣接觸、非采暖房間處采用50mm厚巖棉管殼，降低管道冷熱損失。3)、采暖供熱、空調(diào)制冷系統(tǒng)按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，并有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計(jì)量儀表。4)、門窗采用中空門窗，照明要確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源，在室內(nèi)照明控制中，主要采用聲控、光控、紅外等智能化的自動(dòng)控制系統(tǒng)，減少照明用電和延長照明產(chǎn)品壽命。5)、建筑材料使用節(jié)能環(huán)保新型墻體材料。7.3.2 電氣節(jié)能 1、變壓器選用S11型節(jié)能變壓器，負(fù)荷率在80%左右，處于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。各用能單位盡量靠近負(fù)荷中心，減少路耗。 2、低壓電器柜在低配室內(nèi)和低配電柜并列安裝，低壓側(cè)的功率因素自動(dòng)補(bǔ)償?shù)?.93以上。 3、生產(chǎn)工藝設(shè)備和各種輔助設(shè)施所配備的電機(jī)均為新型的Y系列或變頻調(diào)速電機(jī)。 4、照明燈具選用新型的高效節(jié)能型日光燈分片控制，廠區(qū)道路照明設(shè)光控裝置，節(jié)省照明用電。 5、采用建設(shè)部推薦的配電設(shè)備、變頻水泵等設(shè)備和建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。7.3.3 工藝節(jié)能 本項(xiàng)目生產(chǎn)工藝路線較短，能耗較少，排污強(qiáng)度較小，污染治理方面消耗的能源量小。 良好的工藝控制是實(shí)現(xiàn)能源高效利用的前提，加強(qiáng)對工藝指標(biāo)的控制，保證裝置工藝指標(biāo)處于最佳狀態(tài)，避免人工頻繁的重復(fù)性操作，從而有效減少誤操作，即滿足安全生產(chǎn)的需要，同時(shí)也可避免過度或不及造成的能源損耗。7.3.4 暖通、動(dòng)力節(jié)能 1、空調(diào)、制冷等系統(tǒng)的管道、風(fēng)道，均采用保溫效果好、施工方便的保溫材料保溫，以減少損失； 2、在滿足衛(wèi)生要求的同時(shí)，盡量利用回風(fēng)能量； 3、風(fēng)機(jī)、水泵均選用國內(nèi)先進(jìn)的節(jié)能產(chǎn)品； 4、采用先進(jìn)的回風(fēng)過濾設(shè)備，降低能耗。7.3.5 節(jié)水措施 節(jié)約用水是中國的一項(xiàng)重大國策，是當(dāng)前倡導(dǎo)建設(shè)“資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會”的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是解決水資源短缺和水資源污染的重要舉措。為有效節(jié)約用水，本項(xiàng)目擬采用如下節(jié)水方案： 1、供、用水系統(tǒng)管路及設(shè)備，如閥門、水泵、冷卻設(shè)備、儲水設(shè)備、水處理設(shè)施及計(jì)量儀表等，均應(yīng)選擇節(jié)能型產(chǎn)品或按國家有關(guān)規(guī)范和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的要求設(shè)計(jì)、制造、安裝。 2、企業(yè)內(nèi)各用水部門，由本企業(yè)安裝計(jì)量分水表，車間用水計(jì)量率應(yīng)達(dá)到 100，設(shè)備用水計(jì)量率不低于90。并保證計(jì)量水表的 完好率、檢定率。 3、在給水系統(tǒng)中應(yīng)采用良好的閥門，減少水資源的跑冒滴漏。 4、根據(jù)中國供水情況，應(yīng)用內(nèi)壁光滑的供水管材，減少管道沿 程水頭損失；降低供水能耗。 5、生產(chǎn)凈循環(huán)水循環(huán)使用，減少廢水排放，節(jié)約水資源。同時(shí)根據(jù)季節(jié)變化、機(jī)組生產(chǎn)情況及時(shí)調(diào)節(jié)機(jī)組冷卻用水量大小，降低消耗量。 6、采用節(jié)水型衛(wèi)生器具以減少供水量，同時(shí)也就減少了供水能耗。第八章 環(huán)境保護(hù)與環(huán)境影響分析8.1項(xiàng)目場址環(huán)境條件項(xiàng)目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，在供電、供氣、給排水等方面都形成了完整的配套設(shè)施，生態(tài)環(huán)境好，周邊無污染源。8.2項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響8.2.1項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響分析1.項(xiàng)目實(shí)施過程中環(huán)境空氣的影響揚(yáng)塵是施工期間影響環(huán)境空氣的主要污染物，來源于各種無組織排放源。其中場地清理、土方挖掘填埋和物料運(yùn)輸?shù)裙ば虍a(chǎn)塵量較大，而材料堆存、建筑機(jī)構(gòu)施工、設(shè)備安裝等工序產(chǎn)塵量較小或不揚(yáng)塵，而且揚(yáng)塵還受風(fēng)向、風(fēng)速、濕度等氣象條件影響。由于污染源多為間歇性源并且揚(yáng)塵點(diǎn)低，因此只會在近距離內(nèi)形成局部污染。施工期間產(chǎn)生的污染物未經(jīng)充分?jǐn)U散稀釋就進(jìn)入地面呼吸帶，將會給現(xiàn)場人員的施工、生活、健康安全帶來一定的影響。2.項(xiàng)目實(shí)施過程中水環(huán)境的影響施工期水污染源主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊(duì)伍的生活污水等。沖洗廢水主要來源于石料等建材的洗滌，主要污染物為SS；生活污水主要污染物為SS、BOD、COD等。沖洗廢水的排放特點(diǎn)是間歇式排放，廢水量不穩(wěn)定。施工中往往用水量無節(jié)制、廢水排放量大，若不采取措施，將會在施工現(xiàn)場隨意流淌，對周圍水環(huán)境及景觀造成一定影響。3.項(xiàng)目實(shí)施過程施工噪聲的影響工程施工期間的噪聲主要來源于施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸，車輛馬達(dá)的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。施工時(shí)對周圍環(huán)境的主要影響是施工噪聲，其輻射范圍較廣，晝間最大距離近150米，夜間影響更為嚴(yán)重。4.項(xiàng)目施工渣土處理處置施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，必須到市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門辦理建筑垃圾準(zhǔn)進(jìn)、處置手續(xù)，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外運(yùn)。 8.2.2項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響分析本項(xiàng)目飼養(yǎng)雞鴨的過程等會產(chǎn)生的一些粉塵、噪音等污染，只要采取措施加以處理，會保持良好的自然生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)生污染的程度較小。飼養(yǎng)雞鴨及飼料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的粉塵及噪音、生活垃圾等形成了本項(xiàng)目的主要污染源。8.3擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)8.3.1國家環(huán)保法律法規(guī)環(huán)境保護(hù)堅(jiān)持“以預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”的原則，各部門共同采取措施，對污染進(jìn)行聯(lián)合防治，以達(dá)到國家及地方有關(guān)環(huán)境保護(hù)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。1）環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求 節(jié)能燈（HJ/T 230-2006）；2）地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838-2002）；3）地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB/T14848-93）；4）環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB 3095-2012)；5）聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB 3096-2008）；6）工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)（GB 12348-2008）； 7）一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場污染控制標(biāo)準(zhǔn)（GB185992001）；8）鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（GB 13271-2001）。8.3.2地方環(huán)保法律法規(guī)8.3.3技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)中盡可能選用無污染或污染少的先進(jìn)工藝及設(shè)備。嚴(yán)格遵照“三同時(shí)”原則，凡本項(xiàng)目中所涉及的可能產(chǎn)生污染物的工藝過程及設(shè)備，均采用相應(yīng)的措施進(jìn)行治理，使其達(dá)標(biāo)。8.4環(huán)境保護(hù)措施8.4.1 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施1.控制生態(tài)影響的初步方案為減少建筑物施工時(shí)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，擬定施工方案時(shí)工程建設(shè)單位為本工程的棄土制定處置計(jì)劃，應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)處理?xiàng)壨?，并不定期的檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。同時(shí)，應(yīng)考慮基礎(chǔ)開挖、道路施工及場地平整過程中的水土保持方案，并對臨時(shí)性松散表土作適當(dāng)壓實(shí)處理，在坡面25時(shí)要做護(hù)坡處理，永久性坡面種植草皮。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施后才能繼續(xù)施工。為了減少工程揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴天和刮風(fēng)的情況下，應(yīng)在棄土表面上灑一些水，防止揚(yáng)塵。工程施工者應(yīng)該按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)過程中不要超載，裝土車沿途不得灑落，車輛