2011年華強(qiáng)大廈裙樓商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（62頁(yè)） .ppt

,謹(jǐn)呈：深圳佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,2019/7/14,版權(quán)聲明： 本項(xiàng)目是深圳佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,華強(qiáng)大廈裙樓商業(yè) 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告,針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告思路,目標(biāo)溝通,項(xiàng)目整改,項(xiàng)目統(tǒng)籌,市場(chǎng)背景,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷(xiāo)操作,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,商圈概況,客戶(hù)深訪,項(xiàng)目概況及swot分析,定位依據(jù),主題定位,客戶(hù)定位,項(xiàng)目定價(jià),業(yè)態(tài)布局,物業(yè)現(xiàn)狀,機(jī)遇威脅,市場(chǎng)總結(jié),硬件整改,軟件包裝,裝修原則,招商步驟,推廣策略,推廣渠道,業(yè)態(tài)論證,業(yè)態(tài)定位,招商策略,把握規(guī)劃,數(shù)碼現(xiàn)狀,消費(fèi)潛力,1-2層業(yè)態(tài)整改策略,租金分析,商戶(hù)整改安排策略,目標(biāo)溝通,潮流數(shù)碼定位研判！ 針對(duì)性的整改方案！ 成本合理控制！ 把握機(jī)遇，控制風(fēng)險(xiǎn)！ 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，并能持久！,針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告思路,目標(biāo)溝通,項(xiàng)目整改,項(xiàng)目統(tǒng)籌,市場(chǎng)背景,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷(xiāo)操作,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,商圈概況,客戶(hù)深訪,機(jī)遇威脅,市場(chǎng)背景總結(jié),把握規(guī)劃,數(shù)碼現(xiàn)狀,消費(fèi)潛力,華強(qiáng)北商圈概況（一）:日客流量50萬(wàn)人次以上，年銷(xiāo)售額280億中國(guó)之首，深圳市最核心的商業(yè)圈！“亞洲電子第一街”！,“華強(qiáng)北”東起上步中路，西到華富路，北起紅荔路，南到深南路；南北 930 米，東西 1560 米，商業(yè)區(qū)總面積 1.45 平方公里左右。 日客流量達(dá)50萬(wàn)人次以上，年銷(xiāo)售額280億元，居全國(guó)商業(yè)街之首；成為名副其實(shí)的“中國(guó)商業(yè)第一街”！ 核心商街：深南中路北側(cè)臨街商場(chǎng)和與其垂直的華強(qiáng)北路兩側(cè)臨街場(chǎng)；本項(xiàng)目位于核心商街商業(yè)旺區(qū)，價(jià)值凸顯,核心商街,華強(qiáng)北商圈概況（二）:該商圈高度倚重“電子元器件”產(chǎn)業(yè)！成為亞洲第一電子元器件市場(chǎng)！電子元器件的采購(gòu)平臺(tái)！,亞洲第一電子元器件市場(chǎng)： 華強(qiáng)北電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)總面積近20萬(wàn) 平方米，占到整個(gè)商業(yè)街營(yíng)業(yè)面積的1 4；華強(qiáng)北電子產(chǎn)品每年的銷(xiāo)售額達(dá)到200 多億元，已經(jīng)超過(guò)了整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)容量的 50。華強(qiáng)北電子市場(chǎng)不僅成為“亞洲第 一電子市場(chǎng)”，而且成為世界中小型電子 企業(yè)采購(gòu)平臺(tái)。 賽格、華強(qiáng)電子為龍頭： 以賽格、華強(qiáng)為龍頭的電子配套市場(chǎng)每年 的銷(xiāo)售額上百億元，僅賽格電子配套市場(chǎng) 的成交額就占了全國(guó)電子產(chǎn)品成交總額的 13以上，年銷(xiāo)售額達(dá)到40億50億。,華強(qiáng)北商圈概況（三）:“工轉(zhuǎn)商”歷史原因，華強(qiáng)北先天不足！繁華背后問(wèn)題眾多，硬件、軟件需要突破！,華強(qiáng)北規(guī)劃的工業(yè)屬性，決定了“工轉(zhuǎn) 商”后先天不足，硬件與軟件上難以承擔(dān) 新的歷史時(shí)機(jī)下城區(qū)的商業(yè)機(jī)能。 主要表現(xiàn)在如下： 1）商業(yè)廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)空間缺乏； 2）綠化空地嚴(yán)重欠缺； 3）停車(chē)位嚴(yán)重不足，區(qū)域交通十分擁 擠； 4）歷史“工廠房”形象、功能上不足； 5）結(jié)構(gòu)方面，電子類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)千人一 面、全無(wú)創(chuàng)新姿態(tài)；,華強(qiáng)北規(guī)劃趨勢(shì)（一）:培育成全國(guó)知名電子品牌街！鼓勵(lì)連鎖專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店（家具、家電除外）的發(fā)展！,2006年4月21日深圳市人民政府發(fā)布了深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20062010），規(guī)劃明確： 1）打造知名品牌商業(yè)旺區(qū)！ 雖然深圳在一定程度上是因商而興的城市，但除“中英街”因特殊體制成為全國(guó)知名的特色商業(yè)街外，目前還沒(méi)有培育出類(lèi)似于北京西單、上?；春Ｂ返热珖?guó)知名商業(yè)旺區(qū)品牌。完善商業(yè)區(qū)的綠化、燈光等景觀工程，打造繁華亮麗的商業(yè)區(qū)； 2）鼓勵(lì)連鎖專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)業(yè)店的發(fā)展！ 將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)列入禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)，限制住宅樓宇的開(kāi)發(fā)，適當(dāng)發(fā)展商務(wù)酒店； 鼓勵(lì)連鎖專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店（家具、家電除外）、影劇院等文體娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)入華強(qiáng)北；同時(shí)，計(jì)劃結(jié)合地鐵華強(qiáng)站出口和地下商城建設(shè)，引導(dǎo)華強(qiáng)北商業(yè)向華強(qiáng)南片區(qū)擴(kuò)散。,北京西單文化廣場(chǎng),上海淮海路文化廣場(chǎng),華強(qiáng)北規(guī)劃趨勢(shì)（二）:華強(qiáng)路以西，隨著天虹拆遷、和記黃埔綜合廣場(chǎng)、華強(qiáng)電子廣場(chǎng)的建設(shè)、以及未來(lái)中航的改造等，將成為華強(qiáng)北商圈高尚生態(tài)商業(yè)區(qū)的典范！也將成為深圳品牌街區(qū)的名片代言！,和黃項(xiàng)目占地20444平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米，其中7萬(wàn)平方米大型購(gòu)物商場(chǎng)，9.5萬(wàn)平米甲級(jí)寫(xiě)字樓、以及5.5萬(wàn)平方米的高尚住宅。目前正在一期施工。 隨著天虹的拆遷、和黃的一期的落成，中央公園、上海賓館、和黃綜合體、地鐵商業(yè)將與本案連接一條“商業(yè)廣場(chǎng)生態(tài)長(zhǎng)廊”！高檔商業(yè)格局初步形成！,中航鼎誠(chéng)國(guó)際,華強(qiáng)電子廣場(chǎng),和記黃埔綜合廣場(chǎng),商業(yè)廣場(chǎng)生態(tài)長(zhǎng)廊,華強(qiáng)北數(shù)碼電子概況(一）:隨著數(shù)碼時(shí)代的到來(lái)，華強(qiáng)北電子市場(chǎng)日趨細(xì)化！消費(fèi)類(lèi)電子市場(chǎng)的份額日漸增加！,1.隨著日、韓等國(guó)數(shù)碼產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商將生產(chǎn)線遷移到珠三角，產(chǎn)品直接在華強(qiáng)北面試，省去香港作為中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，成本大大降低，深圳人購(gòu)買(mǎi)數(shù)碼產(chǎn)品也就越便利； 2.伴隨著數(shù)字時(shí)代的到來(lái)，華強(qiáng)北消費(fèi)電子的市場(chǎng)份額急速增加，電子市場(chǎng)也在逐漸細(xì)化。 電子市場(chǎng)漸分出“元器件市場(chǎng)、品牌機(jī)市場(chǎng)、安防監(jiān)控市場(chǎng)、通信市場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)和黑白家電市場(chǎng)”等！,主要通訊數(shù)碼類(lèi)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)一覽,華強(qiáng)北商圈數(shù)碼電子概況（二）:出現(xiàn)較多數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，零售、批發(fā)兼營(yíng)，但大多以散鋪為主，檔次較低，缺乏“一統(tǒng)天下”的特色數(shù)碼市場(chǎng)。,華強(qiáng)北商業(yè)已出現(xiàn)較多數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如遠(yuǎn)望數(shù)碼城、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、龍?jiān)磾?shù)碼城、高科德通訊數(shù)碼廣場(chǎng)、明通數(shù)碼電子城等，還有多數(shù)以散鋪為主的市場(chǎng)，成為除電子元器件外的第二大支柱產(chǎn)業(yè) 主要表現(xiàn)在如下： 1）具有一定規(guī)模，約1-2萬(wàn)平方米 2）賽博數(shù)碼廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次高，經(jīng)營(yíng)狀況好， 其他一般經(jīng)營(yíng)低檔手機(jī)，屬于較低檔次， 市場(chǎng)雜亂無(wú)序，經(jīng)營(yíng)尚可 3）經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主，零售為輔 4）停車(chē)位嚴(yán)重不足，區(qū)域交通十分擁擠； 5）尚未形成集中且高檔次的數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)。 6）具有鮮明品牌特色的數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)更是嚴(yán)重缺 乏；,華強(qiáng)北數(shù)碼電子概況（三）:華強(qiáng)北出現(xiàn)較多通訊數(shù)碼類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，面積6千-3萬(wàn)左右，規(guī)模較大；手機(jī)經(jīng)營(yíng)為主，而特色專(zhuān)業(yè)數(shù)碼類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)較少，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。,主要通訊數(shù)碼類(lèi)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)統(tǒng)計(jì),華強(qiáng)北消費(fèi)力概況:華強(qiáng)北商圈吸引著大批深圳年輕白領(lǐng)消費(fèi)客戶(hù)，而隨著華強(qiáng)北商圈產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級(jí)，這一吸引力將更加明顯；而追求潮流是這類(lèi)年輕人的一個(gè)共同特征；因此潮流數(shù)碼產(chǎn)業(yè)具有廣闊的消費(fèi)群支撐。,華強(qiáng)北“亞洲電子第一市場(chǎng)” ，商業(yè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體，有717多家商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位中，匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個(gè)行業(yè)。其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家。從而使華強(qiáng)北成為多業(yè)種、多業(yè)態(tài)、綜合功能齊全的商業(yè)集合體。 日客流量達(dá)30-50萬(wàn)人次，其商業(yè)消費(fèi)以深圳年輕消費(fèi)群體為核心，還包括來(lái)自全國(guó)各地、港澳臺(tái)、世界各國(guó)的消費(fèi)群。隨著華強(qiáng)北商圈的進(jìn)一步擴(kuò)充，產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級(jí)，以及深圳年輕消費(fèi)群體的集中和增多，對(duì)數(shù)碼產(chǎn)品的需求與日俱增，消費(fèi)極為強(qiáng)勁。,沙井電子物流園：電子制造業(yè)集中，功能齊備，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯 寶安“十一五規(guī)劃”： 沙井將被打造成珠江三角洲最主要的電子產(chǎn)業(yè)及元器件配送中心，即“電子物流園”。電子物流園區(qū)將占用280萬(wàn)平方米的土地，各種功能區(qū)的建設(shè)十分完善，再加上政府部門(mén)的大力支持，沙井電子物流園在與華強(qiáng)北電子市場(chǎng)的爭(zhēng)奪中后發(fā)優(yōu)勢(shì)日益明顯。 華強(qiáng)北電子元器件市場(chǎng)：物業(yè)成本高、交通壓力大、基礎(chǔ)設(shè)施不足 華強(qiáng)北電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)因?yàn)槲飿I(yè)成本高、交通壓力大、物流配套基礎(chǔ)設(shè)施不足以及區(qū)域城市轉(zhuǎn)變帶來(lái)壓力等原因，已經(jīng)迫使深圳的電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向電子制造業(yè)集中、交通條件優(yōu)越、發(fā)展空間巨大的區(qū)域轉(zhuǎn)移，其主要目標(biāo)區(qū)域是電子業(yè)集中的寶安區(qū)。,發(fā)展威脅與機(jī)遇（一）:電子元器件市場(chǎng)正逐步向?qū)毎采尘入娮邮袌?chǎng)的轉(zhuǎn)移！電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的外遷對(duì)華強(qiáng)商圈構(gòu)成威脅，對(duì)定位電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn)！,這里有每天來(lái)自深圳、東莞、順德、中山、珠海等地的采購(gòu)商，以及100%的租賃率。,發(fā)展威脅與機(jī)遇（二）：華強(qiáng)北”亞洲電子第一街”正在轉(zhuǎn)型，通信數(shù)碼類(lèi)電子產(chǎn)業(yè)將成為華強(qiáng)北商圈第二個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)！并將引領(lǐng)華強(qiáng)北的商業(yè)升級(jí)！而“數(shù)碼類(lèi)產(chǎn)品”是繼手機(jī)后又一個(gè)將走進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)的電子消費(fèi)品！,電子第一街商業(yè)模式需要轉(zhuǎn)型： 現(xiàn)在的華強(qiáng)北無(wú)論從市場(chǎng)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)的品種、產(chǎn)品的銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，都已經(jīng)是“中國(guó)電子市場(chǎng)第一街”了。但“中國(guó)電子市場(chǎng)第一街”的發(fā)展目標(biāo)不僅僅是這些，還應(yīng)該包括國(guó)際化、規(guī)?；⒔?jīng)營(yíng)品種以及商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。 通信數(shù)碼行業(yè)引領(lǐng)華強(qiáng)北商業(yè)升級(jí)： 而此時(shí)，華強(qiáng)北依托深圳的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，通信數(shù)碼行業(yè)迅速發(fā)展。 專(zhuān)家紛紛預(yù)測(cè)：通信數(shù)碼行業(yè)將成為華強(qiáng)北商圈繼電子元器件后又一個(gè)強(qiáng)大的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，通信數(shù)碼產(chǎn)業(yè)將引領(lǐng)華強(qiáng)北商業(yè)全面升級(jí)！,典型市場(chǎng)租金分析：,分析: 1.電子類(lèi)市場(chǎng)檔次較低,樓層租金差距較大,整體租金水平偏低; 2.數(shù)碼產(chǎn)品類(lèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次較高,樓層之間租金差距不大,整體租金較高.,客戶(hù)深訪總結(jié)：,此次深訪問(wèn)卷設(shè)計(jì)共50份，回收有效問(wèn)卷47份！ 調(diào)研對(duì)象：華強(qiáng)北商圈內(nèi)電子通訊數(shù)碼類(lèi)經(jīng)營(yíng)商家（包括賽博、賽格、遠(yuǎn)望、明 通、亨達(dá)利、曼哈、龍勝、都會(huì)、華強(qiáng)、新亞洲、龐源、萬(wàn)商等） 經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)總結(jié)，主要形成以下看法和建議： 1）90%以上認(rèn)為,業(yè)態(tài)定位不能太雜，此地段適合做專(zhuān)業(yè)類(lèi)市場(chǎng)； 2）超過(guò)60%的認(rèn)為本項(xiàng)目不適合做電子，周邊電子元器件類(lèi)太多，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈； 3）過(guò)半的客戶(hù)認(rèn)為本案做通訊數(shù)碼類(lèi)較適合，但一定要有規(guī)模，有檔次； 4）認(rèn)為項(xiàng)目以前做電子市場(chǎng)沒(méi)有做好存在一定的負(fù)面影響； 5）認(rèn)為項(xiàng)目目前的知名度不高且處于核心商圈邊緣,要做好市場(chǎng)需加大宣 傳力度，提高知名度； 6）項(xiàng)目裝修要有檔次感，租金適中且有免租期。,綜合上述分析，眾廈地產(chǎn)大膽預(yù)測(cè)，未來(lái)華強(qiáng)北的電子市場(chǎng)將逐 步發(fā)生如下變化： 1）商圈形象變化：將逐步向高端、生態(tài)、品牌商業(yè)方向發(fā)展！ 全力打造“亞洲電子第一街！” 2）商圈業(yè)態(tài)變化：將從過(guò)分依賴(lài)電子元器件，到電子通信數(shù)碼百 貨等產(chǎn)業(yè)的全面過(guò)渡！ 3）消費(fèi)客戶(hù)變化：從“生產(chǎn)型客戶(hù)”占主導(dǎo)，到“消費(fèi)型客戶(hù)” 上升的逐步轉(zhuǎn)變！ 4）產(chǎn)品線的變化：從“生產(chǎn)型電子元器件”，到“消費(fèi)型成品 機(jī)”的轉(zhuǎn)變！ 5）經(jīng)營(yíng)客戶(hù)變化：從“批發(fā)商、廠商、零售商”，到“品牌店、 專(zhuān)賣(mài)店、零售商”的轉(zhuǎn)變！,市場(chǎng)背景總結(jié)：華強(qiáng)北商圈電子市場(chǎng)將在5個(gè)方面發(fā)生變化,重點(diǎn)提示：華強(qiáng)商圈的擴(kuò)充，業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的興起，給我們帶來(lái)更大市場(chǎng)機(jī)遇,針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告思路,目標(biāo)溝通,項(xiàng)目整改,項(xiàng)目統(tǒng)籌,市場(chǎng)背景,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷(xiāo)操作,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況及swot分析,定位依據(jù),主題定位,客戶(hù)定位,項(xiàng)目定價(jià),業(yè)態(tài)布局,業(yè)態(tài)論證,業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目概況：緊鄰深南路，華強(qiáng)北商圈西南區(qū)中心位置，未來(lái)生態(tài)型品質(zhì)商業(yè)區(qū)。華強(qiáng)北缺乏特色統(tǒng)一數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)！項(xiàng)目2-5樓可租面積約10990平米！,本案,華強(qiáng)電子,二,號(hào),路,振,中,路,賽格廣場(chǎng),華強(qiáng)廣場(chǎng),都會(huì)電子,天虹商場(chǎng),和記黃埔,新亞洲電子,深圳通信市場(chǎng),賽 博,遠(yuǎn)望數(shù)碼,萬(wàn)商會(huì),亨達(dá)利,明通,桑達(dá),龍勝,新亞洲商城,曼 哈,華強(qiáng)北手機(jī)通信類(lèi)集中地帶,未來(lái)生態(tài)型商業(yè)區(qū),高科德,定位依據(jù):依據(jù)華強(qiáng)北商圈擴(kuò)充，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，數(shù)碼產(chǎn)業(yè)興起等市場(chǎng)機(jī)遇及結(jié)合項(xiàng)目各方因素做出準(zhǔn)確定位。,定位核心依據(jù)：,宏 觀 因 素,1.依據(jù)華強(qiáng)北商圈的全面升級(jí)，業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的興起等帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇； 2.依據(jù)通信數(shù)碼類(lèi)產(chǎn)品在華強(qiáng)北西南片區(qū)存在的市場(chǎng)空白； 3.依據(jù)深圳年輕消費(fèi)群體增多對(duì)數(shù)碼產(chǎn)品需求隨之增多； 4.依據(jù)項(xiàng)目片區(qū)生態(tài)高尚購(gòu)物區(qū)即將形成以及政府的鼓勵(lì)和支持所形成的市場(chǎng)趨勢(shì)。,項(xiàng) 目 因 素,1.與項(xiàng)目地下層地鐵流行1828商場(chǎng)場(chǎng)共享人流； 2.項(xiàng)目毗鄰公交車(chē)站和地鐵站帶來(lái)大批年輕消費(fèi)人群； 3.定位規(guī)避項(xiàng)目以前做電子市場(chǎng)沒(méi)有做好所帶來(lái)的負(fù)面影響； 4.定位與周邊眾多電子市場(chǎng)形成差異化,避免惡性競(jìng)爭(zhēng)； 5.依據(jù)項(xiàng)目昭示性好，擁有生態(tài)休閑廣場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行定位；,1)潮流化！ 2)個(gè)性化！ 3)品牌化！ 4)品質(zhì)化！ 5)生態(tài)化！,主題定位:依據(jù)以上因素本項(xiàng)目定位為“潮流數(shù)碼電子城”，打造華強(qiáng)北最具時(shí)尚個(gè)性，獨(dú)具特色的潮流數(shù)碼城，以現(xiàn)代暖色調(diào)風(fēng)格為主；,潮流數(shù)碼電子城,個(gè)性 氣質(zhì),內(nèi)容 內(nèi)涵,1)唱響數(shù)碼潮流的商業(yè)！ 2)獨(dú)具個(gè)性化的新商業(yè)！ 3)主打品牌品質(zhì)的商業(yè)！ 4)繁華地鐵口上的商業(yè)！ 5)倡導(dǎo)生態(tài)休閑的商業(yè)！,商場(chǎng)核心理念： 主題突出 個(gè)性鮮明！,引導(dǎo) 過(guò)渡,業(yè)態(tài)定位分析:綜合分析，數(shù)碼、通訊、電腦產(chǎn)品較適合發(fā)展,說(shuō)明:,越多,表示越適合的業(yè)態(tài)選擇,“數(shù)碼產(chǎn)品”將是繼手機(jī)之后，又一個(gè)走進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)的電子產(chǎn)品！前景巨大！,業(yè)態(tài)定位:定位以“數(shù)碼類(lèi)”為龍頭，“通訊及電腦類(lèi)產(chǎn)品”為重要補(bǔ)充！,政府規(guī)劃鼓勵(lì),屬華強(qiáng)北商圈重點(diǎn)業(yè)態(tài),項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)支持 高端形象,生態(tài)高端商業(yè), 市場(chǎng)空缺點(diǎn),華強(qiáng)北商圈 黃金前景,價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)平衡,符合華強(qiáng)北產(chǎn)業(yè)升級(jí)歷史機(jī)遇,潮流數(shù)碼 時(shí)尚通訊 個(gè)性電腦,產(chǎn)品包括： 數(shù)碼相機(jī) dv攝像機(jī) 數(shù)字音樂(lè) 數(shù)碼存儲(chǔ) 數(shù)碼辦公 高像素手機(jī)產(chǎn)品 數(shù)碼安防 數(shù)碼動(dòng)漫 英語(yǔ)通掌上通 復(fù)讀機(jī) 筆記本電腦 液晶電腦 臺(tái)式電腦 等等,業(yè)態(tài)分布: 業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性要大！且要有規(guī)模效應(yīng)！具備獨(dú)特的品牌個(gè)性、產(chǎn)生強(qiáng)烈個(gè)性化的商場(chǎng)品牌號(hào)召力！始終圍繞“時(shí)尚、潮流、個(gè)性”主題！,名詞解釋?zhuān)?1）mm數(shù)碼手機(jī)：適合女孩子使用的時(shí)尚數(shù)碼產(chǎn)品和手機(jī)！ 2）汽車(chē)電子數(shù)碼：應(yīng)用在汽車(chē)上的電子數(shù)碼產(chǎn)品！前景巨大！,汽車(chē)電子典型業(yè)態(tài)分析：汽車(chē)電子將成為中國(guó)未來(lái)一個(gè)新興的主流行業(yè),市場(chǎng)前景巨大，因此本市場(chǎng)將劃分部分區(qū)域?qū)I(yíng)汽車(chē)電子產(chǎn)品,1.據(jù)市場(chǎng)研究公司isuppli稱(chēng)，中國(guó)與汽車(chē)相關(guān)的半導(dǎo)體消費(fèi)預(yù)計(jì)將以每年28%的速度遞增。汽車(chē)芯片市場(chǎng)到2007年將從2002年的4.16億美元增長(zhǎng)到14.5億美元。中國(guó)汽車(chē)芯片市場(chǎng)預(yù)計(jì)占全球芯片消費(fèi)量的10%。據(jù)isuppli的報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)已經(jīng)是一個(gè)龐大的汽車(chē)市場(chǎng)。到2007年，中國(guó)將成 為全球最大的汽車(chē)娛樂(lè)系統(tǒng)生產(chǎn)基地。 2.數(shù)據(jù)表明，汽車(chē)電子產(chǎn)品占整車(chē)價(jià)值的比例在快速提高。目前，國(guó)外汽車(chē)電子產(chǎn)品成本占整車(chē)的30%左右，在未來(lái)10年該比例將高達(dá)40%。世界各大汽車(chē)公司已把主攻方向轉(zhuǎn)向以微電子技術(shù)和信息技術(shù)為代表的高新技術(shù)，開(kāi)發(fā)研制各種新車(chē)型，以此占領(lǐng)技術(shù)制高點(diǎn)。 3. 飛利浦、摩托羅拉、聯(lián)想數(shù)碼等it產(chǎn)業(yè)巨頭 紛紛提出未來(lái)將加大對(duì)汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)的研究和關(guān)注。 重點(diǎn)提示:隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)汽車(chē)需求的增加,汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)的興起,人們對(duì)汽車(chē)電子產(chǎn)品的需求隨之增大,這為本市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)遇,隨著現(xiàn)代電子信息技術(shù)的飛速發(fā)展和我國(guó)汽車(chē)制造業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)作為國(guó)內(nèi)新興的產(chǎn)業(yè)群體，其市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力巨大。據(jù)有關(guān)資料預(yù)測(cè)，汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)內(nèi)增量最大的產(chǎn)品門(mén)類(lèi)。 預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，中國(guó)汽車(chē)電子產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將保持下去，該市場(chǎng)將在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障下穩(wěn)步發(fā)展，各類(lèi)汽車(chē)電子產(chǎn)品在汽車(chē)中的普及率將持續(xù)提高，汽車(chē)產(chǎn)品的升級(jí)也將持續(xù)，中國(guó)汽車(chē)電子產(chǎn)品市場(chǎng)依然值得期待。預(yù)計(jì)到2010年，中國(guó)汽車(chē)電子產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到近2000億元。 汽車(chē)電子類(lèi)產(chǎn)品主要包括：倒車(chē)?yán)走_(dá)、汽車(chē)防盜器、汽車(chē)記錄儀、車(chē)載通訊導(dǎo)航、汽車(chē)裝飾精品、汽車(chē)音響、汽車(chē)安全產(chǎn)品、車(chē)用電子配件、檢測(cè)及維修儀器設(shè)備、汽車(chē)電力裝置等,汽車(chē)電子介紹:中國(guó)汽車(chē)電子數(shù)碼娛樂(lè)類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)巨大，初步預(yù)計(jì)到2010年，將有200億元人民幣左右的產(chǎn)業(yè)消費(fèi)！車(chē)載娛樂(lè)將成為高端數(shù)碼產(chǎn)品的一個(gè)市場(chǎng)突破口,形式展示:專(zhuān)賣(mài)店、品牌店、加盟店、廠家直銷(xiāo)店、代理商、柜臺(tái)、產(chǎn)品區(qū)、鋪位,圖片僅供參考,目標(biāo)客戶(hù)定位:,租金價(jià)格定位（一）：選取典型市場(chǎng)租金統(tǒng)計(jì),項(xiàng)目租金區(qū)間測(cè)算 通過(guò)對(duì)以上租金統(tǒng)計(jì)分析的分析，可以用“市場(chǎng)比較法”測(cè)算出項(xiàng)目的租金價(jià)格水平，制定出結(jié)合實(shí)際 租賃政策。評(píng)分的價(jià)值模型共分為三個(gè)因子，即商圈因子、客流因子、建筑因子。 商圈因子： 企業(yè)品牌：指所在裙樓內(nèi)是否存在強(qiáng)勢(shì)品牌店，通過(guò)品牌店可拉動(dòng)客流量，提升物業(yè)的形象。 核心商圈：距離核心商圈的距離，距離遠(yuǎn)近直接關(guān)系到商鋪價(jià)值。 商業(yè)氣氛：從綜合環(huán)境考慮，區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境中業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度。 自身規(guī)模：與未來(lái)商業(yè)發(fā)展的潛力息息相關(guān)，規(guī)模大的商鋪易成行成市，租金漲勢(shì)較快。 客流因子 通達(dá)程度：指顧客進(jìn)入店鋪時(shí)的便利性，對(duì)消費(fèi)行為產(chǎn)生決定性的影響。 道路狀況：主要指干道與輔道的連接情況，同時(shí)也包括反向車(chē)道調(diào)頭的方便性，對(duì)高端顧客產(chǎn)生影響。 停車(chē)場(chǎng)：車(chē)位數(shù)量的多少會(huì)影響高端顧客消費(fèi)時(shí)的便利性，對(duì)餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目尤為關(guān)鍵。 途經(jīng)目的性：主要指行人、車(chē)輛受項(xiàng)目周邊設(shè)施的影響，而與項(xiàng)目相遇的可能性，此項(xiàng)數(shù)值越大則同類(lèi)型 的顧客層就越多，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感就越大。 客流量：客流進(jìn)出項(xiàng)目的數(shù)量，與物業(yè)人流、周邊住宅人流和隨機(jī)性人流有關(guān)。 公交車(chē)站：車(chē)站的遠(yuǎn)近決定了公交攜帶顧客的機(jī)會(huì)大小。 建筑因子 實(shí)用率：實(shí)用率高的物業(yè)對(duì)于商家來(lái)說(shuō)單位面積付出的成本就少。 展示空間：展示品牌的能力。 外觀設(shè)計(jì)：建筑外觀對(duì)于商鋪的保值性會(huì)有一定的影響 商鋪的通用性：商鋪可從事業(yè)態(tài)業(yè)種的多樣性，通用程度越大的商鋪投資價(jià)值高。 內(nèi)部交通：顧客在消費(fèi)的過(guò)程中，在商鋪樓層與樓層之間、區(qū)域與區(qū)域之間活動(dòng)的能力。,價(jià)格定位（二）：租金區(qū)間測(cè)算方法,租金均價(jià)建議：通過(guò)市場(chǎng)租金分析及測(cè)算得出本項(xiàng)目二樓租金500元/平米/月，三樓320元/平米/月，四樓150元/平米/月，五樓100元/平米/月！2-5樓建筑面積整體均價(jià)約260元/平米/月（按實(shí)用率約50%計(jì)算）,通過(guò)測(cè)算，可得到本項(xiàng)目二樓租金均價(jià)：1062元/ 本項(xiàng)目二樓租賃均價(jià) (本項(xiàng)目評(píng)分參考項(xiàng)目平均價(jià))/參考項(xiàng)目平均分 （7.5參考本項(xiàng)目平均價(jià)）/8.47 計(jì)算得出一樓基準(zhǔn)均價(jià)租金： 940元/(以實(shí)用面積計(jì)算) 依據(jù)同一計(jì)算方式得出本項(xiàng)目3-5樓租金均價(jià)為： 三樓基準(zhǔn)均價(jià)租金： 650元(以實(shí)用面積計(jì)算) 四樓基準(zhǔn)均價(jià)租金： 390元/(以實(shí)用面積計(jì)算) 五樓基準(zhǔn)均價(jià)租金： 280元/(以實(shí)用面積計(jì)算) 備注:租金測(cè)算以實(shí)用面積為準(zhǔn) 如果本項(xiàng)目以建筑面積計(jì)算(實(shí)用率50%)可得到本項(xiàng)目整體租金水平約260元/,針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告思路,目標(biāo)溝通,項(xiàng)目整改,項(xiàng)目統(tǒng)籌,市場(chǎng)背景,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷(xiāo)操作,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,物業(yè)現(xiàn)狀,硬件整改,軟件包裝,裝修原則,1-2層業(yè)態(tài)整改策略,商戶(hù)整改安排策略,物業(yè)現(xiàn)狀：一二樓大部分出售且經(jīng)營(yíng)電子元器件嚴(yán)重影響項(xiàng)目的重新定位；物業(yè)硬件設(shè)施相對(duì)陳舊，且存在不同程度的破壞，迫切需要全面整改！,一樓： 絕大部分出售，目前經(jīng)營(yíng)電子元器件；經(jīng)營(yíng)狀況一般,檔次低、形象差; 二樓： 部分經(jīng)營(yíng)電子元器件為主，經(jīng)營(yíng)較差，東側(cè)鋪位基本空置，且柜臺(tái)等二次裝修檔次較低、形象差； 三、四、五樓： 空置狀態(tài) 項(xiàng)目的墻面、地板、天花、空調(diào)管線等設(shè)備、比較陳舊，樓層高相對(duì)較低。,原則目標(biāo)：最大限度地控制整改成本；通過(guò)整改，力求達(dá)到“舊貌換新顏”的效果！,原則目標(biāo): 1)首要改變已經(jīng)形成的不利的 市場(chǎng)印象； 2)要能符合“華強(qiáng)北未來(lái)高尚 品牌街區(qū)”的長(zhǎng)遠(yuǎn)形象； 3)要能支撐項(xiàng)目較高端形象的 定位； 4)要能突出項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念； 5)要有較強(qiáng)的品牌商場(chǎng)個(gè)性；,達(dá)到效果,整改內(nèi)容：（裙樓整改包裝） （大堂裝修） （電梯、臺(tái)步、天花、墻體、立柱、地板、管線、空調(diào)口等核心硬件） （柜臺(tái)、廣告語(yǔ)等）,按照消費(fèi)者對(duì)一個(gè)賣(mài)場(chǎng)的從“宏觀到中觀再到微觀細(xì)部”的整體印象來(lái)整改包裝本案,裙樓整改包裝：核心在“門(mén)頭”及“外圍裙樓”。這是一個(gè)消費(fèi)者注意力的第一個(gè)環(huán)節(jié)，起到“告知客戶(hù)、吸引客戶(hù)”的重要作用！同時(shí)是本案形象改變的第一展示要素！整改包裝要能充分體現(xiàn)商業(yè)氛圍和商場(chǎng)個(gè)性！,整改措施： 1）門(mén)頭及裙樓幕墻、玻璃窗、立柱等重新清 洗、粉刷、二次包裝等； 2）墻體燈光字“佳和潮流數(shù)碼電子城”； 3）商場(chǎng)外景燈光裝飾效果； 4）項(xiàng)目外圍樹(shù)立大型“商場(chǎng)名稱(chēng)燈光字招牌”； 5）門(mén)口導(dǎo)示、展板、海報(bào)等。,裙 樓,門(mén) 頭,希望達(dá)到的效果,大堂整改包裝：大堂是消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)的接觸到的第一個(gè)環(huán)節(jié)，因此十分關(guān)鍵！品質(zhì)較好，商業(yè)氛圍濃厚的大堂往往能吸引客戶(hù)游逛商場(chǎng)！,整改措施： 1）天花重新吊頂處理，凸顯豪華氣派感； 2）地板重新拋光、裝飾處理； 3）商業(yè)吊旗、飾物處理，盡顯商業(yè)氛圍； 4）個(gè)性導(dǎo)示處理； 5）植物景觀景上添花； 6）抬頭絢麗廣告牌； 7）二樓植被垂吊，廣告生輝； 8）電梯清洗補(bǔ)色、補(bǔ)光； 9）大廳中央設(shè)置五彩霓虹燈飾； 10）進(jìn)入大廳，一樓凡是目之所及，如天花、地板、墻壁、立柱、空調(diào)口、條柜等進(jìn)行全面整改包裝；,希望達(dá)到的效果,大堂現(xiàn)狀,核心硬件整改包裝：主要包括“電梯、臺(tái)步、天花、墻體、立柱、地板、管線、空調(diào)口”等！這是體現(xiàn)商場(chǎng)品質(zhì)與檔次的細(xì)節(jié)工夫！是消費(fèi)者對(duì)一個(gè)商場(chǎng)評(píng)價(jià)的重要部分！,整改措施： 1）3-5層進(jìn)行全面的“二次裝修”，而色調(diào)則遵循時(shí)尚潮 流體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代暖色調(diào)為主； 為主題；包括地面、天花、墻面、立柱等。 2）電梯、樓梯、立柱等廣告位包裝； 3）1-2層考慮到其特殊性，我們進(jìn)行“選擇性”的二次裝 修；地面、墻面、天花、立柱、空調(diào)位等進(jìn)行修補(bǔ)、拋 光處理等，必要處進(jìn)行線條、色調(diào)上的引導(dǎo)！,希望達(dá)到的理想效果案例,其它細(xì)部整改及管理：主要體現(xiàn)在“柜臺(tái)廣告、條柜、貨架、燈光”等經(jīng)營(yíng)裝修層面的整改和管理，通過(guò)后天的統(tǒng)一管理來(lái)實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的個(gè)性與品質(zhì)！這是消費(fèi)者購(gòu)物中最切身的細(xì)節(jié)體驗(yàn)！,整改措施： 1）2-5樓統(tǒng)一使用有品質(zhì)檔次感的條柜、商鋪間隔； 2）成立專(zhuān)業(yè)的管理公司，對(duì)商家的裝修中 的硬件與裝飾實(shí)行把關(guān)，力求遵循統(tǒng)一 的主題風(fēng)格；,賽博數(shù)碼城的效果,導(dǎo)示牌設(shè)置：一層大堂中央、商場(chǎng)每個(gè)樓層主要通道路口及上下電梯入口處設(shè)置新穎、醒目的導(dǎo)示標(biāo)志引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù),導(dǎo)示牌,1-5樓電梯入口設(shè)置商場(chǎng)功能分區(qū)標(biāo)志,導(dǎo)示牌,電梯主通道入口設(shè)置,功能分區(qū)圖,一樓大堂中央設(shè)置商場(chǎng)功能分區(qū)圖,推廣期戶(hù)外廣告：選擇原則“位置顯眼，交叉路口，人流量大，價(jià)格合理”,該廣告位位于華強(qiáng)路與振中路交匯處，位置顯眼，且人流量大，周邊有較多電子、數(shù)碼市場(chǎng)，易引起商家關(guān)注。,該廣告位位于華強(qiáng)路上，位置顯眼，且有一定高度，易引起路人的關(guān)注，且人流量大，旁邊是華強(qiáng)電子世界。,最終建議：選擇第二塊作為戶(hù)外廣告牌。,1-2樓經(jīng)營(yíng)策略探討(一)：整體回購(gòu)！,1-2樓經(jīng)營(yíng)策略探討(二)：整體包租！,1-2樓經(jīng)營(yíng)策略探討(三)：選擇性包租！,一層平面圖：一樓只有極其少量的未售面積，蘭色虛線部分選擇包租，以期在一樓進(jìn)行業(yè)態(tài)引導(dǎo)，最大限度地提升商場(chǎng)的統(tǒng)一形象。,代表極少量未售鋪位,緊鄰大堂商鋪進(jìn)行包租,二層平面圖：二樓未售面積集中在東側(cè)，且目前大多處在尚未經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，整改難度相對(duì)較?。欢渌呀?jīng)未標(biāo)示部分采取包租，使二樓統(tǒng)一業(yè)態(tài)！,二樓當(dāng)前尚未經(jīng)營(yíng)的集中區(qū)域,未售鋪位總共70余個(gè)， 面積達(dá)650.6平方米 已售面積1037.03平方米,1-2樓經(jīng)營(yíng)策略探討(四)：?jiǎn)我坏恼陌b！,整改期間，經(jīng)營(yíng)(小業(yè)主)商戶(hù)安排策略探討：“安撫、利誘、優(yōu)惠、補(bǔ)償！”,針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告思路,目標(biāo)溝通,項(xiàng)目整改,項(xiàng)目統(tǒng)籌,市場(chǎng)背景,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷(xiāo)操作,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,推廣策略,推廣渠道,招商步驟,招商策略,招商步驟安排,招商策略：引進(jìn)主力店、品牌商家?guī)?dòng)；組合運(yùn)用優(yōu)惠招商、統(tǒng)一租金等策略刺激客戶(hù)，形成搶購(gòu)火爆場(chǎng)面！,案名建議： 佳和數(shù)碼電子城 功能定位： 亞洲電子第一街第一品牌潮流