房地產市場運行的一般規(guī)律.ppt

2 房地產市場 及其運行的一般規(guī)律,2.1房地產市場概述,房地產經濟學研究房地產資源配置的一般規(guī)律，這些規(guī)律既包括與一般的資源配置相似的數(shù)量配置規(guī)律，又包括考慮房地產特殊性的空間配置規(guī)律。本章闡述房地產需求、供給的基本特性以及房地產市場達到數(shù)量均衡的一般規(guī)律。,2.1.1房地產市場的含義 一般而言，市場是指供需雙方見面、買賣雙方交易的場所，同時又是指交易活動的總和。 (1)狹義的房地產市場是指房地產交易的專門場所，如房地產交易所或交易中心； (2)廣義的房地產市場是指房地產交易活動的總和或房地產商品流通中所有交換關系的總和。市場興盛或衰落往往以市場交易的活躍程度來衡量。,2.1.2房地產市場體系 房地產市場與其他的商品市場如一般日用品市場、勞動力 市場、金融市場等一樣，是一個完整的市場經濟體系中不可或 缺的部分；同時，房地產市場又相對獨立，有其自身的體系。 房地產市場體系可以從不同的角度劃分。 (1)按市場運行層次劃分 按照運行層次可分為房地產一、二、三級市場。 房地產一級市場是指國家(土地所有者)作為出讓人與土地 受讓人之間形成的土地使用權出讓市場。在市場化運作的條件 下，一級市場是受讓方“原始”獲得土地使用權的惟一渠道，其 中，出讓方占據(jù)壟斷地位。,房地產二級市場是指一級市場的土地使用權受讓人，對土 地開發(fā)和房屋建設完成之后，作為賣方與房地產買方進行交易 而形成的市場。在城市擴張和人口快速集聚階段，房地產交易 主要集中在二級市場。 房地產三級市場是指在二級市場取得的房地產再度交易而 形成的市場。 在房地產開發(fā)趨于飽和的區(qū)域，三級市場的交易活動將趕 上、超過二級市場。在房地產市場成熟的國家和地區(qū)，三級市 場的交易量遠遠大于二級市場的交易量。,(2)按市場交易客體劃分 按照市場交易客體劃分可分為土地使用權市場、房產市場、房地產金融市場和房地產中介服務市場等。其中還可以進一步細分，比如房地產中介服務市場又可以分為房地產評估、房地產經紀、房地產咨詢市場等。 (3)按物業(yè)類型劃分 可以分為住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、農用物業(yè)市場、休閑娛樂物業(yè)市場等。每一類又可以細分，如住宅市場可以細分為普通住宅市場、別墅市場等，工業(yè)物業(yè)市場可以細分為廠房市場和倉儲市場等。,(4)按照購置目的劃分 可以分為投資市場和自用市場。房地產投資市場的買方是 把房地產作為投資對象，期待通過房地產的保值、增值獲取出 售、出租收益來達到盈利目的；房地產自用市場的買方則以自 用為目的，供自己生活、生產使用。由于房地產兼具投資和消 費的功能，兩個市場實際上密不可分，之所以這樣劃分是為了 便于分析研究。,(5)按照房地產價格的實現(xiàn)形式劃分 可以分為房地產資產市場和使用市場。在房地產資產市場， 房地產所有權的供求關系決定房地產所有權價格，即通常所說 的房地產價格；在房地產使用市場，使用權的供需關系決定使 用權價格即租金。也即房地產資產市場決定價格，房地產使用 市場決定租金。因此這兩個市場簡稱為買賣市場和租賃市場。 房地產使用市場不同于自用市場，是為了分析租金的形成 而建立的一個合成概念。房地產使用市場的需求方，包括全體 的房地產使用權占有者租客和業(yè)主、家庭和企業(yè)，即無論 使用者是否擁有該房地產的產權，無論使用者是家庭還是企業(yè)。 此外還有一些其他的劃分，比如，按照供貨方式，可以劃 分為現(xiàn)房市場、期房市場；按照供求狀況，可以劃分為買方市 場和賣方市場等。,2.1.3房地產市場的功能 房地產市場有如下功能：反映房地產市場的 需求變化，調節(jié)供需雙方的相互適應，為政府制 定調控房地產業(yè)的政策提供參考依據(jù)。,2.2房地產需求 2.2.1房地產需求的內涵 房地產需求一般是指在一個特定時期內，消費者或投資者 在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產數(shù)量。這也 稱作房地產的有效需求。如住宅房地產的有效需求，一般是居 民收入、住宅價格、抵押貸款能力等因素的函數(shù)。通常，在一 個特定價格下，消費者愿意且能夠購買房地產的數(shù)量，稱為房 地產的需求量。 與房地產有效需求相對應，房地產潛在需求是指過去和現(xiàn) 在尚未轉化而未來可能轉化為實際購買力的需求，表現(xiàn)為消費 者對房地產的消費欲望，也稱需求能力。如住宅房地產潛在需 求一般受人口數(shù)量、婚姻狀況、家庭戶數(shù)、居民年齡、性別等 變量的影響，其中，人口數(shù)量是影響住宅需求最主要的因素。,房地產需求按目的劃分有生產性需求、消費性需求和投資 性需求。生產性需求是指用來滿足工商、服務等行業(yè)生產和經 營場所需要而形成的房地產需求。房地產生產性需求的主體是 各類企事業(yè)單位以及個體工商業(yè)者等。房地產消費性需求是指 用來滿足人們居住需要的房地產需求，消費性需求的物業(yè)主要 是住宅，其需求主體是家庭。投資性需求又稱保值增值性需求， 是指購置房地產并非為了生產和消費，而是作為一種價值形式 加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目 的。,2.2.2影響房地產需求的主要因素 影響房地產需求的因素是多方面的，主要有以下因素： (1)國民經濟發(fā)展水平。 房地產需求水平與國民經濟發(fā)展水平呈正相關關系，從橫 向空間來考察，一個國家、地區(qū)或城市經濟發(fā)展迅速，這個國 家、地區(qū)或城市的房地產需求水平就高一些，反之則需求水平 降低。從時間序列來考察，一個國家、地區(qū)或城市哪個時期國 民經濟發(fā)展得快，這個時期的房地產需求水平就高一些，反之 則低一些。當國民經濟發(fā)展水平發(fā)生變化，必然體現(xiàn)在投資規(guī) 模的變化和消費需求的變化兩個方面，具體表現(xiàn)為房地產生產 性需求和消費性需求的變化。,(2)人口數(shù)量和結構。 房地產需求量與人口的規(guī)模成正比，人口增長必然需要更 多的住房和生產工作場所。房地產需求結構受人口結構如年齡、 性別、職業(yè)等因素左右，不同的人口結構對房地產有著不同的 需求。兩個人口規(guī)模相同的區(qū)域由于人口結構差異會有截然不 同的房地產需求。如高校和中央商務區(qū)是單身青年集聚的兩個 區(qū)域，由于收入和消費能力的不同，對住房需求有所不同。高 校周圍需要的是普通單身或合租住房，青年學生需要獨立的居 住空間但支付能力較低；中央商務區(qū)附近則需要高級單身公寓， 高級單身白領、灰領有相對較高的支付能力，需要體現(xiàn)其地位 的獨立居住空間，居住投資兩相宜。影響住房需求的因素還有 家庭規(guī)模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房 面積和結構有很大不同。生活觀念變化導致的大家庭分化以及 離婚率的上升等因素正使家庭規(guī)模小型化。,(3)房地產價格收入比。 房地產商品與其他商品一樣，價格的高低對于房地產的需 求有很大的影響。在正常情況下，價格與需求量之間存在著反 方向變動的趨勢。房地產價格相對于收入的比值，往往直接決 定需求的有效性，只有當價格收入比在合理的范圍內時，房地 產的潛在需求方能轉化為有效需求。 (4)信貸能力。 無論是出于什么目的，房地產生產、消費或投資，對大多 數(shù)人來講都是一宗大筆的投資，很少有人全部靠存款或自有資 金一次性支付，往往需要信貸支持。獲得信貸的難易程度及成 本高低會影響房地產的有效需求。近幾年來，個人占住房購買 者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾，很大程度上是由于 鼓勵購買信貸政策的出臺與實施，如貸款對象的放寬、可貸款 額與房價比的提高、貸款利率的多次下調等，提高了信貸能力,(5)消費者或投資者的偏好。 消費者的偏好表現(xiàn)在愿意把大部分收入花在住房上還是花 在其他方面，愿意租房還是購房，喜歡多層還是高層，市中心 或是城郊；消費者的偏好受職業(yè)、生活習慣、親友觀念等因素 的影響很大。投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產還是投資其 他產業(yè)，是住宅還是商鋪，等等。 (6)對市場的預期。 與其他商品一樣，消費者或投資者對市場的預期會影響其 對房地產的需求。一般而言，預期價格上漲，當期的需求會上 升；預期價格下跌，當期的需求會下降。 (7)政策因素。 稅收、住房制度、產權制度等也會對房地產需求產生影響。 如購買住房可以享受退稅，住房不再福利分配、個人擁有房地 產的合法權利得到保護等，都會刺激房地產的需求。若政策取 向相反，則會抑制房地產的潛在需求向有效需求的轉化。,2.2.3房地產需求的特性 房地產商品是一種特殊的商品，其需求具有 以下特征： （1）房地產需求具有區(qū)域性； （2）房地產需求具有層次性； （3）房地產需求具有消費與投資的雙重性； （4）房地產需求的可替代性。,2.3房地產供給 2.3.1房地產供給的內涵 房地產供給是指開發(fā)商或房地產持有者在一個特定 時期內，在每一個價格水平上，愿意并且能夠租售的房 地產數(shù)量（稱作房地產的有效供給）。房地產的供給一 般是房地產價格、開發(fā)成本、房地產存量等因素的函數(shù)。 房地產的供給實現(xiàn)的兩個條件： （1）供給意愿：取決于價格和租金； （2）供給能力：取決于經營者的實力與水平房地產的 供給方包括開發(fā)商和房地產的持有者。,2.3.2影響房地產供給的主要因素 （1）成本價格比 是一個衡量獲利能力的指標，當房地產價格高于成本，利 潤率水平高于其他行業(yè)時，開發(fā)商才有意愿開發(fā)與供給房地產。 一般情況下，只有當出售或出租收益高于投人時，才愿意將其 出售或出租。成本價格比或利潤率的高低會影響房地產的供給。 價格遠低于成本時，持有者會選擇讓其空置。 （2）土地供應量 土地是房地產的首要構成要素，土地供給的數(shù)量和價格直 接影響房地產的供給。土地的供給數(shù)量取決于可供使用土地的 總量、經濟發(fā)展水平和土地利用規(guī)劃。 土地的供應量很大程度上決定了房地產開發(fā)量，土地價格 直接影響開發(fā)成本；而經濟發(fā)展水平高低、土地利用規(guī)劃決定 了開發(fā)利用土地的能力和范圍，從而影響房地產的供給。,（3）稅收、信貸政策 稅收是構成房地產開發(fā)經營成本的重要因素，在房地產價格既定、其 他成本不變的情況下，稅收是影響房地產盈利能力的決定因素。信貸是房 地產融資的主要渠道，信貸成本也是主要的開發(fā)成本之一。對于房地產持 有者而言，交易稅收的降低也會起到鼓勵出售、增加供給的作用。因此， 稅收、信貸政策的變化，如稅收優(yōu)惠、稅收減免或延稅、貸款利率的優(yōu)惠 等，可以降低開發(fā)成本，提高開發(fā)經營者的盈利水平，吸引更多的社會資 本從事房地產開發(fā)，因而往往能增加房地產的供給。 （4）對市場的預期 房地產的潛在供給者對市場的預期包括對國民經濟發(fā)展的預期、通貨 膨脹率的預期、經濟周期的預期、國家政策和產業(yè)政策的預期及對未來房 地產價格的預期等。由于房地產生產周期長，對未來的預期就顯得十分重 要。如果預期的投資回報率高，開發(fā)商會增加投資，從而增加未來的供給； 如果房地產持有者惜售，則給定價格下的供給減少。,2.3.3房地產供給的特性 （1）房地產供給的層次性。 房地產由于其使用年限長、價值量大，消費者不會輕易舍 棄其所有但不再需要的物業(yè)；房地產又極具投資價值，投資者 購買、持有然后待機出售。由于城市發(fā)展由內而外的擴張規(guī)律， 先開發(fā)的房地產往往占據(jù)較好的區(qū)位，同時蘊含文化和歷史的 沉淀，為消費者或投資者所追逐。因此，在一個完整的房地產 市場體系中，房地產的供給方有兩個層面：開發(fā)商和非開發(fā)商 存量房的原產權人。 （2）房地產供給的滯后性。 由于房地產開發(fā)建設周期較長、房地產商品不能實現(xiàn)異地 調運的原因，房地產供給往往不能及時隨著需求的變化而變化。 需求減少時，在建項目往往不能中止，供給量的變化有很大的 慣性；需求增加時，無法將在建項目提前上市。房地產供給的 這種滯后性給開發(fā)商帶來較大的風險。,（3）房地產供給缺乏彈性。 根據(jù)經濟學的一般原理，所謂房地產供給彈性，就是指供 給的價格彈性，即房地產價格變動的比率所引起的其供應量變 動的比率，它表示了房地產供給量變動對房地產價格變動的反 應程度。用公式表示為 式中 E0房地產商品供給彈性系數(shù)； P房地產商品價格； P房地產商品的價格變動量； Q 房地產商品的變動量； P 房地產商品的供給量。,房地產供給彈性具體表現(xiàn)為土地總體供給的剛性和房地產 供給的缺乏彈性。土地供給分為自然供給和經濟供給兩類，自 然供給是指自然界為人類所提供的天然可利用的土地，它是有 限的，相對穩(wěn)定的，土地的自然供給是沒有彈性的，具有剛性。 土地的經濟供給是指在自然供給的基礎上，經社會經濟的協(xié)調 規(guī)范，可供開發(fā)利用或再開發(fā)利用的土地。土地的經濟供給是 有一定彈性的，隨著經濟、政治、法律等因素的變化而變化， 但由于受自然供給的剛性的限制，以及土地用途轉換的相對困 難性的約束，其彈性也是不足的。房地產供給由于受土地經濟 供給的缺乏彈性的影響，加上房地產開發(fā)建設周期較長，房地 產增量部分供給缺乏彈性，存量部分相對而言具有彈性。,根據(jù)考察期限的長短，分別做簡要的闡述。 特短期內土地、房產供給無彈性。由于特短期內土地供 給是剛性的，加之房地產生產周期長，特短期內其生產要素和 產品不可能發(fā)生變化，因而土地、房產供給無彈性，即E00。 表示土地、房產供給曲線。當價格低于某一特定水平時供給消 失，因此S線與0Q沒有相交，存在一段虛線的距離。無論價格從 P。變化到P1或到P2，供給量總是Q0，因而S線表現(xiàn)為垂直于OQ線。 短期內土地供給無彈性，房產供給彈性較小。短期內土 地供給不可能發(fā)生變化，因而土地供給無彈性，參見圖11。 房產可以通過要素的增減而改變其供給，但變動幅度不會太大， 因此，房產供給彈性較小，即OE01，如圖12所示，供給曲線 呈現(xiàn)出較為陡峭的形態(tài)。,長期內土地、房產供給彈性較大。 長期內土地供給量可以變動，具有一定的彈性，房產的供 給量變化更明顯，因此供給彈性更大，兩種因素綜合在一起， 使房地產供給富有彈性，即E01。如圖13所示，供給曲線S呈 現(xiàn)較為平緩的形態(tài)。 以上三種情況是房地產供給彈性的一般情況，在特殊的情 況下，也會發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象。例如，當房地產需求低迷而 價格下降時，開發(fā)商短期內將未完成的樓宇預售，會造成局部 暫時的供給量上升，彈性系數(shù)也變?yōu)樨撝?，其絕對值或大或小， 但這只是一種特例。,房地產作為一種商品有其特殊性，導致了房 地產需求和供給的特殊性，進而使房地產市場不 具備一般商品市場的完全競爭性。,2.4房地產市場的特性,2.4.1房地產市場與一般商品市場的區(qū)別 房地產需求與供給具有一般商品所不具備的特殊性，那 么，一般商品的市場供求規(guī)律在房地產市場還適用嗎？答案是 肯定的，供求規(guī)律在房地產市場仍然起著相當重要的作用。 但是必須認識到，在房地產市場中供求規(guī)律運作的方式 有所改變。在一個完全競爭的市場，供需雙方隨著市場條件的 變化及時地做出反應；在房地產市場，供給不能及時反映需求 的變化。在短時間內考察，供給是固定的，市場價格隨著需求 發(fā)生變化，即由需求決定。房地產市場與一般商品市場的不同 具體體現(xiàn)在七個方面，如表11所列。,與一般商品市場比較，房地產市場的特點可以歸納如下： （1）影響范圍的區(qū)域性。 房地產市場的區(qū)域性是指房地產市場供求的影響范圍具 有地域性，只能在同一供需圈內實現(xiàn)供求調劑。 房地產市場的區(qū)域性是由房地產的位置固定性和異質性 所決定的。 房地產位置固定、不可以移動，這就決定了當某一區(qū) 域的房地產供過于求或供不應求時，不可能與其他區(qū)域進行 調劑來達到平衡。,2.4.2房地產市場的特點,當供過于求時，由于不可能將建成的房產運送到異地市場， 導致本地房產空置或市場價格下跌； 當供不應求時，由于同樣的原因，又加上房地產生產周期較 長，將導致本地房產價格的急劇上升。 房地產具有異質性，房地產之間因地域位置不同具有差 異性，而相鄰或鄰近的房地產往往具有一定的可替代性。 因此，同一區(qū)域內的房地產可以形成一個供給和需求可相互 替代的供需圈，由此形成一個區(qū)域性的市場。,（2）競爭的不充分性。房地產市場競爭的不充分性是由 房地產供給的壟斷性和交易信息的不充分性導致的。 房地產市場的壟斷性是由房地產資源的稀缺性、位置的固 定性以及房地產交易的分散性等特性造成的。 由于土地稀缺、房地產區(qū)位固定，導致房地產具有惟一 性，同一區(qū)域房地產供給數(shù)量也是有限的，不可能因為需求增 長而不斷開發(fā)上市。因此，供給方占據(jù)壟斷地位，往往掌握價 格上的控制權。 房地產交易的分散性也是導致房地產競爭不充分的原因， 房地產交易分散進行，其信息不像證券及其他普通商品一樣易 于獲得或交流，使得買賣雙方難以了解市場行情，導致競爭的 不充分。,（3）供給調節(jié)的滯后性。 房地產供給調節(jié)的滯后性是指當市場需求發(fā)生變化時， 房地產的供應難以及時隨之調節(jié)。 當供不應求時，由于房地產項目從申請立項到開發(fā)建成， 需要相當長時間才能供應市場； 當供過于求時，由于已經開發(fā)建成的房地產難以改變用 途，多余的供給需經過較長時間才能被市場所消化。因此， 相對于需求的變動，房地產供求的變動總是存在著滯后性。,（4）交易的復雜性。 房地產交易的復雜性指交易手續(xù)繁雜、需要專業(yè)知識或專 業(yè)人士的服務。房地產交易的復雜性的原因： 房地產交易形式的多樣性； 房地產交易是權益的交易，而房地產實物不發(fā)生轉移。 房地產交易的方式有土地使用權轉讓、房地產買賣、租賃、 抵押及典當?shù)?；房地產位置的固定性導致房地產交易完成的標志 是權益的讓渡，需要經過產權產籍資料的查閱、簽訂契約、產權 過戶或設定登記等一系列手續(xù)。這些交易的完成需要有一定的專 業(yè)知識或由中介機構提供專業(yè)服務，有的還需要有律師、評估師、 經紀人及管理部門等的參與。,（5）對金融業(yè)的依賴性。房地產市場對金融的依賴性是 指房地產市場幾乎離不開金融業(yè)的支持。由于相對于普通商品 而言，房地產商品的價值量大、占有時間長，無論開發(fā)商還是 一般的購房者，都需要金融機構的支持，而金融政策的變化、 利率的變動，會對房地產市場產生很大的影響。 （6）易受政府干預。房地產市場易受政府干預是指房地 產市場容易受到政府政策變化的影響。一方面，由于房地產是 重要的資源，對經濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，起著非常重要的作 用，政府會出于滿足公眾利益的需要，實時地進行干預；另一 方面，由于房地產開發(fā)受土地供給、金融、城市規(guī)劃等政策的 影響，便于政府干預房地產市場。,房地產市場供求雙方是如何運行達到均衡的？房地產的存 量、開發(fā)建設量、租金、價格有怎樣的聯(lián)系?房地產市場又如 何受到各種政策的影響?以下結合房地產供給的滯后性及房地 產供求調節(jié)過程的特殊性，就房地產市場的均衡進行闡釋。,2.5 房地產市場的均衡,（1）房地產需求上升時 當房地產需求上升時，將會有以下結果： 需求上升導致空置房的消化； 隨著空置房的消化，房地產租金和價格隨之上漲，吸引 更多的買家進入既定供給量的市場； 當需求導致房地產租金和價格持續(xù)上升到某一點時，投 資者和開發(fā)商因利益驅動開始進入開發(fā)建造市場； 如果經濟狀況良好，政局穩(wěn)定，建設項目陸續(xù)上馬，供 給就會逐漸上升；,2.5.1房地產供給對需求的反應過程,供給滿足部分需求之后，空置率開始上升； 空置率上升導致租金和房地產價格下挫，有時下挫表現(xiàn) 并不直接，如租金打折優(yōu)惠或允諾買方優(yōu)惠的付款條件； 隨著租金和房地產價格的進一步下降，價格和成本的差 額變小，利潤降低。同時，建設量上升引致開發(fā)成本上升。開 發(fā)成本上升而銷售價格下挫，促使利潤快速降低甚至消失。開 發(fā)商停止新項目的啟動，甚至中止在建項目。,2.5.1房地產供給對需求的反應過程,（2）房地產需求減少 當房地產需求減少時，將會出現(xiàn)以下情況： 需求減少導致空置房增加； 空置率上升導致房地產租金和價格的下跌； 當房地產租金、價格較低時，同樣花費可以享受較大面 積的房地產，可能會引起空置房的低價位消化；或者繼續(xù)空置， 甚至房主被迫放棄、拆除其擁有的房屋。 房地產市場保持這一狀態(tài)，直到需求再次上升。,（1）房地產供求平衡的含義 所謂房地產市場供求平衡， 即供給與需求的均衡態(tài)， 是指房地產商品的供給價 格與需求價格一致，而且 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一 致時的經濟狀態(tài)。,2.5.2房地產市場的供求平衡,根據(jù)經濟學原理，如圖14所示，供給曲線S與需求曲線D 的交點E稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處于均衡態(tài)。 圖1-4上均衡點E所對應的0N稱為均衡價格，E點所對應的OM稱 為均衡需求或供給量。 （2）房地產供求平衡的基本原理 需求量和供給量的變動對房地產市場供求平衡的影響 在經濟學上，所謂需求量和供給量的變動是指在影響需求 和供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引起的需求 量和供給量的變動，在圖上表現(xiàn)為沿同一條曲線的移動。如圖 1-4所示，當市場價格低于均衡價格，為0N。時，其對應的需 求量為OM2，供給量為OM1，顯然OM2OM1，即供不應求，市場價 格必然上升，一直上升到0N時，供給量與需求量相等，達到均 衡態(tài)。市場價格高于均衡價格時的原理與此一樣。,需求和供給變動時對房地產市場供求平衡的影響。 經濟學上需求和供給的變動與上述的需求量和供給量的變 動是有區(qū)別的，根據(jù)經濟學的一般原理，需求和供給的變動是 指當商品本身的價格不變時，其他因素的變動所引起的需求量 和供給量的變動，表現(xiàn)為整個曲線的平移。如圖1-5所示，當 需求減少，需求曲線從D。移到D1。 假定供給曲線S。不變，那么供給和需求的均衡點就會移 動到E。點，在圖上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)，這時均衡價格低于初 始價格。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移到S1，均衡 點移至E2，此時均衡價格比初始時降低了，均衡數(shù)量比初始時 增加了。,房地產市場供求平衡原理的要義。主要包括四個方面： 1)均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相 互變化的結果。 2)均衡態(tài)的構成要素，不但包括供給價格和需求價格相 一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可。 而且這兩個要素之間又是相互聯(lián)系、相互影響的。 3)在理論分析時，通常把房地產供給量或需求量作為 房地產價格的函數(shù)。但在實際運作中，情況復雜得多，供給 量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對房地產價格 產生重大制約作用，通常所說的供不應求價格上升，供過于 求價格下跌就是這個道理。,4)供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上，表示某 特定市場、某特定房地產商品的供求數(shù)量相當，供求結構吻 合。在宏觀層次上，表示一個城市或一個國家的房地產總供 給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致。,( 3)認識房地產供求平衡原理的現(xiàn)實意義 由房地產供求平衡原理可知，房地產供給和需求均衡態(tài)的實質 就是房地產商品價值的實現(xiàn)問題。因此，房地產市場的供求平 衡，是房地產市場運行的基本問題，也是房地產市場運行所追 求的重要目標。 由于房地產供求雙方是動態(tài)變化著的，故供求雙方的非均 衡態(tài)是絕對的、無條件的，而它們的均衡態(tài)是相對的、有條件 的。因此，認識房地產供求平衡原理具有現(xiàn)實意義。 在微觀層次上，房地產商應該重視房地產市場供給和需求 的變動，重視其均衡態(tài)的狀況，及時調整生產經營策略和計劃； 在宏觀層次上，國家應該運用稅收、利率、信貸等經濟杠 桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希望的 方向平移，從而達到一個新的均衡態(tài)。,(4)房地產市場供求失衡的三種狀態(tài) 所謂房地產市場的供求失衡狀態(tài)，即供給與需求的非均衡狀 態(tài)，是指房地產商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù) 量之間，或者有一對不一致，或者兩對都不一致的經濟狀態(tài)。 總量性供不應求狀態(tài)。通常把處于總量性供不應求狀態(tài)的 房地產市場稱為賣方市場。這是住房投資不足、實行低租金或低 價格管制情況下必然形成的房地產供求格局。 所謂低租金制是指國家和單位出租給城市居民的公有住房收 取的租金遠低于住宅實際成本的一種住宅收費制度。以1980年為 例，我國的住房租售價格比為1：145，遠比國際一般的住房年租 售比1:8小。假如其他條件不變，低租金下造成的供不應求情況 如圖1-6所示，即住房價格(租金)0N1遠低于均衡值ON，其供需缺 口為M2 M1，表現(xiàn)為供不應求。,由于計劃經濟體制下實行價格管制，使得價格規(guī)律，即供 不應求會引起租金或價格上漲的規(guī)律，不能起調節(jié)供求關系的 作用，而價格外其他因素仍會影響供求，于是總量供不應求的 矛盾越來越嚴重。如圖16所示，根據(jù)歷史實際情況，住房的 供給量只有小幅度增加，供給曲線從S。移至S1。由于居民收入 提高、人口增加等因素作用，需求有了較大的增加，需求曲線 從D。移至D1，若價格不變仍為0N1，則此價格對應的需求量0M3 明顯地大于供給量0M4；，從而有M4 M3M2M1,可見供不應求的狀 況愈益嚴重，使得居民的居住狀況愈益困難，在改革前的1978 年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅為3.6m。，低于1949年的 4.5m。,總量性供過于求狀態(tài)。 通常把處于總量性供過于求狀態(tài)的房地產市場稱為買方市 場。這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經濟體制下，微觀經濟層次盲目 擴大投資、宏觀經濟層次缺乏有力調節(jié)的時期和地區(qū)。我國在 20世紀90年代初房地產過熱，使得90年代末我國房地產市場存 在總量性供過于求的情況。1995年年底，全國商品房積壓5 031萬m2；1996年年底，增加到6 624萬m2 ；到1998年年底， 進一步增加到8 000萬m2 ，其中，住房積壓占80。,假如其他條件不變，總量性供過于求的狀態(tài)如圖37所示， 當市場價格大大高于其均衡價格時，即ON1ON，其對應的需求 量就會小于供給量，即0M1M4M2。表示供過于求的情況比原先更嚴重。,結構性供求失衡的狀態(tài)。 結構性供求失衡有供過于求和供不應求兩種情況。結構性 供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。例如有些 城市房地產開發(fā)高檔辦公房、商業(yè)娛樂用房過多，住宅比重太 ??；住宅開發(fā)中高檔別墅太多，而普通住房太少等。這時，雖 然總量上沒有產生供過于求，但由于供求結構失衡，仍有一部 分供給表現(xiàn)為“積壓”，住房價格遠高于大部分中低收人家庭的 承受能力。 2000年以來的住房市場即表現(xiàn)出這類失衡的跡象，如高檔 住房極低的“亮燈率”或入住率，低檔商品房的供不應求,甚至 出現(xiàn)了售樓處通宵排隊的景象。,3.5.2是靜態(tài)條件下的供求調節(jié)過程，即在其他條件不變， 當需求發(fā)生變動時的供給是如何調節(jié)從而達到均衡的。美國學 者Dennis DiPasquale和william Cwheaton提出的四象限模型， 通過對房地產資產市場和使用市場相互作用過程的解剖，更為 全面直觀地刻畫了這一過程。,2.5.3房地產市場均衡的四象限模型,(1)房地產資產市場和使用市場 在市場其他條件給定的情況下，房地產資產(所有權)價格 是由房地產資產市場的供給和需求雙方相互作用決定的。如有 多少住宅等待出售、有多少需求量決定了住宅的價格； 同樣，有多少商鋪掛牌待售和有多少買家需要購買決定了 商鋪的價格。也即房地產所有權的供需關系決定房地產所有權 價格簡稱房地產價格。同樣，在房地產使用市場，使用權的 供需關系決定使用權價格即租金。值得注意的是租賃市場租金 的決定不是由通常意義上的房東和房客決定的，而是由房地產 使用權需求量即全體房地產使用人(包括房主或房客)的需求數(shù) 量和全體可供使用的房地產數(shù)量所決定的。,(2)房地產資產市場和使用市場的關系 上面分析的是其他條件不變，資產市場和租金市場相對獨 立的情況。實際上，房地產資產市場和使用市場之間有密不可 分的關系，共同興衰起伏。兩個市場之間有如下兩個連接點。 租金。房地產的收益水平，是誘發(fā)房地產資產需求的一 個極其重要的因素。房地產資產市場上對所有權房的需求，主 要是由房地產使用市場的租金水平決定的，因為投資者購買房 產時，是將其視作為當前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會 影響到資產市場上對所有權的需求。 新開發(fā)建設量。兩個市場均受房地產開發(fā)建設情況的影 響，當開發(fā)量增加時，資產市場的供給量增加，價格下跌，使 用市場的租金也會下跌，見圖3-8所示的四象限模型。,(3)四象限模型闡釋 圖1-8中，右半部分第一、第四象限代表使用市場，左半部 分第二、第三象限代表資產市場，二者通過縱坐標租金R和開 發(fā)量C相聯(lián)系。橫坐標分別是價格P和房地產存量S。 第一象限演示的是房地產使用市場，其中，橫坐標為房地 產使用權的存量S，縱坐標為房地產使用權的價格即租金R，租 賃需求曲線dd。供給和需求一定的情況下，租金水平R隨之確定。,第二象限演示的是房地產資產市場，其中，橫坐標為房地 產所有權的買賣價格P，斜線ii的斜率等于房地產的資本化率i， 是投資者希望通過擁有房地產得到的收益率。在這里，資本化 率是根據(jù)投資者的預期給定，一般受長期利率、租金的預期上 漲率、出租經營的風險以及國家房地產政策的影響。由第一象 限的租金水平以及預期的資本化率，可以確定房地產相應的投 資價格P=Ri，這樣第二象限就確定了房地產價格P。,第三象限是房地產資產市場的另一部分，反映了新建房地 產的數(shù)量是如何確定的。斜線，(c)反映的是房地產的開發(fā)成 本，圖中假設開發(fā)成本P與開發(fā)量c成正比，所以是一條向左下 方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標數(shù)額，代表了啟動開發(fā) 所需的最少資金量。將資產市場確定的價格投影到成本曲線， 得出相應的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格。 當開發(fā)量小于資產市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額 利潤；反之，則無利可圖。,第四象限是使用市場的另一部分，反映了開發(fā)量如何轉化 成使用市場的存量S。在一定的時期內，存量的變化 S等于新 開發(fā)量C減去拆除量dS，即 S=C-dS，d為拆除率或折舊率。由 原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關系，斜線上任意一點 對應的開發(fā)量和存量有如下關系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以 保證存量維持不變，即 S=0，CdS。 這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開始，由使用市 場決定租金，租金在資產市場決定價格，價格再決定開發(fā)量， 開發(fā)量又導致存量的變化。當存量的終值和起始值保持相同時， 資產市場和使用市場達到均衡。當存量的終值和起始值不同時， 圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡。 如果起始值大于終值，則租金、價格、建設量必須上升以達到 均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建設量必然下跌以 達到均衡。,采用四象限模型分析時，要將資產市場和使用市場相對獨 立，即考慮使用和獲取投資性收益相對獨立，而實際上使用和 投資收益密不可分，如業(yè)主使用自有的房地產。隨之而來的問 題是，業(yè)主使用自己的房地產時，上述模型是否適用呢?在這 種情況下，四象限模型依然有效。只不過使用市場和資產市場 二為一，資產價格和租金的形成由相同的市場參與者業(yè)主使 用者決定。以業(yè)主自用的住房市場為例，住房的使用需求依賴 于住戶數(shù)量、收入和擁有住宅的年度成本，這種年度成本就是 租金。住戶數(shù)量上升導致使用需求上升，需求曲線外移，在供 給不變的情況下，租金必然隨之上升。,在第二象限內租金轉換為家庭實際愿意支付的購買價格， 相同租金對應的價格高低還會受到利率影響。這樣，對于業(yè)主 自用的房地產，他們的決策同時決定了租金和價格。然而，自 用業(yè)主在決策時，與出租物業(yè)的業(yè)主受相同的經濟情況和資產 市場條件影響，因此，他們的投資動機與后者相同。一旦形成 新的房地產價格，其他兩個象限內的開發(fā)量、存量就會相應地 發(fā)生變化，最終達到新的均衡。 需要指出的是，四象限模型有一定的局限性，描述的是資 產市場和使用市場的長期均衡，不適合用于分析房地產市場的 短期動態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場實現(xiàn)均衡的瞬間變 化。,（4）四象限模型的運用 運用四象限模型，可以分析宏觀經濟因素變化對房地產市 場的影響。如長期利率的上下變動，會影響房地產資產需求； 短期信貸能力或地方法規(guī)的變化會影響開發(fā)成本。這些因素對 房地產市場的影響結果各不相同，可以用四象限模型直觀地進 行分析。無論哪一種情況，一般都可以歸結為曲線dd、ii和cc 的變動。分析時先找出哪一個象限首先受影響，然后追蹤分析 對其他象限的影響，最終達到新的平衡。這是相對靜態(tài)的分析 方法。 經濟增長和房地產使用需求 當經濟增長時，生產擴大、收入提高。在當前的租金水平 下，需求上升，第一象限內的使用需求曲線向右上方平移。如,果此時供應量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會導致第二象限內價格的提高，引發(fā)第三象限內開發(fā)量的上升，最后導致第四象限內存量的增大。 如圖l9所示，新的市場均衡為虛線構成的矩形，它較 原先的均衡矩形各個方向都有了擴張。此時，房地產市場上 的租金、價格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。這種 增長并不一定是等比例的，新平衡矩形的形狀取決于dd，ii， cc各條曲線的斜率。例如，假設開發(fā)量相對于價格來說富有 彈性，曲線cc趨向于垂直，那么房地產市場的租金和價格可 能只有少許的增長，而開發(fā)量和存量會有很大的增長。 經濟增長會導致上述所有變量的增大；反之，經濟不景 氣或衰退，則會導致所有變量的減少。,長期利率和厲地產資產需求 如果房地產資產需求發(fā)生變化，其對房地產市場的綜合影 響，與房地產使用需求變化時對市場的綜合影響相比有很大區(qū) 別。導致房地產資產需求變化的主要因素有長期利率的變化和 投資風險的變化。比如，當其他行業(yè)的投資回報上升(下降)時， 房地產的當前收益水平相對降低(提高)，投資者會撤離(進入) 房地產市場；又如，房地產投資的預期風險增大(降低)時，相 對于其他投資行業(yè)，房地產當前的收益水平就不足以(足以)吸 引投資進入。此外，政府對房地產投資的政策，如稅收政策、 折舊規(guī)定等，也會極大地影響房地產資產需求。,下文分析長期利率下調、預期風險降低或稅收政策優(yōu)惠時 的情形。在這些情況下，投資者會降低對房地產投資回報率的 預期，也即要求的房地產資本化率下降圖1-10中的曲線ii繞 原點朝逆時針方向轉動。在相同的租金水平下，就會使房地產 價格上升；價格上升引發(fā)開發(fā)量的增加，最終導致存量的增加 和租金的下降，從而達到新的平衡。達到新平衡時，要求租金 起始值和終值相等。如圖1-10所示，新平衡矩形較原平衡矩形 下移。 如果長期利率上調，投資風險預期增大，稅收政策不利， 則曲線ii發(fā)生順時針方向轉動，導致價格下跌。,短期信貸、開發(fā)成本和增量供給 影響房地產市場的另一個外因是新開發(fā)量的變化，這種變 化的誘因是多方面的。例如，短期信貸利率的升高，開發(fā)融資 難度的增加等。此時，在給定的房地產價格下，房地產新開發(fā) 量就會減少。同樣，城市規(guī)劃或建筑法規(guī)的控制、拆遷費用等 成本的上升，也會降低新開發(fā)項目的獲利能力。這些負面的影 響導致第三象限的曲