2010中國·成都中潤家具產(chǎn)業(yè)園項目市場調(diào)查研究報告(273頁).ppt

取勢篇：中國成都 中潤項目市場調(diào)查研究報告 成都市中潤實業(yè)有限公司 2010年10月,作業(yè)工具圖無極倍增商業(yè)模式,取勢,發(fā)展策略,建筑規(guī)劃,租售策略,財務(wù)分析,商業(yè)運營,品牌推廣,項目的發(fā)展,戰(zhàn)略資源整合,商業(yè)模式構(gòu)建,市場水平切割,項目資源整合,政府資源整合,產(chǎn)業(yè)資源整合,資本資源整合,宏觀經(jīng)濟(jì),區(qū)域市場,產(chǎn)業(yè)環(huán)境,客戶研究,競爭分析,參考模式,優(yōu)術(shù),明道,合眾,項目屬性描述,核心問題界定,市場調(diào)研邏輯思路,項目屬性,核心問題,宏觀經(jīng)濟(jì)研究,區(qū)域市場研究,產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究,客戶研究,參考案例,市場分析,市場 機(jī)會點,項目 定位空間,競爭分析,提出問題,分析問題,解決方向,注：整體報告包括市場研究報告、戰(zhàn)略定位報告、商業(yè)模式規(guī)劃報告戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃報告四部分,市場調(diào)查研究報告 目錄,part 1 項目屬性界定,part 2 核心問題界定,part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,part 4 區(qū)域市場研究,part 5 產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究,part 6 客戶研究,part 7 競爭分析,part 8 參考模式研究,part 9 項目swot分析,part 1 項目屬性界定,一、項目屬性 1、項目區(qū)位、位置 2、項目地塊規(guī)劃屬性 3、項目地貌 二、區(qū)域?qū)傩?1、項目區(qū)域規(guī)劃 2、項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,1 項目區(qū)位、位置 地理位置,項目地處西部中心城市成都的遠(yuǎn)郊板塊新都區(qū)的家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)； 以項目為中心，35公里半徑內(nèi)，即可覆蓋成都中心城區(qū)；50公里半徑內(nèi)，可覆蓋整個大成都80%以上區(qū)域； 項目地塊是從成都市區(qū)進(jìn)入園區(qū)的第一項目，位置優(yōu)越。,資料來源：百度地圖,繞城高速,項目距雙流國際機(jī)場35公里，距成都火車北站25公里，距離新都火車站17公里，距亞洲最大的鐵路集裝箱編組站成都鐵路集裝箱中心站23公里； 項目離成彭高速公路龍橋出口不到1公里，通過成彭高速可在5分鐘內(nèi)接駁繞城高速，通達(dá)周邊區(qū)域和西部各省。規(guī)劃五環(huán)路已經(jīng)局部動工，連通后將串起成都第二圈層的雙流、溫江、龍泉、郫縣、新都和青白江等10個城市。,本案,成彭高速,北新干線,五環(huán)路,繞城高速,5號路,大件路,新都城區(qū),新都火車站,寶成鐵路,新繁鎮(zhèn)中心,樂綿城際鐵路,成綿高速,1 項目區(qū)位、位置 交通關(guān)系,資料來源：成都家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,五環(huán)路,本案,繞城高速,往成都,項目所處的新都家具產(chǎn)業(yè)園目前尚處于初級發(fā)展階段，市政、生活配套較為落后，居住、醫(yī)療、商業(yè)等配套不足，新繁鎮(zhèn)人口不足10萬，新商圈的商業(yè)氛圍尚待提升。,現(xiàn)有配套：園區(qū)管委會、菜市場、加油站； 規(guī)劃配套：居住、醫(yī)療、廣場、公園、物流等。,本案,香江cbd,家和家園,巔峰項目,1 項目區(qū)位、位置 項目配套,資料來源：成都家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,項目用地性質(zhì)較為明確，并取得部分土地指標(biāo)，政府對于容積率等方面的要求較低，有利于本項目后期的合理規(guī)劃。同時本項目作為園區(qū)內(nèi)10個商貿(mào)流通項目之一，也是園區(qū)最大的單體項目之一，有一定規(guī)模優(yōu)勢。,項目位置：位于新都區(qū)成都家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，成彭高速龍橋出口附近，省道s105（老成彭路）與5號路交匯處東北角。 用地面積：578.3畝 容 積 率：0.9 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 地塊四至： 東至：園區(qū)支路 南至：5號路 西至：老成彭路 北至：家和家園項目,2 項目地塊規(guī)劃屬性 規(guī)劃指標(biāo),資料來源：成都家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,項目地塊方正平坦、四面臨路，地塊上有少量建筑，拆遷成本低，有利于項目的開發(fā)； 不利因素：項目臨成彭路有大量綠化樹，影響項目的彰顯性，地塊上有電線經(jīng)過，需及早與政府協(xié)調(diào)處理 。,3 項目地貌,巔峰國際地塊,項目地塊內(nèi)現(xiàn)狀小路,家和家園售樓部,老成彭路,地塊西側(cè)綠化帶,五號路入口,五號路,香江cbd售樓部,項目地形地貌： 較為方正、平坦，靠老成彭路一側(cè)局部地勢較低 地塊利用現(xiàn)狀： 大部分為空地，靠近老成彭路與家和家園一側(cè)有少量建筑物。 相鄰建筑、景觀： 東：空地，巔峰國際地塊上已建銷 售中心； 南：建成區(qū)，沿5號路南側(cè)為34層紅色建筑； 西：成彭路西側(cè)為建成廠區(qū)，東側(cè)與項目地塊相鄰是約10米寬的綠化帶，樹木將影響項目的彰顯性； 北：家和家園地塊，已建銷售中心。,資料來源：九合飛一,一、項目屬性 1、項目位置、區(qū)位 2、項目地塊規(guī)劃屬性 3、項目地貌 二、區(qū)域?qū)傩?1、項目區(qū)域規(guī)劃 2、項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,part 1 項目屬性界定,成都是中國西部特大中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐； 成都正在打造世界現(xiàn)代田園城市，將成為西部乃至中國最宜居城市，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快； 城市發(fā)展軸線以主城區(qū)為中心向西南、東北方向延伸。,城市定位： 西南地區(qū)重要的科教中心、商貿(mào)中心、金融中心； 西南地區(qū)重要的交通運輸樞紐、通信樞紐 城市發(fā)展方向： 城市發(fā)展軸線是從中心城向西南、東北方向延伸， 產(chǎn)業(yè)圈層布局 一圈層：中心城，集中發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)； 二圈層：龍泉驛、華陽、東升、新都-青白江、郫縣、溫江六大組團(tuán)，集中發(fā)展以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)； 三圈層：集中發(fā)展農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。,本案,1 項目區(qū)域規(guī)劃 成都城市總體規(guī)劃,資料來源：成都城市總體規(guī)劃,五環(huán)的建設(shè)，串起成都第二圈層，新都將納入成都城市整體格局； 隨著高鐵建設(shè)，5年內(nèi)，圍繞成都將形成6個交通圈，使成都作為經(jīng)濟(jì)口岸成為可能。,1 項目區(qū)域規(guī)劃 成都交通規(guī)劃,本 案,半小時交通圈：成都至綿陽、樂山、內(nèi)江等地 1小時交通圈：成都至重慶、廣元、宜賓、雅安等地 2小時交通圈：成都至西昌、康定、西安、貴陽等地 4小時交通圈：成都至蘭州、鄭州、武漢、長沙、昆明等地 6小時交通圈：成都至至北京、廣州等地 8小時交通圈：成都至至沈陽、上海、格爾木等地,資料來源：成都市交通局,五環(huán)路,1 項目區(qū)域規(guī)劃 歐亞陸上通道,成都至歐洲鐵路貨運測試班列2010年10月21開通,成都經(jīng)阿拉山口至中亞、歐洲的鐵路貨運五定測試班列814030次列車從亞洲最大集裝箱中心站成都集裝箱中心站開出。這標(biāo)志著西南地區(qū)最快捷通往哈薩克斯坦、俄羅斯、白俄羅斯、波蘭、德國、荷蘭等中亞、歐洲國家的陸上運輸通道正式開通。列車正常運行后，可以在1315天到達(dá)歐洲基本港，在途運輸時間比經(jīng)沿海港口城市海運至歐洲基本港節(jié)約20天。,俄羅斯,哈薩克斯坦,白俄羅斯,波蘭,荷蘭,德國,成都,到達(dá) 歐洲大陸橋沿線主要城市和基本港口城市,隨著成都至歐洲貨運鐵路的開通，意味著地處內(nèi)陸的“成都造”產(chǎn)品更快進(jìn)入歐洲市場，極大改善交通短板，為成都家具流通輻射力和影響力提供外部機(jī)遇。,成都重點產(chǎn)業(yè)主要環(huán)繞主城區(qū)周邊布局； 家具產(chǎn)業(yè)是十大重點產(chǎn)業(yè)之一，主要布局在新都的“一園”和崇州的“一基地”。,1 項目區(qū)域規(guī)劃 成都重點產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,新材料產(chǎn)業(yè)： 新津縣布局為新材料產(chǎn)業(yè)核心發(fā)展區(qū)。 電子信息產(chǎn)業(yè)： 高新區(qū)布局為電子信息產(chǎn)業(yè)核心發(fā)展區(qū) 汽車產(chǎn)業(yè)： 成都經(jīng)開區(qū)布局為汽車產(chǎn)業(yè)核心發(fā)展區(qū) 石化產(chǎn)業(yè)： 主要布局在四川石化基地 航空航天產(chǎn)業(yè)： 將青羊區(qū)布局為飛機(jī)研發(fā)與制造核心區(qū)。 冶金建材產(chǎn)業(yè)： 主要布局于青白江區(qū)和金堂縣。 食品產(chǎn)業(yè)： 邛崍工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、蒲江工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 家具產(chǎn)業(yè)： 新都“成都家具產(chǎn)業(yè)園”、崇州“家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”。 制鞋產(chǎn)業(yè)： 武侯鞋都和崇州制鞋工業(yè)園。 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)： 成都高新區(qū)、邛崍市、都江堰市布局為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心區(qū),新材料產(chǎn)業(yè),汽車產(chǎn)業(yè),航空航天產(chǎn)業(yè),家具產(chǎn)業(yè),家具產(chǎn)業(yè),食品產(chǎn)業(yè),制鞋產(chǎn)業(yè),生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),石化產(chǎn)業(yè),冶金建材產(chǎn)業(yè),電子信息產(chǎn)業(yè),資料來源：九合飛一,新都區(qū)屬于北部新城的一部分，是成都城市副中心，在成都半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。 新都規(guī)劃了五大功能區(qū)，其中家具是重點發(fā)展方向。,1 項目區(qū)域規(guī)劃 新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃,區(qū)域定位： 新都區(qū)位于成都市總體規(guī)劃確定的城市帶上，與青白江將組成100萬人的“北部新城”，在長期將成為成都城市發(fā)展的重要發(fā)展方向。 五大功能區(qū)： 家具產(chǎn)業(yè)區(qū) 北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū) “198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功 能區(qū) 機(jī)電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū) 西部公路物流樞紐,新都區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖,資料來源：新都區(qū)規(guī)劃局,成都家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局：新都為核心，崇州為基地，彭州和邛崍為輔； 新都家具產(chǎn)業(yè)沿成彭路集中發(fā)展，形成家具產(chǎn)業(yè)走廊，集家具研發(fā)、制造、設(shè)計、商貿(mào)、流通于一體。,2 項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 成都家具產(chǎn)業(yè)分布狀況,“112”發(fā)展格局：一核心一基地二點 一核心：以新都區(qū)為家具產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展核心區(qū)。利用新都家具產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位優(yōu)勢，著力發(fā)展企業(yè)總部、公共研發(fā)平臺、家具成品及原輔材料市場等，將其打造成集生產(chǎn)、研發(fā)、商貿(mào)為一體的成都家具產(chǎn)業(yè)集群的核心區(qū)域 一基地：以崇州市為家具產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展基地，打造全國最大的板式家具生產(chǎn)基地。 二點：推進(jìn)兩個具有一定產(chǎn)業(yè)與土地比較優(yōu)勢的重點家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展：成都家具產(chǎn)業(yè)（彭州）工業(yè)點、邛崍市羊安鎮(zhèn)家具工業(yè)點。,資料來源：成都市家具產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃,全國最大的板式生產(chǎn)基地，覆蓋全國二三線市場； 2009年成都家具產(chǎn)業(yè)突破400億元； 成都家具產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，商貿(mào)體系日益完善，品牌建設(shè)取得突破。,2 項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 成都家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大 成都市是全國五大家具產(chǎn)業(yè)基地和四大家具流通基地之一，同時是全國最大的板式家具生產(chǎn)基地，家具生產(chǎn)與銷售占四川省的80%以上，現(xiàn)有家具生產(chǎn)及配套企業(yè)近3000家，從業(yè)人員近50萬，主要分布在新都區(qū)、崇州市、彭州市、雙流縣、溫江區(qū)等區(qū)（市）縣，其中新都區(qū)新繁鎮(zhèn)已成為全市家具制造企業(yè)聚集最多的區(qū)域。 商貿(mào)體系日趨完善 “成都國際家具工業(yè)展覽會”連續(xù)成功舉辦8屆，已成為成都家具品牌的展示窗口和擴(kuò)張對外影響力的商貿(mào)平臺；企業(yè)在全國建立了營銷網(wǎng)點5000多個，70%以上產(chǎn)品銷往省外；武侯區(qū)川藏路兩側(cè)有近80萬平方米的家具展銷場地，年銷售額近20億元。中國輕工業(yè)聯(lián)合會、中國家具協(xié)會于2005年授予成都市武侯區(qū)“中國西部家具商貿(mào)之都”稱號。 品牌建設(shè)取得突破 成都全友家私有限公司、成都愛普裝飾材料有限公司獲得由國家工商總局頒發(fā)的“中國名牌產(chǎn)品”榮譽稱號，成都全友家私有限公司、掌上明珠、好風(fēng)景榮獲“中國馳名商標(biāo)”。,成都家具產(chǎn)業(yè)園位于新都家具產(chǎn)業(yè)走廊成彭路，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈最完善，未來打造成成都唯一全國性家具批發(fā)市場； 家具產(chǎn)業(yè)園成都是中調(diào)外遷政策中家具流通產(chǎn)業(yè)的唯一政府引導(dǎo)的承接地。,2 項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 成都家具產(chǎn)業(yè)園,成都家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于成都市西北部、新都區(qū)西面的新繁鎮(zhèn)，處在成都市北部成彭路經(jīng)濟(jì)發(fā)展走廊上。 成都家具產(chǎn)業(yè)園與成都市外環(huán)高速公路、成彭高速、成彭公路、新犀路、北新干線相聯(lián)。形成兩廊一環(huán)的區(qū)域交通骨架、六縱三橫的區(qū)域聯(lián)系支撐網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃區(qū)鐵路交通便利，距新都火車站17公里，成都火車站北站25公里，清流客運站12公里。,產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)資料,資料來源：成都家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,園區(qū)集家具研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、生活、產(chǎn)品展示、林木交易及物流于一體，屬于全產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)。規(guī)劃商品物流展示區(qū)、家具生產(chǎn)區(qū)、配套居住區(qū)三大片區(qū)，其中商品物流展示區(qū)用地規(guī)模達(dá)3500畝。,2 項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 成都家具產(chǎn)業(yè)園,功能定位： 園區(qū)集家具研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、生活、產(chǎn)品展示、林木交易及物流于一體。,功能結(jié)構(gòu)：“兩心” 、“三片區(qū)” 兩心： 配套服務(wù)中心 園區(qū)服務(wù)中心 三片區(qū)： 商品物流展示區(qū) 家具生產(chǎn)區(qū) 配套居住區(qū),產(chǎn)業(yè)園功能布局,本案,資料來源：成都家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,政府構(gòu)建強有力的支持政策體系，配套政策最完善，優(yōu)惠幅度最大，服務(wù)質(zhì)量最優(yōu)，工作效率最高。,2 項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)政策支持,鼓勵投資領(lǐng)域：鼓勵按規(guī)劃在“一區(qū)一園一中心、兩城兩鎮(zhèn)兩區(qū)域”和“七個發(fā)展片區(qū)”重點投資； 財政扶持獎勵政策 ：投資額在一定限額以上的企業(yè)給予一定的稅收及獎勵等補貼待遇； 企業(yè)用地政策：對新都產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較強的拉動作用、對區(qū)財政收入有重大貢獻(xiàn)的重大產(chǎn)業(yè)化項目可實行土地價格“一企一策”； 招商獎勵政策：對于引進(jìn)項目的注冊資本和投資額在一定額度上的企業(yè)給予一定的獎勵政策,資料來源：香城新都網(wǎng),遠(yuǎn)郊板塊 新商圈 產(chǎn)業(yè)大盤,打造田園城市，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，帶來巨量城市建設(shè),高鐵、高速網(wǎng)絡(luò)的升級將完善交通網(wǎng)絡(luò)， 有利于商貿(mào)物流的發(fā)展,成都至歐洲鐵路開通，新都家具產(chǎn)業(yè)園將有機(jī)會成為 中國家具面向中亞、歐洲的重要窗口,項目所在的片區(qū)處在成都城市重點發(fā)展軸， 屬于北部新城家具產(chǎn)業(yè)功能板塊,新都家具產(chǎn)業(yè)園是成都市政府“中調(diào)”政策下的 政府唯一引導(dǎo)的家居商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)承接地,地塊位置優(yōu)越，位于新都區(qū)家具產(chǎn)業(yè)走廊核心地段， 是成都遠(yuǎn)郊板塊超大體量商業(yè)項目,1,2,4,3,項目所在的商圈氛圍暫不成熟， 但遠(yuǎn)期規(guī)劃是未來成都家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心,項目在短期內(nèi)將面臨新/老商圈間的競爭， 而長期將面臨園區(qū)內(nèi)10個項目間的競爭,5,6,8,7,part 1 項目屬性結(jié)論,part 2 核心問題界定,一、項目背景事實 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 項目來龍去脈 二、開發(fā)商心理預(yù)期 三、提出問題,成都家具產(chǎn)業(yè)升級以及中調(diào)外遷，家居產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場遷到三環(huán)以外，成都家具產(chǎn)業(yè)園作為重要承接地，雙流、崇州、彭州、邛崍等地將會分流產(chǎn)業(yè)資源； 新都區(qū)作為家具產(chǎn)業(yè)主要集散地，政府將把家具產(chǎn)業(yè)園作為家具產(chǎn)業(yè)全球視窗來打造。,1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢,隨著成都整體產(chǎn)業(yè)提檔升級，“中調(diào)”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實施，成都城區(qū)占地6900多畝、建筑面積達(dá)350多萬平方米、營業(yè)面積321萬平方米的100多個市場將在未來的3-5年內(nèi)搬遷到城外。包括荷花池、金府路、八里莊、西門車站、川藏路沿線等市民熟知的商品市場都將全面調(diào)遷，涉及到家具建材、日用品、醫(yī)藥和五金機(jī)電、建筑裝潢、金屬材料、汽車整車銷售等產(chǎn)業(yè)； 成都家具產(chǎn)業(yè)園是家具產(chǎn)業(yè)中調(diào)外遷的重要承接地，雙流、崇州、彭州、邛崍等地將會分流產(chǎn)業(yè)資源，其中雙流元瑞國際家居商城總投資49億元，規(guī)劃建筑面積達(dá)170萬平方米；,中潤面臨企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商，配合政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，契合成都產(chǎn)業(yè)中調(diào)外遷規(guī)劃。,2 項目來龍去脈,中潤公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：能源 + 住宅地產(chǎn)； 鑒于中國產(chǎn)業(yè)調(diào)整，各產(chǎn)業(yè)面臨升級換擋的歷史契機(jī)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也同樣迎來大幅升值的機(jī)遇，成都家具產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)物。中潤公司審時度勢，希望乘此大勢在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上實現(xiàn)從住宅地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。本項目是中潤公司實施轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的示范性項目，希望借此形成可以復(fù)制的商業(yè)模式，從而實現(xiàn)快速壯大。,中國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展,本項目,成都家具產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略,川派家具迅速崛起,成都家具產(chǎn)業(yè)園,中國產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級,產(chǎn)業(yè)用地大幅升值,抓住機(jī)遇實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,一、項目背景事實 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 項目來龍去脈 二、開發(fā)商心理預(yù)期 三、提出問題,part 2 核心問題界定,1 開發(fā)商心理預(yù)期,r1 非期望結(jié)果,r2 期望結(jié)果,武漢中國家俱cbd、西安原點新城對部分客戶的截流。 成都當(dāng)?shù)厥袌銎毡檎J(rèn)同成熟商圈市場，對地處遠(yuǎn)郊的新都產(chǎn)業(yè)園商圈接受度尚待培養(yǎng)，存在發(fā)展風(fēng)險。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)香江、家和家園、巔峰國際等項目的競爭。,差異化發(fā)展，與香江等項目錯位競爭，形成競合關(guān)系。 通過本項目的成功運作，形成可以復(fù)制的商業(yè)模式，實現(xiàn)公司快速壯大，打造產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)品牌。,解決核心問題,如何從r1到r2,一、項目背景事實 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 項目來龍去脈 二、開發(fā)商心理預(yù)期 三、提出問題,part 2 核心問題界定,1 提出問題,核心問題,如何實現(xiàn)開發(fā)投資利潤最大化與經(jīng)營效益最大化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一？,問題分解,如何建立最佳商業(yè)模式，保證開發(fā)投資利潤最大化與經(jīng)營效益最大化的協(xié)調(diào)？,1,2,3,本項目如何依托自身優(yōu)勢，實現(xiàn)獨特定位，差異化發(fā)展，形成可持續(xù)的競爭力？,本項目的市場輻射范圍應(yīng)如何定位？,采取什么策略應(yīng)對商圈成熟過程中的不利因素？,4,part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,一、中國經(jīng)濟(jì)概述 1、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 2、中國經(jīng)濟(jì)格局研究 3、宏觀經(jīng)濟(jì)對產(chǎn)業(yè)的影響 二、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)概述 三、四川經(jīng)濟(jì)概述 四、成都經(jīng)濟(jì)概述,中國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)后逐步復(fù)蘇，國民經(jīng)濟(jì)運行保持良好態(tài)勢； 拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中，出口受阻，社會消費成為重要動力。,1 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究,2009年中國社會和經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo),資料來源：國家統(tǒng)計局,為了應(yīng)對國際金融危機(jī)，中國政府出臺“一攬子”計劃，大規(guī)模增加政府投資，實施總額四萬億元的兩年投資計劃?？焖倥まD(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的局面，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。 2008年，中國gdp總量達(dá)33700億美元，超德國居世界第三。按照目前的發(fā)展趨勢，中國gdp總量有望在2010年趕超日本位列世界第二； 從2006到2010年上半年，中國經(jīng)濟(jì)總體呈快速增長趨勢，gdp年均增長率超過9.95%； 2010年上半年，中國gdp達(dá)172840億元，同比增長11.1%，國民經(jīng)濟(jì)運行保持良好態(tài)勢。,目前全國梯級經(jīng)濟(jì)格局中，珠三角、長三角、環(huán)渤海形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一圈層，中西部地區(qū)是第二圈層，未來政府的發(fā)展戰(zhàn)略向第二圈層傾斜，重點發(fā)展西部，中國產(chǎn)業(yè)重心由東部、南部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。,1 中國經(jīng)濟(jì)格局研究,改革開放30年的發(fā)展，我國沿海地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化特征日益明顯。長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市群三足鼎立態(tài)勢的形成。據(jù)最新統(tǒng)計資料顯示，其中長三角約占全國經(jīng)濟(jì)總量20%，珠三角占比約10%，環(huán)渤海占比約9%； 西部大開發(fā)醞釀中國經(jīng)濟(jì)格局變革，國家政策的扶持和傾斜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸由東、南部轉(zhuǎn)移到中西部； 2004年，中國西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的增長幅度達(dá)32%，首次超越東部的28%。09年上半年，西部固定投資增長42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離東部的24%。,環(huán)渤海,長三角,珠三角,中西部,華南、華東區(qū)域以外貿(mào)出口為主的家具企業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 內(nèi)需導(dǎo)向?qū)⒊蔀閺钠髽I(yè)到產(chǎn)業(yè)未來的重要發(fā)展方向； 政府將力保十大重要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中包括輕工業(yè)（含家具產(chǎn)業(yè)）。,1 宏觀經(jīng)濟(jì)對家具產(chǎn)業(yè)的影響,經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成全球性需求疲軟，外銷受阻； 在政策扶持及內(nèi)需增長的環(huán)境下，外貿(mào)企業(yè)開始在內(nèi)銷市場拓展空間。,出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,產(chǎn)業(yè)振興,外銷受阻，沿海產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢不再，因沿海人工、土地等成本上升，大量外企開始向內(nèi)地轉(zhuǎn)移； 政府開始從源頭進(jìn)行規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群整體轉(zhuǎn)移。,中國政府現(xiàn)在面臨最重要問題是投資保增長、保就業(yè)； 國務(wù)院最新出臺十大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。,一、中國經(jīng)濟(jì)概述 二、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)概述 1、西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 2、西部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 3、西部主要城市比較 三、四川經(jīng)濟(jì)概述 四、成都經(jīng)濟(jì)概述,part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,機(jī)場的興建、公路及鐵路交通路網(wǎng)的完善，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)一步建設(shè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障； 家具產(chǎn)業(yè)對物流交通依賴性較強，交通設(shè)施的完善為其發(fā)展提供重要保障。,2 西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究,西部地區(qū)主要交通網(wǎng)絡(luò),2009年西部地區(qū)社會和經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)：,機(jī)場成都雙流國際機(jī)場，咸陽機(jī)場、蘭州機(jī)場、昆明巫家壩機(jī)場、烏魯木齊機(jī)場、銀川機(jī)場、拉薩機(jī)場、重慶江北機(jī)場、貴州龍洞堡機(jī)場 鐵路隴海鐵路，成昆鐵路，蘭新線，青葳鐵路 公路川藏，川隴，川陜，川渝，川云,資料來源：國家統(tǒng)計局,西部主要交通網(wǎng)絡(luò)：,西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但還是遠(yuǎn)低于第二產(chǎn)業(yè)。 西部經(jīng)濟(jì)增速高于全國平均水平，與東部地區(qū)相比的發(fā)展速度差距在逐步縮小。 西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有利于家具市場的進(jìn)一步擴(kuò)大。,2 西部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究,西部區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征,20062009年西部地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值,資料來源：國家統(tǒng)計局,西部三大產(chǎn)業(yè)占比由2008年的15.5：47.6：36.9 變?yōu)?2009的13.8：47.2：39.0，可見，西部地區(qū)農(nóng)業(yè)還是占據(jù)一定比例的，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)a需進(jìn)一步優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，09年提高了2.1百分比，但還是遠(yuǎn)低于第二產(chǎn)業(yè)。 據(jù)統(tǒng)計，2006至2009年，西部地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長17.19，固定資產(chǎn)投資年均增長22。西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，有利于家具市場的進(jìn)一步擴(kuò)大。,單位：億元,受惠于國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略，西部省會城市經(jīng)濟(jì)均保持快速增長。 成都市作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭，gdp總量僅次于直轄市重慶之后，遙遙領(lǐng)先于西部其他省會城市。,2 西部主要城市比較,資料來源：國家統(tǒng)計局,2000年國家實施西部大開發(fā)以來，西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，各省會城市均有不同程度的快速發(fā)展； 除直轄市重慶外，成都市不管是gdp總量還是人口規(guī)模均遙遙領(lǐng)先于西部其他省會城市；從人均gdp來看，成都僅次于人口稀少的烏魯木齊居第二；可見，成都市是西部最具競爭力的省會城市，將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四極。,一、中國經(jīng)濟(jì)概述 二、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)概述 三、四川經(jīng)濟(jì)概述 1、四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 2、四川產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 四、成都經(jīng)濟(jì)概述,part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,四川保持經(jīng)濟(jì)快速增長勢頭，社會固定投資持穩(wěn)，消費市場增勢加快，外貿(mào)進(jìn)出口增長加快； 以成渝1小時經(jīng)濟(jì)圈為核心的西部城市集群，在西部大開發(fā)中發(fā)揮龍頭作用。,3 四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究,四川省交通網(wǎng)絡(luò)圖,2009年四川社會和經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo),機(jī)場成都雙流國際機(jī)場，達(dá)州河市機(jī)場、瀘州藍(lán)田機(jī)場、綿陽南郊機(jī)場、九寨黃龍機(jī)場 鐵路寶成鐵路，達(dá)成鐵路，成昆鐵路，襄渝鐵路 公路成渝、成綿、成樂、成雅、成灌、綿廣、成彭等高速，川青，川隴，川陜，川渝，川云，川滇等公路。,資料來源：四川統(tǒng)計局,四川主要交通網(wǎng)絡(luò)：,在國家政策的扶持下，四川地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)均有明顯改善； 固定資產(chǎn)投資的大幅增加，交通設(shè)施的高強度投入將利好于家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,3 四川產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究,四川區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征：,2007至2009年，四川地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12.7，固定資產(chǎn)投資增加58.1%。固定資產(chǎn)投資的大幅增加，將直接和間接利好家具產(chǎn)業(yè)。 2010年上半年，四川省gdp達(dá)7465.9億元，同比增長16.3%；其中第一產(chǎn)業(yè)達(dá)925.2億元，占12.4%；第二產(chǎn)業(yè)達(dá)4065.9億元，占54.1%；第三產(chǎn)業(yè)達(dá)2474.8億元，占33.1%。顯然，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)勢，體現(xiàn)四川產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，有利于家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,資料來源：四川統(tǒng)計局,一、中國經(jīng)濟(jì)概述 二、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)概述 三、四川經(jīng)濟(jì)概述 四、成都經(jīng)濟(jì)概述 1、成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 2、成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究,part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,成都市作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭，gdp逐年增加，受惠于國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略，在全球經(jīng)濟(jì)疲軟的大環(huán)境下，仍能保持快速增長趨勢，將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極。,4 成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究,2009年成都主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表,資料來源： 成都統(tǒng)計局,2008年以來，成都市g(shù)dp增長有所回落，但保持雙位數(shù)高速增長。截止8月份，全市g(shù)dp達(dá)3360億元，同比增長12.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。,成都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“二三一”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭弧?，中心城區(qū)重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，與成都中調(diào)規(guī)劃的“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略呼應(yīng)； 房地產(chǎn)和批發(fā)零售業(yè)占據(jù)重要的地位，帶動下游產(chǎn)業(yè)的家居業(yè)良好發(fā)展。,4 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究,成都地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從2004年以來的“二三一”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭弧薄?2009年成都市第一產(chǎn)業(yè)達(dá)267.8億元，占5.9%；第二產(chǎn)業(yè)達(dá)2001.8億元，占44.5%；第三產(chǎn)業(yè)達(dá)2233.0億元，占49.6%。在西部開發(fā)的大環(huán)境下，成都市第二及第三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。 分行業(yè)占服務(wù)業(yè)稅收總額的比重，房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)分列前兩位，占比分別為32.4%、21.4%，帶動下游產(chǎn)業(yè)的家居業(yè)良好發(fā)展。,20072009年成都地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值表,資料來源：成都統(tǒng)計局,單位：億元,中央政策傾斜西部，成都迎來發(fā)展機(jī)遇,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部是主要承接地,出口受阻，內(nèi)銷成為重要動力,成都經(jīng)濟(jì)圈保持快速增長，將成為第四極,成都基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，將帶來連鎖效應(yīng),成都人口增長迅速，造就巨大市場空間,1,2,3,4,5,6,政策傾斜 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 內(nèi)銷帶動 增長極 成渝1小時經(jīng)濟(jì)圈,part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)研究總結(jié),一、政策環(huán)境研究 1、中央政策環(huán)境分析 2、地方政策環(huán)境分析 二、成都房地產(chǎn)市場研究 三、新都房地產(chǎn)市場研究 四、特色住宅樓盤分析,part 4 區(qū)域市場研究,中央實施積極財政政策，經(jīng)過2008年房價的瘋狂上漲，中央金融政策在適度寬松后相對收緊。,1 中央政策環(huán)境分析,2010年以來，政府加大了在經(jīng)濟(jì)政策方面的調(diào)整力度，一方面，兩會提倡積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但另一方面，央行卻連續(xù)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，可見政府在實施積極財政政策的同時適度收緊貨幣政策。,房地產(chǎn)政策收緊，主要內(nèi)容是針對首套住房面積、二套、三套首付比例、貸款利率的調(diào)整，以抑制投機(jī)行為，平穩(wěn)房價，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。,1 中央政策環(huán)境分析,為保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房價過快上漲，2010年房地產(chǎn)新政逐步收緊，但新政策有較強的針對性和靈活性，主要遏制二套房或以上客戶的置業(yè)。,國土資源部增加供地，達(dá)18萬公頃，同時加大土地監(jiān)管力度，提高開發(fā)商拿地要求。,1 中央政策環(huán)境分析,2010年以來，國土資源部增加土地供應(yīng)量和加大監(jiān)管力度，一方面，增加2010年的住房供地計劃，另一方面，提高開發(fā)商拿地的要求，從而加大土地的監(jiān)管力度。,為遏制房價過快上漲，打擊投機(jī)行為，政府出臺“新國十條”，大大增加保護(hù)自住型購房人群促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。,1 中央政策環(huán)境分析,“國十條”核心內(nèi)容,“國十條”主要目的,國務(wù)院新政調(diào)控主線遏制房價過快上漲，并非打壓房地產(chǎn)，因而措施主要針對房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。新政執(zhí)行后，將大大增加其購房的首付和貸款成本，甚至部分異地炒房客戶無法辦理房貸，沉重打擊投資性購房。,1 地方政策環(huán)境分析,進(jìn)入2010年，成都市房地產(chǎn)市場持續(xù)09的迅猛的發(fā)展勢頭。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展，2月份以來，成都出臺了一系列政策。嚴(yán)控規(guī)劃、建筑要求，實行房地市場異動監(jiān)測，加大對土地監(jiān)管力度。,成都地方政策內(nèi)容主要是響應(yīng)中央調(diào)控精神指定政策的執(zhí)行細(xì)則，主要體現(xiàn)在嚴(yán)控規(guī)劃、建筑要求，加大土地監(jiān)管力度。,“新政”后，成都市區(qū)價格變化表現(xiàn)晚于全國一二線城市，目前成交量地位回升； 相比全國價格5月開始下滑，深圳、北京、上海5-7月均價月均環(huán)比降幅依次為3.9%、5.2%、5.3%，成都市區(qū)住宅剔除5月非正常上漲外，“新國十條”后市場成交均價保持穩(wěn)定； 7月下旬以來，各項目供應(yīng)增加且加大優(yōu)惠力度促使成交量逐步回升，但目前周均水平仍與08年震后至10月周均約10萬平米水平持平。,（單位：萬平米）,數(shù)據(jù)來源：成都房管局,（單位：元/平米）,1 成都房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 成都市房地產(chǎn)受新政的影響,受新政影響不明顯、反應(yīng)較慢，價格變化晚于全國，無下降跡象，在5月微漲后保持穩(wěn)定，7月下旬成交量觸底緩步回升。,part 4 區(qū)域市場研究,一、政策環(huán)境研究 二、成都房地產(chǎn)市場研究 1、成都房地產(chǎn)整體研究 2、成都住宅市場研究 3、成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究 4、成都寫字樓市場研究 5、成都酒店業(yè)市場研究 6、成都市房地產(chǎn)消費者研究 三、新都房地產(chǎn)市場研究 四、特色住宅樓盤分析,成都房地產(chǎn)市場競爭格局轉(zhuǎn)向品牌化，開發(fā)品質(zhì)提升，與一線城市水平接近，已經(jīng)步入全面開放的資源配置階段，這將促使成都房地產(chǎn)服務(wù)和品質(zhì)不斷提高，市民家居環(huán)境得到改善； 房地產(chǎn)開發(fā)投資加速，開發(fā)總量逐年增加，房價繼續(xù)走高；,1 成都市房地產(chǎn)整體研究 成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程及開發(fā)現(xiàn)狀,發(fā)展歷程： 1997年以前，在成都人的城市地理概念中，城市僅存在于一環(huán)路以內(nèi)，房地產(chǎn)受到地段論的束縛嚴(yán)重。 1997年11月，雙楠誼苑的熱銷打破了地段論對房地產(chǎn)的束縛，迅速改變了內(nèi)雙楠的人居環(huán)境。成都邁出了建設(shè)中國最適合居住城市的第一步。 2000年以后，隨著外來品牌公司的進(jìn)入，成都樓市的競爭變得更激烈。從北派到海派，再到京派，每個具有典型特色的樓盤推出，都代表了一種風(fēng)格，具有不可替代的絕版意義。 2006年2009年，隨著萬科、保利、中海、中房等知名房企的進(jìn)駐，使得成都房地產(chǎn)市場競爭更為激烈，市場變的更成熟，已經(jīng)進(jìn)入全面開放的資源配置階段。,開發(fā)現(xiàn)狀： 2009年成都市商品房預(yù)售27.3萬套，合計供給面積2763.1萬，供給面積同比小幅上3.3%。全年完成投資額945億元，同比增長3.5%； 截止今年8月底，2010年成都市房地產(chǎn)投資總額達(dá)803億元，同比增長達(dá)27.5%，商品房銷售均價為7352元/平米，同比增長33.53%。,2007年成都市土地供給與土地成交量雙雙創(chuàng)下歷史新高。金融風(fēng)暴過后，經(jīng)歷09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，進(jìn)入2010年，成都市土地市場漸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段。 樓面地價快速上漲， 截止6月份今年成交土地樓面地價達(dá)4116元/平米，同比上漲34%。預(yù)計未來幾年，成都市土地價格將趨于穩(wěn)步增長階段。 2010年1-6月份成都市土地市場供應(yīng)量615萬平方米，成交量588萬平方米；住宅土地市場供應(yīng)量531萬平方米，成交量504萬平方米；商業(yè)土地市場供應(yīng)量49萬平方米，成交量49萬平方米；辦公土地市場供應(yīng)量35萬平方米，成交量35萬平方米。,2 成都市住宅市場研究 成都市土地供應(yīng)情況,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,08年金融危機(jī)后，成都土地市場快速復(fù)蘇，土地供給量與成交量逐步回升，樓面地價快速上漲，開發(fā)商對市場的信心逐步恢復(fù)。,07年，成都市房地產(chǎn)投資總額為910億元，漲幅達(dá)47%。占社會固定資產(chǎn)投資總額的38%。 07-09年3年間，房地產(chǎn)投資總額年均增長率僅有1.9%，整體經(jīng)濟(jì)的變壞導(dǎo)致房地產(chǎn)投資明顯減少，固定資產(chǎn)投資反而增加，占比嚴(yán)重下降。 截止今年8月底，2010年成都市房地產(chǎn)投資總額達(dá)803億元，同比增長達(dá)27.5%，占比為29.29%。,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,2 成都市住宅市場研究 成都市房地產(chǎn)投資情況,從2006到2010年前8個月，成都房地產(chǎn)投資總額持續(xù)增長，顯示市場的良好成長性和對成都房地產(chǎn)前景的樂觀預(yù)期。,2009年，成都市主城區(qū)房地產(chǎn)以存量消化為主，成交量首次超過供應(yīng)量，達(dá)1454.38萬平米，供求比為0.61。 就成都市房地產(chǎn)市場而言，由于06-08年供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致市場存量過大。預(yù)計未來幾年仍以消化存量為主流，房價將進(jìn)一步增長。 高價走量項目增多拉動整體均價攀升。2010年上半年，成都市商品房銷售均價為7352元/平米，同比增長33.53%。,2006-2010年上半年成都市房地產(chǎn)銷售情況表：,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,2 成都市住宅市場研究 成都市房地產(chǎn)銷售情況,2009年銷大于供，存量消化為主，2010年上半年供銷基本持平，高價走量項目增多拉動整體均價攀升。,2 成都市住宅市場研究 成都市房地產(chǎn)板塊分布圖,金牛區(qū),郫縣,溫江區(qū),青羊區(qū),武侯區(qū),高新區(qū),雙流縣,錦江區(qū),龍泉驛區(qū),成華區(qū),新都區(qū),主城區(qū),近郊,近郊,主城區(qū)板塊：土地資源稀缺、需求旺盛、物業(yè)供應(yīng)以商業(yè)辦公為主，住宅均價為7352元/平米； 近郊板塊：大盤開發(fā)為主，均價為5117元/平米，具有較大的上升空間。,主城區(qū)板塊,近郊板塊,2006-2010上半年主城區(qū)與近郊住宅成交量對比（萬平米、元/平米）,就商品房成交量來看，成都市近郊首次超過主城區(qū)。主要原因有： 隨著近年來價格的攀升，2010年上半年主城區(qū)均價為7352元/平米，近郊均價為5117元/平米，價差達(dá)2235元/平米，較09年1月增長一倍，主城區(qū)價格的高企擠壓部分需求進(jìn)入近郊； 近郊與主城區(qū)交通日益便捷。成灌快鐵、光華大道、南延線等交通干線的建成促使郊縣與市區(qū)的心理距離、時間成本進(jìn)一步縮減； 近郊區(qū)域生活配套日趨完善。,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,2 成都市住宅市場研究 主城區(qū)與近郊板塊對比,隨著交通日益便捷，生活配套日趨完善，相對主城區(qū)有著較大的價格優(yōu)勢，近郊商品房受到消費者的青睞，成交量首次超過市區(qū)。,2010年1-8月成都市主城區(qū)供應(yīng)總量達(dá)482.21萬平方米，同比下降49.8%； 銷售量419.42萬平方米，同比下降45.6%； 各行政區(qū)商品房供應(yīng)方面，基本上處于供大于求狀況，僅有武侯區(qū)和金牛區(qū)供不應(yīng)求，但供銷比依然較高。近兩年來，成華區(qū)舊城改造過程中新建的大量新盤，其相對較低的房價對購房者有著較大的吸引力，但去年一年的市場也消耗了大量剛需客戶，因此今年的熱銷勁頭稍有減緩。 高新區(qū)方面，由于樓盤多在三環(huán)外，對購房者的交通條件要求較高，區(qū)域配套尚在完善之中，所以整體市場需求相對偏弱；同時由于高新區(qū)的樓盤多為大戶型，甚至是豪宅戶型，對置業(yè)者的資金實力要求較高，因而仍是處于供大于求的狀況。,2 成都市住宅市場研究 成都市主城區(qū)板塊分析,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,主城區(qū)各區(qū)供銷比表現(xiàn)不一，武侯區(qū)和金牛區(qū)供不應(yīng)求，成華區(qū)舊城改造項目推出大量新盤，以價格優(yōu)勢吸引購房者，高新區(qū)以大戶型為主，對置業(yè)者的資金實力較高。,縣郊房地產(chǎn)表現(xiàn)活躍，雙流持續(xù)領(lǐng)跑。 新都供應(yīng)量持續(xù)增長，成交均價較其他片區(qū)漲幅小，有較大的上漲空間。,雙流成為第一梯隊：華陽板塊拉動，成交量高出同級郊縣1倍以上，價格差達(dá)到1000元/平米以上； 龍泉驛、新都、郫縣、溫江組成第二梯隊：依托高線西區(qū)、成灌快鐵的開通運行，郫縣快速崛起，價格漲幅達(dá)25%，位列各郊縣首位； 2010年1-7月，新都區(qū)商品房月均供應(yīng)量達(dá)20.22萬平米，上漲8.7%；月均銷售量為13.67萬平方，同比下降33.2%；成交均價為4415元/平米，同比增長13%。對比各郊縣供銷情況，新都房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Υ蟆?數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,2 成都市住宅市場研究 成都市縣郊板塊分析,受國家調(diào)控政策影響，主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)新增供給下降，郊縣新增供給上漲明顯。 價跌量升，整體銷售較為良好，但價格呈小幅下跌態(tài)勢。,3 成都市商業(yè)地產(chǎn)市場研究 成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況,傳統(tǒng)的春熙路、鹽市口、騾馬市三大商圈同為最具競爭力的核心商圈，代表成都市商業(yè)發(fā)展水平。三大商圈商業(yè)項目眾多，每一寸土地都蘊藏了巨大的商業(yè)價值，每年的商品總額超過百億。 雙楠商圈和沙灣商圈是近年形成的最具典型的新興商圈。兩個區(qū)域發(fā)展較快，相對較新的居住區(qū)域。,2010年1-6月主城區(qū)新增商業(yè)供給17.9萬，環(huán)比下降47.89%，同比下降13.80%；郊縣新增65.2萬，環(huán)比上升2.87%，同比上升36.95%。 就商業(yè)整體成交價格而言，2010年1-6月成交均價6988元/，環(huán)比下降了2.61%，同比下降了4.33%。,主城區(qū)商業(yè)物業(yè)的需求量逐年遞增呈增長態(tài)勢，但是受土地所限，供應(yīng)逐年減少，未來對商業(yè)地產(chǎn)的需求將大于供給。,3 成都市商業(yè)地產(chǎn)市場研究 成都市商業(yè)地產(chǎn)銷售情況,截止今年6月份成都市主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存量為117萬平米。預(yù)計2011年商業(yè)地產(chǎn)市場同樣是以消化存量作為重點； 2010年1-6月，成都市商業(yè)物業(yè)供銷比為1.06，供需關(guān)系趨于平衡。,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,4 成都市寫字樓市場研究,2010年15月，成都市區(qū)辦公物業(yè)總計供應(yīng)37.72萬平米，成交29.72萬平米，供應(yīng)不足與市場需求提成使得供銷比例下降至1.27，已久保持供求平衡狀態(tài)，成交均價7177元/ 平米。2010年上半年市區(qū)辦公物業(yè)銷售同比增加90%，成交均價穩(wěn)步上升。 2010年15月辦公物業(yè)銷售量僅為2009年全年的三分之一，降幅明顯。雖然新政因素使得住宅投資客戶對于寫字樓物業(yè)熱情明顯上升，但由于短期內(nèi)無新項目入市，因此暫未出現(xiàn)集中放量與高位成交現(xiàn)象。,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,寫字樓成交與需求逐年遞增，供求依舊保持平衡狀態(tài)。由于房地產(chǎn)新政對住宅的限制，部分投資客轉(zhuǎn)向?qū)懽謽俏飿I(yè)投資。,成都市酒店現(xiàn)狀布局中cbd經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量遠(yuǎn)超星級酒店； 旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，為酒店業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。,5 成都市酒店業(yè)市場研究,目前，成都有星級酒店130多家，各類經(jīng)濟(jì)型酒店900多家，社會旅館、招待所1500多家，其比例為1：8：14。cbd經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量遠(yuǎn)超星級酒店； 據(jù)統(tǒng)計，2009年年末成都市三星級以上飯店102家；旅行社256家，其中國際旅行社為48家； 2009年成都全年接待國內(nèi)游客5506.0萬人次，比上年增長34.1%；國內(nèi)旅游收入485.2億元，增長33.4%；接待入境旅游者58.9萬人次，增長17.7%；旅游外匯收入2.4億美元，增長37.5%。,社會消費品零售總額持續(xù)增長，成都居民消費力逐步增強，對房地產(chǎn)的消費增加，帶動下游家居成品的消費。,人民生活水平進(jìn)一步提高，2009年，成都城市居民人均可支配收入達(dá)18659，同比增長10.1%； 1-8月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1562.3億元，同比增長18.4%；體現(xiàn)出成都消費市場活躍，消費能力快速提升； 截止8月份，金融機(jī)構(gòu)存款余額已超過09年全年總額，為成都市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)； 受新政影響，購房群體中，省外客戶、省內(nèi)其他城市客戶明顯減少。6成客戶來自成都主城區(qū)及高新區(qū)，而省外投資客不足1成。,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,數(shù)據(jù)來源：成都政府網(wǎng),6 成都市房地產(chǎn)消費者研究,成都最新定位世界現(xiàn)代田園城市，將加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，原農(nóng)業(yè)人口的居住環(huán)境改善需求將成為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的一股動力； 成都每年10萬對的結(jié)婚新人，對新房需求旺盛； 成都人口及外地購房者的穩(wěn)定增長成為樓市的強力支撐；,截至2008年，成都市總?cè)丝谶_(dá)1124.96萬人，其中農(nóng)業(yè)人口512.88萬人，占比達(dá)45.6%，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程以及所帶來的大規(guī)模商業(yè)及居住用房建設(shè)，將給成都房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入巨大動力。 以八零后為主力的又一輪結(jié)婚的高潮在成都出現(xiàn)。近幾年時間，成都每年登記結(jié)婚的新人都在10萬對以上，這部分人群對新房的需求旺盛。 2008年外地購房者比重暫時下降后，2009年這一比例迅速回升。超過48%的客戶是外地人，除省內(nèi)二級城市客戶較多外，重慶、山西、甘肅等地客戶數(shù)量不少，另外來自北京、上海、廣州、深圳、香港等一線城市客戶對成都豪宅興趣濃厚。外地客戶更多看中的是成都宜居的環(huán)境和城市的發(fā)展前景。,成都市人口總數(shù)及人口結(jié)構(gòu)走勢,成都市歷年結(jié)婚登記數(shù)量,成都市外地購房者歷年比例,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局,6 成都市房地產(chǎn)消費者研究,成都市房地產(chǎn)市場6成客戶來自成都主城區(qū)及高新區(qū)，省外投資客不足1成，其中30-50歲客戶占比7成以上。 私企老板、公務(wù)員、和國企高管為投資客戶的主力軍，合計占比70%。家庭年總收入在30萬以上的占7成，投資房地產(chǎn)已經(jīng)成了高收入階層的首選。,數(shù)據(jù)來源：成都政府網(wǎng),資料來源：成都房管局,6 成都市房地產(chǎn)消費者研究,一、政策環(huán)境研究 二、成都房地產(chǎn)市場研究 三、新都房地產(chǎn)市場研究 1、新都房地產(chǎn)整體研究 2、新都商業(yè)地產(chǎn)市場研究 3、新都寫字樓市場研究 4、新都酒店業(yè)市場研究 四、特色住宅樓盤分析,part 4 區(qū)域市場研究,1 新都區(qū)房地產(chǎn)整體研究 新都區(qū)土地供應(yīng)情況,2010年上半年，新都區(qū)成交土地樓面地價為771元/平米，同比下降11.6%，工業(yè)用地占比的提高，以致成交均價有所回落； 2009年新都區(qū)共出讓商業(yè)住宅用地25宗，面積達(dá)100萬平米。2010年商業(yè)住宅用地計劃供地25宗，土地面積為270萬平米。將重點推出大豐片區(qū)、“198”片區(qū)、北部商城、新繁龍橋片區(qū)的商業(yè)住宅土地。將打造一批重點項目，例如保利、同泰、崗宏土地整理項目，引進(jìn)一批知名企業(yè)，如五糧液、傳化物流、北新國際等龍頭企業(yè)?？梢灶A(yù)見，未來五年內(nèi)新都區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨激烈的市場競爭。 2010年1-6月份新都區(qū)土地市場供應(yīng)量150萬平方米，成交量130萬平方米；住宅土地市場供應(yīng)量60萬平方米，成交量48萬平方米；商業(yè)土地市場供應(yīng)量78萬平方米，成交量73萬平方米；辦公土地市場供應(yīng)量12萬平方米，成交量9萬平方米。,數(shù)據(jù)來源：香城新都網(wǎng),新都區(qū)土地成交活躍，近五年成交量總體呈上升趨勢，與新都區(qū)的城市建設(shè)和五大功能區(qū)開發(fā)關(guān)系很大，保利、富力等一些全國性品牌已進(jìn)入新都市場。,固定投資總額創(chuàng)歷史新高，重點打造五大功能區(qū)； 房地產(chǎn)投資總額增長明顯；,新都區(qū)政府加大投資力度，09年社會固定投資總額超過200億元，主要是用來改造交通路網(wǎng)和市政基礎(chǔ)配套、以及打造北部商城、西部樞紐、機(jī)電機(jī)電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、“198”片區(qū)及家具產(chǎn)業(yè)園五大功能區(qū)。 2009年，新都區(qū)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成34.68億元，比上年增長55.1%，占社會固定資產(chǎn)投資總額17.27%，漲幅回升。,數(shù)據(jù)來源：香城新都網(wǎng),1 新都區(qū)房地產(chǎn)整體研究 新都區(qū)房地產(chǎn)投資情況,2009年，新都區(qū)房地產(chǎn)銷售繼續(xù)上漲，全年（含預(yù)售）商品房銷售面積達(dá)167.8萬平方米，增長160.7%；實現(xiàn)商品房銷售額65.14億元，增長246.4%； 新都區(qū)商品房均價達(dá)3882元/平米，最高價已突破6000元/平米大關(guān)； 在售戶型以90-140平米為主，占比達(dá)53%；以滿足當(dāng)?shù)刈宰傂孕枨鬄橹鳌?數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,20062009年，新都房地產(chǎn)市場成交活躍，量價齊漲，2009年均價達(dá)3882元/平米，最高價已突破6000元/平米。,1 新都區(qū)房地產(chǎn)整體研究 新都區(qū)房地產(chǎn)銷售情況,新都區(qū)人均可支配收入進(jìn)一步提高，購買力持續(xù)提高； 新都區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展吸引大批區(qū)域外消費者前來購房，成為新都房地產(chǎn)消費的主力。,新都區(qū)憑借其得天獨厚的環(huán)境與相對較低的房價，吸引了大批成都地區(qū)及四川其他城市的客戶到此購房，比例達(dá)到59%。 零售總額、存款余額及居民人均可支配收入逐年增長。高增值的社會零售總額表明了社會經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)積極、良性的發(fā)展趨勢。,數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒,1 新都區(qū)房地產(chǎn)整體研究 新都區(qū)房地產(chǎn)消費者研究,2 新都區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場研究,新都中心區(qū)商圈分布圖,新都區(qū)位于成都以北，發(fā)展相對較晚，早期以農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)，隨著成都規(guī)劃的逐漸完善，形成以“工業(yè)園、家具園和物業(yè)園區(qū)”為主的一個工業(yè)新區(qū)，也是成都規(guī)劃的北部新城。 商業(yè)發(fā)展定位：以市場建設(shè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，統(tǒng)籌區(qū)域商貿(mào)發(fā)展，以市場、物流、商務(wù)、旅游休閑特色，大力發(fā)展以市場園區(qū)、城郊型商業(yè)、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、廠家直銷中心、農(nóng)村商業(yè)為主的現(xiàn)代流通形式和組織，通過完善的商業(yè)服務(wù)體系和錯位經(jīng)營方式，滿足各層次消費群體需求。,數(shù)據(jù)來源：香城新都網(wǎng),新都區(qū)以商貿(mào)物流為重點發(fā)展方向，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對較晚，區(qū)域商圈氛圍有待提高。,新都區(qū)以制造業(yè)、物流業(yè)為主，目前暫未出現(xiàn)真正意義性價比較高的寫字樓。 從新都最新規(guī)劃來看，新都未來發(fā)展方向為工業(yè)和物流，對辦公物業(yè)的需求有限。,3 新都區(qū)寫字樓市場研究,新都一直以農(nóng)業(yè)觀光旅游在成都周邊郊區(qū)中出名，其辦公物業(yè)支撐點不足，使得新都目前并無