開發(fā)流程及經(jīng)濟測算(2).ppt

開發(fā)流程及經(jīng)濟評價,顧問課程講義：,版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,2007.01.08,2,本門課程的目的,了解房地產(chǎn)項目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié),掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用,課程分兩節(jié)，預計時間3個小時； 課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。,3,我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用,關(guān)于開發(fā)流程：,什么時間干什么事？ 什么事情誰來辦？怎么辦最好？ 環(huán)節(jié)容易出什么問題？ 流程對開發(fā)商的影響是什么？,關(guān)于經(jīng)濟評價：,評價哪些指標？ 評價用在什么地方？ 如何進行評價？,4,課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié),5,房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,資源獲取,資源加工,資源流通 及再流通,房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！,6,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？,市場未來預期； 項目或區(qū)域發(fā)展預期； 規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)； 開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； 競爭對手的情況分析。,政府出讓土地的方式,拍賣、招標、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） 什么情況之下用什么方式？招標將會增多 目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負15%返還指標等,7,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,現(xiàn)有的土地政策的問題,單一的供應(yīng)主體導致的信息不對稱； 政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失； 價高者得的土地分配制度。,土地拍賣中的黑馬對項目發(fā)展預期的不同導致,戰(zhàn)略型高價建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） 轉(zhuǎn)型企業(yè)高價產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入房地產(chǎn)；（利潤期望低） 資金密集型無地企業(yè)金地龍華地塊；（惡狼撲食型） 非理性企業(yè)拿地眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）,8,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,企業(yè)如何在招拍掛中為自己謀利？,設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎； 改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； 帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； 人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。,9,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,主要決策問題（錢、地、人）：,決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度 決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門,10,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,項目決策案例資金如何運作？,城市背景：山東省某地級城市，2004.1 地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層 掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2.4億） 開發(fā)商賬面資金：4000萬,銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押，先拿12000萬投入土地款（類違規(guī)）,土地獲取價格：1.46億；,抵押給上述銀行再貸款8000萬,提前低價賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個億； 銀行：快速放按揭，作為條件； 施工付款：3個1/3，1/3房屋、1/3主材（開發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，0開始付款；,成本：1400元/平方米； 啟動資金：商品房建設(shè)+回遷建設(shè) 資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡,vs,11,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：,關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導致項目資金流出現(xiàn)問題； 關(guān)于項目方向，幾種死法？ 想賺想死的（老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題； 逞能能死的，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題； 關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實更是管理問題。,討論：順馳在發(fā)展擴張中，哪些問題值得檢討？,12,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,包含的主要設(shè)計階段：,地塊勘查測繪：提供設(shè)計依據(jù)，310天 規(guī)劃建筑設(shè)計：落實決策思路，36個月 施工圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，13個月 景觀設(shè)計：景觀環(huán)境設(shè)計，23個月 樣板房及會所設(shè)計：營銷環(huán)境設(shè)計，1個月,討論：常見的問題有哪些？ 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失,13,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：,各專業(yè)公司的合作與分工如何？,規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控 規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底 施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計,最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。,14,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,開發(fā)辦,開發(fā)經(jīng)營許可證,項目手冊,計委,固定資產(chǎn)投資計劃,項目立項,規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權(quán)證,土地確認、報批,土地交易,開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費,開發(fā)管理費,人防異地建設(shè)費,墻改基金,消防設(shè)施費,環(huán)境評估及排污費,規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標通知書,質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊 執(zhí)法大隊,規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,開工許可證,預售許可證,放線管理,15,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,工程建設(shè)的相關(guān)知識：,工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備 整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線 建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 項目施工周期（平均進度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度：912個月 小高層：1年半 高層建筑：2年到兩年半 施工組織次序： 基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收,16,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,工程建設(shè)的相關(guān)知識2：,影響工程造價的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（?。┛蚣艽u混 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準 施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級：6級、7級、8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價,關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？,17,項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因,最主要的時間耽誤在項目開工前期：,決策上的時間反復； 規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤； 各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； 規(guī)劃報建的時間耽誤； 亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢 資金短缺導致的工程施工進度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導致） 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改,18,如何加快項目進度（以某多層項目為例）,土地獲取,定位決策 12個月,產(chǎn)品設(shè)計 68個月,項目報建 +1個月,施工建設(shè) 810個月,推廣銷售,物業(yè)管理,多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在1年左右；高層項目需要的時間在1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）,19,課題二：經(jīng)濟評價的應(yīng)用,20,我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用,關(guān)于開發(fā)流程：,什么時間干什么事？ 什么事情誰來辦？怎么辦最好？ 環(huán)節(jié)容易出什么問題？ 流程對開發(fā)商的影響是什么？,關(guān)于經(jīng)濟評價：,評價哪些指標？ 評價用在什么地方？ 如何進行評價？,21,項目經(jīng)濟評價的指標體系對項目盈利能力和風險的模擬和分析,盈利評價指標：,利潤（凈利潤和稅后利潤） 利潤率（成本利潤率、自有資金回報率） 財務(wù)凈現(xiàn)值,投入評價指標：,投資峰值 資金缺口,評價體系：,現(xiàn)金流分析 負債（資金來源）分析 不確定性分析,項目前期經(jīng)濟測算不同于工程概預算和房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)。 項目經(jīng)濟評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。,22,項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例,指標和物業(yè)配比的模擬,成本和投入節(jié)奏估算,租、售計劃模擬,現(xiàn)金流分析,不確定性分析,模擬開發(fā)進程,財務(wù)評價,23,物業(yè)配比模擬的兩種方法,經(jīng)驗值法,確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗安排物業(yè)配比 缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài),配比反算法,通過容積率和產(chǎn)品配比反算 優(yōu)點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握； 缺點：過程比較復雜，對經(jīng)驗要求比較高,24,房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成,開發(fā)成本,土地出讓費用 土地拆遷和安置 前期工程費 建安工程費 室外工程費 公共配套設(shè)施費 不可預見費用 開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費）,開發(fā)費用,管理費用 銷售費用 財務(wù)費用,25,現(xiàn)金流量分析,財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)：反映計算期內(nèi)的獲利能力 內(nèi)部收益率(FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率 動態(tài)投資回收期(Pt)：投資返本年限，反映抗風險能力,26,不確定性分析,盈虧平衡分析,又稱保本點分析，分為： 價格保本點分析 銷售率（租售率保本點分析）保本點分析,敏感性分析,又稱靈敏度分析 反映單種不確定因素對項目效益的影響 一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性,27,我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中的運用,案例1,協(xié)助決策物業(yè)形態(tài),案例2,協(xié)助決策資金計劃,案例3,協(xié)助決策容積率,28,經(jīng)濟評價的基本原則,客觀合理,價值對等,對于容積率、成本、價格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理,品質(zhì)不對等的商品，不在同一價值體系下比較,29,經(jīng)濟評價的常見誤區(qū),追求精確地說明問題：,實際上，就是在施工圖設(shè)計階段后的工程概預算，都存在10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。,取值隨意，缺