長沙鑫遠湘府嘉城項目物業(yè)發(fā)展建議及整體規(guī)劃構思報告（259p） .ppt

鑫遠湘府嘉城項目物業(yè)發(fā)展建議及整體規(guī)劃構思,2009-3,謹呈：湖南鑫遠投資集團有限公司,前期定位回顧,1,對前期市場基礎以及項目整體戰(zhàn)略和定位的回顧,明確項目開發(fā)目標,明確項目開發(fā)目標,發(fā)現(xiàn)問題,明確項目開發(fā)目標,發(fā)現(xiàn)問題,分析市場尋找機會,明確項目開發(fā)目標,發(fā)現(xiàn)問題,分析市場尋找機會,確定戰(zhàn)略和定位,鑫遠嘉城整體戰(zhàn)略,依托區(qū)域，產(chǎn)品升級和全新生活方式引導，主動承擔起企業(yè)淡市下的現(xiàn)金流要求,鑫遠嘉城項目定位,新城市中心 yoho時代新社區(qū),一座時尚的地標,一組開放活力的秀場,一套高性價比的產(chǎn)品,項目規(guī)劃,外部活力街區(qū)演繹,物業(yè)發(fā)展建議,項目定位,新城市中心 yoho時代新社區(qū),產(chǎn)品定位的深化 住宅及公寓定位 商業(yè)定位,整體規(guī)劃構思 分期節(jié)奏策略,一群有現(xiàn)代感的建筑,符合客戶的戶型創(chuàng)新,智能/節(jié)能化建議,一處自由豐富的空間,符合yoho人氣質(zhì)的社區(qū)配套,完善并有城市感的商業(yè)配套,一種yoho生活理念,案名建議,內(nèi)部休閑園林體驗,啟動期核心展示區(qū)展示,yoho體系,產(chǎn)品定位深化,2,給予項目定位基礎上的產(chǎn)品和商業(yè)配套定位,主地塊（不含e12、e18）定位深化,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)定位,e12、e18定位深化,按照物業(yè)類型將產(chǎn)品分為兩類進行研究,戶型配比定位,主流居家產(chǎn)品,公寓類型產(chǎn)品,不同物業(yè)類型，面對的客戶層級及置業(yè)目的差別較大，在項目中所承擔的功能也有所不同。,目前南城市場上重點項目主力戶型區(qū)間,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,注：將1房產(chǎn)品歸入公寓產(chǎn)品進行研究,二房產(chǎn)品較少，且集中于80-90面積區(qū)間； 三房為市場供應主力，主流面積集中在120-140 ； 四房以上產(chǎn)品供應較少，面積普遍大于150 。,從銷售情況看，面積緊湊、滿足剛性需求的兩房、小三房產(chǎn)品是南城的暢銷產(chǎn)品,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,自住型購買中以首次置業(yè)為主，對面積需求更偏緊湊； 戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達成本項目快速去化的目標，并且控制風險。,分析08年熱銷產(chǎn)品我們也同樣發(fā)現(xiàn)：面積控制得緊湊型兩房、三房受到市場青睞，贈送面積更能博得客戶認可,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,通過訪談及客戶調(diào)查得出，偏于緊湊的兩房三房產(chǎn)品更受現(xiàn)階段市場自住客戶青睞,他們的年齡大約在25-40歲之間； 他們所能支付的購房總價平均為3040萬元左右； 他們想購買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內(nèi)。,保利花園購房者調(diào)查 戶型： 選擇二房客戶比例最大、為39； 其次為三房、占據(jù)36； 小三房也占有10%； 緊湊型兩房與三房成為購房者的首選房型。,保利花園成交客戶戶型偏好,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,戶型面積緊湊化將成為未來發(fā)展趨勢； “少面積，同功能”和“同面積，多功能”，面積經(jīng)濟性和功能舒適性成為發(fā)展重點；,企業(yè)選擇,價格上漲,生活藝術城,市場變化下，企業(yè)加強對現(xiàn)金流的要求，主動走小,價格：總價承受力有限導致購買面積下降,面積緊湊化； 空間組織精細化； 功能設置復合化、創(chuàng)新化。,南城未來戶型面積變化趨勢,需求變化,隨著市場調(diào)整及價格變化，客戶更加理性，以實用型置業(yè)為主。,上庭苑,博林金谷,湖光山色,鑫遠華府,和莊,童話里,從市場戶型面積的演變來看，戶型面積緊湊化是未來趨勢,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,從項目定位及市場偏好出發(fā)，本項目主流住宅產(chǎn)品戶型及功能定位應切合市場的主流需求，戶型面積緊湊化,為實現(xiàn)快速目標，戶型定位主要面向市場剛性需求，與市場主流相一致； 整體戶型面積取市場主流區(qū)間的下限，或增加部分市場差異化緊湊型戶型； 緊湊化戶型符合市場趨勢，有利于項目實現(xiàn)提單價、控總價的策略，有利于差異化、快周轉目標的實現(xiàn)。,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,市場主流項目年開發(fā)量,項目200畝規(guī)模，26萬建面，約需開發(fā)周期3-4年； 根據(jù)市場主流項目住宅產(chǎn)品年消化量，以及綜合考慮公寓體量，確定本項目住宅產(chǎn)品約16萬建面。,結合市場類似項目配比及各戶型功能定位和客戶需求，給出主流居住產(chǎn)品配比,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,目前市場上公寓產(chǎn)品供應較少，主要以投資和辦公類產(chǎn)品為主,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,省府板塊良好的區(qū)域發(fā)展前景、中央政區(qū)的定位、大批事業(yè)單位的進駐，吸引了大量投資客戶和看中辦事便利度的辦公客戶在此置業(yè)。,配套不成熟、缺乏好的產(chǎn)品與居住環(huán)境是公寓自住客舍棄省府板塊的原因,省政府所在地及重點支持發(fā)展區(qū)域 長株潭一體化核心區(qū)域，與地州無縫連接 地鐵、三館一中心等等規(guī)劃利好逐步落實,他們是一撥數(shù)量不少的群體（均價高出其他項目20%仍然每月消化一百多套） 他們渴望的是配套、產(chǎn)品品質(zhì)與景觀都具備的產(chǎn)品 他們需求40-60的一房與緊湊小兩房作為過渡房 他們對朝向不太在乎,要吸引這類客戶到嘉城項目，我們需要打造一定的配套配合區(qū)域發(fā)展、并且提供有小區(qū)環(huán)境、有一定品質(zhì)的公寓產(chǎn)品,省府板塊的區(qū)位尚未成熟，生活及交通的便利性未達到其要求,目前省府板塊公寓項目對自住客戶的吸引力比較小，緣于其未能滿足這類客戶需要的價值,省府板塊的公寓產(chǎn)品目前普遍缺乏好的產(chǎn)品與居住環(huán)境,通過對典型公寓項目萬科金色家園自住客戶分析我們發(fā)現(xiàn)：,省府板塊規(guī)劃起點高，未來3-5年內(nèi)將逐步成熟，滿足公寓的居家客戶要求,區(qū)域抗性在未來將逐步消除,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,目前公寓市場消化情況分析,市場上各公寓項目的區(qū)位等條件各異，但只要性價比合理，消化速度都比較快，考慮蓄客期問題，各項目年消化能力平均2萬/年。,公寓的市場實現(xiàn)度,公寓類產(chǎn)品能有效提升容積率，為普通居住產(chǎn)品創(chuàng)造更好的舒適度,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,通過大面積的公寓和商業(yè)吃掉大部分容積率，給居住戶型提供了舒適度，也擋了噪音，而公寓與商業(yè)的后續(xù)開發(fā)也滿足了區(qū)域成熟的需求,合肥金地國際城,金地國際城所處的馬鞍山路是當時合肥城市外延的方向,高地價、高容積率是項目開發(fā)面臨的主要問題,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,通過對公寓產(chǎn)品客戶以及作用的梳理，綜合各地塊的情況，分析公寓排布的總體布局,公寓用地選擇原則,選取資源價值較低地塊 具備較強的昭示性 臨城市主干道、交通便利 朝向要求不高,公寓在項目中的作用,分攤容積率壓力 消化90/70限制指標 弱化道路對居住區(qū)的影響 拓寬客戶群，加快資金回籠,芙蓉南路,杉木沖路,公寓區(qū),公寓產(chǎn)品總體可以排布在緊鄰芙蓉南路與杉木沖路區(qū)域,針對不同置業(yè)目的，推薦兩種公寓產(chǎn)品進行排布,芙蓉南路,杉木沖路,點式居住型小戶第四代 約35米*40米 戶戶通透采光，適宜居家過渡,內(nèi)廊式小戶型 約18米*60米 內(nèi)廊式，適宜辦公和投資,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,公寓區(qū),居家型公寓引入麗陽天下的第四代小戶型產(chǎn)品，有關公寓的朝向問題客戶并不存在抗性,點式居住型小戶第四代 約35米*40米 戶戶通透采光，適宜居家過渡,通過大量銷售代表與客戶訪談我們發(fā)現(xiàn)，不論投資型或自住型公寓客戶，他們對公寓的朝向及通透性要求均不高，投資型公寓客戶關注的是昭示性，自住型公寓客戶則關注產(chǎn)品舒適性與景觀面，對朝向沒有抗性，因此對舒適度有較大提升的居家第四代小戶型符合過渡型自主客戶需求。,萬科金色家園： 自住型客戶為主； 北向、東向朝園林戶型更多居家客戶選擇，南向與西向戶型通過控面積與價差提升性價比，最終實現(xiàn)各朝向消化平均。,生活藝術城： 投資客戶為主； 內(nèi)廊式公寓產(chǎn)品，各個朝向都有，通透性不高，投資客更傾向于購買西向朝芙蓉路單位，朝園林的東向與北向更多自住客選擇。,市場上的公寓產(chǎn)品朝向與通透性都并不好，但銷售情況都較理想,公寓類型,經(jīng)過市場消化量測算，建議住宅用地公寓量為5.8萬平左右,關于公寓的消化量： 綜合08年市場上公寓消化情況，如博林金谷、生活藝術城、萬科金色家園等，預計公寓年消化量約為2萬平左右，本項目最大化排布下約需4年時間，銷售周期過長，壓力較大； 公寓為本項目搶容積率物業(yè)，非本項目主打產(chǎn)品，推售時不會作為主力產(chǎn)品，會在住宅產(chǎn)品空檔期推售，因此推售量需要控制。,最大化公寓排布情況下公寓量,市場上公寓消化速度,適當控制公寓產(chǎn)品量，建議控制在5.8萬平以內(nèi) 建議前期壓縮居家型公寓產(chǎn)品的量，因區(qū)域成熟需要時間。,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,5.8萬公寓的體量問題,前提：容積率必須做滿,公寓的作用,公寓的市場實現(xiàn)度,吃掉容積率 經(jīng)過測算，在做到5.8萬公寓情況下，單純計算住宅占地和建面，其能實現(xiàn)的容積率為2.09，是能夠保證證一定的舒適度的底線； 社區(qū)屏障，與快速干道進行阻隔 城市化形象和價值的體現(xiàn),市場正常水平年消化量2萬，本項目5.8萬只需3年時間基本消化完畢，市場實現(xiàn)度較高； 北側地塊無論是否與主項目一同開發(fā)，都已經(jīng)進行了差異化定位（快捷酒店/酒店式商務公寓），因此，5.8萬公寓體量可以接受。,仍然建議5.8萬平的公寓體量定位； 對公寓類型及公寓創(chuàng)新再進行深入思考，以保證更高的市場實現(xiàn)度。,公寓產(chǎn)品戶型配比,縮減后的公寓量,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,產(chǎn)品定位主地塊住宅產(chǎn)品體量總結,主地塊（不含e12、e18）定位深化,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)定位,e12、e18定位深化,北部e12、e18地塊上蓋部分物業(yè)形態(tài)如何確定？,酒店？ 寫字樓？ 居住公寓？,可能的方向：,從市場中尋找答案,酒店,長沙酒店三大區(qū)域集中分布，市場供應量較大，競爭激烈，但入住率較高,長沙共有三星級以上星級酒店100余家，快捷酒店約不足50家，市場供應量大，整體檔次高； 消費娛樂型城市，有酒店消費的傳統(tǒng)與習慣，酒店入住率高，四、五星酒店的入住率75%以上，以商務客戶為主； 香格里拉、皇冠假日、喜來登等國際酒店巨頭都進軍長沙市場；,火車站：中低檔次，流動客源為主 。,體育中心區(qū)域：中高檔，商務活動為主,華天區(qū)域 ：高檔次，商務活動為主,香格里拉酒店：5星級，地已批出,運達喜來登酒店：5星級已投入使用,酒店市場特征：酒店結構高檔化、客源市場本地化；平均入住率高達75%，發(fā)展前景看好,雖然長沙酒店業(yè)競爭激烈，各類型酒店的經(jīng)營狀況都較好； 長沙酒店業(yè)整體檔次較高，地域分布較集中，世界級知名的酒店集團和知名品牌開始進入； 酒店年均入住率約75%，淡旺季明顯。一般上半年為旺季，入住率為80%100%，下半年為淡季，入住率為40%60% ； 長沙本地市民有在酒店消費的習慣，長沙市高檔酒店的住客60% 是本地客人；包括市內(nèi)大大小小公司的總經(jīng)理，各行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，城市白領階層以及部分公務員； 國內(nèi)外商務旅客30，包括長期在外經(jīng)商的湖南人及來長沙的外省人士； 團體客源10，多為會議團； 長沙旅游客不多，旅游客多為紅色旅游路線的過路游客。,按酒店規(guī)格及標準將其分成兩類研究,酒店的建設和選址標準不同 對開發(fā)商的要求不同 經(jīng)營方式不同 回報及風險不同,星級酒店 快捷式酒店（快捷酒店）,城市典型星級酒店掃描,通程國際大酒店位于韶山路與解放路交匯處，為五星級涉外飯店，樓高51層，建筑面積近10萬平方米，內(nèi)有客房450間，集餐飲、客房、娛樂、購物等功能為一體，房價300500元之間，年均入住率60，客源商務、旅游各50，下半年旅游和會議較多。,通程國際大酒店,華天大酒店：位于韶山路與解放路交匯處，五星級飯店，貴賓樓三十層，迎賓樓二十一層，共有客房七百間， 集餐飲、客房、娛樂等功能為一體，客房價420480元之間，年均入住率60，客源以商務為主。,華天大酒店,星級酒店,城市典型星級酒店掃描,君逸康年大酒店位于芙蓉中路與城南西路交匯處，四星級酒店，樓高28層，總建筑面積36153平方米，集客房、餐飲、辦公、休閑娛樂于一體，設有262間客房，客房價位在318358元之間，年均入住率90，客源60為外地商務散客。,君逸康年大酒店,金源大酒店位于芙蓉中路，是集餐飲、客房、娛樂、會議和寫字樓于一體的四星級旅游飯店?？偯娣e7萬多平方米，擁有客房340間?？头繕藴书g房價378元，年均入住率80%，商務客60%以上，約40%是5公里輻射范圍內(nèi)的本地客人和旅游客。,金源大酒店,星級酒店,城市典型星級酒店掃描,天璽大酒店位于芙蓉路，賀龍體育館旁邊，四星級旅游酒店，樓高28層，總建筑面積3平方米，集客房、餐飲、休閑娛樂于一體，設有218間客房，客房價位在360600元之間，年均入住率90，客源80為外地商務。,天璽大酒店,湖南首家由國際酒店管理公司管理的五星級大酒店。宴會、會議設備、娛樂休閑、商務服務設施場所等設施齊全。處古城長沙經(jīng)濟繁華的南區(qū)，毗鄰長沙大道，芙蓉路直貫而過，地理位置優(yōu)越，交通十分便利 。 設有375間客房，客房價位在420580元之間，年均入住率90，客源80為外地商務客戶。,神農(nóng)大酒店,星級酒店,綜合成本以及經(jīng)營壓力，并結合地塊條件，不建議星級酒店,區(qū)域市場,快速發(fā)展； 未來需求看好；,地塊條件,周邊沒有商務、酒店氛圍； 區(qū)域價值可支撐 臨主干道；,風險：投入、經(jīng)營成本高，資金壓力大，企業(yè)本身缺乏星級酒店開發(fā)經(jīng)驗，風險高；,原則：當我們有更好的選擇的時候，不希望承受星級酒店的高成本投入帶來的資金壓力，影響現(xiàn)金流，建議放棄！,長沙某五星級酒店估算指標,通常的5星級酒店裝修費用在5000元/平米左右，建安成本也較高，粗算總開發(fā)成本至少9000元/平米； 經(jīng)營成本高，建設周期長；,開發(fā)商,高成本壓力，對現(xiàn)金流影響大 高成本面臨實現(xiàn)高價格壓力； 缺乏酒店開發(fā)經(jīng)驗，風險高；,星級酒店,優(yōu)勢：星級酒店對項目及企業(yè)形象能有較大提升，可以大幅拔高公寓、商業(yè)價值，提升自身在區(qū)域的影響力；,城市典型快捷酒店掃描,快捷酒店,7天連鎖酒店在長沙已有14家分店，摒棄了繁復的配套設施，主攻方向是客房，以超低的價格，舒適、環(huán)保、衛(wèi)生、安全的酒店服務吸引消費者，客房數(shù)普遍在100-150間，客房價格149-169元，平均入住率超過80%。,7天連鎖酒店,錦江之星旅館為錦江國際集團的子公司，通過投資收購物業(yè)經(jīng)營，或租賃現(xiàn)有物業(yè)并投資改造經(jīng)營，或由業(yè)主加盟經(jīng)營三種方式在全國發(fā)展。其在長沙已有3家分店，主要面向商務客，客房數(shù)在120-240之間，客房價格149-179元，平均入住率超過85%。,錦江之星旅館,快捷酒店在長沙經(jīng)營火爆，選址要求寬松、投資小、回報高、操作難度低,快捷酒店的開發(fā)要求： 選址要求：交通流動性好，進出口便利、寬敞，并且有良好的可視性和可進入性，不要過分追求黃金地段，但是交通便利非常必要； 一般的快捷酒店要求120-200個房間，部分較大型連鎖酒店如錦江之星和速8的規(guī)模可以達到250個房間，以每個房間40平計算，一家大型快捷酒店就需要8000-10000平建面，投資額大約1000-1500萬（不含土地及建筑建安成本）；,快捷酒店在長沙快速發(fā)展，經(jīng)營火爆,長沙快捷酒店在06年起進入快速發(fā)展期，漢庭、7天、如家、格林豪泰、錦江之星、華天等快捷連鎖店紛紛進駐長沙； 快捷酒店憑借其實惠的價格、專業(yè)化的管理和品牌的支撐，吸引商務客人和游客入住，目前長沙市場上快捷酒店非?；鸨胱÷势骄^85%,周末及旺季甚至達到100%； 非自建性質(zhì)的快捷酒店的回報期一般在五年以內(nèi)，而一些繁華地段上的單個門店僅僅開張一年半，就能將資金全部回收。,快捷酒店,快捷酒店的選址要求,快捷酒店投資小、回報高、操作難度低的優(yōu)點符合我們項目的現(xiàn)金流目標，建議采用,市場角度,快速發(fā)展 未來需求看好,地塊條件,周邊沒有商務、酒店氛圍； 區(qū)域價值可支撐 臨主干道；,開發(fā)角度,投資小、回報高； 操作難度低、容易存活，可以持有出租、持有經(jīng)營，也可銷售；,原則：引入酒店，是避免本項目公寓功能單一化的必要手段，快捷酒店投資小、回報高且容易操作，建議采用。,針對我們項目：,快捷酒店雖然對項目整體不能產(chǎn)生明顯的促進作用，但是對商務公寓的價值仍有一定提升，低投入、高回報并且更容易存活和經(jīng)營的優(yōu)點符合我們項目作為集團現(xiàn)金流項目的目標。,經(jīng)營方式以及推薦,快捷酒店,持有物業(yè)，加盟經(jīng)營,由酒店集團租賃經(jīng)營,整體出售,設計階段就需與酒店達成協(xié)議、按其配置要求設計，但是愿意購買物業(yè)的快捷酒店集團不多,能為項目帶來長期穩(wěn)定、合理的現(xiàn)金流， 一般快捷酒店的租金較低，約0.8元/天，導致資金回收期較長,自己投資建設物業(yè)，并申請加盟快捷酒店，享受成熟的經(jīng)營顧問和技術支持，回報周期快； 前期需投入約700-1000萬的加盟及改造費用，并需要企業(yè)內(nèi)部建立專門的經(jīng)營團隊，承擔經(jīng)營風險,產(chǎn)權式酒店方式經(jīng)營,產(chǎn)權式酒店經(jīng)營模式，將各個房間單元向中小投資者出售，再加盟酒店公司統(tǒng)一經(jīng)營，快速回收資金，公司與小業(yè)主共同分紅； 產(chǎn)權式酒店的銷售有一定風險。,結合項目與企業(yè)條件的建議： 本項目目標為集團提供現(xiàn)金流，不建議資金沉淀于回收期較長的物業(yè)上，而整體出售的難度較大，因此，建議快捷酒店部分采取產(chǎn)權式酒店方式經(jīng)營，既能快速回現(xiàn)，又能使前期投入的資金一定保證。,寫字樓,長沙寫字樓區(qū)域分布集中，基本以五一路與芙蓉路為核心形成“三橫兩縱”的格局,五一廣場為核心、五一路和芙蓉路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)； “三橫兩縱”的寫字樓集中分布區(qū)，三個核心商務圈； 政務新區(qū)寫字樓供應量較??； 號稱長沙“金融大道”的芙蓉路以金融商務圈創(chuàng)造出鮮明的特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立，形成了長沙傳統(tǒng)的商務氛圍街區(qū)； 本項目位于芙蓉中路商務街區(qū)的南部延長帶，目前還不屬于傳統(tǒng)的核心商務地帶。,長沙規(guī)劃的cbd區(qū)域,芙蓉路,韶山路,五一路,人民路,勞動路,五一廣場商務圈：五一廣場為核心，五一大道為主軸，以商業(yè)帶動商務發(fā)展,芙蓉路金融商務圈：芙蓉路為軸線的金融商務圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性,文藝路文化商務圈：文藝路口為核心的文化商務圈則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務圈中心地帶地價高昂和商務活動頻繁的特色,寫字樓,現(xiàn)有寫字樓水平參差不齊,商住混合辦公,公寓性質(zhì)，提供給規(guī)模龐大的中小型企業(yè)，價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 ； 存在問題：檔次低，商務配套不全，物管差，商住功能混雜，很難適應現(xiàn)代商務發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高,酒店辦公,與酒店伴生、酒店級服務、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實力地位的體現(xiàn)； 存在問題：管理費極高。會議室租用方便，租金昂貴，極少對外銷售產(chǎn)權,專業(yè)寫字樓,真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從05年亞大時代、順天財富中心開始，提供給注重形象、具有較強實力的中大型公司使用； 完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長沙寫字樓市場的一個分界；,商務公寓,現(xiàn)在商務公寓或酒店式商務公寓近幾年在長沙逐漸興起，憑借在租金上具有較大優(yōu)勢，以及在形態(tài)上、功能上能滿足不同類型企業(yè)的需求，獲得市場的認同，入駐率較高；,混合體,專業(yè)寫字樓受競爭、資金壓力，以及結合地塊條件考慮，不建議采用,競爭壓力： 近年專業(yè)寫字樓大量供應，市場趨于飽和，空置率上升，未來新河三角洲區(qū)域還規(guī)劃有大量專業(yè)寫字樓，市場競爭更加激烈； 受金融危機影響，跨國公司、省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地大型民營企業(yè)對高檔寫字樓的需求有所減少；且長沙產(chǎn)業(yè)結構特點：第三產(chǎn)業(yè)中活躍著規(guī)模龐大中小型企業(yè)，對小面積辦公物業(yè)需求旺盛；,資金壓力： 專業(yè)寫字樓一般投入巨大，如乙級寫字樓的成本（建安、設備和裝修）一般為3000-4000元，明顯較高。 一般情況下，專業(yè)寫字樓以租為主，雖然后期會有較穩(wěn)定的投資回報，但前期，對開發(fā)商的資金鏈要求以及寫字樓管理和運營水平要求較高；,地塊條件： 出于形象和便利性考慮，專業(yè)寫字樓一定存在于人流匯聚的商圈、城市核心區(qū)，要形成商務聚集氛圍，本項目及周邊難以形成,面向成長型公司的商務公寓在長沙出租情況良好,商務公寓,商務公寓較之純寫字樓： 在租金上具有較大優(yōu)勢，能滿足不同類型企業(yè)的需求； 純粹的辦公功能，但功能空間變換更加靈活，適用于處于成長階段的中小型企業(yè)使用； 總價較低，購買門檻較低。,位于芙蓉中路上，位置較好，交通便利，210套商品公寓 ，多為中小公司辦公（如貿(mào)易公司、認證公司等）。入駐率達到100%，租金為0.8元/天平方米。,巴黎香榭（芙蓉公館1期）,位于五一廣場，1131層為商住樓，商住樓55平米左右，4梯40戶，租金每戶13001000元/月，入駐率95，入住公司多為咨詢，投資管理，工藝美術類等小型公司。,錦繡中環(huán)大廈,商務公寓出租率高于純寫字樓來源于長沙中小型企業(yè)的活躍,trait：根據(jù)長沙市第二次基本單位普查數(shù)據(jù)公報，長沙市的中小企業(yè)從數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢。,長沙市企業(yè)特點：,50人以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的73.90 固定資產(chǎn)在50萬以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的56.30 營業(yè)收入在100萬以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的48.00,按企業(yè)人數(shù)劃分,按企業(yè)營業(yè)收入劃分,按企業(yè)固定資產(chǎn)劃分,項目本身區(qū)位不具備發(fā)展專業(yè)寫字樓所需的商務聚集條件，結合市場情況發(fā)展商務公寓的可行性更高,售價、租金高，盈利能力強，對企業(yè)形象有提升； 專業(yè)寫字樓未來供應量不少，競爭激烈； 受金融危機沖擊，大型企業(yè)對專業(yè)寫字樓的需求出現(xiàn)萎縮 地塊本身不具備商務聚集區(qū)條件,租金上具有較大優(yōu)勢，能滿足不同類型企業(yè)的需求； 功能空間變換靈活，客戶面廣，符合長沙企業(yè)特征，適用于處于成長階段的中小型企業(yè)使用； 總價較低，購買門檻較低； 形象較專業(yè)寫字樓低，但內(nèi)部仍可設立會議室、文印室等商務空間，滿足小企業(yè)需求。,方向一：專業(yè)寫字樓,方向二：商務公寓,寫字樓講求“聚集效應”，本項目非未來核心商務區(qū)，周邊以住宅為主，缺乏商務氛圍支撐，做高端寫字樓的條件并不具備，風險高； 北地塊緊鄰主干道，交通條件良好，符合商務公寓的發(fā)展要求，市場可實現(xiàn)度更高，建議采用。 本項目的商務公寓更可借助旁邊的快捷酒店功能，提供相應的酒店式管理和服務，增強價值感。,pk,居住公寓,鑒于e18地塊條件不利開發(fā)商務公寓或酒店，建議其上部開發(fā)住宅公寓,目前芙蓉路沿線的公寓消化較快，市場實現(xiàn)度高，但鑒于南部地塊已有接近6萬平的公寓量，因此北部地塊原則上要減少居住公寓的量。,e12,e18,杉木沖路,園 藝 路,芙 蓉 南 路,e12地塊昭示性好、出入便利，從地塊條件分析符合商務公寓與快捷酒店要求,e18地塊受道路分割與主地塊基本割離、與e12的延續(xù)關系不強，地處支路內(nèi)部，昭示性較弱，不適合發(fā)展商務公寓或酒店，因此，建議采用住宅公寓,總體考慮整個項目，原則上要控制北部住宅公寓的量,北部地塊樓上物業(yè)定位總結,寫字樓,酒店,專業(yè)寫字樓,商務公寓,周邊不具備“聚集效應”，風險高,不建議,門檻低、客源廣，市場可實現(xiàn)度較高,可選,星級酒店,高成本風險，現(xiàn)金流不理想,不建議,快捷酒店,投資小、回報高、操作難度低,可選,公寓,市場實現(xiàn)度較高，但芙蓉路沿線已有近6萬，需要控制總體體量，因此僅在e18地塊設置,可選,北部地塊各類物業(yè)規(guī)模及排布建議,商務公寓,快捷酒店,自住 公寓,杉木沖路,園 藝 路,e12地塊商業(yè)條件更佳，2層共1.8萬,寫字樓對昭示性要求高，臨芙蓉南路能使商務公寓價值最大化,快捷酒店最強調(diào)出入便利，對昭示性要求不高，可放于次佳位置,芙 蓉 南 路,e18地塊昭示性較差，做自住公寓風險更好控制,按規(guī)劃要求1層商業(yè)共3400,主地塊（不含e12、e18）定位深化,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)定位,e12、e18定位深化,商業(yè)定位,目前區(qū)域氛圍能支撐何種商業(yè)的實現(xiàn)形式？ 考慮商業(yè)高利潤實現(xiàn)，以發(fā)展眼光看待區(qū)域商業(yè)未來價值？,商業(yè)價值實現(xiàn)度,地塊條件對商業(yè)價值的支撐 商業(yè)對項目價值的促進,地塊價值與商業(yè)適配度,項目定位對商業(yè)定位的要求？如業(yè)態(tài)、規(guī)模等,項目整體定位,項目商業(yè)定位取決于本身商業(yè)可實現(xiàn)度、項目整體定位以及地塊價值與商業(yè)適配度,區(qū)域商業(yè)氛圍尚未成熟，未形成規(guī)模商圈，目前商業(yè)配套以社區(qū)商業(yè)為主,商業(yè)定位商業(yè)價值實現(xiàn)度,南城是發(fā)展中的新區(qū)，受交通配套不足及入住率不高等制約，除紅星商圈相對成熟外，芙蓉南路沿線商業(yè)環(huán)境現(xiàn)階段較不成熟，商業(yè)價值較低；,目前商業(yè)仍以住宅項目配套為主，只有極少量的集中式商業(yè)，并且區(qū)內(nèi)的人氣尚不足以支撐商業(yè)的經(jīng)營，如生活藝術城、博林金谷等已經(jīng)交房項目的商業(yè)經(jīng)營狀況都不理想，；,芙蓉南路沿線商業(yè)氛圍不成熟，以住宅底商為主,商業(yè)仍以社區(qū)配套為主，而且大部分未開始經(jīng)營,1-博林金谷 2-bobo天下城 3-和莊 4-童話里 5-鑫遠杰座 6-湖光山色 7-上庭院 8-保利花園 9-歐洲城 10-生活藝術城,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,博林金谷底商,上庭院街鋪,生活藝術城底商,紅星商圈,從項目周邊商圈及商業(yè)配套來看，本項目不具備發(fā)展為區(qū)域級商圈的條件,紅星商圈,大托商圈,競爭 紅星商圈已經(jīng)成熟，輻射力較強，距離本項目車行距離僅約5分鐘； 未來政府主推三地融城的大托商圈； 項目處于兩大商圈之間，要在兩大商圈輻射范圍內(nèi)發(fā)展出第三大商圈市場恐怕難以支撐； 項目本身 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，區(qū)域級商圈的形成需要大規(guī)模、多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合才能形成，本項目及周邊都以社區(qū)商鋪為主，并不具有形成區(qū)域級商圈的基礎； 芙蓉路為快速主干道，對人流、車流的阻隔較為嚴重，且難以大規(guī)模停留。,但本項目形成社區(qū)級商業(yè)中心的潛力充足,項目周邊除三館一中心外，基本以住宅為主，據(jù)估算，未來區(qū)內(nèi)1.5公里半徑范圍內(nèi)居住人口約1.5萬戶； 區(qū)域內(nèi)其它項目商業(yè)配套均以少量街鋪為主，并無較大型生活商業(yè)配套，嘉城項目發(fā)展為輻射周邊小區(qū)的社區(qū)型商業(yè)中心的潛力還是相當大的。,看重未來發(fā)展的城市價值，商業(yè)消化良好，且有較高盈利水平，商業(yè)價值已經(jīng)得到一定體現(xiàn),商業(yè)定位商業(yè)價值實現(xiàn)度,從片區(qū)發(fā)展角度看，商業(yè)價值仍有更進一步提高的可能,商業(yè)定位商業(yè)價值實現(xiàn)度,嘉城項目應深挖并充分發(fā)揮商業(yè)潛質(zhì),作為未來大長沙新中心，大長沙中央生態(tài)商務生活區(qū)，省府、三館一中心、地鐵等規(guī)劃設施將極大提升區(qū)內(nèi)人氣,未來隨著各個樓盤相繼開發(fā)、入住和人氣聚集，商業(yè)氛圍將逐漸成熟，區(qū)內(nèi)居住人口將超過10萬人，商業(yè)將呈業(yè)態(tài)趨高和街區(qū)化的趨勢,多數(shù)項目商鋪價格達到住宅的3倍以上，顯然，目前在南城商鋪相對住宅已經(jīng)有著更高的盈利能力,規(guī)劃相繼落實提升區(qū)域人氣,各樓盤共同開發(fā)促進商業(yè)升級,區(qū)內(nèi)商業(yè)的盈利能力更為顯著,項目未來商業(yè)價值具備提升的條件,商業(yè)定位項目整體定位,企業(yè)現(xiàn)金流項目,主打城市價值的新一代yoho社區(qū),區(qū)域成熟需要一定時間,需要大量人氣支撐的集中式商業(yè)在項目前期階段暫不適合，在后期階段啟動更容易獲得成功,商業(yè)相對于住宅具有較高的盈利水平，但前期體量過大仍具有一定的消化風險 前期商業(yè)價值更多的體現(xiàn)在對客戶心理的彌補和承擔項目形象展示的功能,商業(yè)配套的完善能顯著提升項目價值，也符合項目城市價值的定位 在商業(yè)業(yè)態(tài)上，也要充分考慮項目的目標客戶定位,商業(yè)價值已經(jīng)得到一定體現(xiàn)，但仍有提升空間 ； 政府重點發(fā)展方向，大長沙中央生態(tài)商務生活區(qū)，未來商業(yè)前景看好； 現(xiàn)有商業(yè)配套無法滿足未來需求。,以滿足社區(qū)內(nèi)部需求的社區(qū)級商業(yè)定位,現(xiàn)金流目標； 街鋪為主，少量集中商業(yè)； 商業(yè)對項目價值有較大促進作用，且具有更高的盈利能力，但仍應注意對前期消化風險的把控。,定位主要滿足社區(qū)內(nèi)部需求的居住區(qū)級社區(qū)商業(yè),基于商業(yè)價值地段分析，對商業(yè)布局的初步考慮和建議,商業(yè)定位地塊價值匹配,芙蓉南路,杉木沖路,桂花坪路,園藝路,三館一心,梓楓小學,園藝公園,歐洲城,芙蓉南路：城市快速干道，車流較高，但項目對面為“三館一中心”，具有較強人流聚集效應，且項目退紅線距離及距馬路沿線有近30米，如能很好的解決過馬路問題以及較好的利用沿線人行帶，營造商業(yè)街區(qū)氛圍，能對項目價值有很好的展示和提升作用；,桂花坪路：南北地塊的銜接道路，可通過一定手段將其私有化，達到降低車流量的目的，具備滿足社區(qū)內(nèi)生活、休閑消費的條件，可以演化為項目內(nèi)城市后街區(qū)；,杉木沖路：與芙蓉南路交接并連向“三館一中心”的道路，昭示性良好，非城市主干道，以區(qū)域內(nèi)車流、人流為主，有利于人流聚集與停留，適合發(fā)展集中商業(yè)；,園藝路：目前園藝路及園藝公園尚未動工，未來存在一定不確定性，且因其深處內(nèi)部，昭示性、人流量均不如杉木沖路或芙蓉路，其沿線商業(yè)價值不高，如非沖容積率需要，不宜做商業(yè)。,沿芙蓉路排布商業(yè)時遵照60%沿街長度限制,排布時盡量先滿足芙蓉路沿線商業(yè)體量，其余再向桂花坪路排布,集中商業(yè),從集中商業(yè)本身昭示性要求及開發(fā)資金使用效率考慮，建議以e12地塊為集中商業(yè)用地,芙蓉南路,杉木沖路,桂花坪路,園藝路,三館一心,梓楓小學,園藝公園,歐洲城,杉木沖路：與芙蓉南路交接并連向“三館一中心”的道路，昭示性良好，非城市主干道，以區(qū)域內(nèi)車流、人流為主，有利于人流聚集與停留，適合發(fā)展集中商業(yè)；,芙蓉南路：城市快速干道，以過境車流為主，昭示性良好但相對于杉木沖路并沒有發(fā)展集中商業(yè)的比較優(yōu)勢；,建議集中商業(yè)仍然設置于北部商業(yè)用地上的原因： 北部商業(yè)用地臨芙蓉路和杉木沖路，昭示性良好又適合人流聚集； 主干道主要有昭示優(yōu)勢，但集中商業(yè)并不需要大面積朝主干道，能有一面昭示即可； 項目中前期需要打造沿芙蓉南路的商業(yè)氛圍體現(xiàn)城市價值與成熟度，集中商業(yè)移至芙蓉南路在項目中前期階段人氣不足的情況下難以經(jīng)營，這樣做既占用了開發(fā)資金又不利于項目營銷，因此不建議采用。,位置,從各類商家的選址及商圈規(guī)模要求與本項目條件比較分析可以發(fā)現(xiàn)，本項目最適合引進需求面積在10000-12000的綜合零售型超市。,擬合度最高,擬合度最低,規(guī)模,集中商業(yè)的規(guī)模取決于我們能吸引什么商家進駐，所以可以從商家的選址要求判斷我們的規(guī)模,依據(jù)大賣場的規(guī)模帶動能力推算，集中商業(yè)整體規(guī)模適宜控制在1.8萬以內(nèi),引入大商家的目的主要在于帶旺整體商業(yè)人氣、提升整體商業(yè)價值，依據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，大賣場及綜合超市對商業(yè)體內(nèi)其它商鋪的規(guī)模帶動能力約為1：0.5左右，據(jù)此推算，我們整個集中商業(yè)的規(guī)模不宜超過1.8萬； 結合e12地塊指標，建議設置兩層集中商業(yè)，其中綜合零售型賣場1.2萬平，其它商鋪0.6萬平，包括沿街鋪和內(nèi)鋪。 非零售型的大賣場（如麥德龍）的選址只要求交通便利，對商圈要求不高，并且需要較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)（1.5萬），但是麥德龍這類商家通常實行會員制，目標客戶群面向政府、單位或企業(yè)，其非零售的性質(zhì)決定了它不能帶來人流，對其他商業(yè)配套沒有提升作用，而且其愿意支付的月租金一般低于30元/，引入這類商家既不能旺場而且收益率低，不建議引進本項目。,規(guī)模,引進綜合零售型集中商場的注意事項,提前招商：一般在規(guī)劃設計階段就需要與綜合零售型商業(yè)機構提前接觸，因不同的商業(yè)機構都有其內(nèi)部的是否進駐的評價指標，以及面積、劃鋪、入口設置等細節(jié)要求，需要同其提前洽談，以使規(guī)劃設計更具有針對性； 如果在規(guī)劃設計階段招商結果尚不能確定，世聯(lián)強烈建議集中商業(yè)面積做小，為避免后期招商困難，資金壓力增大（深圳金鴻凱旋城因前期準備不足，臨寶安大道2萬平集中商業(yè)從04年至今尚未成功招商），建議集中商業(yè)約1.2萬平，一層，其中約8000平預留給對規(guī)劃要求不高的一般綜合性超市，帶動4000平內(nèi)鋪或街鋪； 對于綜合零售型超市和內(nèi)鋪，建議將綜合型超市放置在二層和一層的后半段，將內(nèi)鋪放置在近入口處，以帶動內(nèi)鋪人流量。,規(guī)模,內(nèi)鋪,超市,入口,入口,集中商業(yè)的銷售模式,商業(yè)經(jīng)營模式,集中商業(yè),劃鋪銷售，整體出租,整體銷售,持有出租,成為企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并可享受未來商業(yè)升值空間， 資金沉淀較大、 對企業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理能力要求高，承擔后續(xù)經(jīng)營風險，并需要較長時間才能收回成本。,整體銷售給金融機構，實現(xiàn)快速滾動、獲得合理利潤 銷售難度很大，金融機構要求極高,劃鋪銷售便于快速回籠資金，統(tǒng)一招商有利商業(yè)整體經(jīng)營，是較為理想的經(jīng)營方式 大量商鋪銷售需要一定銷售周期，存在有一定風險，購鋪的小業(yè)主后期會分得一部分經(jīng)營利潤。,結合項目與企業(yè)條件的建議： 集團在長沙有大量土地儲備需要后續(xù)開發(fā)，本項目整體定位于現(xiàn)金流項目，加上此區(qū)域商業(yè)氛圍短期難以成熟，資金沉淀在商業(yè)體中的效率不如進行后續(xù)項目開發(fā)高，因此，建議本項目集中商業(yè)劃鋪銷售方式，實現(xiàn)資金最有效利用。,沿街商業(yè),芙蓉路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)本項目區(qū)位和周邊環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是適宜選擇的業(yè)態(tài)類型,芙蓉路沿街商業(yè),芙蓉路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài),芙蓉南路,杉木沖路,桂花坪路,園藝路,三館一心,梓楓小學,園藝公園,歐洲城,經(jīng)過適宜度分析，項目的芙蓉南路沿線商業(yè)更適合發(fā)展鄰里商業(yè)與特色商業(yè)： 片區(qū)目前人氣不足，預計至少3年時間周邊入住率才能提高到足以支撐社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的水平； 芙蓉南路對“三館一心”人流阻隔較強、過境車輛較多也不利人流在本項目停留，但其昭示性良好且出入便利的特征正符合特色餐飲、休閑商業(yè)的發(fā)展，特色商業(yè)本身并不依賴區(qū)內(nèi)人氣，因此在前期人氣不足階段非常適合本項目；并且特色商業(yè)本身對項目形象也有較強的促進作用； 桂花坪路對于本項目而言也可承擔部分社區(qū)配套的功能，因此芙蓉路上的配套性商業(yè)可以相應減少。,芙蓉南路的沿街商業(yè)建議主要經(jīng)營特色餐飲（飯店、中西餐廳、咖啡廳等）和休閑娛樂配套（茶樓、沐足等），在位置較差位置經(jīng)營少量生活配套（小超市、藥店、干洗店等）。,芙蓉路沿街商業(yè),結合商業(yè)價值實現(xiàn)基礎和布局，以及商業(yè)輻射范圍，給出規(guī)模定位,商業(yè)定位商業(yè)規(guī)模定位,城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 a.c.perry：鄰里住區(qū)理論 集合住宅：日本光丘花園城社區(qū),以社區(qū)配套商業(yè)定位，根據(jù)社區(qū)商業(yè)千人指標的商業(yè)規(guī)模估算： 本項目人口為：約3000（戶）*2.5人/戶=7500人 本項目街鋪商業(yè)面積=人口*（0.7-0.91） =6750*（0.7-0.91）=52506825,注：e-18和e-12地塊由于用地性質(zhì)不同及指標不同，單獨考慮，以下僅考慮街鋪商業(yè)面積,綜合考慮以下因素： 商業(yè)價值及盈利水平高于住宅，從價值最大化考慮，可以適當放大； 建設商業(yè)對容積率有一定的拔高作用，可以適當緩解住宅壓抑感； 從未來區(qū)域發(fā)展角度，人口的聚集和城市化發(fā)展成為必然，且項目承擔區(qū)域城市價值體現(xiàn)者的責任；,建議住宅用地商業(yè)規(guī)模定位為：7000 ,e18地塊建議規(guī)劃為單層街鋪商業(yè),e18地塊商業(yè),e18,芙蓉南路,三 館 一 心,梓 楓 小 學,園 藝 公 園,歐洲城,生活藝術城,住宅,本項目,商業(yè)規(guī)模： e18地塊本身規(guī)劃為20%商業(yè)，即3415平，結合地塊形狀，以及商業(yè)價值（臨兩條市政干道，具有一定商業(yè)價值，且可以作為e12地塊的商業(yè)形象延續(xù)），建議單層做滿，以爭取最大化利潤； 業(yè)態(tài) 根據(jù)地塊周邊條件，e18地塊上部規(guī)劃為14f居住型公寓，且地塊本身與集中商業(yè)和主要的街鋪所在地有一定距離，建議以滿足生活需要的便利店、面包房、簡單餐飲為主。,商業(yè)定位商業(yè)形象和功能定位,商業(yè)價值得到一定體現(xiàn)，但仍有提升空間；,商業(yè)氛圍不足，無法滿足未來區(qū)域發(fā)展要求和客戶需求；,商業(yè)定位的關鍵外部條件,商業(yè)配套營造的作用,滿足社區(qū)客戶的生活需要,營造項目亮點，彰顯項目氣質(zhì)的標識,項目展示區(qū)的一部分展現(xiàn)社區(qū)形象,作為項目利潤實現(xiàn)的部分來源,在功能上：以社區(qū)級的商業(yè)需求為主，適當輻射周邊，形成區(qū)域初級商業(yè)和形象中心； 在業(yè)態(tài)定位上：便利的社區(qū)生活配套商業(yè)； 在表現(xiàn)形式上：街鋪底商+部分集中商業(yè)。,城市上升階層的便利生活與特色休閑平臺,vs,業(yè)態(tài)建議：基本組合為集品牌社區(qū)標超、餐飲、服務配套于一體的偏外向型中高檔社區(qū)商業(yè)風情街區(qū)。,商業(yè)形象與功能定位以建筑形態(tài)的外在彰顯和業(yè)態(tài)功能的取勝,總體產(chǎn)品定位總結,整體規(guī)劃構思與分期,3,項目定位以及地塊價值的規(guī)劃體現(xiàn),整體規(guī)劃構思,項目分期策略,結合規(guī)劃限制條件，容積率與品質(zhì)的平衡和城市價值的體現(xiàn)是規(guī)劃需要解決的核心問題,整體戰(zhàn)略：依托區(qū)域的城市價值發(fā)展，通過產(chǎn)品升級和生活方式引導，承擔企業(yè)的現(xiàn)金流需求 項目定位：針對城市上升階層的yoho時代新社區(qū),正常的45米限高，能實現(xiàn)15層、1.82.0容積率，而項目需要實現(xiàn)整體2.5的容積率。,意味著什么？,保證一定的品質(zhì)感來支撐目標客戶的購買； 緊靠城市價值，城市意向的強烈體現(xiàn),容積率與品質(zhì)的平衡問題，我們必須在高容積水平下做到規(guī)劃增值； 要對城市化意向追求和體現(xiàn)，但同時也注重外向城市化與內(nèi)向社區(qū)化之間的平衡。,規(guī)劃要解決的核心問題,項目戰(zhàn)略和定位,項目規(guī)劃指標矛盾,毫無疑問，容積率的實現(xiàn)對項目品質(zhì)有一定貶損； 容積率的實現(xiàn)攤薄了成本，為項目提供了更高的利潤空間，但利潤的最終實現(xiàn)仍然依靠對品質(zhì)的把握；,世茂濱江花園單排弧形排布，提高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特視覺效果,項目主體建筑沿江弧形排列，社區(qū)輪廓線富有韻律面對繁華外灘沿江擴展近一公里，前后錯落布置，視線互不遮擋，板式結構設計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”； 單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布置所造成的視線遮擋 。,容積率：3.17 占地：22萬 總建筑面積：70萬 產(chǎn)品：由6棟48層至53層超高層高檔公寓及1棟60層酒店式公寓組成 居住功能：99 區(qū)位：上海浦江東岸 分期情況：分4期開發(fā)，已到尾盤,容積率問題,中信紅樹灣全斜列布局，充分挖掘景觀資源,容積率：整體3.18，其中高層部分約3.4 占地：16.3萬 總建筑面積：65萬 產(chǎn)品： 4棟31-32層588套單位高層塔樓和2棟17套3-5層th 居住比例：99 區(qū)位：位于華僑城填海區(qū)，濱海大道以北 分期情況：分4期開發(fā)，預計開發(fā)6年,運用 41 度角全板式斜列布局，充分挖掘出中信紅樹灣豐富的景觀資源，從而突破了常見的圍合組團式布局，營造出一種“家家有景，戶戶景”的良好居住環(huán)境,全板式斜列排布,景觀面,容積率問題,星河國際中心區(qū)高密度高層住宅類物業(yè)緊密排布，底層滿布商業(yè)消化部分容積率,容積率：4.5 占地：3.4萬 總建筑面積：近23.5萬，其中4萬商業(yè)，2層地下車庫 產(chǎn)品：9棟27-30層高層， 群樓商業(yè)滿鋪4層 居住比例：83 區(qū)位：深圳市福田中心區(qū),4萬群樓商業(yè)鋪滿底層，上面高層住宅板點結合； 7棟高層呈半圍合排布，中央園林景觀作為高密度物業(yè)缺陷的補償；,容積率問題,京基御景東方面向景觀，由高到低錯落排布，最大程度保證景觀的均好性，布局靈活,容積率：4.63 占地：5萬 總建筑面積：23.21萬，其中商業(yè)5.95萬 產(chǎn)品：五棟33層點式高層住宅 ，6棟18層弧型板式小高層住宅 ，4棟為7層多層住宅 ，局部底層商業(yè)滿布3層 居住比例：74 區(qū)位：位于華僑城填海區(qū)，濱海大道以北,面向景觀，由高到低錯落排布，最大程度保證景觀的均好性； 點式和弧形結合，使得整體規(guī)劃非常富有生氣，避免呆板布局；,面向景觀高低錯落排布,容積率問題,綠景.藍灣半島增大點式港式高層，降低建筑密度，減少品質(zhì)損失,容積率：5.18 占地：4.44萬 總建筑面積：23萬 產(chǎn)品：7棟31-33層 高層住宅，4棟1-2層商業(yè) 居住比例：85 區(qū)位：南山區(qū)紅樹林海岸邊,7棟31-33層高層住宅精心組合而成，小區(qū)做到戶戶朝南，家家面海 增大點式港式高層以高度降低密度，增大綠化面積達85,容積率問題,上庭苑增加標準層面積并結合酒店吃掉更多容積率,容積率問題,容積率：3.0 限高：40m 占地：2.5萬 總建筑面積：7.5萬 產(chǎn)品：3棟13層小高層住宅、底部局部23層街鋪，1棟酒店 居住比例：75 區(qū)位：長沙南城,3棟1t4戶大面積戶型的13層小高層住宅增加單體消化容積率能力，并保證了住宅的品質(zhì) 在地塊邊角營建酒店，消化容積率,麗陽天下創(chuàng)新的高梯戶比小戶型產(chǎn)品消化容積率，減少品質(zhì)損失,容積率問題,容積率：9.1 占地：0.7萬 總建筑面積：6.2萬 產(chǎn)品：2棟32層1t18戶高層住宅， 居住比例：99 區(qū)位：深圳福田中心區(qū),利用1t18戶的高梯戶比產(chǎn)品消化容積率 引入香港第四代小戶型產(chǎn)品，在一定程度上保證了高梯戶比產(chǎn)品的舒適性,生活藝術城板式與圍合相結合布局，利用公寓與商業(yè)消化部分容積率，減少品質(zhì)損失,容積率問題,容積率：2.59 限高：36m 占地：66.6萬 總建筑面積：180萬 產(chǎn)品：板式與局部圍合小高層住宅，結合外圍公寓與集中商業(yè) 居住比例：85 區(qū)位：長沙南城,板式與圍合結合的布局方法盡量提高建筑面積 通過大量公寓與集中商業(yè)化解高容積率與低限高的指標沖突問題,北京當代萬國城moma都市綜合體，排布緊密而錯落有致，降低高密度高層建筑帶來的空間壓迫感,容積率：5.44 占地：12.13萬 總建筑面積：66萬 其中商業(yè)5.95萬 產(chǎn)品：高層+小高層，高檔住宅、公寓、14層商業(yè)、寫字樓 居住比例：82 區(qū)位：東直門商圈 分期：四期,排布緊密而錯落有致，降低了高密度高層建筑帶來的空間壓迫感 大型高檔住宅區(qū),容積率問題,建外soho都市綜合體，及辦公、居住、商業(yè)娛樂于一體，規(guī)劃別具一格,容積率：5.7 占地：12.28萬 總建筑面積：70萬，其中寫字樓9.8萬，商業(yè)約3萬 產(chǎn)品：2棟寫字樓+18棟商務公寓+l6條商業(yè)內(nèi)街全部臨街 居住比例：約80 區(qū)位：東直門香河園路，非cbd核心地段內(nèi)，但與cbd保持3km 分期：七期,都市綜合體：辦公、居住、商業(yè)娛樂集合一體，相比soho現(xiàn)代城更加突出商業(yè)娛樂功能 建筑風格和規(guī)劃：別具一格的規(guī)劃，所有商鋪分布在建筑的1-3層，在居住概念上強調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場??；在設計上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。,容積率問題,soho現(xiàn)代城都市綜合體，建筑規(guī)劃規(guī)避高密度劣勢,容積率：6.57 占地：7.3萬 總建筑面積：48萬 其中商業(yè)街1.9萬平米，寫字樓6.1萬平米 居住產(chǎn)品：6棟28層塔樓，4棟聯(lián)體，內(nèi)街商業(yè)，2棟寫字樓 居住比例：83 區(qū)位：東直門香河園路，非cbd核心地段內(nèi)，但與cbd保持3km 分期：二期,都市綜合體：辦公、居住、商業(yè)娛樂集合一體 在規(guī)劃上通過部分物業(yè)的商務功能，以及小面積單元，分解項目6.57的高容積率。同時將內(nèi)部可建設綠地面積集中于住宅區(qū)內(nèi)，規(guī)避高密度建筑區(qū)缺少景觀條件的弊端。,6棟高層公寓排列于后,面向主干道建設寫字樓及商業(yè),容積率問題,綜合案例，我們在市場可實現(xiàn)目標下，對提升容積率的方式進行選擇,容積率問題,提升容積率的可能方式,轉變物業(yè)功能，增加大量公寓或商業(yè),增大戶均面積,增多梯戶比,采用圍合式建筑布局或沿街排布，即出現(xiàn)東西向產(chǎn)品,整體的異形/偏轉角度規(guī)劃,區(qū)域具有一定的商業(yè)前景，但規(guī)劃過量會造成市場消化難度增加，增大開發(fā)風險，應有所控制； 公寓具有良好的消化前景以及回現(xiàn)速度，應以公寓為主進行容積率提升，但在開發(fā)節(jié)奏上應進行控制，前期少量推出,由于主流客戶需求緊湊型居家戶型； 超出市場主流戶型的產(chǎn)品在市場上銷售狀況和消化速度都不理想。,在公寓產(chǎn)品上增加梯戶比客戶沒有抗性，還能減小公攤，對客戶更加經(jīng)濟； 目前主流居住產(chǎn)品以t2/t4為主，少量t6產(chǎn)品。經(jīng)客戶訪談，對于購買緊湊型客戶，對梯戶比要求較低，僅要求采光、通風；而對中大戶型客戶，對梯戶比和通風采光同樣